Kündigungsanfechtung/Erstreckung des Mietverhältnisses

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 13. Januar 2020

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichterin Hunkeler

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

1. A.___

2. B.___

beide vertreten durch Rechtsanwalt Boris

Banga,

Berufungskläger

gegen

C.___, vertreten durch Rechtsanwältin Katrin Zumstein und D.___,

Berufungsbeklagter

betreffend Kündigungsanfechtung/Erstreckung

des Mietverhältnisses

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die Berufungskläger (Kläger,

Widerbeklagte und Mieter) reichten am 29. Dezember 2017 bei der

Mietschlichtungsbehörde Thal-Gäu ein Schlichtungsbegehren gegen den

Berufungsbeklagten (Beklagter, Widerkläger und Vermieter) betreffend Anfechtung

der Kündigung ein. Weil sich die Parteien an der Schlichtungsverhandlung nicht

einigen konnten, stellte die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Thal-Gäu den

Berufungsklägern am 16. März 2018 die Klagebewilligung aus.

2.1 Am 2. Mai 2018 reichten die Mieter beim Richteramt

Thal-Gäu die Klage ein. Sie beantragten:

1. Die Kündigung des Einfamilienhauses [...]

in [...] vom 27. Dezember 2017 sei als nichtig zu qualifizieren und aufzuheben.

2. Eventualiter sei die Kündigung des

Einfamilienhauses [...] in [...] vom 27. Dezember 2017 als unwirksam zu

qualifizieren und aufzuheben.

3. Subeventualiter sei die Kündigung des

Einfamilienhauses [...] in [...] als missbräuchlich zu qualifizieren und

aufzuheben.

4. Sub-subeventualiter sei das Mietverhältnis

angemessen, mindestens aber um 4 Jahre zu erstrecken.

5. Unter Kosten- Und Entschädigungsfolgen

zu Lasten des Beklagten.

Der Beklagte liess sich am 31. Juli 2018

(Postaufgabe) vernehmen und stellte folgende Rechtsbegehren:

1. Die Kündigung des Einfamilienhauses [...]

in [...] vom 27. Dezember 2017 sei als rechtens zu qualifizieren und zu

bestätigen.

2. Weiter sei die Kündigung als wirksam zu

qualifizieren und zu bestätigen.

3. Ebenso sei die Kündigung als korrekt zu qualifizieren

und zu bestätigen.

4. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses

sei abzulehnen.

5. Das Rechtsgeschäft von D.___ betreffend

der Liegenschaft des Klägers in [...] sei vom vorliegenden Verfahren zu

trennen.

6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zu Lasten des Klägers.

Zudem erhob der nicht anwaltlich

vertretene Beklagte eine «Gegenklage» mit folgenden Anträgen:

-

Die Mieterschaft sei

zu verurteilen, sämtliche ausstehende Mietzinse von CHF 14'450.00, zuzüglich

Verzugsschaden [an] C.___

zu bezahlen.

-

Die Kündigung sei

gerichtlich als rechtmässig zu bestätigen.

-

Die Klage sei

abzuweisen.

-

Kostenfolge

unsererseits wird vorbehalten (Parteientschädigung).

2.2 Am 23. Oktober 2019 fällte der

Amtsgerichtspräsident von Thal-Gäu folgendes Urteil:

1. Die Klage wird gutgeheissen und es wird

festgestellt, dass die Kündigung des Einfamilienhauses [...] in [...] vom 27.

Dezember 2017 unwirksam ist.

2. Die Widerklage wird teilweise

gutgeheissen. Die Widerbeklagten haben dem Widerkläger unter solidarischer Haftung

CHF 11'350.00 nebst Zins zu 5 % seit 23. April 2018 (mittlerer Verfall) zu

bezahlen. Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

3. Jede Partei hat ihre Parteikosten selbst

zu bezahlen.

4. Die Gerichtskosten von total CHF

4'500.00, haben die Parteien je zur Hälfte zu bezahlen. Sie werden mit dem von

den Klägern geleisteten Gerichtskostenvorschuss verrechnet. C.___ hat seinen

Anteil (CHF 2'250.00) den Klägern zu entrichten. Der zu viel bezahlte

Gerichtskostenvorschuss von CHF 1'000.00 ist den Klägern zu erstatten.

3.1 Gegen dieses Urteil erhoben die Kläger mit Eingabe vom

11. Juni 2019 frist- und formgerecht Berufung. Sie beantragen:

1. Es sei Ziffer 2 des Urteils vom 23.

Oktober 2018 des Richteramts Thal-Gäu aufzuheben und die Widerklage sei

vollumfänglich abzuweisen.

2. Eventualiter sei die Sache zur

Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

3.2 Der Berufungsbeklagte, vertreten

durch D.___, liess sich am 5. August 2019 vernehmen. Mit der Berufungsantwort

erhob er Anschlussberufung und stellt folgende Anträge:

1. Es sei Ziffer 1 des Urteils vom 23.

Oktober 2018 des Richteramts Thal-Gäu aufzuheben und die Kündigung vom 27.

Dezember 2017 als wirksam erklärt werden.

