ZKBER.2019.1

Forderung aus Mietvertrag

23. April 2019Deutsch12 min

Source so.ch

Sachverhalt

1.1 B.___ (Mieter, nachfolgend:

Kläger) hat mit A.___ (Vermieter, nachfolgend: Beklagter) am 5. Oktober 2010

einen Mietvertrag über ein Ladenlokal an der [...], [...], abgeschlossen.

Gemäss Mietvertrag betrug der Mietzins CHF 2’000.00. Für Heiz- und

Betriebskosten wurde ein Akontobeitrag von CHF 350.00 vereinbart.

1.2 Der Kläger machte am

13. Juli 2017 ein Schlichtungsverfahren bei der Schlichtungsbehörde für Miete

und Pacht anhängig. Aufgrund des Nichterscheinens des Beklagten konnte an der

Schlichtungsverhandlung vom 19. September 2017 keine Einigung erzielt werden.

Es wurde dem Kläger die Klagebewilligung ausgestellt. Dieser reichte am 21.

September 2017 beim örtlich und sachlich zuständigen Gericht Klage im

vereinfachten Verfahren ein und stellte die Begehren, der Beklagte sei unter

Androhung von Straffolgen nach Art. 292 des Schweizerischen Strafgesetzbuches

(StGB, SR 311.0) im Unterlassungsfall zu verpflichten, für die Jahre 2012,

2013, 2014, 2015 und 2016 eine korrekte Nebenkostenabrechnung zu erstellen und

dem Kläger zuzustellen. Es sei der Beklagte unter Androhung von Straffolgen

nach Art. 292 StGB im Unterlassungsfall zu verpflichten, die Belege zu den

Nebenkostenabrechnungen 2012-2016 zu edieren. Zudem sei der Beklagte zu

verpflichten, dem Kläger zu bezahlen: CHF 2’592.75 zuzüglich Zins von 5 % seit

dem 19. September 2011 (Rückforderung Nebenkosten 2010) sowie CHF 4’357.05

zuzüglich Zins von 5 % seit dem 20. Juni 2013 (Rückforderung Nebenkosten

2011). Des Weiteren sei nach Vorlage der Nebenkostenabrechnungen 2012-2016 dem

Kläger Frist zur Bezifferung allfälliger diesbezüglicher

Rückforderungsansprüche anzusetzen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zzgl. MwSt. zu Lasten des Beklagten. Zusätzlich stellte er ein Gesuch um

Gewährung der unentgeltlichen Prozessführung.

1.3 Die

Amtsgerichtspräsidentin des Richteramtes Olten-Gösgen gewährte der klägerischen

Partei mit Verfügung vom 28. September 2017 die unentgeltliche Rechtspflege und

setzte dem Beklagten Frist bis am 19. Oktober 2017 zur Einreichung einer

schriftlichen Stellungnahme, ansonsten Verzicht angenommen werde. Da der

Beklagte der Verfügung keine Folge leistete, setzte die Amtsgerichtspräsidentin

ihm mit Verfügung vom 26. Oktober 2017 eine Nachfrist bis zum 6. November 2017 zur

Stellungnahme, ansonsten das Verfahren ohne die unterlassene Handlung des

Beklagten weitergeführt werde. Mit Verfügung vom 10. November 2017 stellte die

Amtsgerichtspräsidentin fest, dass der Beklagte auch innert der gesetzten

Nachfrist keine Stellungnahme eingereicht habe. Die Amtsgerichtspräsidentin

verfügte sodann, der Beklagte werde verpflichtet für die Jahre 2012, 2013, 2014,

2015 und 2016 bis am 15. Dezember 2017 eine korrekte Nebenkostenabrechnung zu

erstellen und dem Kläger zuzustellen. Des Weiteren wurde der Beklagte

verpflichtet, dem Kläger bis am 15. Dezember 2017 die Belege zu den

Nebenkostenabrechnungen 2012-2016 zuzustellen. Dies alles unter Androhung von

Strafe gemäss Art. 292 StGB bei Zuwiderhandlung.

