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Entscheid

ZKBER.2017.66

Kündigung/Erstreckung Mietvertrag

25. Juli 2018Deutsch36 min

Source so.ch

Sachverhalt

I.

1.1 Am 18. Juni 1997 schlossen die E.___

als Vermieterin und die F.___ als Mieterin einen Mietvertrag über eine

Verkaufsfläche von 5'810 m2 im [...] in [...]. Die Mieterin betreibt

dort eine [...] Filiale. In Bezug auf die Mietdauer vereinbarten die Parteien

in Ziffer 5 des Mietvertrages Folgendes:

«Das Mietverhältnis dauert

fest ab 1. März 1998 bis am 31. März 2008. Der Mieterin steht das Recht zu,

diesen Vertrag nach Ablauf der festen Mietdauer zu den vorliegenden Bedingungen

zweimal um je weitere fünf Jahre zu verlängern.

Das Mietverhältnis gilt

automatisch jeweilen um fünf Jahre verlängert, sofern die Mieterin nicht zwei

Jahre vor Ablauf der festen Mietdauer oder der jeweiligen Optionszeit den

Vertrag schriftlich kündigt.

Sollte zwei Jahre vor

Ablauf der zweimaligen Optionszeit keine neue Vereinbarung getroffen werden, so

verlängert sich dieser Vertrag stillschweigend auf unbestimmte Zeit und kann

beidseitig auf 31. März eines Jahres, unter Einhalt einer Kündigungsfrist von zwei

Jahren, gekündigt werden. Die Kündigung hat schriftlich und eingeschrieben zu

erfolgen».

Die Mieterin hatte darauf verzichtet,

den Mietvertrag zu kündigen und somit von dem ihr eingeräumten zweimaligen

Optionsrecht Gebrauch gemacht. Am 1. März 2016 kündigte die in der Zwischenzeit

Eigentümerin des Mietobjekts gewordene A.___ den Mietvertrag per 31. März 2018.

Sie sandte die Kündigung mit je einem amtlichen Formular an die C.___, an die D.___

und an G.___.

1.2 Am 31. März 2016 gelangten die B.___,

die C.___ und die D.___ an die Schlichtungsbehörde für Miet- und Pacht Thal-Gäu

und erklärten, die Kündigung anzufechten. Die Verhandlung vor der

Schlichtungsbehörde führte zu keiner Einigung. Fristgerecht reichten die B.___,

die C.___ und die D.___ beim Richteramt Thal-Gäu gegen die A.___ Klage ein. Sie

beantragten, es sei festzustellen, dass die Kündigungen der Beklagten nichtig

beziehungsweise unwirksam seien und das Mietverhältnis mithin ungekündigt sei.

Eventualiter seien die Kündigungen für missbräuchlich zu erklären und

aufzuheben. Subeventualiter sei festzustellen, dass die Kündigung des

Mietverhältnisses erst auf den 31. März 2021 erfolgt sei und es sei das

Mietverhältnis um sechs Jahre zu erstrecken. Zur Begründung des Hauptbegehrens

machten die Klägerinnen im Wesentlichen geltend, Mieterin sei die B.___. Die

aufgrund von Umstrukturierungen und Umfirmierungen zur Mieterin gewordene C.___

habe den Geschäftsbereich [...] nämlich am 6. Mai 2013 durch

Vermögensübertragung auf die B.___ übertragen. Gegenüber der B.___ sei jedoch

keine Kündigung ausgesprochen worden.

Mit Urteil vom 8. Juni 2017 stellte der

Amtsgerichtspräsident fest, das Mietverhältnis ende auf den 31. März 2021

(Ziffer 1 des Urteils). Im Übrigen wies er die Klage ab (Ziffer 2). Weiter

verpflichtete er die Klägerinnen, der Beklagten unter solidarischer Haftung

eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 1'858.00 zu bezahlen (Ziffer 3).

Die Gerichtskosten von CHF 120'000.00 auferlegte er im Umfang von CHF 84'000.00

den Klägerinnen und im Umfang von CHF 36'000.00 der Beklagten (Ziffer 4).

2. Frist- und formgerecht erhob die A.___

im Anschluss an die nachträgliche Zustellung der schriftlichen Entscheidbegründung

Berufung gegen das Urteil mit folgenden Anträgen:

1a. Dispositiv

Ziffer 1 des angefochtenen Urteils des Richteramtes Thal-Gäu vom 8. Juni 2017

sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen der

Berufungsklägerin/Beklagten und der Klägerin 2/Berufungsbeklagten 2 [C.___],

eventualiter zwischen der Berufungsklägerin/Beklagten und der Klägerin

1/Berufungsklägerin 1 [B.___], gültig mit Wirkung auf den 31. März 2018

gekündigt worden ist.

1b. Eventualiter

sei Dispositiv Ziffer 1 des angefochtenen Urteils des Richteramtes Thal-Gäu vom

8. Juni 2017 aufzuheben und es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis

zwischen der Berufungsklägerin/Beklagten und der Klägerin 2/Berufungsbeklagten

2, eventualiter zwischen der Berufungsklägerin/Beklagten und der Klägerin

1/Berufungsklägerin 1, gültig mit Wirkung auf den 31. März 2019 gekündigt

worden ist.

2. Im

Eventualfall, das heisst für den Fall, dass das Gericht sich dem Urteil der Vor­instanz,

das Mietverhältnis endige auf den 31. März 2021, anschliesst, sei Dispositiv

Ziffer 4 letzter Satz aufzuheben und es seien die

Klägerinnen/Berufungsbeklagten zu verpflichten, der Berufungsklägerin/Beklagten

für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 23'770.00

(inkl. Mwst.) zu bezahlen.

3. Alles

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der

Klägerinnen/Berufungsbeklagten.

Die Berufungsbeklagten beantragen, auf

die Berufung nicht einzutreten, eventualiter sie abzuweisen. Gleichzeitig erheben

sie Anschlussberufung. Sie stellen dabei das Rechtsbegehren, es sei

festzustellen, dass die Kündigungen nichtig beziehungsweise unwirksam seien und

das Mitverhältnis mithin ungekündigt sei. Eventualiter seien die Kündigungen

für missbräuchlich zu erklären und aufzuheben. Subeventualiter sei das

Mietverhältnis über seine Beendigung per 31. März 2021 hinaus um ein Jahr nach

Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung für die geplante Zwischennutzung

der Liegenschaft [...] Gbbl. Nr. [...] zu erstrecken. Die erstinstanzlichen

Gerichtskosten seien vollumfänglich der

Berufungsklägerin/Anschlussberufungsbeklagten zu auferlegen und diese sei zu

verurteilen, ihnen eine Parteientschädigung von CHF 73'040.00 für das

erstinstanzliche Verfahren zu bezahlen. Die A.___ stellt den Antrag, die

Anschlussberufung abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Mit einer

weiteren Eingabe reichten die B.___, die C.___ und die D.___ Gegenbemerkungen

zur Anschlussberufungsantwort. ein. Mit Verfügung vom 25. Mai 2018 stellte der

Präsident der Zivilkammer fest, dass für die B.___ am [...] 2018 ein Baugesuch

für ein Provisorium [...] an der [...]strasse [...] in [...], GB-Nr. [...],

publiziert worden war. Er setzte der B.___ Frist, um über den Stand des

Baugesuchverfahrens Auskunft zu geben. Am 8. Juni 2018 teilte die B.___ mit,

die Baukommission [...] habe mit Beschluss vom [...] 2018, der heute eröffnet

worden sei, eine befristete Baubewilligung für die maximale Dauer von 5 Jahren

für ein Provisorium [...], ab dessen Eröffnung, erteilt. Die A.___ nahm dazu am

25. Juni 2018 Stellung. Die Klägerinnen und Anschlussberufungsklägerinnen

brachten dazu in einer erneuten Eingabe vom 6. Juli 2018 Bemerkungen an.

