Forderung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 30. Oktober 2019

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichter Müller

Oberrichter Flückiger

Rechtspraktikantin Ruchat

In Sachen

A.___ gmbh, vertreten durch Rechtsanwalt Michael

Fretz,

Berufungsklägerin

gegen

B.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Kenad

Melunovic,

Berufungsbeklagte

betreffend Forderung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1.1 Nach einer gescheiterten

Schlichtungsverhandlung reichte die A.___ gmbh am 3. August 2018 gegen die B.___

AG beim Richteramt Olten-Gösgen eine Forderungsklage (angeblicher Mieterausbau)

im vereinfachten Verfahren nach Art. 244 der Schweizerischen

Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) mit den folgenden Rechtsbegehren ein:

1. Die Beklagte habe der Klägerin den

Betrag von CHF 16'022.40 nebst Zins zu 5% seit 2. März 2018 sowie CHF 103.30

Betreibungskosten und CHF 500.00 Kosten des Schlichtungsverfahrens zu bezahlen.

2. In der Betreibung Nr. 516766 des

Betreibungsamtes Olten-Gösgen sei der Rechtsvorschlag zu beseitigen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu

Lasten der Beklagten.

1.2 Mit Klageantwort vom 8. Oktober 2018

schloss die Beklagte auf vollumfängliche Klageabweisung, u.K.u.E.F.

1.3 Anlässlich der Hauptverhandlung mit

Parteibefragung vom 13. März 2019 hielten die Parteien an ihren Rechtsbegehren

fest. Gleichentags erliess die Amtsgerichtspräsidentin das im Dispositiv eröffnete Urteil, mit welchem sie die Klage abwies und die

Klägerin verpflichtete, die Gerichtskosten in der Höhe von CHF 1'500.00 zu

tragen und der Beklagten eine Parteientschädigung von CHF 2'477.10 auszurichten.

2.1 Gegen das begründete Urteil erhob

die Klägerin (nachfolgend: Berufungsklägerin) am 27. Juni 2019 frist- und

formgerecht Berufung an das Obergericht des Kantons Solothurn mit den folgenden

Rechtsbegehren:

1. In Gutheissung der Berufung sei das

Urteil des Richteramts Olten-Gösgen vom 13. März 2019 aufzuheben und die Beklagte

zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von CHF 16'022.40 nebst Zinsen zu 5%

seit 2. März 2018 sowie CHF 103.30 Betreibungskosten und CHF 500.00 Kosten des

Schlichtungsverfahrens zu bezahlen.

2. In der Betreibung Nr. 516766 des

Betreibungsamtes Olten-Gösgen sei der Rechtsvorschlag zu beseitigen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu

Lasten der Beklagten, auch für das erstinstanzliche Urteil.

2.2 Mit Berufungsantwort vom 11.

September 2019 schloss die Beklagte (nachfolgend: Berufungsbeklagte) auf

vollumfängliche Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zu Lasten

der Klägerin.

3. Über die Berufung kann gestützt auf

Art. 316 Abs. 1 ZPO ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten

entschieden werden. Wie sich aus den nachfolgenden Erwägungen ergibt, handelt

es sich bei den neuen Vorbringen und Urkunden der Berufungsklägerin teilweise um

neue Tatsachen und Beweismittel, welche im Berufungsverfahren gemäss Art. 317

Abs. 1 ZPO nur noch unter bestimmten Bedingungen berücksichtigt werden können.

Es ist nachfolgend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Die C.___ AG als Mieterin und D.___ als

Vermieterin schlossen im April 2012 einen Mietvertrag über den Teil des

bestehenden Gebäudes am [...] in […], welcher nicht von der E.___ genutzt wird.

Ziffer 8 des Mietvertrages regelt den Ausbau der Räumlichkeiten. Demgemäss geht

der gesamte Ausbau des Mietobjekts zu Lasten des Mieters. Am 28. Juni 2012

wurde von D.___ als Eigentümerin und Bauherrin sowie der Berufungsklägerin als

verantwortliche Bauleiterin bei der Bauverwaltung […] ein Baugesuch für die

Erweiterung und Umnutzung der Lagerhalle (auf [...]) eingereicht. F.___ war einziges

Mitglied des Verwaltungsrates der C.___ AG. Über die C.___ AG wurde am 14.

August 2012 der Konkurs eröffnet. Die Berufungsbeklagte gründete sich am 29.