2. Es sei Ziffer 2 des Urteils vom 23.

Oktober 2018 [aufzuheben]. Die Widerklage soll vollumfänglich gutgeheissen und

die vertraglichen Mietzinse gemäss Mietvertrag vollumfänglich bezahlt werden.

3. Es sei Ziffer 4 des Urteils vom 23.

Oktober 2018 aufzuheben und die Gerichtskosten von CHF 4’500.00 den Klägern

angelastet werden.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

Folglich wurde auch der Anschlussberufungskläger zur

Bezahlung eines Kostenvorschusses aufgefordert. Diese Verfügung holte er nicht

ab und versäumte die angesetzte Frist. Innert der angesetzten Nachfrist reichte

Rechtsanwältin Zumstein namens des Berufungsbeklagten eine Berufungsantwort mit

folgenden Anträgen ein:

1. Die Berufung sei vollumfänglich

abzuweisen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

3.3 Mit separatem Gesuch vom gleichen Tag beantragte der

Berufungsbeklagte die unentgeltliche Rechtspflege und die Einsetzung von

Rechtsanwältin Zumstein als seine unentgeltliche Rechtsbeiständin für das

Berufungsverfahren.

3.4 Mit Eingabe vom 6. September 2019

ersuchte Rechtsanwalt Banga namens der Berufungskläger um Klarstellung, ob die

Anschlussberufung vom 5. August 2019 aufrechterhalten werde. Mit Eingabe vom

16. September 2019 teilte Rechtsanwältin Zumstein mit, dass die

Anschlussberufung nicht aufrechterhalten werde und beantragte, ihrem Klienten seien

diesbezüglich keine Kosten aufzuerlegen. Der Berufungsbeklagte halte aber an

seiner Berufungsantwort vom 2. September 2019 fest.

3.5 Anschliessend wurden die Kostennoten

beider Parteivertreter einverlangt, die rechtzeitig eingereicht wurden.

Erwägungen

II.

1.

Die Berufungskläger halten fest, für

den Sachverhalt könne grundsätzlich auf das vorinstanzliche Urteil verwiesen

werden. Zu ergänzen sei, dass der Berufungsbeklagte mit Schreiben vom 18.

Januar 2019 v.d. das Betreibungsamt Thal-Gäu wiederholt eine Kündigung für das [...]

in [...] aufgrund angeblichen Zahlungsrückstands zugestellt habe. Diese

Kündigung hätten die Berufungskläger fristgerecht angefochten. An der

Schlichtungsverhandlung habe die nunmehrige Vertreterin des Beklagten die Kündigung

dann zurückgezogen.

2.1

Die Berufungskläger rügen unrichtige

Rechtsanwendung und unrichtige Sachverhaltsdarstellung der Vorinstanz.

Zur Begründung führen sie aus: Zu dem in

der Klage angesprochenen Liegenschaftskauf habe die Vorinstanz festgehalten, A.___

habe zu Protokoll gegeben, dass es nie dazu gekommen sei, weil D.___ das Haus

eigentlich nur habe mieten wollen und die Familie [...] als Untermieter hätten

einziehen sollen. Richtig sei, dass A.___ ausgeführt habe, D.___ habe ihnen

gesagt, sie könnten so schnell wie möglich nach [...] und er selber würde die

Liegenschaft in [...] kaufen. D.___ habe Kontakt mit dem Grundpfandgläubiger

der Berufungskläger aufgenommen. Das Geschäft sei jedoch gescheitert. Es sei

beabsichtigt gewesen, dass D.___ die Liegenschaft in [...] kaufe und die

Berufungskläger diejenige in [...]. Sie hätten beide Kaufsgeschäfte abwickeln

wollen. Als das nicht geklappt habe, habe man sich auf die Miete beider

Liegenschaften geeinigt. Die Berufungskläger hätten lediglich aus der Not

heraus das Wasser aus dem Brunnen bezogen. Es sei nicht Sinn und Zweck, dass

man in einem Haus wohne, um schliesslich Wasser aus dem Brunnen zu beziehen,

das vorher abgekocht werden müsse, um als Trinkwasser verwendet werden zu

können. Die Vermieterschaft habe nichts unternommen, um diesen Missstand zu

beheben.

Die Vermieterschaft habe auch andere

gravierende Mängel, die fehlende Dichtigkeit des Güllenlochs und der

Löschwassersperre sowie den fehlenden Vertrag für die Entsorgung der Gülle

verschwiegen.

2.2

Die Berufungskläger werfen der

Vorinstanz vor, dass sie nicht zwischen C.___ (hiesiger Vermieter) und D.___

unterscheide. C.___ sei bei dem hier im Streit liegenden Mietvertrag durch

seinen Vater, D.___, vertreten worden. Dieser habe sich auch immer wieder

ungefragt in die Parteibefragung des Beklagten bei der Vorinstanz eingemischt, anstelle

seines Sohnes geantwortet und diesen beeinflusst.

