Forderung aus Mietvertrag

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 7. April 2021

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichterin Hunkeler

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiberin Trutmann

In Sachen

A.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Simon

Bloch,

Berufungsklägerin

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwalt Serge Flury,

Berufungsbeklagte

betreffend Forderung

aus Mietvertrag

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. B.___ (nachfolgend auch: Mieterin und

Klägerin) mietete mit Wirkung ab 13. Februar 2017 von der A.___ AG (nachfolgend

auch: Vermieterin, Beklagte und Widerklägerin) eine 3 ½ Zimmerwohnung in [...].

Als Mietzins für die zur Ausübung der Sexarbeit bestimmten Wohnung vereinbarten

die Vertragsparteien einen Betrag von CHF 4'800.00 pro Monat (inkl. Aktontozahlung

für Nebenkosten). Am 20. März 2017 kündigte B.___ das Mietverhältnis per Ende

September 2017. Nach einem erfolglosen Schlichtungsverfahren reichte sie am 4. Juli

2018 beim Richteramt Thal-Gäu eine Klage gegen die Vermieterin ein. Sie

forderte einen Betrag von CHF 9'600.00 mit der Begründung, sie habe eine

Kaution von CHF 14'400.00 geleistet, die ihr die Vermieterin nach Verrechnung mit

einem noch offenen Monatszins zurückzuerstatten habe.

Die Vermieterin bestritt zunächst erfolglos

die Passivlegitimation. Im Anschluss an den entsprechenden Zwischenentscheid des

Amtsgerichtspräsidenten vom 16. Januar 2019 beantragte sie, die Klage abzuweisen

und die Mieterin widerklageweise zu verurteilen, ihr CHF 21'950.10, zuzüglich

Zins, zu bezahlen. Der Betrag von CHF 21'950.10 setzt sich gemäss der

Widerklage zusammen aus unbezahlten Mietzinsen von CHF 11'100.00, Verzugszinsen

von CHF 934.70, Abrechnung über Betriebs- und Nebenkosten von CHF 1'704.40,

individuelle Kostenabrechnung von CHF 1'448.80, Betriebskostenabrechnung von CHF

1'490.50, Parkplatzgebühren von CHF 300.00 sowie Wiederbeschaffungskosten für

entwendetes oder defektes Material von CHF 4'971.30.

2. Der Amtsgerichtspräsident hiess die

Klage mit Urteil vom 15. Juni 2020 gut und verpflichtete die Beklagte, der

Klägerin CHF 9'600.00 nebst Zins zu 5 % seit 1. Juli 2017 zu bezahlen (Ziffer 1

des Urteils). Die Widerklage wies er ab (Ziffer 2). Weiter verpflichtete er die

Beklagte, der Klägerin eine Parteientschädigung von CHF 10'357.35 und die

Gerichtskosten von CHF 4'600.00 zu bezahlen (Ziffern 3 und 4).

3. Die Beklagte (nachfolgend auch:

Berufungsklägerin) erhob im Anschluss an die nachträgliche Zustellung der

Entscheidbegründung frist- und formgerecht Berufung. Sie stellt die

Rechtsbegehren, die Ziffern 2, 3 und 4 des Urteils vom 15. Juni 2020 aufzuheben

und die Klägerin zu verpflichten, ihr den Betrag von CHF 11'271.30 zuzüglich

Zins zu 5 % seit 1. Oktober 2017 zu bezahlen. Die Klägerin (nachfolgend auch:

Berufungsbeklagte) beantragt in ihrer Berufungsantwort, die Berufung

abzuweisen. Am 8. Februar 2021 und 1. März 2021 reichten die Parteivertreter

ihre Honorarnoten ein.

4. Die Berufung ist spruchreif. Gestützt

auf Art. 316 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann darüber ohne

Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Für die

Parteistandpunkte und die Erwägungen des Vorderrichters wird grundsätzlich auf

die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Die Berufung richtet sich gegen die

Abweisung der Widerklage, wobei die Berufungsklägerin bloss zwei Punkte in

Frage stellt. Zunächst beanstandet sie, die Vorinstanz habe der Klägerin zu

Unrecht Zahlungen durch C.___ von insgesamt CHF 6'300.00 als Mietzinszahlungen

angerechnet. Weiter verlangt sie, ihr die Schadenersatzforderung von CHF

4'971.30 infolge Wiederbeschaffung von defektem oder entwendetem Material zuzusprechen.

