Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 4. Juli 2022

Es wirken mit:

Vizepräsident Frey

Oberrichter Müller

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___ AG,

vertreten durch Rechtsanwalt Daniel U.

Walder,

Berufungsklägerin

gegen

B.___,

vertreten durch Rechtsanwältin Claudia

Trösch,

Berufungsbeklagter

betreffend Ausweisung

und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Zwischen der A.___AG und B.___

bestand ein Mietverhältnis über ein Geschäftshaus mit Garten/Wohnung in [...].

Am 12. Juni 2019 einigten sich die Parteien vor der Schlichtungsbehörde für

Miete und Pacht Olten-Gösgen auf eine Auflösung des Mietverhältnisses per 31.

Januar 2022. Am 2. Februar 2022 stellte B.___ (im Folgenden der Gesuchsteller)

beim Richteramt Olten-Gösgen ein Exmissionsgesuch nach Art. 257 ZPO gegen die A.___

AG (im Folgenden die Gesuchsgegnerin). Mit Urteil vom 17. Mai 2022 wies die

Amtsgerichtspräsidentin von Olten-Gösgen die Gesuchsgegnerin an, das Mietobjekt

bis spätestens 3. Juni 2022, 12:00 Uhr, zu verlassen und dem Gesuchsteller in

ordnungsgemässem, geräumten Zustand zu übergeben. Zuvor hatte die

Gesuchsgegnerin am 10. März 2022 bei der Schlichtungsbehörde für Miete und

Pacht Olten-Gösgen ein Revisionsgesuch eingereicht und beantragt, der Vergleich

vom 12. Juni 2019 sei infolge Grundlagenirrtums bzw. absichtlicher Täuschung

aufzuheben. Die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen wies das

Revisionsgesuch mit Entscheid vom 6. Mai 2022 ab.

2. Gegen das begründete Ausweisungsurteil

erhob die Gesuchsgegnerin (im Folgenden auch die Berufungsklägerin) am 2. Juni

2022 Berufung an das Obergericht und verlangte dessen Aufhebung und das

Nichteintreten auf das Exmissionsgesuch, u.K.u.E.F. Zudem stellte sie die

folgenden prozessualen Anträge:

1. Es

sei der Berufung gegen das Urteil des Richteramts Olten-Gösgen vom 17. Mai 2022

die aufschiebende Wirkung zu erteilen;

2. Dieses

Verfahren sei bis zur rechtskräftigen Erledigung des Revisionsverfahrens gegen

den vor der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen geschlossenen

Vergleich vom 12. Juni 2019 (Nr. [...]) zu sistieren.

3. Es

seien die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens sowie des Revisionsverfahrens

(Nr. [...]) bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen beizuziehen;

4. Es

sei ein zweiter Schriftenwechsel anzuordnen.

3. Diese Anträge wurden

mit Verfügung der Präsidentin der Zivilkammer vom 3. Juni 2022 wie folgt

beurteilt (recte: Der Vergleich datiert vom 12. Juni 2019):

3. Es

wird festgestellt, dass der Berufung von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung

zukommt.

4. Der

Antrag, das Verfahren sei bis zur rechtskräftigen Erledigung des

Revisionsverfahrens gegen den vor der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht

Olten-Gösgen abgeschlossenem Vergleich vom 12. Juli 2019 zu sistieren, wird

abgewiesen.

5. Der

Antrag, es seien die Akten des Revisionsverfahrens bei der Schlichtungsbehörde

für Miete und Pacht Olten-Gösgen beizuziehen, wird abgewiesen.

6. Über

den Antrag, es sei ein zweiter Schriftenwechsel anzuordnen, wird nach Eingang

der Berufungsantwort entschieden.

4. Der Gesuchsteller (im Folgenden auch

die Berufungsbeklagte) schloss in seiner Berufungsantwort vom 8. Juni 2022 auf

Abweisung der Berufung, u.K.u.E.F.

5. Darauf verfügte die Präsidentin der

Zivilkammer am 9. Juni 2022, es werde kein zweiter Schriftenwechsel angeordnet.

Auf den entsprechenden Antrag hin setzte sie der Berufungsklägerin zum

Einreichen einer Replik eine einmalige Frist bis 27. Juni 2022. Am 27. Juni

2022 wurde die Replik eingereicht.

6. Auf die Ausführungen der Parteien und

der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im

Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

II.

1.

