ZKBER.2018.55

Forderung aus Mietvertrag

5. Februar 2019Deutsch25 min

Source so.ch

Sachverhalt

1.1 A.___ und B.___ (im Folgenden:

Beklagte) haben mit Mietvertrag vom 10. März 2009 von den damaligen Eigentümern

[...] die Gewerbeliegenschaft als «Wohn- und Geschäftsliegenschaft» an der [...]

in [...] gemietet. Am 10. März 2014 schlossen die Parteien eine

Zusatzvereinbarung ab. Den Beklagten wurde bewilligt, im Parterre Küche und

Badezimmer, im OG Badezimmer und im Produktionsraum zwei Zimmer einzubauen. Weiter

wurde festgehalten, dass die Vermieter jedoch nicht auf die Wiederherstellung

am Ende des Mietverhältnisses verzichten würden. Mit Ergänzung zum Mietvertrag

vom 16. März 2014 wurde festgehalten, dass der «Elternteil von Frau A.___» die

Liegenschaft mitbewohnen würde. Mit Vertrag vom 12. Mai 2015 kaufte die C.___

GmbH (im Folgenden: Klägerin) das Mietobjekt. Am 26. August 2015 kündigte die Klägerin

das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf per 29. Februar 2016. Ebenfalls mit

Schreiben vom 26. August 2015 forderte die Klägerin die Mieter auf, das

Mietobjekt in den ursprünglichen Zustand zu versetzen bzw. Rückbauten

vorzunehmen.

1.2 Am 29. Februar 2016

fand die Wohnungsabnahme statt. Das Protokoll wurde von Vermieterseite, nicht

aber von den Mietern unterzeichnet. Mit Schreiben vom 1. und 3. März 2016 wurde

den Beklagten angezeigt, dass das Mietobjekt weder vollständig geräumt noch in den

ursprünglichen Zustand gebracht worden sei. Ab 9. März 2016 werde deshalb mit

der Räumung der Liegenschaft und dem Rückbau auf Kosten der Beklagten begonnen.

Mit Schreiben vom 5. April 2016 legte die Klägerin den Beklagten detailliert

dar, dass sie für die Räumung und den teilweisen Rückbau der Liegenschaft

etliche Mannstunden investiert habe. Insgesamt habe sie 207 Stunden für die

ganze Räumung und Entsorgung aufgewendet und verlange hierfür CHF 20'027.80. Im

Weitern legte sie dem Schreiben Offerten für die Instandstellung der Sanitär-

und Heizanlagen bei. Für offene Mietzinszahlungen in der Höhe von total CHF

3'500.00 wurden die Beklagten betrieben. Dagegen erhoben diese Rechtsvorschlag.

2. Am 21. Februar 2017

fand vor der Schlichtungsstelle für Miete und Pacht Thal-Gäu eine

Schlichtungsverhandlung statt. Da keine Einigung zustande kam, wurde der

Klägerin die Klagebewilligung ausgestellt.

3.1 Am 24. März 2017 erhob

die Klägerin beim Richteramt Thal-Gäu Klage gegen die Beklagten. Sie stellte

folgende Rechtsbegehren:

1. Die Beklagten seien zu verpflichten, der

Klägerin CHF 20'027.80 zzgl. Zins zu 5% seit dem 30. April 2016 zu bezahlen.

2. Die Klägerin sei zu ermächtigen, die

noch vorzunehmenden Rückbau- und Mängelbehebungsarbeiten in Höhe von mindestens

CHF 20'895.20 auf Kosten der Beklagten vorzunehmen oder durch Dritte vornehmen

zu lassen. Für darüber hinaus gehende Kosten seien die Beklagten haftbar zu

erklären.

3. In den Betreibungen Nr. [...] und [...]

des BA Thal-Gäu sei im Umfang von je CHF 3'500.00 der Rechtsvorschlag zu

beseitigen und die provisorische Rechtsöffnung zu erteilen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die Beklagten schlossen in ihrer

Klageantwort vom 16. Juni 2017 auf Abweisung der Klage soweit überhaupt auf sie

eingetreten werden könne.

3.2 Am 20. November 2017

fand vor dem Amtsgericht Thal-Gäu eine erste Verhandlung mit Zeugenbefragung

statt. Anschliessend stellte die Klägerin folgende modifizierte Rechtsbegehren:

1. Die Beklagten seien zu verpflichten, der

Klägerin einen Betrag von CHF 53'258.85 zuzüglich Zins zu 5 % seit 30. April

2016 auf den Betrag von CHF 20'087.80 (recte 20'027.80) zu bezahlen.

2. Eventualiter seien die Beklagten zu

verpflichten, der Klägerin einen Betrag von CHF 43'659.40 zuzüglich Zins zu 5 %

seit 30. April 2016 auf den Betrag von CHF 20'087.80 (recte 20'027.80) zu

bezahlen.

3. Es sei in den Betreibungen Nrn. [...]

und [...] des Betreibungsamtes Thal-Gäu jeweils im Umfang von je CHF 3'500.00 der

Rechtvorschlag zu beseitigen und die Rechtsöffnung zu erteilen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Die Beklagten beantragten, die Klage sei

abzuweisen, soweit überhaupt auf sie eingetreten werden könne.