Darüber hinaus ficht sie das vorinstanzliche Urteil nicht an. Auf die beiden umstrittenen

Positionen ist nachfolgend einzugehen.

2.1

Die Klägerin und Mieterin machte bei

der Vorinstanz geltend, der von ihr geschuldete Mietzins sei im Umfang von CHF 6'300.00

von ihrer Nach- beziehungsweise Untermieterin C.___ direkt an die Vermieterin

beglichen worden. Die Beklagte und Widerklägerin entgegnete, es stimme zwar,

dass ihr C.___ CHF 6'300.00 bezahlt habe. Dieser Betrag stütze sich aber

auf eine andere, separate Vereinbarung, nämlich einen Kaufvertrag vom 1. Juli 2017.

Der Amtsgerichtspräsident erwog, aus dem von der Widerklägerin angerufenen

Kaufvertrag gehe hervor, dass diverse Gebrauchsgegenstände für den Betrieb

eines Massagestudios von der Widerklägerin an C.___ verkauft worden seien. Der

Kaufpreis betrage gemäss Vertrag CHF 15'000.00. Dieser sei dem Vertrag zufolge

in bar nach der Übergabe der Gegenstände zu entrichten gewesen. Auf der zweiten

Seite des Vertrages werde dann von der Verkäuferin quittiert, sie habe den

Kaufpreis von CHF 5'000.00 erhalten. Die Klägerin und Mieterin habe ihrerseits

fünf Quittungsbelege eingereicht, die Zahlungen zwischen dem 18. Juli 2017 und

dem 22. August 2017 von C.___ an die A.___ AG dokumentierten. Es handle sich

dabei um den gleichen Einzahlungsschein, den auch die Mieterin zur Zahlung der

Mietzinskaution sowie der Mietzinsen verwendet habe. Erstaunlich sei auch, dass

– neben der anerkannten Summe von CHF 4'800.00 – genau der ausstehende Betrag

in der Höhe von CHF 6'300.00 von C.___ einbezahlt worden sei. Dass sie

diese Summe tatsächlich für die im Kontrakt aufgeführten Gegenstände bezahlt

habe, sei deshalb bereits aus diesem Grund wenig glaubhaft. Hinzu komme, dass

im Kaufvertrag keine Ratenzahlung vereinbart gewesen sei, sondern explizit

Barzahlung unmittelbar nach Übergabe der Gegenstände. Zudem habe die

Verkäuferin sogar noch den Empfang der Barzahlung quittiert, wenngleich dort

nur CHF 5'000.00 erwähnt würden. Auf der anderen Seite decke sich der

Zahlungsmodus von C.___ mit den Aussagen der Klägerin, des Vertreters der Beklagten

und von C.___ sowie den Erkenntnissen aus den Akten. Daraus könne nämlich nur

geschlossen werden, dass C.___ kurz nach Mietantritt von der Klägerin als

Untermieterin und nicht als angestellte Mitarbeiterin derselben ebenfalls der

Sexarbeit in der gemieteten Wohnung nachgegangen sei. Gemäss den von der

Beklagten eingereichten AGB sei die Untermiete zwar untersagt. Aus dem

Schriftverkehr der Parteien während dem Mietverhältnis müsse jedoch geschlossen

werden, dass diese stillschweigend toleriert worden sei. Erst am 3. Februar

2018.

sei der Klägerin eine Konventionalstrafe in der Höhe von CHF 20'000.00 in

Rechnung gestellt worden wegen Missachtung der AGB des Mietvertrages. Die AGB seien

jedoch überhaupt nie Bestandteil des Mietvertrags geworden. Dort werde nämlich

erwähnt, dass Zusatzvereinbarungen noch zur Ausarbeitung beim Anwalt seien.