3. Über die Berufung kann gestützt auf

Art. 316 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) ohne Durchführung einer

Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Wie sich aus den

nachfolgenden Erwägungen ergibt, ist die Frage, wie lange die Klägerinnen zur

Fertigstellung des Provisoriums für ihre [...] Filiale benötigen, aufgrund der

nachträglichen Vorbringen der Parteien genügend geklärt. Die Befragung des dazu

angerufenen Zeugen ist deshalb nicht nötig, so dass der entsprechende

Beweisantrag sowie der Antrag der Berufungsbeklagten und

Anschlussberufungsklägerinnen auf Durchführung einer mündlichen

Berufungsverhandlung abzuweisen ist. Für die Parteistandpunkte und die

Erwägungen des Vorderrichters wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit

erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

Die Berufungsbeklagten beantragen,

auf die Berufung sei nicht einzutreten. Die Berufungsschrift enthalte keinen

Antrag auf Abweisung der Klage. Es würden – abgesehen von der Kostenregelung –

somit keine Leistungsbegehren, sondern ausschliesslich Feststellungsbegehren

gestellt. Ein Feststellungsinteresse sei seitens der Beklagten jedoch nicht

ersichtlich, weshalb auf die Anträge 1a und 1b der Berufungsklägerin nicht

eingetreten werden könne.

1.2

Die Berufungseingabe muss Anträge

enthalten. Dabei zu beachten ist jedoch das Verbot des überspitzten Formalismus

(Art. 29 Bundesverfassung [BV, SR 101]). Anträge sind deshalb im Lichte der

Berufungsbegründung auszulegen (BGE 137 III 617).

Aus den Anträgen und der Begründung der

Berufung geht zweifelsfrei hervor, dass die Beklagte und Berufungsklägerin

nicht nur die Aufhebung von Ziffer 1 des Urteils des Amtsgerichtspräsidenten

vom 8. Juni 2017 verlangt, sondern auch die bereits vorinstanzlich ausdrücklich

beantragte vollumfängliche Abweisung der Klage. Was die Berufungsbeklagten

dagegen vorbringen, ist überspitzt formalistisch und kein Grund, um auf die

Berufung nicht einzutreten. Da auch die übrigen Rechtsmittelvoraussetzungen

erfüllt sind, kann auf die Berufung eingetreten werden. Dasselbe gilt für die

Anschlussberufung.

2.1

Die Klägerinnen halten mit ihrer

Anschlussberufung den Hauptantrag aufrecht, es sei festzustellen, dass die

Kündigungen der Beklagten nichtig beziehungsweise unwirksam seien, da die

Beklagte sie an die falschen Adressaten gesandt habe. Das Mietverhältnis sei

mithin ungekündigt. Der Amtsgerichtspräsident erwog dazu, der Hauptgrund für

die unterschiedliche Haltung der Parteien liege im Umstand begründet, dass die C.___

im Mai 2013 mittels Vermögensübertragung die Sparte [...] an die gleichzeitig neu

gegründete B.___ abgegeben habe. Davon betroffen gewesen sei auch das

Mietverhältnis der [...] Filiale im [...]. Die C.___ und die B.___ hätten diese

Vermögensübertragung ohne Zustimmung oder Benachrichtigung der A.___ vollzogen.

Es stelle sich die Frage, ob die Bestimmung des Mieterschutzes von Art. 263 Obligationenrecht

(OR, SR 220) derjenigen von Art. 73 Abs. 2 Fusionsgesetz (FusG, SR 221.301) vor-

oder nachgehe. Gemäss Art. 263 OR benötige ein Mieter stets die Zustimmung des

Vermieters, um einen Mietvertrag auf einen Dritten zu übertragen. Liege eine

solche nicht vor, oder werde die Zustimmung seitens des Vermieters zu Recht

verweigert, sei die Übertragung des Mietvertrages ungültig. Demgegenüber halte

die Regelung von Art. 73 Abs. 2 FusG fest, dass bei einer Vermögensübertragung

sämtliche Aktiven und Passiven ab Zeitpunkt des Handelsregistereintrages übergingen.

Für den Vorrang der mietrechtlichen Regelung spreche, dass das Fusionsgesetz in

Bezug auf Mietrechtsverhältnisse keinen adäquaten Gläubigerschutz biete. Die

Botschaft zum Fusionsgesetz äussere sich bei der Spaltung zum Vorrang des OR.

Es sei kein Grund ersichtlich, weshalb bei der Vermögensübertragung etwas

anderes gelten solle. Die Lehre sei unterschiedlicher Auffassung, ob das OR

oder das FusG vorgehe. Es existierten auch Lehrmeinungen, wonach bei einer

Vermögensübertragung ein automatischer Vertragsübergang nur verhindert werden

könne, wenn dies im entsprechenden Vertrag so geregelt worden sei. Eine solche

Regelung finde sich im vorliegenden Fall. Obwohl im Mietvertrag für den Fall

eines Mieterwechsels eine entsprechende Anzeigepflicht des Mieters vereinbart

worden sei, habe es die Mieterin vorliegend unterlassen, die Vermieterin direkt

über die Vertragsübertragung zu informieren. Dass die Umstrukturierung im

Handelsregister ersichtlich und auch mittels Medienmitteilung kommuniziert

worden sei, ändere daran nichts. Die Klägerinnen müssten sich auch entgegenhalten

lassen, dass sie gegenüber Dritten einheitlich aufträten. Als Kontaktadresse

werde schlicht nur [...] angegeben. Es sei deshalb davon auszugehen, dass die

gegenüber der C.___ ausgesprochene Kündigung auch in den Machtbereich der B.___

gelangt sei. Die Klägerinnen könnten sich aus all diesen Gründen nicht darauf

berufen, dass die Kündigung keine Rechtskraft entfalte und unwirksam sei.

