Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 20. Februar 2020

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichterin Hunkeler

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Viktor Peter,

Berufungskläger

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwältin Claudia Trösch,

Berufungsbeklagte

betreffend Ausweisung

und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

1. Mit Datum vom 6. Dezember 2019

stellte B.___ (im Folgenden die Gesuchstellerin) beim Richteramt Olten-Gösgen

ein Gesuch betreffend Exmission/Vollstreckung gegen A.___ (im Folgenden der

Gesuchsgegner) aus dem von ihm gemieteten Einfamilienhaus in [...].

Erwägungen

2.

Der Gesuchsgegner stellte in seiner Stellungnahme

vom 17. Januar 2020 das Rechtsbegehren, es sei ihm eine Mieterstreckung von

einem Jahr zu gewähren.

3.

Mit Urteil vom 27. Januar 2020 hiess

der Amtsgerichtspräsident das Ausweisungsbegehren gut und forderte den

Gesuchsgegner auf, das Mietobjekt bis 17. Februar 2020 zu räumen und zu

verlassen.

4.

Dagegen reichte der Gesuchsgegner am 14.

Februar 2020 fristgerecht Berufung beim Obergericht ein und verlangte mit

seinem Hauptantrag die Aufhebung des angefochtenen Urteils, u.K.u.E.F. Weiter

stellte der Gesuchsgegner in seiner Berufung den Verfahrensantrag, der Berufung

sei superprovisorisch die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

5.

Bei einem monatlichen Mietzins von

CHF 1'850.00 gemäss Mietvertrag würde der Streitwert nach der solothurnischen

Praxis CHF 5'550.00 (drei Monatszinse) betragen. Damit wäre eigentlich die

Beschwerde das zulässige Rechtsmittel. Der Gesuchsgegner hat jedoch gestützt

auf die Rechtsmittelbelehrung der Vorinstanz eine Berufung eingereicht. Da er

dadurch keinen Nachteil erleidet und das Ergebnis sogar bei einer allfälligen

Konversion in eine Beschwerde dasselbe wäre, kann das eingereichte Rechtsmittel

ohne weitere Erörterung der Eintretensfrage als Berufung entgegengenommen und

behandelt werden.

6.

Der Gesuchsgegner bringt in seiner Berufung

vor, die der Ausweisung zugrundeliegende Kündigung sei nichtig, da die

Mieterschaft im gegenseitigen Einvernehmen ausgewechselt worden sei. Das

Mietverhältnis sei von der C.___ GmbH, die im Eigentum des Gesuchsgegners

stehe, übernommen worden. Die Gesuchstellerin habe dieser Übernahme zugestimmt,

indem sie die monatlichen Mietzinszahlungen der C.___ GmbH genehmigt habe.

Zudem habe er (der Gesuchsgegner) die Gesuchstellerin darauf aufmerksam

gemacht, dass die C.___ GmbH in das Mietverhältnis eingetreten sei.

7.

Das Vorbringen des Gesuchsgegners,

das Mietverhältnis sei auf seine GmbH übergegangen, ist neu. In seiner

Stellungnahme zum Exmissionsbegehren ist von seiner C.___ GmbH keine Rede. Im

Gegenteil verlangt er dort eine Mieterstreckung für sich selbst. Neue Tatsachen

und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nach Art. 317 Abs. 1 lit. b der

Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) nur noch berücksichtigt, wenn

sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden

konnten. Zu dieser Voraussetzung verliert der Gesuchsgegner kein Wort. Die

neuen Tatsachen und Beweismittel können deshalb nicht mehr berücksichtigt

werden. Im Falle einer Beschwerde wären nach Art. 326 Abs. 1 ZPO ohnehin keine

Noven zulässig gewesen. Ausserdem wurde der angebliche Mieterwechsel erst im

Rechtsmittelverfahren nach Beizug eines Anwaltes und nicht schon von allem

Anfang an vorgebracht. Die nachträgliche Behauptung ist deshalb ohne weiteres

als unglaubwürdig zu bezeichnen. Darüber hinaus kann aus der Bezahlung der

Mietzinse ab einem Konto der C.___ GmbH kein Mieterwechsel abgeleitet werden.

Es besteht für den Vermieter keine Pflicht, sich darum zu kümmern, ab welchem

Konto die Miete bezahlt wird. Es besteht daher auch kein Anknüpfungspunkt, aus

dem eine stillschweigende Genehmigung eines Mietübergangs abgeleitet werden

könnte.

8.

Weitere Rügen, wieso die Ausweisung

auf einer unrichtigen Rechtsanwendung oder einer unrichtigen Feststellung des

Sachverhalts beruhen sollte, bringt der Gesuchsgegner nicht vor. Seinen

Eventualantrag, die Ausweisung neu auf den 30. April 2020 festzusetzen,

begründet er mit gesundheitlichen Problemen und dem Aufwand für die Räumung der

Werkstatt der C.___ GmbH. Mit diesem Vorbringen kann er allerdings nicht

aufzeigen, wieso das angefochtene Urteil falsch sein soll. Immerhin hat ihm der

Vorderrichter für die Räumung eine Frist von drei Wochen ab Urteilsdatum

eingeräumt. Die Kündigung per Einschreiben datiert sogar schon vom 26. Juli

2019.

Ohnehin kommt der Berufung in Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren

Fällen nach 257 ZPO die aufschiebende Wirkung zu. Diese Entscheide fallen nicht

unter die Ausnahmen nach Art. 315 Abs. 4 ZPO. Das Gesuch um aufschiebende

Wirkung war demzufolge von allem Anfang an gegenstandslos. Infolge der

aufschiebenden Wirkung der Berufung ist die Ausweisungsfrist neu auf den 6.

März 2020, um 12.00 Uhr festzusetzen.

9.

Die Berufung ist daher im Sinne von

Art. 312 Abs. 1 ZPO offensichtlich unbegründet und kann deshalb sogleich ohne

Stellungnahme der Gegenpartei abgewiesen werden, soweit überhaupt darauf

einzutreten ist.

10.

Bei diesem Ausgang hat der

Gesuchsgegner die Kosten des Berufungsverfahrens mit einer Entscheidgebühr von

CHF 500.00 zu bezahlen. Eine Parteientschädigung kann ihm nicht zugesprochen

werden.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit

darauf eingetreten wird.

2. Die Auszugsfrist gemäss Ziffer 1 des

Urteils des Amtsgerichtspräsidenten von Olten-Gösgen vom 27. Januar 2020 wird

neu auf den 6. März 2020, 12:00 Uhr, festgesetzt.

3. A.___ hat die Kosten des Berufungsverfahrens

von CHF 500.00 zu bezahlen.

4. A.___ wird keine Parteientschädigung

zugesprochen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 15’000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Der

Präsident Der

Gerichtsschreiber

Frey Schaller