ZKBER.2018.86

Rechtsschutz in klaren Fällen / Ausweisung, Vollstreckung, Verwertungsbegehren und Forderung

25. Januar 2019Deutsch16 min

Source so.ch

Sachverhalt

1.1 Die B.___ AG (ehemals: B.___ [...]

AG; nachfolgend: Gesuchstellerin) als Vermieterin einerseits und A.___

(nachfolgend: Gesuchsgegner) als Mieter andererseits unterzeichneten am 29.

Januar 2015 einen Mietvertrag über die Liegenschaft GB [...] Nr. [...] an der [...]

in [...], bestehend aus zwei Industriehallen mit Büros und einliegender

Wohnung. Der monatliche Nettomietzins wurde auf CHF 8'000.00 für die Industriehallen

mit Büroflächen und CHF 1'500.00 für die einliegende Wohnung, also total

CHF 9'500.00, festgesetzt und war jeweils im Voraus auf den 1. eines Monats zu

zahlen.

1.2 Die Hälfte der

Lagerhalle hat der Gesuchsgegner gemäss unbestrittener Aussage der

Gesuchstellerin zu einem früheren Zeitpunkt in einer Teilkündigung gekündigt

und zurückgegeben, woraufhin der Mietzins von CHF 9'500.00 einvernehmlich auf

CHF 6'500.00 reduziert wurde.

1.3 Mit Schreiben vom 29.

Dezember 2017 kündigte der Gesuchsgegner den vorerwähnten Mietvertrag auf den

30. Juni 2018 und bestätigte seine Kündigung nochmals mit Schreiben vom 5.

Januar 2018.

2. Mit Datum vom 21. Juni

2018 forderte die Gesuchstellerin den Gesuchsgegner auf, entsprechend dessen

Kündigung die Mieträumlichkeiten per 30. Juni 2018 definitiv zu räumen und

gereinigt abzugeben sowie die seit 1. Januar 2018 bis zu diesem Datum

ausstehenden Mietzinse in der Höhe von CHF 39'000.00 (6 Monatsmieten à CHF

6'500.00) bis spätestens 30. Juni 2018 zu begleichen.

3. Die Gesuchstellerin

reichte sodann am 5. Juli 2018 (Postaufgabe) beim Richteramt Solothurn-Lebern

Erwägungen

ein Gesuch im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 der

Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) gegen den Gesuchsgegner ein

und ersuchte um Ausweisung des Gesuchsgegners aus dem Mietobjekt sowie um

Vollstreckung im Widerhandlungsfall. Gleichzeitig ersuchte sie darum, die vom

Gesuchsgegner im Mietobjekt zurückgelassenen Gegenstände, welche nicht innert

Monatsfrist seit Verlassen des Mietobjekts vom Gesuchsgegner abgeholt worden

sind, auf dessen Kosten zu verwerten, sich aus dem Erlös zu befriedigen oder

die Gegenstände zu entsorgen. Der Gesuchsgegner sei zu verurteilen, die bis zur

Beendigung des Mietvertrages vom 30. Juni 2018 ausstehenden Mietzinsforderungen

in der Höhe von CHF 39'000.00 zzgl. Zins von 5 % seit dem jeweiligen Verfall zu

bezahlen. Überdies sei der Gesuchsgegner zu verurteilen, der Gesuchstellerin

den infolge vertragswidriger, verspäteter Rückgabe des Mietobjekts entstandenen

Schaden in der Höhe von CHF 6'500.00 Mietzins pro Monat ab dem 1. Juli 2018 bis

zu dessen effektivem Verlassen zu bezahlen, wobei nicht verstrichene Tage eines

laufenden Monats entsprechend um nicht verfallene Tagesbetreffnisse der

jeweiligen Mietzinse zu reduzieren seien. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge

zulasten des Gesuchgsgegners.

4.

Der Gesuchsgegner schloss

mit Eingabe vom 31. August 2018 auf Nichteintreten, eventualiter auf Abweisung

des Gesuchs. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der

Gesuchstellerin.

5.

Mit Schreiben vom 3.

September 2018 ersuchte die Gesuchstellerin darum, die mit Gesuch vom 5. Juli

2018.

(Postaufgabe) gestellten Rechtsbegehren um das Rechtsbegehren 4.bis

zu ergänzen, wonach in der Betreibung Nr. 571992 des Betreibungsamtes Region

Solothurn der Rechtsvorschlag im Umfang von CHF 30'000.00 zzgl. Zins zu 5 % seit

1.

