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Entscheid

ZKBER.2017.52

landwirtschaftliche Pacht

5. April 2018Deutsch25 min

Source so.ch

Sachverhalt

I.

1.1 Streitgegenstand ist ein

landwirtschaftliches Gewerbe in [...] und dazugehörende landwirtschaftliche

Grundstücke in [...], welche nachfolgend der Einfachheit halber C.___ genannt

werden. Eigentümer des C.___ ist heute gemäss Grundbucheintrag einerseits B.___

und andererseits die C.___ AG.

1.2 Der C.___ gehörte ursprünglich D.___,

dem Ehemann von A.___. Aufgrund finanzieller Probleme gewährte B.___ D.___ ein

Darlehen von CHF 550'000.00. Am 18. Juli 1985 schloss D.___ mit B.___ einen

Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrags und zur Begründung eines Kaufsrechts

bezüglich des C.___. Als Kaufpreis wurden CHF 650‘000.00 festgelegt, wovon CHF 550‘000.00

zur Finanzierung eines Nachlassvertrags dienen sollten. Es wurde vorgesehen,

dass das Kaufsrecht frühestens am 14. Februar 1994 ausgeübt werden könne.

1.3 Mit Sacheinlagevertrag vom 2. März

1988 verkaufte D.___ der zu gründenden C.___ AG den C.___. Am 12. Oktober 1988 gründeten

A.___, D.___ und B.___ gemeinsam die C.___ AG. Sie übernahmen sämtliche 50

Namenaktien zu nominell CHF 1'000.00 (D.___: 48, A.___: 1, B.___: 1). In den

Verwaltungsrat wurden D.___ (Präsident) und B.___ (Mitglied) gewählt.

1.4 Im Pfandvertrag vom 10. Februar 1989

zwischen D.___ und B.___ wurde der Vorvertrag für gegenstandslos erklärt und

aufgehoben. Im Pfandvertrag wurde festgehalten, dass D.___ B.___ CHF 550‘000.00,

welche B.___ D.___ zur Finanzierung des Nachlassvertrags zur Verfügung stellte,

schulde. Zur Sicherung dieser Schulden übergab D.___ B.___ sämtliche 50 Aktien

der C.___ AG als Faustpfand. Gleichzeitig wurde vereinbart, dass B.___ das

Stimmrecht sowie ein zeitlich begrenztes Kaufsrecht an sämtlichen Aktien zum

Preis von CHF 557'000.00 erhalte. Bei Ausübung des Pfandrechts wurde B.___ ermächtigt,

den Kaufpreis mit seiner faustpfandgesicherten Forderung von CHF 550'000.00 zu

verrechnen.

1.5 Am 1. Januar 1994 ist das

Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) in Kraft

getreten.

1.6 Am 3. Januar 1995 erwarb B.___

mittels Kaufvertrag sämtliche 50 Aktien der C.___ AG. Der Kaufpreis wurde auf

CHF 557'000.00 festgesetzt, wovon CHF 550'000.00 laut Pfandvertrag bereits

verrechnet worden sind.

1.7 Am 17. Februar 1998 fand eine

Kapitalerhöhung um weitere 50 Aktien bei der C.___ AG statt, wobei B.___ 39

Aktien, D.___ 10 Aktien und A.___ 1 Aktie erhielten. Gemäss

Aktionärsbindungsvertrag vom 29. Juni 1998 sollten alle 11 Namenaktien von D.___

und A.___ nach Beendigung der Pacht entschädigungslos an B.___ fallen.

1.8 Der C.___ wurde ursprünglich an D.___

verpachtet. Nachdem er das Pensionsalter erreichte, haben die C.___ AG

einerseits und B.___ andererseits A.___ den C.___ mit zwei separaten Pachtverträgen

vom 17. Februar 1998 verpachtet. Am 5. März 2011 unterschrieben A.___ als

Pächterin und B.___ als Verpächter einen «Anhang zum Pachtvertrag» (Anhang zu

den Pachtverträgen vom 17. Februar 1998), welcher den weiteren Verbleib

der landwirtschaftlichen Pachtgrundstücke regelte. Darin vereinbarten die

Parteien, dass das Pachtverhältnis befristet bis 31. Dezember 2016 festgesetzt

werde.

1.9 Mit Schreiben vom 26. Dezember 2015

kündigte B.___ den Pachtvertrag per 31. Dezember 2016. Er machte geltend, dass

sein Sohn den C.___ dereinst bewirtschaften wolle.

2.1 Nach einem gescheiterten

Schlichtungsverfahren reichte A.___ (nachfolgend: Klägerin) am 8. Juli 2016

gegen B.___ (nachfolgend: Beklagter 2) und die C.___ AG (nachfolgend: Beklagte

1) Klage betreffend landwirtschaftliche Pacht beim Richteramt Thal-Gäu ein, mit

den folgenden Rechtsbegehren:

1. Es sei festzustellen, dass der zwischen

den Parteien am 5. März 2011 abgeschlossene Pachtvertrag sowie die von den

Beklagten 1 und 2 ausgesprochene Kündigung vom 26. Dezember 2015 nichtig

sind.

