Forderung aus Mietvertrag

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 5. September 2018

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichter Müller

Oberrichterin Jeger

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Marco Spadin,

Berufungskläger

gegen

B.___ AG,vertreten durch Rechtsanwalt Stephan

Glättli,

Berufungsbeklagte

betreffend Forderung

aus Mietvertrag

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1.1 Die B.___ AG ist Eigentümerin eines Wohn-

und Geschäftshauses in [...]. Am 18. / 24. Juli 2003 schloss sie über eine

Tochtergesellschaft mit dem Verein A.___ einen Mietvertrag über Büroräume und

ein Archiv. Zusätzlich vermietete sie diverse Einstellhallenplätze.

Mit Schreiben vom 30. Januar 2014

kündigte der A.___ das Mietverhältnis per 31. Juli 2014. Am 14. März 2014

bestätigte die B.___ AG dem A.___ die Kündigung. Sie wies dabei unter anderem

darauf hin, dass es sich um eine ausserterminliche Kündigung handle, weshalb

der Mieter bei einer vorzeitigen Rückgabe des Mietobjektes nur von seinen

Verpflichtungen befreit werde, wenn er einen zumutbaren neuen Mieter

vorschlage. Unter dem Titel «Haftung bis» enthält das entsprechende Schreiben

das Datum vom 31. März 2015. Das Mietobjekt wurde vom A.___ per Ende Juli 2014

zurückgegeben.

1.2 Die Vertragsparteien hatten im

Zusammenhang mit dem Mietverhältnis einen «Mietvertrag für gewerbliche Räume»

einerseits und «Allgemeine Vertragsbestimmungen» andererseits unterzeichnet.

Ziffer 8 des Mietvertrages enthält den Randtitel «Kündigung (Art. 18)» und

lautet wie folgt:

Nach vorgängiger

Anzeigefrist von 6 Monaten jedoch frühestens auf 31. März 2009.

….

Ziffer 18 der allgemeinen

Vertragsbestimmungen bestimmt nach dem Randtitel «Dauer des Mietverhältnisses/Kündigung»

Folgendes:

Das Mietverhältnis beginnt

am 1. April 2004.

Unter Einhaltung einer

Kündigungsfrist von 6 Monaten, kann das Mieterverhältnis gegenseitig frühestens

per 31.03.2009 gekündigt werden

...

Die anschliessende Ziffer 19 mit dem

Randtitel «Verlängerung des Mietverhältnisses» lautet sodann wie folgt:

Dem Mieter wird ein

Optionsrecht/Vormietrecht gegenüber Dritten zur Verlängerung des

Mietverhältnisses vom 1.04.2009 bis 30.09.2014 eingeräumt.

Das Optionsrecht/Vormietrecht

muss durch den Mieter mit schriftlicher Erklärung bis am 30.09.2008

wahrgenommen/beantragt werden.

Bei der Ausübung des

Optionsrechtes wird der Mietzins den dannzumaligen örtlichen Marktverhältnissen

angepasst. Der Grundmietzins gemäss Art. 9 gilt als Mindestmietzins und darf

nicht unterschritten werden.

Erfolgt auf Ende der

festen Vertragsdauer bzw. Optionsdauer/Verlängerungsdauer keine Kündigung,

verlängert sich der Vertrag stillschweigend jeweils um weitere 12 Monate.

1.3 Der A.___ hatte von dem ihm im

Hinblick auf den ersten Kündigungstermin vom 31. März 2009 eingeräumten

Optionsrecht keinen Gebrauch gemacht. Die Parteien setzten das Mietverhältnis

stillschweigend über dieses Datum hinaus fort. Der jährliche Mietzins betrug insgesamt

CHF 67'750.00. Als Akontozahlungen für die Nebenkosten hatten sie zuletzt einen

Betrag von 980.00 pro Monat vereinbart.

2.1 Am 3. Juni 2015 reichte die B.___ AG

bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen gegen den A.___

ein Schlichtungsgesuch ein, worauf die Schlichtungsbehörde mangels Einigung die

Klagebewilligung ausstellte. Fristgerecht klagte die B.___ AG beim Richteramt

Olten-Gösgen gegen den A.___ mit dem Antrag, den Beklagten zu verurteilen, ihr

den Betrag von CHF 53'000.00 zuzüglich Zins zu bezahlen. Sie machte damit für

die Zeit von August 2014 bis März 2015 die Mietzinsen und Nebenkosten geltend. Der

A.___ brachte dagegen vor, gemäss Mietvertrag habe er das Mietverhältnis in

Übereinstimmung mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten auf jedes

Monatsende kündigen können, weshalb er nichts mehr schulde. Die Klage sei aber

selbst dann abzuweisen, wenn von einer vorzeitigen Rückgabe der Mietsache

ausgegangen werden müsste. Dies insbesondere deshalb, weil die B.___ AG ihre

Schadenminderungspflicht verletzt habe und keine vollumfängliche Haftung für

die Nebenkosten bestehe.

2.2 Das Amtsgericht hiess die Klage mit

Urteil vom 14. September 2017 gut und verpflichtete die Beklagte, der Klägerin

den Betrag von CHF 53'000.00 zuzüglich Zins zu je 5% auf CHF 13'250.00

seit 1. Juli 2014, auf CHF 19'875.00 seit 1. Oktober

2014 und auf CHF 19'875.00 seit 1. Januar 2015 zu

bezahlen (Ziffer 1 des Urteils). Die Gerichtskosten von CHF 5'000.00 auferlegte

es dem Beklagten, den er zudem verpflichtete, der Klägerin eine

Parteientschädigung von CHF 16'850.00 zu bezahlen.

3. Frist- und formgerecht erhob der A.___

nach der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung Berufung. Er

beantragt, das Urteil aufzuheben und die Klage vollumfänglich abzuweisen. Die B.___

AG stellt in ihrer Berufungsantwort vom 17. April 2018 den Antrag, die Berufung

vollumfänglich abzuweisen und das Urteil der Vorinstanz zu bestätigen. Im

Zusammenhang mit der Einreichung der Honorarnote bestritt der A.___

ausdrücklich die Ausführungen der Berufungsbeklagten in der Berufungsantwort,

was die B.___ AG am 30. April 2017 zum Begehren veranlasste, diese Eingabe des

Berufungsklägers aus den Akten zu weisen. Mit Verfügung vom 1. Mai 2018 wies

der Präsident der Zivilkammer den Antrag ab.

4. Die Streitsache ist spruchreif. Da

die Parteien beziehungsweise deren Vertreter bereits bei der Vorinstanz

ausführlich befragt worden waren, ist die erneute Durchführung einer

Parteibefragung nicht erforderlich. Der entsprechende Beweisantrag des

Berufungsklägers ist deshalb abzuweisen. In Anwendung von Art. 316 Abs. 1

Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann somit ohne Durchführung einer

Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Für die Parteistandpunkte

und die Erwägungen des Amtsgerichts wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen.

Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

Gemäss Art. 266d Schweizerisches

Obligationenrecht (OR, SR 220) können bei der Miete von Geschäftsräumen die

Parteien mit einer Frist von sechs Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder,

wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer dreimonatigen Mietdauer

kündigen. Die gesetzlichen Kündigungstermine sind dispositiver Natur, das heisst,

die Vertragsparteien sind frei, eine andere Regelung zu treffen. Das

Amtsgericht ging im Wesentlichen und zusammengefasst davon aus, die Parteien

hätten eine solche, von der gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarung

getroffen. Insgesamt erinnere der Mietvertrag mit den allgemeinen Vertragsbestimmungen

an einen Rahmenmietvertrag, dessen einzelne Bestimmungen mindestens ergänzt

worden seien. Entgegen der Auffassung des Beklagten sei jedenfalls bei den

Ziffern 18 und 19 nicht von allgemeinen Geschäftsbedingungen auszugehen.

Zwischen den Parteien sei streitig, ob

der in Ziffer 19 Abs. 4 (im vorinstanzlichen Urteil versehentlich mehrfach als

Abs. 3 bezeichnet) der allgemeinen Vertragsbestimmungen enthaltene

Kündigungstermin die Optionsausübung voraussetze oder unabhängig davon gelte. Gemäss

den Ziffern 7 und 8 des Mietvertrages sowie Ziffer 18 der allgemeinen

Vertragsbestimmungen hätten die Parteien eine fünfjährige Laufzeit des

Mietvertrages vom 1. April 2004 bis zum 31. März 2009 vereinbart. Diese

festgelegte Laufzeit sei als Mindestmietdauer zu qualifizieren. Da das

Mietverhältnis mit Ablauf der Mindestdauer nicht geendet habe, stehe fest, dass

es sich von Beginn an um ein unbefristetes Mietverhältnis gehandelt habe. Mit

der vereinbarten Mindestdauer sei lediglich die Kündigungsmöglichkeit um fünf

Jahre hinausgeschoben worden. Solche Mietverhältnisse seien nur unecht

befristet und würden von Gesetzes wegen als unbefristete Verträge mit

Mindestdauer gelten. Bei Ziffer 19 Abs. 4 der allgemeinen Vertragsbestimmungen

handle es sich um eine sogenannte Prolongationsklausel. Solche

Fortlaufsklauseln seien insbesondere bei der Geschäftsmiete nicht selten

anzutreffen und würden häufig zusammen mit einer unechten Befristung verknüpft.

Derartige Absprachen stellten in einem weiteren Sinne ebenfalls unechte

Befristungen dar, wobei die Auflösung des Mietvertrages die ordentliche

Kündigung einer der Vertragsparteien bedinge. Der Randtitel von Art. 19, der

nicht ausschliesslich auf das Optionsrecht hinweise, sei offen gewählt und

lasse aus diesem Grund auch nicht den Schluss zu, dass Ziffer 19 allein im

Zusammenhang mit der Option Anwendung finden solle. Die Ziffer 8 des

Mietvertrages respektive die Ziffern 18 und 19 Abs. 4 der allgemeinen

Vertragsbestimmungen würden sich inhaltlich nicht ausschliessen. Der Wortlaut

sei klar und verständlich. Mit dem Teilsatz «Erfolgt auf Ende der festen

Vertragsdauer bzw. Optionsdauer/Verlängerungsdauer keine Kündigung (…)» würden

alle Varianten des Verlaufs des Mietverhältnisses als Ausgangslage für den

Eintritt der automatischen Verlängerung infolge ausgebliebener Kündigung

aufgezählt. Die Optionsausübung werde dabei nicht als Bedingung für die

Gültigkeit des in Absatz 4 festgelegten Kündigungstermins definiert. Vielmehr

sei das Ausbleiben einer fristgerechten Kündigung Voraussetzung für die

Verlängerung des Mietverhältnisses, sei es nach Ablauf der festen Mindestdauer

oder nach Ablauf der Optionsdauer.