1.4 Mit Schreiben vom 29.

November 2017 verständigte Rechtsanwalt Oliver Köhli das Gericht, dass er vom

Beklagten mandatiert worden sei und Einsicht in die Akten verlange. Mit

Verfügung vom 7. Dezember 2017 liess ihm die Amtsgerichtspräsidentin die

Verfahrensakten zukommen.

1.5 Mit Gesuch vom 15.

Dezember 2017 ersuchte die Vertretung des Beklagten um Erstreckung der

richterlichen Frist zur Einreichung der Nebenkostenabrechnungen und Belege bis

am 31. Januar 2018. Mit Verfügung vom 18. Dezember 2017 kam die

Amtsgerichtspräsidentin dem Gesuch nach. Mit Schreiben vom 31. Januar 2018

gelangte die Vertretung des Beklagten erneut an das Gericht, mit der

Begründung, dass aufgrund der Konkurseröffnung über die «[...]» dem Beklagten

die Frist erneut zu verlängern sei, bis am 28. Februar 2018. Mit Verfügung vom

1. Februar 2018 und Berichtigung vom 5. Februar 2018 wurde dem Gesuch

entsprochen und dem Beklagten mittgeteilt, dass ihm die Frist letztmals bis am

28. Februar 2018 erstreckt werde.

1.6 Der Vertreter des

Beklagten teilte dem Gericht mit Schreiben vom 28. Februar 2018 mit, dass es

aufgrund des Konkurses der Liegenschaftsverwaltung «[...]» nicht möglich sei,

Nebenkostenabrechnungen zu erstellen und vorzulegen.

1.7 Mit Schreiben vom 20.

März 2018 gelangte die Rechtsvertreterin des Klägers an das Gericht und forderte

für diesen gemäss des in der Klage geltend gemachten Vorbehaltes des

Nachklagerechtes und der nun bezifferbaren Gesamtforderung die vollumfängliche

Rückzahlung der geleisteten Akontobeiträge.

CHF 2’592.75 zuzüglich

Zins von 5 % seit 19.09.2011 (Rückforderung Nebenkosten 2010);

CHF 4’357.05 zuzüglich

Zins von 5 % seit 20.06.2013 (Rückforderung Nebenkosten 2011);

CHF 4’200.00 zuzüglich

Zins von 5 % seit 01.01.2013 (Rückforderung Nebenkosten 2012);

CHF 4’200.00 zuzüglich

Zins von 5 % seit 01.01.2014 (Rückforderung Nebenkosten 2013);

CHF 4’200.00 zuzüglich

Zins von 5 % seit 01.01.2015 (Rückforderung Nebenkosten 2014);

CHF 4’200.00 zuzüglich

Zins von 5 % seit 01.01.2016 (Rückforderung Nebenkosten 2015);

CHF 4’200.00 zuzüglich

Zins von 5 % seit 01.01.2017 (Rückforderung Nebenkosten 2016).

1.8 Aufgrund der

Mitteilung des Beklagten, dass es wegen der Konkurseröffnung über die «[...]»

zurzeit nicht möglich sei Nebenkostenabrechnungen zu erstellen und vorzulegen,

verfügte die Amtsgerichtspräsidentin am 11. September 2018, dem Beklagten werde

eine Fristerstreckung bis am 11. Oktober 2018 gewährt. Er habe die

Nebenkostenabrechnungen 2012-2016 inkl. Belege längstens bis zu diesem

Zeitpunkt einzureichen, ansonsten über die Klage aufgrund der Akten entschieden

werde. In der Begründung der Verfügung wurde der Beklagte ein zweites Mal auf

die Folge der Nichteinreichung hingewiesen.