Bei der Vorinstanz hat der Gesuchsteller

sein Ausweisungsbegehren mit dem Vergleich über die Auflösung des

Mietverhältnisses per 31. Januar 2022 begründet. Die Gesuchsgegnerin wendete

dagegen ein, der Vergleich sei nur deshalb zustande gekommen, weil der

Gesuchsteller in Aussicht gestellt habe, mit der Gesuchsgegnerin ernsthafte

Verkaufsverhandlungen in Bezug auf die gemietete Liegenschaft zu führen. Mit

Schreiben vom 3. Februar 2022 habe der Gesuchsteller mitgeteilt, dass er keine

Gespräche über den Verkauf der Liegenschaft führen wolle. Trotz konkreter

Kaufangebote habe der Gesuchsteller damit klargestellt, dass er nicht gewillt

sei, Verkaufsverhandlungen zu führen. Er sei somit gar nie gewillt gewesen und

die Gesuchsgegnerin habe sich im Zeitpunkt des Vergleichs im Irrtum befunden

oder sei absichtlich getäuscht worden. Sie habe mit Revisionsgesuch vom 10.

März 2022 bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht die Aufhebung des

Vergleichs vom 12. Juni 2019 infolge Grundlagenirrtums bzw. absichtlicher

Täuschung beantragt. Die Amtsgerichtspräsidentin wertete die Einwendung der

Gesuchsgegnerin, dass die Bereitschaft von Verhandlungen über den Verkauf der

Liegenschaft eine Bedingung des Vergleichs gewesen sei, als reine

Schutzbehauptung. Sie erwog dazu, die Gesuchgegnerin sei an der Verhandlung vor

der Schlichtungsbehörde anwaltlich vertreten gewesen. Wenn sie den Vergleich

nicht ohne diese Bedingung hätte abschliessen wollen, hätte sie diese in den

Vergleich aufnehmen müssen. Auch ihr Revisionsgesuch sei mit Entscheid der Schlichtungsbehörde

Olten-Gösgen vom 6. Mai 2022 abgewiesen worden. Sie habe somit keinen

Rechtstitel mehr zum Verbleib im Mietobjekt und habe die Sache ab dem 1.

Februar 2022 zurückzugeben.

2.

Die Berufungsklägerin bringt vor, zur

Verneinung eines klaren Falls nach Art. 257 ZPO genüge nach bundesgerichtlicher

Rechtsprechung, dass der Gesuchsgegner substantiiert und schlüssig Einwendungen

vortrage, die nicht sofort widerlegt werden könnten und geeignet seien, die

bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Sie habe

eingewendet, dass der Vergleich nur aufgrund eines Grundlagenirrtums und durch

absichtliche Täuschung durch den Berufungsbeklagten zustande gekommen sei.

Diese Unwirksamkeit sei unter Hinweis auf das Revisionsverfahren bei der Vorinstanz

vorgebracht worden. Damit habe sie ihre Einwendungen substantiiert und

schlüssig dargelegt. Damit seien die anspruchsbegründenden Tatsachen und der

Sachverhalt und angesichts des geltend gemachten Willensmangels auch die

Rechtslage umstritten. Indem die Vorinstanz darüber räsoniere, die geltend

gemachte Bedingung betreffend die Verkaufsverhandlungen hätte in den Vergleich

miteinbezogen werden müssen, habe sie ihre Kognition betreffend

Sachverhaltsabklärung überschritten. Solange nicht rechtskräftig über die

Gültigkeit des Vergleichs vom 12. Juni 2019 entschieden sei, sei dieser auch

nicht geeignet, den sofortigen Beweis für die Beendigung des Mietverhältnisses

zu erbringen. Die Frage, ob das Revisionsgesuch begründet und der Vergleich

unwirksam sei, könne und dürfe nur im Rahmen eines Revisionsverfahrens geprüft

werden. Ihre Einwendungen seien schon deshalb nicht haltlos, weil die

Schlichtungsbehörde Olten-Gösgen im Revisionsverfahren der Gegenpartei

Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben habe. Das Revisionsgesuch sei in den

Augen der angerufenen Schlichtungsbehörde weder offensichtlich unzulässig noch

offensichtlich unbegründet gewesen (vgl. Art. 330 ZPO). Zudem könne an dieser

Stelle auf das Revisionsgesuch selbst verwiesen werden. Sie führe darin verschiedene

einschlägige Beweismittel an, die geeignet seien, die Täuschung und den Irrtum

über das berechtigterweise hervorgerufene Vertrauen auf ernsthafte

Verkaufsverhandlungen zu beweisen. Der abweisende Entscheid der

Schlichtungsbehörde sei nicht rechtskräftig. Entgegen den Ausführungen der

Vorinstanz sei es nicht erforderlich, dass für die Bejahung eines

Willensmangels der Gegenstand des Grundlagenirrtums aus dem Vergleich selbst

hervorgehen müsse. Aus dem Gesagten ergebe sich klar, dass der Sachverhalt offensichtlich

unklar bzw. nicht liquide sein. Der Vergleich vermöge den Sachverhalt

keineswegs sofort zu beweisen. Wegen des unklaren Sachverhalts sei auch die

Rechtslage im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO unklar gewesen. Die

Vorinstanz habe unter wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände einen

Ermessenentscheid gefällt, was im summarischen Verfahren eben gerade nicht

zulässig sei.