Weiter enthalte das von der Klägerin fotografierte und zu den Akten gereichte

Exemplar den Hinweis "Die AGB werden mit der Unterschrift akzeptiert"

nicht. Nur der von der Beklagten eingereichte Vertrag enthalte diese Ergänzung.

Dies lege den Verdacht nahe, dass die Vereinbarung später ohne Kenntnis der

Mieterin erweitert worden sei. Jedenfalls bestreite die Mieterin den Erhalt der

AGB und die Vermieterin erbringe keinen Beweis, beispielsweise durch ein

unterzeichnetes Exemplar der AGB, dass der Mieterin diese zur Kenntnis gebracht

Dispositiv

worden seien. Demnach sei also zu folgern, dass sowohl C.___, als auch die

Klägerin in der streitbetroffenen Wohnung Sexarbeit verrichteten, den Mietzins aufgeteilt

und ihren Anteil jeweils direkt an die Beklagte bezahlt hätten. Mit Ausnahme

des Mietzinses für den Monat September 2017, den die Klägerin bereits in der

Klage anerkannt und verrechnet habe, seien somit sämtliche Mietzinsen durch die

Mieterin beziehungsweise zu deren Gunsten durch die Untermieterin bezahlt

worden.

2.2 Die Berufungsklägerin macht

unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige Feststellung des Sachverhaltes

geltend. Sie rügt, die Vorinstanz verkenne, dass der Mietvertrag selber auf

Seite 2 unter Ziffer 13 einen ausdrücklichen Verweis auf die AGB enthalte. Die

Berufungsbeklagte habe spätestens bei Vertragsunterzeichnung gewusst, dass

einerseits AGB existierten und, dass der Mietvertrag nur zusammen mit den AGB überhaupt

gültig sei. Auch D.___, die bei Übergabe des Mietobjekts an die Klägerin anwesend

gewesen sei, habe bei der Vorinstanz bezeugt, dass der Vertreter der Beklagten

und die Klägerin anlässlich der Übergabe vor Ort noch etwas in den Mietvertrag

reingeschrieben hätten. Sie wisse weiter, dass es dabei um die Untermiete gegangen

sei. Sie habe nicht gewollt, dass die Untermiete erlaubt sei. Auch C.___ habe

als Zeugin ausgesagt, sie habe das gegenständliche Mietobjekt nie gemietet, sei

also nie Untermieterin gewesen. Sie habe einen Teil des Arbeitsverdienstes

direkt der Klägerin bezahlt. Die durch sie vorgenommenen Zahlungen an die Beklagte

seien keine Mietzinszahlungen gewesen, sondern gestützt auf den separaten Kaufvertrag

zwischen ihr und der Beklagten erfolgt. Auch E.___ als Vertreter der Beklagten

habe gleichgerichtet ausgesagt. Beim Vertrag, den die Klägerin eingereicht

habe, handle es sich um das Exemplar, welches sie per Post vorgängig erhalten habe

und nicht um dasjenige, das anlässlich der Übergabe des Mietobjekts abgegeben

worden sei. Es stehe damit fest, dass die Klägerin gewusst habe, dass der

Mietvertrag nur zusammen mit den AGB gültig zustande kommen konnte. Der handschriftliche

Zusatz «AGB sind mit Unterschrift anerkannt» sei anlässlich der Übergabe im

Mietvertrag und nicht nachträglich angebracht worden. Zudem habe auch C.___ angegeben,

das Mietobjekt nie gemietet zu haben. Aufgrund der vorhandenen Beweise müsse als

erwiesen betrachtet werden, dass die Klägerin Kenntnis der AGB gehabt habe und

diese auch gültig übernommen und damit Vertragsbestandteil geworden seien.

