Forderung aus Mietvertrag

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 21. August 2023

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichter Frey

Oberrichterin Kofmel

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Fabian

Brunner,

Berufungsklägerin

gegen

B.___ GmbH, vertreten durch Rechtsanwältin Claudia

Heusi,

Berufungsbeklagte

betreffend Forderung

aus Mietvertrag

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1.1 C.___ (als Vermieter) und D.___ (als

Mieter) unterzeichneten am 3. Dezember 2009 einen Mietvertrag über

Geschäftsräume (Gastgewerbe) betreffend die Liegenschaft an der [...] in [...]

(Urkunde Nr. 3 der Klägerin). E.___ trat mit Zustimmung von C.___ als

Nachmieter von D.___ per 1. Februar 2012 in das Mietverhältnis ein (Urkunde Nr.

4 der Klägerin). E.___ unterzeichnete am 1. Februar 2012 mit und für die F.___ GmbH

einen Vertrag, mit welchem er (E.___) als Geschäftsführer der A.___ AG und der F.___

GmbH angestellt wurde (Urkunde Nr. 5 der Klägerin). E.___ war damals

Alleinaktionär der A.___ AG. Ferner hielt er sämtliche Stammanteile der [...] F.___

GmbH (Urkunde Nr. 6 der Klägerin). Per 1. September 2014 wurde der Mietvertrag

mit Zustimmung von C.___ auf die A.___ AG übertragen. Gleichzeitig nahm C.___

zustimmend davon Kenntnis, dass als Untermieterin weiterhin die F.___ GmbH auftrete

(Urkunde Nr. 7 der Klägerin).

1.2 Am 10. Oktober 2016 erwarben G.___ und

H.___ von E.___ sämtliche Aktien der A.___ AG und damit auch alle Stammanteile

der F.___ GmbH, welche zwischenzeitlich auf diese übergegangen sind (Urkunden

Nrn. 6 und 8 der Klägerin). Mit Aktienrückkaufvertrag vom 11. Januar 2017 wurde

die Rückabwicklung des Aktienverkaufs vereinbart (Urkunde Nr. 9 der Klägerin).

Bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises sollten G.___ und H.___

Eigentümer der Aktien der A.___ AG bleiben. Die Verkäufer behielten sich ein

Rücktrittsrecht bei Zahlungsverzug vor (Urkunde Nr. 8 der Klägerin). Mit

Schreiben vom 13. März 2018 erklärten G.___ und H.___ den Rücktritt vom

Aktienrückkaufvertrag zufolge Zahlungsverzugs von E.___ (Urkunde Nr. 10 der

Klägerin).

1.3 G.___ kündigte E.___ das Anstellungsverhältnis

am 1. November 2018 unter sofortiger Freistellung und setzte ihn als Geschäftsführer

der F.___ GmbH per sofort ab. Gleichzeitig setzte er I.___ als neue

Geschäftsführerin der F.___ GmbH ein (Urkunden Nrn. 11 und 12 der Klägerin).

1.4 Die F.___ GmbH übertrug mit Vertrag

vom 11. Dezember 2018 das Untermietverhältnis mit Wirkung per 1. Januar 2019 auf

die B.___ GmbH. Die A.___ AG erklärte ihr ausdrückliches Einverständnis zur

Übertragung der Untermiete. Pro forma wurde noch ein selbständiger

Untermietvertrag ausgestellt (Urkunde Nr. 14 der Klägerin, Urkunde Nr. 4 der

Beklagten). Ebenfalls am 11. Dezember 2018 übertrug die A.___ AG den

Mietvertrag per 1. Januar 2019 auf die B.___ GmbH (Urkunde Nr. 6 der

Beklagten).

1.5 Am 14. Februar 2019 kaufte E.___ die

Aktien der A.___ AG zurück (Urkunde Nr. 9 der Beklagten). Am 15. Februar 2019

sprach die B.___ GmbH, vertreten durch J.___, gegenüber E.___ ein Hausverbot

bezüglich der Liegenschaft [...] in [...] aus (Urkunde Nr. 15 der Klägerin).

1.6 Am 27. Februar 2019 sprach K.___ als

Rechtsnachfolgerin des zwischenzeitlich verstorbenen C.___ sel. gegenüber der A.___

AG die Kündigung des Mietvertrages per 31. August 2019 aus. Der B.___ GmbH wurde

eine Kopie der Kündigung zur Kenntnis zugestellt (Urkunde Nr. 5 der Beklagten; Urkunde

Nr. 18 der Klägerin). Sowohl die A.___ AG als auch die B.___ GmbH fochten die

Kündigung bei der Mietschlichtungsstelle an (Urkunden Nrn. 19 und 20 der

Klägerin).

1.7 Mit Schreiben vom 13. März 2019

gelangte die B.___ GmbH, vertreten durch die L.___ GmbH, an K.___ und ersuchte

zum einen um «zustimmende Kenntnis der Übertragung des Untermietvertrags» und

um «Zustimmung zur Übertragung des Mietvertrags» (Urkunde Nr. 16 der Klägerin).

Mit Schreiben vom 18. März 2019 liess K.___ mitteilen, dass sie beide Übertragungen

ablehne (Urkunde Nr. 17 der Klägerin).

1.8 Mit Eingabe vom 1. April 2019 liess

die B.___ GmbH gegen K.___ sowie die A.___ AG bei der Mietschlichtungsstelle

ein Verfahren anhängig machen und beantragen, die Vermieterin habe die

schriftliche Zustimmung zur Übertragung der Miete von der A.___ AG auf die B.___

GmbH zu erteilen (Urkunde Nr. 20 der Klägerin).

1.9 Anlässlich der am 14. August 2019 durchgeführten

Verhandlung unterbreitete die Mietschlichtungsstelle K.___ und der A.___ AG

einen Urteilsvorschlag in dem Sinne, als dass die Kündigung vom 27. Februar

2019 aufgehoben werde (Urkunde Nr. 19 der Klägerin). Der Urteilsvorschlag wurde

von keiner der Parteien abgelehnt und erwuchs somit in Rechtskraft (Urkunde Nr.

12 der Klägerin [im Schlichtungsverfahren eingereicht]).

1.10 Am 14. August 2019 erklärte K.___ ihre

Zustimmung zur Übertragung des Miet- sowie des Untermietverhältnisses auf die B.___

GmbH (Urkunden Nrn. 4 und 6 der Beklagten).

1.11 Am 17. September 2019 wurde über

die F.___ GmbH der Konkurs eröffnet (Urkunde Nr. 23 der Klägerin).

2.1 Am 11. November 2019 ersuchte die A.___

AG bei der Mietschlichtungsbehörde um Ausweisung der B.___ GmbH aus der

Liegenschaft an der [...] in [...] (Beilage Nr. 22 der Klägerin).

2.2 Nach erfolglosem

Schlichtungsverfahren (Urkunde Nr. 2 der Klägerin) liess die A.___ AG (nachfolgend:

Klägerin) am 27. April 2020 beim Richteramt Solothurn-Lebern Klage gegen

die B.___ GmbH (nachfolgend: Beklagte) einreichen mit den folgenden

Rechtsbegehren:

1. Es sei festzustellen, dass der

Untermietvertrag nicht per 1. Januar 2019 auf die Beklagte übertragen wurde.

