Forderung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 26. Oktober 2022

Es wirken mit:

Vizepräsident Frey

Oberrichter Müller

Oberrichter Flückiger

Rechtspraktikant Stampfli

In Sachen

A.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Klaus B. Lämmli,

Berufungsklägerin

gegen

B.___, vertreten durch C.___ AG, hier vertreten durch

Rechtsanwalt Marcel Aebi,

Berufungsbeklagte

betreffend Forderung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die Stockwerkeigentümer der B.___ [...]

in [...] schlossen mit der D.___ AG beziehungsweise mit der A.___ AG als

Verkäuferin der Wohneinheiten je einen Kaufvertrag ab. In allen Kaufverträgen

wurde festgehalten, dass die Verkäuferschaft von der Mängelhaftung entbunden

wird, indem sie ihre Ansprüche gegenüber Dritten an die Käuferschaft abtritt.

Die Parteien vereinbarten zudem, dass für die Abnahme und allfällige Mängel die

Art. 157 bis 180 der SIA-Norm 118 zur Anwendung kommen sollen. Die A.___ AG war

gegenüber der D.___ AG als Totalunternehmerin für die Erstellung des Gebäudes

tätig. Die A.___ AG hat die Bauabnahme durchgeführt und alle

Mängelbehebungsdiskussionen mit den Käufern geführt.

2. Am 6. Juli 2015

beschloss die B.___ (nachfolgend Klägerin genannt) das klageweise Vorgehen

gegen die A.___ AG (nachfolgend Beklagte genannt), woraufhin sieben der neun

Stockwerkeigentümer ihre Mängelbeseitigungsrechte an die Klägerin zedierten. Am

18. August 2015 reichte die B.___ beim Richteramt Olten-Gösgen Klage gegen die A.___

AG ein und stellte dabei folgende Rechtsbegehren:

1. Die Klägerin sei berechtigt zu erklären,

auf Kosten der Beklagten einen Drittunternehmer mit folgenden

Mängelbehebungsarbeiten zu beauftragen:

1.1. Das gesamte Putzsystem von den EPS-Dämmplatten

abzuschälen und mit einer Grundputzstärke von mindestens 4 mm durchgehend neu

zu verputzen.

1.2. Beim Anschluss der Fassade an die

Verbundsteinflächen ein Sockelblech anzubringen. Der Mehraufwand gegenüber der

korrekten Ausführung der Feuchteschutzabdichtung und dem Kapilarschnitt sei

auszuweisen und vom Rechnungstotal in Abzug zu bringen.

1.3. Sämtliche Anschlüsse an den

Fensterbänken und Fremdbauteilen schlagregendicht mit einem Fugendichtband zu

versehen.

2. Die Beklagte sei zu verpflichten, der

Klägerin die Kosten des Drittunternehmers in Höhe von CHF 130'000.00 zu

bevorschussen.

3. Die Beklagte sei zu verpflichten, der

Klägerin 82.4 % der Mängelbehebungskosten zu ersetzen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Beklagten.

3. Mit Eingabe vom 29.

Oktober 2015 beantragte die Beklagte, der Prozessstoff sei auf die Frage der

Verwirkung zu beschränken.

4. Mit Eingabe vom 13.

November 2015 beantragte die Klägerin die Abweisung des Antrags.

5. Mit Verfügung vom 22.

Dezember 2015 wies die Amtsgerichtspräsidentin den Antrag ab und setzte der

Beklagten Frist für die Einreichung der Klageantwort.

6. Mit Klageantwort vom 8.

Februar 2016 beantragte die Beklagte, die Klage sei abzuweisen; unter Kosten-

und Entschädigungsfolge.

7. Die Amtsgerichtspräsidentin

von Olten-Gösgen lies im weiteren Verlauf zwei Gutachten erstellen. Als erstes

das Gutachten von E.___, eidg. dipl. Gipsermeister, Fachexperte […] vom 20.

Dezember 2017 mit Ergänzungsgutachten vom 7. Juni 2018. Als Zweites das

Gutachten von F.___, eidg. dipl. Gipsermeister, […], zert. Gerichtsexperte SEC

vom 30. September 2019 mit Ergänzungsgutachten vom 20. April 2020.

8. Mit Replik vom 18.

November 2020 änderte die Klägerin ihre Begehren wie folgt ab:

1. Die Klägerin sei berechtigt zu erklären,

auf Kosten der Beklagten einen Drittunternehmer mit folgenden

Mängelbehebungsarbeiten zu beauftragen:

1.2.

Beim Anschluss der

Fassade an das umgebende Terrain einen Kapilarschnitt mit

PVC-Putzabschlussprofil auszuführen

2. Die Beklagte sei zu verpflichten, der

Klägerin die Kosten des Drittunternehmers in Höhe von CHF 212'000.00 zuzüglich

Zins zu 5 % seit dem 18. August 2015 zu bevorschussen.

3. Die Beklagte sei zu verpflichten, der

Klägerin 100 % der Mängelbehebungskosten zu ersetzen.

9. Mit Urteil vom 18. November

2020 eröffnete das Amtsgericht Olten-Gösgen den Parteien folgendes Dispositiv:

1. Die Klägerin wird ermächtigt, auf Kosten

der Beklagten einen Drittunternehmer mit folgenden Mängelbehebungsarbeiten zu

beauftragen:

1. Das gesamte Putzsystem von den EPS-Dämmplatten

abzuschälen und mit einer Grundputzstärke von mindestens 4 mm durchgehend zu

verputzen.

2. Beim Anschluss der Fassade an das

umgebende Terrain einen Kapilarschnitt mit PVC-Putzabschlussprofil auszuführen.

3. Sämtliche Anschlüsse an den Fensterbänken

und Fremdbauteilen schlagregendicht mit einem Fugendichtband zu verstärken.

2. Die Beklagte hat der Klägerin für die

Kosten des Drittunternehmers CHF 212'000.00 zu bevorschussen.

3. Die Beklagte hat der Klägerin sämtliche

Mängelbehebungskosten zu ersetzen.

4. Die Gerichtskosten von

CHF 25'576.80 werden der Beklagten auferlegt. Sie werden mit den von den

Parteien geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet. Die Beklagte hat der

Klägerin CHF 17'100.00 zurückzuerstatten.