2. Eventualiter sei festzustellen, dass der

zwischen den Parteien am 5. März 2011 abgeschlossene Pachtvertrag sowie die

Kündigung vom 26. Dezember 2015 in Bezug auf die sich im Eigentum der Beklagten

1 stehenden Grundstücke GB [...] Nr. [...] und Nr. [...] sowie GB [...] Nr. [...],

Nr. [...], Nr. [...] und Nr. [...] nichtig sind. In diesem Falle sei das

zwischen der Klägerin und dem Beklagten 2 bestehende Pachtverhältnis betreffend

die Grundstücke GB [...] Nr. [...] und Nr. [...] um sechs Jahre und somit bis

am 31. Dezember 2022 zu erstrecken.

3. Sub-Eventualiter sei festzustellen, dass

das zwischen den Parteien mit Vertrag vom 5. März 2011 abgeschlossene

befristete Pachtverhältnis betreffend das landwirtschaftliche Gewerbe C.___ ordentlich

am 31. Dezember 2019 endet.

4. Sub-Sub-Eventualiter sei das zwischen

den Parteien mit Vertrag vom 5. März 2011 abgeschlossene befristete

Pachtverhältnis betreffend das landwirtschaftliche Gewerbe C.___ um sechs Jahre

und somit bis am 31. Dezember 2022 zu erstrecken.

5. Sub-Sub-Sub-Eventualiter sei das

zwischen den Parteien mit Vertrag vom 5. März 2011 abgeschlossene

Pachtverhältnis betreffend das landwirtschaftliche Gewerbe C.___ nach

richterlichem Ermessen zu erstrecken (Art. 27 Abs. 4 LPG).

6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

(zzgl. MwSt.) zu Lasten des Beklagten 2.

2.2 Mit Schreiben vom 4. August 2016 nahm

das Amt für Landwirtschaft Stellung zur Situation der Beklagten 1.

2.3 Mit Klageantwort vom 23. September

2016 schlossen die Beklagten auf vollumfängliche Abweisung der Klagebegehren,

soweit diese nicht zurückzuweisen seien, u.K.u.E.F.

2.4 Mit Replik vom 21. November 2016

bzw. Duplik vom 4. Januar 2017 hielten die Parteien an den bereits gestellten

Rechtsbegehren fest.

2.5 Am 15. Mai 2017 fand vor dem

Amtsgerichtspräsidenten von Thal-Gäu eine Verhandlung mit Partei- und

Zeugenbefragung statt.

2.6 Mit Urteil vom 1. Juni 2017 wies der

Amtsgerichtspräsident die Klage ab und auferlegte der Klägerin die

Gerichtskosten in der Höhe von CHF 7'000.00 und verpflichtete sie dazu, an die

Beklagten eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 11'323.00 zu

bezahlen.

3.1 Dagegen erhob die Klägerin (von nun

an: Berufungsklägerin) am 11. September 2017 frist- und formgerecht Berufung an

das Obergericht des Kantons Solothurn mit den folgenden Rechtsbegehren:

1. In Gutheissung der Berufung sei das

Urteil des Richteramts Thal-Gäu vom 1. Juni 2017 aufzuheben und es sei

festzustellen, dass der zwischen den Parteien am 5. März 2011 abgeschlossene

Pachtvertrag sowie die von den Berufungsbeklagten 1 und 2 ausgesprochene

Kündigung vom 26. Dezember 2015 nichtig sind.

2. Eventualiter sei in Gutheissung der

Berufung das Urteil des Richteramts Thal-Gäu vom 1. Juni 2017 aufzuheben und es

sei das zwischen den Parteien mit Vertrag vom 5. März 2011 abgeschlossene

befristete Pachtverhältnis betreffend das landwirtschaftliche Gewerbe C.___ um

sechs Jahre und somit bis am 31. Dezember 2022 zu erstrecken.

3. Sub-Eventualiter sei in Gutheissung der

Berufung das Urteil des Richteramts Thal-Gäu vom 1. Juni 2017 aufzuheben und es

sei das zwischen den Parteien mit Vertrag vom 5. März 2011 abgeschlossene

befristete Pachtverhältnis betreffend das landwirtschaftliche Gewerbe C.___ nach

richterlichem Ermessen zu erstrecken (Art. 27 Abs. 4 LPG).

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

(zzgl. MwSt.) zu Lasten der Berufungsbeklagten 1 und 2 unter solidarischer

Haftbarkeit.

3.2 Mit Berufungsantwort vom 30. Oktober

2017 schlossen die Beklagte 1 (von nun an: Berufungsbeklagte 2) und der

Beklagte 2 (von nun an: Berufungsbeklagter 1) auf vollumfängliche Abweisung der

Berufungsbegehren, soweit diese nicht zurückzuweisen seien, u.K.u.E.F.

4. Für die Parteistandpunkte und die

Erwägungen des Vorderrichters wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen.

Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Strittig und zu klären war und ist,

ob das mit Vertrag vom 5. März 2011 abgeschlossene Pachtverhältnis sowie die

vom Beklagten 2/Berufungsbeklagten 1 ausgesprochene Kündigung vom 26. Dezember

2015.

gültig sind und damit, ob der Beklagte 2/Berufungsbeklagte 1 zur

Vertretung der Beklagten 1/Berufungsbeklagten 2 befugt gewesen ist.