März 2018 zu beseitigen sei.

6.

Mit Eingabe datiert vom

17.

September 2018 schloss der Gesuchsgegner bezüglich des Rechtsbegehrens 4.bis

auf Nichteintreten; unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

7.

Ebenfalls datiert vom

17.

September 2018 nahm die Gesuchstellerin Stellung zur Eingabe des

Gesuchsgegners vom 31. August 2018.

8.

Am 11. Oktober 2018 fällte

der Amtsgerichtspräsident des Richteramtes Solothurn-Lebern folgendes, im

Dispositiv

Dispositiv eröffnetes Urteil:

1. Der Gesuchsgegner hat das durch den

Mietvertrag vom 29. Januar 2015 gemietete Objekt, […], bis spätestens Freitag,

16. November 2018, 12.00 Uhr, zu verlassen, und der Gesuchstellerin, zusammen

mit allen dazugehörigen Schlüsseln, in ordnungsgemässem, geräumten und

gereinigten Zustand zu übergeben.

2. Ausgenommen von der Räumungspflicht

gemäss Ziffer 1 hiervor sind die retinierten Gegenstände gemäss dem

Retentionsverzeichnis […].

3. Die Gesuchstellerin hat bis spätestens

Freitag, 23. November 2018, dem Oberamt Region Solothurn, […] mitzuteilen, ob

das Mietobjekt geräumt und verlassen wurde.

4. Für den Fall, dass das Mietobjekt nicht

urteilsgemäss geräumt und verlassen worden ist, wird das Oberamt Region

Solothurn angewiesen, umgehend die zwangs-weise Ausweisung zu veranlassen,

nötigenfalls unter Anwendung von Polizeigewalt und unter zwangsweiser

Verschaffung von Zugang in die Liegenschaft.

5. Die Gesuchstellerin hat bei der

zwangsweisen Räumung mitzuwirken, indem auf Anweisung des Oberamtes der Zutritt

zum Mietobjekt und die für die Räumung notwendigen Hilfspersonen organisiert

werden […].

6. Dem Gesuchsgegner wird für den Fall,

dass die Liegenschaft innert der gesetzten Frist nicht ordnungsgemäss geräumt

und verlassen wird, hiermit die Strafdrohung nach Art. 292 StGB ausdrücklich

angedroht. […]

7. […]

8. Der Gesuchsgegner hat der

Gesuchstellerin die für die Monate Januar 2018 bis und mit Juni 2018

geschuldeten Mietzinse von total CHF 39'000.00 zuzüglich:

- 5% Zins auf

dem Betrag von CHF 6'500.00 ab 2. Januar 2018

- 5% Zins auf

dem Betrag von CHF 6'500.00 ab 2. Februar 2018

- 5% Zins auf

dem Betrag von CHF 6'500.00 ab 2. März 2018

- 5% Zins auf

dem Betrag von CHF 6'500.00 ab 2. April 2018

- 5% Zins auf

dem Betrag von CHF 6'500.00 ab 2. Mai 2018

- 5% Zins auf

dem Betrag von CHF 6'500.00 ab 2. Juni 2018

zu bezahlen.

9. Der Rechtsvorschlag in der Betreibung

Nr. 571992 des Betreibungsamtes Region Solothurn, in Solothurn, ist im Umfang

von CHF 30'000.00 aufgehoben.

10. […]

11. Der Gesuchsgegner hat der

Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von CHF 2'718.75 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer)

zu bezahlen.

12. […]

13. Von den Gerichtskosten von CHF 1'300.00

(ohne allfällige Vollstreckungskosten) hat die Gesuchstellerin CHF 350.00 und

der Gesuchsgegner CHF 950.00 zu bezahlen. Der Gesuchsgegner hat die CHF 950.00

direkt an die Gesuchstellerin für die bevorschussten Gerichtskosten zu

bezahlen.

14. Die Kosten einer allfälligen

Vollstreckung hat der Gesuchsgegner zu bezahlen. Ein entsprechender

Kostenentscheid wird nach Abschluss des Verfahrens erlassen.

