ZKBER.2019.67

Anfechtung Kündigung / Erstreckung

11. November 2019Deutsch17 min

Source so.ch

Sachverhalt

1.1 Am 26. Juni 2015 schlossen A.___

(nachfolgend: Mieterin) und die B.___ (nachfolgend: Vermieterin), vertreten

durch die C.___ AG, einen Mietvertrag über eine 3.5-Zimmer-Wohnung am [...] in [...]

(nachfolgend: Mietwohnung). Mit Schreiben vom 20. April 2017 kündigte die Vermieterin

das Mietverhältnis. Am 8. Juni 2017 zog die Vermieterin die Kündigung zurück

unter der Bedingung, dass die Mieterin keinerlei Richtbestimmungen im Haus oder

Veränderungen in den allgemeinen Räumen vornehme und die Privatsphäre der

Nachbarmieter gegenseitig zu gewährleisten sei. Mit Schreiben vom 30. November

2017 wurde die Mieterin von der Vermieterin aufgefordert, sich strengstens an

die Vereinbarung vom 8. Juni 2017 zu halten, andernfalls sie sich gezwungen

sehe, die Kündigung gemäss Art. 257f des Schweizerischen Obligationenrechts

(OR, SR 220) auszusprechen.

1.2 Am 17. Januar 2018 kündigte die Vermieterin

die Mietwohnung gestützt auf Art. 257f OR per 28. Februar 2018. Auf Verlangen

der Mieterin führte die Vermieterin als Begründung an, die Mieterin habe durch ihr

Einmischen in Privatangelegenheiten der Nachbarn sowie der Missachtung der

Vereinbarung vom 8. Juni 2017 und der Verwarnung vom 30. November 2017 das

Mietverhältnis unzumutbar gemacht. Anlässlich der im Anschluss erfolgten

Schlichtungsverhandlung konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt

werden.

1.3 Mit Klage vom 18. Juni 2018 stellte die

Mieterin (nachfolgend: Klägerin) folgende Rechtsbegehren:

1. Die Kündigung der 3.5-Zimmerwohnung am [...]

in [...] vom 17. Januar 2018 sei als missbräuchlich zu qualifizieren und

aufzuheben.

Erwägungen

2.

Eventualiter sei das Mietverhältnis

angemessen, mindestens aber um 3 Jahre zu erstrecken.

3.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zu Lasten der Beklagten.

1.4

Die Vermieterin (nachfolgend:

Beklagte) beantragte in ihrer Klageantwort vom 17. August 2018 die Abweisung

der Klage unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

1.5

Am 30. November 2018 erhob die

Beklagte Widerklage mit den folgenden Rechtsbegehren:

1.

Die Klage sei abzuweisen.

2.

Die Klägerin sei gerichtlich anzuweisen,

die 3½-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss der Liegenschaft [...] innert einer

richterlich zu bestimmenden, kurzen Frist zu räumen und zu verlassen.

3.

Für den Fall, dass das Mietobjekt nicht

urteilsgemäss geräumt und verlassen wird, sei das Oberamt Region Solothurn

anzuweisen, die zwangsweise Ausweisung zu vollstrecken, nötigenfalls unter

Anwendung von Polizeigewalt und unter zwangsweiser Verschaffung des Zugangs in

das Mietobjekt.

4.

Der Klägerin sei für den Fall, dass das

Mietobjekt nicht ordnungsgemäss geräumt und verlassen wird, ausdrücklich die

Bestrafung gemäss Art. 292 StGB anzudrohen.

5.

Unter umfassenden Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Klägerin (sowohl Verfahrens- als auch

Vollstreckungskosten).

2.

Am 14. Dezember 2018 fand vor dem Amtsgerichtspräsidenten

des Richteramtes Solothurn-Lebern die Hauptverhandlung mit Parteibefragung

statt. Gleichentags erliess der Amtsgerichtspräsident das folgende im

Dispositiv

Dispositiv eröffnete Urteil:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Auf die Widerklage wird nicht

eingetreten.