5. Die Beklagte hat der Klägerin eine

Parteientschädigung von CHF 28'267.15 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu

bezahlen.

10. Gegen das begründete

Urteil legte die Beklagte (nachfolgend Berufungsklägerin genannt) am 20.

September 2021 form- und fristgerecht Berufung beim Obergericht des Kantons

Solothurn ein und stellte folgende Rechtsbegehren:

1. Das Urteil des Amtsgerichts Olten-Gösgen

vom 18.11.2020 sei aufzuheben.

2. Die Klage sei abzuweisen.

3. Eventualiter seien die Ziffern 2, 3, 4

und 5 des Urteils des Amtsgerichts Olten-Gösgen vom 18.11.2020 aufzuheben.

Die Beklagte

sei zu verpflichten, der Klägerin für die Kosten des Drittunternehmers

CHF 103'880 zu bevorschussen.

Die Beklagte

sei zu verpflichten, der Klägerin die Mängelbehebungskosten im Umfang von 49

Prozent zu ersetzen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge beider

Instanzen zu Lasten der Berufungsbeklagten und Klägerin.

11. Mit Berufungsantwort

vom 15. November 2021 beantragte die Klägerin (nachfolgend Berufungsbeklagte

genannt) die Abweisung der Berufung; unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

12. Am 24. November 2021

reichte die Berufungsklägerin unaufgefordert eine Replik ein und nahm Stellung

zur Berufungsantwort.

13. Mit Eingabe vom 6.

Dezember 2021 verzichtete die Berufungsbeklagte auf eine weitere Stellungnahme.

14. Die Streitsache ist

spruchreif. In Anwendung von Art. 316 Abs. 1 Schweizerische Zivilprozessordnung

(ZPO, SR 272) kann darüber ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der

Akten entschieden werden. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der

Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist

nachstehend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

Im Verfahren vor der

Vorinstanz war unbestritten, dass die Bauabnahme der Liegenschaft am [...] in [...]

am 29. April 2010 erfolgte und zum damaligen Zeitpunkt noch keine Schäden an

der Aussenfassade der Liegenschaft festgestellt werden konnten. Nicht mehr

bestritten ist sodann, dass sich nach und nach Risse und Abplatzungen an der

Aussenfassade bemerkbar machten und diese aus dem zu dünn applizierten Grundputz

auf der Aussenfassade, dem Fehlen eines Sockelblechs und eines

Kapillarschnitts, dem ungenügenden Anbringen eines Fugendichtbands an den

Fensterbänken sowie Fremdbauteilen resultierten.

1.2

Strittig und zu prüfen

ist im Berufungsverfahren nur noch, ob die Mängelrüge durch die

Berufungsbeklagte rechtzeitig erhoben wurde. Eventualiter stellt sich die Frage,

ob die Schadenshöhe von der Vorinstanz korrekt bemessen wurde.

2.1

Die Vorinstanz erwog

diesbezüglich, die an der Fassadenoberfläche aufgetretenen Risse und die

Putzablösung etc. seien durch die Befunde im gerichtlich angeordneten Gutachten

des Experten F.___ hinreichend belegt. Das Gutachten äussere sich auf sehr

ausführliche und verständliche Weise zum Schadensbild. Aufgrund der

Abplatzungen und Risse an der Fassadenoberfläche stehe unzweifelhaft fest, dass

die Liegenschaft keinen genügenden Schutz gegen eindringende Feuchtigkeit geboten

habe. Dies sei zurückzuführen auf die ungenügend aufgetragene

Grundstückputzstärke, das Fehlen eines Sockelblechs beziehungsweise eines

Kapillarschnitts und das ungenügende Anbringen eines Fugendichtbandes an den

Fensterbänken und Fremdbauteilen. Die Beklagte mache geltend, die Mängelrechte

seien allesamt verwirkt, da keine rechtzeitige Rüge erfolgt sei. Die Klägerin

bestreite dies. Vorliegend sei in den Kaufverträgen die Anwendbarkeit der

SIA-Norm 118 vereinbart worden. Die Regelung betreffend Mängelrügen weiche in

der SIA-Norm stark von der gesetzlichen Regelung ab: Während der ersten beiden Jahren

seit Abnahme des Werkes könne die Bauherrschaft die Mängel jederzeit rügen

(Art. 172 SIA-Norm 118). Entdecke die Bauherrschaft nach Ablauf der

Zweijahresfrist (verdeckte) Mängel, müsse sie diese sofort nach der Entdeckung

rügen (Art. 179 Abs. 2 SIA-Norm 118). Die Mängelrechte würden fünf Jahre nach

der Abnahme des Werkes verjähren (Art. 180 Abs. 1 SIA-Norm 118). Das bedeute,

dass die Bauherrschaft in den ersten beiden Jahren nach Abnahme des Werkes

Mängel jederzeit rügen könne. Im dritten bis fünften Jahr nach der Abnahme

müsse die Bauherrschaft Mängel sofort rügen. Vorliegend habe der ehemalige

Verwalter der Liegenschaft im Zeugenverhör ausgeführt, dass er bei der

Bauabnahme am 29. April 2010 dabei gewesen sei und zu diesem Zeitpunkt keine

Mängel an der Aussenfassade sichtbar gewesen seien. Die Mängel an der Fassade

seien im Winter 2012 aufgetreten. In einem ersten Schritt sei folglich zu

prüfen, ob es sich bei den von der Klägerin geltend gemachten Mängeln um offene

oder verdeckte Mängel handle. Im vorliegenden Fall würden die Mängel die

Ausgestaltung des Mauerwerks betreffen (Putzsystem; Sockelbereich etc.). Nach

Abschluss der Bauarbeiten seien diese Elemente nicht mehr sichtbar gewesen.