9. Gegen das begründete

Urteil reichte der Gesuchsgegner (von nun an: Berufungskläger) am 13. Dezember

2018 Berufung beim Obergericht des Kantons Solothurn ein und beantragte, es

seien die Ziffern 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 11, 13 und 14 aufzuheben und auf das

Gesuch vom 4. Juli 2018 (bzw. gem. Postaufgabe Gesuch vom 5. Juli 2018) sei

nicht einzutreten. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die

Vorinstanz zurückzuweisen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

10. Mit Berufungsantwort

vom 26. Dezember 2018 (Postaufgabe) beantragte die Gesuchstellerin (von nun an:

Berufungsbeklagte) die Abweisung der Berufung, soweit darauf eingetreten werden

könne. Zudem sei die Auszugsfrist gemäss Ziff. 1 des Urteils vom 11. Oktober

2018 neu auf den kürzest möglichen Zeitpunkt festzusetzen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

(letztere zzgl. MwSt.) zulasten des Berufungsklägers.

11. Für die

Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die

Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

II.

1. Auf die frist- und

formgerecht eingereichte Berufung ist einzutreten.

2. Es ist unbestritten,

dass das Mietverhältnis per 30. Juni 2018 gekündigt wurde und sich der

Berufungskläger somit seit dem 1. Juli 2018 ohne gültigen Rechtstitel im

Mietobjekt aufhält bzw. sich seine Sachen im Mietobjekt befinden.

3.1 Der Berufungskläger bestreitet,

keine Anstalten gemacht zu haben, das Mietobjekt zu verlassen. Er habe die

Wohnung bereits im September 2018 geräumt und die Fabrikhalle sei bloss noch zu

¼ belegt. Er sei bemüht, das Mietobjekt zu verlassen, es sei jedoch nicht

einfach, einen Platz für mehr als 100 Tonnen Maschinen und Material zu finden.

3.2 Die Berufungsbeklagte

führt dazu aus, es sei zwar korrekt, dass der Berufungskläger die einliegende

Wohnung scheinbar nicht mehr bewohne, formell abgegeben, d.h. geräumt,

gereinigt und übergeben habe er die Wohnung aber nicht. Nach wie vor

vollumfänglich in Beschlag halte der Berufungskläger insbesondere die Büros im

Erdgeschoss und die bis 30. Juni 2018 gemieteten Flächen der Industriehallen.

3.3 Die Einwände des Berufungsklägers

sind unbehelflich. Selbst wenn Teile des Mietobjekts vom Berufungskläger zum

Zeitpunkt des Urteils nicht mehr verwendet worden wären, bleibt unbestritten,

dass diese noch nicht zurückgegeben wurden, sodass die Berufungsbeklagte nach

wie vor keinen Zugang zu diesen hat. Eine vollständige Rückgabe des Mietobjekts

ist unbestrittenermassen nicht erfolgt.

4.1 Weiter rügt der

Berufungskläger, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unrichtig festgestellt und

das Recht falsch angewendet. So habe sie das Vorbringen des Berufungsklägers,

es sei mit dem Mitglied des Verwaltungsrates und Geschäftsführer C.___ im

Dezember 2017, nachdem der Berufungskläger diesem erklärt habe, dass der Umsatz

im letzten Semester eingebrochen sei und er derzeit den hohen Mietzins nicht

bezahlen könne, vereinbart worden, dass er (der Berufungskläger) bis Ende Juni 2018

zinsfrei in den Räumlichkeiten bleiben könne, als nicht glaubhaft und geradezu

völlig lebensfremd erachtet. Die Vorinstanz verkenne dabei, dass auch die

Parteibefragung ein vollwertiges Beweismittel sei. Es könne dem Berufungskläger

nicht zur Last gelegt werden, dass hierfür keine Belege vorliegen. Die erst im

Juni erfolgte Mahnung bestärke zudem seine Behauptung. Es stelle sich die

Frage, ob bei einem derart unklaren Sachverhalt der Rechtsschutz in klaren

Fällen angewendet werden dürfe.

4.2 Wie bereits vor der

Vorinstanz bestreitet die Berufungsbeklagte die Gratismiete. So soll vereinbart

worden sein, dass der Berufungskläger nicht sofort für die Mietzinsausstände

betrieben werde, sofern er das Mietobjekt per 30. Juni 2018 verlasse. Da sich

abzeichnete, dass der Berufungskläger das Mietobjekt nicht per 30. Juni 2018

verlassen würde, habe sie den Berufungskläger mit Schreiben vom 21. Juni 2018

wegen der ausstehenden Mietzinse gemahnt.