3. Die Klägerin hat der Beklagten eine

Parteientschädigung von CHF 4'442.60 (Honorar 17.5 Std. à CHF 230.00,

ausmachend CHF 4'025.00, Auslagen CHF 100.00 und 7,7 % MwSt) zu bezahlen.

4. Die Gerichtskosten von CHF 2'000.00

werden der Klägerin auferlegt und mit dem von dieser geleisteten

Kostenvorschuss in der selben Höhe verrechnet.

3.1 Gegen das begründete Urteil erhob

die Klägerin (nachfolgend: Berufungsklägerin) am 16. September 2019 Berufung

beim Obergericht des Kantons Solothurn und stellte folgende Rechtsbegehren:

1. Das Urteil des Richteramtes

Solothurn-Lebern vom 14. Dezember 2018 (begründetes Urteil vom 13. August 2019)

sei vollumfänglich aufzuheben.

2. Für das Verfahren vor dem

erstinstanzlichen Gericht sei der Berufungsklägerin eine angemessene

Parteientschädigung gemäss einzureichender Honorarnote zuzusprechen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

3.2 Mit Berufungsantwort vom 8. Oktober

2019 schloss die Beklagte (nachfolgend: Berufungsbeklagte) auf Nichteintreten,

bzw. eventualiter auf Abweisung der Berufung, u.K.u.E.F.

4. Über die Berufung kann gestützt auf

Art. 316 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) ohne Durchführung einer

Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Für die Parteistandpunkte

und die Erwägungen des Vorderrichters wird grundsätzlich auf die Akten

verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.

II.

1.1 Die Berufungsbeklagte beantragt, auf

die Klage sei nicht einzutreten, da der kassatorische Antrag der

Berufungsklägerin – das angefochtene Urteil sei vollumfänglich aufzuheben –

mangelhaft sei.

1.2 Grundsätzlich muss ein

Rechtsbegehren so bestimmt sein, dass es im Falle der Gutheissung unverändert

zum Urteil erhoben werden kann (BGE 137 III 617 E. 4.3). Die Anforderungen an

eine Berufung unterstehen jedoch dem Verbot des überspitzten Formalismus (Art. 29 Abs. 1 der

Schweizerischen Bundesverfassung [BV, SR 101]) und sind im Lichte der

Begründung auszulegen (Benedikt Seiler, Die Berufung nach ZPO,

Zürich/Basel/Genf 2013, §11 Rz 881). Auch

wenn vorliegend eine Präzisierung der Berufungsanträge durch die anwaltlich

vertretene Berufungsklägerin wünschenswert gewesen wäre, so ist bei einer

Auslegung nach den allgemeinen Grundsätzen und insbesondere unter

Berücksichtigung von Treu und Glauben im Zusammenhang mit der

Berufungsbegründung ohne weiteres erkennbar, was die Berufungsklägerin mit ihrem

Rechtsbegehren erreichen will: Durch die Aufhebung des erstinstanzlichen

Urteils soll die Kündigung vom 17. Januar 2018 als missbräuchlich qualifiziert

und aufgehoben werden. Auf die Berufung ist deshalb einzutreten.

2.1 Gemäss Art. 257f Abs. 1 und 2 OR

muss der Mieter die Mietsache sorgfältig gebrauchen und auf Hausbewohner und

Nachbarn Rücksicht nehmen. Verletzt der Mieter trotz einer schriftlichen

Abmahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme erneut,

so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des

Mietverhältnisses unzumutbar ist, kann der Vermieter fristlos mit einer Frist

von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats künden (Abs. 3).

2.2 Der Amtsgerichtspräsident erachtete

die Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 OR als gegeben. Mit der Beweiswürdigung

sei erstellt, dass sich die Klägerin mehrmals über die Privatsphäre von

Mitmietern geäussert und Mutmassungen über deren Privatleben angestellt habe.