2.2

Die Klägerinnen und Anschlussberufungsklägerinnen

räumen ein, dass die Lehre in der Rechtsfrage, ob das im Fusionsgesetz

statuierte Prinzip der Universalsukzession oder die mietrechtliche Bestimmung

von Art. 263 Abs. 1 OR vorgehe, nicht einhellig sei. Auch das Bundesgericht

habe bis anhin darüber nicht entschieden. Immerhin habe es in einem Entscheid

aber ausdrücklich auf eine Lehrmeinung hingewiesen, die den Vorrang des

Fusionsrechtes gegenüber der allgemeinen Bestimmung von Art. 263 OR bejahe. Die

Vorinstanz habe dies zu Unrecht nicht berücksichtigt. Sie habe sich der

sogenannten Zustimmungstheorie angeschlossen, welche als einzige von einem

Zustimmungserfordernis ausgehe und lediglich von einer Minderheit vertreten

werde. Weshalb sie der Minderheitsdoktrin gefolgt sei, könne nicht

nachvollzogen werden. Bei grossen fusionsrechtlichen Vorgängen wäre ein

Zustimmungserfordernis für jeden einzelnen Vertrag realitätsfremd und schlicht

nicht umsetzbar. Damit könnte ein einzelner Vertragspartner den

fusionsrechtlichen Vorgang blockieren. Nicht überzeugend sei auch das Argument

des ungenügenden Gläubigerschutzes. Auch die herrschende Lehre zum Mietrecht

gehe vom Vorrang des Fusionsrechts aus. Dafür spreche auch, dass das

Fusionsrecht nur eine Bestimmung des OR bezüglich des Übergangs von

Arbeitsverhältnissen ausdrücklich vorbehalte, für das Mietrecht aber keinen

solchen Vorbehalt anbringe. Die von der Vorinstanz erwähnte Botschaft beziehe

sich denn auch auf diese arbeitsrechtliche Bestimmung, weshalb der entsprechende

Verweis unbehelflich sei. Im Weiteren habe der Amtsgerichtspräsident auch

verschiedene etablierte Kollisionsregeln ausser Acht gelassen. Ebenfalls zu

Unrecht gehe der Vorderrichter davon aus, dass aufgrund des einheitlichen

Auftretens gegenüber Dritten die an die falschen Adressatinnen versandten

Kündigungen gegenüber der effektiven Mieterin, an welche keine Kündigung

verschickt worden sei, Wirkung entfalten könnten. Dass sie alle Teil derselben

Unternehmensgruppe seien und gegen aussen einheitlich aufträten, ändere nichts

an der Tatsache, dass es sich um eigenständige juristische Personen handle.

Dies sei der Beklagten denn auch offenkundig bekannt und bewusst. Ihr

Hauptbegehren sei deshalb gutzuheissen.

2.3

Der Mieter von Geschäftsräumen kann

gemäss Art. 263 Abs. 1 OR das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des

Vermieters auf einen Dritten übertragen. Der Vermieter kann die Zustimmung nur

aus wichtigen Gründen verweigern (Abs. 2). Es ist unbestritten, dass keine der

Klägerinnen im Sinne dieser Bestimmung die Beklagte um Zustimmung zur

Übertragung des Mietverhältnisses von der C.___ auf die B.___ ersucht hat. Die

Klägerinnen berufen sich für ihr Vorgehen auf Art. 69 FusG, wonach im

Handelsregister eingetragene Gesellschaften ihr Vermögen oder Teile davon mit

Aktiven und Passiven auf andere Rechtsträger des Privatrechts übertragen

können. Sie vertritt die Auffassung, im Rahmen der Vermögensübertragung vom Mai

2013.

sei gestützt auf diese Bestimmung das Mietverhältnis trotz fehlender

Zustimmung der Beklagten von der C.___ auf die B.___ übergegangen.

2.4

Die Auffassung der C.___ und der B.___

steht im Widerspruch zu ihrem Verhalten anlässlich der Vermögensübertragung. In

ihrer Vereinbarung betreffend Vermögensübertragung nach Art. 69 ff. FusG hatten

sie zwar vereinbart, dass die übertragende Gesellschaft sämtliche

Mietverhältnisse an die übernehmende Gesellschaft überträgt. Gleichzeitig

hielten sie aber auch fest, dass sich die übertragende Gesellschaft

verpflichtet, «die schriftliche Zustimmung der Vermieter gemäss Art. 263 OR

einzuholen» (Ziffer 1.5.2 auf S. 4 der Vereinbarung, Klagebeilage 10). Beide

gingen somit davon aus, dass die Vermögensübertragung für sich allein nicht

genügt, den Wechsel der Mieterschaft zu bewirken. Zu Recht weist die Beklagte

und Berufungsklägerin darauf hin, dass es sich bei dieser Regelung nicht

lediglich um eine interne Vereinbarung handelt, sondern um eine Vereinbarung,

die über das Handelsregister öffentlich einsehbar ist. Auch Dritte können sich

somit darauf verlassen und zwar insbesondere auch darauf, dass vor Einholung

und Erstattung einer solchen Zustimmung an den bestehenden vertraglichen

Beziehungen nichts verändert wird.

Wenn die Klägerinnen behaupten, Art. 69

FusG gehe der Bestimmung von Art. 273 Abs. 1 OR vor, so blenden sie zudem aus,

dass die Mieterin sogar vertraglich verpflichtet gewesen wäre, die Beklagte

über den Wechsel in der Mieterschaft zu informieren. Gemäss Ziffer 3 des

Mietvertrages vom 18. Juni 1997 bedarf die Vertragsübertragung an mit der

Mieterin der gleichen Artikelbranche verbundenen Gesellschaften für [...]artikel

zwar keiner Zustimmung. Die Vertragsparteien hatten aber zusätzlich vereinbart:

«Eine schriftliche Anzeige des neuen Mieters an die Vermieterin genügt»

(Klagebeilage 5, S. 2). Dieser vertraglichen Verpflichtung kamen weder die B.___

noch die C.___ nach.

Im Übrigen ist mit der Vorinstanz festzuhalten,

dass die Gründe, die dafürsprechen, für den Übergang eines Mietverhältnisses

auch bei einer Vermögensübertragung die Zustimmung des Vermieters zu fordern,

überzeugen. Dem Gegenargument, dass ein einzelner Vertragspartner den

fusionsrechtlichen Vorgang blockieren könnte, ist entgegen zu halten, dass ein

Vermieter gemäss Art. 263 Abs. 2 OR die Zustimmung nicht einfach so, sondern nur

«aus wichtigem Grund» verweigern kann. Zutreffend weist der Vorderrichter weiter

darauf hin, dass der Gläubigerschutz nach Art. 75 FusG deutlich schwächer ist

als derjenige gemäss Art. 263 Abs. 4 OR (angefochtenes Urteil S. 5; vgl. auch

die überzeugenden Ausführungen dazu in der Anschlussberufungsantwort, S. 12

f.). Auch das Argument, die Auffassung des Amtsgerichtspräsidenten widerspreche

verschiedenen etablierten Kollisionsregeln, trifft nicht zu. So ist lex

specialis nicht das Fusionsgesetz, das generell Unternehmenstransaktionen

normiert, sondern die Bestimmung von Art. 263 OR, die ganz speziell die

Übertragung der Miete auf einen Dritten regelt. Das vorinstanzliche Urteil ist

in diesem Punkt auch deswegen nicht zu beanstanden und die dagegen erhobene

Anschlussberufung unbegründet.

2.5

Unbegründet ist auch, was die

Klägerinnen und Anschlussberufungsklägerinnen gegen die Auffassung des Amtsgerichtspräsidenten

vorbringen, wonach sich die B.___ den Erhalt und die Kenntnisnahme der

Kündigung entgegenhalten lassen muss, obwohl das Kündigungsformular nicht exakt

die zutreffende Firmenbezeichnung enthielt (angefochtenes Urteil, S. 6). Wie

aufgezeigt, wären zumindest die B.___ und die C.___ vertraglich verpflichtet

gewesen, den Mieterwechsel der A.___ schriftlich anzuzeigen. Aus dem Umstand,

dass sie dieser vertraglichen Verpflichtung nicht nachgekommen sind, können sie

nichts zu ihren Gunsten ableiten und der A.___ nun vorwerfen, es wäre ihr ohne

weiteres möglich und zumutbar gewesen, die tatsächliche Mieterin ausfindig zu

machen. Die drei Klägerinnen sind eng miteinander verbunden und treten

einheitlich auf: Dies ist auch im vorliegenden Verfahren ersichtlich: Die drei

für bei der Vorinstanz eingereichten Anwaltsvollmachten sind von den genau

gleichen Personen unterzeichnet (Klagebeilagen 1 – 3). Der Vorderrichter wies

das Begehren der Klägerinnen auf Feststellung, dass die Kündigungen nichtig

beziehungsweise unwirksam seien und das Mietverhältnis mithin ungekündigt sei,

auch aus diesem Grund zu Recht ab.