2.1

Der Vorderrichter erwog

zusammengefasst und im Wesentlichen, was folgt: Bei den Pachtgegenständen

handle es sich unbestrittenermassen um landwirtschaftliche Grundstücke und um

ein landwirtschaftliches Gewerbe gemäss Art. 2 BGBB. Vorliegend seien nur der

Aktienkaufvertrag vom 3. Januar 1995, die Kapitalerhöhung vom 17. Februar 1998,

sowie der Aktionärsbindungsvertrag vom 29. Juni 1998 genauer zu betrachten, da

diese nach dem Inkrafttreten des BGBB abgeschlossen bzw. beschlossen worden

seien. Die vorliegend getätigten Rechtsgeschäfte über Anteilsverschiebungen

einer Aktiengesellschaft seien bewilligungspflichtig. Frühester Zeitpunkt einer

Eigentumsübertragung sei der Kaufvertrag von 1995. Aufgrund der sachlichen Nähe

zum klassischen Grundstückskauf sei auch bei einem eigentumsähnlichen Erwerb

ohne Grundbucheintrag von einer analogen Anwendung der Zehnjahresfrist von Art.

71.

Abs. 2 BGBB respektive Art. 72 Abs. 3 BGBB auszugehen. Der Anspruch auf eine

Korrektur des Rechtsgeschäfts sei somit – selbst wenn ein nichtiger

Eigentumserwerb stattgefunden hätte – im Ergebnis verwirkt. Aufgrund des

gleichen Umstandes erübrige sich auch eine Prüfung der weiteren

Rechtsgeschäfte. Der Pachtvertrag und dessen Kündigung seien demnach

verbindlich zustande gekommen. Als Eigentümerin eines Teils der

streitbetroffenen Grundstücke dürfe die Beklagte 1 im Rahmen des Gesetzes frei

über die Pachtgrundstücke entscheiden und somit, indirekt durch die

Stimmrechtsmehrheit, auch der Beklagte 2. Somit sei es ihm auch erlaubt

gewesen, im Namen der Beklagten 1 den Pachtvertrag einzugehen und die Kündigung

auszusprechen. Das gleiche gelte auch für den Pachtvertrag, welcher der

Beklagte 2 in eigenem Namen mit der Klägerin eingegangen sei.

2.2

Die Berufungsklägerin entgegnet

zusammengefasst und im Wesentlichen, was folgt: Bei korrekter Feststellung,

dass der Kaufvertrag vom 3. Januar 1995 nichtig sei, hätte die Vorinstanz zum

Schluss kommen müssen, dass sämtliche auf dem nichtigen Kaufvertrag basierenden

Rechtsgeschäfte ebenfalls nichtig seien. Denn der Berufungsbeklagte 1 sei im

Zeitpunkt der Kapitalerhöhung im Jahr 1998 nur rechtmässiger Eigentümer einer

Namenaktie gewesen und hätte bei der Verdoppelung des Aktienkapitals Anspruch

auf eine zweite Namenaktie gehabt. Somit wäre auch der Erwerb der 39

Namenaktien im Rahmen der Kapitalerhöhung nach Art. 61 Abs. 3 i.V.m. Art.

61.

Abs. 1 BGBB bewilligungspflichtig gewesen und infolge der fehlenden

Bewilligung bzw. der fehlenden Voraussetzungen gemäss Schreiben vom 4. August

2016.

als nichtig zu betrachten. Auch die im Aktionärsbindungsvertrag vom 29. Juni

1998.

vorgesehene Abgabe der 11 Namenaktien im Zeitpunkt der Beendung der Pacht

unterliege der Bewilligungspflicht. Auch die im Jahr 1998 vorgesehene

Einzelunterschriftsberechtigung des Berufungsbeklagten 1 sei nichtig, weshalb

der Berufungsbeklagte 1 weder zum Abschluss des Pachtvertrags vom 5. März 2011

noch zu dessen Kündigung vom 26. Dezember 2015 berechtigt gewesen sei. Der

Berufungsbeklagte 1 sei einzig rechtmässiger Eigentümer von zwei Namenaktien

der Berufungsbeklagten 2 und somit weder einzelunterschrifts- noch

verfügungsberechtigt. Eine rechtmässige Abänderung des Stimmrechts sei nicht

vorgenommen worden. Es seien keine Stimmrechtsaktien nach Art. 693 OR

ausgegeben worden. Auch habe keine rechtmässige Übertragung des Stimmrechts auf

den Berufungsbeklagten 1 stattgefunden. Auch die vom Berufungsbeklagten 1 sich

selbst eingeräumte Einzelunterschriftsberechtigung sei nichtig. Daraus folge,

dass der Berufungsbeklagte 1 gar nie berechtigt gewesen sei, die Berufungsbeklagte

2.

zu vertreten und diesbezüglich mit der Berufungsklägerin die Pachtverträge abzuschliessen.

Diese Pachtverträge sowie auch die Kündigung vom 26. Dezember 2015 seien zweifelsohne

nichtig. Im Gegensatz zum Grundstückkauf erfolge beim Aktienkauf keine Prüfung

durch die Bewilligungsbehörde und auch kein Grundbucheintrag, welcher

öffentliche Wirkung entfalte. Für eine analoge Anwendung von Art. 71 Abs. 2

BGBB und Art. 72 Abs. 3 BGBB bestehe kein Raum, zumal diese ohnehin nur den

Widerruf der Erwerbsbewilligung und die Berichtigung des Grundbucheintrags und

nicht das diesen zu Grunde liegende Rechtsgeschäft betreffen würden. In Bezug

auf die beantragte Feststellung der Nichtigkeit des Pachtvertrags vom 5. März

2011.