Ihre Handlungen würden einem anständigen und korrekten Verhalten entgegenstehen,

womit sie ihre Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme verletze. Spätestens mit

dem Schreiben vom 30. November 2017 sei eine schriftliche Abmahnung im Sinne

von Art. 257f Abs. 3 OR erfolgt. Entgegen der Abmahnung habe die Klägerin

weiterhin völlig unverhältnismässig und in wiederholter Weise gehandelt. Sie

habe zwar aus ihrer Sicht Verstösse gegen die Hausordnung gemeldet, sich jedoch

gleichzeitig zusammenhangslos über andere Mieter und deren Privatleben

geäussert und die Durchsetzung der Hausordnung in die eigene Hand genommen.

Somit habe die Klägerin erneut ihre Sorgfaltspflichten verletzt und die

Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses begründet. Die Beklagte

habe glaubhaft dargelegt, dass der weitere Verbleib der Klägerin in der

Mietwohnung unzumutbar sei und sie den Mietvertrag aufgrund der

Sorgfaltspflichtverletzungen gekündigt habe. Die gesetzlichen Formen und

Fristen für eine Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR seien eingehalten und das

Mietverhältnis somit gültig per 28. Februar 2018 aufgelöst worden.

3. Die Berufungsklägerin rügt eine

unrichtige Feststellung des Sachverhaltes, indem die Vorinstanz ohne

Hinterfragung ihrer Mängelrügeschreiben und ohne Berücksichtigung der Aussagen

anlässlich der Verhandlung eine einseitige Beweiswürdigung vorgenommen habe.

Dadurch sei das Urteil nicht ausreichend und nachvollziehbar begründet und das

rechtliche Gehör verletzt (Art. 6 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte

und Grundfreiheiten [EMRK, SR 0.101] i.V.m. Art. 29 Abs. 2 BV). Aus dem

falschen Sachverhalt schliesse die Vorinstanz auf eine

Sorgfaltspflichtverletzung und wende dadurch das Recht von Art. 257f OR falsch

an.

3.1.1 Hinsichtlich der angeblich fehlerhaften

Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz führt die Berufungsklägerin aus, sie

habe lediglich ihre Mängelrechte wahrgenommen und darauf aufmerksam gemacht,

dass die Hausordnung durch die anderen Mieterinnen nicht eingehalten werde. Die

Berufungsbeklagte habe als Vermieterin die Pflicht, diese zu prüfen und die

Hausordnung durchzusetzen, was gänzlich unterlassen worden sei. Sie wiederholt

in der Folge die während des vorinstanzlichen Verfahrens geltend gemachten

Einwände (Licht löschen, Benutzung Secomat, Einhalten der Wäschezeiten, etc.).

3.1.2 Die Berufungsbeklagte hält dem

entgegen, die Berufungsklägerin rüge nicht substantiiert, was an den

vorderrichterlichen Feststellungen qualifiziert unrichtig sein solle. Materiell

habe die Berufungsklägerin zudem keineswegs lediglich ihre Mängelrechte

wahrgenommen, sondern sich vielmehr seit Jahren über jedes Tun und Lassen ihrer

Mitmieter ausgelassen. Dieses Verhalten habe sie selbst nach dem Urteil der

Vorinstanz weiterhin an den Tag gelegt.

3.1.3 Gemäss Art. 157 ZPO bildet sich

das Gericht seine Überzeugung nach freier Würdigung der Beweise. Die

Beweiswürdigung ist die Bewertung der zulässigerweise erhobenen Beweismittel

durch das Gericht, um zum Beweisergebnis zu gelangen. Die Bewertung der einzelnen

Beweismittel und des Beweisergebnisses hat in objektiv nachvollziehbar,

begründeter Weise zu ergehen (Jürgen Brönnimann, in: Heinz Hausheer et al.

[Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bern 2012, Art.