2.1 Mit im Dispositiv

eröffneten Urteil vom 29. Oktober 2018 entschied die Amtsgerichtspräsidentin

von Olten-Gösgen über die Klage, wie zuvor mit Verfügung angedroht, aufgrund

der Akten. Zusammengefasst stellte sie fest, dass der Beklagte keine

Stellungnahme oder Beweismittel zu den Akten beigefügt und auch des Weiteren

keine Anträge gestellt habe. Der Beklagte habe sich trotz mehrfacher

Fristansetzung nicht vernehmen lassen und habe keine Anträge im Zusammenhang

mit der Hauptforderung gestellt. Auch habe er keine Einwendungen gegen die klägerischen

Ausführungen erhoben. Die Amtsgerichtspräsidentin sah die klägerischen

Ausführungen somit als unbestritten an und verpflichtete den Beklagten dazu,

dem Kläger sämtliche geleisteten Akontozahlungen zurückzubezahlen. Zudem wurde

der Beklagte verpflichtet, die Gerichtskosten von CHF 2’500.00 zu tragen, sowie

dem Kläger eine Parteientschädigung von CHF 2’050.80 zu leisten.

2.2 Frist- und formgerecht

erhob der Beklagte (nachfolgend: Berufungskläger) gegen das begründete Urteil

am 4. Januar 2019 Berufung. Er stellte folgende Rechtsbegehren:

1. Das Urteil der

Vorinstanz im Verfahren vom 29. Oktober 2018 sei aufzuheben.

2. Die Sache sei zur

Durchführung einer Hauptverhandlung mit anschliessender Neubeurteilung an die

Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Die Verfahrenskosten

seien dem Kanton Solothurn aufzuerlegen, eventualiter dem Berufungsbeklagten.

4. Der Kanton Solothurn,

eventualiter der Berufungsbeklagte, sei zu verpflichten, dem Berufungskläger

für das Berufungsverfahren eine Parteikostenentschädigung gemäss noch

einzureichender Kostennote zu bezahlen.

2.3 Mit Berufungsantwort

des vormaligen Klägers (nachfolgend: Berufungsbeklagter) vom 6. März 2019

beantragte dieser:

1. Es sei die Berufung

abzuweisen und das Urteil des Richteramtes Olten-Gösgen vom 28. Oktober

2018 zu bestätigen.

2. Eventualiter sei die

Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zuzüglich MWST zulasten des Berufungsklägers, eventualiter

zu Lasten der Staatskasse.

Zudem sei dem

Berufungsbeklagten die unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren und in der

Person der Unterzeichneten eine unentgeltliche Rechtsbeiständin zu bestellen.

3. Für die

Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die

Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

Zusammengefasst bringt

der Berufungskläger Folgendes vor: Das zuständige Gericht habe auf die

Anordnung eines Schriftenwechsels verzichtet und auch keine

Instruktionsverhandlung durchgeführt. Die Vorderrichterin habe dem Berufungskläger

bloss Frist zu einer freiwilligen Stellungnahme gesetzt, welcher der dazumal

nicht anwaltlich vertretene Berufungskläger nicht nachgekommen sei. Die

Vorderrichterin habe ohne eine Hauptverhandlung durchgeführt zu haben bereits

materiellen Rechtsbegehren der Gegenpartei zugestimmt. Zudem habe diese

Verfügung keine Rechtsmittelbelehrung enthalten. Ohne Vorladung und

Durchführung einer Hauptverhandlung habe die Vorderrichterin mit Urteil vom 29.

Oktober 2018 sämtlichen Rechtsbegehren der nun berufungsbeklagten Seite

entsprochen. Im vereinfachten Verfahren habe immer eine Verhandlung

stattzufinden. Gemäss Art. 245 Abs. 2 ZPO habe das Gericht nicht das Recht, auf

eine Hauptverhandlung zu verzichten. Es sei auch nicht leichthin von einem

Verzicht einer Partei auf eine solche auszugehen. Dies gelte unabhängig davon,

ob die beklagte Seite ihr Recht zur Einreichung einer Stellungnahme wahrnehme.

