Nichtigkeit, Anfechtung von STWEG-Beschlüssen 2019

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 31. Juli 2023

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiberin Trutmann

In Sachen

1. A.___,

2. B.___,

beide vertreten durch Rechtsanwalt

Fabian Brunner,

Berufungskläger

gegen

Stockwerkeigentümergemeinschaft C.___, vertreten durch Rechtsanwalt Beat

Gerber,

Berufungsbeklagte

betreffend Nichtigkeit,

Anfechtung von STWEG-Beschlüssen 2019

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. An der [...] in [...] befindet sich ein

Mehrfamilienhaus mit Einstellhalle. Die Einstellhalle hat 15 Parkplätze, wovon

1.25 A.___ und 3.25 B.___ gehören. Die insgesamt zehn Wohnungen stehen im

Stockwerkeigentum. A.___ und B.___ sind Alleineigentümer je einer der

Stockwerkeinheiten. Die Wertquote von A.___ beläuft sich auf 73/1000, diejenige

von B.___ auf 134/1000 (vgl. Urkunde Nr. 2 der Kläger sowie Urkunde Nr. 2 der

Beklagten).

2.1 Anlässlich der am 9. Dezember 2015

abgehaltenen Stockwerkeigentümerversammlung wurde die Sanierung der

Einstellhalle beschlossen (Urkunde Nr. 7 der Kläger, Traktandum Nr. 4).

2.2 Am 26. Dezember 2017 verschickte die

Verwaltung der Stockwerkeigentümergemeinschaft die Schlussrechnung betreffend

Sanierung der Einstellhalle. Gemäss ihrer Wertquote wurde der Anteil von A.___

auf CHF 9'754.35 und derjenige von B.___ auf CHF 17'905.25 festgelegt. Infolge

bereits geleisteter Vorauszahlungen von CHF 9'500.00 (A.___) bzw. 15'500.00 (B.___)

sollte A.___ noch CHF 254.35 und B.___ noch CHF 2'405.25 bezahlen (Urkunde Nr. 8

der Kläger).

2.3 Anlässlich der am 3. Juli 2018

abgehaltenen Stockwerkeigentümerversammlung wurde betreffend Sanierung

Einstellhalle beschlossen, dass die Abrechnung der Einstellhallensanierung

nicht nach Wertquoten sondern nach Anzahl Parkplätzen erfolgen soll. Die

Nebenkosten (Einstellhalle) sollten nach dem gleichen Prinzip abgerechnet

werden (Urkunde Nr. 5 der Kläger, Traktandum Nr. 9).

2.4 Am 3. April 2019 fand eine weitere

Stockwerkeigentümerversammlung statt, anlässlich derer, soweit vorliegend

relevant, folgende Traktanden behandelt wurden:

1. […]

2. […]

3. Genehmigung

des Protokolls der Versammlung vom 3. Juli 2018

4. Sanierung

Einstellhalle; Ausstände B.___ und A.___

5. Beschlussfassung

Jahresrechnung 2017, mit Entlastung

6. […]

7. […]

8. Beschlussfassung

Jahresrechnung 2018, mit Entlastung

9. […]

10. […]

11. Aufteilung

Nebenkosten Einstellhalle (Pkt. 9 im letzten Protokoll)

12. […]

13. […]

Es wurden u.a. das Protokoll der

Versammlung vom 3. Juli 2018, die Jahresrechnungen 2017 und 2018 sowie der

Antrag Traktandum Nr. 4 gutgeheissen bzw. genehmigt und betreffend Aufteilung

Nebenkosten Einstellhalle beschlossen, dass diese Nebenkosten rückwirkend ab 1.

Januar 2019 separat nach Parkplätzen abzurechnen seien (Urkunde Nr. 4 der

Kläger).