Es sei bis heute unklar, wer den

Mietvertrag einst verhandelt habe. Insofern könne nur anhand des Wortlauts des

Mietvertrages und der übrigen Umstände auf den mutmasslichen Parteiwillen

geschlossen werden. Fest stehe, dass die Bestimmungen des Vertrages weder

unklar formuliert noch ungewöhnlich seien. Von der Systematik her verwiesen die

Bestimmungen des vorderen Teils des Mietvertrages jeweils auf die allgemeinen

Vertragsbestimmungen, deren Ziffern wiederum die Bestimmungen des Hauptteils

präzisierten (so zum Beispiel Ziffer 9 in Verbindung mit 20 oder Ziffer 10 in

Verbindung mit 23). Insofern sei es unabdingbar, die Bestimmungen des Vertrages

inklusive der allgemeinen Vertragsbestimmungen als einheitliches Regelwerk zu

lesen, worauf auch die fortlaufende Nummerierung hindeute. Inhaltlich gesehen seien

sowohl die Vereinbarung einer festen Vertragsdauer als auch diejenige einer

stillschweigenden Verlängerung branchenüblich. Im Hinblick auf eine dauerhafte

und beständige Vertragsbeziehung sei daher davon auszugehen, dass es dem Willen

der damaligen Parteivertreter entsprochen habe, nach Ablauf der festen

Vertragsdauer einen Kündigungstermin zu vereinbaren, der bei ausgebliebener

Kündigung bis zum Ablauf der festen Vertragsdauer jeweils eine zwölfmonatige

Verlängerung des Mietverhältnisses bewirke. Diesen Regelungszweck habe jede

Vertragspartei in guten Treuen verstehen dürfen und müssen, dies insbesondere

aufgrund des klaren und daher eindeutigen Wortlauts von Ziffer 19 Abs. 4 der

allgemeinen Vertragsbestimmungen. Dass man die Regelung hinsichtlich des

Kündigungstermins dagegen ursprünglich falsch verstanden habe, sei nicht

nachgewiesen. Aufgrund der gemachten Aussagen liege die Vermutung nahe, dass

dem jetzigen Vertreter des Beklagten, der sich der Kündigung angenommen habe,

die Besonderheit des mietrechtlichen Kündigungsvorganges, der nicht nur die

Einhaltung der Kündigungsfrist, sondern auch jene des spezifisch vereinbarten

Kündigungstermins gebiete, schlicht nicht genügend bekannt respektive die

Tragweite der Nichtbefolgung einer der beiden Voraussetzungen nicht bewusst gewesen

sei. Dieser habe sich in der Folge auch nicht ausreichend mit dem

Vertragsinhalt auseinandergesetzt. Das Verständnis des jetzigen

Parteivertreters sei für die Ermittlung des damaligen Parteiwillens

schlussendlich ohnehin nicht massgebend. Aufgrund der Beurteilung der

relevanten Bestimmung gemäss Ziffer 19 der allgemeinen Vertragsbestimmungen sei

klar, dass unter Einschluss der sechsmonatigen Kündigungsfrist der 31. März

2015.

als nächstmöglicher Kündigungstermin zu gelten hatte. Dieser bestimme sich

ab Erklärung der vorzeitigen Rückgabe, das heisst frühestens ab dem 30. Januar

2014.

Im Übrigen führe auch eine Betrachtung von Ziffer 19 der allgemeinen

Vertragsbestimmungen als allgemeine Geschäftsbedingung unter Berücksichtigung

des oben Gesagten zum gleichen Ergebnis. Der Beklagte habe deshalb die

Mietsache am 31. Juli 2014 vorzeitig zurückgegeben.

1.2

Der Berufungskläger bringt im

Wesentlichen vor, die Bestimmung von Ziffer 19 der allgemeinen

Vertragsbestimmungen habe keine Geltung. Diese Bestimmung sei nur bei Optionsausübung

anwendbar. Die Verlängerung des Mietverhältnisses im Sinne von Ziffer 19 stehe

in untrennbarem Zusammenhang mit dem Optionsrecht. Das Mietverhältnis erfahre nur

dann eine solche Verlängerung, wenn der Mieter von seinem Optionsrecht Gebrauch

mache, was bereits aus dem Wortlaut explizit und unmissverständlich hervorgehe.

In Übereinstimmung mit ihrer Marginale «Verlängerung des Mietverhältnisses»

handle es sich bei Ziffer 19 mithin um eine Optionsklausel. In Absatz 1 dieser

Bestimmung werde das Optionsrecht vorgesehen des Inhalts, dass das

Mietverhältnis fest vom 1. April 2009 bis zum 30. September 2014 verlängert

werden könne. In Absatz 2 würden die Modalitäten zur Ausübung des Optionsrechts

umschrieben und in Absatz 3 die Folgen bei Ausübung des Optionsrechts

festgelegt. Die «feste Vertragsdauer» in Absatz 4 könne folgerichtig nichts Anderes

denn als Optionsdauer verstanden werden, mithin als feste Vertragsdauer, wie

sie in der gleichen Bestimmung genannt sei. Sollte das Auslegungsergebnis

unklar sein, wäre es nicht zu rechtfertigen, die Berufungsbeklagte von ihrer

eigenen Unklarheit profitieren zu lassen, sei sie als Vermieterin in Bezug auf

den Abschluss von Mietverträgen doch in besonderem Masse geschäftserfahren. Es

handle sich bei ihr um eine professionelle Liegenschaftsverwalterin. Im

Gegensatz dazu sei er selber nicht geschäftserfahren beziehungsweise sei er

dies bei Abschluss des Mietvertrages nicht gewesen. Von ihm habe namentlich

nicht erwartet werden dürfen, dass er über die Tragweite von Ziffer 19

langwierige Abklärungen vornehme oder sich in die Vertragssystematik

einarbeite. Dies gelte in besonderem Masse, da die allgemeinen

Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag als AGB zu qualifizieren seien.

Bei den allgemeinen Vertragsbestimmungen

zum Mietvertrag handle es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen, welche

die Vermieterin mit weitgehend gleichem Inhalt einer Vielzahl von Mietverträgen

zugrunde lege, mithin um AGB. Daran ändere auch ihr «Trick» nichts, die AGB

anschliessend an den Mietvertrag zu nummerieren. Die Berufungsbeklagte habe

ihre allgemeinen Vertragsbestimmungen nur ganz am Rande an das Mietverhältnis

mit ihm angepasst. Namentlich in Bezug auf die umstrittene Ziffer 19 hätten

sich die Anpassungen auf das Einfügen der konkreten Daten beschränkt. Die

Vermieterin habe nicht einmal Ziffer 8 des Mietvertrages eigens für das

Mietverhältnis mit dem Berufungskläger formuliert. Wenn aber nicht einmal die

Bestimmungen des Mietvertrages selbst individuell formuliert worden seien,

gelte das für die allgemeinen Vertragsbestimmungen erst recht nicht. All das

verkenne die Vorinstanz. Für die Frage, ob die allgemeinen Vertragsbestimmungen

zwischen den Parteien ausgehandelt worden seien, stütze sie sich zunächst auf

die Parteibefragung von C.___. Bei dessen Aussagen sei jedoch Zurückhaltung

geboten, da diese mit dem Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten abgesprochen

worden seien. Es sei auch deshalb Zurückhaltung geboten, weil C.___ im Rahmen

seiner Befragung einen Zickzackkurs gefahren sei. Aber selbst wenn diese

widersprüchlichen Parteiaussagen zum Nennwert genommen werden müssten, wären

sie unbehelflich. Falls die Parteien die Kündigungsfrist von sechs Monaten

ausgehandelt, entsprechend in Ziffer 8 des Mietvertrages eingesetzt und dann in

Ziffer 18 der allgemeinen Vertragsbestimmungen übertragen haben, vermöge dies

am Charakter als AGB nichts zu ändern. Die Feststellung von C.___ sodann, dass

es eine Vielfalt von Varianten gebe, wie eine Option ausgestaltet werden könne,

sei eine Binsenwahrheit und eine Leerformel. Sie lasse keinerlei Schluss darauf

zu, inwiefern eine Optionsklausel im konkreten Fall ausgehandelt worden sei. Dass

die Verhandlungen bei der Vermietung von Geschäftsräumen intensiver geführt

würden als bei der Vermietung von Wohnräumen, sei eine blosse unbelegte Annahme

der Vorinstanz. Es sei zu beachten, dass die Vermieterin als professionelle

Liegenschaftsverwalterin besonders geschäftserfahren und dem Berufungskläger

als nicht kommerziell orientiertem Branchenverband haushoch überlegen gewesen

sei. Für intensive, harte Verhandlungen mit dem Liegenschaftsprofi habe ihm

schlicht das Know-how gefehlt. Die Vorinstanz scheine anzunehmen, AGB seien nur

dann als AGB zu behandeln, wenn an ihnen kein Komma geändert worden sei. Damit

irre sie. Vorliegend komme es nicht darauf an, ob der Mietzins und die Dauer

der Gebrauchsüberlassung individuell vereinbart worden seien. Diese Punkte

seien naturgemäss abgesprochen und änderten an der Qualifikation der allgemeinen

Vertragsbestimmungen als AGB selbstredend nichts. Wie die Vorinstanz im

Weiteren davon ausgehen könne, dass ebenso Ziffer 19 individuell ausgehandelt

worden sein soll, sei nicht nachvollziehbar. Ziffer 8 des Mietvertrages sei

eine vollständige Kündigungsbestimmung, die keiner Ergänzung durch weitere

vertragliche Bestimmungen bedürfe. Ihr seien neben den Kündigungsmodalitäten

nicht nur die Kündigungsfrist und der frühestmögliche Kündigungstermin zu

entnehmen. Aus ihr ergebe sich auch jeder spätere Kündigungstermin. Ziffer 19

der allgemeinen Vertragsbestimmungen, die eine Kündigung erst per 31. März 2015

zulassen soll, stehe damit in einem offensichtlichen Widerspruch. Stehe aber

eine individuelle Vereinbarung mit einer AGB-Klausel in Widerspruch, so gehe

die Individualabrede vor. Wegen dieses Widerspruchs sei Ziffer 19 auch

ungewöhnlich. Er habe bei Vertragsabschluss nicht damit rechnen müssen, dass es

die Vermieterin in ihren AGB darauf abgesehen habe, das zwischen den Parteien

vereinbarte nicht gelten zu lassen und dadurch seine Rechtsstellung erheblich

zu verschlechtern. Entgegen der Vorinstanz seien der Mietvertrag und die allgemeinen

Vertragsbestimmungen insoweit nicht als einheitliches Regelwerk zu lesen, als

die letzten Bestimmungen keine Geltung erlangt hätten. Wie bereits erwähnt

ändere der «Trick» einer fortlaufenden Nummerierung am Charakter der allgemeinen

Vertragsbestimmungen als AGB nichts.

2.1

Gemäss Art. 18 Abs. 1 OR bestimmt

sich der Inhalt des Vertrages nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien.

Streiten die Parteien um die Bedeutung vertraglicher Vereinbarungen, ist der

Text dieser Vereinbarungen auszulegen. Beim Willen handelt es sich um eine so

genannte innere Tatsache, die direkt überhaupt nicht bewiesen werden kann. Zur

Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens sind die Erklärungen der Parteien

aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und

Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und

mussten. Wenn sich eine Partei auf die «normale» Bedeutung des Vertragstextes

stützt, während die Gegenpartei einen vom Wortlaut abweichenden Sinn des

Vertrages behauptet, trifft denjenigen die Beweislast, der sich auf den

abweichenden Sinn beruft. Das primäre Willensindiz ist der Wortlaut der

Vertragserklärungen. Dem Wortlaut kommt gegenüber den sonstigen

Auslegungsmitteln dann Vorrang zu, wenn diese keinen sicheren Schluss auf einen

anderen Sinn nahelegen. Grundlage der Auslegung ist somit der Wortlaut des

Vertragstextes. Massgebend für dessen Bedeutung ist auch die Stellung im

Kontext und im Gesamtkonzept des Vertrages (systematisches Element der

Auslegung). Bei der Interpretation einzelner Worte oder Sätze muss immer auch

die Gesamtheit der vertraglichen Regelungen berücksichtigt werden. Der Wortlaut

bildet die Grundlage, nicht aber die Grenze der Auslegung. Selbst bei einem

eindeutigen Auslegungsergebnis ist zu prüfen, ob der ermittelte Wortsinn nicht

durch andere Indizien in Frage gestellt oder ausgeschlossen wird. Ein Abweichen

vom wortlautbezogenen Sinn des vereinbarten Textes ist hingegen nicht

angebracht, wenn es keine ernsthaften Gründe zur Annahme gibt, dass er nicht

dem Willen der Vertragsparteien entspricht. Neben dem Wortlaut sind ergänzend

zu berücksichtigen namentlich der Zusammenhang, in dem die Vereinbarung steht,

und die gesamten Umstände, unter denen sie getroffen wurde. Eine Rolle spielen

können namentlich die Entstehungsgeschichte der Vereinbarung, die

Begleitumstände (wie Ort und Zeit), das Verhalten der Parteien vor und nach dem

Vertragsschluss sowie der Vertragszweck. Das Verhalten nach Vertragsschluss ist

indessen nur insofern zu berücksichtigen, als daraus Rückschlüsse auf die

Willenslage bei Vertragsschluss zu ziehen sind. Die Auslegung erfolgt ex tunc,

das heisst es ist auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Der

Richter darf nur solche Umstände zur Auslegung heranziehen, aus denen sich

Schlüsse auf die seinerzeitige Willenslage ziehen lassen. Führen diese primären

und ergänzenden Auslegungsmittel zu keinem eindeutigen Ergebnis, finden

subsidiär weitere Regeln Anwendung. Dazu gehört unter anderem die

Unklarheitenregel (in dubio contra stipulatorem): Hat eine Vertragspartei

beziehungsweise ihre Hilfsperson oder ihr Vertreter eine unklare

Vertragsbestimmung verfasst, welche mindestens zwei vertretbare Deutungen

zulässt, so hat sie als Konsequenz die für sie ungünstigere Auslegung hinzunehmen

(Wolfgang Wiegand in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Auflage 2015,

Art. 18 OR N 10 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).

Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)

sind vorformulierte Vertragsbestimmungen, die im Hinblick auf eine Vielzahl von

Verträgen eines bestimmten Typs generell vorformuliert wurden. Den Gegenbegriff

dazu bilden die Individualabreden, das heisst jene Vertragsabreden, die von den

Beteiligten im Einzelfall ausgehandelt wurden. AGB erlangen in gewissen

Situationen selbst dann keine Geltung, wenn sie als Vertragsbestandteil

übernommen worden waren. Als Beispiele werden etwa die Ungewöhnlichkeitsregel

oder die Unklarheitenregel erwähnt. Keine AGB liegen unter anderem dann vor,

wenn eingebürgerte Vertragsmuster verwendet werden (Corinne

Zellweger-Gutknecht/Eugen Bucher in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6.

Auflage 2015, Anh. Art. 1 OR N 47 ff., mit zahlreichen weiteren Hinweisen).

2.2

Die Parteien des Mietverhältnisses

hatten einen «Mietvertrag für gewerbliche Räume» und «Allgemeine

Vertragsbestimmungen» unterzeichnet (Urk. 3). Der Mietvertrag enthält die

Ziffern 1 – 14 und die allgemeinen Vertragsbestimmungen die in der Nummerierung

daran anschliessenden Ziffern 15 – 35. In mehreren Bestimmungen des

Mietvertrages wird ausdrücklich auf Ziffern der allgemeinen

Vertragsbestimmungen Bezug genommen. Gemäss Ziffer 14 Abs. 2 des Mietvertrages

bilden die allgemeinen Vertragsbestimmungen einen integrierenden Bestandteil

des Vertrages. Es handelt sich um ein einheitliches Regelwerk. Wie die

Vorinstanz zutreffend erwog (Urteil S. 6 oben), waren die vorliegend

umstrittenen Ziffern 18 und 19 der allgemeinen Vertragsbestimmungen individuell

vereinbart worden. Dies ergibt sich unabhängig von den Aussagen des Vertreters

der Klägerin, C.___, anlässlich der vorinstanzlichen Parteibefragung. Bei den

allgemeinen Vertragsbestimmungen handelt es sich deshalb nicht um AGB. Sie

enthalten Individualabreden, die zwar auf einer Mustervorlage basieren, was aber

ganz klar von AGB zu unterscheiden ist (Zellweger/Gutknecht/Bucher, a.a.O., N 49).

Die Vorinstanz sprach aus diesen Gründen den allgemeinen Vertragsbestimmungen

zu Recht den Charakter von AGB ab.

Selbst wenn es sich jedoch um AGB

handeln würde, änderte dies indessen nichts an der Verbindlichkeit für den

Berufungskläger. Er hat sowohl den Mietvertrag, der die allgemeinen

Vertragsbestimmungen zum integrierenden Bestandteil des Vertrages erklärt, als

auch die allgemeinen Vertragsbestimmungen selber eigenhändig unterzeichnet. Die

von ihm in Frage gestellten Bestimmungen sind nicht ungewöhnlich. Dass der

Mieter, der als Verband «den Zusammenschluss von Personen, welche in der Regel

im Bereich Marketing (…) tätig sind» (Art. 2 der Statuten, Urk. 30) bezweckt, geschäftsunerfahren

und daher mit dem Abschluss und Vollzug eines Geschäftsmietvertrages

überfordert sein soll, erscheint als reine Schutzbehauptung. Für den Einwand,

bei der fortlaufenden Nummerierung des Mietvertrages und der allgemeinen

Vertragsbestimmungen handle es sich um einen «Trick», fehlt jeglicher Anhaltspunkt.

Ebensowenig sind die vom Berufungskläger erwähnten Widersprüche zwischen

einzelnen Bestimmungen auszumachen.

2.3

Der Mietvertrag (Urk. 3) gibt in

Ziffer 7 als Mietbeginn den 1. April 2004 an. Im Hinblick auf eine Kündigung

bestimmt Ziffer 8, dass eine solche nach vorgängiger Anzeigefrist von 6 Monaten,

jedoch frühestens auf 31. März 2009 möglich sei. Beide Bestimmungen enthalten

einen Verweis auf Art. 18. Dieser wiederholt den Mietbeginn vom 1. April 2004

und dass das Mietverhältnis gegenseitig frühestens per 31. März 2009 unter

Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündigt werden kann. Ziffer 19

befasst sich in den ersten drei Absätzen mit dem Optionsrecht des Mieters. Der

vierte Absatz lautet sodann wie folgt: «Erfolgt auf Ende der festen

Vertragsdauer bzw. Optionsdauer/Verlängerungsdauer keine Kündigung, verlängert

sich der Vertrag stillschweigend jeweils um weitere 12 Monate».

Der Wortlaut dieser Bestimmungen ist

eindeutig, klar und leicht verständlich. Erfolgt nach der festen Vertragsdauer,

die am 31. März 2009 endete, beziehungsweise nach Ablauf der Optionsdauer/Verlängerungsdauer

keine Kündigung, so verlängert sich der Vertrag jeweils stillschweigend um

weitere 12 Monate. Diese Vertragsverlängerung vereinbarten die Parteien fest

für die Dauer von jeweils 12 Monaten. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt,

handelt es sich bei diesen 12 Monaten wiederum um eine so genannte unechte

Befristung. Da der Berufungskläger vom Optionsrecht keinen Gebrauch machte,

verlängerte sich der Vertrag somit erstmals ab 1. April 2009 um 12 Monate bis

31.

März 2010. Diesen Verlängerungsmechanismus konnten die Parteien mit einer

Kündigung unterbrechen, wobei sie gemäss den Ziffern 8 und 18 eine

Kündigungsfrist von 6 Monaten zu beachten hatten. Eine Kündigung hatte somit

mindestens sechs Monate vor dem Ablauf der jeweiligen, fest auf 12 Monate – bis

Ende März – vereinbarten Verlängerungsdauer, zu erfolgen. Einen anderen

Kündigungstermin enthalten weder der Mietvertrag noch die allgemeinen

Vertragsbestimmungen.

Es sind keine Gründe ersichtlich, wonach

dieser Wortlaut nicht dem damaligen Willen der Vertragsparteien entsprochen

hätte. Der Berufungskläger, der einen vom Wortlaut des Vertrages abweichenden

Sinn behauptet, wäre dafür beweispflichtig. Diesen Beweis erbringt er nicht.

Die Behauptung, die Bestimmung von Ziffer 19 sei nur bei Optionsausübung

anwendbar, widerspricht dem Wortlaut dieser Bestimmung. Wie bereits die

Vorinstanz bemerkte, werden mit dem Teilsatz «Erfolgt auf Ende der festen

Vertragsdauer bzw. Optionsdauer/Verlängerungsdauer keine Kündigung (…)» alle

Varianten des Verlaufs des Mietverhältnisses als Ausgangslage für den Eintritt

der automatischen Verlängerung infolge ausgebliebener Kündigung aufgezählt. Die

Optionsausübung wird dabei nicht als Bedingung für die Gültigkeit des in Absatz

4.

festgelegten Kündigungstermins definiert. Weitere Gründe, weshalb es dem

Willen der Parteien entsprochen hätte, dass Ziffer 19 in untrennbaren

Zusammenhang mit dem Optionsrecht stehen soll, bringt er nicht vor. Da der

Wortlaut des Vertrages klar ist, bleibt auch kein Raum für die Anwendung der Unklarheitenregel

(in dubio contra stipulatorem).

2.4

Zusammenfassend ergibt sich somit

Folgendes: Der Beklagte und Berufungskläger hatte das Mieterverhältnis mit

Schreiben vom 30. Januar 2014 gekündigt (Urk. 1). Für eine Kündigung auf das

Ende der 12-monatigen Verlängerung per Ende März 2014 war diese Kündigung zu

spät, da eine Kündigung gestützt auf den vereinbarten Mietvertrag mindestens

sechs Monate vor Ablauf der Verlängerung ausgesprochen werden musste. Das

Mietverhältnis verlängerte sich somit um weitere 12 Monate bis 31. März 2015.

Eine weitere Verlängerung erfolgte aufgrund der Kündigung vom 30. Januar 2014

nicht, das heisst das Mietverhältnis endete per 31. März 2015. Eine Beendigung

per 31. Juli 2014, wie das der Beklagte und Berufungskläger in seinem Schreiben

vom 30. Januar 2014 beabsichtigte, war vertraglich ausgeschlossen.

3.1

Der Berufungskläger macht geltend,

er habe im vorinstanzlichen Verfahren vorgetragen, die Parteien seien

übereingekommen, dass eine ordentliche Kündigung grundsätzlich auf jedes

Monatsende möglich sein soll, das heisst bei einer Kündigung Ende Januar 2014

frühestens per 31. Juli 2014, dass mit anderen Worten von Art. 266d OR

abgewichen worden sei. Eine solche Einigung sei spätestens aufgrund des

Gesprächs zwischen dem Vorstandsmitglied D.___ und dem Teamleiter der von der

Klägerin beauftragten Liegenschaftsverwaltung [...], E.___, vom 30. Januar 2014

beziehungsweise aufgrund des nachfolgenden Bestätigungsschreibens von D.___,

auf das wochenlang keine Reaktion erfolgt sei und deshalb als anerkannt zu

gelten habe, zustande gekommen. Das Amtsgericht führte in diesem Zusammenhang

aus, D.___ habe als Vertreter des Beklagten in der Parteibefragung angegeben,

er habe im Vorfeld der schriftlichen Kündigung E.___ angerufen, weil er

unsicher gewesen sei. Sie seien schliesslich übereingekommen, dass im Vertrag

eine Kündigungsfrist von sechs Monaten vereinbart worden sei. Eine allfällige

vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts sei dabei nicht thematisiert worden. D.___ habe

ausgeführt, es sei für ihn klar gewesen, dass Ende Juli ordentlich gekündigt

werden könne. Am drauffolgenden Tag habe er der Liegenschaftsverwaltung ein

Email geschrieben, um das tags zuvor mit E.___ Besprochene schriftlich zu

bestätigen.

E.___ sei als Zeuge nicht zur

Kündigungsthematik angehört worden. Insofern habe der nur einseitig

wiedergegebene Inhalt des Telefonats von der Gegenseite weder bestätigt noch

abgestritten werden können. Die Aussage des Vertreters der Beklagten, wonach

dieser zuerst die Klägerin kontaktiert habe, von welcher er dann aber an die

Liegenschaftsverwaltung verwiesen worden sei, habe deshalb nicht verifiziert

werden können. Dementsprechend seien auch die Umstände einer allfälligen

Weiterleitung unklar geblieben. Anhand der Schilderungen des Vertreters des

Beklagten sei immerhin klar, dass die beiden Herren hinsichtlich der

Kündigungsregelung unsicher gewesen seien. In ihrem Gespräch sei es

dementsprechend auch einzig um die Kündigungsfrist von sechs Monaten gegangen.

Daraufhin hätten sie die sechs Monate hochgerechnet, was Ende Juli 2014 ergeben

habe. Von einem einzuhaltenden Kündigungstermin sei nicht die Rede gewesen. Ein

allenfalls vorhandener zeitlicher Druck für die Kündigung, weil womöglich ein

anderes Mietobjekt gefunden worden sei, vermöge die beiden Herren von der

Durchsicht des Vertrages abgehalten haben. Es stehe jedenfalls fest, dass E.___

im vorliegenden Verhältnis lediglich Subalterner der Klägerin sei. Sofern er

dem Vertreter des Beklagten tatsächlich zu verstanden gegeben hätte, auf jedes

Monatsende kündigen zu können, hätte er sich mit seiner Auskunft über den

klaren Wortlaut von Ziffer 19 der allgemeinen Vertragsbestimmungen

hinweggesetzt. Ein derartiges Verhalten käme einer Vertragsänderung gleich,

wozu E.___ grundsätzlich die Kompetenz gefehlt habe. Von einer

stillschweigenden Vollmacht, wie sie vom Beklagten anlässlich des

Parteivortrages behauptet worden sei, könne nicht ohne Weiteres ausgegangen

werden. Eine solche sei denn auch unbewiesen geblieben. Die Klägerin habe dem

Beklagten durch ihr späteres Schreiben vom 14. März 2014 zu verstehen gegeben,

dass sie einer derartigen Vereinbarung keine Bedeutung zumesse, wodurch auch

von keiner allfälligen nachträglichen Genehmigung ausgegangen werden könne. Aufgrund

der dargelegten Umstände habe sich der Vertreter des Beklagten nicht auf die

Aussagen von E.___ verlassen dürfen.