157 N 5).

Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV dient einerseits der Klärung des

Sachverhalts, anderseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes

Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung

des Einzelnen eingreift (BGE 133 I 270 E. 3.1; 127 I 54 E. 2b). Der

Anspruch auf rechtliches Gehör gebietet auch, dass die Behörde die Vorbringen der

betroffenen Person auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung

berücksichtigt. Die

Begründung des Entscheids muss so abgefasst sein, dass ihn der Betroffene

gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Sie muss kurz die wesentlichen

Überlegungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die

sie ihren Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist, dass sich die Begründung

mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne

Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 138 IV 81 E. 2.2; 136 I 184 E. 2.2.1;

133 III 439 E. 3.3 mit Hinweisen).

3.1.4 Die Vorinstanz hatte sich mit der

Frage zu befassen, ob die Kündigung vom 17. Januar 2018 gestützt auf Art. 257f

Abs. 3 OR rechtmässig war. Sie gibt in ihrem Urteil vom 14. Dezember 2018

ausführlich die Korrespondenz zwischen den Parteien wieder und legt dabei den

Inhalt der verschiedenen Schreiben der Berufungsklägerin dar, beginnend beim 2.

August 2017 bis 3. Januar 2018 (Urteil S. 12 – 21). Auch die Aussagen der

Berufungsklägerin anlässlich der Verhandlung werden festgehalten (Urteil S.

21). Der Vorderrichter hat sämtliche relevanten Tatsachen und Eingaben

berücksichtigt und den Sachverhalt gestützt darauf richtig festgestellt. Von

einer einseitigen Beweiswürdigung kann nicht die Rede sein. Die Mängelrügen der

Berufungsklägerin wurden bei der Urteilsfindung anders beurteilt, als von der

Berufungsklägerin beantragt.

3.1.5 Inwiefern der angefochtene

Entscheid den Anforderungen an die Begründungspflicht nicht genügen sollte, ist

nicht ersichtlich. Der Vorderrichter äussert sich sehr wohl dazu, gestützt auf

welche Dokumente und Aussagen er den rechtserheblichen Sachverhalt als erstellt

erachtet und welche Schlussfolgerungen getroffen werden (Urteil S. 22 ff.).

Dass diese nicht im Interesse der Berufungsklägerin ausfallen, vermag daran

nichts zu ändern. Die anwaltlich vertretene Berufungsklägerin war denn auch in

der Lage, den Entscheid umfassend und sachgerecht anzufechten. Die Rüge der

Verletzung des rechtlichen Gehörs durch eine ungenügende Begründung des

angefochtenen Entscheids ist somit unbegründet.

3.2 Die Berufungsklägerin macht in der

Folge geltend, die Vorinstanz wende die Bestimmungen von Art. 257f OR falsch

an, indem sie aus dem falschen Sachverhalt auf eine Einmischung in die

Privatsphäre anderer Mieter schliesse und dies als Sorgfaltspflichtverletzung

qualifiziere. Ihre Meldungen seien für die Berufungsbeklagte vielleicht lästig

gewesen, stellten jedoch keine Sorgfaltspflichtverletzung dar. Eine solche

liege bereits aufgrund der Begrifflichkeit nicht vor, da das Mietobjekt keinen

Schaden genommen habe. Sie habe lediglich ihre Mängelrechte geltend gemacht und

entsprechend der Hausordnung gehandelt, um einen Schaden zu vermeiden. Selbst

wenn das Gericht der Ansicht wäre, die Rücksichtnahmepflicht sei unter die

Sorgfaltspflicht zu subsumieren, liege keine solche Verletzung vor.

3.2.1 Die Berufungsbeklagte führt in

diesem Zusammenhang aus, die Berufungsklägerin verstosse seit längerem und

wiederholt gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Mitbewohner. Ihr

Verhalten sei mehrfach abgemahnt worden und die Voraussetzungen von Art. 257f

OR erfüllt.