3.

Die Einwendungen der

Berufungsklägerin sind haltlos. Die Behauptung, die Aufnahme ernsthafter

Verkaufsverhandlungen sei für sie eine notwendige Grundlage für den

Vergleichsabschluss gewesen, wird durch keinen einzigen objektiven Anhaltspunkt

gestützt. Sie bringt insbesondere nichts vor, was darauf schliessen lassen

würde, dass sie eine solche Vorstellung schon vor dem bzw. beim Vergleichsabschluss

gehabt hätte. Hinzu käme das weitere Erfordernis, dass sie die Aufnahme

ernsthafter Verkaufsverhandlungen nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als

eine notwendige Grundlage des Vertrages hätte betrachten dürfen. Auch dafür

fehlt jeglicher Hinweis. Regelmässig wird ein Sachverhalt, der von einer Partei

als Grundlage des Vertrages angesehen wird, im Vertrag ausdrücklich erwähnt.

Dies ist vorliegend nicht der Fall und ein deutliches Indiz gegen das Vorliegen

eines Grundlagenirrtums. Insbesondere eine anwaltlich vertretene Partei hätte

dies verlangt, wie die Vorderrichterin zutreffend festhält. Inwiefern diese

naheliegende Überlegung bei der Würdigung der Parteivorbringen eine

Kognitionsverletzung darstellen sollte, ist weder ersichtlich noch dargetan. Im

Wesentlichen versucht die Berufungsklägerin den geltend gemachten Willensmangel

mit ihrem eigenen Verhalten nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer zu

begründen, d.h. mit der Einreichung des Revisionsgesuchs, mit dem sie den

Vergleich aufheben wollte. Das Revisionsgesuch wurde indessen nach einer

umfassenden Prüfung durch die zuständige Instanz abgewiesen. Dieser Entscheid ist

trotz seiner Anfechtbarkeit mit Beschwerde rechtskräftig. Er bestätigt die Gültigkeit

des Vergleichs. Die Berufungsklägerin vermag somit keine substantiierten und

schlüssigen Einwendungen vorzutragen. Die Vorderrichterin hat die Einwendungen

der Berufungsklägerin zu Recht als reine Schutzbehauptungen betrachtet. Der

Sachverhalt ist liquid. Die Miete ist nach dem Vergleich am 31. Januar 2022

abgelaufen. Die Berufungsklägerin hat keinen Rechtsgrund mehr, weiter in der

Liegenschaft zu bleiben. Weiter gehört es zum Inhalt des Mietverhältnisses,

dass das Mietobjekt nach der Beendigung des Mietverhältnisses zu räumen und

zurückzugeben ist.

Dispositiv

4. Die Berufung ist demnach abzuweisen. Wegen

der aufschiebenden Wirkung ist die Frist für die Räumung sowie die Frist für

die Mitteilung an das Oberamt Olten-Gösgen neu festzulegen. Die Berufungsklägerin

hat das Mietobjekt bis spätestens 22. Juli 2022, mittags 12:00 Uhr, zu räumen

und zu verlassen. Sie wird auf diesen Zeitpunkt richterlich ausgewiesen. Der Berufungsbeklagte

hat dem Oberamt Olten-Gösgen bis spätestens Dienstag, 26. Juli 2022,

mitzuteilen, ob das Mietobjekt geräumt und verlassen wurde.

5. Nach dem Ausgang des Verfahrens hat

die Berufungsklägerin dessen Kosten mit einer Entscheidgebühr von CHF 1’500.00

zu bezahlen. Zudem hat sie dem Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung zu

bezahlen. Diese wird gestützt auf die eingereichte Honorarnote auf CHF 1’845.75

(inkl. Auslagen und MwSt.) festgesetzt.

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die A.___ AG hat das Geschäftshaus mit

Garten/Wohnung an der [...] in [...] bis spätestens Freitag, 22. Juli 2022,

12.00 Uhr, zu verlassen und B.___ in ordnungsgemässem, geräumten Zustand zu

übergeben.

3. B.___ hat dem Oberamt Olten-Gösgen bis

spätestens Dienstag, 26. Juli 2022, mitzuteilen, ob das Mietobjekt geräumt und

verlassen wurde.

4. Die A.___ AG hat die Kosten des obergerichtlichen

Verfahrens von CHF 1’500.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem geleisteten

Kostenvorschuss verrechnet.

5. Die A.___ AG hat B.___ für das

obergerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 1’845.75 zu

bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert übersteigt

CHF 15’000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Der

Vizepräsident Der

Gerichtsschreiber

Frey Schaller

Das Bundesgericht ist mit

Urteil vom 16. August 2022 auf die dagegen erhobene Beschwerde nicht

eingetreten (BGer 4A_322/2022).