August 2012. Sie wurde neue Mieterin der Liegenschaft am [...]. Ein

schriftlicher Mietvertrag liegt nicht vor. Einzelzeichnungsberechtigtes

Mitglied des Verwaltungsrates der Berufungsbeklagten ist gemäss Handelsregister

G.___. F.___ ist gemäss Aussage von G.___ mit einem Pensum von 30% als

Mitarbeiter bei der Berufungsbeklagten angestellt. Mit E-Mail vom 28. Januar

2013.

teilte F.___ der Berufungsklägerin mit, seine Adresse sei in «B.___ AG» zu

ändern. Die Berufungsklägerin stellte der Berufungsbeklagten am 19. Januar 2018

eine Rechnung über CHF 16'022.40 für ihre Aufwendungen für die Einteilungspläne

sowie für Paneele.

2.1

Im Berufungsverfahren werden gemäss

Art. 317 Abs. 1 ZPO neue Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt,

wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt

nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b).

Praxisgemäss ist zwischen echten und unechten neuen Vorbringen (sogenannten

Noven) zu unterscheiden. Echte Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die

(erst) nach dem Ende der Hauptverhandlung des erstinstanzlichen Verfahrens

entstanden sind. Sie sind im Berufungsverfahren grundsätzlich immer zulässig,

wenn sie ohne Verzug nach ihrer Entdeckung vorgebracht werden. Unechte Noven

sind Tatsachen und Beweismittel, die bereits bei Ende der erstinstanzlichen

Hauptverhandlung entstanden waren. Ihre Zulassung wird im Berufungsverfahren

weitergehend insofern eingeschränkt, als sie ausgeschlossen sind, wenn sie bei

Beachtung zumutbarer Sorgfalt bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten

vorgebracht werden können. Im Falle unechter Noven hat der Berufungskläger

namentlich die Gründe detailliert darzulegen, weshalb er die Tatsache oder das

Beweismittel nicht schon vor erster Instanz hat vorbringen können (Urteil des

BGer 5A_819/2015 vom 24. November 2016 E. 4.1).

2.2

Die Berufungsklägerin reichte mit

ihrer Berufung zahlreiche neue Urkunden ein. Sie legte jedoch nicht dar,

inwiefern diese Urkunden nicht bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht

werden können. Sämtliche von der Berufungsklägerin im Berufungsverfahren eingereichten

Beweismittel waren zum Zeitpunkt der erstinstanzlichen Verhandlung bereits

entstanden. Es wäre der Berufungsklägerin ohne weiteres möglich gewesen, die

Beweismittel bereits im Vorverfahren vorzubringen bzw. zu beantragen. Die von

der Berufungsklägerin erstmals anlässlich des Berufungsverfahrens eingereichten

Urkunden (Berufungsbeilagen 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 27, 28, 29, 30, 31) sind

unzulässige unechte Noven und können in den folgenden Ausführungen nicht

berücksichtigt werden. Auch wäre es der Berufungsklägerin unter Anwendung

zumutbarer Sorgfalt möglich gewesen, den Antrag auf Zeugenbefragung von D.___

bereits vor der Vorinstanz zu stellen. Zudem verlangt die Berufungsbeklagte erneut

eine Parteibefragung. Sie begründet jedoch nicht näher, wieso nochmals eine

Parteibefragung durchzuführen sei, hat doch die Amtsgerichtspräsidentin die

Parteien am 13. März 2019 befragt. Die entsprechenden Anträge sind deshalb

abzuweisen.

3.1

Die Berufungsklägerin macht eine

unrichtige Feststellung des Sachverhaltes hinsichtlich des zeitlichen und

organisatorischen Ablaufs des Mieterausbaus geltend. Dieser sei für das

Verständnis der Gesamtsituation unerlässlich. In der Folge legt die Berufungsklägerin

die Chronologie der Ereignisse dar, mehrheitlich ohne konkret darauf

einzugehen, inwiefern die Vorinstanz den dargelegten Sachverhalt verkennt. Auf

die einzelnen konkreten Vorbringen der Berufung ist nachfolgend einzugehen.

3.2.1

In Ziffer 1.9, Randnote 15, macht

die Berufungsklägerin geltend, die Vorinstanz missachte den relevanten

Sachverhalt, indem sie suggeriere, die Klägerin habe den Auftrag von der

Vormieterin der Beklagten entgegengenommen, da die Beklagte zum besagten Zeitpunkt

noch gar nicht existiert habe. Die Beklagte habe zum Zeitpunkt der Beauftragung

der Klägerin (27. Februar 2013) sehr wohl bereits existiert und sei Mieterin

der Gewerbeliegenschaft gewesen.