2. Die Beklagte sei unter Androhung der

Zwangsvollstreckung im Weigerungsfalle innert gerichtlich anzusetzender Frist

anzuweisen, sämtliche Räumlichkeiten an der [...] in [...] (Keller, […], 1.

Stock Wohnung, 2. Stock Wohnung, 3. Stock Wohnung und Innenhof [1/11 Anteil])

in gereinigtem und ordnungsgemässem Zustand unter Rückgabe der Schlüssel abzugeben.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

2.3 Mit Klageantwort vom 12. März 2021

liess die Beklagte die folgenden Anträge stellen:

1. Die Feststellungsklage sei abzuweisen,

soweit darauf einzutreten ist.

2. Eventuell: Es sei festzustellen, dass

die Beklagte die rechtmässige und alleinige Mieterin der Liegenschaft [...] in [...]

ist. Das Ausweisungsbegehren gemäss Ziffer 2 der Klage sei abzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

2.4 Anlässlich der vor Vorinstanz

durchgeführten Hauptverhandlung am 4. März 2022 liessen die Parteien ihre Rechtsbegehren

wie folgt präzisieren:

Klägerin:

1. Die Beklagte sei unter Androhung der

Zwangsvollstreckung im Weigerungsfalle anzuweisen, sämtliche Räumlichkeiten an

der [...] in [...] (Keller, […], 1. Stock Wohnung, 2. Stock Wohnung, 3. Stock

Wohnung und Innenhof [1/11 Anteil]) in gereinigtem und ordnungsgemässem Zustand

unter Rückgabe der Schlüssel abzugeben, auf einen richterlich zu bestimmenden,

kurz anzusetzenden Termin zu räumen.

2. Der Entscheid sei als direkt

vollstreckbar zu erklären.

3. Es seien geeignete Massnahmen zur

zwangsweisen Vollstreckung der Ausweisung, insbesondere die Mithilfe der

Kantonspolizei, zur Durchsetzung der Ausweisung gemäss Ziffer 1 hiervor

anzuordnen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Beklagte:

1. Die Ziffer 1 der Klage sei abzuweisen,

soweit darauf einzutreten ist.

2. Die Ziffern 2 und 3 der Klage seien

abzuweisen, eventualiter als unzulässig zu erklären.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

2.5 Mit im Dispositiv eröffneten Urteil vom

4. März 2022 wies das Amtsgericht von Solothurn-Lebern die Klage ab und

auferlegte die Prozesskosten der Klägerin.

3.1 Gegen den begründeten Entscheid liess

die Klägerin (nachfolgend auch: Berufungsklägerin) am 30. Mai 2022 frist- und

formgerecht Berufung an das Obergericht des Kantons Solothurn erheben und die

folgenden Rechtsbegehren stellen:

1. Das Urteil des Richteramts

Solothurn-Lebern vom 4. März 2022 sei vollumfänglich aufzuheben.

2. Die Beklagte sei unter Androhung der

Zwangsvollstreckung im Weigerungsfalle anzuweisen, sämtliche Räumlichkeiten an

der [...] in [...] (Keller, […], 1. Stock Wohnung, 2. Stock Wohnung, 3. Stock

Wohnung und Innenhof [1/11 Anteil]) in gereinigtem und ordnungsgemässem Zustand

unter Rückgabe der Schlüssel, auf einen richterlich zu bestimmenden, kurz

anzusetzenden Termin zu räumen.

3. Der Entscheid sei als direkt

vollstreckbar zu erklären.

4. Es seien geeignete Massnahmen zur

zwangsweisen Vollstreckung der Ausweisung, insbesondere der Mithilfe der

Kantonspolizei, zur Durchsetzung der Ausweisung gemäss Ziffer 1 hievor

anzuordnen.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Ferner liess sie den Verfahrensantrag

stellen, es sei ihr die vollumfängliche unentgeltliche Rechtspflege unter

Beiordnung des Unterzeichneten als unentgeltlichen Rechtsbeistand zu gewähren.

3.2 Mit Eingabe vom 28. Juni 2022 liess

die Beklagte (nachfolgend auch: Berufungsbeklagte) folgende Rechtsbegehren

stellen:

1. Die Berufungsklägerin sei für den Fall

der Abweisung des Gesuchs um unentgeltliche Rechtspflege zu verpflichten, der

Berufungsbeklagten innert einer vom Gericht anzusetzenden, kurzen Frist eine

Sicherheit für die Parteientschädigung im Betrag von CHF 6'000.00 zu

leisten und den Betrag von CHF 6'000.00 entweder bei der Gerichtskasse

einzuzahlen oder eine Garantie einer in der Schweiz niedergelassenen Bank oder

eines in der Schweiz zugelassenen Versicherungsunternehmens für den Betrag von

CHF 6'000.00 vorzulegen.

2. Im Unterlassungsfall sei der

Berufungsklägerin das Nichteintreten auf die Berufung in Aussicht zu stellen

und in jedem Fall die Behandlung bis zur Bezahlung der Parteikostensicherheit

auszusetzen.

3.3 Mit Berufungsantwort vom 11. Juli

2022 liess die Berufungsbeklagte folgende Rechtsbegehren stellen:

1. Die Berufung sei vollumfänglich

abzuweisen und es sei das Urteil der Vorinstanz vom 4. März 2022 zu bestätigen.

2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zu Lasten der Berufungsklägerin.

3.4 Mit Verfügung vom 19. Juli 2022 wies

der Vizepräsident der Zivilkammer das Gesuch der Berufungsklägerin um

unentgeltliche Rechtspflege ab.

3.5 Mit Stellungnahme vom 6. September

2022 liess die Berufungsklägerin auf Abweisung des von der Berufungsbeklagten

gestellten Antrags um Leistung einer Sicherheit der Parteientschädigung schliessen.

3.6 Mit Verfügung vom 12. September 2022

hiess der Vizepräsident den Antrag der Berufungsbeklagten um Sicherheit für die

Parteientschädigung im Betrag von CHF 6'000.00 gut.

4. Für die Ausführungen der Vorinstanz und

die Parteistandpunkte wird, soweit relevant, im Nachfolgenden eingegangen. Im

Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

II.

1.

Strittig und zu klären ist, ob im

Zusammenhang mit der Liegenschaft an der [...] in [...] das Untermietverhältnis

mit Vereinbarung vom 11. Dezember 2018 per 1. Januar 2019 einerseits (vgl.

dazu E. II/5. ff. nachstehend) und das Hauptmietverhältnis mit Vereinbarung

ebenfalls datiert vom 11. Dezember 2018 andererseits (vgl. dazu E. II/6. ff.

nachstehend) rechtsgültig auf die Berufungsbeklagte übertragen worden ist,

mithin, ob die Berufungsbeklagte einen Rechtstitel zum Verbleib in fraglicher Liegenschaft

hat. Weiter ist zu prüfen, ob und inwiefern die Aktienkäufe bzw.

Aktienrückkäufe für das vorliegende Verfahren von Bedeutung sind (vgl. dazu E.

II/3. ff. nachstehend).

2.

Die Berufungsklägerin rügt eine

Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil die

Vorinstanz nicht alle ihre Vorbringen behandelt habe.