3.1 Nach einem gescheiterten

Schlichtungsverfahren liessen A.___ und B.___ (nachfolgend: Kläger) mit Eingabe

vom 20. Mai 2021 beim Richteramt Solothurn-Lebern eine Klage gegen die

Stockwerkeigentümergemeinschaft C.___ (nachfolgend: Beklagte) einreichen und

folgende Anträge stellen:

«1. Es

sei festzustellen, dass die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerschaft vom

3. April 2019 bezüglich der Traktanden Nrn. 3., 4., 8. und 11. nichtig

seien und über die vorgenannten Traktanden kein rechtsgültiger Beschluss der

Stockwerkeigentümerversammlung getroffen worden ist.

2. Eventualiter

seien die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerschaft vom 3. April 2019

bezüglich der Traktanden Nrn. 3., 4., 8. und 11. aufzuheben und es sei

festzustellen, dass über die vorgenannten Traktanden kein rechtsgültiger Beschluss

der Stockwerkeigentümerversammlung getroffen worden ist.

3. Unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen.»

3.2 Mit

Eingabe vom 21. September 2021 liess die Beklagte auf vollumfängliche

Klageabweisung schliessen und stellte widerklageweise die Anträge, die Klägerin

1 (A.___) sei zu verurteilen, der Beklagten den Betrag von CHF 1'635.10 nebst 5

% Zins seit 9. August 2018 zu bezahlen und der Kläger 2 (B.___) sei zu

verurteilen, der Beklagten den Betrag von CHF 13'451.25 nebst 5 % Zins seit

9. August 2018 zu bezahlen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

3.3 Mit

Widerklageantwort vom 14. Januar 2022 liessen die Kläger auf Abweisung der

Widerklage schliessen, u.K.u.E.F.

4.1 Anlässlich

der am 30. Juni 2022 durchgeführten Hauptverhandlung liessen die Kläger

ihre Rechtsbegehren Nrn. 1 und 2 wie folgt anpassen:

«1. Es

sei festzustellen, dass die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerschaft vom

3. April 2019 bezüglich der Traktanden 3, 4, 5, 8 und 11 nichtig seien und

über die vorgenannten Traktanden kein rechtsgültiger Beschluss der

Stockwerkeigentümerversammlung getroffen worden ist.

2. Eventualiter

seien die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerschaft vom 3. April 2019

bezüglich der Traktanden 3, 4, 5, 8 und 11 aufzuheben und es sei festzustellen,

dass über die vorgenannten Traktanden kein rechtsgültiger Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung

getroffen worden ist.»

4.2 Gleichentags fällte das Amtsgericht

folgendes im Dispositiv eröffnetes Urteil:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Widerklageweise wird die Klägerin 1

verurteilt, der Beklagten den Betrag von CHF 1'635.10 zuzüglich Zins zu 5%

seit dem 1. Dezember 2018 zu bezahlen.

3. Widerklageweise wird der Kläger 2

verurteilt, der Beklagten den Betrag von CHF 13'451.25 zuzüglich Zins zu

5% seit dem 1. Dezember 2018 zu bezahlen.

4. Die Kläger haben der Beklagten unter

solidarischer Haftung eine Parteientschädigung von CHF 7'344.15 (Aufwand

25.57 h à CHF 260.00, Auslagen [CHF] 170.90, MwSt.) zu bezahlen.

5. Die Gerichtkosten von CHF 9'600.00 (inkl.

Schlichtungsverfahren) werden den Klägern unter solidarischer Haftung auferlegt

und mit den von diesen geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet. Verlangt keine

Partei eine schriftliche Begründung des Urteils, so reduzieren sich die

Gerichtskosten um CHF 3'000.00, womit die gesamten Kosten

CHF 6'600.00 betragen. Für diesen Fall wird die Zentrale Gerichtskasse des

Kanton Solothurn angewiesen, den Klägern, den zu viel bezahlten Kostenvorschuss

von CHF 3'000.00 zurückzuerstatten.

5.1 Gegen das begründete Urteil (Postaufgabe:

22. August 2022) liessen die Kläger (im Nachfolgenden auch: Berufungskläger) am

22. September 2022 frist- und formgerecht Berufung an das Obergericht des

Kantons Solothurn erheben und folgende Rechtsbegehren stellen:

1. Das Urteil des Richteramtes

Solothurn-Lebern vom 22. August 2022 sei vollumfänglich aufzuheben.