sei des Weiteren zu berücksichtigen, dass dieser in seiner Gesamtheit

nichtig sei und nicht nur in Bezug auf die im Eigentum der Berufungsbeklagten 2

befindlichen Grundstücke. Der Pachtvertrag wäre unter keinen Umständen

abgeschlossen worden, wenn nur die im Eigentum des Berufungsbeklagten 1

stehenden Grundstücke verpachtet worden wären. Somit stehe nach dem Gesagten

fest, dass der Kaufvertrag vom 3. Januar 1995 nichtig sei, da gemäss Schreiben

der zuständigen Bewilligungsbehörde vom 4. August 2016 erstens eine

Erwerbsbewilligungspflicht bestanden habe und zweitens eine Erwerbsbewilligung

nicht erteilt werden könne. Diese Nichtigkeit müsse weder angefochten noch

korrigiert werden, sondern sei von Amtes wegen zu beachten.

2.3

Die Berufungsbeklagten bringen

zusammengefasst und im Wesentlichen vor, was folgt: Entgegen der Auffassung der

Berufungsklägerin sowie der Vorinstanz stelle der Kaufvertrag vom 3. Januar

1995.

eine reine schriftliche Bestätigung des bereits vor Inkrafttreten des BGBB

vollzogenen Rechtsgeschäftes des Kaufs dar. So hätten die Parteien mit dem

Schreiben schriftlich lediglich bestätigt, dass der gesamte Kaufpreis bereits

vor mehreren Jahren bezahlt worden sei. Der Kauf sei demgemäss vor

Inkrafttreten des BGBB vollzogen worden und sei somit nicht

bewilligungspflichtig. Die Vorinstanz habe in Bezug auf die Folgen einer

Nichteinholung der notwendigen Bewilligung die Bestimmungen von Art. 71 Abs. 2

BGBB, bzw. Art. 72 Abs. 3 BGBB zu Recht analog auf den Vertrag vom 3.

Januar 1995 angewendet und sei somit richtigerweise davon ausgegangen, dass die

zehnjährige Anfechtungsfrist im vorliegenden Fall analog zur Geltung gelange.

Die Vorinstanz habe die Nichtigkeit pflichtgemäss von Amtes wegen geprüft,

hierbei sei sie nicht an die Anträge der Parteien gebunden. Auch für den

unwahrscheinlichen Fall, dass eine Bewilligungspflicht bestünde und die analoge

Anwendung von Art. 71 Abs. 2 bzw. Art. 72 Abs. 3 BGBB nicht in Frage käme,

vermöge das Schreiben des zuständigen Landwirtschaftsamts vom 4. August 2016

keinen Beweis zu erbringen. Der Verfasser dieses Schreibens informiere nur

einseitig über den Sachverhalt und stelle selbst klar, dass sich gestützt auf

diese Auskunft keine Rechte ableiten liessen. In casu liege eine

Selbstbewirtschaftung vor, womit ein Rechtsanspruch zur Bewilligung des

Kaufvertrags bestanden hätte. Sei eine an sich notwendige Bewilligung nicht

eingeholt worden, befinde sich das betreffende Rechtsgeschäft in einem

sogenannten Zustand der schwebenden Unwirksamkeit, bis das zuständige Amt

entweder nachträglich das Geschäft bewillige oder die Bewilligung verweigere.

Es bestehe indessen noch keine Nichtigkeit des privatrechtlichen

Rechtsgeschäfts, sondern es könne noch eine nachträgliche Bewilligung erteilt

werden. Wenn man wider Erwarten von einer Bewilligungspflicht ausgehe und von einer

Verweigerung der Bewilligung, müsse man dennoch beachten, dass die Parteien

dieses Rechtsverhältnis schon seit über 20 Jahren so gelebt hätten und beide

Parteien, vor allem die Gegenpartei, davon profitiert hätten. Die Gültigkeit

der Geschäfte sei nie angezweifelt worden bis zum Zeitpunkt, als die

Berufungsklägerin die Pachterstreckung geltend gemacht habe. Nicht nur, dass

dieses Verhalten rechtsmissbräuchlich erscheine; zu beachten sei, dass auch

hier, wie bei einem Grundbucheintrag, zum Schutz der Rechtssicherheit von einer

Verwirkung der Anfechtungsfrist ausgegangen werden müsse. Es bestehe in keiner

Weise ein Rechtsgrund, welcher die Feststellung der Nichtigkeit des

Kaufvertrags vom 3. Januar 1995 sowie des Pachtvertrags und dessen Kündigung zu

rechtfertigen vermöge. Der Kaufvertrag könne sodann nicht gestützt auf das

Schreiben vom 4. August 2016 als nichtig erklärt werden, vielmehr müsste es

eine diesbezügliche Feststellungsverfügung geben, welche in casu nicht

vorhanden sei. Die Vorinstanz hätte die Nichtigkeit nicht feststellen können,

da in casu gar keine Bewilligung vorliege und sich das Rechtsgeschäft

allerhöchstens im Schwebezustand der Unwirksamkeit befinden würde. Sämtliche

Stimmrechte an der Berufungsbeklagten 2 seien mit dem Pfandvertrag gültig auf

den Berufungsbeklagten 1 übertragen worden. Die Übertragung der Stimmrechte sei

mit dem Pfandvertrag vom 10. Februar 1989 belegt. Bei der Erhöhung des

Aktienkapitals hätten D.___ und die Berufungsklägerin auf ihre Bezugsrechte

verzichtet. Dies sei ohne weiteres möglich. Indem sie sich nun darauf berufen

würden, dass sie ein Bezugsrecht gehabt hätten, würden sie sich treuwidrig

verhalten. Es sei somit erwiesen, dass sämtliche Stimmrechte über die

Berufungsbeklagte 2 beim Berufungsbeklagten 1 gewesen seien. Der Kaufvertrag

vom 3. Januar 1995 sei in keiner Weise als nichtig zu betrachten. Die

Einzelzeichnungsberechtigung sei gültig und der Pachtvertrag sowie die

Kündigung desselben seien rechtmässig erfolgt.