2.1

Das Recht, angehört zu werden, ist

formeller Natur. Dessen Verletzung führt ungeachtet der materiellen

Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung des Rechtsmittels und zur

Aufhebung des angefochtenen Entscheides (vgl. BGE 137 I 195 E. 2.2; 135 I

187.

E. 2.2). Die Rüge der Gehörsverletzung ist deshalb vorweg zu behandeln.

2.2

Der Anspruch auf rechtliches Gehör

umfasst unter anderem den Anspruch, dass das Gericht die Parteivorbringen

sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Das

bedeutet indessen nicht, dass sich dieses mit jeder tatbestandlichen Behauptung

und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann es sich auf

die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Partei soll wissen,

warum das Gericht entgegen ihrem Antrag entschieden hat, damit sie den

Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann (grundlegend BGE 112 Ia 107

E. 2b, ferner BGE 129 I 232 E. 3.2; BGE 126 I 97 E. 2b).

2.3

Im Umstand, dass die Vorinstanz in

ihrem Urteil nicht auf jede Rüge der hierortigen Berufungsklägerin eingegangen

ist, liegt keine Gehörsverletzung. Dies deshalb, weil die Rügen den Entscheid

nicht zu beeinflussen vermochten.

3.

3.1

Die Vorinstanz, erwog im angefochtenen

Urteil, die Aktienkäufe bzw. Aktienrückkäufe seien für das vorliegende

Verfahren nicht von Bedeutung. Die Ver- bzw. Rückkäufe seien zwischen E.___ sowie

G.___ und H.___ erfolgt. Keine dieser drei Personen sei vorliegend Partei.

3.2

Die Berufungsklägerin moniert, die

Aktienkäufe bzw. -rückkäufe seien vorliegend sehr wohl relevant, da daran die für

die Berufungsbeklagte handelnde J.___ entscheidend mitgewirkt habe. J.___ sei über

sämtliche rechtsmissbräuchlichen und treuwidrigen Machenschaften von G.___ im

Bilde gewesen. I.___, ehemalige Geschäftsführerin der F.___ GmbH habe anlässlich

ihrer Einvernahme vom 24. Juni 2021 im Zuge des Strafverfahrens gegen E.___ zu

Protokoll gegeben, dass sie von G.___ und J.___ gemeinsam akquiriert worden

sei. I.___ habe als reine Strohfrau für die F.___ GmbH agiert. J.___ und G.___ hätten

die Übertragung des (Unter-)Mietverhältnisses und damit des [...]betriebs auf

die B.___ GmbH veranlasst, mit der Absicht, E.___ eine «leere

Holdinggesellschaft» zurückzuverkaufen. J.___ habe im Rahmen der

Parteibefragung bestätigt, dass sie stets über sämtliche Abläufe im Bilde

gewesen sei. Sie habe der Übertragung der (Unter-)Mietverträge schliesslich zugestimmt,

weil ihr E.___ den Lohn nicht bezahlt habe. G.___ als damaliger Alleinaktionär

der Berufungsklägerin habe für die Übertragung des (Unter-)Mietverhältnisses

von der Berufungsbeklagten keine Gegenleistung erhalten, obwohl das einzige

Aktivum der Gesellschaft (nämlich der [...]) auf die Berufungsbeklagte

übertragen worden sei. Dieses höchst stossende Vorgehen von G.___ und J.___

verstosse gegen Treu und Glauben und sei rechtsmissbräuchlich.

3.3

Die Berufungsbeklagte bestreitet,

dass die Umstände des Aktien(rück)kaufs für den vorliegenden Fall von Bedeutung

seien. J.___ sei weder an Kauf- noch an Verkauf der Aktien beteiligt gewesen. I.___

sei von G.___ zur Geschäftsführerin der F.___ GmbH ernannt worden. Selbst

nachdem E.___ die Aktien der Berufungsklägerin am 14. Februar 2019 (und somit

auch die Stammanteile der F.___ GmbH) zurückgekauft habe, hätten sowohl I.___

als auch G.___ ihre Funktionen bei der F.___ GmbH beibehalten. Damit habe die Berufungsklägerin

die Einsetzung von I.___ ebenfalls gutgeheissen. Die F.___ GmbH sei im November

2018.

überschuldet gewesen. Davon habe auch die Berufungsklägerin und namentlich

E.___ als vormaliger Geschäftsführer der F.___ GmbH Kenntnis gehabt. E.___

selbst habe kein Interesse daran gehabt, den [...]betrieb mit der F.___ GmbH

weiterzuführen, habe er doch auf die Kündigung per 1. November 2018 nicht reagiert.

J.___ habe im Zeitpunkt der Gründung der B.___ GmbH im November/Dezember 2018

nicht wissen können, dass E.___ im Februar 2019 - drei Monate nach Kündigung

und Freistellung als Geschäftsführer der F.___ GmbH - die Aktien der Berufungsklägerin

zurückkaufen würde. Der Aktien(ver-)kauf habe mit der vorliegenden

Angelegenheit nichts zu tun.

3.4

Bereits der Vizepräsident der

Zivilkammer hat mit Verfügung vom 19. Juli 2022 darauf hingewiesen, dass E.___

nicht Partei des Berufungsverfahren sei. Ebensowenig sind G.___ und/oder H.___ Partei

des Berufungsverfahrens. Einzig diese drei Personen waren aber an den Käufen

bzw. Rückkäufen der Aktien der Berufungsklägerin beteiligt gewesen. Dass J.___

ebenfalls daran beteiligt gewesen ist bzw., dass sie sogar entscheidend daran

mitgewirkt hat, ist nicht belegt. Entsprechend und wie von der Vorinstanz

völlig zu Recht festgestellt, sind die Käufe/Rückkäufe der Aktien der Berufungsbeklagten

für das vorliegende Verfahren nicht von Bedeutung. Vorliegend sind Mietverträge

und nicht Kaufverträge zu beurteilen.

Dennoch drängen sich dazu folgende

Hinweise auf: Im Zusammenhang mit diesen Aktienkäufen bzw. –rückkäufen machte

die Klägerin im Wesentlichen geltend: Die zwischenzeitliche vermeintliche

Übertragung des Untermietvertrags über die Räumlichkeiten an der [...] auf die

kurz zuvor gegründete B.___ GmbH und damit die Übertragung des [...]betriebs

auf dieselbe sei E.___ bewusst verschwiegen worden. Es sei ihm stets versichert

worden, dass «alles wie gehabt» sei. Er sei der festen Überzeugung gewesen, er

habe den [...]betrieb zurückerhalten. Mit dem bewussten Verschweigen der

Tatsache, dass sich die Untermietverhältnisse verändert hätten, sei das

zentrale Fundament des Vertragsschlusses vorgetäuscht worden. Der Vertreter der

Berufungsklägerin hätte den Aktienkaufvertag am 14. Februar 2019 nicht

unterzeichnet, hätte er gewusst, dass er den Betrieb an der [...] in [...]

nicht weiterführen könne und die Berufungsklägerin nicht mehr Mieterin der

Liegenschaft sei. E.___ sei über den Tisch gezogen worden. Er habe die Aktien

zurückgekauft im Glauben, das [...] weiterhin betreiben zu können. G.___ hätten

die Aktien bösgläubig an E.___ verkauft. Die Berufungsklägerin macht somit

Willensmängel (seitens E.___) geltend. Allfällige Willensmängel hätten sich

aber auf den Kaufvertrag bezogen. Solche Willensmängel hätten gegen die Gegenpartei

des Rückkaufvertrags (G.___ und/oder H.___) geltend gemacht werden müssen.