3.3 Am 20. März 2018 fand

die zweite Hauptverhandlung vor Amtsgericht statt. Nach Befragung eines

weiteren Zeugen wurde eine Parteibefragung mit der Klägerin durchgeführt. Die

Parteien wiederholten die an der Verhandlung vom 20. November 2017 gestellten

Rechtsbegehren. Das Amtsgericht fällte daraufhin das folgende Urteil:

1. Die Beklagten haben der Klägerin einen

Betrag von CHF 13'189.85 nebst Zins zu 5 % seit 30. April 2016 zu bezahlen.

2. Die Beklagten haben der Klägerin einen

Betrag von CHF 3'500.00 zu bezahlen. In den Betreibungen Nrn. [...] und [...]

des Betreibungsamtes Thal-Gäu wird im Umfang von jeweils CHF 3'500.00 der

Rechtvorschlag beseitigt.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen

soweit darauf einzutreten ist.

4. Die Klägerin hat den Beklagten eine

reduzierte Parteientschädigung von CHF 7'126.10 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu

bezahlen.

5. Die Gerichtskosten mit einer

Entscheidgebühr von CHF 4'800.00, total CHF 5'500.00, haben die Parteien wie

folgt zu tragen:

- Klägerin 70

%, ausmachend CHF 3'850.00

- Beklagte 30

%, ausmachend CHF 1'650.00

Sie werden mit

dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Die Beklagten

haben der Klägerin CHF 1'650.00 zurückzuerstatten.

4. Frist- und formgerecht erhoben die

Beklagten Berufung gegen Ziffer 1 und 2 des Urteils vom 20. März 2018. Sie

stellten den Antrag, Ziffer 1 des Urteils sei aufzuheben und die Klage in

diesem Punkt abzuweisen, eventualiter sei festzustellen, dass die Beklagten der

Klägerin unter dem Titel «Schadenersatz» nichts mehr schulden. Falls das angerufene

Gericht nicht selber entscheide, sei Ziffer 1 aufzuheben und an die Vorinstanz

zurückzuweisen. Im Weitern sei Ziffer 2 des Urteils aufzuheben und auf die

Klage in diesem Punkt nicht einzutreten, eventualiter abzuweisen,

subeventualiter sei festzustellen, dass die Beklagten der Klägerin unter dem

Titel «Miete» nichts mehr schulden und es sei demzufolge in den Betreibungen

Nrn. [...] und [...] des Betreibungsamtes Thal-Gäu der Rechtsvorschlag nicht zu

beseitigen. Falls das angerufene Gericht in der Sache nicht entscheide, sei

Ziffer 2 aufzuheben und an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Klägerin

beantragte die Berufung abzuweisen und die Anschlussberufung gutzuheissen. Mit

Anschlussberufung verlangte sie, Ziffer 1 des Urteils sei aufzuheben und die

Beklagten seien zu verpflichten, ihr die Kosten der Mängelbehebung in der Höhe

von CHF 22'927.65 zzgl. Zins zu 5 % seit 30. April 2016 auf den Betrag von CHF

20'027.65 zu bezahlen. Am 27. November 2018 zog die Klägerin die

Anschlussberufung zurück.

5. In Anwendung von Art.

316 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann über die Berufung ohne

Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Für die

Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die

Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

Vor Vorinstanz hat die

Berufungsbeklagte von den Berufungsklägern für die Behebung der Mängel sowie

für eine Kaufpreisminderung einen Betrag von insgesamt CHF 53'258.85 zuzüglich

Zins zu 5 % auf CHF 20'027.80 seit 30. April 2016 gefordert. Der Betrag

von CHF 53'258.85 setzte sich dabei wie folgt zusammen:

Regiearbeit C.___ GmbH,

Räumungsarbeiten

CHF

20'027.80

[...] AG, Muldenservice

CHF

1'061.75

[...] AG, Muldenservice

CHF

1'181.95

[...] AG, Muldenservice

CHF

596.15

Kaminfeger [...]

CHF

391.20

Kaufpreisminderung

CHF

30'000.00

CHF

53’258.85

1.2

Die Vorinstanz hat die Klage

bezüglich des Forderungsbetrages für den Kaminfeger im Betrag von CHF 391.20

sowie bezüglich der Forderung für eine Kaufpreisminderung von CHF 30'000.00

abgewiesen. Die geltend gemachten Regiearbeiten von CHF 20'027.80 hat sie auf

CHF 10'350.00 reduziert und die Forderungen für die Mulden in der Höhe von CHF

1'061.75, CHF 1'181.95 und CHF 596.15, total CHF 2'839.85 gutgeheissen.

2.

Das Amtsgericht hat die

Kosten für die Räumungsarbeiten von der geforderten Summe von CHF 20'027.80 auf

CHF 10'350.00 reduziert und dazu folgendes erwogen: In den zuletzt aufrechterhaltenen

Rechtsbegehren werde für die Räumungsarbeiten ein Betrag von CHF 20'027.80

nebst Zins zu 5 % seit 30. April 2016 eingeklagt. Gemäss der Klägerin habe sie

diese selber vorgenommen. Entsprechend sei die Berechnung der Arbeitsstunden

und der Stundenansätze ihrer Mitarbeiter ebenfalls durch sie erfolgt.