3.1

Die Klägerinnen hatten bei der

Vorinstanz eventualiter beantragt, die Kündigung sei für missbräuchlich zu

erklären und aufzuheben. Zur Begründung brachten sie vor, das Verhalten der

Beklagten diene einzig dem Zweck, einen höheren Mietzins durchzusetzen. Die

Beklagte bestritt dies und wies darauf hin, man wolle das Objekt für den

Eigenbedarf umbauen. Die Beklagten halten ihr Begehren mit der

Anschlussberufung aufrecht. Der Amtsgerichtspräsident hatte dazu erwogen, es

obliege dem Mieter, den Zusammenhang zwischen der Kündigung und dem Willen des

Vermieters, einen höheren Mietzins durchzusetzen, zu beweisen. Dies sei anhand

von Indizien nachweisbar. Die Klägerinnen machten geltend, dass der bisherige

Mietzins innerhalb des marktüblichen Bereichs liege und dass sie der Beklagten

ihrerseits sogar einen deutlich zu hohen Mietzins angeboten hätten, um das

Vertragsverhältnis fortzusetzen. Die Beklagte bestreite jedoch, überhaupt

jemals verbindliche Vertragsgespräche über einen neuen Mietzins geführt zu

haben. Das von den Klägerinnen eingereichte Dokument „[...], Varianten [...]“

lasse denn auch kein verbindliches Angebot erkennen. Das Dokument zeige

lediglich verschiedene Szenarien auf, wie ein zukünftiges Mietverhältnis mit

der Zweitklägerin aussehen könnte. Der Übersicht fehle es an einem verbindlichen

Charakter. So stehe ausdrücklich auf jeder Dokumentenseite „alle gemachten

Angaben ohne Gewähr und es ergeben sich keine Verbindlichkeiten daraus“. Auch

würden die Klägerinnen nirgends direkt angesprochen und eine Offerte sei nicht

erkennbar. Es sei weder aus den Akten noch aus den Aussagen während der

Hauptverhandlung erkennbar, dass es der Beklagten in Wirklichkeit um die

Durchsetzung eines höheren Mietzinses gegangen wäre. Die Klägerinnen hätten

auch nicht nachzuweisen vermocht, dass überhaupt verbindliche Vertragsgespräche

geführt worden seien. Entsprechend sei die Klage auch in ihrem Eventualbegehren

abzuweisen.

3.2

Die Klägerinnen bringen in ihrer

Anschlussberufung dagegen vor, die Behauptung der Beklagten, es seien gar nie

verbindliche Vertragsgespräche über einen neuen Mietzins geführt worden, sei

unzutreffend und durch die Parteibefragung widerlegt worden. Die Tatsache, dass

auf dem eingereichten Variantenkonzept der Beklagten vermerkt war, dieses sei

unverbindlich, bedeute keineswegs, dass überhaupt keine verbindlichen

Vertragsgespräche geführt worden seien. Es erscheine kaum realistisch, dass auf

höchster Kaderstufe zweier Grosskonzerne über Monate mündliche Gespräche und

schriftliche Korrespondenzen geführt würden, wenn diese Verhandlungsbemühungen

keinerlei verbindlichen Charakter hätten. Mit Blick auf ihre Parteiaussagen sei

erwiesen, dass seriöse und verbindliche Verhandlungen geführt worden seien, die

seitens der Beklagten eindeutig darauf abgezielt hätten, einen höheren Mietzins

zu erzielen, welcher durch die ausgesprochenen Kündigungen durchgesetzt werden

sollte. Die gegenteilige Behauptung, wonach die Kündigung aufgrund angeblichen

Eigenbedarfs ausgesprochen worden sein soll, habe die Beklagte erst viel später

und einzig durch ihren Rechtsvertreter vorgebracht. Dieses Vorbringen sei als

Schutzbehauptung zu qualifizieren.

3.3

Die Kündigung eines Mietvertrages

durch den Vermieter ist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. b OR anfechtbar, wenn sie

ausgesprochen wird, weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu

Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will. Zweck dieser

Bestimmung ist zu verhindern, dass der Mieter vor die Wahl gestellt ist,

entweder die Forderung des Vermieters anzunehmen, oder aber auszuziehen. Der

Mieter muss den Zusammenhang zwischen der Kündigung und dem Willen des

Vermieters, eine einseitige Vertragsänderung durchzusetzen, beweisen. Der

Beweis dieses Zusammenhangs kann sich aus Indizien ergeben, wie zum Beispiel

dem Wortlaut der Kündigung, der zeitlichen Abfolge, die Weigerung des

Vermieters, die Kündigung zu begründen oder wenig einleuchtende beziehungsweise

nicht bewiesene Kündigungsgründe. Insbesondere fällt auch eine vorgängige

Weigerung des Mieters, einen neuen Mietvertrag mit einem erhöhten Mietzins

einzugehen, in Betracht. Ein Zusammenhang zwischen Kündigung und beabsichtigter

Vertragsänderung ist umso eher anzunehmen, je enger die beiden Ereignisse

zeitlich zusammenliegen (Roger Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht

I, 6. Aufl. 2015, N 15 und 30 zu Art. 271/271a OR mit

Hinweisen auf Lehre und Rechtsprechung; Anita Thanei, in: Das Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 798 f. Rz.

29.3.2

)

3.4

Die von den Klägerinnen erwähnten

Gespräche über eine allfällige Fortsetzung des Mietvertrages fanden in den

Jahren 2012 und 2013 statt. Bis zur Kündigung im März 2016 vergingen rund drei

Jahre, ohne dass weitere Gespräche erfolgt wären. Ein Kausalzusammenhang

zwischen diesen Gesprächen und dem Entschluss der Beklagten, den Mietvertrag zu

kündigen, ist bereits aufgrund dieses zeitlichen Abstands kaum nachzuweisen. Es

sind aber auch sonst keine Anhaltspunkte ersichtlich, wonach die Beklagte das

Mietverhältnis einzig deswegen gekündigt hätte, weil die Vereinbarung eines

höheren Mietzinses am Verhalten der Mieterschaft gescheitert wäre. Zudem

erscheint der von der Beklagten als Kündigungsgrund angeführte Eigenbedarf nicht

an den Haaren herbeigezogen. Immerhin hatte die Beklagte im vorinstanzlichen

Verfahren entsprechende Unterlagen eingereicht (Klageantwortbeilagen 3–5). Der

Vorderrichter ging deshalb zu Recht davon aus, dass den Klägerinnen der Beweis

einer missbräuchlichen Kündigung nicht gelungen ist. Die Anschlussberufung ist

auch in diesem Punkt unbegründet.

4.1

Die Beklagte kündigte das

Mietverhältnis per 31. März 2018. Der Amtsgerichtspräsident ging mit dem

Eventualstandpunkt der Klägerinnen davon aus, die Beklagte sei erst nach Ablauf

der zweimaligen Optionszeit berechtigt gewesen, die Kündigung auszusprechen, weshalb

der Mietvertrag von der Beklagten erst auf 31. März 2021 habe aufgelöst werden können.