Davon hat E.___ – gemäss eigenen Angaben – aus «hier nicht zu interessierenden

Gründen» bewusst – abgesehen (Klage, S. 9). Warum E.___ bei der von ihm

vorgetragenen Sachlage den Aktienkaufvertrag nicht angefochten hat, ist

schlicht nicht nachvollziehbar. Die Konsequenzen daraus hat E.___ zu tragen.

4.

Betreffend Untermiete und Übertragung

des Mietverhältnisses sind folgende gesetzlichen und vertraglichen Bestimmungen

von Bedeutung:

4.1

Im (Haupt-)Mietvertrag vom 3.

Dezember 2009 wird Folgendes festgehalten:

Art. 9.6: Führung des […]betriebes

Der Mieter verpflichtet sich zur

persönlichen und korrekten Führung des […]betriebes unter Beachtung aller

gesetzlicher Rahmenbedingungen und behördlicher Anordnungen. Der Mieter kann

den […]betrieb nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters durch einen

Betriebsleiter, Geranten, Direktor oder einen Geschäftsführer führen lassen.

Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn ihm dadurch wesentliche

Nachteile entstehen.

Art. 11: Übertragung der Miete

Der Mieter kann das Mietverhältnis mit

schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen. Der

Vermieter kann die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigern. Ein

wichtiger Grund liegt u.a. vor, wenn der neue Mieter nicht im selben Umfang

Sicherheiten stellt, wie sie beim austretenden Mieter bestanden haben. Der

austretende Mieter haftet jedoch solidarisch mit dem Dritten bis zu dem

Zeitpunkt, in dem die Miete gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet

werden kann, längstens jedoch für 2 Jahre.

Art. 12: Untermiete

Der Mieter kann die Mietsache mit

vorgängiger schriftlicher Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise

untervermieten. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn:

-

sich der Mieter weigert,

dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben;

-

die Bedingungen der

Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrages missbräuchlich

sind;

-

dem Vermieter aus der Untermiete

wesentliche Nachteile entstehen.

Der Mieter haftet dem Vermieter dafür,

dass der Untermieter die Mietsache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst

gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar zum

vertragsgemässen Gebrauch anhalten (Art. 262 OR).

Art. 31: Konkurrenzverbot

Der Vermieter gewährt dem Mieter ein

Exklusivrecht für den […]- resp. […]betrieb in der Liegenschaft. Der Vermieter

wird keine anderen Mieter oder Untermieter einmieten, welche mit dem Mieter in

einem direkten oder indirekten Konkurrenzverhältnis stehen. Das

Konkurrenzverbot ist in allen Mietverträgen der Liegenschaft aufzunehmen. […]

4.2

Im Schweizerischen Obligationenrecht

(OR, SR 220) finden sich folgende Bestimmungen:

Art. 262: Untermiete

Der Mieter kann die Sache

mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten (Abs. 1).

Der Vermieter kann die

Zustimmung nur verweigern, wenn: a. der Mieter sich weigert, dem Vermieter die

Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben; b. die Bedingungen der Untermiete im

Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind; c. dem

Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen (Abs. 2).

Der Mieter haftet dem

Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es

ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu

anhalten (Abs. 3).

Art. 263 Übertragung der Miete auf einen

Dritten

Der

Mieter von Geschäftsräumen kann das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung

des Vermieters auf einen Dritten übertragen (Abs. 1).

Der

Vermieter kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern (Abs. 2).

Stimmt

der Vermieter zu, so tritt der Dritte anstelle des Mieters in das

Mietverhältnis ein (Abs. 3).

Der

Mieter ist von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit. Er

haftet jedoch solidarisch mit dem Dritten bis zum Zeitpunkt, in dem das

Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann,

höchstens aber für zwei Jahre (Abs. 4).

4.3

Sowohl nach Gesetz als auch nach

Vertrag ist für die Untermiete und Übertragung der Miete auf einen Dritten die

(schriftliche) Zustimmung des Vermieters nötig.

4.4

Bei der Zustimmung des

Vermieters zur Übertragung der Miete handelt es sich um eine Suspensivbedingung

(BGE 139 III 353; in diesem Sinne bereits BGE 125 III 226 E. 2b = MRA

4/99, S. 166 ff. mit Hinweis auf das Urteil 4C_15/1992 vom 15. Juli 1992).

4.5

Die Zustimmung des

Vermieters zur Untermiete ist nicht Voraussetzung für das gültige

Zustandekommen des Untermietvertrages. Sie ist lediglich Voraussetzung dafür,

dass der Untervermieter den Untermietvertrag erfüllen kann (Peter

Higi/Christoph Wildeisen, Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Vorbemerkungen

zum 8. Titel (Art. 253 – 273c OR) Art. 253 – 265 OR, Die Miete, Zürich 2018, 5. neu

bearbeitete Auflage, 262 N 16; Peter Nideröst in: Mietrecht für die Praxis,

Zürich 2016, 23.2.3.7). Eine nachträgliche Zustimmung ist möglich (Roger Weber,

Basler Kommentar, Basel 2019, Art. 262 N 3). Eine nachträgliche Zustimmung

entfaltet ihre Wirkung ex tunc (Higi/Wildeisen, a.a.O., Art. 262 N 34).

4.6

Bereits unter E. I/1.10 hievor wurde

ausgeführt, dass die Vermieterin ihre Zustimmung zur Übertragung des Miet- wie

auch des Untermietvertrags auf die Beklagte am 14. August 2019 erteilt hat.

5.

5.1

Zum Übergang des Untermietvertrags

erwog die Vorinstanz Folgendes: Am 11. Dezember 2018 sei ein Vertrag zur

Übertragung des Untermietverhältnisses von der F.___ GmbH auf die Beklagte

abgeschlossen worden. Die Klägerin als Untervermieterin habe diesen Vertrag

mitunterzeichnet und damit ihren Willen kundgetan, dass sie mit der Übertragung

der Untermiete auf die Beklagte per 1. Januar 2019 einverstanden sei. Sämtliche

Parteien, welche den Untermietvertrag am 11. Dezember 2018 unterzeichnet hätten,

seien gemäss Zefix vertretungsberechtigt gewesen: M.___ für die Klägerin, J.___

für die Beklagte und I.___ für die F.___ GmbH. Der Vertrag sei infolge

gegenseitiger übereinstimmender Willensäusserung der Parteien gültig zustande

gekommen. Seit dem 1. Januar 2019 nutze die Beklagte die in Frage

stehenden Räumlichkeiten und bezahle Mietzins. Bis zur Einreichung des Schlichtungsgesuchs

am 11. November 2019 habe die Klägerin nie mitgeteilt, dass sie den Vertrag vom

11.