3.1

Wer landwirtschaftliche Gewerbe oder

Grundstücke erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 BGBB).

Als Erwerb gilt die Eigentumsübertragung sowie jedes andere Rechtsgeschäft, das

wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt (Art. 61 Abs. 3 BGBB).

3.2

Veräussert eine juristische Person

landwirtschaftliche Grundstücke oder Gewerbe, sind gleich wie für eine

natürliche Person alle einschlägigen Bestimmungen des BGBB anwendbar. Werden

hingegen Anteile an einer juristischen Person veräussert, ist damit kein

Eigentümerwechsel an den Grundstücken oder Gewerben verbunden. Den damit

verbundenen Umgehungsmöglichkeiten begegnet das Gesetz dadurch, dass es auch

jedes Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung (an

Gewerben oder Grundstücken) gleichkommt, der Erwerbsbewilligungspflicht

unterstellt (Art. 61 Abs. 3 BGBB), was namentlich dann zum Tragen kommt, wenn

sich die Eigentumsverhältnisse an einer juristischen Person ändern, die

ihrerseits Eigentümerin landwirtschaftlicher Liegenschaften ist (Urteil des

BGer 5A.34/2006 vom 3. April 2007 E. 6.1; so bereits BGE 97 I 548 E. 2b; vgl.

auch 128 II 329 E. 2.5). Dabei spielt es keine Rolle, ob das

landwirtschaftliche Gewerbe ganz oder teilweise zusammen mit anderen

Vermögenswerten übertragen wird (vgl. zum Ganzen: BGE 140

II 233 E 3.2.4).

3.3

Art. 61 Abs. 3 BGBB verzichtet auf

eine Aufzählung der Rechtsgeschäfte, die wirtschaftlich einer

Eigentumsübertragung gleichkommen. Es ist daher in jedem Einzelfall abzuklären,

ob ein solcher Tatbestand vorliegt, wobei für die Beurteilung darauf

abzustellen ist, was sich mit den durch die Parteien eingegangenen

Rechtsbeziehungen wirtschaftlich erreichen lässt und ob das von den Parteien

abgeschlossene Geschäft in seiner Wirkung dem Erwerber eine eigentümerähnliche

Stellung am landwirtschaftlichen Grundstück oder Gewerbe verschafft. Mehrere in

einem zeitlichen oder sachlichen Zusammenhang stehende Vereinbarungen sind in

ihrer Gesamtheit zu würdigen und die Stellung des aus diesen Geschäften am

Grundstück Berechtigten ist als solche zu prüfen. Dabei ist nicht nur der

subjektive Wille der Parteien, sondern vielmehr der objektive Sachverhalt

entscheidend (Beat Stalder, Kommentar zum BGBB, Brugg 2011, Art. 61 N 20).

3.4

Mit der Bewilligungspflicht soll

sichergestellt werden, dass ein Erwerb mit den Zielsetzungen des BGBB (vgl.

insbesondere dessen Art. 1 Abs. 1), namentlich also des Selbstbewirtschafter-

und des Arrondierungsprinzips, in Einklang steht. Die Bewilligung setzt daher

unter anderem voraus, dass der Erwerber Selbstbewirtschafter ist (Art. 63 Abs.

1.

lit. a BGBB e contrario), sofern kein Grund für eine Ausnahme vom Prinzip der

Selbstbewirtschaftung vorliegt (Art. 64 Abs. 1 BGBB). Selbstbewirtschafter ist,

wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein

landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet (Art. 9

Abs. 1 BGBB). Auf die Bewilligung besteht ein Rechtsanspruch, sofern keiner der

in Art. 63 Abs. 1 BGBB abschliessend genannten Verweigerungsgründe vorliegt (Art. 61

Abs. 2 BGBB, [BGE 140 II 233 E. 3.1.2]).

3.5.1

Die Berufungsbeklagten

argumentieren, am 3. Januar 1995 habe keine wirtschaftliche Handänderung

stattgefunden, welche eine Erwerbsbewilligung nach Art. 61 Abs. 3 BGBB

erfordert hätte. Der am 3. Januar 1995 abgeschlossene Kaufvertrag sei nur noch

der formale Vollzug der bereits Jahre zuvor erfolgten Handänderung gewesen.

Spätestens mit der Unterzeichnung des Faustpfandvertrags am 10. Februar

1989.

über sämtliche Aktien der Berufungsbeklagten 2, gleichzeitig verbunden mit

dem Kaufsrecht an denselben, habe der Berufungsbeklagte 1 über die

Berufungsbeklagte 2 eine eigentümerähnliche Stellung gehabt. Der

Berufungsbeklagte 1 sei bereits damals wirtschaftlich Berechtigter an der Berufungsbeklagten

2.

gewesen.