Infolgedessen seien die zur Diskussion stehenden Mängel als verdeckte Mängel

einzuordnen. Auch die Anschlüsse an den Fensterbänken seien entsprechend als

verdeckte Mängel zu qualifizieren, da deren Mangelhaftigkeit erst nach

Eindringen von Feuchtigkeit habe festgestellt werden können. Die fraglichen

Dispositiv

Mängel hätten demnach erst nach deren Entdeckung gerügt werden können und nicht

bereits bei der Abnahme der Bausache. Somit sei in einem nächsten Schritt zu

prüfen, ob die Mängelrüge rechtzeitig erfolgt sei. Es könne davon ausgegangen

werden, dass das Erkennen der Risse und Abplatzungen in der Fassade mit dem

Erkennen der Mängel gleichzusetzen sei. Risse und Feuchtigkeit im Mauerwerk

könnten zwar verschiedene Ursachen haben. Nur eine davon sei indes die

Mangelhaftigkeit relevanter Bauteile, wobei auch zunächst festgestellt werden

müsse, welche Teile mangelhaft seien, bevor eine hinreichend substantiierte

Mängelrüge erstellt werden könne. Vorliegend sei die erste Mängelrüge am 4.

Dezember 2012 erfolgt und zwar nur wenige Tage nachdem die Mängel an der

Fassade entdeckt worden seien. Somit stehe fest, dass die Klägerin die Mängel

umgehend gerügt habe und sie den Schäden in zumutbarer Weise nachgegangen sei.

Die diesbezügliche Bestreitung der Beklagten sei nicht substantiiert. In dieser

Hinsicht führe sie lediglich aus, dass die Risse und Abplatzungen bereits älter

gewesen seien. Allerdings nenne die Beklagte weder eine Begründung, woraus sie

ihre Annahme schliesse, noch geeignete Beweismittel, um ihre Behauptung zu

untermauern. Damit sei die Darstellung der Klägerin in diesem Punkt nicht

substantiiert bestritten und die Mängelrüge demnach rechtzeitig erfolgt (vgl.

Ziff. II./E. 5 ff. des angefochtenen Entscheids).

2.2 Die Berufungsklägerin wendet

dagegen ein, sie bestreite die Rechtzeitigkeit der Mängelrüge. Die Bemerkung

des Amtsgerichts, es sei der Klägerin zumindest die Pflicht aufzuerlegen, wenn sie

einen Mangel vermute, diesem in zumutbarer Weise nachzugehen, sei richtig

(Ziff. 5.8 [S. 18] des angefochtenen Entscheids). Doppelt falsch sei jedoch der

nachfolgende Satz (Ziff. 5.9 [S. 18] des angefochtenen Entscheids): «Fest steht

vorliegend, dass die Klägerin die erste Mängelrüge im Winter 2012 nur wenige

Tage nachdem die Mängel bekannt worden sind (Protokoll Befragung G.___, AS 333

ff., Rz. 61) bei der Beklagten deponiert hat». Der Zeuge G.___ habe am

angeführten Ort (Rz. 61) lediglich Folgendes deponiert: «Ein Eigentümer hat mir

die Mängel telefonisch gemeldet und ich habe die Meldung am gleichen Tag Herrn H.___

weitergeleitet». Damit sage der Zeuge G.___ nichts zur entscheidenden Frage,

wann die Mängel entdeckt worden seien. Zeuge G.___ habe in seinen Aussagen

vielmehr erklärt, dass er am selben Tag den Geschäftsführer der Beklagten

informiert habe. Wann die Mängel entdeckt worden seien, stehe nirgends. Die

Schlussfolgerung der Vorinstanz aus dieser Zeugenaussage, die erste Mängelrüge

sei nur wenige Tage nachdem die Mängel erkannt worden seien erfolgt, sei krass falsch.

Dabei handle es sich nicht nur um eine unrichtige, sondern gar um eine

willkürliche Sachverhaltsfeststellung. Die Vorinstanz verkenne in diesem

Zusammenhang offensichtlich, dass die Klägerin als Bestellerin nicht nur

beweisen müsse, wann sie gerügt habe, sondern zunächst einmal, wann sie den

behaupteten Mangel das erste Mal entdeckt habe. Die soeben zitierte

Zeugenaussage von Herrn G.___ beweise klar, dass er den behaupteten Mangel nicht

selbst entdeckt habe. Wann genau ein Eigentümer die behaupteten Mängel entdeckt

habe, darüber sei kein Beweis geführt worden. Dass der Zeuge G.___ angeblich

sofort die Beklagte informiert habe, sei irrelevant. Denn Zeuge G.___ sei ja

lediglich der Empfänger der Meldung gewesen, nicht der Entdecker. Die

Beweislast, wann ein Mangel entdeckt worden sei, liege nach konstanter

bundesgerichtlicher Rechtsprechung beim Besteller (BGE 118 II 147, 107 II 177).

Der Vorinstanz genüge zur Annahme der Rechtzeitigkeit, dass der Zeuge G.___

angeblich «am gleichen Tag» die Klägerin informiert habe. Zeuge G.___ möge

damit rechtzeitig gemeldet haben. Die Vorinstanz übersehe damit jedoch, dass

dies nicht genüge: Den Mangel «entdecken» und «melden» seien zwei Paar Schuhe.

Beides müsse rechtzeitig erfolgen. Damit liege eine unrichtige Rechtsanwendung

vor, denn zur Rechtzeitigkeit der Mängelrüge gehöre auch zu behaupten und zu

beweisen, wann genau der Mangel entdeckt worden sei und nicht nur, wann er

gemeldet worden sei. Auch diese Beweislast obliege nach bundesgerichtlicher

Rechtsprechung beim Besteller. Nur so könne festgestellt werden, ob sowohl die

Entdeckung als auch die Meldung des Mangels an den Unternehmer rechtzeitig

erfolgt seien. Dies sei vorliegend nicht der Fall, die Klage sei somit

abzuweisen (S. 3 ff. der Berufungsschrift).