Festzustellen sei, dass die Beklagten diese Kostenaufstellung bestritten haben.

Aus der Stundenabrechnung

der Klägerin ergebe sich, dass diverse Mitarbeiter der Klägerin bei der Räumung

mitgearbeitet hätten (KB 13). Insgesamt seien 207 Mannstunden für Demontage und

Entsorgung im UG, EG und OG aufgeführt. Die Anzahl der geleisteten

Arbeitsstunden erscheine angemessen, obwohl dafür keine konkreten

Arbeitsrapporte vorliegen würden. Aus den Akten ergebe sich nämlich, dass die

Eltern der Beklagten ca. im Jahr 2014 in die Liegenschaft eingezogen seien.

Offensichtlich seien vor deren Einzug mehrere Zimmer in die bisher als Gewerbe-

bzw. Produktionsflächen genutzten Räumlichkeiten eingebaut worden. Die Klägerin

habe die Liegenschaft hingegen gekauft, um sie für ihren […]betrieb gewerblich

zu nutzen. Dementsprechend hätten die nachträglich eingebauten Wohnzimmer und

Installationen wieder zurückgebaut werden müssen. Die Stundenansätze der

Mitarbeiter habe die Klägerin aus der Tabelle «Regieeinsätze 2016» entnommen

(KB 13). Es handle sich offenbar um Tarife die im [...]gewerbe für

Regiearbeiten verwendet würden. Die Tarife würden je nach Ausbildung des

Mitarbeiters zwischen CHF 49.40 und CHF 120.20 pro Stunde variieren. Es verstehe

sich, dass diese Ansätze für die hier geleisteten Demontage- und

Entsorgungsarbeiten viel zu hoch angesetzt seien. Für die vorgenommenen

Arbeiten habe ein ungelernter Arbeiter genügt. Ermessensweise sei für diese

Eigenleistungen ein einheitlicher Stundenansatz von CHF 50.00 zu verwenden.

Demnach ergebe sich bei 207 Stunden eine Entschädigung in der Höhe von CHF

10'350.00 zu Gunsten der Klägerin für die von ihr geleisteten Demontage- und

Entsorgungsarbeiten.

3.

Die Berufung ist gemäss

Art. 311 Abs. 1 ZPO schriftlich und begründet einzureichen. Nach Lehre und

Rechtsprechung hat der Berufungskläger der Rechtsmittelinstanz im Einzelnen

darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid der Vorinstanz

falsch ist und abgeändert werden soll. Er hat der Berufungsinstanz gegenüber

insbesondere auch Anträge darüber zu stellen, wie diese entscheiden soll.

Enthält die Berufungsschrift keine Begründung und keinen wenigstens

sinngemässen Antrag, ist von Amtes wegen auf die Berufung nicht einzutreten.

Ist die Berufung nicht geradezu ungenügend, aber in der Substanz mangelhaft,

indem sie sich auf rudimentäre, pauschale oder oberflächliche Kritik am

angefochtenen Urteil beschränkt, ohne im Detail auf die Argumentation der

Vorinstanz einzugehen, lässt dies das Eintreten auf die Berufung zwar

unberührt, kann sich aber in der materiellen Beurteilung zum Nachteil des

Berufungsklägers auswirken. Es genügt beispielsweise nicht, in einer

Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die Vorakten anzubringen oder bloss

zu wiederholen, was bereits vor der Vorinstanz vorgebracht wurde. Die

Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der

Berufungsinstanz ohne Mühe verstanden und nachvollzogen werden zu können.

Verlangt wird, dass sich ein Berufungskläger in der Berufungsschrift

detailliert mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzt. Es muss

ersichtlich sein, was seiner Auffassung nach genau am angefochtenen Urteil

falsch ist und korrigiert werden soll. Dies setzt voraus, dass der

Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet und die

Aktenstücke oder Beweismittel nennt, auf denen seine Kritik beruht. Mit diesen

hat er sich auseinander zu setzen. Blosse appellatorische Kritik genügt nicht

(vgl. z.B. Peter Reetz/Stefanie Theiler in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.],

Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 311 N

34.

ff.; BGE 138 III 374 E. 4.3).

4.1

Die Berufungskläger

rügen zusammengefasst, die Vorinstanz habe den behaupteten Arbeitsaufwand von

207.

Stunden als angemessen erachtet, obwohl dafür keine konkreten

Arbeitsrapporte vorliegen würden. Die Berufungsbeklagte habe jedenfalls den

behaupteten Aufwand nicht genügend substantiiert.