3.5.2

Beim Pfandrecht handelt es sich um

ein dingliches Sicherungs- und Verwertungsrecht, welches an Sachen oder Rechten

bestellt wird. Der Pfandgläubiger erwirbt ein beschränktes dingliches Recht am

Pfandgegenstand (Harald Bärtschi in: Peter V. Kunz et al. [Hrsg.],

Entwicklungen im Gesellschaftsrecht, Bern 2012, S. 266). Das Faustpfandrecht

wird auf rechtsgeschäftlicher Grundlage und durch Besitzübertragung auf die

Gläubigerin an einer beweglichen Sache bestellt (vgl. Art. 884 Abs. 1 des

Schweizerischen Zivilgesetzbuches, ZGB, SR 210). Es findet somit eine Besitz-

aber keine Eigentumsübertragung statt. Die Verpfändung einer Aktie ändert

nichts an der Eigentümerstellung des Pfandgebers. Der Pfandgeber bleibt Eigentümer

der Aktie und der Pfandgläubiger erhält die Aktie als Faustpfandsicherheit.

3.5.3

Das Kaufsrecht ist das Recht,

durch einseitige Willenserklärung einen Kaufvertrag perfekt zu machen, also

jene Rechtslage zu bewerkstelligen, die bestände, wenn der Verkäufer und

Kaufsrechtsberechtigter einen Kaufvertrag abgeschlossen hätten (BGE 128 III 124

E. 2.b). Die Einräumung eines Kaufsrechts ändert (noch) nichts an der

Eigentümerstellung des Belasteten, dieser bleibt solange Eigentümer, bis der

Kaufsberechtigte sein Recht ausübt.

3.5.4

Weder mit dem eingeräumten Pfand-

noch mit dem Kaufsrecht ist eine eigentümerähnliche Stellung einhergegangen. Der

Auffassung der Berufungsbeklagten, der am 3. Januar 1995 abgeschlossene

Kaufvertrag sei nur noch der formale Vollzug der bereits Jahre zuvor erfolgten

Handänderung gewesen, kann deshalb nicht gefolgt werden. Das Eigentum an den

Aktien wäre erst mit Kaufvertrag bzw. Ausübung des Kaufsrechts übergegangen.

3.6

Die Eigentumsübertragung an den

Aktien hätte demnach erstmals am 3. Januar 1995 – sei es durch Kauf oder

Ausübung des Kaufsrechts – erfolgen können. Der Verkauf/die Ausübung eines

Kaufsrechts von bzw. an Aktien einer Aktiengesellschaft, in deren Eigentum sich

ein landwirtschaftliches Gewerbe oder landwirtschaftliche Grundstücke befinden,

ist ein Rechtsgeschäft i.S.v. Art. 61 Abs. 3 BGBB, welches der

Bewilligungspflicht untersteht (vgl. die vorzitierte höchstrichterliche

Rechtsprechung; vgl. auch Beat Stalder, a.a.O., Art. 61 N 24). Da die Beklagten

Eigentümer des C.___ sind, bedarf die Übertragung der Aktien einer Bewilligung

i.S.v. Art. 61 Abs. 1 BGBB.

3.7

Es ist unbestritten, dass der

Verkauf vom 3. Januar 1995 nicht bewilligt worden ist. Rechtsgeschäfte, die den

Bestimmungen über den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken

(Art. 61 bis 69 BGBB) zuwiderlaufen oder deren Umgehung bezwecken, sind nichtig

(Art. 70 Abs. 1 BGBB). Infolge dessen ist der Verkauf vom 3. Januar 1995 als

nichtig zu qualifizieren.

3.8.1

Der Vorderrichter hat die Art. 71 Abs.

2.

und Art. 72 Abs. 3 BGBB analog für den Aktienkauf vom 3. Januar 1995

angewendet und dazu erwogen, zehn Jahre nach Abschluss des Aktienkaufs könne

keine Korrektur des damaligen Rechtsgeschäfts mehr verlangt werden.

Art. 71 BGBB steht unter der Marginalie

Widerruf der Bewilligung und lautet wie folgt:

Die Bewilligungsbehörde widerruft ihren

Entscheid, wenn der Erwerber ihn durch falsche Angaben erschlichen hat (Abs.

1).

Sind seit der Eintragung des

Rechtsgeschäfts im Grundbuch mehr als zehn Jahre vergangen, so kann der

Entscheid nicht mehr widerrufen werden (Abs. 2).

Art. 72 BGBB steht unter der Marginalie

Berichtigung des Grundbuchs. Dessen Art. 1 und Art. 3 lauten wie folgt:

Ist ein nichtiges Geschäft im Grundbuch

eingetragen worden, so ordnet die Bewilligungsbehörde die Berichtigung des

Grundbuchs an, nachdem sie ihren Entscheid widerrufen hat (Art. 71 [Abs. 1]).

Sind seit der Eintragung des

Rechtsgeschäfts mehr als zehn Jahre vergangen, so ist eine Berichtigung des

Grundbuchs gemäss Absatz 1 nicht mehr möglich (Abs. 3).

3.8.2

Die Rechtsfolge der Nichtigkeit

i.S.v. Art. 70 BGBB betrifft das privatrechtliche Rechtsgeschäft (Beat Stalder,

a.a.O., Art. 70 N 2.b). Die vom Vorderrichter zitierten Bestimmungen von Art.