Dezember 2018 als unverbindlich erachte, sie habe die Nutzung der Beklagten

geduldet. Es wäre stossend und würde dem Grundsatz von Treu und Glauben

widersprechen, wenn sich die Klägerin nach so langer Zeit noch darauf berufen

dürfte, dass gemäss Art. 9.6 und 12 des Mietvertrages vom 3. Dezember 2009 die

Zustimmung der Vermieterin zur Untervermietung erforderlich sei. Die Zustimmung

des Vermieters bei der Übertragung eines Untermietverhältnisses sei nicht

konstitutiv. Ohnehin habe die Vermieterin am 14. August 2019 ihre Zustimmung

zur Übertragung des Untermietverhältnisses auf die Beklagte erteilt. Die

Vorinstanz schlussfolgerte, der Untermietvertrag sei rechtskonform auf die

Beklagte übergegangen.

5.2

Die Berufungsklägerin bringt dagegen

zusammengefasst und im Wesentlichen Folgendes vor:

Die Vereinbarung vom 11. Dezember 2018

betreffend die Übertragung des Untermietvertrags per 1. Januar 2019 sei mangels

rechtsgültiger Zustimmung der F.___ GmbH nicht nur unwirksam, sondern aufgrund

der Machenschaften von G.___ und J.___ als nichtig zu qualifizieren. I.___ sei

offenkundig von G.___ und J.___ instrumentalisiert worden. I.___ habe als

Strohfrau agiert und als solche nicht rechtsverbindlich handeln können. Anlässlich

ihrer Einvernahme im Strafverfahren gegen E.___ habe sie auf die Frage, wer sie

für welche Funktion angestellt habe, Folgendes zu Protokoll gegeben: «G.___ hat

mich als […]kraft angestellt in der […]. Ich habe gar nie dort gearbeitet. Ich

weiss gar nicht, was passiert ist, er hat die Firma weiterverkauft. Ich habe

keinen Tag dort gearbeitet». Auf die Frage, wie es dazu gekommen sei, dass sie

per 13. November 2018 als Geschäftsführerin mit Einzelunterschrift der F.___ GmbH

ins Handelsregister eingetragen worden sei, habe sie erwidert: «Nein. Ich war

keine Geschäftsführerin». Anlässlich der vorinstanzlichen Parteibefragung habe

selbst die Berufungsbeklagte bzw. J.___ bestätigt, dass I.___ von G.___

lediglich als […]hilfskraft angestellt gewesen sei.

Mit der Übertragung eines

Untermietvertrages werde, analog zur Übertragung des Hauptmietvertrages, einem

Dritten das Nutzungsrecht an der im Eigentum der Vermieterin stehenden

Liegenschaft übertragen. Daher sei die Zustimmung der Vermieterin auch für die

Übertragung eines Untermietvertrages konstitutiv. Im Mietvertrag vom 3.

Dezember 2009 sei explizit die Zustimmung der Vermieterin im Falle der

Untervermietung als Voraussetzung vereinbart worden. Dass die Zustimmung der

Vermieterin auch im Falle der Übertragung eines bestehenden

Untermietverhältnisses konstitutiv sei, ergebe sich aus Art. 9.6 des

Mietvertrages vom 3. Dezember 2009, wonach sich die Mieterin zur persönlichen

Führung des Gastgewerbes verpflichte. Die Führung des Betriebs durch einen

Betriebsleiter, Garanten, Direktor oder einen Geschäftsführer bedürfe der

schriftlichen Zustimmung der Vermieterin. Dasselbe gelte entsprechend auch bzw.

erst recht für die Führung des Betriebs durch eine andere Gesellschaft. Mit

Blick auf die Konkurrenzverbotsklausel in Art. 31 sei ersichtlich, dass die

Vermieterin sehr wohl einen berechtigten Grund für die Verweigerung der

Zustimmung gehabt habe. Angesichts der betrügerischen Machenschaften der

Berufungsbeklagten bzw. J.___ und G.___ betreffend die Übernahme des [...]

verstosse die nachträgliche Berufung auf die entsprechenden vertraglichen

Bestimmungen keineswegs gegen Treu und Glauben.

Der Wille zur Übertragung sei bereits

nach Aktienrückkauf, als E.___ erklärt habe, er sei jetzt wieder Chef, aber

spätestens im Zeitpunkt der Einreichung des Schlichtungsgesuchs vom 1. April

2019.

betreffend die Abgabe einer Willenserklärung sowie Anfechtung einer Kündigung

widerrufen worden. Dort habe die Berufungsklägerin bestätigt, dass G.___ E.___ anlässlich

des Aktienrückverkaufs nicht darüber aufgeklärt habe, dass die Mietverträge

(bzw. Untermiet- und Hauptvertrag) auf die B.___ GmbH übertragen worden seien. E.___

wolle nun diese Verträge nicht anerkennen, sondern möglichst rückgängig machen.

Die Vermieterin habe mit Schreiben vom

27.

Februar 2019 sowohl das Unter- als auch das Hauptmietverhältnis gekündigt.

Deshalb sei die Berufungsklägerin zunächst damit beschäftigt gewesen, diese

Kündigung anzufechten. Wäre die Kündigung wirksam geworden, hätte sich das

weitere Vorgehen betreffend die Anfechtung der Übertragungsverträge vom 11.

Dezember 2019 ohnehin erübrigt. Die Schlichtungsverhandlung sei am 14. August

2019.

durchgeführt worden, wobei die Berufungsklägerin einen Urteilsvorschlag zu

ihren Gunsten erwirkt habe. Die Übertragung eines Mietvertrags setze entgegen

der Auffassung der Vorinstanz neben einer rechtsgültigen

Übertragungsvereinbarung insbesondere das gleichzeitige Vorliegen der

Übertragungsbereitschaft (Zustimmung) der Vermieterin voraus. Diese

Voraussetzungen seien zu keinem Zeitpunkt erfüllt gewesen. Mit Schreiben vom

18.

März 2019 habe die Vermieterin ausdrücklich ihre Zustimmung auch bezüglich

der Übertragung verweigert. Die nachträgliche Einwilligung der Vermieterin vom

14.

August 2019 vermöge daran nichts zu ändern. Der plötzliche Sinneswandel der

Vermieterin sei darauf zurückzuführen, dass eine Stunde zuvor im

Schlichtungsverfahren gegen die Berufungsklägerin die von ihr ausgesprochene

Kündigung vom 27. Februar 2019 aufgehoben worden sei. Sie habe also das

Mietverhältnis per 31. August 2019 nicht beenden können. Darum habe sie

versucht, mit der Erteilung ihrer nachträglichen Zustimmung das Mietverhältnis

auf die Berufungsbeklagte zu übertragen. Durch die nachträgliche Unterzeichnung

der Vereinbarung werde die Umgehung der Kündigungsschutzbestimmungen

beabsichtigt. Dieses Verhalten sei rechtsmissbräuchlich.

5.3

Die Berufungsbeklagte erwidert

zusammengefasst und im Wesentlichen Folgendes: Die im Handelsregister

eingetragenen Personen seien gemäss Art. 55 ZGB zur Vertretung bestimmt und

berechtig. Ob I.___ effektiv als Geschäftsführerin tätig gewesen sei, sei

unerheblich. Sie sei befugt gewesen, die Übertragung des Untermietverhältnisses

zu unterzeichnen, selbst wenn sie dies auf Weisung von G.___ getan haben

sollte. Die F.___ GmbH habe die Verbindlichkeit der von ihr unterzeichneten

Verträge denn auch nie in Frage gestellt. Nach Rückkauf der Aktien habe E.___

auch darauf verzichtet, I.___ die Unterschriftsberechtigung zu entziehen.