2.3 In der

Berufungsantwort führt die Berufungsbeklagte aus, die Berufungsklägerin werfe

der Berufungsbeklagten vor, sie habe das genaue Datum der Entdeckung des

Mangels nicht rechtsgenüglich behauptet und bewiesen. Dem erstinstanzlichen

Gericht werfe sie vor, es habe der genauen Datumsbestimmung der

Mangelentdeckung sowie der anschliessenden Rüge im Urteil nicht hinreichend

Beachtung geschenkt. Die Berufungsklägerin setze sich damit über die klare

Aussage des gerichtlich eingesetzten Gutachters F.___ vom 30. September 2019

hinweg. Zur Frage wie alt die Beschädigungen im Fassaden- und Sockelbereich

seien, ob diese aus dem Winter/Frühling 2012/2013 stammten, nehme dieser wie

folgt Stellung: «es erscheint mir unwahrscheinlich, dass die Beschädigungen aus

dem Winter/Frühling 2012/2013 stammen können, denn solche Beschädigungen

entwickeln sich bei ausbleibender Instandhaltung und Ursachenbehebung stetig

weiter und verursachen so oft auch noch Folgebeeinträchtigungen. Die heute

sichtbaren Fassadenschäden können nicht in einem einzigen Jahr entstanden sein,

sondern haben sich in der Summe über all die Jahre zu den heute erkennbaren

Schadensbildern entwickelt» (AS 238). Genau das habe die Klägerin und

Berufungsbeklagte in der Klage vom 18. August 2015 unter Ziff. 4.2.2 bis 4.2.5

und in der Replik vom 18. November 2020 ausgeführt. Die Klägerin habe in ihren

Rechtsschriften dargelegt, dass im Zeitpunkt des Erkennens des ersten Schadens

im Sockelbereich der Fassade (November 2012) noch niemand auf die Idee gekommen

sei, dass die ganze Fassade nicht normkonform verputzt gewesen sei und

sämtliche Anschlüsse nicht nach den Regeln der Baukunst ausgeführt worden

seien. Die Berufungsbeklagte habe die Mängelrügen wiederkehrend so erstattet,

wie sie aufgrund der äusserlichen Schadensauftritte erkennbar gewesen seien. Vorliegend

habe der Stockwerkeigentümer I.___ Ende November 2012 an einer Stelle ein

Abbröckeln im Sockelbereich festgestellt (vgl. Protokoll Befragung G.___, AS

333 ff., Rz. 53). Das habe er unmittelbar nach der Entdeckung dem Verwalter G.___

telefonisch mitgeteilt, der gleichentags, das heisst am 30. November 2012

telefonisch Herr H.___ von der Berufungsklägerin orientiert habe. Zeuge G.___

erinnere sich heute – neun Jahre später – natürlich nicht mehr mit absoluter

Sicherheit, ob Herr I.___ oder ein anderer Eigentümer ihm das telefonisch

mitgeteilt habe. Dies sei insofern nicht von Belang, als es sich um einen

Schaden an der Aussenfassade handle und diese im gemeinschaftlichen Eigentum

aller Stockwerkeigentümer stehe. Vertreter der B.___ sei der Verwalter. Damals

sei Herr G.___ der Verwalter gewesen. Massgeblich für die Beurteilung der

Rechtzeitigkeit der Mängelrüge sei somit seine Wahrnehmung. Am 4. Dezember 2012

sei schriftlich gerügt worden. Am 9. August 2013 sei die zweite Mängelrüge

erfolgt (vgl. Klagebeilage 25). In jener Mängelrüge sei der damals neu

aufgetretene Mangel im Bereich der Fensterbankanschlüsse gerügt worden. Auch

diesbezüglich habe die Berufungsklägerin jede Mitwirkung bei der

Mangelfeststellung verweigert. Ende 2013 sei sodann ein Riss in einem höheren

Bereich der Fassade aufgetreten. Auch das hätten die Stockwerkeigentümer dem

Verwalter mitgeteilt. Der damalige Verwalter G.___ habe dann im Anschluss an

die Stockwerkeigentümerversammlung vom 28. November 2013 mit Herrn H.___ von

der Berufungsklägerin erneut einen Besichtigungstermin am 16. Januar 2014 vereinbart,

zu welchem Herr H.___ aber nicht erschienen sei. Im Anschluss an die Begehung

vom 16. Januar 2014 habe der Eigentümer I.___ das Protokoll des

Besichtigungstermins versendet, das seinerseits auch wieder eine Mängelrüge

dargestellt habe. Den Erhalt des Protokolls habe die Berufungsklägerin am 27.

März 2014 rückwirkend bestätigt. Dass der gesamte Verputz entgegen den Vorschriften

der Baukunst erstellt worden sei, hätten die Stockwerkeigentümer indes erst mit

der Expertise am 8. Oktober 2014 des beauftragten Baugutachters J.___ erfahren.

Die entsprechende Rüge an die Berufungsklägerin sei umgehend erfolgt. Mangels

hinreichender Fachkenntnisse sei zuvor keine präzise Mängelrüge möglich

gewesen. Selbst wenn die Mängelrügen bis im Oktober 2014 verspätet gewesen

seien sollten, sei die letzte, hauptsächliche Mängelrüge vom 13. Oktober 2014

mit Sicherheit nicht verspätet gewesen. Denn erst der beauftragte Baugutachter J.___

habe mit seiner Expertise vom 8. Oktober 2014 die Hauptmängel entdeckt und

bezeichnet. Fünf Tage später habe die Berufungsbeklagte die umfassende

Mängelrüge der Berufungsklägerin zugestellt. Vorher seien nicht eigentliche

Mängel gerügt, sondern Tatsachen mitgeteilt worden, die noch nicht als Mängel

hätten qualifiziert werden können und auch von der Berufungsklägerin nicht als

Mängel qualifiziert worden seien. So habe der Zeuge H.___ während der gesamten

Befragung mehrfach bestätigt, dass die Beklagte ungeachtet der Mängelrügen

nichts unternommen habe, weil sie die Schäden als Altschäden aufgrund

mechanischer Einwirkungen beziehungsweise als Schäden innerhalb der Toleranz

qualifiziert habe (Protokoll Befragung H.___, AS 340 ff, Rz. 68/69, 140 und

240). Im von der Vorinstanz angeordneten Gutachten von F.___ sei der

Hauptmangel an der Fassade wie folgt umschrieben worden: «In der nebenstehenden

Verarbeitungsrichtlinie (Auszugspalte Mitte) verlangt die Systemhalterin [...]