2. Es sei festzustellen, dass die

Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 3. April 2019 bezüglich

der Traktanden Nrn. 3., 4., 5., 8. und 11. nichtig seien und über die

vorgenannten Traktanden kein rechtsgültiger Beschluss der

Stockwerkeigentümerversammlung getroffen worden ist.

3. Eventualiter seien die Beschlüsse der

Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 3. April 2019 bezüglich der Traktanden Nrn.

3., 4., 5., 8. und 11. aufzuheben und es sei festzustellen, dass über die

vorgenannten Traktanden kein rechtsgültiger Beschluss der

Stockwerkeigentümerversammlung getroffen worden ist.

4. Die Widerklage sei abzuweisen.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl.

MwSt.

5.2 Mit Berufungsantwort vom 3. November

2022 liess die Beklagte (nachfolgend auch: Berufungsbeklagte) auf

vollumfängliche Abweisung der Berufung schliessen, soweit darauf einzutreten

sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

6. Auf die weiteren Ausführungen der

Parteien und der Vorinstanz wird, soweit erforderlich, in den folgenden

Erwägungen eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

II.

1.

Die Vorinstanz, welche im

angefochtenen Entscheid im Ergebnis sowohl Nichtigkeit als auch Anfechtbarkeit

der Beschlüsse vom 3. April 2019 verneinte, führte zusammengefasst und im

Wesentlichen Folgendes aus: Am 3. April 2019 seien vorwiegend Beschlüsse gefasst

worden, welche die Umsetzung der am 3. Juli 2018 gefassten Beschlüsse betreffen

würden. Aufgrund dessen sei neben einer allfälligen Nichtigkeit der Beschlüsse

vom 3. April 2019 auch auf eine allfällige Nichtigkeit der Beschlüsse vom 3.

Juli 2018 (Traktandum Nr. 9) einzugehen.

Zur Gültigkeit des Traktandums Nr. 9 vom

3.

Juli 2018 führte die Vorinstanz Folgendes aus: Ziff. 6.1 des Reglements sei zu

entnehmen, was unter die gemeinschaftlichen Kosten falle. Weiter bestimme

Ziff. 6.2, dass die gemeinschaftlichen Kosten, welche im gleichmässigen

Interesse aller Stockwerkeigentümer auflaufen würden, nach Wertquoten verteilt

werden. Bei der Einstellhalle würden keine gleichmässigen Interessen vorliegen.

Dies, da gewisse Eigentümer entweder gar keinen oder auch mehrere Parkplätze

besitzen würden. Das Reglement sehe somit keine Verteilung der Kosten

betreffend die Sanierung der Einstellhalle nach Wertquoten vor. Es würde der

Struktur des Stockwerkeigentums entgegenstehen, wenn mit dem gemeinsamen Willen

der Stockwerkeigentümer keine Änderungen mehr vorgenommen werden könnten. Mit

dem Beschluss der Änderung des Kostenverteilers hätten die Stockwerkeigentümer

lediglich eine nach ihrer Ansicht vorliegende Ungerechtigkeit beheben und durch

eine sachgerechte Lösung ersetzen wollen. Es liege kein schwerwiegender

materieller oder formeller Mangel vor. Es sei keine Nichtigkeit des Beschlusses

betreffend Traktandum Nr. 9 vom 3. Juli 2018 gegeben. Die Kläger hätten gegen

die Beschlüsse zwar mittels E-Mail opponiert, was zur Anfechtung des

Beschlusses aber nicht genüge. Die Beschlüsse seien gültig.

Zur Gültigkeit der anlässlich der

Versammlung vom 3. April 2019 gefällten Beschlüsse betreffend die Traktanden Nrn.

3., 4., und 8., führte die Vorinstanz aus, dass diese, da keine Nichtigkeit des

Beschlusses betreffend Traktandum Nr. 9 vom 3. Juli 2018 ersichtlich sei, auch nicht

nichtig seien.