Zu diesem Schluss kam der Vorderrichter aufgrund der Auslegung von Ziffer 5 des

Mietvertrages (Klagebeilage 5). Diese Bestimmung unterteile den Mietvertrag in

eine erste Phase des befristeten Vertrages und in eine zweite Phase des

unbefristeten Vertrages. Der Übergang von der einen Phase zur anderen erfolge

dabei automatisch, sofern keine neue Vereinbarung getroffen werde.

Unbestrittenermassen sei es zu keiner neuen Vereinbarung gekommen. Aktuell

(Zeitpunkt des erstinstanzlichen Urteils) befinde sich der Vertrag noch in der

Zeitperiode des zweiten Optionsrechtes. Sowohl Wortlaut als auch Systematik

deuteten darauf hin, dass die Optionsrechte Teil des befristeten Mietvertrages seien.

Die Beklagte, die vom Kündigungsrecht Gebrauch machen möchte, welches beiden

Parteien im letzten Abschnitt von Ziffer 5 eingeräumt worden sei, übersehe den

Umstand, dass dieses Kündigungsrecht erst für die Phase des unbefristeten

Vertrages ausgehandelt worden sei. Dies ergebe sich aus der systematischen

Eingliederung des Kündigungsrechts im letzten Absatz von Ziffer 5, zu welchem

auch die Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis gehöre. Das

Kündigungsrecht sei spezifisch für die Phase des unbefristeten

Mietverhältnisses geregelt worden, wogegen die Vermieterin während des befristeten

Mietverhältnisses zur Duldung des Mietvertrages verpflichtet gewesen sei.

Augenscheinlich werde dies, wenn man sich das Kündigungsrecht der Parteien im

Zeitpunkt des befristeten Mietverhältnisses ansehe: Während der Optionszeit

stehe vertraglich einzig der Mieterin ein Kündigungsrecht zu. Die Vermieterin könne

in dieser Zeit nicht ordentlich kündigen. Erst mit der Umwandlung in ein

unbefristetes Mietverhältnis werde auch ihr ein ordentliches Kündigungsrecht

zugestanden. Dies mache auch insoweit Sinn, wenn man die Tragweite des

Mietobjektes ansehe. Mit einer Fläche von beinahe 6'000 m2 und den

damit verbundenen Arbeitsverträgen bedürfe die Mieterin einer gewissen

Standortsicherheit. Der Vertrag sei so erstellt worden, dass die Mieterin eine

Filiale mit derartigen Investitionssummen mit einer garantierten, ordentlich

unkündbaren Mindestlaufzeit betreiben könne. Ihre Stellung schwäche sich erst,

wenn Vereinbarungsgespräche scheiterten und das Optionsrecht aufgebraucht sei.

Vertraglich werde dieser Zeitpunkt mit der Umwandlung in ein unbefristetes

Mietverhältnis festgehalten. Entweder fänden sich die Vertragsparteien in einer

Vereinbarung, oder die Mieterin müsse ab dem Beginn des unbefristeten

Mietverhältnisses mit dem Risiko einer Kündigung rechnen. Im Übrigen sei bei

unklaren Formulierungen subsidiär die Auslegungsregel „in dubio contra

stipulatorem“ zu beachten.

4.2

Die Beklagte und Berufungsklägerin rügt

zusammenfassend und im Wesentlichen, die Vorinstanz verkenne den grundlegenden

Unterschied zwischen befristeten und unbefristeten Verträgen. Die Parteien

hätten ganz klar einen unbefristeten Mietvertrag vereinbart, da dieser durch

eine Kündigung beendet werden müsse. Die Vereinbarung einer

Mindestvertragsdauer ändere daran nichts. Der Wortlaut von Ziffer 5 des

Mietvertrages sei klar und nicht auslegungsbedürftig. Der Vermieterin werde ein

Kündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von zwei Jahren eingeräumt unter der

Bedingung, dass zwei Jahre vor – allenfalls durch die Optionen verlängerten – Ablauf

der Mindestvertragsdauer keine Einigung über eine Fortführung des Vertragsverhältnisses

über den Zeitpunkt der längstmöglichen Bindung der Beklagten hinaus zustande

komme. Aber auch eine Auslegung der strittigen Klausel führe zum Ergebnis, dass

das Mietverhältnis von ihr auf den 31. März 2018 habe gekündigt werden können.

4.3

Gemäss Art. 18 Abs. 1 OR bestimmt

sich der Inhalt des Vertrages nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien.

Streiten die Parteien um die Bedeutung vertraglicher Vereinbarungen, ist der

Text dieser Vereinbarungen auszulegen. Beim Willen handelt es sich um eine so

genannte innere Tatsache, die direkt überhaupt nicht bewiesen werden kann. Zur

Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens sind die Erklärungen der Parteien

aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und

Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und

mussten. Wenn sich eine Partei auf die «normale» Bedeutung des Vertragstextes

stützt, während die Gegenpartei einen vom Wortlaut abweichenden Sinn des

Vertrages behauptet, trifft denjenigen die Beweislast, der sich auf den

abweichenden Sinn beruft. Das primäre Willensindiz ist der Wortlaut der

Vertragserklärungen. Dem Wortlaut kommt gegenüber den sonstigen

Auslegungsmitteln dann Vorrang zu, wenn diese keinen sicheren Schluss auf einen

anderen Sinn nahelegen. Grundlage der Auslegung ist somit der Wortlaut des

Vertragstextes. Massgebend für dessen Bedeutung ist auch die Stellung im

Kontext und im Gesamtkonzept des Vertrages (systematisches Element der

Auslegung). Bei der Interpretation einzelner Worte oder Sätze muss immer auch

die Gesamtheit der vertraglichen Regelungen berücksichtigt werden. Der Wortlaut

bildet die Grundlage, nicht aber die Grenze der Auslegung. Selbst bei einem

eindeutigen Auslegungsergebnis ist zu prüfen, ob der ermittelte Wortsinn nicht

durch andere Indizien in Frage gestellt oder ausgeschlossen wird. Ein Abweichen

vom wortlautbezogenen Sinn des vereinbarten Textes ist hingegen nicht

angebracht, wenn es keine ernsthaften Gründe zur Annahme gibt, dass er nicht

dem Willen der Vertragsparteien entspricht. Neben dem Wortlaut sind ergänzend

zu berücksichtigen namentlich der Zusammenhang, in dem die Vereinbarung steht,

und die gesamten Umstände, unter denen sie getroffen wurde. Eine Rolle spielen

können namentlich die Entstehungsgeschichte der Vereinbarung, die

Begleitumstände (wie Ort und Zeit), das Verhalten der Parteien vor und nach dem

Vertragsschluss sowie der Vertragszweck. Das Verhalten nach Vertragsschluss ist

indessen nur insofern zu berücksichtigen, als daraus Rückschlüsse auf die

Willenslage bei Vertragsschluss zu ziehen sind. Die Auslegung erfolgt ex tunc,

das heisst es ist auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Der

Richter darf nur solche Umstände zur Auslegung heranziehen, aus denen sich

Schlüsse auf die seinerzeitige Willenslage ziehen lassen. Führen diese primären

und ergänzenden Auslegungsmittel zu keinem eindeutigen Ergebnis, finden

subsidiär weitere Regeln Anwendung. Dazu gehört unter anderem die

Unklarheitenregel (in dubio contra stipulatorem): Hat eine Vertragspartei

beziehungsweise ihre Hilfsperson oder ihr Vertreter eine unklare

Vertragsbestimmung verfasst, welche mindestens zwei vertretbare Deutungen

zulässt, so hat sie als Konsequenz die für sie ungünstigere Auslegung

hinzunehmen (Wolfgang Wiegand in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6.