4.2

Die Rügen der

Berufungskläger genügen den Anforderungen an eine Berufung in weiten Teilen

nicht. Die Vorinstanz hat ausreichend begründet, weshalb sie auf die

Stundenabrechnung (KB 13) der Berufungsbeklagten zum Beweis der gehabten

Aufwendungen abgestellt hat. Jedenfalls genügt es nicht zu behaupten, die

Vorinstanz habe ebenfalls bereits auf die eingeschränkte Aussagekraft der

Abrechnung (KB 13) hingedeutet, indem sie erwähnt habe, dass für den

behaupteten Arbeitsaufwand keine konkreten Arbeitsrapporte vorliegen würden. Das

Amtsgericht hat zwar diesen Umstand erwähnt, hat aber auch klar ausgedrückt,

dass es einen Aufwand für Räumungsarbeiten im geltend gemachten Umfang als

angemessen und mithin als bewiesen erachte, seien doch mehrere Zimmer in die

vormals als Gewerbe- und Produktionsliegenschaft genutzte Liegenschaft

eingebaut worden, welche nach der Kündigung wieder hätten zurückgebaut bzw.

geräumt werden müssen. Gemäss Zusatzvereinbarung vom 10. März 2014 (KB 16)

wurde den Berufungsklägern nämlich erlaubt, folgende Einbauten vorzunehmen:

Einbau von Küche und Badezimmer im Parterre, von Badezimmer im OG und von 2

Zimmer im Produktionsraum. In der Vereinbarung war zudem festgehalten worden, dass

die Vermieter nicht auf die Wiederherstellung am Ende des Mietverhältnisses

verzichten würden. Es ist nicht zu beanstanden, dass es die Vorinstanz aufgrund

sämtlicher Akten und Fotos als glaubhaft und erwiesen erachtet hat, dass die

Räumung der Liegenschaft mit seinen Einbauten einen Aufwand von 207 Stunden

erfordert hat. Im Übrigen hat die Berufungsbeklagte den Berufungsklägern diesen

Aufwand bereits mit Schreiben vom 5. April 2016 (KB 12) angezeigt, worauf die

Berufungskläger nicht – jedenfalls nicht schriftlich – reagiert haben. Die

Berufungsbeklagte hat in ihrer Klage in Beweissatz 8 den Aufwand von 207

Stunden dargelegt. Die Berufungskläger haben sich in ihrer Klageantwort vom 16.

Juni 2017 hiezu mit keinem Wort geäussert. Die Rüge ist demnach unbegründet.

5.

Die Berufungsbeklagte

hat beantragt, die Berufungskläger seien zu verpflichten, ihr die drei

Rechnungen der Firma [...] AG in der Höhe von CHF 1'061.75, CHF 1'181.95 und

CHF 596.15, total CHF 2'839.85 (KB 29) zu bezahlen. Die [...] AG

fakturierte der Berufungsbeklagten mehrere Mulden. Diese wurden von ihr bei der

Mietliegenschaft an der [...] in [...] leer hingestellt und mit mehreren Tonnen

Sperrgut und Mischabbruch anschliessend entsorgt.

Das Amtsgericht hat die

Forderung gutgeheissen und hiezu erwogen, es gebe in casu keine Hinweise, dass

es sich bei den drei Rechnungen um fiktive Dokumente handle. Es seien auch

keine Anzeichen ersichtlich, dass die Mulden von der Klägerin anderweitig

verwendet worden seien. So werde der Standort der Mulden explizit mit [...],

dem Standort der streitbetroffenen Liegenschaft, angegeben. Wie bereits

festgestellt, hätten die Beklagten die von ihnen errichteten Räumlichkeiten und

Installationen nicht selber wieder zurückgebaut. Sie seien von Mitarbeitern der

Klägerin weggeräumt worden. Es erschliesse sich, dass das herausgebrochene

Material habe wegtransportiert und entsorgt werden müssen. Aufgrund der

Fotodokumentation sei davon auszugehen, dass die Beklagten in der Liegenschaft

neue Räume in erheblichem Umfang eingebaut hätten. Dass bei der Räumung rund

zehn Tonnen unsortiertes Sperrgut und Mischabbruch angefallen sei, erscheine

mengenmässig durchaus plausibel. Schliesslich hätten die von der [...] AG

erbrachten Leistungen nicht nur einen sachlichen, sondern auch einen engen

zeitlichen Bezug zur Abgabe der Liegenschaft per Ende Februar 2016. Die Mulden seien

am 7. März 2016, 8. April 2016 und 17. Mai 2016 gestellt und ein paar

Tage später jeweils wieder zur Entsorgung wegtransportiert worden. Die

Beklagten hätten sich ausdrücklich verpflichtet, die von ihnen eingebauten

Räume und Installationen wieder zurückzubauen. Sie hätten dies jedoch

grösstenteils unterlassen und hätten demnach auch für die Kosten des

Muldenservice aufzukommen und der Klägerin für die von der [...] AG erbrachten

Leistungen CHF 2'839.85 zurückzuerstatten.

6.1

Die

Berufungskläger machen geltend, der Inhalt der Mulden sei in den Rechnungen nur

vage beschrieben (entweder «Sperrgut unsortiert» oder «Mischabbruch sauber»)

und würden einen Rückschluss auf den Urheber/Eigentümer/Verursacher desselben

nicht mehr zulassen. Es wäre der Berufungsbeklagten als beweisbelastete Partei

zumutbar gewesen, das Sperrgut und die Herkunft des Mischabbruchs fotografisch

zu dokumentieren. Als weiteres Beweismittel falle auch der Augenschein, den sie

beantragt hätten, aber abgewiesen worden sei, in Betracht. Die

Wahrscheinlichkeit, dass sie nach ihrem Auszug 6,83 Tonnen Hausrat (KB 29) in

der Liegenschaft zurückgelassen hätten, erscheine jedenfalls geringer als die

Wahrscheinlichkeit, dass sich die 6,83 Tonnen zumindest teilweise bereits beim

Einzug in der nicht exklusiv gemieteten Liegenschaft befunden hätten. Auch

bezüglich des Mischabbruchs von 3,22 Tonnen (KB 29) sei nicht ersichtlich, welche

Installationen ein solches Volumen an Mischabbruch hätten generieren können.