4.3 Nach Lehre und

Rechtsprechung genügen offensichtlich haltlose bzw. offensichtlich unbegründete

(«Schutz-»)Behauptungen des Beklagten nicht, um einen klaren Fall nach Art. 257

ZPO auszuschliessen (Dieter Hofmann in: Karl Spühler et al. [Hrsg.], Basler

Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2017, Art. 257 N 10a). Für

die Verneinung eines klaren Falls muss es gemäss bundesgerichtlicher

Rechtsprechung genügen, dass der Beklagte substantiiert und schlüssig

Einwendungen vorträgt, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt

werden können, und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche

Überzeugung zu erschüttern (Dieter Hofmann, a.a.O., N 10c, mit Verweisen). Die

Einwendung des Berufungsklägers ist, wie die Vorinstanz korrekt festgestellt

hat, in keiner Weise glaubhaft und vermag es keineswegs, «die bereits gebildete

richterliche Überzeugung zu erschüttern». Dass die Berufungsbeklagte, die, wie

aus dem eingereichten Handelsregisterauszug hervorgeht, wirtschaftliche Zwecke

verfolgt und gewinnorientiert ist, auf Mieteinnahmen in der Höhe von CHF

39'000.00 verzichtet, ist völlig lebensfremd, zumal sich die Gesellschaft damit

selber sowie indirekt ihre Aktionäre schädigen würde. Der Berufungskläger

belässt es auch bei der blossen Behauptung der Gratismiete, ohne in irgendeiner

Weise darzulegen, welche Beweggründe die Berufungsbeklagte gehabt haben könnte,

zu seinen Gunsten auf Einnahmen von CHF 39'000.00 zu verzichten, sodass

sein Vorbringen auch nur ansatzweise glaubhaft erscheinen könnte. Somit ist

sein Einwand umso mehr weder substantiiert noch schlüssig, sondern stellt eine

reine Schutzbehauptung dar. Folgerichtig hat die Vorinstanz dem Gesuch um

Rechtsschutz in klaren Fällen stattgegeben. Auch der Umstand, dass die Mahnung

wegen ausstehender Mietzinse erst am 21. Juni 2018 erfolgte, lässt die

Schilderungen des Berufungsklägers nicht glaubhafter erscheinen.

5.1 Ebenfalls moniert wird

vom Berufungskläger die Anwendung des Rechtsschutzes in klaren Fällen bzw. des

summarischen Verfahrens aufgrund des Streitwerts. Bei einem Streitwert über CHF

30'000.00 komme das ordentliche Verfahren zur Anwendung. Das summarische

Verfahren sei in Art. 248 ZPO geregelt. Auf Mietvertrag gestützte

Geldforderungen seien in dieser Liste nicht enthalten, weshalb dieses Rechtsbegehren

und dadurch auch das Ausweisungs- und Vollstreckungsbegehren im ordentlichen

Verfahren hätten behandelt werden müssen.

5.2 Den Ausführungen kann

nicht gefolgt werden. Der Berufungskläger verweist auch auf Art. 243 ZPO, der

vorsieht, dass das vereinfachte Verfahren bis zu einer Streitwertgrenze von CHF

30'000.00 Anwendung findet (andernfalls das ordentliche Verfahren einzuleiten

ist). Der Rechtsschutz in klaren Fällen, der grundsätzlich für sämtliche

Anspruchsarten zur Verfügung steht, ermöglicht es jedoch, einen Entscheid im

summarischen Verfahren zu erwirken, unabhängig davon, ob er andernfalls im

ordentlichen oder im vereinfachten Verfahren ergangen wäre. Damit gelangt auch

keine Streitwertgrenze zur Anwendung. Wie die Berufungsbeklagte korrekt

vorbringt, sind die Kataloge von Art. 249 ff. ZPO für den Rechtsschutz in klaren

Fällen nicht massgebend. Bei den Art. 249 ff. ZPO handelt es sich um eine

Konkretisierung von Art. 248 lit. a ZPO («in den vom Gesetz bestimmten

Fällen»). Ob das summarische Verfahren für den Rechtsschutz in klaren Fällen

(Art. 248 lit. b ZPO) anwendbar ist, bestimmt sich einzig nach Massgabe von Art.

257 ZPO.

6.1 Während die

Berufungsbeklagte das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen am 5. Juli 2018 mit

den Rechtsbegehren Ziff. 1 bis 6 bei der Vorinstanz anhängig machte, beantragte

sie mit Eingabe vom 3. September 2018 eine Ergänzung ihrer

Rechtsbegehren um Begehren Ziff. 4.bis.