Betreffend Traktandum Nr. 5 führte die

Vorinstanz aus, den

eingereichten Bildern der Kläger sei nicht zu entnehmen, dass es sich beim Zaun

bzw. Tor um ein Luxusprodukt handeln würde. Nach Aussagen der Parteien sei

zudem erstellt, dass der Zaun zumindest teilweise habe entfernt werden müssen,

damit die Maschinen zur Baustelle hätten gelangen können. Es sei nicht

ersichtlich, dass ein derart schwerer Mangel im Beschluss der Genehmigung der

Jahresrechnung 2017 vorliegen würde, der eine Nichtigkeit nach sich ziehen

würde.

Betreffend Traktandum Nr. 11 führte die Vorinstanz

aus, Ziffer 9 des Protokolls der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 3. Juli

2018.

sei zu entnehmen, dass die Nebenkosten für die Einstellhalle nach dem

gleichen Prinzip wie die Sanierungskosten verteilt werden sollten. Die

Versammlung habe einstimmig entschieden, dass die Nebenkosten künftig nach

Anzahl der Parkplätze berechnet würden. Der Einfachheit halber sei die

Aufteilung der Nebenkosten aber erst ab 1. Januar 2019 umgesetzt worden. Der

Beschluss betreffend die Verteilung der Nebenkosten sei somit bereits am 3.

Juli 2018 und damit nicht rückwirkend gefasst worden. Mit dem Beschluss vom 3.

April 2019 habe man lediglich am alten Beschluss festhalten wollen. Es seien

keine Gründe für eine Nichtigkeit ersichtlich.

Zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse vom 3.

April 2019 erwog die Vorinstanz, diese seien von der Klägerschaft zwar rechtzeitig

angefochten worden. Es sei aber nicht ersichtlich und werde von den Klägern

auch nicht substantiiert dargelegt, inwiefern diese Beschlüsse dem Gesetz oder den

Regelungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft zuwiderlaufen würden. Aufgrund

dessen gelinge es den Klägern nicht, die Beschlüsse der

Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 3. April 2019 erfolgreich anzufechten.

Zur Widerklage erwog die Vorinstanz, die

Höhe der geltend gemachten Forderungen sei seitens der Kläger nicht bestritten.

Die Widerklage sei formell zulässig. Somit werde die Klägerin 1 resp. der

Kläger 2 verpflichtet, den jeweils noch ausstehenden Betrag von

CHF 1'635.10 bzw. CHF 13'451.25 zu bezahlen.

2.1

Die Berufungskläger, welche sowohl

eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung als auch eine falsche Rechtsanwendung

rügen, lassen in ihrer Berufungsschrift zusammengefasst und im Wesentlichen

Folgendes ausführen: Die Beschlüsse der Versammlung vom 3. Juli 2018, mit

welchen die Abänderung des ehemals beschlossenen Kostenteilers betreffend die

Sanierungsarbeiten an der Einstellhalle getroffen worden seien, seien nichtig. Anlässlich

der Stockwerkeigentümerversammlung vom 9. Dezember 2015 sei die Sanierung der

Tiefgarage einstimmig beschlossen worden. Gestützt auf die Bestimmungen des

Stockwerkeigentümerreglements sollten dabei sämtliche Kosten nach Wertquoten

verlegt werden. Am 3. Juli 2018 seien die Arbeiten ausgeführt sowie die Akonto-

und Schlussrechnungen bereits versendet und bezahlt gewesen. Die Abänderung des

ehemals beschlossenen Kostenteilers nach Ausführung der Arbeiten und Versendung

der Schlussrechnung sei nichtig. Konsequenterweise seien sämtliche Beschlüsse vom

3.