Ihr Ausbleiben zeitige keine Säumnisfolgen, ihr Einreichen sei letztlich

freiwillig. Das Gericht könne sich nicht auf Art. 219 ZPO berufen. Somit habe

das erstinstanzliche Gericht Recht unrichtig angewendet gemäss Art. 310 lit. a

ZPO, indem es ein Urteil gefällt habe, ohne die Parteien zu einer

Hauptverhandlung vorzuladen.

1.2

Der Berufungsbeklagte

wendet dagegen ein, dem zu diesem Zeitpunkt bereits anwaltlich vertretenen

Berufungskläger sei mit Verfügung vom 11. September 2018 ausdrücklich angedroht

worden, dass das Gericht für den Fall, dass der Berufungskläger sich nicht zur

Sache äussere, einen Entscheid gestützt auf die Akten fällen werde.

1.3

Im vorliegenden Fall

handelt es sich um eine vermögensrechtliche Streitigkeit mit einem Streitwert von

weniger als CHF 30’000.00. Folglich kommen die Bestimmungen des vereinfachten

Verfahrens gemäss Art. 243 ff. der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR

272) zur Anwendung, sowie subsidiär gemäss Art. 219 ZPO die Bestimmungen über

das ordentliche Verfahren. Strittig und zu klären ist vorliegend einzig, ob die

Vorinstanz zu Recht auf die Vorladung und Durchführung einer Hauptverhandlung

verzichten durfte.

1.4

Reicht die beklagte

Partei trotz gültiger Fristansetzung keine schriftliche Stellungnahme ein, ist

sie säumig (Art. 147 Abs. 1 ZPO). Die Säumnisfolgen ergeben sich sinngemäss aus

den Bestimmungen zum ordentlichen Verfahren (Art. 219 ZPO). Der säumigen Partei

muss zuerst eine kurze Nachfrist gesetzt werden (analog Art. 223 Abs. 1 ZPO).

Geht auch innert der Nachfrist keine schriftliche Stellungnahme ein, trifft das

Gericht den Endentscheid, wenn die Sache spruchreif ist, andernfalls lädt das

Gericht zur Verhandlung vor (analog Art. 223 Abs. 2 ZPO). Diese Säumnisfolgen

sind in der Nachfristansetzung anzudrohen (vgl. Stephan Mazan in: Karl Spühler et

al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Zürich / Chur

2017, Art. 245 ZPO N 19).

1.5

Die Vorderrichterin

setzte dem Berufungskläger mit Verfügung vom 28. September 2017 Frist bis am

19.

Oktober 2017 zur Einreichung einer schriftlichen Stellungnahme zur Klage,

ansonsten Verzicht angenommen werde. Auf nicht erfolgte Stellungnahme des

Berufungsklägers setzte die Vorderrichterin eine Nachfrist bis am 6. November

2017, mit der Androhung, dass das Verfahren ohne Handlung des Beklagten weitergeführt

werde. Dem Berufungskläger wurde danach Frist gesetzt bis am 15. Dezember 2017

die Nebenkostenabrechnungen und die dazugehörigen Belege einzureichen. Diese

Frist wurde zuerst bis am 31. Januar 2018 und danach bis am 28. Februar 2018

verlängert. Dem Berufungskläger wurde eine letzte Fristerstreckung gewährt bis

am 11. Oktober 2018, um die erforderlichen Nebenkostenabrechnungen und Belege

einzureichen, dies unter der Androhung, dass ansonsten aufgrund der Akten

entschieden werde. Zusätzlich wurde in der Begründung der letzten

Fristverlängerung, mit Verfügung vom 11. September 2018, ein weiteres Mal auf

die Folgen der Nichteinreichung der zu edierenden Unterlagen hingewiesen.