Die Beklagte und Berufungsklägerin

bestreitet, dass C.___ einerseits überhaupt Untermieterin der vermieteten

Wohnung werden konnte, dass sie tatsächlich Untermieterin geworden sei und je

Mietzinszahlungen für das Mietobjekt getätigt habe. In den AGB hätten die Parteien

ausdrücklich vereinbart, dass das Mietobjekt durch die Mieterschaft nicht

untervermietet werden dürfe und festgehalten, dass ein Verstoss gegen dieses

Verbot mit einer Konventionalstrafe in Höhe von CHF 20'000.00 geahndet werde. C.___

habe als Zeugin bei der Vorinstanz ausdrücklich zu Protokoll gegeben, das

gegenständliche Mietobjekt nie gemietet zu haben, sondern lediglich dort

gearbeitet und einen Teil ihres Verdienstes direkt der Mieterin beziehungsweise

ihrer Arbeitgeberin abgeliefert zu haben. Die Vorinstanz würdige diesen Umstand

mit keinem Wort. E.___ habe als Vertreter der Beklagten anlässlich der

Hauptverhandlung zwar ausgeführt, er habe Kenntnis davon gehabt, dass C.___ sich

in der Wohnung befinde, aber eben nicht als Untermieterin, sondern als

Arbeitnehmerin der Klägerin. Dies wäre auch gar nicht anders denkbar, ansonsten

die Beklagte die ausstehenden Mietzinse von der Untermieterin eingefordert

hätte. E.___ habe aufgrund einer polizeilichen Kontrolle im Objekt Kenntnis von

der Anwesenheit von C.___ erhalten. Diese sei aber nicht alleine im Objekt

gewesen, sondern zusammen mit weiteren, ebenfalls im Sexgewerbe arbeitenden

Personen. Konsequenterweise wären nach der Logik der Vorinstanz somit sämtliche

im Objekt arbeitstätigen Personen Untermieter geworden, was an Absurdität nicht

zu übertreffen wäre. Sämtliche Mietzinse für die gesamte Mietdauer seien somit

von der Klägerin gegenüber ihr geschuldet, und nicht etwa von einer

Drittpartei. Da C.___ nie Untermieterin sondern allenfalls in einem

Arbeitsverhältnis zur Klägerin im Mietobjekt tätig gewesen sei, sei von

Vornherein ausgeschlossen, dass sich die Klägerin irgendwelche Zahlungen seitens

C.___ an sie als Mietzinszahlungen anrechnen lassen könne. E.___ als Vertreter

der Beklagten wie auch die angebliche Untermieterin C.___ hätten bei der

Vorinstanz ausgesagt, die Zahlungen gemäss den Postquittungen stellten nicht

Mietzinszahlungen dar, sondern seien gestützt auf den separaten Kaufvertrag

erfolgt. C.___ habe auf Vorhalt des Kaufvertrags und der Quittungen explizit

erklärt, sie habe keine Mietzinse bezahlt, sondern nur den Kaufpreis für die

Übernahme der auf dem Vertrag aufgelisteten Gegenstände, zumal sie ja das

Mietobjekt gar nie gemietet habe. Inwiefern es erstaunlich sein soll, dass es

sich bei den Postquittungen gerade um die Differenz zwischen dem anerkannten

Ausstand und dem ausstehenden Betrag handle, sei irrelevant. Die Vorinstanz

verkenne weiter, dass sie auf dem Kaufvertrag lediglich den Erhalt einer

Anzahlung von CHF 5'000.00 quittiert habe und somit noch CHF 10'000.00 offen gewesen

seien. Weiter liessen sich die Zahlungen auch rein zeitlich eindeutig dem

Kaufvertrag zuordnen, da dieser vom 1. Juli 2017 datiere und die Teilzahlungen

anschliessend zwischen dem 18. Juli und 22. August 2017 erfolgt seien.

Beweistechnisch lasse sich somit zu keinem anderen Schluss kommen, dass die

Zahlungen von C.___ als Kaufpreiszahlungen erfolgt seien. Es sei erwiesen, dass

es sich bei den Zahlungen von insgesamt CHF 6’300.00 durch C.___ nicht um

Mietzinszahlungen handle, die sich die Klägerin an die ausstehenden Mietzinse anrechnen

lassen könnte.