Auch hier überwiege die Wahrscheinlichkeit, dass die Berufungsbeklagte neben

den von ihnen eingebrachten Installationen auch das im Hinblick auf ihren

Einzug in die Liegenschaft abgebrochene Mauerwerk habe entsorgen lassen. Jedenfalls

seien die skizzierten Möglichkeiten mindestens genauso wahrscheinlich. Im

Übrigen werde darauf hingewiesen, dass das von der Vorinstanz vorgebrachte

Argument des «engen zeitlichen Bezugs» ins Leere führe. Die Zeitspanne zwischen

ihrem Auszug und dem Einzug der Berufungsbeklagten sei die einzige logische

Periode, innert welcher solche Arbeiten erbracht würden. Während der Dauer des

Mietverhältnisses habe die Vermieterschaft solche Eingriffe zu unterlassen.

Indem sich das Gericht von einer behaupteten Tatsache habe überzeugen lassen,

obwohl die überwiegende Wahrscheinlichkeit nicht vorgelegen habe, habe es Art.

8.

ZGB und/oder Art. 29 BV verletzt.

6.2

Die

Berufungskläger setzen sich mit der Argumentation der Vorinstanz nicht genügend

auseinander. Sie behaupten lediglich, die Wahrscheinlichkeit, dass das

unsortierte Sperrgut sowie der Mischabbruch ausschliesslich durch den Rückbau

der von ihnen eingebauten Räumen und Installationen stamme, sei nicht

überwiegend. Die Vorinstanz hat dagegen überzeugend dargelegt, weshalb sie zum

Schluss komme, dass die Rechnungen der Firma [...] AG von den Berufungsklägern

zu bezahlen seien, da sowohl der Standort der Mulden als auch die zeitliche

Nähe diesen Schluss nahelegen würden. Zudem gebe es keine Anzeichen, dass die

Mulden anderweitig verwendet worden seien. Anlässlich der Parteibefragung vor

Amtsgericht vom 20. März 2018 hat der Vertreter der Berufungsbeklagten zu der

an der Hauptverhandlung vom 20. November 2017 eingereichten Urkunde 29 ausgeführt,

die Mulden seien mit dem Material der Familie A.___ und B.___ gefüllt worden.

Es seien Steinmauern gewesen, die sie aufgebaut hätten und die sie hätten entsorgen

müssen. Auf den Fotos sei das ersichtlich. Es habe auch noch Möbel gegeben, die

dort zurückgelassen worden seien. Die Berufungskläger haben dieser Aussage

nicht widersprochen bzw. haben gar keinen Antrag auf eine Parteibefragung

gestellt und mithin darauf verzichtet, den Forderungen der Berufungsbeklagten

etwas zu entgegnen. Unter diesen Voraussetzungen ist es nicht zu beanstanden,

wenn die Vorinstanz auf die Aussagen der Berufungsbeklagten abgestellt hat. Im

Übrigen ist nicht klar, was mit dem erstmals an der Hauptverhandlung vom 20.

März 2018 gestellten Antrag auf Durchführung eines Augenscheins in der

Liegenschaft bewiesen werden soll, war doch zu diesem Zeitpunkt die

Liegenschaft nach dem Auszug der Berufungskläger im Februar 2016 längstens

umgebaut. Die Vorinstanz hat den Beweisantrag auf Durchführung eines

Augenscheins als unechtes Novum somit zu Recht abgewiesen. Zusammengefasst ist

die Rüge unbegründet.

7.

Bei der Vorinstanz hat die Berufungsbeklagte den Antrag gestellt, es sei in den

Betreibungen Nrn. [...] und [...] des Betreibungsamtes Thal-Gäu jeweils im

Umfang von je CHF 3'500.00 der Rechtvorschlag zu beseitigen und die

Rechtsöffnung zu erteilen. Die Berufungskläger haben beantragt, auf das

klägerische Begehren sei nicht einzutreten, da für die Rechtsöffnung das

summarische Verfahren und nicht das ordentliche Verfahren wie für die übrigen

Ansprüche zur Anwendung komme. Mit Urteil vom 20. März 2018 hat das Amtsgericht

in Ziffer 2 des Dispositivs erkannt: «Die Beklagten haben der Klägerin einen

Betrag von CHF 3'500.00 zu bezahlen. In den Betreibungen Nrn. [...] und [...]

des Betreibungsamtes Thal-Gäu wird im Umfang von jeweils CHF 3'500.00 der

Rechtvorschlag beseitigt.» Die Vorinstanz hat dazu erwogen, gemäss der Klägerin

würden die beiden Beklagten aus dem Mietvertrag einen Betrag von CHF 3'500.00

schulden. Dabei soll es sich um offene Mietzinsforderungen für die Monate

Januar und Februar 2016 handeln. Diesen Betrag habe die Klägerin gegen beide

Beklagten in Betreibung gesetzt. Diese hätten darauf Rechtsvorschlag erhoben.