3.2

Der Berufungskläger erachtet die

Anwendung der zivilprozessualen Regeln durch die Vorinstanz als unhaltbar. Sein

Vorbringen, wonach Einigkeit über die ordentliche Kündigungsmöglichkeit

namentlich per 31. Juli 2014 bestanden habe, sei unbestritten geblieben und

habe daher als von der Berufungsbeklagten anerkannt zu gelten. Einer expliziten

Bestätigung bedürfe es dafür nicht. Abgesehen davon finde das Telefongespräch

seine Bestätigung durch das darauffolgende Schreiben vom 31. Januar 2014, auf

das wochenlang keine Reaktion erfolgt sei und deshalb nach den Regeln des

kaufmännischen Verkehrs als anerkannt gelten müsse. Die Aussage von D.___ anlässlich

der Parteibefragung sei ebenfalls ohne jeden Widerspruch geblieben und habe

damit als anerkannt zu gelten. Wie die Vorinstanz zur Annahme gelangen könne,

im Gespräch zwischen den Herren D.___ und E.___ sei es allein um die

Kündigungsfrist und nicht um den Kündigungstermin gegangen, sei unerfindlich. Diese

Annahme widerspreche zum einen dem von ihm vorgetragenen Inhalt des

Telefongesprächs vom 30. Januar 2014. Sie widerspreche zum anderen den eigenen

Erwägungen der Vorinstanz. Wenn sie festhalte, die Parteien hätten den

Kündigungstermin durch Hochrechnung ermittelt, könne sie doch wohl nicht im

Ernst behaupten, über diesen Kündigungstermin, das heisst Ende Juli 2014, sei

nicht gesprochen worden. D.___ habe das Kündigungsschreiben namens des Berufungsklägers

umgehend nach dem Telefonat mit E.___ am 30. Januar 2014 versandt. Auch dieses

Verhalten bestätige, dass die beiden Herren sich auf diesen ordentlichen

Kündigungstermin verständigt hätten. Andernfalls hätte diese Eile von D.___

keinen Sinn gemacht.

Weiter weist der Berufungskläger darauf

hin, D.___ habe anlässlich der Parteibefragung ausgesagt, er habe zur Klärung

des Kündigungstermins zunächst die Vermieterin kontaktiert, von welcher er aber

an die Liegenschaftsverwalterin verwiesen worden sei. Diese Aussage sei

unbestritten geblieben und habe daher als von der Berufungsbeklagten anerkannt

zu gelten. Sie sei in der Parteibefragung sogar vom Vertreter der Klägerin, C.___,

bestätigt worden, indem dieser ausgesagt habe, die Klägerin kümmere sich seit

2013.

nicht mehr selbst um die Vermietungen, sondern habe diese an die

Liegenschaftsverwaltung [...] outgesourct. Angesichts der konkreten Umstände

sei von einer Anscheins- oder Duldungsvollmacht auszugehen. Wenn die

Vermieterin den Berufungskläger für die Frage des Kündigungstermins an den

Verwalter E.___ verweise, müsse sie sodann dessen Erklärungen gegen sich gelten

lassen. Es könne von D.___ nicht erwartet werden, dass er auf eine schriftliche

Erklärung von zwei kollektiv zeichnungsberechtigten Vertretern der

Liegenschaftsverwaltung [...] beharre. Falls das Vorliegen einer Anscheins-

oder Duldungsvollmacht zugunsten von E.___ verneint würde, erlangte dessen

Vereinbarung mit D.___ immer noch Geltung kraft nachträglicher Genehmigung durch

die Vermieterin im Sinne von Art. 38 Abs. 1 OR. Dem Schreiben der Vermieterin

vom 14. März 2014 könne insoweit keine Rechtswirkung beigemessen werden. Dieses

Antwortschreiben sei erst rund anderthalb Monate nach der Kündigung per 31.

Juli 2014 erfolgt. Die Vorinstanz verkenne, dass aufgrund des Ausbleibens einer

Reaktion während einer derart langen Zeit nach den Regeln des kaufmännischen

Verkehrs von einer stillschweigenden Genehmigung auszugehen sei.

3.3.1

Die Klägerin und Berufungsbeklagte

wendet zunächst ein, die Behauptung des Beklagten und Berufungsklägers, die

Parteien seien mündlich übereingekommen, dass eine ordentliche Kündigung des

Mietvertrages auf jedes Monatsende und damit auch per 31. Juli 2014 möglich

sein soll, erfolge zu spät. Der Beklagte habe diese Tatsachenbehauptung erst

nach dem zweiten Schriftenwechsel anlässlich der Hauptverhandlung in seinem

Plädoyer vorgebracht.

Gemäss Art. 229 Abs. 1 und 2 ZPO werden,

sofern ein zweiter Schriftenwechsel stattfand, in der Hauptverhandlung neue

Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug

vorgebracht werden und entweder erst nach Abschluss des Schriftenwechsels

entstanden sind oder bereits vor Abschluss des Schriftenwechsels vorhanden

waren, aber trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden konnten. Im

vorliegenden Verfahren hatte die Amtsgerichtspräsidentin einen zweiten

Schriftenwechsel angeordnet (Verfügung vom 25. April 2016, AS 46). Der Beklagte

behauptete in seiner Duplik, «dass D.___ anlässlich des Telefongesprächs mit E.___

von der Liegenschaftsverwaltung [...] vom 30. Januar 2014 die Bestätigung

erhielt, dass der Beklagte das Mietverhältnis wie gewünscht per 31. Juli 2014

ordentlich auflösen könne» (BS 6 der Duplik, AS 84). Diese Behauptung des

Beklagten ist ohne Weiteres dahingehend zu verstehen, dass er damit geltend

macht, E.___ sei mit der Auflösung des Mietverhältnisses per 31. Juli 2014

einverstanden gewesen. Im Rahmen der Duplik können neue Tatsachen und

Beweismittel noch uneingeschränkt vorgebracht werden. Der Einwand der

Berufungsbeklagten, diese Behauptung erfolge verspätet, ist daher unbegründet.

3.3.2

Der Berufungskläger macht geltend,

seine Behauptung, wonach Einigkeit über die ordentliche Kündigungsmöglichkeit

namentlich per 31. Juli 2014 bestanden habe, habe als von der

Berufungsbeklagten anerkannt zu gelten. Dem ist zu widersprechen: Dem Protokoll

der amtsgerichtlichen Hauptverhandlung zufolge hat der Vertreter der Klägerin

diese Behauptung im Rahmen seines ersten Parteivortrages nämlich ausdrücklich

bestritten: «Sämtliche Ausführungen des Beklagten werden bestritten, sofern sie

nicht ausdrücklich anerkannt werden. … Bezüglich der Kündigung behauptet der

Beklagte, er habe mit Herrn E.___ eine mündliche Vereinbarung getroffen. Dies

wird bestritten, denn Herrn E.___ wäre ohnehin nicht zum Abschluss solcher

Vereinbarungen bevollmächtigt» (Protokoll der Verhandlung vom 14. September

2017, S. 4, AS 122). Der Berufungskläger geht deshalb zu Unrecht davon aus, die

Klägerin habe seine Behauptung anerkannt.

3.3.3

Der Berufungskläger führt weiter

aus, seine Behauptung, es sei bezüglich des Kündigungstermins zu einer

mündlichen Einigung gekommen, sei auch wegen des lange Zeit unwidersprochen

gebliebenen Schreibens vom 31. Januar 2014 anerkannt worden. Beim Schreiben

handelt es sich um ein Email von D.___ vom 31. Januar 2014, das unter anderem

auch an E.___ von der Liegenschaftsverwaltung [...] ging (Urkunde 13). Es hat

folgenden Wortlaut:

…

Wie gestern zwischen mir und

Herrn E.___ besprochen haben wir gestern form- und fristgerecht den bestehenden

Vertrag gekündigt, mit Einschreiben an die Vermieterschaft B.___ AG in [...].

Bitte sind Sie so

freundlich und bestätigen Sie uns kurz dieses mail.

Wie angekündigt und auch

bei Ihrem Vorgänger platziert, möchten wir falls möglich die Räume schon früher

verlassen, gerne auf Ende April. Falls für Sie hilfreich nehmen wir auch

Kontakt mit dem [...] der B.___ AG auf, der neben anderen Interessenten wohl

schon Interesse geäussert hatte (…).

…

Die Liegenschaftsverwaltung [...], unter

anderem auch vertreten durch E.___, bestätigte die Kündigung mit Schreiben vom

14.

März 2014 wie folgt («Kündigungsbestätigung»; «gekündigt bis 31.07.2014»;

«Haftung bis 31.03.2015», Urkunde 15):

…

Wir beziehen uns auf Ihr

Schreiben vom 30.01.2014, welches wir am 02.02.2014 erhalten haben. Wir

bestätigen die Kündigung des erwähnten Mietobjektes per oben genannten Termin.

Da es sich in diesem Falle um eine ausserterminliche Kündigung handelt, ist

Folgendes zu beachten:

1.

Gemäss

Art. 264 OR wird der Mieter bei einer vorzeitigen Rückgabe des Mietobjektes nur

von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit, wenn er einen für

den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt. Dieser muss zahlungsfähig und

bereit sein, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen.

Andernfalls muss der Mieter den Mietzins bis zum Zeitpunkt leisten, in dem das

Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann.

2.

Wir

unterstützen Sie bei der Suche nach einem neuen Mieter. Allfällige

Insertionskosten, auch solche der Vermieterin, fallen ganz zu Ihren Lasten.

3.

-4. …

5.

Der

Mieter kann von seinen mietvertraglichen Verpflichtungen erst entbunden werden,

wenn die Vermieterin im Besitze eines neuen unterschriebenen Mietvertrages ist.

Der Mieter wird diesbezüglich entsprechend informiert.

…

Dass die Liegenschaftenverwaltung den

Erhalt der Kündigung und ihre Auffassung, dass es sich dabei um eine

ausserterminliche Kündigung handle, erst rund sechs Wochen nach Erhalt des

Emails vom 31. Januar 2014 bestätigte, kann der Klägerin nicht zum Nachteil

gereichen. Stillschweigen auf ein Bestätigungsschreiben ist in der Regel nicht

als Einverständnis zu verstehen. Schweigen gilt nach dem Vertrauensprinzip nur

dann als Zustimmung, wenn Redlichkeit oder praktische Vernunft einen

Widerspruch gefordert hätten (Urteil des Bundesgerichts 4C.303/2001 vom 4. März

2002, E. 2d). Ein solcher Widerspruch wäre allenfalls dann erforderlich

gewesen, wenn das Email vom 31. Januar 2014 beispielsweise den Hinweis

enthalten hätte, ohne Gegenbericht innert einer bestimmten Frist werde von

Zustimmung ausgegangen. Nach einem solchen Hinweis sucht man indessen

vergeblich. D.___ schrieb, «bitte sind Sie so freundlich und bestätigen Sie uns

kurz dieses mail» (Urkunde 13). Angesichts dieser Bitte konnte und durfte er

beim Ausbleiben einer Bestätigung keineswegs auf Zustimmung seitens der

Liegenschaftsverwaltung schliessen. Der Berufungskläger kann daher auch aus

diesem Umstand nichts zu seinen Gunsten ableiten.

3.3.4

Der Berufungskläger vertritt die

Auffassung, mit der Parteibefragung von D.___ habe er bewiesen, dass sich die

Parteien auf die Möglichkeit einer Kündigung per 31. Juli 2014 geeinigt hätten.