6.2.1 Der Berufungskläger

beanstandet, damit sei der Inhalt des vorliegenden Streitgegenstands nach

Rechtshängigkeit geändert worden. Dies sei unzulässig und die Vorinstanz hätte

auf das Rechtsbegehren Ziff. 4.bis der Berufungsbeklagten nicht

eintreten dürfen. Es sei zudem nicht nachvollziehbar, auf welche rechtliche

Grundlage sich die Vorinstanz stütze, wenn sie Art. 230 ZPO, wonach eine

Klageänderung in der Hauptverhandlung nur noch unter bestimmten Voraussetzungen

zulässig ist, sinngemäss auf das summarische Verfahren anwende, zumal die

Klageänderung nur für das ordentliche Verfahren vorgesehen sei.

6.2.2 Die Vorinstanz

führte aus, da der Rechtsvorschlag bei Einleitung des Verfahrens noch nicht

existierte, beruhe das Begehren auf einer neuen Tatsache, und wandte in der

Folge Art. 230 ZPO sinngemäss auf das Summarverfahren an. Weiter lässt sich dem

vorinstanzlichen Urteil entnehmen, in sinngemässer Anwendung auf das

summarische Verfahren, das in der Regel ohne Verhandlung durchgeführt werde, könne

dies nur bedeuten, dass Klageänderungen grundsätzlich bis zur Entscheidreife

vorgebracht werden könnten. Diese sei gegeben, wenn nach der Zustellung der

Stellungnahme an die Gegenpartei keine weitere Eingabe mehr erfolge, wobei zur

Wahrung des rechtlichen Gehörs eine kurze Frist von (praxisgemäss) 5-10 Tagen

zu beachten sei. Das neue Rechtsbegehren sei bloss einen Tag nach der

Stellungnahme des Gesuchsgegners bei der Vorinstanz eingetroffen. Zu diesem

Zeitpunkt sei das Verfahren noch nicht entscheidungsreif gewesen, womit das

neue Rechtsbegehren noch rechtzeitig vorgebracht worden und daher zu

berücksichtigen gewesen sei.

6.2.3 Gemäss Art. 230 ZPO

ist eine Klageänderung in der Hauptverhandlung nur noch zulässig, wenn: a. die

Voraussetzungen nach Artikel 227 Absatz 1 gegeben sind und b. sie auf neuen

Tatsachen oder Beweismitteln beruht. Art. 219 ZPO zufolge gelten die

Bestimmungen zum ordentlichen Verfahren sinngemäss für sämtliche anderen

Verfahren, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt. Da das Gesetz für das

summarische Verfahren nichts anderes bestimmt, ist Art. 230 ZPO sinngemäss

anwendbar. Die Ausführungen der Vorinstanz sind folglich schlüssig und nicht zu

beanstanden. Sie wandte Art. 230 ZPO, im Einklang mit Art. 219 ZPO,

nicht «unbesehen», wie der Berufungskläger anführt, sondern sinngemäss und

unter Berücksichtigung der Unterschiede zum ordentlichen Verfahren auf das

summarische Verfahren an. Dass die Parteien im summarischen Verfahren keinen

Anspruch auf Durchführung einer Hauptverhandlung haben und das Summarverfahren

die Schnelligkeit zum Hauptziel hat, wie der Berufungskläger ebenfalls einwendet,

ändert an der grundsätzlichen Anwendbarkeit von Art. 230 ZPO nichts. Der

Berufungskläger bringt sodann auch nicht vor, die Vorinstanz habe mit der

Berücksichtigung der Klageänderung das Verfahren ungebührlich verzögert,

sondern stört sich generell daran, dass die Vorinstanz eine Bestimmung des

ordentlichen Verfahrens auf das summarische Verfahren angewandt hat, was jedoch

aufgrund der obgenannten Ausführungen nicht zu bemängeln ist. Insbesondere mit

Blick auf die Prozessökonomie erscheint es sinnvoll, das Begehren um

Beseitigung des Rechtsvorschlags gemäss Ziff. 4.bis im selben

Verfahren zu behandeln, da es sich bei der der Betreibung auf Pfandverwertung zugrunde

liegenden Forderung um die ausstehenden Mietzinse handelt, deren Bezahlung in

Ziff. 4 des Gesuchs bereits verlangt wurde (jedoch in der Betreibung auf

Pfandverwertung verringert um die ausstehenden Wohnungsmieten). Dass die

Voraussetzungen nach Art. 227 Abs. 1 ZPO, auf die in

Art. 230 Abs. 1 lit. a ZPO verwiesen wird, nicht gegeben

wären, oder dass keine neue Tatsache nach Art. 230 Abs. 1 lit. b ZPO vorliegen

würde, bringt der Berufungskläger überdies zu Recht nicht vor.