Die Klägerin verlange die Beseitigung der Rechtsvorschläge und die Erteilung

der provisorischen Rechtsöffnung. Die Beseitigung des Rechtsvorschlags erfolge

entweder im Rechtsöffnungsverfahren (Art. 80 - 84 SchKG) oder auf dem

ordentlichen Prozessweg mit der sogenannten Anerkennungsklage (Art. 79 SchKG;

Urteil des Bundesgerichts 5D_130/2011 vom 22. September 2011). Im Gegensatz zum

Rechtsöffnungsverfahren als rein betreibungsrechtliche Streitigkeit stelle der

Anerkennungsprozess eine materiell-rechtliche Streitigkeit dar (BGE 119 III

63). Die Klägerin habe in Ziff. 3 zwei verschiedene Rechtsbegehren gestellt.

Diese objektive Klagehäufung sei grundsätzlich zulässig. Sie setze gemäss Art.

90.

ZPO jedoch voraus, dass a) das gleiche Gericht dafür sachlich zuständig sei

und b) die gleiche Verfahrensart anwendbar sei. Vorliegend verlange die

Klägerin zunächst die Beseitigung des Rechtsvorschlages in den Betreibungen

Nrn. [...] und [...] des Betreibungsamtes Thal-Gäu im Umfang von je CHF

3'500.00. Bei der Anerkennungsklage im Sinne von Art. 79 SchKG handle es sich

um einen gewöhnlichen Zivilprozess, d.h. um eine rein materiell-rechtliche

Streitigkeit, mit der Besonderheit, dass gleichzeitig über die Aufhebung des Rechtsvorschlages

entschieden werde (vgl. KUKO SchKG-Vock, Art. 279 N 8). Einer Beurteilung

dieses Rechtsbegehrens stehe – da es sich vorliegend um ein ordentliches

Verfahren im Sinne von Art. 219 ff. ZPO handle – also nichts entgegen. Zwar

verlange die Klägerin hier nur die Beseitigung des Rechtsvorschlages. Dies setze

aber implizit voraus, dass die Beklagten auch zur Zahlung des Betrages in der

Höhe von CHF 3'500.00 verurteilt würden. Anders sei hingegen der zweite Antrag

im Rechtsbegehren Ziff. 3 zu beurteilen. Hier verlange die Klägerin die

Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung. Beim Rechtsöffnungsverfahren handle

es sich um ein summarisches Verfahren (Art. 251 lit. a ZPO). Eine solche

objektive Klagehäufung mit zwei ungleichen Verfahrensarten sei nicht zulässig

(Art. 90 lit. b ZPO). Auf den Antrag, es sei die provisorische Rechtsöffnung zu

erteilen, könne somit nicht eingetreten werden.

Die Beklagten würden

weder die Höhe der in Betreibung gesetzten Beträge, noch die Existenz der von

der Klägerin geltend gemachten Betreibungen bestreiten. Bei Mietforderungen

handle es sich um periodische Leistungen. Die Klägerin lege dar, es handle sich

um Mietzinsforderungen für die Monate Januar und Februar 2016. Der Zins für den

Januar sei teilweise und der Februar gar nicht bezahlt worden. Aus dem

Mietvertrag (KB 2) ergebe sich klar und deutlich, dass der monatliche Mietzins

CHF 2'500.00 betragen habe. Es würden demnach offene Mietschulden für den Monat

Januar 2016 in der Höhe von CHF 1'000.00 und für den Monat Februar 2016 von CHF

1'600.00 bestehen. Die Beklagten würden keinen Gegenbeweis einreichen, der die

Bezahlung der eingeklagten Mietzinsen belege. Die Beklagten hätten der Klägerin

somit einen Betrag von CHF 3'500.00 zu bezahlen.

8.1

Die

Berufungskläger rügen, der Entscheid der Vorinstanz verletze die

Dispositionsmaxime und den Anspruch auf rechtliches Gehör. Die Vorinstanz habe

das Rechtsbegehren der Berufungsbeklagten als Leistungsbegehren betreffend

Mietzinsforderungen ausgelegt, was im Widerspruch zur Dispositionsmaxime stehe,

habe die Klägerin doch lediglich die Beseitigung des Rechtsvorschlags und nicht

die Zusprechung einer Mietzinsforderung verlangt. Es sei mit dem

Dispositionsgrundsatz nicht vereinbar, wenn das Rechtsbegehren auf Gewährung

der Rechtöffnung als Leistungsbegehren betreffend Mietzinsforderung

interpretiert werde. Eine solche Auslegung verletze auch das rechtliche Gehör.