Auflage 2015, Art. 18 OR N 10 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).

4.4.1

Vorweg ist festzuhalten, dass es

sich beim umstrittenen Mietvertrag entgegen der Auffassung des Vorderrichters

um einen unbefristeten Vertrag handelt. Gemäss Art. 255 Abs. 2 OR ist ein

Mietverhältnis dann befristet, wenn es ohne Kündigung mit der vereinbarten

Dauer endigen soll. Diese Konstellation ist vorliegend nicht gegeben: Nach der

in dieser Hinsicht unbestrittenen Ziffer 5 des Mietvertrages (Klagebeilage 5)

endet der Vertrag nur dann, wenn von einer der Parteien eine Kündigung

ausgesprochen wird, ansonsten läuft er weiter. Dass die Parteien eine

Mindestvertragsdauer vereinbart haben und das Kündigungsrecht zunächst nur der

Mieterin zustand, ändert daran nichts. Da es sich somit nicht um einen

Mietvertrag im Sinne von Art. 255 Abs. 2 OR handelt, gilt das Mietverhältnis

als unbefristet (Art. 255 Abs. 3 OR). Wie die Berufungsbeklagten allerdings zutreffend

bemerken (Berufungsantwort, S. 11 f.), spielt es letztlich jedoch keine Rolle,

ob von einem befristeten oder unbefristeten Mietverhältnis ausgegangen wird.

Entscheidend ist, wie der Vertrag im vorstehend erwähnten Sinne (E. 4.3 hievor)

auszulegen ist.

4.4.2

Der zweitletzte Satz von Ziffer 5

des Mietvertrages (Klagebeilage 5) lautet wie folgt: «Sollte zwei Jahre vor

Ablauf der zweimaligen Optionszeit keine neue Vereinbarung getroffen werden, so

verlängert sich dieser Vertrag stillschweigend auf unbestimmte Zeit und kann

beidseitig auf 31. März eines Jahres, unter Einhalt einer Kündigungsfrist von

zwei Jahren, gekündigt werden». Nach dem Wortlaut dieser Bestimmung besteht das

beidseitige Kündigungsrecht somit unter der Voraussetzung, dass zwei Jahre vor

Ablauf der zweimaligen Optionszeit keine neue Vereinbarung getroffen worden

ist. Die zweimalige Optionszeit lief am 31. März 2018 aus. Zwei Jahre vorher

war der 31. März 2016. Die Parteien hatten bis zu diesem Zeitpunkt

unbestrittenermassen keine neue Vereinbarung abgeschlossen. Die Voraussetzungen

für eine Kündigung unter Einhaltung der zweijährigen Kündigungsfrist waren

somit erfüllt. Da die Kündigung bereits vorher zugestellt worden war, entfaltet

sie ihre Wirkung nach dem Wortlaut von Ziffer 5 des Mietvertrages zwei Jahre

vor Ablauf der zweimaligen Optionszeit, das heisst am 31. März 2016. Weil der

Mietvertrag – wie das in aller Regel der Fall ist – keinen Zeitpunkt nennt, in

dem die Vermieterin erstmals die Kündigung erklären konnte, war es auch ohne weiteres

zulässig, die Kündigung bereits vor dem 31. März 2016 zu versenden. Der

Wortlaut des Mietvertrages verbietet es der Vermieterin somit nicht, unter

Einhaltung der vereinbarten Frist von zwei Jahren auf den erstmöglichen

Beendigungszeitpunkt, den 31. März 2018, zu kündigen.

4.4.3

In Ziffer 5 des Mietvertrages

vereinbarten die Parteien im ersten Satz eine Mindestvertragsdauer bis am 31.

März 2008. Der Mieterin wurde sodann das Recht eingeräumt, diesen Vertrag

zweimal um je fünf Jahre zu verlängern. Voraussetzung für die Verlängerung war,

dass die Mieterin den Vertrag «nicht zwei Jahre vor Ablauf der festen Mietdauer

oder der jeweiligen Optionszeit» schriftlich kündigt. Der Mieterin wurde somit

vertraglich zweimal ein Kündigungsrecht eingeräumt, und zwar mit einer

Kündigungsfrist von zwei Jahren. Auch die Verlängerung des Vertrages nach

Ablauf der zweimaligen Optionszeit wurde davon abhängig gemacht, dass zwei

Jahre vorher keine neue Vereinbarung abgeschlossen wurde. Dass der Vertrag ab

diesem Zeitpunkt (zwei Jahre vor Ablauf der zweimaligen Optionszeit, das heisst

31.

März 2016) nun beidseitig gekündigt werden und damit per 31. März 2018, das

heisst ebenfalls mit einer zweijährigen Kündigungsfrist, aufgelöst werden kann,

fügt sich somit nahtlos in das Gesamtkonzept der Regelung von Ziffer 5 ein. Dazu

im Gegensatz steht die Auffassung der Vorinstanz, die – indem sie den

Mietvertrag erst per 31. März 2021 als gekündigt erachtet – letztlich von einer

erstmaligen Kündigungsfrist seitens der Vermieterin von fünf Jahren ausgeht.

Dafür finden sich jedoch keine Anhaltspunkte. Die systematische

Betrachtungsweise deckt sich somit mit dem Wortlaut von Ziffer 5 des

Mietvertrages.

4.4.4

Das Argument der

Standortsicherheit, das die Vorinstanz zur Begründung der Kündigungsfrist von

letztlich fünf Jahren anführt, verfängt nicht. Hätten die Parteien das

Mietverhältnis nämlich über den 1. April 2018 hinaus fortgesetzt, so hätte die A.___

den Vertrag so oder so ebenfalls jederzeit ohne Vorwarnung unter Einhaltung der

minimalen Frist von zwei Jahren kündigen können. Auch in diesem Fall hätte die

Mieterschaft bloss zwei Jahre für die erforderlichen Umstellungen zur Verfügung

gehabt. Der Mietvertrag enthält keine Anhaltspunkte, dass die Parteien bereits

im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses eine Verlängerung über den 31. März 2018

hatten vereinbaren wollen. Die Auffassung der Vorinstanz bedeutet letztlich,

dass der Mieterin ein weiteres Optionsrecht für eine Vertragsverlängerung um

drei Jahre eingeräumt würde, die sie bewirken könnte, indem sie sich weigert,

einer neuen Vereinbarung zuzustimmen. Hätten die Parteien ein solches Optionsrecht

gewollt, hätten sie das auch ausdrücklich vertraglich so festgehalten.

4.4.5

Entgegen der Auffassung der

Vorinstanz ergibt sich somit, dass die Beklagte das Mietverhältnis gestützt auf

Ziffer 5 des Mietvertrages per 31. März 2018 kündigen konnte und sie die

Kündigung auch frist- und formgerecht ausgesprochen hatte. Aufgrund des klaren

Ergebnisses der Auslegung bleibt für die Anwendung der Regel «in dubio contra stipulatorem»

kein Raum. Die Berufung der Beklagten gegen Ziffer 1 des angefochtenen Urteils

ist deshalb begründet.