2.3

Die Berufungskläger halten weiter

fest, eine Liegenschaft für die das Wasser mit einer Zisterne von der Gemeinde

oder von einem Brunnen bezogen werden müsse, rechtfertige eine

Mietzinsherabsetzung über März 2018 hinaus. Die Vermieterschaft habe sich gar

nie um dieses Problem gekümmert. Es sei nicht Sache der Mieter, ein Gutachten

über die Qualität des Grundwassers einzuholen. D.___ habe der Familie A.___ verschwiegen,

dass sich das [...] in der Landwirtschaftszone befinde und eine derartige [...]haltung

eine Bewilligung des Kantons benötige. Dieser habe seit vielen Jahren

Verfügungen der Gemeinde erhalten, diesen Missständen zu begegnen, mit der

Androhung, dass sonst das Gebäude abgebrochen werde.

2.4

Auch machen die Berufungskläger

geltend, sie hätten nichts über die fehlenden Küchengeräte gewusst. Es sei

vereinbart gewesen, dass sie sich neue Küchengeräte auf Kosten des Vermieters

anschafften.

2.5

Bezüglich der Müllthematik habe C.___

in der Parteibefragung ausgeführt, dass er stetig geräumt habe.

2.6

Das ständige Abkochen des Wassers

rechtfertige für sich allein eine Mietzinsreduktion von 100 %. Daran ändere

nichts, dass das keine Auswirkungen auf die Nutzung des Schlafzimmers habe. Der

fehlende Backofen und Kochherd sowie die Müllthematik müssten zu einer weiteren

Reduktion des Mietzinses führen. Die pauschale Mietzinsreduktion von 50 % von

November 2017 bis Februar 2018 schien unter dieser Würdigung eindeutig zu

niedrig. Dies insbesondere deshalb, weil die Wasserproblematik weiterhin

bestehe.

2.7

Folglich hätten die Berufungskläger

die Verrechnungserklärung rechtzeitig und korrekt vorgebracht. Es wäre gegen

Treu und Glauben zu sagen, dass die beiden Rechtsgeschäfte in [...] und [...]

nichts miteinander zu tun hätten. Die Berufungskläger hätten darauf vertraut,

dass D.___ sämtliche Handlungen für seinen Sohn habe vornehmen dürfen.

2.8

Sodann sei die gewährte

Mietzinsreduktion von 50 % eindeutig zu tief und zu kurz bemessen. Weder die

Wasserproblematik noch die Müllthematik seien bis dato gelöst.

2.9

Die Widerklage sei nicht begründet

worden, ebenso wenig gehe daraus hervor, für welche Monate Mietzins

eingefordert würde. Folglich hätte die Widerklage nicht gutgeheissen werden

dürfen.

2.10

Summa summarum sei festzuhalten,

dass die Vorinstanz den rechtserheblichen Sachverhalt unrichtig festgestellt

sowie unrichtige Rechtsanwendung vorgenommen habe.

3.1

Der Berufungsbeklagte

hält in seiner Eingabe vom 2. September 2019 fest, die Berufungskläger machten

Ausführungen zum Sachverhalt im Nachgang an das Urteil der Vorinstanz, die

nicht zu hören seien. Dennoch seien folgende Ergänzungen anzubringen: Die

Liegenschaft Grundbuch [...] werde aufgrund von Pfändungen durch das

Betreibungsamt Thal-Gäu verwaltet. Nach Erlass des Urteils habe das

Betreibungsamt den Berufungsklägern eine Frist von 30 Tagen angesetzt, um den

Mietzins Dezember 2018 zu bezahlen. Am 18. Januar 2019 habe das Betreibungsamt

das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR gekündigt. Die

Kündigung sei frist- und formgerecht angefochten worden. Am 28. Februar 2019

habe das Betreibungsamt mitgeteilt, dass die Pfändung und somit die Verwaltung

der Liegenschaft durch das Betreibungsamt aufgehoben seien.

3.2

Anlässlich der folgenden

Schlichtungsverhandlung habe der Vermieter die durch das Betreibungsamt

ausgesprochene Kündigung zurückgezogen, u.a. weil die 30-tägige Frist gemäss

Art. 257d OR nicht eingehalten worden sei. Gleichzeitig habe der

Berufungskläger der Vorinstanz mitgeteilt, dass auf die Begründung des nun

durch die Berufungskläger angefochtenen Urteils verzichtet werde.

3.3

Fast gleichzeitig mit

der Berufungseingabe vom 11. Juni 2019 habe der Berufungsbeklagte am 29. Mai

2019.

eine Anfrage betreffend Abklärung eines möglichen Kaufs des Mietobjekts [...]

bekommen. Die Kaufabsicht der Berufungskläger sei mit Schreiben vom 5. August

2019.

bestätigt worden.

3.4

Die Vorinstanz habe

anhand der vorgelegten Beweismittel festgestellt, dass die Berufungskläger die

Liegenschaft [...] zu einem monatlichen Mietzins von CHF 1'550.00 gemietet

hätten. Ein Mietvertrag für die Liegenschaft [...] liege dagegen nicht vor. Die

Ausführungen über ein mündliches Mietverhältnis seien unbehelflich, zumal es an

den Essentialia fehle.

Die Vorinstanz führe zur Wasserproblematik

differenziert aus, in welchem Zeitpunkt [recte Zeitraum] die Wasserversorgung

eingeschränkt gewesen sei. Für diese Zeitperiode sei den Berufungsklägern eine

grosszügige Mietzinsreduktion im Umfang von 50 % gewährt worden. Ab März 2018

lägen gemäss Akten keinerlei Einschränkungen vor. Die Behauptung der Berufungskläger

sei unbelegt geblieben. Auch der Hinweis auf die angeblich fehlende Dichtigkeit

des Güllenlochs könne nicht mehr gehört werden, da neue Tatsachen unverzüglich

vorgebracht werden müssten. Die Berufungskläger beliessen es hier bei einer

unbelegten Behauptung.