Da er aus dieser Tatsache ableiten will, das Mietverhältnis sei auf dieses

Datum hin beendigt worden, ist er dafür in der Tat beweispflichtig (Art. 8

Schweizerisches Zivilgesetzbuch; ZGB, SR 210). Gefordert ist ein strikter

Beweis. Danach ist ein Beweis dann erbracht, wenn das Gericht nach objektiven

Gesichtspunkten vom Vorliegen einer Tatsache überzeugt ist und ihm allfällige

Zweifel als unerheblich erscheinen (BGE 133 III 153 E. 3.3). Das Gericht bildet

sich seine Überzeugung nach freier Würdigung der Beweise.

D.___ wurde anlässlich der Hauptverhandlung

als Vertreter des Beklagten befragt (Protokoll der Parteibefragung vom 14.

September 2017, AS 128 ff.). Auf entsprechende Frage des Gerichts führte E.___

vor der Kündigung angerufen und ihn gefragt, wie er das mit der Kündigung

verstehe. Sie seien dann übereingekommen, dass im Vertrag eine Kündigungsfrist

von sechs Monaten vereinbart worden sei. E.___ habe gesagt, er sehe das auch so.

Es seien sechs Monate, das stehe so im Vertrag. Auf die Frage, ob er mit E.___

am Telefon auch besprochen habe, wann der Beklagte ausziehen werde, antwortete

er: «Ja, 6 Monate später – also Ende Juli – war klar, dass wir dann weg sind»

(Protokoll S. 4., AS 129). Auf die Mitteilung hin, sie würden per 31. Juli

kündigen, habe E.___ ihm nicht gesagt, dass es sich hierbei um eine

ausserterminliche Kündigung oder eine vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts

handle. Dies sei insofern kein Thema gewesen, als sie immer über diese sechs

Monate und die Richtigkeit der Kündigungsfrist gesprochen hätten. Für ihn (D.___)

sei es eine ordentliche Kündigung gewesen (Protokoll S. 7 f., AS 132 f.). Auf

die Frage, inwiefern man auch über Ende Juli als Kündigungstermin gesprochen

habe, führte D.___ aus: «Wir haben die 6 Monate hochgerechnet und da kam Ende

Juli dabei heraus» (Protokoll S. 8, AS 133). Wenn es sich nicht um eine

ordentliche Kündigung gehandelt hätte, wäre er nicht noch abends zur Post gerannt.

Falls das alles anders gewesen wäre, dann hätte er doch das auch bequem im

Februar oder März abschicken können (Protokoll S. 8 f., AS 133 f.). Er und der

ganze Vorstand des Beklagten hätten den Mietvertrag so gelesen, dass es der

Wille gewesen sei, den Vertrag fünf Jahre fest laufen zu lassen und danach

innert sechsmonatiger Kündigungsfrist auf jedes Monatsende kündigen zu können.

Auf die Frage: «Und E.___ am Telefon?» antwortete er: «Er hat das so bestätigt.

Ich bin kein Jurist, aber wenn ich das hier so lese als Laie – und ich bin

kaufmännisch ja schon geschult – ‘nach vorgängiger Anzeigefrist von 6 Monaten,

jedoch frühestens am 31. März 2009’, dann war ja die feste Dauer schon vorbei

und es gilt die Anzeigefrist von 6 Monaten» (Protokoll S. 11, AS 136).

Die Klägerin hat die Ausführungen von D.___

vor Amtsgericht ausdrücklich bestritten (Protokoll der Verhandlung vom 14.

September 2017, S. 4, AS 122). Aus den Schilderungen von D.___ selber geht

nicht ganz klar hervor, was die beiden Herren im Zusammenhang mit dem

vertraglich einzuhaltenden Kündigungstermin besprochen und insbesondere, ob E.___

in diesem Zusammenhang irgendwelche verbindliche Zusicherungen abgegeben hatte.

Die Ausführungen sind geprägt von den subjektiven Wahrnehmungen des Vertreters des

Beklagten. Ob E.___ von sich aus konkret sagte, eine ordentliche Kündigung sei

auf jedes Monatsende hin möglich oder aber im vorliegenden Fall sei er mit

einer ausserterminlichen Kündigung ohne weitere Folgen einverstanden, ergibt

sich aus dessen Aussagen nicht mit genügender Deutlichkeit. Was genau E.___ am

Telefon gesagt oder bestätigt hat, bleibt unklar. Der Beklagte und

Berufungskläger hätte auf eine Klärung dieser Unsicherheit hinwirken können,

indem er E.___ zum Thema als Zeugen angerufen hätte. Als Zeuge hätte er nach

Ermahnung zur Wahrheit und Hinweis auf die strafrechtlichen Folgen des falschen

Zeugnisses aussagen müssen. E.___ war zwar am 24. August 2017 als Zeuge befragt

worden, ohne dass ihm aber der Beklagte Fragen zum Inhalt des umstrittenen

Telefongesprächs gestellt hatte (Protokoll der Zeugeneinvernahme vom 24. August

2017, AS 111 ff.). Dass das Amtsgericht diesen Umstand im Rahmen der

Beweiswürdigung zu Ungunsten des Beklagten in die Waagschale warf

(vorinstanzliches Urteil, S. 10), leuchtet ein. Insgesamt bestehen nicht zu

unterdrückende Zweifel an der Behauptung des Beklagten und Berufungsklägers,

wonach D.___ und E.___ übereingekommen seien, dass auf jedes Monatsende ordentlich

oder ohne weitere Folgen ausserterminlich gekündigt werden könne. Der

entsprechende Beweis gelingt dem Beklagten und Berufungskläger deshalb nicht. Die

Frage, ob der Beklagte überhaupt davon ausgehen durfte, die

Liegenschaftenverwaltung beziehungsweise E.___ sei zur Abänderung der

vertraglichen Kündigungsbestimmungen ermächtigt gewesen, kann bei diesem

Ergebnis offen bleiben. Es bleibt somit dabei, dass der Beklagte die Mietsache

am 31. Juli 2014 vorzeitig zurückgegeben hatte und das Mietverhältnis erst am

31.

März 2015 endete.

4.1

Der Berufungskläger macht – wie

bereits bei der Vorinstanz – eventualiter für den Fall, dass von einer

vorzeitigen Rückgabe des Mietobjektes ausgegangen werde, geltend, die Klägerin

und Vermieterin habe ihre Schadenminderungsobliegenheit verletzt. Das

Amtsgericht erwog dazu, der Beklagte habe das Bestätigungsschreiben vom 14. März 2014 rund eineinhalb Monate nach Versand des

Kündigungsschreibens erhalten. Darin sei er explizit auf seine Pflicht

hingewiesen worden, einen neuen Mieter zu suchen. Spätestens zu diesem

Zeitpunkt habe oder hätte dieser wissen müssen, dass die Klägerin von einer

vorzeitigen Kündigung und folglich von einer vorzeitigen Rückgabe der Mietsache

ausgehe. Seine Reaktion auf das Schreiben lasse vermuten, dass er den Inhalt

des Schreibens entgegen seiner Behauptung sehr wohl verstanden und sich davon

auch angesprochen gefühlt habe. Zu berücksichtigen sei ebenfalls der Inhalt des

Emails vom 31. Januar 2014, dem entnommen werden könne, dass der Beklagte

damals beabsichtigt habe, die Räumlichkeiten schon auf Ende April, anstatt auf

Ende Juli, zu verlassen. Daraus ergebe sich, dass dem Beklagten auch vor Erhalt

des vorgenannten Schreibens durchaus bewusst gewesen sei, dass bei vorzeitigem

Auszug Nachmieter gesucht werden müssten. Es sei daher auch fraglich, ob die

Thematik der Nachmietersuche im Telefonat vom 30. Januar 2014 tatsächlich

ausser Acht gelassen worden sei. Jedenfalls könne sich der Beklagte aufgrund

des Gesagten nicht weiter auf sein Unwissen über die Vorzeitigkeit seiner

Kündigung und die damit zusammenhängende Pflicht zur Nachmietersuche berufen.

Indem er es nach Erhalt des vorgenannten Schreibens beziehungsweise spätestens

nach erfolgtem Telefonat mit E.___, welcher ihn selbst auf das Schreiben

verwiesen haben soll, dennoch unterlassen habe, der Klägerin einen zumutbaren

Ersatzmieter vorzuschlagen, sei er seiner Obliegenheit gemäss Art. 264

Abs. 1 OR nicht nachgekommen. Als Folge davon sei er im Zeitpunkt,

als er die Mietsache zurückgegeben habe, von seinen Verpflichtungen als Mieter

nicht befreit. Daher schulde er der Klägerin grundsätzlich den Mietzins inklusive

Nebenkosten bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin, das heisst bis zum

31.

März 2015. Der ausstehende Mietzins für die acht Monate von August

2014.

bis März 2015 belaufe sich auf insgesamt CHF 45'160.00 und für die

Nebenkosten seien aktuell pro Monat CHF 980.00 geschuldet, was für acht Monate CHF 7'840.00

und insgesamt damit CHF 53'000.00 ergebe.

Um ihre Suchbemühungen im Rahmen der

Schadenminderungspflicht darzulegen, habe die Klägerin drei Rechnungen für die

Online-Insertion eingereicht. Darauf sei zu erkennen, dass das Mietobjekt im

Zeitraum von Juli bis September 2014 während fünf Tagen, im Zeitraum von

Oktober bis Dezember 2014 während 92 Tagen und im Zeitraum von Januar bis März

2015.

während 90 Tagen online inseriert worden sei. E.___ habe diesbezüglich an

der vorgezogenen Zeugenbefragung ausgesagt, dass die Liegenschaftenverwaltung [...]

von der Klägerin damals den Auftrag zur Weitervermietung des Objekts erhalten

habe. Zum Inserierungsprozedere habe er angegeben, dass die [...] über eine

eigene Plattform verfüge, über welche die Inserate automatisch auf Plattformen

wie «Immoscout» und «Homegate» veröffentlicht würden. Vorliegend seien sie

allerdings selber für die Inserierung zuständig gewesen. Nachdem die Kündigung

seinerzeit bestätigt worden sei, hätten sie das Inserat zunächst mündlich an

die interne Vermarktungsabteilung weitergegeben. Diese sei stets auf dem

Laufenden bezüglich des Bedarfs an Büroräumlichkeiten in der ganzen Schweiz.

Dabei habe er hervorgehoben, dass [...] damals wie heute eine schwierige

Umgebung sei, wenn es um die Vermietung von Büroräumlichkeiten ginge. Dennoch

habe die Vermarktungsabteilung das Inserat nicht umgehend online gestellt. Da

man allerdings Kenntnis vom Leerstand gehabt habe, hätte man die Auskunft an

allfällige Interessenten weitergeben können. Schliesslich sei das Objekt auf

der Onlineplattform «Immoscout» inseriert worden. Dabei habe er zugegeben,

nicht mehr genau zu wissen, ob dies im Mai, Juni oder Juli geschehen sei.

Jedenfalls bleibe ein Inserat, welches sie online stellen würden, vorerst

einmal online. Die entsprechende Rechnung werde monatlich erstellt. Bezüglich

der Wahl der Plattform habe er bemerkt, dass es von der Suche her irrelevant

sei, ob man es auf «Homegate» oder «Immoscout» inseriere, denn gesucht werde

auf beiden Plattformen. Dabei würden Papierinserate in der heutigen Zeit, in

der man ohnehin alles über das Internet abrufe, keinen grossen Nutzen mehr

bringen. Überdies seien sie zu teuer. Printmedien seien daher als Insertionsmöglichkeit

nicht in Frage gekommen. Zum Beklagten habe er im Übrigen hinsichtlich eines

allfälligen Angebots eines Ersatzmieters keinen Kontakt gehabt. Er könne sich

in diesem Zusammenhang nicht daran erinnern, ob der Beklagte ihm respektive der

Klägerin gegenüber zu erkennen gegeben habe, dass er einen Nachmieter suche.

Allerdings sei er davon ausgegangen, dass dieser auch nach einem Ersatzmieter

gesucht habe, da der Mieter schliesslich die gleichen Bemühungen zu unternehmen

habe wie die Vermieterin.