3.2.2 Die Definition des sorgfältigen

Gebrauchs einer Mietsache ergibt sich aus dem Mietvertrag und allfällig

dazugehörigen Anhängen, aber auch aus den polizeilichen Vorschriften, dem

Nachbarrecht und den allgemeinen Gepflogenheiten. Die Verletzung der

Rücksichtnahmepflicht gemäss Art. 257f Abs. 2 OR ist bezüglich der Folgen der

Sorgfaltspflichtverletzung gleichgestellt (Peter Higi/Anton Bühlmann in: Peter

Higi et al. [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Zürich/Basel/Genf

2019, Die Miete, Art. 257f N 39). Die Pflicht zur Rücksichtnahme beinhaltet beispielsweise

die Privatsphäre und das Ruhebedürfnis der Nachbarn zu respektieren oder die

nötige Toleranz gegenüber den Nachbarn für das Zusammenleben aufzubringen

(Irène Spirig in: David Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, Zürich

2016, Ziffer 27.3.4, S. 718).

3.2.3 Der Einwand der Berufungsklägerin,

die Pflicht zur Rücksichtnahme sei nicht unter die Sorgfaltspflicht gemäss Art.

257f Abs. 3 OR zu subsumieren, ist demnach unbegründet. Fraglich ist lediglich,

ob es sich bei dem Verhalten der Berufungsklägerin um eine Sorgfaltspflichtverletzung

handelt.

Eine Sorgfaltspflichtverletzung kann

beispielsweise vorliegen bei wiederholten Immissionen wie besonders lautes und

häufiges Radio hören zu Ruhezeiten; häufigen lautstarken Auseinandersetzungen;

unerträglichen Gerüchen; bei der wiederholten Verletzung vertraglich

definierter Rücksichtsmassnahmen oder auch bei einem rücksichtslosen Verhalten

eines Mieters gegenüber seinen Mitmietern (Spirig, a.a.O., Ziffer 27.3.7.1.1f.,

S. 721ff.; vgl. Angela Hensch, Streitigkeiten zwischen Mietern, AJP 7/2013, S.

987f. mit entsprechenden Hinweisen).

Die Vorinstanz beurteilte das Verhalten

der Berufungsklägerin als eine Sorgfaltspflichtverletzung, da sie sich mehrmals

über die Privatsphäre von Mitmietern geäussert und Mutmassungen über deren Privatleben

angestellt habe. Den anderen Mietern Dummheit, Bequemlichkeit und fehlenden

Menschenverstand zuzuschreiben, stehe einem korrekten und anständigen Verhalten

entgegen. Die rechtliche Würdigung der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Das

Verhältnis zwischen der Berufungsklägerin und der Berufungsbeklagten bzw. den

Mitmietern der Berufungsklägerin ist seit längerer Zeit zerrüttet, beide

Parteien fühlen sich von der anderen schikaniert. Selbst wenn die Hausordnung

grundsätzlich durchzusetzen ist, gehen die vorliegenden Verhaltensweisen der

Berufungsklägerin über die Geltendmachung von Mängeln hinaus. Massgebend ist

die Art und Weise, mit welcher die Berufungsklägerin gegen ihre Mitmieter vorgeht.

Die Vorinstanz stellte zutreffend fest, dass die Äusserungen der Berufungsklägerin

einem anständigen Verhalten entgegenstehen. Dies lässt sich den diversen

Schreiben der Berufungsklägerin sowie der an D.___ und E.___ gerichteten Mitteilung

vom 21. Dezember 2017 (bekl. Urkunde 12) ohne weiteres entnehmen. Die Pflicht

zur Rücksichtnahme beinhaltet wie erwähnt auch die Privatsphäre anderer Mieter

zu respektieren und ihnen die notwendige Toleranz für das Zusammenleben

entgegenzubringen. Indem die Berufungsklägerin die allgemein genutzten Räume

der Liegenschaft, insbesondere den Wäscheraum und auch den Waschplan eingehend

kontrollierte, sich beispielsweise in die Waschgewohnheiten und das Aufhängen

der Wäsche anderer Mieter einmischte, der Verwaltung Fotos zustellte, welche

den anderen Mietern zuzuordnen sind, und sich diffamierend über andere Mieter äusserte,

verletzte sie die Pflicht zur Rücksichtnahme. Ausschlaggebend ist dabei die

Gesamtheit der Handlungen der Berufungsklägerin. Selbst wenn ein mögliches Fehlverhalten

der Mitmieter vorliegen sollte, indem die Hausordnung nicht pedantisch genau

eingehalten wird, rechtfertigt dies das Vorgehen der Berufungsklägerin keineswegs.