1.6

Da der

Berufungsbeklagte trotz diverser Nachfristansetzungen keine Stellungnahme

eingereicht hat, durfte die Vorderrichterin ohne Durchführung einer Verhandlung

über die spruchreife Sache befinden. Dem Berufungskläger wurde rechtsgenüglich Frist

und Nachfrist gesetzt. Zudem war er anwaltlich vertreten. Die Folgen seines zivilprozessualen

Schweigens wurden ihm seit dem 29. November 2017 mehrmals angedroht. Die Rüge,

er habe nicht Gelegenheit erhalten, sich in einer Verhandlung zur Sache äussern

zu können, ist nicht zu hören. Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und

in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben gemäss Art. 2 des

Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210) und Art. 52 zu handeln. Es

würde Treu und Glauben widersprechen, wenn der Berufungskläger nach mehrmaliger

Aufforderung durch die Vorderrichterin zur Sache Stellung zu nehmen, sich nun

auf den Standpunkt berufen könnte, er sei in seinen Rechten verletzt worden,

weil er keine Gelegenheit erhalten hätte, sich zu äussern.

1.7

Der durch den

Vertreter des Berufungsklägers vorgebrachte Bundesgerichtsentscheid BGE 140 III

450.

(zweite Seite des Entscheids) ist insofern nicht einschlägig, als dass das

zuständige Gericht im erwähnten Entscheid pflichtwidrig dem Beschwerdeführer

nicht den Verlust seines Rechtes androhte und ihm auch keine Nachfrist angesetzt

hatte, sondern ihm von Beginn weg sein Recht entzog, sich zu äussern, indem es

weder einen Schriftenwechsel, noch eine Verhandlung für nötig befand.

Erschwerend kommt hinzu, dass der Beschwerdeführer, in vorgenanntem Fall, lediglich

über einen Laienvertreter verfügte und nicht anwaltlich vertreten war.

2.1

Aus dargelegten

Gründen muss die Berufung abgewiesen werden. Entsprechend wird der

Berufungskläger kosten- und entschädigungspflichtig.

2.2

Der Berufungskläger hat die Kosten

des Berufungsverfahrens zu bezahlen, welche auf CHF 2'500.00 festzusetzen sind.

2.3

Zudem hat er den

Berufungsbeklagten zu entschädigen. Die an den Berufungsbeklagten zu bezahlende

Parteientschädigung wird antragsgemäss auf CHF 1'255.15 (inkl. MwSt. und

Auslagen) festgesetzt. Wie bereits vor der Vorinstanz, ist dem

Berufungsbeklagten auch für das obergerichtliche Verfahren die unentgeltliche

Rechtspflege zu gewähren und ihm als unentgeltliche Rechtsbeiständin

Rechtsanwältin Sophie Balz beizuordnen. Für einen Betrag von CHF 834.00 besteht

während zweier Jahre eine Ausfallhaftung des Staates. Vorbehalten bleibt der

Rückforderungsanspruch des Staates während 10 Jahren sowie der

Nachzahlungsanspruch der unentgeltlichen Rechtsbeiständin im Umfang von CHF

421.15

(Differenz zum vollen Honorar), sobald der Berufungsbeklagte zur

Nachzahlung in der Lage ist (Art. 123 ZPO).

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Das Gesuch von B.___ um Gewährung der

unentgeltlichen Rechtspflege wird gutgeheissen. Als unentgeltliche

Rechtsvertreterin wird Rechtsanwältin Sophie Balz eingesetzt.

3. A.___ hat die Kosten des Berufungsverfahrens

in der Höhe von CHF 2’500.00 zu bezahlen. Sie werden mit dem von ihm

geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

4. A.___ hat B.___ für das Verfahren vor

Obergericht eine Parteientschädigung von CHF 1'255.15 (inkl. MwSt und Auslagen)

zu leisten. Für einen Betrag von CHF 834.00 besteht während zweier Jahre eine

Ausfallhaftung des Staates. Vorbehalten bleibt der Rückforderungsanspruch des

Staates während 10 Jahren sowie der Nachzahlungsanspruch der unentgeltlichen

Rechtsbeiständin im Umfang von CHF 421.15 (Differenz zum vollen Honorar),

sobald B.___ zur Nachzahlung in der Lage ist (Art. 123 ZPO).

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr

als CHF 15'000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Der

Präsident Der

Rechtspraktikant

Frey Schnyder