2.3.1 Die Klägerin macht geltend, der

von ihr geschuldete Mietzins sei im Betrag von CHF 6'300.00 direkt von

ihrer Untermieterin C.___ der Vermieterin bezahlt worden. Entgegen der

Auffassung der Berufungsklägerin ist es nicht grundsätzlich ausgeschlossen,

dass sich die Mieterin irgendwelche Zahlungen seitens einer Drittperson als

Mietzinszahlungen anrechnen lassen kann. Gemäss Art. 68 Obligationenrecht (OR,

SR 220) ist ein Schuldner nur dann verpflichtet, persönlich zu erfüllen, wenn

es bei der Leistung auf seine Persönlichkeit ankommt. Geldleistungen brauchen

vom Schuldner anerkanntermassen nicht persönlich erbracht zu werden, weil

Gläubiger von Geldforderungen keinerlei Interesse an der persönlichen Erfüllung

haben (Ulrich G. Schroeter, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2019, N

12 zu Art. 68 OR, mit weiteren Hinweisen). Nach der

Beweisregel von Art. 8 Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210) hat die

Schuldnerin – das heisst vorliegend die Klägerin – allerdings die Tatsache zu

beweisen, dass eine Drittperson für sie eine Schuld getilgt hat. Der Amtsgerichtspräsident

erachtete diesen Beweis zusammenfassend als erbracht, weil die Zahlungen von insgesamt

CHF 6'300.00 genau den ausstehenden Mietzinsen entsprächen und mit den gleichen

Einzahlungsscheinen erfolgt seien, die auch die Mieterin zur Zahlung der

Mietzinskaution und der Mietzinsen verwendet habe. Die von der Beklagten für

die Zahlung des Betrages angeführte Begründung – die Zahlung beruhe auf einem

Kaufvertrag – überzeuge dagegen nicht. Aus den vorgelegten Urkunden und den

Befragungen anlässlich der Hauptverhandlung könne nur geschlossen werden, dass C.___

von der Klägerin als Untermieterin und nicht als angestellte Mitarbeiterin

ebenfalls der Sexarbeit in der gemieteten Wohnung nachgegangen sei. Die

Vermieterin habe die Untermiete stillschweigend toleriert. Sie erbringe keinen

Beweis, dass sie die AGB, welche eine Untermiete untersagten, der Klägerin zur

Kenntnis gebracht hätte. Gestützt darauf sei zu folgern, dass die Klägerin und C.___

den Mietzins aufgeteilt und ihren Anteil jeweils direkt der Beklagten bezahlt

hätten.

2.3.2.1 Die Tatsache, dass der Betrag

von CHF 6'300.00, den C.___ der Beklagten unbestrittenermassen bezahlte, genau

der von der Beklagten behaupteten Mietzinsdifferenz entspricht, ist entgegen

der Behauptung der Berufungsklägerin keineswegs irrelevant. Sie ist im

Gegenteil ein starkes Indiz, das die Darstellung der Klägerin stützt. Die

Angaben auf dem Einzahlungsschein stimmen bis auf die Person, welche die

Einzahlung vornahm, mit denjenigen der Zahlung der Mietzinskaution überein (Urkunden

11 und 8 der Klägerin). Neben den von der Vorinstanz genannten Gründen (Vereinbarung

von Barzahlung, Quittung für Zahlung, Differenz zwischen Kaufpreis und quittiertem

Betrag beläuft sich nicht auf CHF 6'300.00) spricht auch die Adresse im

Empfangsschein gegen eine gestützt auf den Kaufvertrag vom 1. Juli 2017 erfolgte

Zahlung. Die Adresse entspricht nämlich exakt dem Mietobjekt ([...]), während

der von der Beklagten angerufene Kaufvertrag eine ganz andere Adresse von C.___

enthält ([...]; Urkunde 3 der Beklagten). Mit dem Amtsgerichtspräsidenten ist

deshalb wenig glaubhaft, dass diese den Betrag von CHF 6'300.00 für die im

Kaufvertrag erwähnten Gegenstände bezahlt hat.