AG eine systemabhängige Grundputzdichte von 3 -5 mm, im Mittel also 4 mm. Der

ermittelte Mittelwert am Objekt beträgt 2.2 mm Grundputzdicke. Somit wird die

Systemvorgabe deutlich unterschritten und die Grundputzdichten sind zu gering

ausgefallen». Das Erkennen dieses Mangel habe mehrere Öffnungen der Fassade und

Fachkenntnisse bedurft. Erst durch die Expertise J.___ vom 8. Oktober 2014

habe dieser Mangel zweifelsfrei bezeichnet und rechtzeitig gerügt werden

können. Die Vorinstanz habe sich im angefochtenen Entscheid mit dieser

Ausgangslage eingehend auseinandergesetzt. Die Begründung, dass die Mängelrügen

nach dem 4. Dezember 2012 nicht mehr gesondert zu betrachten seien, sei

möglicherweise etwas zu kurz angebunden, im Ergebnis aber richtig.

3.1 Vorliegend

vereinbarten die Parteien in den Kaufverträgen die Anwendbarkeit der SIA-Norm

118. Art. 166 der SIA-Norm 118 definiert einen Mangel als eine Abweichung des

Werks vom Vertrag (Abs. 1). Der Mangel besteht entweder darin, dass das Werk

eine zugesicherte oder sonstwie vereinbarte Eigenschaft nicht aufweist, oder

darin, dass ihm eine Eigenschaft fehlt, die der Bauherr auch ohne besondere

Vereinbarung in guten Treuen erwarten durfte (Abs. 2 vgl. auch Peter

Gauch/Hubert Stöckli in: Peter Gauch/Hubert Stöckli [Hrsg.], Kommentar zur

SIA-Norm 118, 2. Auflage, Zürich 2017, Art. 166 N 7).

3.2 Entdeckt ist ein

Mangel dann, wenn der Bauherr über dessen Vorliegen Gewissheit erlangt hat und

der Mangel in diesem Sinne zweifelsfrei erkannt ist (vgl. Peter Gauch/Hubert Stöckli,

a.a.O., Art. 173 N 6.2). Der Besteller muss vom Mangel solche Kenntnis erlangt

haben, dass er eine genügend substantiierte Rüge erheben kann. Bei Mängeln, die

nach und nach zum Vorschein kommen, weil sie in ihrer Ausdehnung oder

Intensität wachsen, genügen dafür noch nicht die ersten Anzeichen. Es ist

vielmehr erforderlich, dass der Besteller die Bedeutung und Tragweite dieser

Mängel erfassen kann. Die strengen Rügevorschriften würden sonst dazu führen,

dass der Besteller bereits jede Bagatellerscheinung anzeigen muss, um nicht für

den Fall einer ungünstigen weiteren Entwicklung seiner Mängelrechte verlustig

zu gehen. Bei nach und nach zum Vorschein kommenden Mängeln darf deshalb eine

Entdeckung erst angenommen werden, wenn der ernsthafte Charakter des Zustandes

deutlich wird (statt vieler BGE 118 II 142 E. 3b und auch 131 III 145 E. 7.2,

mit weiteren Hinweisen namentlich auf die Lehrmeinung von Gauch).

3.3 Die Pflicht zur

sofortigen Rüge eines geheimen beziehungsweise verdeckten Mangels ist eine Obliegenheit

und damit eine «Rügelast». Sie setzt mit der Entdeckung des Mangels ein, also

dann, wenn der Mangel erkannt ist. Erkannt sind geheime beziehungsweise

verdeckte Mängel eines Werkes – wie unter Ziff. II/E. 3.2 hiervor festgestellt

–, sobald der Besteller über ihr Vorliegen Gewissheit erlangt hat und wenn er

sie zweifelsfrei kennt, was eine Befragung von Sachverständigen voraussetzen

kann (Peter Gauch in: Peter Gauch, Der Werkvertrag, Zürich/Basel/Genf 2019, N

2182). Die in diesem Fall vom Sachverständigen erkannten Mängel gelten als von

den Bauherren selbst erkannt. Im Übrigen setzt die Kenntnis eines Werkmangels

immer voraus, dass der Bauherr sowohl den vertragswidrigen Zustand des Werks

kennt, als auch die Tatsache, dass dieser Zustand vertragswidrig ist (vgl.

Gauch, a.a.O., N 2182).

3.4 Die Mängelrüge ab dem

dritten bis fünften Jahr nach der Abnahme des Werkes muss sofort nach der

Entdeckung des Mangels erfolgen. Hierfür steht dem Bauherr eine kurze

Erklärungsfrist zu, innerhalb der er den Entschluss zur Mängelrüge fassen und

ausführen muss, so dass die Mängelrüge bei Ablauf der Frist erhoben ist. Die

Meinungen bezüglich der Länge dieser Frist sind uneinheitlich, wobei aber eine

Frist von sieben bis zehn Tagen als noch rechtzeitig bezeichnet werden kann

(vgl. Gauch, a.a.O., N 2180 ff.; Gaudenz G. Zindel/Bertrand G. Schott in:

Corinne Widmer Lüchinger/David Oser [Hrsg.], Basler Kommentar Obligationenrecht

I, Basel 2020, Art. 370 N 16). Der Bauherr kann durch Übermitteln des

Gutachtens an den Unternehmer die Rüge vornehmen (Peter Gauch, a.a.O., Rz. 2137

ff.).

4.1 Aus den Akten geht

hervor, dass die Berufungsbeklagte beginnend ab Winter 2012/2013 die

Berufungsklägerin mehrmals über Schäden – die sich zunächst an Hand von

schmalen Rissen in der Aussenfassade bemerkbar machten; später auch

Abplatzungen und breitere Risse – an der Liegenschaft am [...] in Kenntnis

gesetzt hatte (namentlich Klagebeilage 33, 35, 37 und 42). Bis zum Abschluss

des erstinstanzlichen Verfahren machte die Berufungsklägerin noch geltend, bei

den Schäden handle es sich um Altschäden, die auf mechanische Fremdeinwirkung

zurückzuführen seien (namentlich Klagebeilage 38; aber auch Protokoll Befragung

H.___, AS 340 ff, Rz. 44 ff., 58 ff., 107 ff. und 151 ff.). Da die Schäden an

der Liegenschaft mit der Zeit immer grösser wurden und die Berufungsklägerin auf

die nachweislich erfolgten Meldungen der Berufungsbeklagten beziehungsweise der

Eigentümer nicht reagierte, liess die Berufungsbeklagte ein Gutachten von J.___,

Zertifizierter BVSwiss® Baugutachter erstellen, welches ihr am 8. Oktober 2014

vorlag und das volle Ausmass der Mangellage aufzeigte (Klagebeilage 30).