Während des gesamten Prozessverlaufs sei nämlich eine materiell-rechtliche

Beurteilung allfälliger ausstehender Mietzinsen nicht Prozessgegenstand

gewesen, lediglich im Schlichtungsverfahren sei die Mietzinsforderung

thematisiert worden. Wie den Rechtsbegehren der Klageschrift klarerweise

entnommen werden könne, sei jedoch auf die Weiterverfolgung dieses Anspruchs

verzichtet worden. Indem die Vorinstanz nicht eröffnet habe, dass eine

materiellrechtliche Beurteilung der Mietzinsforderung vorgenommen werde, habe

sie ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Im Weitern entbehre der

Entscheid der Vorinstanz auch bezüglich des Umfangs der Gutheissung jeglicher

sachlicher Grundlage. Die Anhebung einer Betreibung habe nicht zur Folge, dass

die Berechtigung der Forderung ausgewiesen sei. Ein Betreibungsregisterauszug

weise schlicht nicht die Beweiskraft aus, die zur Gutheissung einer Forderung

führen könne. Aus der Begründung sei zudem nicht ansatzweise ersichtlich,

inwiefern ein Betrag von CHF 2'600.00 noch offen sein soll.

8.2

Vor Amtsgericht hat

die Berufungsbeklagte geltend gemacht, die Berufungskläger hätten die Mietzinse

für den Monat Februar 2016 nicht und für Januar 2016 nur teilweise bezahlt.

Entsprechend habe sie einen ausstehenden Betrag in der Höhe von CHF 3'500.00 in

Betreibung gesetzt, wogegen die Beklagten Rechtsvorschlag erhoben hätten (BS 13

der Klage vom 24. März 2017). Die Berufungskläger haben diese Forderung in

ihrer Klageantwort vom 16. Juni 2017 nicht bestritten bzw. die Parteibefragung

als Beweismittel nicht beantragt. Es ist offensichtlich, dass sich im Urteil

der Vorinstanz ein Fehler eingeschlichen hat, indem in den Erwägungen von einer

offenen Mietzinsforderung von CHF 2'600.00 die Rede ist (im Dispositiv wird der

Betrag von CHF 3'500.00 genannt).

Art. 64 ZPO regelt die Wirkungen der

Rechtshängigkeit. Diese sind in der Hauptsache prozessrechtlicher Natur: Ist

ein Verfahren rechtshängig, kann der Streitgegenstand zwischen den gleichen

Parteien nicht mehr anderweitig rechtshängig gemacht werden. Neben der

Identität der Parteien muss auch der Streitgegenstand identisch sein. Der

Streitgegenstandsbegriff ist zweigliedrig und erfasst das Rechtsbegehren und

den zu Grunde liegenden Sachverhalt. Wird das Rechtsverhältnis im

Rechtsbegehren genannt, ist der Streitgegenstand dieses Recht. Wird das Rechtsverhältnis

im Rechtsbegehren nicht individualisiert (insb. bei Forderungsklagen), ist zur

Bestimmung der Identität die Klagebegründung hinzuzuziehen. Die Identität der

Klage ist nicht gegeben, wenn zu einem Forderungsprozess im ordentlichen

Verfahren ein Rechtsöffnungsbegehren über eine andere Forderung hinzukommt,

denn im Rechtsöffnungsverfahren ist nur darüber zu entscheiden, ob für die

Forderung ein Vollstreckungstitel besteht, der zur Fortsetzung der Betreibung

berechtigt (Markus Müller-Chen in: Alexander Brunner et al. [Hrsg], Kommentar

zur Zivilprozessordnung ZPO, Zürich/St.Gallen 2016, Art. 64 N. 1, 19, 21, 32).

Vorliegend hat die Berufungsbeklagte CHF

53'258.85 gefordert. Aus der Klage bzw. der Begründung hiezu ist ersichtlich,

dass nebst der Kaufpreisminderung der Ersatz für die Rückbauarbeiten bzw.

Räumungsarbeiten der Mietliegenschaft verlangt wird. Rückständige Mietzinse

sind im Betrag von CHF 53'258.85 nicht enthalten.

Die Vorinstanz hält dafür, dass eine

zulässige Klagenhäufung vorliege, da durch den Antrag auf Beseitigung des

Rechtsvorschlages implizit vorausgesetzt sei, dass die Beklagten auch zur

Bezahlung des Betrages für die geschuldeten Mietzinse von CHF 3'500.00 verpflichtet

würden. Die Rüge der Berufungskläger an dieser Interpretation erfolgt zu Recht,

hat doch die Berufungsbeklagte die Zusprechung der geschuldeten Mietzinse,

deren Höhe zwar unbestritten ist, nicht gefordert. Die Verpflichtung der

Berufungskläger zur Zahlung von CHF 3'500.00 und die gleichzeitige Beseitigung

des Rechtsvorschlages in den Betreibungen Nrn. [...] und [...] des

Betreibungsamtes Thal-Gäu im Umfang von jeweils CHF 3'500.00 (Ziffer 2 des

Dispositiv

Dispositivs des angefochtenen Urteils) ist daher aufzuheben.

9. Zusammenfassend ist

festzuhalten, dass die Berufung teilweise gutzuheissen ist. Ziffer 2 des

angefochtenen Urteils ist aufzuheben und auf den Antrag der Berufungsbeklagten,

es sei in den Betreibungen Nrn. [...] und [...] des Betreibungsamtes Thal-Gäu

der Rechtsvorschlag im Umfang von je CHF 3'500.00 zu beseitigen und die

Rechtsöffnung zu erteilen, ist nicht einzutreten.

