landwirtschaftliche Pacht / Urteil des Bundesgerichts vom 23. Oktober 2019

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 7. Januar 2020

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichter Müller

Oberrichterin Hunkeler

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Michael Ritter,

Berufungsklägerin

gegen

1. B.___,

2. C.___

AG,

beide vertreten durch

Rechtsanwalt Pierre Fivaz,

Berufungsbeklagte

betreffend landwirtschaftliche

Pacht / Urteil des Bundesgerichts vom 23. Oktober 2019

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

1.1 B.___ einerseits und die C.___ AG

andererseits sind Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerbes in [...] und

dazugehörenden landwirtschaftlichen Grundstücken in [...] (nachfolgend: der C.___).

1.2 Der C.___ gehörte ursprünglich D.___,

dem Ehemann von A.___. Aufgrund finanzieller Probleme gewährte B.___ D.___ ein

Darlehen von CHF 550'000.00. Am 18. Juli 1985 schlossen D.___ und B.___ einen

Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrages und zur Begründung eines

Kaufrechts bezüglich des C.___. Als Kaufpreis wurden CHF 650'000.00 festgelegt,

wovon CHF 550'000.00 zur Finanzierung eines Nachlassvertrags dienen sollten. Es

wurde vorgesehen, dass das Kaufrecht frühestens am 14. Februar 1994 ausgeübt

werden könne.

1.3 Mit Sacheinlagevertrag vom 2. März 1988 verkaufte D.___ der

zu gründenden C.___ AG den C.___. Am 12. Oktober 1988 gründeten A.___, D.___

und B.___ gemeinsam die C.___ AG. Von den insgesamt 50 Namenaktien zu nominell

CHF 1'000.00 übernahmen A.___ und B.___ je eine und D.___ die restlichen 48.

1.4 Am 10. Februar 1989 schlossen D.___ und B.___ einen

Pfandvertrag, mit dem der Vorvertrag für gegenstandslos erklärt und

festgehalten wurde, D.___ schulde B.___ CHF 550'000.00, welche B.___ ihm zur

Finanzierung des Nachlassvertrages zur Verfügung gestellt habe. Zur Sicherung

dieser Schuld übergab D.___ B.___ sämtliche 50 Aktien der C.___ AG als

Faustpfand. Gleichzeitig wurde vereinbart, dass B.___ das Stimmrecht sowie ein

zeitlich begrenztes Kaufrecht an sämtlichen Aktien zum Preis von

CHF 557'000.00 erhalte. Bei Ausübung des Kaufrechts wurde B.___

ermächtigt, den Kaufpreis mit seiner faustpfandgesicherten Forderung von CHF

550'000.00 zu verrechnen.

1.5 Am 1. Januar 1994 trat das Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991

über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) in Kraft, welches das

Bundesgesetz vom 12. Juni 1951 über die Erhaltung des bäuerlichen

Grundbesitzes (EGG, AS 1952 403) ablöste.

1.6 Am 3. Januar 1995 schlossen B.___ und D.___ einen

Kaufvertrag über sämtliche 50 Aktien der Aktiengesellschaft. Der Kaufpreis

wurde auf CHF 557'000.00 festgesetzt, wovon CHF 550'000.00 laut

Pfandvertrag bereits verrechnet waren.

1.7 Am

17. Februar 1998 fand eine Kapitalerhöhung um weitere 50 Aktien bei der C.___

AG statt. B.___ erhielt dabei 39 Aktien, D.___ 10 Aktien und A.___ 1 Aktie.

Gemäss Aktionärbindungsvertrag vom 29. Juni 1998 sollten alle 11 Namenaktien

von A.___ und D.___ nach Beendigung der Pacht entschädigungslos an B.___

fallen.

1.8 Der C.___ wurde ursprünglich an D.___ verpachtet. Nachdem

dieser das Pensionsalter erreicht hatte, verpachteten die C.___ AG und B.___ A.___

mit zwei separaten Pachtverträgen vom 17. Februar 1998 die je in ihrem Eigentum

stehenden Pachtgrundstücke. Am 5. März 2011 unterschrieben A.___ als Pächterin

und B.___ als Verpächter einen «Anhang zum Pachtvertrag» (Anhang zu den

Pachtverträgen vom 17. Februar 1998). Darin vereinbarten die Parteien, das

Pachtverhältnis werde befristet bis 31. Dezember 2016 festgesetzt.

1.9 Mit Schreiben vom 26. Dezember 2015 kündigte B.___ den

Pachtvertrag per 31. Dezember 2016. Er machte geltend, sein Sohn E.___ wolle

den C.___ dereinst bewirtschaften.

Erwägungen

2.1

Mit Eingabe vom 8. Juli 2016 erhob A.___ (nachfolgend:

Klägerin) beim Richteramt Thal-Gäu Klage gegen B.___ und die C.___ AG

(nachfolgend: Beklagter/Beklagte, die Beklagten) und verlangte hauptsächlich,

es sei festzustellen, dass der zwischen den Parteien am 5. März 2011

abgeschlossene Pachtvertrag sowie die von den Beklagten […] ausgesprochene

Kündigung vom 26. Dezember 2015 nichtig sind. Im Rahmen eines von mehreren

Eventualbegehren beantragte sie, das Pachtverhältnis um sechs Jahre und somit

bis 31. Dezember 2022 zu erstrecken.