2.3.2.2 Nicht zu überzeugen vermag auch,

was die Berufungsklägerin gegen den vom Vorderrichter als weiteres Indiz

angeführten Umstand, sie habe die Untermiete zumindest stillschweigend

toleriert, vorbringt. Der frühere Rechtsvertreter der Beklagten selber hatte in

einem Schreiben vom 21. Februar 2018 darauf hingewiesen, die Klägerin habe

nachweislich «die gemietete Wohnung untervermietet» (Urkunde 21 der Klägerin,

S. 2). Auch der Vertreter der Beklagten bezeichnete C.___ im WhatsApp-Verkehr mit

dem (inzwischen verstorbenen) Ehemann der Klägerin am 29. September 2017 als

Untermieterin («… wenn ihre Frau damit einverstanden ist das die jetzige Untermieterin

für die Reinigung und Schäden aufkommt…»; Urkunde 17 der Klägerin, S. 2). Den

Gegenbeweis, dass durch den Mietvertrag ergänzende AGB eine Untermiete verboten

gewesen wäre, erbringt die Beklagte nicht. Das von der Klägerin und das von der

Beklagten eingereichte Exemplar des Mietvertrages sind nicht identisch. Sie

unterscheiden sich insbesondere durch den im von der Beklagten eingereichten Exemplar

vorhandenen Hinweis «AGB sind mit Unterschrift anerkannt» (Urkunde 2 der Beklagten,

Urkunde 7 der Klägerin). Ob die von der Beklagten angerufenen AGB, welche eine

Untermiete ausschliessen, Vertragsbestandteil wurden, ist damit nicht erstellt.

Daran ändert auch der Hinweis in Ziffer 13 des Vertrages auf nicht näher

umschriebene «Zusatzbestimmungen», die «zu einem späteren Zeitpunkt» erfolgen,

nichts (Urkunde 1 der Klägerin). Aus dem Mietvertrag selber ergibt sich kein

solches Verbot. Im Gegenteil spricht Ziffer 3 des Vertrages, wonach der Mieter

seine Mitarbeiter oder Mieter über die Besonderheiten der Sexarbeit im Kanton

Solothurn» informieren müsse, für die Zulässigkeit nicht nur von Anstellungs-,

sondern auch von weiteren Miet-, das heisst von Untermietverhältnissen. Auch

das prozessuale Verhalten der Beklagten spricht dagegen, dass die AGB

Bestandteil des Mietvertrages geworden sind. Wäre dies der Fall, hätte sie im

vorliegenden Verfahren wohl kaum darauf verzichtet, die für einen Verstoss gegen

das Verbot der Untervermietung unmissverständlich vorgesehene

Konventionalstrafe von CHF 20'000.00 einzuklagen (Urkunde 2 der Beklagten, S. 2

der AGB).

Gegen den Standpunkt der Klägerin

sprechen einzig die Aussagen des Vertreters der Beklagten und der beiden von

der Vorinstanz als Zeuginnen befragten C.___ und D.___. Die Berufungsbeklagte bemerkt

indessen zu Recht (Berufungsantwort, S. 6 f., worauf im Übrigen verwiesen

werden kann), dass deren Aussagen nur mit grosser Zurückhaltung gewürdigt

werden können. So liess die Zeugin C.___ im Vorfeld der Verhandlung verlauten, dass

sie dem Gericht sehr verbunden wäre, wenn der Termin verschoben werden könnte,

«da eine Aussage gegen die B.___ eventuell mir zu meinem Recht verhilft»

(Schreiben vom 7. Oktober 2019, AS 82). Im Jahr 2019 hatte sie die Klägerin

offenbar auch betrieben (Urkunden 1 und 2 der Klägerin zur Widerklageantwort vom

2. Juli 2019). Den Aussagen der Zeugin D.___ kann entnommen werden, dass sie

sich mit dem Vertreter der Beklagten eingehend vorbesprochen hatte (Protokoll

der Befragung vom 15. Juni 2020, S. 4 RZ 125 ff., AS 128). Als langjährige Eigentümerin

der von der Beklagten vermieteten Liegenschaft (Protokoll der Befragung vom 15.

Juni 2020, S. 1, AS 125), die gemäss der vom Amtsgerichtspräsidenten mit

Zwischenentscheid vom 16. Januar 2019 (AS 32 ff.) verworfenen Auffassung der

Beklagten sogar allein hätte passivlegitimiert sein sollen, liegen deren

Präferenzen am Ausgang des Prozesses ebenfalls auf der Hand. Beide Zeuginnen haben

gleich wie der Vertreter der Beklagten ein grosses Interesse daran, dass das

vorliegende Verfahren mit einem Urteil zu Gunsten der Beklagten enden werde. Ihre

Aussagen fallen deshalb im Gegensatz zu den anderen vorstehend erwähnten

weiteren Aspekten kaum ins Gewicht.