April 2019, die auf diesem Entscheid (vom 3. Juli 2018) beruhten, ebenfalls

nichtig, eventualiter als anfechtbar aufzuheben. Eine Rückkehr auf ehemals

beschlossene Sachgeschäfte sei nicht möglich, da diese dem elementaren Prinzip

der Rechtssicherheit entgegenlaufen würde. Die Auffassung, wonach die

Sanierungskosten keine gemeinschaftlichen Kosten im Sinne von Ziffer 6.1 des

Reglements seien, sei falsch. Die Kosten im Zusammenhang mit der Einstellhalle seien

immer als gemeinsame Kosten im Sinne von Art. 6.1 verstanden worden. Das

Protokoll (Traktandum Nr. 3) vom 3. April 2019 [wohl: vom 3. Juli 2018] sei

nicht genehmigungsfähig, da dieses einen nichtigen Beschluss beinhalte. Das Traktandum

Nr. 4 vom 3. April 2019 sei nichtig, weil bereits der Beschluss betreffend

Traktandum Nr. 9 vom 3. Juli 2018 nichtig sei. Gleichermassen verhalte es sich

mit Traktandum Nr. 5. Es sei aktenwidrig, dass die Sitzplätze nicht vergrössert

worden seien. Kosten, die nicht über die Gemeinschaftskosten abzurechnen

gewesen wären, seien entgegen den reglementarischen Bestimmungen verlegt

worden. Sollte der Beschluss betreffend Jahresrechnung nicht ohnehin nichtig

sein, sei dieser aufzuheben. Als Folge der Nichtigkeit des Beschlusses vom 3.

Juli 2018 sei die Jahresrechnung 2018 inkorrekt und nicht genehmigungsfähig

(Traktandum Nr. 8 vom 3. April 2019). Sollte die Jahresrechnung nicht

ohnehin nichtig sein, wäre sie zumindest aufzuheben. Anlässlich der Versammlung

vom 3. April 2019 sei die Verlegung der Betriebskosten rückwirkend auf den 1.

Januar 2019 bestimmt worden (Traktandum Nr. 11 vom 3. April 2019). Die

Verlegung der Nebenkosten der Einstellhallenplätze würde eine Anpassung des

Reglements bedürfen. Eine solche Anpassung sei weder traktandiert noch

beschlossen worden. Gemäss gültigem Reglement seien die Nebenkosten nach

Wertquoten anzurechnen. Vor diesem Hintergrund sei der entsprechende Beschluss

vom 3. April 2019 nichtig, eventualiter als anfechtbar aufzuheben. Der

Beschluss vom 3. Juli 2018 sowie die darauf abstützenden Beschlüsse vom 3.

April 2019 seien nichtig, womit es der widerklageweisen geltend gemachten

Forderung jeglicher Grundlage entbehre.

2.2

Die Berufungsbeklagte hält in ihrer

Berufungsantwort zusammengefasst und im Wesentlichen dagegen: Weder bei den

Beschlüssen vom 3. Juli 2018 noch bei denjenigen vom 3. April 2019 liege ein

schwerer formeller oder inhaltlicher Mangel vor, der eine Nichtigkeit begründen

könnte. Anlässlich der STWEG-Versammlung vom 9. Dezember 2015 sei kein

Beschluss über die konkrete Kostenaufteilung bezüglich Sanierung der

Einstellhalle gefasst worden. Somit sei fraglich, ob es sich beim Beschluss vom

3.

Juli 2018, Traktandum Nr. 9, überhaupt um einen Gegenbeschluss bzw. um ein

Zurückkommen auf einen ehemals gefassten Beschluss handle. Des Weiteren sei

eine Abänderung eines Kostenteilers nach Ausführung der Arbeiten zulässig.