Sowohl G.___ als auch I.___ seien bis zur Konkurseröffnung im Handelsregister

eingetragen gewesen. Die Hauptvermieterin sei nicht Partei des

Untermietvertrags. Sie sei vom Parteiwechsel nicht betroffen und müsse ihm

deshalb auch nicht zustimmen. Betroffen von dem Parteiwechsel sei einzig die

Untervermieterin, d.h. die Berufungsklägerin. Sie habe der Übertragung des

Untermietvertrags ausdrücklich zugestimmt. Die Zustimmung zur Übertragung des

Nutzungsrechts an einen Dritten betreffe die Zustimmung zur Untervermietung.

Die Zustimmung des Vermieters zum Untermietverhältnis sei keine

Gültigkeitsvoraussetzung. Der Hauptvermieter habe in der Ergänzung des

Hauptmietvertrags vom 25. August 2014 zustimmend von dem Untermietvertrag mit

der F.___ GmbH Kenntnis genommen und habe damit keine Vorschriften über die

Untervermietung umgangen. Die Hauptvermieterin habe sodann auch dem

Untermietvertrag am 14. August 2019 zugestimmt. Die Vermieterin habe seit

Februar 2012 vom Erfordernis der persönlichen Betriebsführung abgesehen. Die

Berufungsklägerin könne aus Art. 9.6 des Mietvertrags nichts zu ihren Gunsten

ableiten. Auch aus der Konkurrenzverbotsklausel könne die Berufungsklägerin

nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Hauptvermieterin habe zwar ihre

Zustimmung anfänglich verweigert, diese dann aber erteilt. Sofern die fehlende

Zustimmung ein Mangel gewesen sein soll, sei er seither geheilt. Nach dem

Erwerb der Aktien sei nie mitgeteilt worden, dass die Übertragung der

Mietverträge unverbindlich sei. Spätestens als E.___ ein Hausverbot erteilt

worden sei, habe er von der Übertragung des Mietvertrages erfahren, ohne darauf

jedwelche Schritte zu unternehmen.

5.4

Die F.___ GmbH («bisherige

Untermieterin», handelnd durch die Geschäftsführerin I.___), die Beklagte («neue

Untermieterin», handelnd durch die Geschäftsführerin J.___) und die Klägerin («Untervermieterin»,

handelnd durch den Handlungsbevollmächtigten M.___) schlossen am 11. Dezember

2018.

einen Vertrag betreffend «Übertragung des Untermietverhältnisses» mit

folgendem Wortlaut ab:

«Die F.___ GmbH ist die heutige

Untermieterin. Die Vermieterin (Hauptvermieterin) hat damals ihr Einverständnis

zur Untermiete erklärt […]. Die F.___ GmbH überträgt hiermit das

Untermietverhältnis (Miete von Geschäftsräumen) im Sinne von Art. 263 Abs. 1 OR

per 1. Januar 2019 auf die B.___ GmbH. Das Untermietverhältnis wird mit

sämtlichen Rechten und Pflichten aus dem (Unter-)Mietvertrag übertragen. Ebenso

werden sämtliche mit dem Mietverhältnis zusammenhängende Bewilligungen

(Baubewilligung zur Nutzung des Betriebs als [...]dienstleistungsbetrieb,

Betriebsbewilligungen etc.) auf die neue Untermieterin übertragen. Der Mietzins

wird ab 1. Januar 2019 von der neuen Untermieterin bezahlt. Die Untermieterin

nimmt zur Kenntnis, dass sie die Mietsache nicht anders gebrauchen darf als es

der Mieterin/Untervermieterin gestattet ist (Art. 262 Abs. 3 OR). Die

Untervermieterin (A.___ AG) ist ausdrücklich einverstanden mit der Übertragung

der Untermiete. Es wird – pro forma - noch ein selbständiger Untermietvertrag

ausgestellt mit der neuen Untermieterin. Dieser Vertrag ist aber rein

deklaratorisch (und vor allem für Dritte bestimmt). […]»

5.5

Es ist unbestritten, dass der 2009

zwischen C.___ (als Vermieter) und D.___ (als Mieter) ursprünglich

abgeschlossene Mietvertrag vom 3. Dezember rechtsgültig zuerst auf E.___ und

danach auf die Berufungsklägerin übergegangen ist. Dass auch das

Untermietverhältnis zwischen der Berufungsklägerin und der F.___ GmbH gültig

zustandegekommen ist, ist ebenfalls unbestritten. Strittig ist hingegen, wie es

sich mit der Übertragung des Untermietverhältnisses von der F.___ GmbH auf die

Berufungsbeklagte verhält.

5.6

Am fraglichen Vertragsschluss waren

sowohl die Untervermieterin (A.___ AG), die ehemalige Untermieterin (die F.___

GmbH) als auch die neue Untermieterin (B.___ GmbH) beteiligt. Wie bereits von

der Vorinstanz völlig zu Recht festgestellt, waren zum Unterzeichnungszeitpunkt

alle Beteiligten rechtsgenüglich vertreten. Die Übertragung des

Untermietverhältnisses wurde damit durch zeichnungsberechtigte Personen

unterschrieben. Irrelevant ist, ob I.___ dabei als Strohfrau agiert hat.

Faktisch war sie zum fraglichen Zeitpunkt im Handelsregister als

Zeichnungsberechtigte eingetragen. Zu Recht verweist die Berufungsbeklagte auf

die Bestimmungen von Art. 55 Abs. 2 ZGB.

5.7

Nicht am Vertragsabschluss beteiligt

war die Hauptvermieterin K.___. Die Frage, ob es auch für die Übertragung des

Untermietverhältnisses der Zustimmung des Hauptvermieters bedarf oder nicht,

kann vorliegend offenbelieben, denn so oder anders liegt eine Zustimmung vor.

Darauf wurde bereits unter E. I/1.10 und II/4.6 hingewiesen. Zwar liess K.___ die

gegenüber der Berufungsklägerin ausgesprochene Kündigung damit begründen, dass der

Geschäftsmietvertrag ohne die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters

untervermietet worden sei. Mit Schreiben vom 18. März 2019 liess sie dann mitteilen,

dass sie die Übertragung des Mietvertrags zwischen der F.___ GmbH und der B.___

GmbH sowie die Übertragung des Mietvertrages der A.___ AG auf die B.___ GmbH ablehne.

Am 14. August 2019 erklärte K.___ dann aber schliesslich ihre Zustimmung zur

Übertragung des Miet- sowie des Untermietverhältnisses auf die Berufungsbeklagte

(Urkunden Nrn. 4 und 6 der Beklagten).

5.8

Am 11. Dezember 2018 hat die F.___ GmbH

ihren Untermietvertrag auf die Beklagte übertragen. Die Klägerin als Untervermieterin

hat der Übertragung ausdrücklich zugestimmt. Nach dem Übertragungsvertrag war

die Beklagte ab 1. Januar 2019 berechtigt, die Liegenschaft an der [...] in [...]

zu nutzen. Der erklärte Parteiwille war, dass die Wirkungen des Vertrages ab 1.