2.2

Mit Urteil vom 1. Juni 2017 wies der

Amtsgerichtspräsident die Klage ab.

2.3

Das Obergericht des Kantons

Solothurn hiess die von der Klägerin (nachfolgend: Berufungsklägerin) gegen

diesen Entscheid erhobene Berufung mit Urteil vom 5. April 2018 gut und

stellte fest, der am 5. März 2011 abgeschlossene Pachtvertrag sowie die

Kündigung vom 26. Dezember 2015 seien nichtig.

2.4

In teilweiser Gutheissung der von

den Beklagten (nachfolgend: Berufungsbeklagten) am 4. Mai 2018 erhobenen

Beschwerde hob das Bundesgericht das Urteil des Obergerichts vom 5. April 2018

auf und wies die Klage insofern ab, als sie die Feststellung der Nichtigkeit

des Pachtvertrages vom 5. März 2011 und der Kündigung vom 26. Dezember 2015

betraf. Die Sache wurde bezüglich der Frage der Erstreckung des

Pachtverhältnisses zu neuer Beurteilung an das Obergericht zurückgewiesen.

3.1

Mit Urteil vom 23. April 2019 wies

das Obergericht die Berufung in Bezug auf das Erstreckungsbegehren ab.

3.2

In teilweiser Gutheissung der von

der Berufungsklägerin erhobenen Beschwerde erstreckte das Bundesgericht das

Pachtverhältnis um 3 Jahre einmalig und definitiv bis zum 31. Dezember 2019.

Die Gerichtskosten für das bundesgerichtliche Verfahren von CHF 2'500.00 legte

es zu ¼ der Beschwerdeführerin und zu ¾ unter solidarischer Haftbarkeit den

Beschwerdegegnern auf. Zudem verpflichtete es die Beschwerdegegner, die

Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer

Haftbarkeit mit CHF 1'500.00 zu entschädigen. Die Sache wies es an das Obergericht

zurück zu neuer Entscheidung über die Kosten- und Entschädigungsfolgen für das

kantonale Verfahren.

4.1

Die Prozesskosten des kantonalen

Verfahrens sind – dem Ausgang des bundesgerichtlichen Verfahrens entsprechend –

im Umfang von ¼ der Berufungsklägerin und im Umfang von ¾ den

Berufungsbeklagten aufzuerlegen.

4.2

Die Gerichtskosten des

erstinstanzlichen Verfahrens betragen CHF 7'000.00 und gehen im Umfang von

CHF 1'750.00 zu Lasten der Berufungsklägerin und im Umfang von CHF

5'250.00 und unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Berufungsbeklagten.

Zufolge Verrechnung mit dem von der Berufungsklägerin geleisteten

Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 7'000.00 haben die Berufungsbeklagten die

CHF 5'250.00 direkt der Berufungsklägerin zu bezahlen.

4.3

Die Berufungsbeklagten haben der

Berufungsklägerin für das erstinstanzliche Verfahren unter solidarischer

Haftbarkeit eine reduzierte Parteientschädigung in der Höhe von CHF 8'419.25 zu

bezahlen.

4.4

Die Gerichtskosten des

zweitinstanzlichen Verfahrens betragen CHF 7'000.00 und gehen im Umfang von CHF 1'750.00

zu Lasten der Berufungsklägerin und im Umfang von CHF 5'250.00 und unter

solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Berufungsbeklagten. Zufolge Verrechnung

mit dem von der Berufungsklägerin geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von

CHF 7'000.00 haben die Berufungsbeklagten die CHF 5'250.00 direkt der

Berufungsklägerin zu bezahlen.

4.5

Die Berufungsbeklagten haben der

Berufungsklägerin für das zweitinstanzliche Verfahren unter solidarischer

Haftbarkeit eine reduzierte Parteientschädigung in der Höhe von CHF 2'177.10 zu

bezahlen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen

Verfahrens von CHF 7'000.00 werden im Umfang von CHF 1'750.00 A.___ und im

Umfang von CHF 5'250.00 B.___ und der C.___ AG auferlegt. Diese werden mit dem

geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. B.___ und die C.___ AG haben A.___ die

von ihr bevorschussten CHF 5'250.00 zu erstatten.

2. B.___ und die C.___ AG haben A.___ für

das erstinstanzliche Verfahren mit CHF 8'419.25 zu entschädigen.

3. Die Gerichtskosten des

zweitinstanzlichen Verfahrens von CHF 7'000.00 werden im Umfang

von 1'750.00 A.___ und im Umfang von CHF 5'250.00 B.___ und der C.___ AG

auferlegt. Diese werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. B.___

und die C.___ AG haben A.___ die von ihr bevorschussten CHF 5'250.00 zu erstatten.

4. B.___ und die C.___ AG haben A.___ für

das zweitinstanzliche Verfahren mit CHF 2'177.10 zu entschädigen.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt weniger

als CHF 30'000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Der

Präsident Der

Gerichtsschreiber

Frey Schaller

Das Bundesgericht hat mit

Urteil vom 28. Mai 2020 die dagegen erhobene Beschwerde teilweise gutgeheissen

(BGer 4A_74/2020) und das Urteil der Zivilkammer des Obergerichts aufgehoben.