3.2.2

In der beanstandeten Ziffer 12 des

angefochtenen Urteils hält die Vorderrichterin fest, zum Zeitpunkt der

Auftragserteilung des Ausbaus habe die Beklagte noch nicht existiert. Es

erscheine daher unglaubwürdig, dass die Klägerin davon ausgegangen sei, F.___

handle für die Beklagte.

3.2.3

In Frage steht der Zeitpunkt beziehungsweise

überhaupt das Bestehen einer konkreten Auftragserteilung zur Bestellung der

sogenannten […]paneele, auf welcher die strittige Forderung beruht. Mit ihrer

Rüge verkennt die Berufungsklägerin die Auffassung der Vorinstanz, wonach die

Auftragserteilung bereits vor der Einreichung des Baugesuchs vom 28. Juni 2012

erfolgte. Die Berufungsklägerin datiert ihren Auftrag in der Berufungsschrift

auf den 27. Februar 2013. Worauf sich die Berufungsklägerin dabei stützt,

bleibt unklar und lässt sich auch den Akten nicht entnehmen.

3.2.4

Fest steht, dass die

C.___ AG die Berufungsklägerin vor der Einreichung des Baugesuches am 28. Juni

2012.

mit der Bauleitung des Ausbaus beauftragte. Da zwischen den Parteien kein

schriftlicher Vertrag geschlossen wurde, bleibt unklar, was dieser Auftrag alles

beinhaltete. Der Auffassung der Vorinstanz, wonach die Bestellung der Paneele

bereits vor Einreichen des Baugesuches thematisiert worden sei, ist jedoch zu folgen.

Dafür spricht besonders der Kurzbaubeschrieb vom 28. Juni 2012, welchem zu

entnehmen ist, dass der Ausbau zugunsten der Firma C.___ AG als Mieterin der

Werkhalle ausgeführt werde. Bereits auf diesem Kurzbeschrieb ist die Fassadenverkleidung

mit […]paneelen aufgeführt. Inwiefern ein separater Auftrag für die Bestellung

der Paneele nachträglich erfolgte, bleibt unklar und wird von der

Berufungsklägerin auch in Bezug auf das fragliche Datum des 27. Februars 2013

nicht nachgewiesen. Den Vorakten ist lediglich zu entnehmen, dass die

Berufungsklägerin die Paneele am 5. März 2013 bestellte (kläg. Urkunde 7). Ferner

bestätigte die Klägerin anlässlich der Parteibefragung, die C.___ AG, Herr F.___,

sei die Auftraggeberin gewesen. Herr F.___ habe der Klägerin erst später mitgeteilt,

dass es eine neue Gesellschaft gebe (Ziff. 74). Wenngleich F.___ die Berufungsklägerin

im Februar 2013 mit der konkreten Bestellung beauftragt haben sollte, so steht

sie doch offensichtlich im Zusammenhang mit dem ursprünglichen Auftrag, bei

welchem die C.___ AG die Vertragspartnerin der Berufungsklägerin war. Davon

abgesehen hat sich die Vorinstanz ausführlich mit den Vertretungsbefugnissen

nach Art. 32 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220)

auseinandergesetzt und ist zum Schluss gekommen, dass das Handeln von F.___ für

die Beklagte keinerlei Rechtswirkungen erzeugte. Dazu äussert sich die

Berufungsklägerin nicht weiter.

3.3

Die Berufungsklägerin führt weiter

die chronologischen Geschehnisse auf und kommt zum Schluss, die Beklagte habe

den Mieterausbau nach ihren Wünschen gestaltet und alle damit zusammenhängenden

Rechnungen bezahlt – mit Ausnahme der Rechnung der Klägerin. Für die von der

Vorinstanz angestellte Mutmassung, wonach die von der Beklagten bezahlten

Rechnungen intern verrechnet worden seien, bestehe kein Raum und überdies lasse

die Vorinstanz offen, an wen eine Verrechnung erfolgt sein könnte. Die Beklagte

führe im vorinstanzlichen Verfahren keinerlei Beweise für eine interne

Verrechnung ins Recht. Das Urteil sei daher unhaltbar und die Berufungsbeklagte

Schuldnerin der Forderung.