Konsequenterweise liege auch bei den Beschlüssen vom 3. April 2019, welche auf

dem Beschluss vom 3. Juli 2018, Traktandum Nr. 9, beruhten, keine Nichtigkeit

vor. Das Sachgeschäft sei am 3. Juli 2018 bzw. 3. April 2019 noch nicht

abgeschlossen gewesen, zumal insbesondere die Berufungskläger damals ihren

Anteil an den Kosten nach Wertquoten noch nicht bezahlt hätten. Weder in der

Lehre noch in der Rechtsprechung werde unterschieden, ob es sich beim

Zurückkommen auf einen Beschluss um ein abgeschlossenes oder ein laufendes

Sachgeschäft handle. Das Argumentarium der Vorinstanz unterscheide entsprechend

zu Recht nicht dazwischen. Zwar sei bei der Fassung von sogenannten

Gegenbeschlüssen aufgrund des Prinzips der Rechtssicherheit grundsätzlich

Zurückhaltung geboten. Es könne aber grundsätzlich jederzeit auf einen früher

gefassten Beschluss zurückgekommen und ein neuer Beschluss gefasst werden. Die

Kosten der Einstellhalle würden vorliegend nicht im gleichmässigen Interesse aller

Stockwerkeigentümer liegen, was von der Vorinstanz zu Recht ausgeführt werde. Die

Berufungskläger seien nicht die einzigen, welche durch die neue

Kostenverteilung betreffend Sanierung der Einstellhalle höhere Kosten zu tragen

hätten. Das Protokoll vom 3. April 2019 [wohl: vom 3. Juli 2018] sei somit

genehmigungsfähig. Die Aufteilung der Nebenkosten für die Einstellhalle sei

nicht rückwirkend beschlossen worden. Die Nebenkostenaufteilung nach Anzahl

Parkplätzen sei bereits mit Beschluss vom 3. Juli 2018, Traktandum 9,

beschlossen und der Einfachheit halber erst ab 1. Januar 2019 umgesetzt worden.

Der Beschluss vom 3. Juli 2018 sei somit rechtswirksam. Dies gelte auch für die

Beschlüsse vom 3. April 2019. Dementsprechend habe die Vorinstanz die

widerklageweise geltend gemachte Forderung richtigerweise gutgeheissen.

3.1

Die Berufungskläger verlangen in

ihrem Hauptrechtsbegehren die Feststellung der Nichtigkeit betreffend die

Beschlüsse der Versammlung vom 3. April 2019 in Bezug auf die Traktanden 3., 4.,

5., 8. und 11. Sie rügen die Nichtigkeit der Beschlüsse der Versammlung vom 3.

Juli 2018, mit welchen die Abänderung des ehemals beschlossenen

Kostenverteilers betreffend die Sanierungsarbeiten an der Einstellhalle

beschlossen wurden und begründen diese damit, dass auf ein ehemals

abgeschlossenes Sachgeschäft nicht nachträglich zurückgekommen werden könne.

3.2

Nichtig ist ein Beschluss, wenn er

gegen «qualifizierte, besonders wichtige Formvorschriften, gegen zwingende

privatrechtliche Fundamentalnormen (z.B. gute Sitten, Recht der

Persönlichkeit), gegen unverzichtbare Rechte der Stockwerkeigentümer (und

Nutzniesser oder Wohnberechtigte), gegen die Strukturelemente des

Stockwerkeigentums oder gegen zwingende Bestimmungen des öffentlichen Rechts

verstösst», d.h. die Nichtigkeit eines Beschlusses besteht in einem

schwerwiegenden formellen und/oder inhaltlichen Mangel. Darunter fallen

beispielsweise ein Verstoss gegen zwingende Gesetzesvorschriften; das

absichtliche Fernhalten eines Stockwerkeigentümers von der Versammlung (bzw.

vorsätzliche oder fahrlässige Nichteinladung); die Verletzung eines

statutarischen Präsenzquorums; die Einberufung der Versammlung durch ein

unzuständiges Organ; ein Beschluss, der gegen die «Grundstruktur des

Stockwerkeigentums» verstösst; der dauernde Ausschluss eines

Stockwerkeigentümers vom Stimmrecht; die Zuordnung von zwingenden gemeinschaftlichen