3.5

Den Berufungsklägern

sei es nicht gelungen, ein Mietverhältnis mit dem Berufungsbeklagten über die

Liegenschaft [...] nachzuweisen, da D.___ über keine diesbezügliche Vollmacht

verfüge. Eine Verrechnung der beiden Mietzinsforderungen sei daher unmöglich.

Die Mieter hätten auch nicht belegen können, dass sie dem Vermieter rechtzeitig

eine Verrechnungserklärung zugestellt hätten.

Der Mietzins sei mit CHF 1'550.00 pro

Monat dem Standard der Liegenschaft [...] in [...] angepasst. Die Mieter

hätten die Liegenschaft zusammen mit D.___ besichtigt. Der Zustand sei ihnen

daher bekannt gewesen. Eine Mietzinsreduktion von 100 % setze seine

vollständige Unbewohnbarkeit der Liegenschaft voraus. Die Berufungskläger

bewohnten die Liegenschaft hingegen nach wie vor und wollten sie sogar kaufen.

Ihr Verhalten sei einmal mehr widersprüchlich. Die Ausführungen in Bezug auf

den Backofen und den Kochherd seien appellatorischer Natur. Die Beklagten

verfügten über die entsprechenden Einrichtungen. Sie hätten das Mietobjekt ohne

diese übernommen und dem Vermieter nie eine rechtsgenügliche Mängelrüge

zukommen lassen. Bezüglich der bemängelten Wasserqualität seien die

Berufungskläger den Beweis schuldig geblieben.

Der Berufungsbeklagte habe den

Mietvertrag mit den Berufungsklägern nach vorgängiger Besichtigung des

Mietobjekts abgeschlossen. Seit Oktober 2017 bewohnten die Berufungskläger die

Liegenschaft, ohne die Vertragsbestimmungen zu erfüllen. Sie beriefen sich auf

angebliche Mängel, die sie nur zu einem kleinen Teil zu belegen vermöchten.

3.6

Der Berufungsbeklagte

führt weiter aus, das Rechtsbegehren der Widerklage sei hinreichend bestimmt.

Es handle sich gemäss Mietvertrag um die Mietzinse von November 2017 bis und

mit August 2018, an welche die Berufungskläger lediglich den Betrag von CHF

1'050.00 bezahlt hätten. Hingegen hätten die Berufungskläger ihr Rechtsbegehren

ungenügend substantiiert. Die Ausführungen, dass die Mietzinsreduktion von 50 %

«zu tief» sei, sei ungenügend. Sie beschränkten sich darauf, ihre Behauptungen

vor der Vorinstanz zu wiederholen.

4.1

Auf die einzelnen

Vorbringen der Parteien ist nachstehend soweit nötig einzugehen. Zu beachten

ist dabei, dass die Berufungskläger nach Lehre und Rechtsprechung der

Rechtsmittelinstanz im Rahmen der Begründung der Berufung im Einzelnen

darzulegen haben, aus welchen Gründen der angefochtene vorinstanzliche

Entscheid falsch ist und abgeändert werden soll. Die Berufungskläger haben bei

der Berufungsinstanz insbesondere auch Anträge darüber zu stellen, wie diese

entscheiden soll. Enthält die Berufungsschrift keine Begründung und keinen

wenigstens sinngemässen Antrag, ist von Amtes wegen auf die Berufung nicht

einzutreten. Ist die Berufung nicht geradezu ungenügend, aber in der Substanz

mangelhaft, indem sie sich auf rudimentäre, pauschale oder oberflächliche

Kritik am angefochtenen Urteil beschränkt, ohne im Detail auf die Argumentation

der Vorinstanz einzugehen, lässt dies das Eintreten auf die Berufung zwar

unberührt, kann sich aber in der materiellen Beurteilung zum Nachteil der

Berufungskläger auswirken. Es genügt beispielsweise nicht, in einer

Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die Vorakten anzubringen oder bloss

zu wiederholen, was bereits vor der Vorinstanz vorgebracht wurde. Die

Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der

Berufungsinstanz ohne Mühe verstanden und nachvollzogen werden zu können.

Verlangt wird, dass sich die Berufungskläger in der Berufungsschrift

detailliert mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzen. Es muss

ersichtlich sein, was ihrer Auffassung nach genau am angefochtenen Urteil

falsch ist und korrigiert werden soll. Dies setzt voraus, dass die

Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnen und die

Aktenstücke oder Beweismittel nennen, auf denen ihre Kritik beruht. Mit diesen

haben sie sich auseinanderzusetzen. Blosse appellatorische Kritik genügt nicht

(vgl. z.B. Peter Reetz/Stefanie Theiler in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.],

Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 311 N

34.

ff.; BGE 138 III 374 E. 4.3; 141 III 569 E. 2.3.3). Die vorliegende Berufung

genügt diesen Anforderungen über weite Strecken nicht.