Januar 2019 eintreten sollten. Ab diesem Zeitpunkt hat sie auch den Mietzins

direkt an die Vermieterin bezahlt.

5.9

Wie die Klägerin in ihrer Klage

selbst ausführt, hat J.___ E.___ mitgeteilt, dass nunmehr die Beklagte Mieterin

der Räumlichkeiten an der [...] in [...] sei. Dieser Umstand wurde so auch von E.___

(N. 331) und J.___ (N. 147) anlässlich der vorinstanzlichen Befragung

bestätigt. Die Klägerin bzw. E.___ hat dann aber während mehreren Monaten nie

zum Ausdruck gebracht, dass sie bzw. er die Räume an der [...] in [...] selbst

nutzen will und dass sie bzw. er mit der Nutzung der Beklagten nicht

einverstanden ist. Dies lässt nur einen Schluss zu und zwar denjenigen, dass die

Klägerin die geschlossenen Verträge akzeptiert hat. Dass dieser Akzept nicht

vorgelegen ist, lässt sich – entgegen den Ausführungen der Klägerin – weder durch

den Umstand erklären, dass E.___ zurück in die Liegenschaft gewollt habe und J.___

darauf die Polizei gerufen habe, noch lässt er sich aus den von der Beklagten

anlässlich des Schlichtungsgesuchs vom 1. April 2019 gemachten Äusserungen

ableiten, welche ausführte, E.___ wolle nun die Verträge nicht anerkennen,

sondern möglichst rückgängig machen. Dass die Klägerin die am 11. Dezember 2018

geschlossenen Verträge akzeptierte, ergibt sich auch daraus, dass sie noch am

28.

März 2019 (Schlichtungsgesuch betreffend Nichtigkeit/Unwirksamkeit der

Kündigung) ausführte, die B.___ GmbH sei die heutige Untermieterin. Der

Vermieterin sei bewusst gewesen, dass ein Untermietvertrag geschlossen worden

sei. Ferner hätten bereits zuvor Untermietverhältnisse mit der F.___ GmbH bestanden,

die ehemals beherrscht worden sei von J.___, welche wiederum heute als

Gesellschafterin und Vorsitzende der Geschäftsführung der B.___ GmbH, der

heutigen Untermieterin, amte. Faktisch handle es sich bei den Untermietern um

eine Personalunion. Mit Blick auf den Untermietvertrag vom 11. Dezember 2018

sei ersichtlich, dass dieser dem Hauptmietvertrag entspreche. Mithin hätte die

Vermieterin die Zustimmung zur Untermiete ohnehin nicht verweigern können. Wenn

die Klägerin im vorliegenden Verfahren nun die Auffassung vertritt, dass die

Vermieterin mit Blick auf die Konkurrenzklausel sehr wohl einen berechtigten

Grund für die Verweigerung der Zustimmung gehabt habe, widerspricht das

diametral ihrem früheren Vorbringen. Widersprüchlich ist das Verhalten der

Berufungsklägerin auch vor dem Hintergrund, dass wohl auch das erste

Hauptmietverhältnis erst nachträglich vom Vermieter genehmigt worden ist. Warum

sonst hätte C.___ damals zustimmend davon Kenntnis nehmen sollen, dass als

Untermieterin weiterhin die F.___ GmbH auftrete? Damals war E.___ massgeblich

am Vertragsabschluss beteiligt. Abschliessend bleibt zu erwähnen, dass das

ständige Widerholen der Behauptung, J.___ sei in Machenschaften im Zusammenhang

mit den vorliegenden Verträgen verwickelt gewesen, die Behauptung auch nicht

wahr werden lässt. Insbesondere legt die Berufungsklägerin mit keinem Wort dar,

welche Motivation J.___ daran gehabt haben sollte, die Berufungsklägerin bzw. E.___

zu täuschen. Der Umstand, dass sie der Übertragung der Verträge zugestimmt

habe, weil ihr E.___ den Lohn nicht bezahlt habe, lässt auf keinen «Rachefeldzug»

von J.___ gegen die Berufungsklägerin oder E.___ schliessen. Unbewiesen bleibt

schliesslich auch die Behauptung, J.___ habe für die Übernahme des [...]betriebs

nichts bezahlt.

5.10

Nach dem Gesagten ist der

Untermietvertrag gültig auf die Berufungsbeklagte übergegangen. Die Beklagte

ist seit dem 1. Januar 2019 rechtmässige Untermieterin der Liegenschaft an der [...]

in [...]. Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass der Hauptvertrag noch

Geltung hat (die Kündigung wurde von der Mietschlichtungsstelle aufgehoben).

Die Beklagte hat somit einen Rechtstitel zum Verbleib in der fraglichen

Liegenschaft.

6.

6.1

Zum Übergang des Hauptmietvertrages

erwog die Vorinstanz Folgendes. Die Parteien hätten den Mietbeginn auf den 1.

Januar 2019 festgesetzt, d.h. sie hätten die Übertragung des Mietverhältnisses

sofort vollziehen und diese nicht von der Zustimmung der Vermieterin abhängig

machen wollen. Der Übertragungswille und die unterschriftliche Zustimmung der

Klägerin sei im Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 11. Dezember 2018 vorhanden

gewesen. Bis zur Einreichung des Schlichtungsgesuches am 11. November 2019 habe

die Klägerin auch nie Anspruch auf Nutzung der streitbetroffenen Liegenschaft

erhoben. Auf den Übertragungsvertrag sei sie nie zurückgekommen oder habe

mitgeteilt, dass sie diesen als unverbindlich erachte. Vielmehr sei dieser

Zustand von ihr akzeptiert worden. Dem Geschäftsführer der F.___ GmbH, Herr E.___,

sei am 15. Februar 2019 durch die Geschäftsführerin der Beklagten, Frau J.___,

ein Hausverbot betreffend die streitbetroffene Liegenschaft erteilt worden. Es

sei ihm damals gesagt worden, dass ein neuer Mietvertrag bestehe. Spätestens im

Februar 2019, hätte die Klägerin, welche nach ihren Vorstellungen Mieterin der

Liegenschaft gewesen sei, reagieren müssen. Die Klägerin sei jedoch untätig

geblieben, habe den damaligen ihr bekannten Zustand akzeptiert und erst im

November 2019 ein Schlichtungsgesuch eingereicht. Diese Reaktion sei klar

verspätet und zeige, dass die Klägerin die Übertragung des Mietverhältnisses geduldet

habe. Es gebe keine Gründe, weshalb der am 11. Dezember 2018 zwischen den

Parteien abgeschlossene Vertrag betreffend die Übertragung des Mietvertrages

nicht gültig sein sollte. Die konstitutive Zustimmung der Vermieterin zur

Übertragung des Mietverhältnisses sei zunächst nicht vorgelegen, weshalb die

Beklagte am 1. April 2019 ein Schlichtungsgesuch eingereicht habe.

Schliesslich habe die Vermieterin die erforderliche schriftliche Zustimmung zur

Übertragung des Mietverhältnisses am 14. August 2019 erteilt. Die Vorinstanz

schlussfolgerte, auch der Mietvertrag sei rechtskonform auf die Beklagte

übergegangen.