Anhand der Rechnungsdaten und den

Angaben des Zeugen E.___ sei in Übereinstimmung mit den Ausführungen des

Beklagten davon auszugehen, dass das Inserat einmal auf «Immoscout» online

gestellt worden und danach ununterbrochen aufgeschaltet geblieben sei. Demgemäss

sei es entgegen den Angaben der Klägerin und E.___ tatsächlich erst gegen Ende

September 2014 bis Ende März 2015 online inseriert worden. Der Beklagte

kritisiere, dass die Klägerin bereits Ende Januar 2014 um die Absicht des

Beklagten, das Mietobjekt auf Ende Juli 2014 zu verlassen, gewusst habe. Obwohl

für sie erkennbar gewesen sei, dass der Beklagte keinen Nachmieter stellen

werde, habe sie mit der Mietersuche zugewartet, wodurch sie ihre

Schadenminderungspflicht verletzt habe. Der Vermieter sei jedoch nicht

verpflichtet, unverzüglich eigene Anstrengungen zu unternehmen. Inwiefern es

vorliegend für die Klägerin hätte erkennbar sein sollen, dass der Beklagte

keinen Mieter stellen werde, habe der Beklagte nicht ausgeführt. Rein aufgrund

seines Irrglaubens hinsichtlich der vermeintlich ordentlichen Kündigung vermöge

er sich nicht von dieser Pflicht zu entbinden, zumal ihn die Klägerin mit

Schreiben vom 14. März 2014 explizit auf seine Pflichten hingewiesen habe.

Zudem fänden sich auch keine plausiblen Gründe dafür, weshalb dieser keinen

solchen hätte stellen können. Dies werde zu Recht denn auch nicht vorgebracht.

Folglich habe die Klägerin davon ausgehen dürfen, dass er sich entsprechend

bemühen werde. Insofern sei sie berechtigt gewesen, die Stellung eines

Ersatzmieters abzuwarten. Warte der Vermieter nicht zu, so vergebe er dem

Mieter die Möglichkeit, den Ersatz zu stellen und sich vollständig zu befreien.

Entgegen den Ausführungen des Beklagten habe die Klägerin daher die Suche nach

einem geeigneten Nachmieter keineswegs umgehend selbst an die Hand nehmen

müssen. Gemäss den Angaben von E.___ sei das Mietobjekt nach Kenntnisnahme vom

geplanten, vorzeitigen Auszug jedenfalls ins interne Repertoire an

leerstehenden Objekten aufgenommen worden und hätte bei allfälligen Anfragen

vermittelt werden können. Indem es daraufhin im September 2014, das heisst

knapp zwei Monate nach dem definitiven Auszug des Beklagten, online inseriert worden

sei, habe die Klägerin ihre Pflicht innert einer noch angemessenen Frist

wahrgenommen. Eine absichtliche Unterlassung der Gewinnerzielung, wie sie Art. 264

Abs. 3 lit. b OR verlange, habe jedenfalls seitens des Beklagten nicht

nachgewiesen werden können. Davon sei aufgrund der beschriebenen Umstände auch

nicht auszugehen.

Im Übrigen könne dem Vorwurf des

Beklagten, wonach die Klägerin das Inserat nicht allein auf «Immoscout»,

sondern auch auf «Homegate» hätte ausschreiben sollen, nicht beigepflichtet

werden. Beide Plattformen seien in der Schweiz als führende

Immobilienmarktplätze bekannt. Mittels herkömmlicher Suchmaschinen stosse man

bei der Websuche nach der einen Plattform unweigerlich auf Hinweise zu der

anderen und umgekehrt. Erfahrungsgemäss würden denn auch Mietinteressenten

beide Plattformen in die seriöse Suche nach Objekten mit einbeziehen.

Entsprechend könne nicht davon ausgegangen werden, dass einem ernsthaften

Interessenten das Inserat nur aus dem Grunde entgangen wäre, weil es

ausschliesslich auf einer der genannten Plattformen inseriert worden sei. Zudem

sei nicht erwiesen, dass ein Inserat auf beiden Internetseiten zwangsläufig

mehr Interessenten nach sich gezogen hätte, da insbesondere ein Erfolg bei der

Vermietung solcher Objekte ohnehin von verschiedenen Faktoren abhänge, die vom

Vermieter nicht beeinflusst werden könnten. Bezüglich weiterer

Inserierungsmöglichkeiten müsse berücksichtigt werden, dass beispielsweise

Printmedien im Zuge fortschreitender Digitalisierung stetig an Leserzahlen verlieren

würden. Das Inseratevolumen in der Presse habe daher erwiesenermassen deutlich

abgenommen. Insofern sei es der Klägerin nicht zu verdenken, das Mietobjekt

ausschliesslich online ausgeschrieben zu haben. Es sei daher nicht davon

auszugehen, dass die Klägerin die Weitervermietung absichtlich unterlassen habe.

Ein bewusst beziehungsweise klar treuwidriges Verhalten der Klägerin sei nicht

ersichtlich. Indem sie ihrerseits die Büroräume inseriert und Verhandlungen mit

Interessenten gepflegt habe, sei sie ihrer Schadenminderungspflicht im Sinne

von Art. 264 Abs. 3 lit. b OR ausreichend nachgekommen. Nicht zuletzt werde

darauf hingewiesen, dass das Mietobjekt erst am 1. November 2015 habe

weitervermietet werden können. Das heisse, dass sie auch ein halbes Jahr nach

der ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses keine Einnahmen erzielt hätten,

was für das im Bericht der Technischen Verwaltung (Urkunde 21) festgestellte,

geringe Marktinteresse und gegen die angeblich ungenügenden Bemühungen der

Klägerin als Grund für die seinerzeit erfolglose Weitervermietung spreche.

4.2

Der Berufungskläger bringt dagegen

vor, er habe mit seinem Verhalten stets deutlich gemacht, dass er keinen

Nachmieter stellen würde. Er sei davon ausgegangen, das Mietobjekt

ordentlicherweise per 31. Juli 2014 zurückzugeben und daher zur Suche eines

Nachmieters nicht verpflichtet zu sein. In Anbetracht dieser Umstände habe die

Vermieterin derweil nicht auf das Angebot eines Ersatzmieters warten dürfen.

Sie wäre daher in Nachachtung ihrer Schadenminderungspflicht gehalten gewesen,

umgehend nach Erhalt der Kündigung Ende Januar 2014 mit der eigenen Suche nach

einem neuen Mieter zu beginnen. Sie habe damit nicht acht Monate, das heisst

bis Ende September 2014 zuwarten dürfen. Der Erwägung der Vor­instanz, er habe nach

Erhalt des Schreibens der [...] vom 14. März 2014 nicht mehr von einer

ordentlichen Kündigung per 31. Juli 2014 ausgehen können, sei zu widersprechen.

Dass sich D.___ über ein solches blosses Formularschreiben geärgert habe, sei

verständlich, umso mehr, als es nicht ansatzweise wiedergab, was er mit E.___

besprochen habe. D.___ habe sich auf die Verbindlichkeit der Vereinbarung mit E.___

verlassen dürfen. Die Vorinstanz verfalle in Willkür, wenn sie aus dem Email

von D.___ vom 31. Januar 2014 den Schluss ziehe, es sei ihm die Pflicht zur

Suche eines Nachmieters bewusst gewesen. D.___ habe darin die Unterstützung des

Berufungsklägers angeboten. Daraus sei entgegen der Vorinstanz zu schliessen,

dass D.___ gerade nicht von einer Pflicht des Berufungsklägers zur

Nachmietersuche ausgegangen sei. Die Vor­instanz verkenne, dass D.___ diese

Unterstützung angeboten habe für den Fall, dass der Berufungskläger bereits per

30.

April 2014, statt per 31. Juli 2014 ausziehen würde. Es treffe nicht zu,

dass der Meinungsumschwung von E.___, wie er im Schreiben der [...] vom 14.

März 2014 zum Ausdruck komme, die Vorzeitigkeit der Kündigung und das Wissen

darum sowie eine Obliegenheit des Berufungsklägers zur Nachmietersuche

begründe. In Anbetracht dieser Umstände habe die Vermieterin nicht auf das

Angebot eines Ersatzmieters durch den Berufungskläger warten dürfen. Sie habe

ein solches Angebot denn auch tatsächlich nicht erwartet. Die Vermieterin sei

in Nachachtung ihrer Schadenersatzpflicht gehalten gewesen, umgehend nach

Erhalt der Kündigung Ende Januar 2014 mit der eigenen Suche nach einem neuen

Mieter zu beginnen. Der Vermieter müsse eigenen Suchbemühungen unternehmen,

sobald für ihn erkennbar sei, dass der Mieter keinen Ersatzmieter stellen

werde. Die Voraussetzungen dafür seien vorliegend erfüllt gewesen. Zum einen

habe die Liegenschaftsverwalterin [...] namens der Vermieterin im Schreiben vom

14.

März 2014 dem Berufungskläger in Aussicht gestellt, dass sie sich um einen

Nachmieter bemühen werde. Zum anderen sei es für die Vermieterin erkennbar

gewesen, dass er selbst keinen Nachmieter suchen werde. Angesichts dieser

Umstände habe die Vermieterin nach Treu und Glauben ein Angebot für eine

Nachmieterschaft nicht erwarten dürfen. Dies namentlich aufgrund der

Vereinbarung zwischen D.___ und E.___ und in der Folge aufgrund dessen, dass

der Berufungskläger an seiner begründeten Auffassung, wonach er mit Schreiben

vom 30. Januar 2014 das Mietobjekt ordentlicherweise per 31. Juli 2014

gekündigt habe und daher zur Suche eines Nachmieters nicht verpflichtet sei,

nie einen Zweifel gelassen habe. Hier von einem Irrglauben zu sprechen, werde

den Umständen nicht gerecht. Der Berufungskläger habe die Vereinbarung zwischen

den Herren D.___ und E.___ als verbindlich ansehen dürfen. Der

Meinungsumschwung auf Seiten von E.___ vermöge daran nichts zu ändern. Die

Ausführungen im Schreiben der [...] vom 14. März 2014 hätten keinerlei

autoritativen Charakter.

Der Berufungskläger hält sodann fest,

dass die Vermieterin ihrer Schadenminderungsobliegenheit auch deshalb nicht

nachgekommen sei, weil sie sich einerseits mit einem blossen Online-Inserat

begnügt und dies anderseits nur auf Immoscout publiziert habe. Gerade wegen der

vom Amtsgericht beschriebenen Entwicklung der Digitalisierung finde ein Inserat

in der Presse besondere Beachtung und gehe jedenfalls nicht in der Masse unter.

Bei Geschäftsräumlichkeiten müsse ein Printinserat zudem als Standard

bezeichnet werden. Zu Unrecht gehe die Vorinstanz zudem von den heutigen

Verhältnissen aus. Im massgebenden Jahr 2014 sei als Immobilienmarktplatz Homegate

und nicht Immoscout Marktleader gewesen. Es sei keine Erfahrungstatsache, dass

Mietinteressenten beide Plattformen in ihre Suche einbeziehen würden. Erfahrungsgemäss

gelte vielmehr, dass sich die Suchbemühungen im Internet in vielen Fällen auf

eine Homegate-Suche beschränkten. Wäre es so, wie die Vorinstanz behaupte,

hätte es überhaupt keinen Sinn gemacht, dass die Verwalterin die Einstellplätze

und den Archivraum zusätzlich auch auf Homegate inserierten. Treu und Glauben

hätten eine solche zusätzliche Publikation oder eine anderweitige Publikation

geboten, zumal wenn es zuträfe, dass das Marktinteresse tatsächlich so gering

gewesen sei, was die Berufungsbeklagte bloss behauptet habe, von ihm aber

bestritten und von der Vorinstanz aber dennoch ihrem Entscheid zugrunde gelegt

worden sei. Und wenn es zuträfe, dass das Marktinteresse gering gewesen sei,

hätte das Mietobjekt auch in kleinere Büroräume aufgeteilt werden können. Die

Mietzinshaftung entfalle auch, weil die Vermieterin und Berufungsbeklagte das

Mietobjekt nach seinem Auszug saniert habe.

4.3

Nach Art. 264 OR ist bei einer

vorzeitigen Rückgabe der Sache der Mieter von seinen Verpflichtungen gegenüber

dem Vermieter nur dann befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren

neuen Mieter vorschlägt; dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den

Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen (Abs. 1). Andernfalls

muss der Mieter den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das

Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann (Abs.

2). Der Vermieter muss sich anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart und

durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen

unterlassen hat (Abs. 3 lit. a und b).