4.2 Im angefochtenen

Entscheid gelangte die Vorinstanz zum Ergebnis, die Mängelrüge vom 4. Dezember

2012 sei rechtzeitig erfolgt. In jener E-Mail-Nachricht an die

Berufungsklägerin hielt die Berufungsbeklagte indes lediglich fest, dass die Aussenfassade

anfange abzubröckeln (Klagebeilage 33). Wann die von der Vorinstanz eruierten geheimen

beziehungsweise verdeckten Mängel an der Fassade der Liegenschaft am [...] in

voller Tragweite entdeckt worden waren, lässt sich – wie von der

Berufungsklägerin zutreffend ausgeführt – aus der E-Mail-Nachricht vom 4.

Dezember 2012 aber nicht entnehmen. Im Rahmen der vorinstanzlichen

Zeugenbefragung gab G.___ (Verwalter der Liegenschaft [...] bis 2014) diesbezüglich

an, im Winter 2012 hätten sich dünne Risse und eine leicht abbröckelnde Fassade

gezeigt. Nach und nach seien weitere Risse an anderen Fassadenstellen

entstanden. Mit der Zeit hätten sie sich ausgebreitet und es sei zu weiteren Abplatzungen

gekommen (Protokoll Befragung G.___, AS 333 ff., Rz. 56 ff., 124 ff. und 155).

Den Akten zufolge erstellte J.___ ein Gutachten über den Zustand der fraglichen

Fassade, nachdem er Eingriffe in die Gebäudehülle veranlasst hatte und die

Bausubstanz einer näheren Prüfung unterzogen wurde (vgl. Klagebeilage 30, S. 4

N 2.1). Das von der Vorinstanz angeordnete Gutachten von Baugutachter F.___

bestätigte im Wesentlichen die von J.___ entdeckten Mängel der Bausubstanz. Inwiefern

bereits die im Winter 2012/2013 entdeckten schmalen Risse und leichten

Abplatzungen an der Aussenfassade am [...] Rückschlüsse über den mangelhaften

Zustand der Bausubstanz hätten geben sollen, ist nicht ersichtlich.

Entsprechendes wurde auch von der Klägerin und Berufungsbeklagten nicht geltend

gemacht. Äusserte sie sich doch selber stets dahingehend, dass erst nach der

gutachterlichen Expertise von J.___ am 8. Oktober 2014 die volle Tragweite der

Mangellage ersichtlich gewesen sei. Auch die Berufungsklägerin äusserte sich

stets dahingehend, dass im Winter 2012/2013 keine Mängel festgestellt werden

konnte, sondern lediglich mechanische Beschädigungen durch Fremdeinwirkung. Zur

Beurteilung der Rechtzeitigkeit der Mängelrüge kann deshalb nicht auf

Mitteilungen über schmale Risse und leichte Abplatzungen vor dem Vorliegen der

Expertise von J.___ abgestellt werden. Denn Mängel, die allmählich auftreten,

in dem Sinne, dass ihr Ausmass und ihre Intensität nach und nach zunehmen wie

die fraglichen Risse und Abplatzungen an der Aussenfassade der Liegenschaft am [...],

gelten nicht schon als entdeckt, wenn die ersten Anzeichen sichtbar werden

(vgl. Ziff. II/E. 3.2 ff. hiervor), sondern erst dann, wenn der Bauherr in der

Lage ist, die volle Bedeutung und ihr Ausmass zu erkennen. Aktenkundig war dies

im Winter 2012/2013 noch nicht der Fall. Frühestens nach Erhalt der Expertise

von Herr J.___ am 8. Oktober 2014 konnten sich die Kläger und

Berufungsbeklagten ein zweifelsfreies Bild über das Ausmass der Mangellage

machen. Jenes Gutachten wurde am 13. Oktober 2014 an die Berufungsklägerin

weitergeleitet und eine Mängelrüge vorgenommen (Klagebeilage 44).

4.3 Dass die Berufungsklägerin

erst am 13. Oktober 2014 über die volle Tragweite der Mangellage in Kenntnis

gesetzt wurde, hat sie im Übrigen selbst zu verantworten, war doch gerade ihre

Verweigerungshaltung ursächlich für die Verzögerungen der Abklärung. Noch bis

zum Abschluss des vorinstanzlichen Verfahrens vertrat sie die Auffassung, die

äusserlich erkennbaren Mängel seien durch eine äusserliche, mechanische

Einwirkung entstanden. Die zur Diskussion stehenden Mängel an der Bausubstanz sind

– wie unter Ziff.II/E. 4.2 hiervor festgestellt – erst mit der gutachterlichen

Expertise von Baugutachter J.___ vom 8. Oktober 2014 als in zweifelsfreier Tragweite

bekannt zu betrachten. Mit der Weiterleitung der Expertise an die

Berufungsklägerin am 13. Oktober 2014, das heisst fünf Tage später, und der

substantiierten Mängelrüge kam die Berufungsbeklagte einerseits der Pflicht der

substantiierten Rüge, als auch der Pflicht diese sofort vorzunehmen nach. Das

Hauptbegehren erweist sich vor diesem Hintergrund somit als unbegründet und ist

abzuweisen.