3.3.1

Aufgrund des Novenrechts wird mit

den folgenden Ausführungen lediglich auf diejenigen Rechnungen Bezug genommen,

welche bereits als Urkunden im erstinstanzlichen Verfahren aufgeführt wurden (Replik;

kläg. Urkunde 4, 5, 6, 7, 8, 10, 11). Mit diesen Urkunden vermag die

Berufungsklägerin zwar darzutun, dass die Berufungsbeklagte in den Ausbau der

Liegenschaft involviert war, inwiefern es sich dabei jedoch um einen

Mieterausbau handelte respektive ob die Berufungsbeklagte den Ausbau im eigenen

Interesse vornahm, ist damit nicht erstellt. Wie bereits die Vorinstanz

zutreffend feststellte, kann aus den bezahlten Rechnungen nicht geschlossen

werden, dass die Beklagte grundsätzlich in die Verträge der C.___ AG

eingetreten ist. Zu welchen Zeitpunkten und unter welchen Umständen die

Verträge zustande gekommen sind, auf welchen die bezahlten Rechnungen beruhen, ist

nicht ersichtlich. Selbst wenn die Berufungsbeklagte die Rechnungen bezahlt

hat, ist dadurch nicht von ihrem Einverständnis zu einer allgemeinen

Vertragsübernahme respektive zur Übernahme des Mietvertrages vom April 2012

auszugehen. Im Gegenteil gab der Vertreter der Beklagten anlässlich der

Parteibefragung zu Protokoll, man habe Ziffer 8 des Mietvertrages nicht

übernehmen wollen.

3.3.2

Zudem ist es vorliegend

irrelevant, ob die von der Berufungsbeklagten bezahlten Rechnungen intern

verrechnet wurden oder nicht. Sie beziehen sich auf andere Rechtsverhältnisse

und es kann daraus nicht grundsätzlich auf eine allgemeine Vertragsübernahme

der Berufungsbeklagten geschlossen werden. Es obliegt denn auch nicht der

Berufungsbeklagten, allfällige Verrechnungen zu beweisen, sondern gemäss Art. 8

ZGB der Berufungsklägerin, ein bestehendes Rechtsverhältnis zwischen ihr und

der Berufungsbeklagten zu belegen. Dies vermochte die Berufungsklägerin nicht

darzutun.

Entgegen der Ansicht der

Berufungsklägerin hat die Vorinstanz den rechtsrelevanten Sachverhalt in ihrer

Gesamtwürdigung berücksichtigt. Sie befasst sich mit der Erteilung des

Auftrages sowie den von der Berufungsbeklagten bezahlten Rechnungen, würdigt

diese jedoch nicht zu Gunsten der Berufungsklägerin. Lediglich auf eine

allfällige Verrechnung geht die Vorinstanz nicht weiter ein, wozu jedoch auch

keine Notwendigkeit bestand. Die Rüge der Berufungsklägerin ist unbegründet.

4.1

Die Berufungsklägerin rügt ferner die

Verneinung der Passivlegitimation. Die Vormieterin der Berufungsbeklagten sei

zum Zeitpunkt des Mieterausbaus nicht mehr Mieterin und deshalb nicht befugt

gewesen, der Klägerin Aufträge zu erteilen. Gemäss Art. 263 OR trete die

übernehmende Mieterschaft in die vertragliche Stellung der übergebenden

Mieterschaft ein, mit allen aus dem Mietvertrag fliessenden Rechten und

Pflichten. Die Berufungsklägerin führt aus, der Mietzins sei ab Oktober 2012

ausschliesslich von der Beklagten bezahlt worden und sie habe die Werkhalle zur

Ausübung ihrer Geschäftstätigkeit genutzt. Die Vermieterin habe ihr

Einverständnis zur Übernahme des Mietvertrages erklärt. Somit sei die Beklagte

gemäss Ziffer 8 des Mietvertrages vom April 2012 verpflichtet, für den Ausbau des

Mietobjekts aufzukommen.

4.2

Die Berufungsbeklagte bestreitet die

Einwände der Berufungsklägerin. Sie macht geltend, in rechtlich relevanter

Hinsicht nichts mit dem Ausbau der Werkhalle zu tun gehabt zu haben. Die

Klägerin lege dafür keinerlei Beweise ein. Was die Klägerin mit der Vormieterin

vereinbart habe, wisse die Beklagte nicht und gehe sie auch nichts an.

4.3

Die Vorinstanz geht in ihrem Urteil nicht

auf die von der Berufungsklägerin geltend gemachte Rechtsnorm von Art. 263 OR ein,

sondern beurteilt die Vertretungswirkung unter dem Gesichtspunkt von Art. 32

OR.