4.2

Die Parteien haben am 3. Oktober

2017.

einen Mietvertrag über die Liegenschaft [...] in [...] abgeschlossen.

Gemäss Art. 253 OR (Obligationenrecht, SR 220) verpflichtet sich der Vermieter

damit, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen und der Mieter, dem

Vermieter dafür einen Mietzins zu bezahlen.

Die Mieter machen Mängel an der

Mietsache geltend und verweigern deshalb die Mietzinszahlung. Diese geltend

gemachten Mängel waren teilweise bereits beim Einzug vorhanden, andere sind im

Verlauf des Mietverhältnisses aufgetreten. Gemäss Art. 258 Abs. 2 OR kann der

Mieter, der die Sache trotz Mängeln übernimmt, diejenigen Ansprüche geltend

machen, die ihm bei der Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustünden

(Art. 259a - 259i OR). Die einzelnen Rechte des Mieters sind in Art. 259a OR

präzisiert. Vorliegend verlangen die Mieter implizit die Herabsetzung des

Mietzinses für die Dauer von November 2017 bis August 2018 auf total CHF 1'050.00,

indem sie die Abweisung der Widerklage beantragen.

Der Mieter hat den von ihm behaupten

Mangel zu beweisen (Art. 8 ZGB, Zivilgesetzbuch SR 210), ebenso, dass der

Vermieter vom Mangel Kenntnis hat. Die Pflicht des Vermieters zur

Wiederherstellung des vertragskonformen Zustands ist relativ zwingender Natur

bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen (Art. 256 Abs. 1 OR). Sobald der

Vermieter von einem Mangel Kenntnis erhält (vom Mieter oder auf anderem Weg),

muss er innert angemessener Frist für die Beseitigung sorgen. Wie lang die

«angemessene Frist» ist, hängt vom Mangel ab der behoben werden muss. U.U.

können dem Beseitigungsanspruch des Mieters verschiedene Umstände

entgegenstehen, so z.B. die objektive Unmöglichkeit. Weist die Mietsache einen

Mangel auf, so sinkt ihr objektiver Wert. Die Mietzinsherabsetzung korrigiert

das entstandene Ungleichgewicht zwischen den vertraglichen Hauptleistungen der

Parteien. Beginn, Ende und Ausmass der Minderung werden nicht durch eine

Erklärung des Mieters, sondern allein durch den konkreten Mangel und die

entsprechende Kenntnis des Vermieters fixiert. Bei der Bemessung des Herabsetzungsanspruchs

ist der Wert der mangelhaften Sache zur gebrauchstauglichen Sache in Verhältnis

zu setzen. Dabei ist auf objektive Kriterien abzustellen, namentlich auf die

Art und Beschaffenheit des Mietobjekts und auf den konkreten Vertragsinhalt (vgl.

Roger Weber in Heinrich Honsell et al. [Hrsg.] Basler Kommentar,

Obligationenrecht I, Basel 2015, 6. Aufl., N 1 ff. zu Art. 259d OR).

5.1

Die Berufungskläger

bestreiten mittlerweile nicht mehr, dass sie am 3. Oktober 2017 mit dem

Berufungsbeklagten, der bei den Vertragsverhandlungen durch seinen Vater, D.___,

vertreten wurde, einen Mietvertrag über die Liegenschaft [...] in [...]

abgeschlossen haben. Mietbeginn war der 1. November 2017. Die Mieter bezogen

die Liegenschaft bereits am 22. Oktober 2017. Den Mietzins schulden sie ab 1.

November 2017.

Unklar ist, was die Berufungskläger mit

dem Hinweis erreichen wollen, dass D.___ beabsichtigt habe, ihre Liegenschaft [...]

käuflich zu erwerben, während sie die Liegenschaft [...] des Berufungsbeklagten

in [...] hätten kaufen wollen, zumal unbestritten ist, dass diese Geschäfte

nicht zustande kamen und die Berufungskläger stattdessen die Liegenschaft [...]

mieteten. Hier geht es um einen Vertrag, den die Berufungskläger mit C.___

abgeschlossen haben, auch wenn sich dieser für die Vertragsverhandlungen durch D.___

vertreten liess. Im Hinblick auf das vorliegend zu beurteilende Mietverhältnis

sind die gescheiterten Verkaufsverhandlungen zwischen den Berufungsklägern und D.___

irrelevant.

5.2.1

Die Berufungskläger

machen im Zusammenhang mit der von ihnen angestrebten Mietzinsreduktion geltend,

dass es nicht Sinn und Zweck sei, dass man in einem Haus wohne, um dann das

Wasser aus dem Brunnen zu beziehen (Berufung BS 3.2). Wenn in einem Mietobjekt das

Wasser bis dato von einem Brunnen bezogen werde, rechtfertige sich eine

Mietzinssenkung über den März 2018 hinaus. Die Wasserzufuhr sei keineswegs im

vertragsgemässen Sinn. Die Vermieterschaft habe sich gar nie um diese

Problematik gekümmert. Es sei auch nicht Sache des Mieters, ein Gutachten über

die Qualität des Grundwassers einzuholen, wenn selbst die öffentliche Hand

Zweifel hege und eine Sanierung verlange (BS 3.11). Das ständige Abkochen des

Wassers, was weiterhin vorgenommen werden müsse, auch wenn die Berufungskläger

ihr Wasser vom Brunnen beziehen könnten, rechtfertige allein eine

Mietzinsreduktion von 100 % (BS 3.14). Dass die Wasserproblematik keine

Auswirkungen auf z.B. das Schlafzimmer habe, ändere daran nichts.