5.1 Eventualiter verlangt

die Berufungsklägerin und Beklagte, sie sei zu verpflichten, der Klägerin für

die Kosten des Drittunternehmers CHF 103'880.00 zu bevorschussen und

(lediglich) zu verpflichten, der Klägerin die Mängelbehebungskosten im Umfang

von 49 % zu ersetzen. Die Berufungsklägerin bestreitet eventualiter die

Verurteilung zu vollem Schadenersatz. Stattdessen wären die ihr auferlegten

Kosten zur Mängelbehebung zufolge Amortisationszahlung sowie teilweise

vernachlässigtem Unterhalt durch die Klägerin zu reduzieren. Grundsätzlich

ergebe sich die Schadenshöhe aus der Expertise. Allerdings seien seit der

Fertigstellung des Objekts bis heute rund 11.4 Jahre vergangen. Damit würden

die Kosten der Sanierung nicht einfach der Schadenshöhe entsprechen. Zu

berücksichtigen sei – wie F.___ in seinem Gutachten zu Recht festhalte – ein

angemessener Amortisationsabzug. Der Experte schreibe hier, es sei eine

jährliche Amortisation von 4 % pro Nutzungsjahr zu berücksichtigen. Bis heute

sei dies also 45.6 % (bis zum Zeitpunkt des erstinstanzlichen Urteils 43 %). Grund

der Amortisation sei, dass die Eigentümer mit der Sanierung der Putzschichten

und Anschlüsse wieder eine neuwertige Aussenwärmedämmung erhielten. Die

Vorinstanz setze sich mit der Auffassung der Berufungsklägerin und der

Expertise in diesem Punkt nicht auseinander (vgl. S. 9 des angefochtenen

Entscheids), was einer Verletzung des rechtlichen Gehörs gleichkomme und

zugleich eine unrichtige Sachverhaltsdarstellung darstelle. Dies sei umso

stossender, als dass zuvor die Expertise von F.___ als «Hauptbeweismittel» bezeichnet

worden sei und weiter ausgeführt werde, «das Gutachten äussere sich sehr

ausführlich und in verständlicher Weise zum Schadensbild». Die Expertise F.___

entspreche in diesem Punkt absolut der Rechtslage, der Besteller solle durch

die Nachbesserung nicht bessergestellt werden. Wenn der Klägerin heute eine

neue Fassade zugebilligt werde, erhalte sie ein neues Werk. Nach der Meinung

der Experten halte dieses dann 25 Jahre. Der Vorteilsausgleich sei relevant.

Das entspreche dem allgemeinen Schadenersatzrecht gemäss Art. 42 Abs. 2

Obligationenrecht (OR, SR 220). Den Besteller treffe am Mangel ein beschränktes

Selbstverschulden. In diesem Fall müsse er sich an den Kosten der Nachbesserung

im Umfang seiner Mitverantwortungsquote beteiligen.

5.2.1 Vorweg ist

festzuhalten, dass die Rüge, die Vorinstanz habe sich mit der Auffassung der

Berufungsklägerin nicht auseinandergesetzt und dadurch das rechtliche Gehör

verletzt, unbegründet ist. Der Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2

Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV, SR 101]) umfasst

als Mitwirkungsrecht all jene Befugnisse, die einem Betroffenen einzuräumen

sind, damit er seinen Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (BGE 144 II 427 E. 3.1 S. 434 mit Hinweisen) Der Anspruch auf rechtliches Gehör gebietet

unter anderem, dass das Gericht die Vorbringen des vom Entscheid in seiner

Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und in der

Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung des Gerichts,

seinen Entscheid zu begründen. Die Begründung des Entscheids muss so abgefasst

sein, dass ihn der Betroffene gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Sie

muss kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich die Behörde hat

leiten lassen und auf die sie ihren Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist,

dass sich die Begründung mit allen Parteistandpunkten einlässlich

auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 143 III 65 E. 5.2 S. 70, mit weiteren Hinweisen).

5.2.2 Im angefochtenen

Entscheid nannte die Vorinstanz, kurz aber immerhin, die Überlegungen, von

denen sie sich hat leiten lassen und weshalb sie einen Anspruch auf

Berücksichtigung der Amortisation verneinte. Der Berufungsklägerin war es denn

auch ohne weiteres möglich, ihren behaupteten Anspruch im Berufungsverfahren

geltend zu machen und umfassend zu rügen. Eine Gehörsverletzung ist somit nicht

auszumachen.

5.3 Das Amtsgericht erwog,

die Beklagte mache geltend, es sei ein angemessener Amortisationsabzug von der Forderung

abzuziehen und zwar im Umfang von 4 % pro Nutzungsjahr. Dieser Ansicht stehe

entgegen, dass es vorliegend um Mängelrechte gehe und das Ziel ein mängelfreies

Werk sei. Es liege bis zu diesem Zeitpunkt noch kein mängelfreies Werk vor, das

ordentlich habe abgenutzt werden können, weshalb die Berücksichtigung eines

Amortisationsabzuges per se nicht in Frage komme (vgl. Ziff. III/E. 9 [S. 22]

des angefochtenen Entscheids).

5.4 Ist wegen eines

Mangels ein Schaden entstanden, so hat der Bauherr neben und ausser den Rechten

nach Art. 169 SIA-Norm 118 das Recht auf Schadenersatz nach Massgabe der Art.

368 und 97 ff. OR. Jedoch hat er kein Recht, Schadenersatz gemäss Art. 97 ff.

OR anstelle der Mängelrechte nach Art. 169 SIA-Norm 118 geltend zu machen (Art.

171 Abs. 1 SIA-Norm 118). Der Unternehmer ist von der Ersatzpflicht befreit,

wenn er nachweist, dass ihn kein Verschulden trifft (Art. 97 OR). Für Schaden,

den seine Hilfspersonen verursacht haben, haftet er, wie wenn er ihn selbst

verursacht hätte (Art. 101). Der Umfang der Ersatzpflicht bestimmt sich nach

Art. 99 OR.

5.5 Nach dem Inhalt der

Nachbesserungsschuld ist der Unternehmer verpflichtet, seinen Vertragspartner

im Rahmen der Mangelbeseitigung so zu stellen, wie dieser stünde, wenn von

vornherein mangelfrei geleistet worden wäre (Gauch, a.a.O., Rz. 1717). Das

bedeutet zunächst: Der Besteller soll durch die Nachbesserung nicht schlechter

gestellt werden, als er stünde, wenn der Unternehmer ein mangelfreies Werk

abgeliefert hätte. Aber auch das Umgekehrte gilt, zumindest dem Grundsatz nach:

Der Besteller soll durch die Nachbesserung nicht bessergestellt werden. Ob dem

jeweiligen Besteller indirekte Vermögensvorteile aus der Nachbesserung erwachsen,

ist von Fall zu Fall zu beurteilen, und zwar unter Berücksichtigung der

Vorbereitungs- und Wiederherstellungsarbeiten, die der haftpflichtige

Unternehmer im Zusammenhang mit der Beseitigung eines Mangels leisten muss. Steht

fest, dass dem Besteller aus der Nachbesserung indirekte Vorteile erwachsen, so

gilt es in einem nächsten Schritt zu entscheiden, ob der betreffende Besteller

hierfür einen Ausgleich schuldet, indem er sich in angemessener Weise an den

Verbesserungskosten zu beteiligen hat (Gauch, a.a.O., Rz. 1730 ff.).