Entsprechend dieser (geringfügigen)

Korrektur sind die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 5'500.00 der

Berufungsbeklagten neu zu ¾ (CHF 4'125.00) und den Berufungsklägern zu ¼ (CHF

1'375.00) aufzuerlegen, verrechenbar mit dem von der Berufungsbeklagten

geleisteten Kostenvorschuss. Die Berufungskläger haben der Berufungsbeklagten

somit CHF 1'375.00 zurückzuerstatten. Die Vorinstanz hat die Honorarnoten der

Anwälte der Parteien entsprechend dem Verteiler 70 % zulasten der

Berufungsbeklagten und 30 % zulasten der Berufungskläger gegenseitig verrechnet

und die Parteientschädigung der Berufungsbeklagten an die Berufungskläger auf

CHF 7'126.10 (inkl. Auslagen und MWSt.) ermittelt. Diese Kostenverteilung bzw.

insbesondere die Höhe der Kostennoten ist von keiner Seite beanstandet worden.

Die Berechnungsgrundlagen der Vorinstanz für die Parteientschädigung ist demnach

zu übernehmen und entsprechend dem Verteiler ¾ zu ¼ zu berechnen. Die

Berufungsbeklagte hat demnach die Honorarkosten der Berufungskläger im Umfang

von ¾, ausmachend CHF 11'889.75, zu tragen. Die Berufungskläger hingegen haben

die Honorarnote der Berufungsbeklagten im Umfang von ¼, ausmachend CHF

3'309.15, zu bezahlen. Verrechnet man die beiden Beträge gegenseitig so hat die

Berufungsbeklagte den Berufungsklägern eine reduzierte Parteientschädigung von

CHF 8'580.60 (inkl. Auslagen und MWSt.) zu bezahlen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens von

CHF 5'000.00 sind dem Ausgang entsprechend den Berufungsklägern zu ¾ und der

Berufungsbeklagten zu ¼ aufzuerlegen. Entsprechend haben die Berufungskläger

der Berufungsbeklagten eine reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen. Die

Berufungskläger beantragen, bei der Kostenverteilung seien die ihr entstandenen

Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschlussberufung ungeachtet des

Prozessausgangs der Berufungsbeklagten aufzuerlegen. Nachdem die

Berufungskläger am 15. November 2018 beantragt haben, es sei ihnen die Frist

zur Anschlussberufungsantwort vorläufig abzunehmen und erst nach dem 27.

November 2018 (Frist für die Leistung des Kostenvorschusses für die

Berufungsbeklagte) wieder neu anzusetzen, der Präsident der Zivilkammer des

Obergerichts am 16. November 2018 diesen Antrag gutgeheissen hat und die

Berufungsbeklagte am 27. November 2018 die Anschlussberufung zurückgezogen hat,

ist die Geltendmachung von Aufwendungen für die Anschlussberufung nicht

berechtigt. Im Übrigen ist die Honorarnote des Anwalts der Berufungskläger mit

Aufwendungen von nahezu 40 Stunden (inkl. Anschlussberufung) überrissen, dies

insbesondere auch im Vergleich zur Honorarnote des Gegenanwalts. Es

rechtfertigt sich daher, die Entschädigung an die Berufungsbeklagte auf die

Hälfte der Honorarnote ihres Anwalts und somit auf CHF 1'689.80 (inkl. Auslagen

und MWSt.) festzusetzen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird teilweise

gutgeheissen. Ziffer 2 des Urteils des Amtsgerichts von Thal-Gäu vom 20. März

2018 wird aufgehoben.

2. Die Ziffern 4 und 5 des Urteils des

Amtsgerichts von Thal-Gäu vom 20. März 2018 werden aufgehoben. An die Kosten

des Verfahrens vor Amtsgericht von total CHF 5'500.00 haben die Klägerin, die C.___

GmbH ¾, entsprechend CHF 4'125.00 und die Beklagten, A.___ und B.___ ¼,

entsprechend CHF 1'375.00 zu bezahlen, verrechenbar mit dem von der C.___ GmbH

geleisteten Kostenvorschuss. A.___ und B.___ haben der C.___ GmbH CHF 1'375.00

zurückzuerstatten. Die C.___ GmbH hat A.___ und B.___ für das Verfahren vor

Amtsgericht eine reduzierte Parteientschädigung in der Höhe von CHF 8'580.60 zu

bezahlen.

3. Im Übrigen wird die Berufung abgewiesen.

4. Die Kosten des Berufungsverfahrens in

der Höhe von CHF 5'000.00 haben A.___ und B.___ zu ¾ bzw. zu CHF 3’750.00 und

die C.___ GmbH zu ¼ bzw. zu CHF 1'250.00 zu bezahlen. Die C.___ GmbH hat A.___

und B.___ CHF 1'250.00 zurückzuerstatten.

5. A.___ und B.___ haben der C.___ GmbH für

das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 1'689.80 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert übersteigt

CHF 15'000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen

sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Der

Präsident Die

Gerichtsschreiberin

Frey Kofmel