6.3 In der Folge entschied

die Vorinstanz die (teilweise) Gutheissung des nachgeführten Rechtsbegehrens

der Berufungsbeklagten auf Beseitigung des Rechtsvorschlags in der Betreibung

auf Pfandverwertung. Die blosse Behauptung des Berufungsklägers, wonach die

retinierten Gegenstände ihm nicht gehören würden, ist nicht geeignet, die

Beseitigung des Rechtsvorschlags zu verhindern. In der Betreibung auf

Pfandverwertung können mit Rechtsvorschlag nebst Bestand, Umfang und Fälligkeit

der Forderung auch Bestand und Umfang des Pfandrechts bestritten werden (vgl.

Kurt Amonn, Fridolin Walther: Grundriss des Schuldbetreibungs- und

Konkursrechts, Bern 2013, § 33 N 11). Das Retentionsrecht des Vermieters

erstreckt sich indessen auch auf Sachen Dritter, die der Mieter eingebracht

hat, sofern der Vermieter nicht wusste oder wissen musste, dass sie nicht dem

Mieter gehören (Art. 268a Abs. 1 des Bundesgesetzes betreffend

die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Fünfter Teil:

Obligationenrecht [OR; SR 220], e contrario), was vom Berufungsbeklagten aber

nicht geltend gemacht wird. Wie die Vorinstanz korrekt festgehalten hat, wäre der

Einwand des Dritteigentums allenfalls erst nach Stellung des Verwertungsbegehrens

von Belang.

6.4 Auch dem Vorbringen,

die Berufungsbeklagte habe die Frist von 10 Tagen nicht eingehalten, um

Rechtsöffnung zu verlangen oder die Klage auf Anerkennung des Forderungsrechts

oder auf Feststellung des Retentionsrechts anzuheben, kann nicht gefolgt werden.

Die Säumnis der in Art. 153a Abs. 1 des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung

und Konkurs (SchKG; SR 281.1) genannten Frist von 10 Tagen hat lediglich

den Widerruf der Anzeige an Mieter und Pächter («Zinssperre») gem.

Art. 152 Abs. 2 SchKG zur Folge. Genannte Bestimmungen sind

vorliegend ohnehin nicht von Relevanz, da es nicht um ein Grundpfand sondern um

das Retentionsrecht des Vermieters, das als Faustpfand behandelt wird, geht.

Tatsächlich ist für die Beseitigung des Rechtsvorschlags die einjährige Frist

von Art. 154 Abs. 1 SchKG massgebend, welche noch längst nicht abgelaufen ist.

7. Aufgrund der

vorangehenden Erwägungen erweist sich die Berufung als unbegründet und ist

abzuweisen.

8. Dem Ausgang des

Verfahrens entsprechend, hat der Berufungskläger die Kosten des Verfahrens vor

Obergericht von CHF 1'500.00 (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 145 Abs. 1

des Gebührentarifs [GT; BGS 615.11]) zu tragen. Diese werden mit dem

geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. Zudem hat er der

Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung zu

bezahlen. Diese wird der eingereichten Honorarnote entsprechend auf CHF

1'940.75 (inkl. MwSt. und Auslagen) festgelegt.

9. Da der Berufung von

Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukommt (Art. 315 ZPO), ist die

Auszugsfrist neu auf den 28. Februar 2019, 12:00 Uhr, anzusetzen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Auszugsfrist gemäss Ziff. 1 des

Urteils des Amtsgerichtspräsidenten von Solothurn-Lebern vom 11. Oktober 2018

wird neu auf den 28. Februar 2019, 12:00 Uhr, festgesetzt.

3. A.___ hat die Kosten des

Berufungsverfahrens von CHF 1'500.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem

geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

4. A.___ hat der B.___ AG für das

Berufungsverfahren eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 1'940.75 zu

bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr

als CHF 15'000.00.

Gegen diesen

Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Der

Präsident Die

Rechtspraktikantin

Frey Büttler