5.6 Die einschlägigen

Bestimmungen kennen keine «Vorteilsausgleichsnorm». Somit ist für die

Beurteilung auf das Prinzip von Treu und Glauben (Art. 2 ZGB) zurückzugreifen.

Nach diesem Prinzip, das die Vorteilsanrechnung auch im Schadenersatzrecht

beherrscht, kommt es für den Entscheid darauf an, ob ein Vorteilsausgleich dem

Besteller zumutbar ist und ob ein Ausgleich den Unternehmer nicht unangemessen

entlastet. Massgeblich für diesen Wertungsentscheid sind die jeweils konkreten

Verhältnisse, auch was die Höhe einer allfällig geschuldeten Ausgleichsleistung

betrifft. Art. 42 Abs. 2 OR ist sinngemäss anzuwenden. Vorteile, die in keinem

adäquaten Kausalzusammenhang zur Nachbesserung stehen, fallen von vornherein

ausser Betracht (Gauch, a.a.O., Rz. 1731).

5.7 Fälle, in denen sich

die Frage nach dem Vorteilsausgleich stellen, betreffen im Wesentlichen die

Ersparnis von werkbezogenen Unterhaltskosten und die verlängerte Lebensdauer

des Werkes. Auszugehen ist diesbezüglich vom Grundsatz, dass der Besteller

keinen Ausgleich für ersparte Unterhaltskosten schuldet, mag er auch eine mit

Rücksicht auf den Mangel und die zu erwartende Mangelbeseitigung sinnlose

Pflege des Werkes unterlassen haben. Ebenso ist es dem Unternehmer grundsätzlich

verwehrt, einen Ausgleich für eine verlängerte Lebensdauer des Werkes zu

verlangen, selbst wenn der Besteller das Werk bis zur Mangelbeseitigung benutzt

oder sogar abgenutzt hat. Denn das vertragliche Recht des Bestellers auf ein

mangelfreies Werk darf nicht dadurch beeinträchtigt werden, dass der

Unternehmer den vertragsgemässen Zustand erst im Nachhinein herstellt; dies

namentlich dann nicht, wenn der Unternehmer die verlangte Mangelbeseitigung

selber noch hinauszögert. Vorbehalten bleiben freilich Fälle, in denen ein

Mangel sich kaum oder erst nach längerer Zeit zum Nachteil des Bestellers

auswirkt (Gauch, a.a.O., Rz. 1731).

5.8 Die Berufungsklägerin verlangt

die Berücksichtigung einer angemessenen Amortisation mit der Begründung, die

Eigentümer erhielten mit der Sanierung der Putzschichten und Anschlüsse wieder

eine neuwertige Aussenwärmedämmung. Allerdings seien seit der Fertigstellung

des Objekts bis heute rund 11.4 Jahre vergangen. Damit würden die Kosten der

Sanierung nicht einfach der Schadenshöhe entsprechen. Diese Aussagen mögen zutreffen.

Weshalb aber vorliegend vom Grundsatz, dass der Besteller keinen Ausgleich für

ersparte Unterhaltskosten und/oder eine verlängerte Lebensdauer des Werkes

schuldet, abgewichen werden soll, wird von der Berufungsklägerin nicht

dargetan. Vorliegend liegt es aktenkundig primär am Verhalten der

Berufungsklägerin, dass auch nach über 11 Jahren der vertragsgemässe Zustand der

fraglichen Fassade noch nicht wiederhergestellt ist. Die Berufungsklägerin entzog

sich mehreren von der Berufungsbeklagten organisierten Inspektionen der

Fassade, ging den entsprechenden Mängelrügen nicht nach und stellte sich

durchwegs und ohne gutachterliche Untersuchung der Bausubstanz auf den

Standpunkt, die geltend gemachten Schäden seien auf eine äusserliche,

mechanische Einwirkung zurückzuführen. Damit hat sie die Wiederherstellung des

vertragsmässigen Zustands massgeblich verzögert. Das vertragliche Recht der

Berufungsbeklagten auf ein mängelfreies Werk darf nicht dadurch beeinträchtigt

werden, dass sich der pflichtige Unternehmer über Jahre hinweg weigert, den

vertragsgemässen Zustand wiederherzustellen und dann bei einer entsprechenden Verurteilung

verlangt, es seien Kosten zur Mängelbehebung zufolge Amortisationszahlung sowie

teilweise vernachlässigtem Unterhalt durch die Klägerin zu reduzieren. Dieses

Verhalten der Berufungsklägerin geht nicht an. Auch das Eventualbegehren

erweist sich vor diesem Hintergrund als unbegründet.

6. Zusammenfassend erweist

sich die Berufung somit als unbegründet und ist abzuweisen.

7. In Anwendung von Art.

106 Abs. 1 ZPO werden die Kosten des Verfahrens in Höhe von CHF 10'000.00 der

Berufungsklägerin auferlegt, diese werden mit dem von ihr geleisteten

Kostenvorschuss verrechnet. Die Berufungsklägerin hat der Berufungsbeklagten

eine angemessene Parteientschädigung zu entrichten. Mit Kostennote vom 6.

Dezember 2021 machte die Berufungsbeklagte einen Aufwand von 17.4 Stunden à CHF

330.00, Auslagen von CHF 85.00 sowie MWST von CHF 448.70, respektive Total CHF 6'275.70

geltend, was nicht beanstandet werden kann.

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die A.___ AG hat die Gerichtskosten des

obergerichtlichen Verfahrens in Höhe von CHF 10'000.00 zu tragen. Diese werden

mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

3. Die A.___ AG hat der B.___ für das

obergerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 6'275.70 (inkl.

Auslagen und MWST) zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr

als CHF 30'000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Der

Vizepräsident Der Rechtspraktikant

Frey Stampfli