Die Meldungen der Berufungsklägerin gehen offensichtlich über das ordentliche

Mass allfälliger Mängelrügen hinaus.

4.1 Die Berufungsklägerin rügt weiter,

die Vorinstanz habe das Recht von Art. 257f OR verletzt, indem sie ihre

Schreiben ab dem 4. Dezember 2017 als erneute Pflichtverletzungen qualifiziert

habe. Sie habe lediglich versucht, ihre Mängelrechte geltend zu machen. Die

Berufungsbeklagte habe es aber nicht für nötig gehalten, etwas zu unternehmen.

Die Ausführungen der Vorinstanz, sie habe sich erneut in das Privatleben der

Mitmieter eingemischt, gehe fehl. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb andere

Mieter sich nicht an die Hausordnung halten würden. Zudem setze Art. 257f Abs.

3 OR eine gewisse Schwere voraus.

4.2 Die Vorinstanz hielt fest, trotz

schriftlicher Abmahnung habe die Berufungsklägerin weiterhin völlig

unverhältnismässig und in wiederholter Weise gehandelt. Sie habe die in ihren

Augen vorliegenden Verstösse gemeldet, dabei jedoch zusammenhangslos über den

Zivilstand und das Privatleben anderer Mieter berichtet. Sie habe die

Durchsetzung der Hausordnung eigenmächtig in die Hand genommen sowie mit ihren

entwürdigenden Aussagen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des

Mietverhältnisses begründet. Die Berufungsbeklagte habe glaubhaft dargelegt,

dass die Kündigung aufgrund der Sorgfaltspflichtverletzung erfolgt sei und dass

der Verbleib der Berufungsklägerin im Mietobjekt für die Mitmieter untragbar

werden würde.

4.3 Eine ausserordentliche Kündigung

nach Art. 257f Abs. 3 OR setzt die weiterhin oder erneute

Sorgfaltspflichtverletzung voraus, welche in einem sachlichen und zeitlichen

Zusammenhang mit der schriftlich abgemahnten Pflichtverletzung stehen muss

(Spirig, a.a.O., Ziffer 27.3.6, S. 719 f.). In der schriftlichen Abmahnung der

Berufungsbeklagten an die Berufungsklägerin vom 30. November 2017 wurde diese

aufgefordert, sich strengstens an die Vereinbarung vom 8. Juni 2017 zu halten.

Dem Schreiben legte die Berufungsbeklagte eine Auflistung von Verstössen bei,

welche der Vereinbarung widersprechen (bekl. Urkunde 2). Aufgeführt wird unter

anderem die Einmischung in die Privatsphäre von anderen Mieterinnen, verbale

Angriffe gegen die Mitmieterinnen sowie die Zustellung von Fotos von privaten

Gegenständen anderer Mieter. In den darauffolgenden Schreiben der

Berufungsklägerin lässt sich trotz schriftlicher Abmahnung keine

Verhaltensänderung erkennen. Die Berufungsklägerin versuchte weiterhin die

Hausordnung akribisch durchzusetzen und kontrollierte dafür die einzelnen

Mieterinnen bzw. die gemeinsam zugänglichen Räume. Sie äusserte sich in

mehreren Schreiben erneut in unangemessener Weise über die anderen Mieterinnen.

Unter Verweis auf die Ausführungen unter 2.2.3 und der schlüssigen Begründung

der Vorinstanz, hat die Berufungsklägerin mit ihren Schreiben ab dem 4.