Gemäss Art. 263 Abs. 1 OR kann der

Mieter von Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des

Vermieters auf einen Dritten übertragen. Die Zustimmung kann nur aus wichtigen

Grund verweigert werden (Abs. 2). Stimmt der Vermieter zu, tritt der Dritte

anstelle des Mieters in das Mietverhältnis ein (Abs. 3). Die Zustimmung des

Vermieters muss schriftlich erteilt werden. Der übertragende Mieter muss die

Zustimmung des Vermieters verlangen und trägt die Beweislast dafür (BGE 125 III

226, E. 2b). Der Gesetzgeber wollte damit die Rechtssicherheit gewährleisten

und den Beweis erleichtern. Unter Umständen erscheint es als

rechtsmissbräuchlich, wenn sich der Vermieter auf das Fehlen der schriftlichen

Zustimmung beruft (Mietrecht für die Praxis: Peter Nideröst/Irène Spirig, 9.

Auflage, Zürich 2016, Ziff. 23.3.3.4, S. 637).

4.3.1

Die Berufungsklägerin verweist

zunächst auf die Mietzinszahlungen, welche ab Oktober 2012 von der Beklagten an

die Vermieterin getätigt wurden, was für die Mietübernahme spreche. Damit

verkennt sie jedoch, dass von der Entgegennahme von Mietzinszahlungen durch

einen Dritten nicht auf eine Zustimmung zur Mietübertragung geschlossen werden

kann (BGE 125 III 226 E. 2c; Roger Weber in: Heinrich Honsell et al. [Hrsg.], Basler

Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Auflage, Basel 2015, Art. 263 N 3).

4.3.2

Sodann geht die Berufungsklägerin

davon aus, die Vermieterin habe ihre Zustimmung zur Übertragung erklärt. Vorliegend

leitet die Berufungsklägerin als aussenstehende Dritte aus der Mietübertragung indirekt

Rechte ab und trägt somit nach Art. 8 ZGB die Beweislast. Für eine Übertragung

des Mietverhältnisses von der C.___ AG auf die Berufungsbeklagte erbringt die

Berufungsklägerin keine genügenden Beweise. Die Berufungsklägerin vermochte

weder die Zustimmung der Vermieterin darzulegen, noch liegt ein Vertrag

zwischen den beiden Mietparteien vor. Demnach bestehen keine rechtsgenüglichen

Hinweise, um auf eine Übertragung des Mietverhältnisses im Sinne von Art. 263

OR zu schliessen.

4.3.3

Nichts anderes ist aus dem Umstand

zu schliessen, dass die Berufungsbeklagte verschiedene Arbeiten im Rahmen des

Ausbaus in Auftrag gegeben haben soll. Die Berufungsklägerin unterlässt es in

diesem Punkt, sich mit der ausführlichen Begründung der Vorinstanz zu den Vertretungswirkungen

gemäss Art. 32 OR auseinanderzusetzen. Im Gegenteil weist der Vertreter der

Beklagten anlässlich der Parteibefragung darauf hin, Ziffer 8 des Mietvertrages

habe man gerade nicht übernehmen wollen.

5.1

Die Berufungsklägerin führt weiter

aus, die Berufungsbeklagte verhalte sich widersprüchlich (venire contra factum

proprium), indem sie den gesamten Ausbau gemanagt habe, die eingeklagte

Forderung aber nicht bezahlen wolle und sogar die Vermieterin auf CHF

159'968.00 (vermutungsweise die Kosten des Mieterausbaus) einklage. Selbst wenn

es sich nicht um einen Mieterausbau gehandelt habe, sei die Beklagte die

Vertragspartnerin der Klägerin.

5.2

Die Vorinstanz hält dazu fest, dem

Grundsatz venire contra factum proprium könne keine Beachtung geschenkt werden,

da zu keinem Zeitpunkt eine Unklarheit über die Person der Vertragspartnerin

bestanden habe. Die Klägerin habe bewusst einen Vertrag mit der C.___ AG

geschlossen. Es sei ihr offen gestanden, die Forderung im Konkursverfahren der

Beklagten geltend zu machen.