5.1

Die Klägerinnen hatten bei der

Vorinstanz subeventualiter beantragt, das Mietverhältnis um sechs Jahre zu

erstrecken. Vor Obergericht modifizieren sie ihr Subeventualbegehren in dem

Sinne, dass sie nun die Erstreckung des Mietverhältnisses «über seine

Beendigung per 31. März 2021 hinaus um ein Jahr nach Vorliegen der

rechtskräftigen Baubewilligung für die geplante Zwischennutzung der

Liegenschaft [...] Gbbl. Nr. [...]» verlangen. Die Frage, ob das Mietverhältnis

erstreckt werden kann, ist – wenn wie vorliegend ein Begehren des Mieters

betreffend Anfechtung der Kündigung abgewiesen wird – von Amtes wegen zu prüfen

(Art. 273 Abs. 5 OR). Auf die entsprechenden Subeventualbegehren der

Klägerinnen und Anschlussberufungsklägerinnen ist deshalb einzutreten, obwohl eine

Erstreckung des Mietverhältnisses nicht – wie sie das mit ihrem Antrag vor

Obergericht verlangen – bis zu einem unbestimmten Zeitpunkt gewährt werden kann

(BGE 135 III 121 E. 4). Zu Gunsten der Anschlussberufungsklägerinnen ist zudem

davon auszugehen, dass sie die Erstreckung nicht nur für den Fall verlangen,

dass das Mietverhältnis auf den 31. März 2021 endet, sondern sich ihr Rechtsbegehren

auch auf eine Beendigung per 31. März 2018 bezieht.

5.2

Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der

Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der

Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die

Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Bei der

Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde gemäss Art. 272 Abs. 2

OR insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags

(lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen,

familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten

(lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte

oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs (lit. d) und überdies

die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e).

Dabei ist der Zweck der Erstreckungsbestimmungen zu beachten, der darin

besteht, die Folgen der Vertragsauflösung für die Mietpartei zu mildern, indem

ihr mehr Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche

Neuorientierung gelassen wird. Art. 272 Abs. 2 OR regelt nicht, wie die

aufgestellten Kriterien zu gewichten sind. Letztlich kann für den Entscheid nur

massgebend sein, welche Interessen im Ergebnis der gesamthaften Gewichtung

inwieweit überwiegen (Urteil des Bundesgerichts 4A_368/2017, E 7.1, vom 19.

Februar 2018).

5.3

Der Vorderrichter erwog, die B.___

betreibe in der Schweiz über 80 [...] Filialen, welche mehrheitlich die

gleichen Waren im Angebot hätten. Damit verfüge das Unternehmen über eine

gesicherte Grundlage, welche nicht durch den Wegfall einer Filiale gefährdet

werde. In unmittelbarer Nähe fänden sich in [...] und [...] auch Ausweichmöglichkeiten

für Kunden und für Angestellte. Die Klägerinnen würden nicht darlegen, inwiefern

ihnen eine Erstreckung helfen könnte, eine Alternativlösung zu erarbeiten. Sie

hätten denn auch den Standpunkt vertreten, die Filiale im [...] sei nicht

einfach ersetzbar. Diese Argumentation lege den Schluss nahe, dass ein anderer

Standort den Wegfall nicht zu kompensieren vermöge. Auf der anderen Seite würde

eine Erstreckung um sechs Jahre nicht reichen, um das eigene Bauprojekt

realisieren zu können. Aktuell fehle es immer noch an einem

Realisierungskonzept. Insofern erscheine es als ausgeschlossen, dass eine

Erstreckung den Klägerinnen helfen würde, einen neuen Standort aufzubauen. Es

sei aber nicht Sinn und Zweck einer Mieterstreckung, das Unausweichliche hinauszuzögern.

Zu beachten sei auch, dass das Ende des Mietvertrages nicht wirklich unerwartet

gekommen sei. Schliesslich sei ein befristetes Mietverhältnis ausgelaufen.

5.4

Die Klägerinnen machen in ihrer

Anschlussberufung insbesondere geltend, dass sich die Ausgangslage seit dem

erstinstanzlichen Urteil verändert habe. Dank intensiver Bemühungen sei es der B.___

zwischenzeitlich gelungen, ein Ersatzobjekt für eine provisorische Nutzung bis

zur Fertigstellung des geplanten Neubaus in unmittelbarer Nähe, nämlich an der [...]strasse

[...] in [...], zu finden, welches sie habe erwerben können. Der diesbezügliche

Kaufvertrag sei einen Monat nach der erstinstanzlichen Hauptverhandlung

verurkundet worden. Die Liegenschaft könne allerdings nicht umgehend nach der

Übernahme bezogen und als Verkaufsstätte genutzt werden. Vielmehr seien

diesbezüglich im Zusammenhang mit der Umnutzung entsprechende Bewilligungen

einzuholen und bauliche Massnahmen vorzunehmen. Wie viel Zeit diese Vorkehren

in Anspruch nehmen würden, könne zum jetzigen Zeitpunkt nicht exakt gesagt

werden. Gemäss einer ungefähren Schätzung des Projektleiters sei

realistischerweise mit einer Dauer ab Eingabe des Baugesuchs bis zur Eröffnung

des Geschäfts von 27-28 Monaten zu rechnen. Weil das streitgegenständliche

Mietverhältnis wie von der Vorinstanz richtig erkannt ohnehin bis am 31. März

2021.

daure, sollte im Idealfall auch ohne Mieterstreckung ein nahtloser

Übergang ins Provisorium möglich sein. Um die dennoch bestehenden und lediglich

äusserst beschränkt kalkulierbaren Risiken abzufedern, seien sie trotzdem auf

eine Erstreckung angewiesen, deren Dauer jedoch an die Dauer des

Bewilligungsverfahrens für das Provisorium geknüpft werden könne.

Am 8. Juni 2018 teilten die Klägerinnen

mit, dass die Baukommission [...] mit Beschluss vom [...] 2018, welcher mit

heutigem Datum eröffnet worden sei, eine befristete Baubewilligung für die

maximale Dauer von fünf Jahren für ein Provisorium [...], ab dessen Eröffnung,

erteilt habe. Die Beklagte und Berufungsklägerin führte in ihrer Stellungnahme

vom 25. Juni 2018 dazu aus, die Baubewilligung betreffe den Betrieb eines [...]

für die Dauer von fünf Jahren in der ehemaligen Liegenschaft [...]. Sie sei der

Auffassung, dass sich dadurch jedoch nichts verändert habe. Die

Berufungsbeklagten könnten sich ungeachtet der Frage, ob sie in absehbarer Zeit

über ein Ersatzobjekt in der Nähe verfügen würden, nicht auf eine Härte im

richtig verstandenen Sinn des Art. 272 Abs. 1 OR berufen. Die ins Recht gelegte

befristete Baubewilligung zeige aber immerhin auf, dass die Berufungsbeklagten

den Betrieb eines [...] wesentlich rascher aufnehmen könnten, als sie noch in

der Anschlussberufung prognostiziert hätten. Es könne davon ausgegangen werden,

dass die Baubewilligung mittlerweile rechtskräftig geworden sei. Die

Anschlussberufungsklägerinnen bemerken in ihrer darauf eingereichten Eingabe

vom 6. Juli 2018 unter anderem, dass ab Rechtskraft der Baubewilligung bis zur

Eröffnung eine Zeitdauer von mindestens 9 Monaten benötigt werde.