Dezember 2017 ihre Sorgfaltspflichten erneut verletzt.

5.1 Die Berufungsklägerin macht geltend,

die Vorinstanz habe das Recht von Art. 257f OR falsch angewendet, indem sie

leichthin und ohne Abklärung aller konkreten Umstände des Einzelfalls gestützt

auf den falsch festgestellten Sachverhalt die Unzumutbarkeit des

Mietverhältnisses angenommen habe. Die Vorinstanz verkenne, dass die

Unzumutbarkeit objektiv sein müsse. Sie habe ein Anrecht auf die Anrufung der

Mängelrechte. Zur gegenseitigen Rücksichtnahme gehörten auch ein sorgfältiger

Gebrauch und eine korrekte Benutzung der Waschküche. Es sei nicht belegt,

inwiefern ihre Rügen das Mietverhältnis derart schwer stören würden, dass

dieses nicht mehr erträglich sei.

5.2 Den Ausführungen der Vorinstanz ist

auch in diesem Punkt zuzustimmen. Die Berufungsklägerin verweist wiederum auf

die Geltendmachung der Mängelrügen. Auf die Begründung der Vorinstanz, nach

welcher die übermässigen Kontrollen und das aggressive Vorgehen der

Berufungsklägerin das Mietverhältnis unzumutbar machten, geht sie hingegen

nicht weiter ein. Selbst wenn es sich in einzelnen Punkten lediglich um die

Geltendmachung von Mängeln handelt, so war das Verhalten der Berufungsklägerin

in seiner Gesamtheit nicht länger tragbar und erreichte die notwendige Schwere,

um die ausserordentliche Vertragsauflösung zu rechtfertigen. Inwiefern die

notwendige Objektivität nicht gewahrt sein soll, ist nicht ersichtlich. Im

Gegenteil beurteilt die Berufungsklägerin das Verhalten der anderen Mieter und

das mangelnde Eingreifen der Berufungsbeklagten vorwiegend nach ihrem subjektiven

Empfinden, welches einer objektiven Betrachtung unter dem Aspekt der

notwendigen Toleranz entgegensteht.

6. Nach dem Gesagten hat der Vorderrichter

die Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 OR zu Recht als gegeben erachtet.

Trotz der erfolgten schriftlichen Abmahnung hat die Berufungsklägerin erneut

ihre Pflicht zur Rücksichtnahme in schwerer Weise verletzt und damit die

Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses begründet. Bei einer

Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund schwerer Verletzungen der Pflicht zur

Sorgfalt und Rücksichtnahme ist eine Erstreckung des Mietverhältnisses gemäss

Art. 272a Abs. 1 lit. b OR ausgeschlossen, weshalb es dazu keiner weiteren

Ausführungen bedarf.

7. Demnach erweist sich die Berufung als

unbegründet und ist vollumfänglich abzuweisen. Das Urteil des

Amtsgerichtspräsidenten des Richteramtes Solothurn-Lebern vom 14. Dezember 2018

ist zu bestätigen.

8. Die Berufungsklägerin hat die Kosten

des Verfahrens vor Obergericht von CHF 3'000.00 zu tragen. Sie werden mit dem

von ihr geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. Die

Berufungsklägerin hat der Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung

auszurichten. Diese wird antragsgemäss auf CHF 1'700.90 (inkl. Auslagen und

MwSt.) festgesetzt.

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von

CHF 3'000.00 hat A.___ zu tragen. Sie werden mit dem von ihr geleisteten

Kostenvorschuss verrechnet.

3. A.___ hat der B.___ für das

Berufungsverfahren eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 1'700.90 zu

bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert übersteigt

CHF 15'000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Der

Präsident Die

Rechtspraktikantin

Frey Ruchat

Das Bundesgericht hat mit

Urteil vom 26. Februar 2020 die dagegen erhobene Beschwerde abgewiesen (BGer

4A_621/2019).