2.3.3 Die Vorbringen der

Berufungsklägerin vermögen das überzeugende Urteil des Amtsgerichtspräsidenten

nicht zu erschüttern. Es bleibt dabei, dass die Widerklage auf Bezahlung von

ausstehenden Mietzinsen in der Höhe von CHF 6'300.00 abgewiesen werden muss.

3.1 Die Beklagte verlangt mit ihrer

Widerklage einen Betrag von CHF 4'971.30 für Wiederbeschaffungskosten. Die

Klägerin und Mieterin habe bei Mietbeginn diverses Inventar übernommen. Die nun

eingeklagte Summe habe sie am 3. Februar 2018 in Rechnung gestellt und enthalte

die Kosten für Material, das nach Beendigung der Miete gefehlt oder defekt

gewesen sei. Der Amtsgerichtspräsident erwog dazu, die Rückgabe der Wohnung sei

offensichtlich gescheitert, obwohl am 30. September 2017 beide Parteien vor Ort

gewesen seien. Im lediglich von der Vermieterin unterschrieben Abnahmeprotokoll

sei festgehalten, die Mieterin habe die Rückgabe verweigert. Wer das Scheitern

der Rückgabe zu verantworten habe, könne offenbleiben. Der Bestimmung von Art.

267a Abs. 1 OR zufolge müsse der Vermieter bei der Rückgabe den Zustand der

Sache prüfen und Mängel, für die der Mieter einzustehen hat, diesem melden.

Diese Mitteilung habe sofort, das heisst in den auf die Rückgabe folgenden

Werktagen, zu erfolgen. Soll das Rückgabeprotokoll als Mängelrüge dienen, seien

zum einen im Protokoll die Mängel genau zu bezeichnen, für welche der Mieter

einzustehen habe, und zum anderen sei das Protokoll dem Mieter umgehend

auszuhändigen, oder wenn er an der Abnahme nicht anwesend gewesen sei, sofort

zuzustellen. Die Mängelrüge des Vermieters müsse präzis und detailliert sein,

eine Aufzählung der Mängel enthalten und erkennbar zum Ausdruck bringen, dass

der Mieter für die angezeigten Mängel haftbar gemacht werde. Versäume es der

Vermieter, Mängel zu rügen, obwohl diese erkennbar seien, oder erfolge die

Mängelrüge verspätet, so verwirke er gemäss Art. 267a Abs. 2 OR seine

diesbezüglichen Schadenersatzansprüche.

Die Beklagte sei diesen Pflichten in

keiner Weise nachgekommen. Jedenfalls stehe fest, dass sie spätestens am 9.

Oktober 2017 im Beisein von mehreren Zeugen doch noch in die Wohnung habe gelangen

können. Gemäss ihren Angaben seien dabei diverse Mängel sowie fehlendes und

defektes Inventar entdeckt und entsprechend protokolliert worden. Gemäss

Rechnung vom 3. Februar 2018 sei die aktenkundige Mängelliste bereits am

10. Oktober 2017 von der Widerklägerin erstellt worden. Eine umgehende

Mitteilung an die Mieterin sei jedoch nicht erfolgt, obwohl dies zweifellos

möglich gewesen wäre. Insbesondere auch deshalb, weil es sich bei den

schlussendlich in Rechnung gestellten Positionen (fehlendes Inventar) um

offensichtliche Mängel gehandelt habe, die gegenüber der Mieterin sofort gerügt

hätten werden können. Stattdessen habe sich die Widerklägerin damit begnügt,

erst mit Schreiben vom 20. Oktober 2017 an den damaligen Rechtsvertreter der

Klägerin – notabene als Antwort auf sein Schreiben vom 3. Oktober 2017 –

eine wenig detaillierte Mängelliste zur Kenntnis zu bringen. Ob die

Widerklägerin der Mieterin neben der Liste auch das Abnahmeprotokoll zugestellt

habe und die beiden Dokumente einer Mängelrüge gemäss den Anforderungen der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung genügten, könne offengelassen werden. Die Vermieterin habe es

auf jeden Fall versäumt, die klar erkennbaren Mängel rechtzeitig zu rügen und

damit ihre nun geltend gemachten Schadenersatzansprüche verwirkt.