5.2.2

Vorab ist noch einmal festzuhalten,

dass der Grundsatz von Art. 8 ZGB, wonach diejenige Partei, das Vorhandensein

einer Tatsache zu beweisen hat, die aus ihr Rechte ableitet, auch im Mietrecht

gilt. Folglich sind die Mieter und Berufungskläger beweispflichtig für alle von

ihnen behaupteten Mängel an der Mietsache und haben auch die Folgen einer

allfälligen Beweislosigkeit zu tragen.

5.2.3

Die Vorinstanz hat sich unter

Ziff. 2.3.8.1 des vorinstanzlichen Urteils ausführlich mit der Problematik der

Wasserzufuhr zur Liegenschaft [...] in [...] auseinandergesetzt. Mit den zutreffenden

Erwägungen der Vorinstanz setzen sich die Berufungskläger überhaupt nicht

auseinander. Sie verkennen das Wesen der Berufung gemäss Art. 310 ZPO

(Zivilprozessordnung, SR 272). Es gilt das Rügeprinzip. Die Berufungskläger

haben anhand des angefochtenen Entscheids die Rügegründe der

Rechtsmittelinstanz umfassend und substanziiert darzulegen. Es genügt nicht

auszuführen, dass der Sachverhalt falsch erstellt worden sei. Vielmehr ist

detailliert darzutun, welches Element des Sachverhalts nicht oder nicht korrekt

abgeklärt wurde und welche Beweismittel diesbezüglich hinzuzuziehen sind

(Myriam A. Gehri, in Myriam A. Gehri et. al. [Hrsg.]., Schweizerische

Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., 2015).

5.2.4

Die Berufungskläger behaupten

einen Mangel an der Mietsache. Selbstredend sind sie für alle Aspekte des von

ihnen behaupteten Mangels beweispflichtig. Das gilt auch für die behauptete

schlechte Wasserqualität aus dem Sodbrunnen. Ein Gutachten über die

Wasserqualität liegt unbestrittenermassen nicht vor. Die Berufungskläger

behaupten auch nicht, dass sie bei der Vorinstanz ein solches beantragt hätten.

Auch sonst gibt es keine konkreten Hinweise auf die mangelnde Wasserqualität.

Allein die Aussage von A.___ in der Parteibefragung bei der Vorinstanz (AS 42,

Z 47 ff.), dass ihnen ein Mitglied der Baukommission [...] mitgeteilt habe, das

Wasser sei nicht trinkbar, hilft hier nicht weiter, zumal nicht belegt ist auf

welcher Grundlage diese Aussage erfolgte. Eine entsprechende Verfügung der

Gemeinde fehlt in den Akten. Die Berufungskläger zeigen nicht auf, was die

Vorinstanz bei der Festlegung des Sachverhalts übersehen hätte. Mangels

Nachweises des Gegenteils ist daher mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass

die Wasserqualität der Liegenschaft [...] in [...] in Ordnung ist.

5.2.5

Die Berufungskläger verlangen eine

Mietzinsreduktion auch wegen mangelhafter Wasserzufuhr zur Mietliegenschaft

über Februar 2018 hinaus. Ihre Behauptung, die Vorinstanz führe nicht aus,

weshalb sie die Mietzinsreduktion bis Ende Februar 2018 begrenzt habe, ist allerdings

aktenwidrig. Die Vorinstanz geht unter Punkt 2.3.8.1 des Urteils (S. 15 f.) ausführlich

darauf ein, weshalb sie davon ausgeht, dass die Berufungskläger spätestens ab

März 2018 die (Wasser-)Fördereinrichtung ihrer Mietliegenschaft uneingeschränkt

benutzen konnten. Mit den dortigen Erwägungen setzen sich die Berufungskläger

nicht auseinander. Die Behauptung in der Berufungsschrift, dass die Wasserzufuhr

nach wie vor nicht in «vertragsgemässem Sinn» sei, ist nicht belegt. Aus der

Berufungsschrift geht auch nicht hervor, welches nach Auffassung der

Berufungskläger der «vertragsgemässe Zustand» ist und was noch fehlt um diesen

(wieder-)herzustellen.

Die Berufungskläger führen mit Hinweis

auf das Sitzungsprotokoll der Bauverwaltung vom 30. Oktober 2017 (Kl.Urk. 13)

aus, die Bewilligung zur Wasserentnahme aus dem [...] Grundwasserstrom werde

von der Gemeinde und vom Kanton «bestritten». Den früheren Eigentümern der

Liegenschaft GB [...] wurde vom Regierungsrat des Kantons Solothurn am 20.