71.

und 72 hingegen betreffen die Bewilligung bzw. die Berichtigung des

Grundbuchs. Die Berufungsklägerin macht zu Recht geltend, nur der Bewilligungsentscheid

– und nicht das dem Bewilligungsentscheid zu Grunde liegende Rechtsgeschäft –

könne widerrufen werden, wenn seit der Eintragung im Grundbuch mehr als zehn

Jahre vergangen seien. Der Kaufvertrag vom 3. Januar 1995 wurde nie der

Bewilligungsbehörde zur Prüfung vorgelegt und folglich – wie bereits vorerwähnt

– nie bewilligt. Entsprechend gibt es keine zu widerrufende Erwerbsbewilligung.

Dem Vorderrichter, welcher die Art. 71 und 72 BGBB analog auf vorliegenden Fall

anwendete, kann deshalb nicht gefolgt werden.

3.9

Aufgrund dieses Ergebnisses kann

auch offengelassen werden, ob der Vorderrichter die analoge Anwendung von Art.

71.

Abs. 2 und Art. 72 Abs. 3 BGBB überhaupt hätte prüfen dürfen, dies nachdem sich

die Beklagten zu keinem Zeitpunkt auf den Standpunkt gestellt haben, die

Nichtigkeit könne nicht mehr geltend gemacht werden.

3.10

Zusammengefasst ist der Aktienkauf

vom 3. Januar 1995 nichtig. Der nichtige Vertrag entfaltet keine

rechtsgeschäftlichen Wirkungen, d.h. er vermag keine vertragliche

Rechtsgrundlage für irgendwelche Ansprüche abzugeben (vgl.

BGE 134 III 438 E. 2.3). Für die Kapitalerhöhung liegt ebenfalls keine

Bewilligung vor. Der Berufungsbeklagte 1 wurde folglich nie Mehrheitsaktionär

an der Berufungsbeklagten 2. Wie nachfolgend noch aufzuzeigen sein wird, war er

auch nie zur Vertretung der Berufungsbeklagten 2 befugt. Folglich sind auch

sämtliche nachfolgenden Geschäfte, insbesondere der Pachtvertrag vom 5. März

2011.

und die Kündigung am 26. Dezember 2015 nichtig.

4.1

Eine Vertretungsbefugnis von B.___

ergibt sich – entgegen der Auffassung des Vorderrichters – auch nicht aus dem

Pfandvertrag vom 10. Februar 1989.

4.2

Der Vorderrichter führte aus, mit

Pfandvertrag vom 10. Februar 1989 sei vereinbart worden, dass der

Berufungsbeklagte 1 das Stimmrecht an sämtlichen Aktien besitze. Somit sei

festzuhalten, dass dieser selbst bei einer Minderheitsbeteiligung die

Stimmrechtsmehrheit gehabt hätte. Er habe folglich die Aktiengesellschaft

rechtsgültig vertreten und in ihrem Namen Beschlüsse fassen können.

4.3

Die Errichtung eines Pfandrechts

ändert grundsätzlich nichts an der Stimmrechtsausübung durch den Aktionär (vgl.

Art. 905 Abs. 1 ZGB). Die Bestimmung von Art. 905 ZGB ist dispositiver Natur,

weshalb es aus sachenrechtlicher Sicht zulässig ist, dass der Verpfänder den Pfandgläubiger

schriftlich zur Stimmrechtsausübung ermächtigt. Bei Namenaktien gilt an sich

der von der Gesellschaft anerkannte Aktionär oder Nutzniesser als

stimmberechtigt, so dass insoweit die Möglichkeit einer Ermächtigung des

Pfandgläubigers entfällt. Falls die Statuten jedoch nach Art. 689 Abs. 2 des

Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220) die Vertretung durch Dritte

erlauben, steht der Ermächtigung des Pfandgläubigers nichts im Wege (Harald

Bärtschi, a.a.O., S. 328 f.).

4.4

Anlässlich der Gründung der Berufungsbeklagten

2.

wurden ausschliesslich Namenaktien ausgestellt. Davon übernahm D.___ 48, die Berufungsklägerin

eine und der Berufungsbeklagte 1 eine. Jede Aktie hat mit CHF 1'000.00 denselben

Nennwert. Eine statutarische Abweichung ist vorliegend nicht dargetan. Folglich

war der Berufungsbeklagte 1 nicht zur (alleinigen) Vertretung der Berufungsbeklagten

2.

berechtigt. Es kann deshalb nicht davon gesprochen werden, dass das

Stimmrecht von D.___ auf den Berufungsbeklagten 1 übergegangen sei.

4.5

Da – wie bereits erwähnt – sämtliche

auf dem nichtigen Erwerb vom 3. Januar 1995 basierenden Rechtsgeschäfte ebenfalls

nichtig sind, ist auch die vom Berufungsbeklagten 1 sich selbst eingeräumte

Einzelzeichnungsberechtigung nicht rechtens erfolgt. Entsprechend war der

Berufungsbeklagte 1 nicht dazu befugt, die Berufungsbeklagte 2 zu vertreten und

so den Pachtvertrag vom 5. März 2011 abzuschliessen und die Kündigung vom 26.

Dezember 2015 auszusprechen.