5.5

Die Beurteilung der

Erstreckungsfrage durch die Vorinstanz ist an sich nicht zu beanstanden. Die

von den Anschlussberufungsklägerinnen nun eingereichte Baubewilligung für ein

auf fünf Jahre befristetes Provisorium in der ehemaligen Liegenschaft [...] hat

indessen die Ausgangslage entscheidend verändert. Es gelingt den Klägerinnen

und Anschlussberufungsklägerinnen damit, ihre [...] Filiale innerhalb des [...]

Areals selbst – wenn auch einstweilen nur für fünf Jahre – zu verlagern. Die

Argumentation des Amtsgerichtspräsidenten – es erscheine als ausgeschlossen,

dass eine Erstreckung den Klägerinnen helfen würde, einen neuen Standort

aufzubauen und es sei aber nicht Sinn und Zweck einer Mieterstreckung, das

Unausweichliche hinauszuzögern – ist deshalb überholt. Gemäss der

unbestrittenen Bemerkung der Berufungsklägerin in ihrer Eingabe vom 25. Juni

2018.

dürfte die Baubewilligung gegen Mitte Juni 2018 rechtskräftig geworden

sein. Den Ausführungen der Anschlussberufungsklägerinnen zufolge wird ab

Rechtskraft der Baubewilligung bis zur Eröffnung eine Zeitdauer von mindestens

9.

Monaten benötigt. Es ist somit anzunehmen, dass die Eröffnung des neuen

Standorts Ende März 2019 erfolgen kann.

Eine wegen des per Ende März 2018

aufgelösten Mietvertrages erforderliche vorübergehende Schliessung der [...] Filiale

bis zur Neueröffnung Ende März 2019 hätte für die Mieterin eine Härte zur

Folge, die durch die Interessen der Vermieterin nicht zu rechtfertigen wäre.

Der von der Berufungsklägerin geltend gemachte Eigenbedarf ist nicht derart

dringend, dass ihr ein Zuwarten bis Ende März 2019 unzumutbar wäre. Angesichts

der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses fällt eine Erstreckung im

entsprechenden Umfang denn auch nicht massgebend ins Gewicht. Das

Subeventualbegehren der Anschlussberufungsklägerin ist deshalb teilweise

begründet. Das Mietverhältnis ist aus den erwähnten Gründen um ein Jahr bis 31.

März 2019 zu erstrecken.

6.1

Die Berufung der A.___ richtet sich

auch gegen den erstinstanzlichen Kostenentscheid. Die Berufungsbeklagten

beantragen, auf die Berufung in dieser Hinsicht nicht einzutreten, da kein

Hauptrechtsbegehren bezüglich der Neuverteilung der erstinstanzlichen Kosten

vorliege. Wenn es jedoch an einem Hauptrechtsbegehren fehle, könne auf das

selbständig gestellte Eventualbegehren nicht eingetreten werden. Es müsse

deshalb unabhängig vom oberinstanzlichen Verfahrensausgang bei der

erstinstanzlichen Kostenliquidation bleiben. Eine Abänderung zu Ungunsten der

Klägerinnen könne aufgrund der Dispositionsmaxime nicht vorgenommen werden. Die

Berufungsklägerin entgegnet, dass sich das ihren Rechtsbegehren beigefügte

übliche Kürzel «unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der

Klägerinnen/Berufungsbeklagten» auf die Verlegung der Kosten für beide

Instanzen beziehe (RZ 66 der Anschlussberufungsantwort).

6.2

Anträge sind wie bereits erwähnt im

Lichte der Berufungsbegründung auszulegen (BGE 137 III 617). In der

Berufungsbegründung führt die Berufungsklägerin klar aus, was sie will: «Sofern

die Berufung der Beklagten antragsgemäss gutgeheissen wird, obsiegt die

Beklagte im erst- und zweitinstanzlichen Verfahren vollständig. Die Klägerinnen

haben diesfalls die Kosten für das erstinstanzliche Verfahren zu tragen und der

Beklagten unter solidarischer Haftung die volle Parteientschädigung gemäss

eingereichter Honorarnote auszurichten» (Berufung RZ 42). Dies ist ausreichend.

Der erstinstanzliche Kostenentscheid ist deshalb zu überprüfen.

6.3.1

Die Prozesskosten werden

grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt. Hat keine Partei vollständig

obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt

(Art. 106 Abs. 1 und 2 ZPO). Unter den Voraussetzungen von Art. 107 Abs. 1 ZPO

kann das Gericht von diesen Verteilungsgrundsätzen abweichen und die

Prozesskosten nach Ermessen verteilen. Unnötige Prozesskosten hat zu bezahlen,

wer sie verursacht hat (Art. 108 ZPO).

6.3.2

Mit dem vorliegenden Urteil wird

das Mietverhältnis im Ergebnis um ein Jahr bis 31. März 2019 erstreckt. Mit

ihrem Subenventualbegehren hatte die Klägerschaft beantragt, für den Fall, dass

von einer Beendigung des Mietverhältnisses per 31. März 2021 ausgegangen werde,

das Mietverhältnis um sechs Jahre – das heisst bis 31. März 2027 – zu

erstrecken. Mit diesem Subeventualbegehren dringt sie zu einem kleinen Teil

durch. Sowohl ihr Hauptrechts- als auch das Eventualbegehren werden indessen

vollumfänglich abgewiesen. Insgesamt obsiegt die Klägerschaft mit ihren

Begehren somit bloss in einem ganz geringfügigen Ausmass. Es ist deshalb nicht

angezeigt, die Kosten auf beide Parteien zu verteilen. Dem Ausgang entspricht

vielmehr, die Kosten vollumfänglich den Klägerinnen zu auferlegen und diese zu

verpflichten, der Beklagten die geltend gemachte Parteientschädigung zu

bezahlen.

7.

Dieselben Überlegungen wie für den

erstinstanzlichen Kostenentscheid gelten auch für die zweitinstanzlichen

Kosten. Dazu kommt, dass die Klägerschaft zusätzlich mit ihrem Begehren, auf

die Berufung gar nicht einzutreten, unterliegt. Auch die Kosten des

obergerichtlichen Verfahrens sind deshalb vollumfänglich den Berufungsbeklagten

und Anschlussberufungsklägerinnen zu auferlegen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung und die Anschlussberufung

werden teilweise gutgeheissen. Das Urteil des Amtsgerichtspräsidenten von

Thal-Gäu vom 8. Juni 2017 wird aufgehoben.

2. Es wird festgestellt, dass das

Mietverhältnis gültig mit Wirkung auf 31. März 2018 gekündigt worden ist.

3. Das Mietverhältnis wird um ein Jahr bis

31. März 2019 erstreckt.

4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

5. Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen

Verfahrens von CHF 120'000.00 haben die B.___, C.___ und D.___ zu bezahlen. Sie

werden mit den von ihnen geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet.

6. Die B.___, C.___ und D.___ haben der A.___

für das erstinstanzliche Verfahren unter solidarischer Haftung eine

Parteientschädigung von CHF 33'957.15 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.

7. Die Gerichtskosten des obergerichtlichen

Verfahrens von CHF 75'000.00 haben die B.___, C.___ und D.___ zu bezahlen. Sie

werden mit dem von ihnen geleisteten Vorschuss verrechnet. Der von der A.___

geleistete Kostenvorschuss wird ihr zurückerstattet.

8. Die B.___, C.___ und D.___ haben der A.___

für das obergerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftung eine

Parteientschädigung von CHF 26'523.60 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt

CHF 3'498’464.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Der

Präsident Der

Gerichtsschreiber

Frey Schaller