Dezember 1995 für die Dauer von 30 Jahren bewilligt, aus dem bestehenden

Sodbrunnen mit der bestehenden Pumpe maximal 40 L/min. auf das Jahr gerechnet jedoch

nicht mehr als 300 m3 Grundwasser zu entnehmen und als Trink- und

Brauchwasser zu verwenden. Die entsprechende Urkunde hat der Beklagte bei der

Vorinstanz vorgelegt (Bekl.Urk. 1). Die Berufungskläger zeigen nicht auf, dass

sie wegen ihrer Zweifel an der Gültigkeit der Bewilligung bei der Vorinstanz

vergeblich Beweisanträge zur Klärung dieser Frage gestellt haben. Ob sich die

von den Berufungsklägern zitieren «Verfügungen der Gemeinde» (BS 3.11) auf die

Wasserversorgung oder auf die [...]haltung beziehen, wird nicht klar.

Beweismittel für die Behauptung, dass keine Bewilligung zur Wasserentnahme

bestehe, werden keine angerufen. Die Vorinstanz hat daher zu Recht auf die vom

Berufungsbeklagten vorgelegte Urkunde abgestellt.

Die Ausführungen der Berufungskläger im

Zusammenhang mit der Wasserversorgung beschränken sich im Übrigen auf

appellatorische Kritik am vorinstanzlichen Urteil. Das genügt nach der

ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht. Es fehlt eine konkrete Auseinandersetzung

mit den Erwägungen der Vorinstanz. Es bleibt daher bei der Mietzinsreduktion

von 50 % für die Zeit von November 2017 bis Februar 2018.

5.2.6

Hinsichtlich des Mangels wegen des

fehlenden Backofens und Kochherdes halten die Berufungskläger vorab (BS 3.12) fest,

dass sie nichts von den fehlenden Geräten gewusst hätten. Das ist aktenwidrig.

Der Berufungskläger 1 gab in der Parteibefragung bei der Vorinstanz an (AS 42,

Z 36 ff.), dass sie die Liegenschaft vor Abschluss des Mietvertrages besichtigt

hätten. Er führte weiter aus, dass diverse Sachen nicht erledigt worden seien,

u.a. ein Cerankochfeld und ein Backofen (AS 42, Z 21). Das lässt vermuten, dass

die Parteien über die fehlenden Geräte verhandelt haben und offenbar der Vermieter

die Geräte hätte beschaffen sollen. Auch der Berufungsbeklagte erklärte in der

Parteibefragung, dass er um den fehlenden Backofen und Kochherd gewusst habe

(AS 49, Z 19). Die Mieter hätten das akzeptiert und deshalb ihre Geräte aus der

Liegenschaft in [...] eingebaut. In der Berufung wird nun von den Mietern behauptet,

es sei vereinbart worden, dass sie (die Mieter) die Geräte auf Kosten des

Vermieters anschaffen würden. Wenn letzteres zutreffen würde, wären die

Berufungskläger in der Pflicht. Es ist nach dem Gesagten offensichtlich, dass

die fehlenden Küchengeräte bereits vor Abschluss des Mietvertrages zwischen den

Parteien thematisiert worden sind. Was vereinbart wurde, ist aufgrund der Akten

unklar. Mit den diesbezüglichen Erwägungen des Vorderrichters (Ziff. 2.3.8.2,

S. 17) setzen sich die Berufungskläger mit keinem Wort auseinander. Es bleibt

daher beim vorinstanzlichen Urteil.

5.2.7

Im Zusammenhang mit der gerügten

Umbau- bzw. Müllproblematik (BS 3.13) ist unklar, ob die Berufungskläger mit ihren

dortigen Ausführungen einen Antrag verbinden. Obwohl an anderer Stelle

ausgeführt wird, die Problematik sei bis dato nicht gelöst (BS 4.16), wird

nicht klar, was die Mieter unter diesem Titel verlangen. Ein konkreter Bezug zu

den vorinstanzlichen Erwägungen (unter Ziff. 2.3.8.3) fehlt auch hier. Darauf

kann deshalb nicht eingegangen werden.

Soweit die Berufungskläger geltend

machen, D.___ habe ihnen verschwiegen, dass die Liegenschaft in der

Landwirtschaftszone liege und eine «derartige» [...]haltung einer Bewilligung

durch den Kanton bedürfe, ist ebenfalls unklar ob und welche Forderung sie

damit verbinden. Ohnehin ist es Sache des Interessenten abzuklären, ob das

potentielle Mietobjekt für die von ihm vorgesehene Nutzung tauglich und diese

rechtlich zulässig ist, es sei denn, der Vermieter hätte eine verbindliche

Zusicherung abgegeben. Aus dem «Mietvertrag für Wohnräume» (KlUrk. 2), den die

Parteien abgeschlossen haben, ergibt sich jedenfalls nichts dergleichen. Der

Titel legt nahe, dass das Mietverhältnis zu Wohnzwecken abgeschlossen wurde. Somit

ist davon auszugehen, dass die Mieter abklären mussten, ob die von ihnen

beabsichtigte Nutzung möglich und zulässig ist. Zonenpläne sind im Übrigen öffentlich

und können von jedermann eingesehen werden.