6.2

Die Berufungsklägerin erwidert, die

Vorinstanz verkenne, dass der Übernahmevertrag vom 11. Dezember 2018 aufgrund

des rechtsmissbräuchlichen und treuwidrigen Verhaltens von G.___ und J.___ für

nichtig zu erklären sei. Vor diesem Hintergrund sei eine Anfechtung ohnehin

nicht von Nöten gewesen. Im Übrigen erstaune mit Blick auf die Machenschaften

von G.___ und J.___ nicht weiter, dass diese die Übertragung der

Mietverhältnisse so schnell wie möglich über die Bühne haben bringen wollen,

bevor E.___ die Aktien der Berufungsbeklagten als leere Holdinggesellschaft

zurückkaufte.

6.3

Die Berufungsbeklagte bringt

zusammengefasst und im Wesentlichen Folgendes vor: Die Berufungsklägerin habe

nie mitgeteilt, dass sie den Vertrag zur Abtretung des Hauptmietvertrages als

ungültig oder unverbindlich betrachte. Es gebe keine Machenschaften von J.___

und G.___. Falls E.___ beim Aktienkauf vom Februar 2019 geprellt worden sei,

gebe es keine Anhaltpunkte dafür, dass dies im Zeitpunkt des Abschlusses der

Verträge mit der Berufungsbeklagten geplant und die Vertreterin der

Berufungsbeklagten involviert gewesen sein soll. J.___ habe als Vertreterin der

Berufungsbeklagten die Verträge unterzeichnet, um das Benutzungsrecht für die

Liegenschaft [...] zu erhalten. Auch nach dem Abschluss des

Schlichtungsverfahrens habe die Berufungsklägerin das Benutzungsrecht vorerst

nicht in Frage gestellt. Dieses habe sie erst mit Schlichtungsgesuch vom 11.

November 2019 und damit erst rund drei Monate nach Vorliegen der Zustimmung der

Hauptvermieterin gemacht.

6.4

Die A.___ AG («heutige Mieterin»,

handelnd durch G.___) und die B.___ GmbH («neue Mieterin», handelnd durch J.___),

schlossen am 11. Dezember 2018 einen Vertrag betreffend «Übertragung

Mietvertrag» mit – soweit vorliegend relevant – folgendem Wortlaut ab:

«Die A.___ AG ist die heutige Mieterin

und Untervermieterin. Beim Mietobjekt handelt es sich um

Geschäftsräumlichkeiten. Die A.___ AG überträgt hiermit das Mietverhältnis

(Miete von Geschäftsräumen) im Sinne von Art. 263 Abs. 1 OR per 1. Januar 2019

auf die B.___ GmbH. Für die Übertragung des Mietverhältnisses ist die schriftliche

Zustimmung der Vermieterin nötig. Diese Zustimmung kann jedoch nur aus

wichtigen Gründen verweigert werden (Art. 263 Abs. 2 OR). Mit der Zustimmung

der Vermieterin tritt die B.___ GmbH an Stelle der A.___ AG in das

Mietverhältnis ein (Art. 263 Abs. 3 OR). […] Mit dem Mietvertrag werden auch

sämtliche mit dem Mietverhältnis zusammenhängende Bewilligungen (Baubewilligung

zur Nutzung des Betriebs als [...]dienstleistungsbetrieb, Betriebsbewilligungen

etc.) ebenfalls auf die neue Mieterin übertragen. Der Mietzins wird ab 1.

Januar 2019 von der neuen Mieterin bezahlt. […] Sobald die Zustimmung der

Vermieterin vorliegt und der Hauptmietvertrag von der A.___ AG auf die B.___ GmbH

übergegangen ist, wird der Untermietvertrag obsolet. Es wird – pro forma – noch

ein selbständiger Mietvertrag (Zusatz zum Hauptmietvertrag) ausgestellt mit der

neuen Mieterin. Dieser Vertrag ist aber rein deklaratorisch (und vor allem für

Dritte bestimmt).»

6.5

Die Klägerin hat mit der Beklagten

am 11. Dezember 2018 einen Vertrag abgeschlossen, in dem sie den bestehenden

Mietvertrag für die Räumlichkeiten der Liegenschaft [...] in [...] an die

Berufungsbeklagte übertragen hat. Mit der Unterzeichnung dieses Vertrages hat

sie ihren Willen zur Übertragung des Mietvertrages verbindlich zum Ausdruck

gebracht. Dass E.___ ab März 2019 Alleinaktionär der Klägerin geworden ist,

ändert nichts an der Verbindlichkeit der vorher geschlossenen Verträge. Dass

die Zustimmung der Vermieterin zur Übertragung des Mietverhältnisses vorliegt,

wurde bereits mehrfach erwähnt (E. I/1.10 und II/4.6 und II/5.7 hievor). Ebenso

erwähnt wurde, dass keine Machenschaften seitens J.___ auszumachen sind (E.

II/5.9 hievor). Nach dem Gesagten ist somit auch der Mietvertrag gültig auf die

Berufungsbeklagte übergegangen.

7.

Mit Zustimmung der Eigentümerin ist

die Beklagte sowohl Haupt- wie auch Untermieterin geworden. Die Beklagte ist

somit einzige Mieterin der Geschäftsräume. Da die Vermieterin der Beklagten

ihre Zustimmung zur Übertragung des Hauptmietvertrages erteilt hat, ist nun die

Beklagte Hauptmieterin der Liegenschaft an der [...] in [...]. Zufolgedessen

ist der Untermietvertrag vom 11. Dezember 2018 mit der Beklagten

dahingefallen. So oder anders hat die Beklagte einen Titel zum Verbleib in der

streitbetroffenen Liegenschaft.

8.

Aufgrund der Erwägungen erweist sich

die Berufung als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat die

Berufungsklägerin die Gerichtskosten zu bezahlen. Diese belaufen sich auf CHF

6'500.00 und werden mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Ausgangsgemäss

hat die Berufungsklägerin zudem die Berufungsbeklagte zu entschädigen. Die

Entschädigung wird antragsgemäss auf CHF 5'679.15 (inkl. Auslagen und

MwSt.) festgesetzt. Die Berufungsklägerin hatte für das Berufungsverfahren an

die Gerichtskasse eine Sicherheit für die Parteientschädigung in

der Höhe von CHF 6'000.00 bezahlt. Der Betrag von CHF 5'679.15 ist der

Berufungsbeklagten deshalb direkt zu Lasten dieser Sicherheit auszurichten. Der

verbleibende Betrag von CHF 320.85 ist der Berufungsklägerin zurückzuerstatten.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die A.___ AG hat die Kosten des

Berufungsverfahrens in der Höhe von CHF 6'500.00 zu bezahlen.

3. Die A.___ AG hat der B.___ GmbH für das

Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 5'679.15 zu bezahlen.

Dieser Betrag ist von der Gerichtskasse zu Lasten der von der A.___ AG in der

Höhe von CHF 6'000.00 geleisteten Sicherheit für die Parteikosten direkt der B.___GmbH

zu überweisen. Der verbleibende Betrag von CHF 320.85 ist der A.___ AG zurückzuerstatten.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr

als CHF 15'000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Die

Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Hunkeler Schaller

Das Bundesgericht ist mit

Urteil vom 10. Oktober 2023 auf die dagegen erhobene Beschwerde nicht

eingetreten (Bger 4A_474/2023).