4.6

Abschliessend bleibt zu bemerken,

dass die Berufungsklägerin zu Recht vorträgt, dass von einer Gesamtnichtigkeit

auszugehen sei. Für unterschiedliche Rechtsfolge betreffend die im Eigentum des

Berufungsbeklagten 1 stehenden Grundstücke besteht kein Raum. Es ist ohne

weiteres davon auszugehen, dass der Pachtvertrag nicht geschlossen worden wäre,

wenn nur die im Eigentum des Berufungsbeklagten 1 stehenden Grundstücke

verpachtet worden wären. Deshalb ist eine Teilnichtigkeit auszuschliessen. Dies

wurde von den Berufungsbeklagten nie bestritten.

5.

Aufgrund des Gesagten ergibt sich,

dass der Berufungsbeklagte 1 nicht befugt gewesen ist, die Berufungsbeklagte 2

zu vertreten. Folglich konnte er in ihrem Namen weder einen Pachtvertrag

abschliessen, noch diesen kündigen. Entsprechend ist die Berufung der

Berufungsklägerin gutzuheissen und das Urteil des Amtsgerichtspräsidenten von

Thal-Gäu vom 1. Juni 2017 ist aufzuheben. Es ist somit festzustellen, dass der

am 5. März 2011 abgeschlossene Pachtvertrag sowie die Kündigung vom

26.

Dezember 2015 nichtig sind.

6.1

Dem Ausgang des vorliegenden

Verfahrens entsprechend, werden die Berufungsbeklagten unter solidarischer

Haftbarkeit kosten- und entschädigungspflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 und 2 der

Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]).

6.2

Die Gerichtskosten des erst- und

zweitinstanzlichen Verfahrens betragen je CHF 7'000.00, total CHF

14'000.00. Sie sind von den Berufungsbeklagten zu bezahlen. Da die

Verfahrenskosten jeweils mit den von der Berufungsklägerin geleisteten

Kostenvorschüssen in der Höhe von total CHF 14'000.00 verrechnet werden, haben

die Berufungsbeklagten die CHF 14'000.00 direkt an die Berufungsklägerin

zu bezahlen.

6.3

Zudem haben die Berufungsbeklagten

der Berufungsklägerin für das erst- und zweitinstanzliche Verfahren eine

Parteientschädigung zu bezahlen. Der Richter setzt die Kosten der

berufsmässigen Vertretung und die Entschädigung des Rechtsanwalts nach dem

Aufwand fest, welcher für eine sorgfältige und pflichtgemässe Vertretung

erforderlich ist (vgl. Martin H. Sterchi in: Heinz Hausheer et al. [Hrsg.],

Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bern 2012, Art. 95 N

14; vgl. auch § 160 Abs. 1 des Gebührentarifs [GT, BGS 615.11]).

6.3.1

Der Rechtsanwalt der Klägerin hat

am 15. Mai 2017 für das erstinstanzliche Verfahren eine Honorarnote eingereicht

und einen Aufwand von 60 Stunden à CHF 270.00 nebst Spesen von CHF 660.00

und MwSt. geltend gemacht. Da Klage und Replik viele unnötige Wiederholungen

und weitschweifige Ausführungen beinhalten, erscheint der verrechnete

Zeitaufwand – insbesondere auch im Vergleich mit den Rechtsschriften des

Gegenanwalts – als zu hoch. Vor diesem Hintergrund rechtfertigt es sich, die

Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren auf gerundet CHF

15'000.00 (inkl. Auslagen und MwSt.) festzusetzen.

6.3.2

Der Rechtsanwalt der

Berufungsklägerin hat am 9. November 2017 für das zweitinstanzliche Verfahren

eine Honorarnote eingereicht und einen Aufwand von 19 Stunden à CHF 270.00

nebst Spesen von CHF 112.00 und MwSt. geltend gemacht. Die verlangte Parteientschädigung

für das Berufungsverfahren erscheint angemessen und wird antragsgemäss auf CHF 5'661.35

(inkl. MwSt. und Auslagen) festgesetzt.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. In Gutheissung der Berufung wird das

Urteil des Amtsgerichtspräsidenten von Thal-Gäu vom 1. Juni 2017 aufgehoben. Es

wird festgestellt, dass der am 5. März 2011 abgeschlossene Pachtvertrag sowie

die Kündigung vom 26. Dezember 2015 nichtig sind.

2. Die Kosten des erstinstanzlichen

Verfahrens von CHF 7'000.00 haben B.___ und die C.___ AG zu bezahlen.

Diese werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. B.___ und die C.___

AG haben A.___ je CHF 3'500.00 unter solidarischer Haftung zu ersetzen.

3. B.___ und die C.___ AG haben A.___ für

das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung in der Höhe von je CHF

7'500.00 zu bezahlen.

4. Die Kosten des zweitinstanzlichen

Verfahrens von CHF 7'000.00 haben B.___ und die C.___ AG zu bezahlen.

Diese werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. B.___ und die C.___

AG haben A.___ je CHF 3'500.00 unter solidarischer Haftung zu ersetzen.

5. B.___ und die C.___ AG haben A.___ für

das zweitinstanzliche Verfahren unter solidarischer Haftung eine

Parteientschädigung in der Höhe von CHF 5'661.35 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr

als CHF 30'000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Der

Präsident Die

Gerichtsschreiberin

Frey Kofmel

Das Bundesgericht hat mit

Urteil vom 28. November 2018 die dagegen erhobene Beschwerde teilweise

gutgeheissen (BGer 4A_260/2018) und das Urteil der Zivilkammer des Obergerichts

aufgehoben.