5.3

Die Vorinstanz hat unter Punkt

2.3.8.4

dargelegt, wie sie die gerügten Mängel berücksichtigt und quantifiziert

hat. Auch damit setzen sich die Berufungskläger überhaupt nicht auseinander. Es

genügt nicht zu behaupten, die von der Vorinstanz vorgenommene

Mietzinsreduktion sei «eindeutig» zu niedrig. Vielmehr haben die

Berufungskläger konkret darzulegen, welche nutzungseinschränkenden Faktoren die

Vorinstanz nicht oder zu wenig berücksichtigt hat. Es bleibt somit bei der

Mietzinsreduktion von 50 % für die Zeit von November 2017 bis Februar 2018.

6.

Die Berufungskläger

wenden gegen die Gutheissung der Widerklage ein, dass nicht konkretisiert

worden sei, für welche Monate der Beklagte der Mietzins verlange und er habe die

Forderung auch nicht begründet. Das trifft nicht zu. Der Berufungsbeklagte

liess in seiner Klageantwort vom 31. Juli 2018 im Abschnitt «zur Mietsache»

unter lit. D) (S.4) ausführen, dass die Mieter seit dem 1. November 2017 Miete

zu bezahlen hätten. Bis August 2018 sei ein Betrag von 15'500.00 aufgelaufen.

Daran hätten die Mieter bis anhin bloss CHF 1'050.00 bezahlt. Die Restanz von

CHF 14'450.00 wurde im Rahmen einer «Gegenklage» formell korrekt geltend

gemacht. Die Vorinstanz hat sich damit einlässlich auseinandergesetzt und unter

Berücksichtigung der gewährten Mietzinsreduktion den offenen Mietzins ermittelt

und widerklageweise zugesprochen (vgl. Urteil Ziff. 3, S. 19 f.). Dass ihr

dabei ein Fehler unterlaufen sei, wird nicht geltend gemacht. Die Berufung ist

auch in diesem Punkt abzuweisen.

III.

1.1

Aufgrund der obigen Erwägungen ist

die Berufung vollumfänglich abzuweisen. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens

und die Parteikosten der Gegenpartei (inkl. Auslagen und MwSt.) sind dem

Verfahrensausgang entsprechend den Berufungsklägern zu auferlegen (Art. 106

Abs. 1 ZPO).

1.2

Der Berufungsbeklagte hat Anschlussberufung

eingereicht und zurückgezogen, bevor die Berufungskläger dazu hatten Stellung

nehmen müssen. Der ihnen in diesem Zusammenhang entstandene Aufwand war minim.

Er rechtfertigt sich daher auf eine Kostenausscheidung zu verzichten.

2.

Dem Berufungsbeklagten ist für das

obergerichtliche Verfahren antragsgemäss die vollumfängliche unentgeltliche

Rechtspflege zu bewilligen. Da die Gegenpartei kostenpflichtig ist, wirkt sich

das lediglich im Rahmen der Haftung des Staates für die Einbringlichkeit der

Parteientschädigung aus.

3.

Die Gerichtskosten sind unter

Berücksichtigung des Streitwerts und des Verfahrensaufwands für das

Berufungsverfahren auf CHF 2'500.00 festzusetzen.

4.

Die beklagtische Parteivertreterin

hat eine detaillierte Kostennote eingereicht. Die Gegenpartei hat sich dazu

nicht vernehmen lassen. Der geltend gemachte Aufwand ist nicht zu beanstanden,

ebenso wenig die Auslagen. Antragsgemäss ist die Parteientschädigung auf CHF

2'201.40 festzusetzen, zahlbar unter solidarischer Haftbarkeit durch die

unterlegenen Berufungskläger. Für die Einbringlichkeit des Betrags von CHF

1'598.25 haftet der Staat Solothurn während zwei Jahren im Rahmen der

Ausfallhaftung. Im Fall der Ausfallhaftung hat der Staat für die Dauer von 10

Jahren einen Rückforderungsanspruch in dieser Höhe gegen die Partei mit

unentgeltlicher Rechtspflege sobald diese zur Nachzahlung in der Lage ist. In

diesem Fall hat auch die unentgeltliche Rechtsbeiständin einen

Nachzahlungsanspruch in der Höhe von CHF 603.15 gegen ihren Klienten.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Es wird festgestellt, dass C.___ die

Anschlussberufung zurückgezogen hat.

2. Die Berufung wird abgewiesen.

3. C.___ wird für das Berufungsverfahren

die unentgeltliche Rechtspflege bewilligt und Rechtsanwältin Katrin Zumstein

als unentgeltliche Rechtsbeiständin eingesetzt.

4. A.___ und B.___ haben die Gerichtskosten

des Berufungsverfahrens von CHF 3'250.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem

geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

5. A.___ und B.___ haben C.___, v.d.

Rechtsanwältin Katrin Zumstein für das Berufungsverfahren eine

Parteientschädigung von CHF 2'201.40 zu bezahlen.

Für

den Betrag von CHF 1'598.25 besteht während zweier Jahre eine Ausfallhaftung

des Staates. Vorbehalten bleibt der Rückforderungsanspruch des Staates während

10 Jahren sowie der Nachzahlungsanspruch des unentgeltlichen Rechtsbeistands im

Umfang von CHF 603.15 (Differenz zu vollem Honorar), sobald C.___ zur

Nachzahlung in der Lage ist (Art. 123 ZPO).

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt

CHF 11'350.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Der

Präsident Der

Gerichtsschreiber

Frey Schaller