Der Regelung von Art. 264 Abs. 3 OR

liegt das Prinzip zugrunde, dass der Vermieter das ihm unter den gegebenen

Umständen Zumutbare zu tun hat, um den Schaden gering zu halten, der ihm aus

der Vertragsverletzung des Mieters entsteht. Diese

Schadenminderungsobliegenheit wird jedoch eingeschränkt, indem vom Gesetz ein

absichtlicher Verstoss verlangt wird, was zeigt, dass nur bewusste und schwerer

wiegende Unterlassungen zu einer Reduktion des Mietzinsanspruchs führen können.

Da der Mieter nach einem vorzeitigen Auszug weiterhin vertraglich gebunden

bleibt, sofern er nicht einen tauglichen Ersatzmieter stellt, hat er einen

solchen zu suchen und dem Vermieter vorzuschlagen. Der Vermieter darf

grundsätzlich das Resultat der Suchbemühungen des Mieters abwarten. Er hat dann

selbst aktiv zu werden, wenn er erkennt, dass der Mieter sich nicht oder

ungenügend um die Weitervermietung bemüht. Es gilt jedenfalls der Grundsatz,

dass es primär Sache des ausziehenden Mieters ist, einen Ersatzmieter zu

suchen. Der Vermieter hat sich erst dann an der Suche zu beteiligen, wenn ihm die

Untätigkeit als Verstoss gegen die Regeln von Treu und Glauben vorgeworfen

werden könnte. Diese Pflichten des Vermieters dürfen indessen nicht dazu

führen, dass die Rollen vertauscht werden. Hauptverantwortlich dafür, den

Schaden des Vermieters zu minimieren, bleibt der Mieter (Entscheide des

Bundesgerichts 4C.118/2002 vom 19. August 2002, E. 3.1 und 4A_332/2016 vom 20.

September 2016, E. 3.2.4).

4.4

Die Erwägungen der Vorinstanz beachten

diese Grundsätze und es kann an dieser Stelle darauf verwiesen werden. Was der

Berufungskläger dagegen vorbringt, vermag daran nichts zu ändern. Wären seine

Rügen begründet, führte dies zu einer weitgehenden Befreiung seiner gesetzlichen

Pflicht als Mieter, einen Ersatzmieter zu stellen. Die Schadenminderungspflicht

des Vermieters darf nicht zu einem Rollentausch führen (Raymond Bisang und

andere, SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N 9 zu Art. 264 OR). Aus dem Umstand, dass der Berufungskläger offenbar

der Auffassung war, das Mietobjekt ordentlicherweise per 31. Juli 2014

zurückgeben zu dürfen, kann er nichts zu seinen Gunsten ableiten. Mit Schreiben

vom 14. März 2014 (Urkunde 15) war er von der Berufungsbeklagten und Klägerin

ausdrücklich und unmissverständlich darauf hingewiesen worden, dass er von

seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit werde, «wenn er

einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt. Dieser muss

zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu

übernehmen. Andernfalls muss der Mieter den Mietzins bis zum Zeitpunkt leisten,

in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden

kann». Dieser Verpflichtung kann er sich nicht mit dem Hinweis entziehen, er

habe sich über ein solches blosses Formularschreiben geärgert (Berufung, S.

25). Auch wenn der Berufungskläger von seiner Auffassung überzeugt gewesen sein

sollte, hat er die Folgen zu tragen, wenn sie sich nun als unzutreffend

erweist. Gegen eine Verletzung der Schadenminderungsobliegenheit (das heisst

eine Unterlassung von Gewinnerzielung, die «absichtlich» [Art. 264 Abs. 3 lit. b

OR] erfolgen muss), spricht insbesondere auch, dass es der Berufungsbeklagten

und Vermieterin erst per 1. November 2015, das heisst sieben Monate nach dem

ordentlichen Ende des Vertrages der Parteien, gelang, das Mietobjekt

weiterzuvermieten. Auch sie hat somit einen Teil des Mietzinsausfalls zu

tragen.

Der Zeuge E.___ legte die Bemühungen um

eine Weitervermietung nachvollziehbar dar. Diese Bemühungen waren unter den

gegebenen Umständen ausreichend. Insbesondere kann der Berufungsbeklagten und

Klägerin auch nicht vorgeworfen werden, dass sie das Objekt allein auf

«Immoscout» und nicht auch noch auf «Homegate» und in den Printmedien

ausgeschrieben und dass sie die Räumlichkeiten bis 31. März 2015 nicht umgebaut

hatte. Der Einbau eines neuen Bodenbelags allein beinhaltet keine umfassende

Sanierung oder Renovation, welche die Vermietbarkeit massgebend eingeschränkt

hätte. Gemäss den Ausführungen in der Parteibefragung («Verbesserung der

Vermietbarkeit», AS 127) dürfte es dabei um die Behebung von Schäden auf Grund

von Abnutzung durch den gewöhnlichen Gebrauch gegangen sein, was keine

Verletzung der Schadenminderungsobliegenheit beinhaltet. Dass das Mietobjekt

einer umfassenden Sanierung oder Renovation unterzogen worden wäre, welche

während Monaten eine Nutzung verunmöglicht hätte, wurde von der

Berufungsklägerin und Beklagten jedenfalls nicht nachgewiesen. Das angefochtene

Urteil des Amtsgerichts ist auch in diesem Punkt nicht zu beanstanden.

5.1

Das Amtsgericht setzte sich sodann

mit der vom Beklagten angerufenen Bestimmung von Art. 264 Abs. 3 lit. a OR

auseinander. Nach dieser Bestimmung muss sich der Vermieter anrechnen lassen,

was er an Auslagen erspart. Das Amtsgericht erwog, bei Wohn- und

Geschäftsräumen seien gemäss Art. 257b Abs. 1 OR die Nebenkosten die

tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch

zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie

für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben. Aus der

Nebenkostenüberwälzung dürfe der Vermieter somit keinen Gewinn erzielen.

Grundsätzlich müsse der Mieter die Nebenkosten bezahlen, selbst wenn er das

Mietobjekt nicht bewohne beziehungsweise länger abwesend sei. Er könne aus

diesem Grund keine Änderung bei der Verteilung der Nebenkosten für sich

beziehungsweise zu seinen Gunsten beanspruchen. Bei vorzeitiger Rückgabe der

Mietsache gelte es jedoch zu beachten, dass sich der Vermieter anrechnen lassen

müsse, was er an Auslagen erspare. Auslagen seien dann gespart, wenn die mit

dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängenden Nebenkosten ganz oder teilweise entfielen.

Eine Vorteilsanrechnung sei nur bei variablen Kosten möglich, da lediglich

solche Kosten eingespart werden und einen Vorteil erzeugen könnten. Fixe,

gebrauchsunabhängige Kosten wie zum Beispiel Versicherungen fielen mit oder

ohne vorzeitiger Rückgabe an. In der von der Klägerin mit Eingabe vom 23.

Februar 2017 als Beilage 33 eingereichten Heiz- und Betriebskostenabrechnung

vom 1. Juli 2014 – 30. Juni 2015 würden als Nebenkosten aufgeführt die Heizkosten,

Boilerentkalkung, Hauswartung, Strom, Wasser/Abwasser, Alarm/Feuermelder,

TV-Gebühren, Lift und automatische Tür Haupteingang. Speziell in Bezug auf

einen Gebäudekomplex mit mehreren Einheiten wie vorliegend, sei klar, dass der

allgemeine Unterhalt und Betrieb der Liegenschaft trotz frühzeitigen Auszugs

eines Mieters weiterhin erbracht werden müsse. Die dafür anfallenden Kosten

bildeten die neutralen, verbrauchsunabhängigen Nebenkosten. Insofern seien die

Kosten für die Boilerentkalkung, den Alarm/Feuermelder, die Hauswartung und die

Instandhaltung der automatischen Eingangstür und des Lifts vom vorzeitig

ausgezogenen Beklagten zu bezahlen. Die TV-Leistungen seien gleichsam wie der

Service des Lifts abonniert. Ein solcher Vertrag könne nicht ohne Weiteres

während der Laufzeit gekündigt werden. Aus diesem Grund sei auch die

Auferlegung dieser Gebühren an den Beklagten gerechtfertigt.

Demgegenüber zählten zu den

verbrauchsabhängigen Kosten beispielsweise Heiz-, Wasser-, Abwasser- und

Stromkosten sowie Kehrichtgebühren. Darunter fielen sämtliche Positionen, die

spezifisch mit dem Bewohnen bzw. Benützen einer Wohn- bzw. Geschäftsraumeinheit

zusammen und somit vom jeweiligen Verbrauch der Mieter abhängen würden. Auch

für ein leerstehendes Mietobjekt könne indes ein gewisser Verbrauch

erforderlich sein. Es sei beispielsweise notorisch, dass in leerstehenden

Räumen die Heizung nicht einfach zugedreht werden könne. Bei Frost und Eis

riskiere man, dass Leitungen und Rohre zufrierten. Aber auch in kaltnassen

Tagen schütze ein regelmässiges Heizen vor Feuchtigkeitsschäden und

Schimmelbildung. Der Beklagte bringe diesbezüglich vor, dass aufgrund der

Heizung in den übrigen Wohnungen eine ausreichende Temperatur im leerstehenden

Mietobjekt geherrscht habe. Dabei lasse er allerdings ausser Acht, dass ein

solches Vorgehen kostensteigernde Auswirkungen auf die umliegenden Räume zur

Folge hätte. In komplett unbeheizten Räumen würden die Wände auskühlen.

Infolgedessen hätten die unmittelbaren Nachbarn ihre Heizleistung zu erhöhen,

was unweigerlich auch ihre Kosten anheben würde. Die Umgehung der Heizplicht

und die damit einhergehende Abwälzung der entstehenden Kosten auf die übrigen

Mieter sei unzulässig und widerspreche der Pflicht des Mieters zum sorgsamen

Gebrauch der Mietsache und zur Rücksichtnahme gegenüber Nachbarn. Schliesslich

habe bei unvermieteten, leerstehenden Räumen der Vermieter die Kosten für die

Heizung derselben zu übernehmen. Da der Beklagte das Mietobjekt ausserterminlich

zurückgegeben habe, ohne gleichzeitig einen Ersatzmieter zu stellen, sei er

weiterhin an den Mietvertrag gebunden geblieben und gelte als Mieter der

Geschäftsräume. Infolge des ausserplanmässigen Leerstandes, den er zu

verantworten habe, seien ihm die Kosten für die minimale Beheizung der Räumlichkeiten

aufzuerlegen. Diesbezüglich könne weiter festgestellt werden, dass die

Berechnung der Heizkosten seitens der Klägerin in BS 43 ihrer Replik

nachvollziehbar aufgezeigt werde. Entsprechend deren Ausführungen sei in den

Monaten Juni – August eine Gewichtung von 0% und im September eine solche von

1% erfolgt, womit die sommerlichen Temperaturen richtigerweise berücksichtigt

worden seien. Eine gesamthafte Gewichtung von 87% der Jahreskosten für die Zeit

von Juli – März, wie sie die Klägerin angewendet hat, stimme überdies auch mit

den vom Mieterverband vorgegebenen Richtwerten überein. Es sei daher nicht zu

beanstanden, dass der Beklagte die Heizkosten über die vereinbarten

Akontozahlungen abzugelten habe.

Hinsichtlich des Stroms und

des Wassers/Abwassers sei unklar, ob zur Messung dieser Positionen separate

Zähler eingesetzt worden seien. Jedenfalls seien in der Nebenkostenabrechnung

sowohl der Posten für Strom als auch jener für Wasser/Abwasser mit dem Zusatz

«allg.» versehen. Bekannt sei, dass der Allgemeinstrom sowie bestimmte

Wasser/Abwasser wie Chemikalien für

Wasseraufbereitung und Entkalkung, Verbrauchsgebühr für Abwasser,

Kanalreinigungen, periodische Reinigung der Fallstränge und allfällige

Grundgebühren als fixe Nebenkosten zulässig seien. Die detaillierte Rechnung der […] für den Zeitraum vom 1. September 2014 – 28. Februar

2015.

gemäss Ordner Beilage 32 der Duplik zeige vorliegend, dass hinsichtlich

des Wassers/Abwassers hierunter ein Grundverbrauch Wasser, Kosten für

Sprinkleranlagen, die Grund- und Löschwassergebühren sowie ein Grundverbrauch

Abwasser abgerechnet würden. In den Stromkosten enthalten seien Netz- und Energiegebühren

sowie die öffentlich-rechtlichen Abgaben. Gemäss der vorgelegten Abrechnung seien

bei diesen wie auch bei allen übrigen Positionen jeweils ein Anteil des

Beklagten an den Kosten ausgewiesen worden, der anhand der Fläche ausgerechnet worden

sei. Bezüglich der Wasser- und Stromkosten liesse sich diskutieren, ob der

gewählte Verteilschlüssel effektiv die individuellen Verbrauchskosten aufzeige.