5.2.1

Nach Art. 5 Abs. 3 der

Schweizerischen Bundesverfassung (BV, SR 101) sind Private zum Handeln nach

Treu und Glauben aufgerufen. Diese Verfassungsbestimmung wird konkretisiert

durch das gesetzliche, alle Rechtsbereiche ergreifende Verbot des

Rechtsmissbrauchs (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Als Fallgruppe des Rechtsmissbrauchs

betrifft Art. 2 Abs. 2 ZGB auch das widersprüchliche Verhalten (venire contra

factum proprium; BGE 140 III 481 E. 2.3.2; BGE 137 III 208 E. 2.5; BGE 125 III

257.

E. 2a). Wer sich widersprüchlich oder missbräuchlich verhält oder die

Gegenseite täuscht, handelt diesem Gebot zuwider. Solches verdient keinen

Rechtsschutz (Urteil des Bundesgerichts 2C_334/2014 vom 9. Juli 2015 E. 2.5.2).

Aus dem Rechtsmissbrauch des widersprüchlichen Verhaltens lässt sich gemäss

bundesgerichtlicher Rechtsprechung hingegen kein Grundsatz der Gebundenheit an

das eigene Handeln ableiten. Ein Verstoss gegen Treu und Glauben ist nur zu

erblicken, wenn das frühere Verhalten ein schutzwürdiges Vertrauen begründet

hat (BGE 125 III 257 E. 2c).

5.2.2

Das Verhalten von F.___, vorab das

Schreiben vom 28. Januar 2013, war tatsächlich dazu geeignet, bei der

Berufungsklägerin für Verwirrung zu sorgen. Inwiefern jedoch die Berufungsbeklagte

gegenüber der Berufungsklägerin ein schutzwürdiges Verhalten begründet haben

soll, wird von dieser nicht ausgeführt. Das Schreiben vom 28. Januar 2013

genügt dafür jedenfalls nicht. Die Vorderrichterin hat ausführlich dargelegt,

weshalb das Verhalten von F.___ der Berufungsbeklagten nicht angerechnet werden

kann. Das gilt ebenso für ein allfälliges widersprüchliches Verhalten. Auch die

Übernahme der weiteren mit dem Ausbau zusammenhängenden Kosten vermag ein

solches nicht zu begründen. An dieser Stelle ist auf die schlüssigen

Ausführungen der Vorderrichterin zu verweisen, wonach der Geschäftsleiter der

Berufungsklägerin als erfahrener Geschäftsmann in dieser Branche nicht

leichtfertig habe annehmen dürfen, die Beklagte sei in das Rechtsverhältnis

eingetreten.

5.2.3

Dasselbe gilt für die Betreibung der

Beklagten gegenüber der Vermieterin. Inwiefern es sich dabei um ein

widersprüchliches Verhalten handelt, legt die Berufungsklägerin nicht weiter

dar. Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin kann die Betreibung ebenso

dafür sprechen, dass die Berufungsbeklagte die Rechnungen im Zusammenhang mit

dem Umbau der Werkhalle nicht anerkennt und den Ausbau nicht im Sinne eines

Mieterausbau bzw. in eigenem Interesse wahrgenommen hat. Ein widersprüchliches

Verhalten liegt nicht vor. Ob es sich um einen Mieter- oder einen

Vermieterausbau handelte, kann bei diesem Ausgang des Verfahrens offenbleiben.

6.

Die Berufung erweist sich nach dem

Gesagten als unbegründet und ist deshalb vollumfänglich abzuweisen. Das

angefochtene Urteil ist zu bestätigen.

7.

Die Berufungsklägerin hat die Kosten

des Verfahrens vor Obergericht von CHF 2'000.00 zu tragen. Sie werden mit dem

von ihr geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. Die

Berufungsklägerin hat die Berufungsbeklagte für das obergerichtliche Verfahren

zu entschädigen (vgl. Art. 106 ZPO). Da vom Vertreter der Berufungsbeklagten

keine Honorarnote eingereicht wurde, ist dessen Entschädigung nach

pflichtgemässem Ermessen zu schätzen (§ 160 Abs. 1 Gebührentarif, GT, BGS

615.

). Die Parteientschädigung ist auf CHF 1'100.00 festzusetzen (inkl.

Auslagen und MwSt.), was bei einem Stundenansatz von CHF 250.00 einem Aufwand

von vier Stunden entspricht.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von

CHF 2'000.00 hat die A.___ gmbh zu tragen. Sie werden mit dem von ihr

geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

3. Die A.___ gmbh hat der B.___ AG für das

Berufungsverfahren eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 1'100.00 zu

bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt

weniger als CHF 30'000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Der

Präsident Die

Rechtspraktikantin

Frey Ruchat