3.2 Die Berufungsklägerin bezeichnet die

Ausführungen der Vorinstanz als nicht zutreffend. Dem Schreiben des damaligen

Rechtsvertreters der Berufungsbeklagten vom 3. Oktober 2017 zufolge habe dieser

bereits am 3. Oktober 2017 Kenntnis von ihren Forderungen gehabt, zumal er sie

bereits zu diesem Zeitpunkt explizit bestritten habe. Im Schreiben werde denn

auch konkret auf die «weiteren Forderungen (Nebenkosten, Bussgelder etc.)»

Bezug genommen und diese seien durch den damaligen Rechtsvertreter der

Berufungsbeklagten bestritten worden. Im Umkehrschluss bedeute dies nun aber

auch, dass die Berufungsbeklagte zwischen dem Kündigungszeitpunkt vom 30.

September 2017 und dem Schreiben ihres Anwalts vom 3. Oktober 2017 Kenntnis von

den geltend gemachten Mängeln und Forderungen erhalten habe, ansonsten es gar

nichts zu bestreiten gegeben hätte. Sie sei somit sehr wohl ihren Pflichten

nach Art. 267a OR nachgekommen. Innert höchstens zwei Tagen habe sie die Mängel

angezeigt und die Berufungsbeklagte Kenntnis von den Forderungen erhalten. Dass

die exakte Auflistung und Berechnung der Wiederbeschaffungskosten beziehungsweise

des Schadenersatzes erst später erfolgt sei, tue nichts zur Sache, zumal dies

zumindest teilweise innert dieser kurzen Frist gar nicht möglich gewesen wäre.

Die Wiederbeschaffungskosten von insgesamt CHF 4’971.30 seien daher im Einklang

der bundesgerichtlichen Bestimmungen geltend gemacht und zudem auch genügend

substantiiert und begründet worden.

3.3 Die Berufungsklägerin beruft sich

zum Beweis für eine rechtzeitige Mängelrüge auf ein Schreiben des damaligen

Rechtsvertreters der Klägerin vom 3. Oktober 2017 (Urkunde 18 der Klägerin). Mit

diesem Schreiben teilte dieser der Beklagten mit, dass die Klägerin das

Mietverhältnis ordnungsgemäss gekündigt, die Beklagte eine ordentliche Abgabe

des Mietobjekts verhindert und deshalb das Mietzinsdepot zurückzuerstatten

habe. Weiter führte er aus: «Der guten Ordnung halber bestätige ich Ihnen, dass

Ihre weiteren Forderungen (Nebenkosten, Bussgelder etc.) dem Grundsatz nach wie

auch in quantitativer Hinsicht bestritten werden». Diesem Schreiben kann beim

besten Willen keine Mängelrüge, die den von der Vorinstanz zutreffend

dargelegten Anforderungen entsprechen würde, entnommen werden. Weitere Rügen

bringt die Berufungsklägerin nicht vor. Die Abweisung der Widerklage durch die

Vorinstanz ist deshalb auch in diesem Punkt nicht zu beanstanden.

4. Die Berufung ist aus diesen Gründen

abzuweisen. Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 2'500.00 hat dem Ausgang

entsprechend (Art. 106 Abs. 1 ZPO) die Berufungsklägerin zu tragen. Weiter hat

sie der Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung zu bezahlen. Der von dieser

geltend gemachte Betrag von CHF 2'042.70 (inkl. Auslagen und MwSt.) ist

angemessen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von

CHF 2'500.00 hat die A.___ AG zu tragen. Sie werden mit dem von ihr geleisteten

Kostenvorschuss verrechnet.

3. Die A.___ AG hat B.___ für das

Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'042.70 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt

CHF 11'271.30.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Der

Präsident Die

Gerichtsschreiberin

Frey Trutmann