Da allerdings sowohl beim Strom als auch beim Wasser

nebst den Verbrauchskosten auch überwiegend fixe Kosten berücksichtigt würden,

erscheine die Abrechnung vertretbar. Insofern seien auch diese

Nebenkosten innerhalb der Akontozahlungen auf den Beklagten zu überwälzen.

5.2

Der Berufungskläger hält

subeventualiter für den Fall, dass eine vorzeitige Rückgabe der Mietsache und

gleichzeitig keine Verletzung der Schadenminderungsobliegenheit der Vermieterin

angenommen würde, daran fest, dass er sämtliche gebrauchsabhängigen Kosten für

die Zeit nach seinem Auszug nicht zu bezahlen habe. Entgegen der Vorinstanz zählten

zunächst insbesondere die Kosten für die Boiler­entkalkung zu den

gebrauchsabhängigen Kosten. Die Gefahr von Feuchtigkeitsschäden und

Schimmelbildung könne im vorliegenden Fall ebenso ausgeschlossen werden wie die

Gefahr, dass Leitungen und Rohre zufrierten, seien die übrigen Räumlichkeiten

in der Immobilie doch beheizt. Damit habe im leerstehenden Mietobjekt eine

ausreichende Temperatur geherrscht. Dass dieser Standpunkt bedeuten soll, dass

die Mieter in den umliegenden Räumlichkeiten unweigerlich höhere Kosten zu

tragen hätten, sei eine blosse, unzutreffende Behauptung der Vorinstanz, die

sich einfach das Vorbringen der Berufungsbeklagten zu eigen gemachte habe. Die

Vorinstanz behandle mit ihrer Argumentation, wonach der Berufungskläger auch

die nach seinem Auszug angefallenen Heizkosten für das Mietobjekt zu tragen

habe, diese Kosten im Ergebnis als gebrauchsunabhängige Kosten. Damit verstosse

sie gegen die einhellige Lehre und Praxis. Dasselbe gelte, wenn sie die

gebrauchsabhängigen Kosten für Strom und Wasser/Abwasser im Ergebnis zu Lasten

des Berufungsklägers als gebrauchsunabhängige Kosten behandle. Es sei gerade

nicht vertretbar, diese Kosten ihm zu überwälzen, schon gar nicht nach dem von

der Vermieterin gewählten Verteilschlüssel.

5.3.1

Die Berufung muss nach Art. 311

Abs. 1 ZPO eine Begründung enthalten. Nach Lehre und Rechtsprechung hat der

Berufungskläger der Rechtsmittelinstanz im Einzelnen darzulegen, aus welchen

Gründen der angefochtene vorinstanzliche Entscheid falsch ist und abgeändert

werden soll. Er hat der Berufungsinstanz gegenüber insbesondere auch Anträge

darüber zu stellen, wie diese entscheiden soll. Enthält die Berufungsschrift

keine Begründung und keinen wenigstens sinngemässen Antrag, ist von Amtes wegen

auf die Berufung nicht einzutreten. Ist die Berufung nicht geradezu ungenügend,

aber in der Substanz mangelhaft, indem sie sich auf rudimentäre, pauschale oder

oberflächliche Kritik am angefochtenen Urteil beschränkt, ohne im Detail auf

die Argumentation der Vorinstanz einzugehen, lässt dies das Eintreten auf die

Berufung zwar unberührt, kann sich aber in der materiellen Beurteilung zum

Nachteil des Berufungsklägers auswirken. Es genügt beispielsweise nicht, in

einer Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die Vorakten anzubringen oder

bloss zu wiederholen, was bereits vor der Vorinstanz vorgebracht wurde. Die

Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der

Berufungsinstanz ohne Mühe verstanden und nachvollzogen werden zu können.

Verlangt wird, dass sich ein Berufungskläger in der Berufungsschrift

detailliert mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzt. Es muss

ersichtlich sein, was seiner Auffassung nach genau am angefochtenen Urteil

falsch ist und korrigiert werden soll. Dies setzt voraus, dass der

Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet und die

Aktenstücke oder Beweismittel nennt, auf denen seine Kritik beruht. Mit diesen

hat er sich auseinander zu setzen. Blosse appellatorische Kritik genügt nicht

(vgl. z.B. Peter Reetz/Stefanie Theiler in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.],

Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, N 34 ff. zu

Art. 311; BGE 138 III 374 E. 4.3; 141 III 569 E. 2.3.3).

5.3.2

Die Berufung des Beklagten genügt

im Zusammenhang mit den vorliegend beanstandeten Nebenkosten diesen

Anforderungen nicht. Eine Auseinandersetzung mit den konkreten Erwägungen der

Vorinstanz fehlt. Der Berufungskläger beschränkt sich darauf, seine eigene

Sichtweise darzulegen und zu behaupten, es sei anders, als die Vorinstanz

ausführe. Auf die zahlreichen Details, welche die Vor­instanz im Zusammenhang mit

den Kosten für die Boilerentkalkung, den Heiz-, Strom-, Wasser- und

Abwasserkosten anführt, nimmt er nicht Bezug. Die Berufung ist deshalb auch in

diesem Punkt unbegründet. Ganz abgesehen davon überzeugen die Ausführungen des

Amtsgerichts rundum, weshalb es im Übrigen auch in dieser Hinsicht mit einem

Hinweis auf das angefochtene Urteil sein Bewenden haben kann.

6.

Das Amtsgericht verpflichtete aus all

diesen Gründen den Beklagten zu Recht, der Klägerin für die während der Zeit

von August 2014 bis März 2015 aufgelaufenen Mietzinse und Nebenkosten den

Betrag von CHF 53'000.00 zu bezahlen. Die vom Berufungskläger dagegen

vorgebrachten Rügen sind unbegründet.

7.1

Die Vorinstanz hatte den Beklagten

verpflichtet, den Betrag von CHF 53'000.00 zuzüglich Zins zu je 5 % auf CHF

13'250.00 seit 1. Juli 2014, auf CHF 19'875.00 seit 1. Oktober

2014.

und auf CHF 19'875.00 seit 1. Januar 2015, zu

bezahlen. Der Berufungskläger macht geltend, wenn seine Haftung für Mietzinse

und Nebenkosten nicht entfalle, so könne er jedenfalls nicht zur Bezahlung von

Verzugszinsen verpflichtet werden. Das Amtsgericht führte zur Begründung der

Verzugszinspflicht aus, die Parteien hätten in Ziffer 10 des Mietvertrages

vereinbart, die Mietzinse und Nebenkosten seien jeweils «zahlbar

vierteljährlich zum Voraus». Es könne als im Zahlungsverkehr bekannt

vorausgesetzt werden, dass mit dem Ausdruck «vierteljährlich» eine zeitliche

Einteilung des Jahres in vier Abschnitte à drei Monate gemeint sei. Insofern sei

klar, dass das erste Quartal des Jahres die Monate Januar bis und mit März, das

zweite Quartal die Monate April bis und mit Juni, das dritte Quartal die Monate

Juli bis und mit September und das vierte Quartal die Monate Oktober bis und

mit Dezember umfasse. Beträge, die jeweils «zum Voraus» bezahlt werden müssten,

seien auf den ersten Tag des entsprechenden Monats zu leisten. Bei der

Festlegung der jeweils vierteljährlich im Voraus zu leistenden Bezahlung der

Mietzinse handle es sich somit um Verfalltagsabreden im Sinne von Art. 102

Abs. 2 OR. Vorliegend seien die Mieten und Nebenkosten für die

Monate August 2014 bis März 2015 nicht bezahlt worden. Insofern sei der Verzug

jeweils ohne Mahnung per Ersten eines jeden Monats des jeweiligen Quartals

eingetreten, das heisst per 1. Juli 2014 für die Monate August und September

2014, per 1. Oktober 2014 für die Monate Oktober bis Dezember 2014

und per 1. Januar 2015 für die Monate Januar bis März 2015. In

Anwendung von Art. 104 Abs. 1 OR gelte ab dem

jeweiligen Verfalltag ein Verzugszins von 5% auf den geschuldeten Mietzinsen

und Nebenkosten.

7.2

Der Berufungskläger wendet dagegen

ein, ein Verfalltag gemäss Art. 102 Abs. 2 OR bedinge, dass der Zeitpunkt der

Leistungserbringung im Vertrag auf den Tag genau bestimmt oder auf den Tag

genau bestimmbar sei. Der Schuldner müsse im Zeitpunkt des Vertragsschlusses

genau wissen, bis wann er seine Leistung zu erbringen habe. Dieses

Eindeutigkeitserfordernis sei bei der von den Parteien gewählten Wendung

«zahlbar vierteljährlich zum Voraus» nicht erfüllt. Dies zeige sich schon

daran, dass die Berufungsbeklagte im vorinstanzlichen Verfahren selbst davon

ausgegangen sei, dass damit der letzte Tag eines Quartals für das jeweils

folgende Quartal gemeint sei, also der 31. März, 30. Juni, 30. September und

der 31. Dezember, während die von ihr zitierte Lehrmeinung darunter jeweils den

ersten Tag des Monats verstehe, also – bei einer quartalsweisen

Leistungspflicht des betreffenden Quartals – den 1. Januar, 1. April, 1. Juli

und den 1. Oktober. Die Berufungsbeklagte müsse sich auf ihrem Verständnis der

einschlägigen Vertragsklausel behaften lassen. Daraus folge, dass die Parteien

für die Mietzinszahlung einen Fälligkeitstermin und nicht einen Verfalltag

vereinbart hätten. Da die Berufungsbeklagte den Berufungskläger für die von ihr

geltend gemachten Mietzinse nie gemahnt habe, seien auch die Verzugszinsen

nicht geschuldet.

7.3

Die Vorinstanz verpflichtete den

Beklagten und Berufungskläger zu Recht, die geltend gemachten Verzugszinse zu

bezahlen. Mietvertragliche Zahlungstermine wie zum Beispiel die Vereinbarung

der Vorauszahlung des Mietzinses in monatlichen oder vierteljährlichen Raten

haben die Bedeutung eines Verfalltages im Sinne von Art. 102 Abs. 2 OR (Roger

Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N 2f. zu Art. 257c

OR; SVIT-Kommentar, a.a.O., N 5 zu Art. 257c OR; Anita Thanei, in: Das

Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 300 Rz. 13.2.2; je mit weiteren

Hinweisen). Nichts daran zu ändern vermag der Hinweis des Berufungsklägers,

dass die Berufungsbeklagte im vorinstanzlichen Verfahren selbst davon

ausgegangen sei, damit sei der letzte Tag eines Quartals für das jeweils

folgende Quartal gemeint. In den Rechtsbegehren ihrer Klage vom 6. Januar 2016

hatte sie Verzugszinse nicht ab dem letzten Tag eines Quartals, sondern ab 1.

Juli 2014, 1. Oktober 2014 und 1. Januar 2015 verlangt. Die Berufung ist auch

in dieser Hinsicht unbegründet.

8.

Die Berufung ist nach dem Gesagten

vollumfänglich abzuweisen. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat dem Ausgang

entsprechend der Berufungskläger zu tragen. Die von ihm der Berufungsbeklagten

zu bezahlende Parteientschädigung ist gestützt auf die vom Vertreter der

Berufungsbeklagten eingereichte Honorarnote auf CHF 8'230.00 (inkl. Auslagen

und MwSt.) festzusetzen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von

CHF 3'750.00 auferliegen A.___. Sie werden mit dem von ihm geleisteten

Kostenvorschuss verrechnet.

3. A.___ hat der B.___ AG für das Berufungsverfahren

eine Parteientschädigung von CHF 8'230.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt

CHF 53'000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Der

Präsident Der

Gerichtsschreiber

Frey Schaller