Teile zum Sonderrecht eines Stockwerkeigentümers; die Änderung der Wertquote

eines Stockwerkeigentümers ohne dessen Zustimmung; die Enthebung des Verwalters

von jeglichen Mindestbefugnissen; die Einberufung der Versammlung ohne dass

eine Traktandenliste existiert; die Verletzung von Persönlichkeitsrechten ohne

Rechtfertigungsgrund; ein Beschluss über den Verzicht des Anfechtungs-,

Ausschluss- oder Einspracherechts; der Ausschluss des Stockwerkeigentümers ohne

vorgängiges gerichtliches Verfahren; der Verstoss gegen Bestimmungen des

öffentlichen Rechts; ein Beschluss mit unmöglichem oder unsittlichem Inhalt;

die aus Art. 706b OR analog anwendbaren Fälle: Beschlüsse die das Recht auf

Teilnahme an der Stockwerkeigentümerversammlung, das Mindeststimmrecht, die

Klagerechte oder andere vom Gesetz zwingend gewährte Rechte der

Stockwerkeigentümer entziehen oder beschränken oder Kontrollrechte von

Stockwerkeigentümern über das gesetzlich zulässige Mass hinaus beschränken (Lukas

Handschin/Michael Wyttenbach, Der Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung

und seine Anfechtung, in: Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2011: Tagung vom

24.

März 2011 in Luzern, Bern 2011, S. 78 f. m.w.H.).

3.3

Das Zurückkommen und das Abändern

eines einmal gefassten früheren Beschlusses für sich alleine genommen, führt

nicht zur Nichtigkeit eines Beschlusses. Der Stockwerkeigentümerversammlung

steht es frei, einen anderslautenden früheren Beschluss abzuändern oder darauf

zurückkommen, da ein Versammlungsbeschluss keine Rechtskraft im Sinne der

Unabänderbarkeit entfaltet (Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 9.

März 2020, NP 190027-O/U, E. 2.5.7.2). Ob es sich dabei um ein abgeschlossenes

oder ein laufendes Geschäft handelt, ist nicht entscheidend. Entsprechend ist

auch nicht zu beanstanden, wie von den Berufungsklägern gerügt, dass sich die

Vorinstanz nicht mit ihrem Argument, wonach eine Rückkehr auf ein

abgeschlossenes Sachgeschäft den allgemeinen Rechtsprinzipien zuwiderlaufe,

befasste.

3.4

Soweit sich die Berufungskläger

darauf berufen, dass ein Verstoss gegen Treu und Glauben vorliegt, bleibt

Folgendes anzumerken. Als Fallgruppe des Rechtsmissbrauchs erfasst Art. 2 Abs.

2.

Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210) auch das widersprüchliche

Verhalten. Das Rechtsmissbrauchsverbot gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB verweigert

Verhaltensweisen den Rechtsschutz, die zwar im Einklang mit der entsprechenden

gesetzlichen Norm oder einer privatautonomen Vertragsbestimmung stehen, aber

objektiv eine Verletzung des Redlichkeitsstandards von Treu und Glauben

darstellen und damit das Vertrauen der Rechtsgenossen auf redliches und

sachangemessenes Verhalten enttäuschen. Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung

gibt es allerdings keinen allgemeinen Grundsatz der Gebundenheit an das eigene

Handeln. Setzt sich jemand zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, ist

darin nur dann ein Verstoss gegen Treu und Glauben zu erblicken, wenn das

frühere Verhalten ein schutzwürdiges Vertrauen begründet hat, welches durch die

neuen Handlungen enttäuscht wurde (BGE 143 III 666 E. 4.2; 140 III 481 E. 2.3.2).

Der Vertrauende muss aufgrund des geschaffenen Vertrauens Dispositionen

getroffen haben, die sich nun als nachteilig erweisen (BGE 125 III 257 E. 2a; 121

III 350 E. 5b). Inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen, wird in

der Berufung nicht rechtsgenüglich dargelegt.

3.5

Da in Bezug auf die Beschlüsse vom

3.

Juli 2018 keine weiteren Nichtigkeitsgründe angerufen bzw. dargelegt werden

und weil zu Recht nicht mehr bestritten wird, dass die Beschlüsse nicht

rechtzeitig angefochten worden sind, ist im Sinne eines Zwischenfazits

festzuhalten, dass die Beschlüsse vom 3. Juli 2018, auch zufolge

(unbestrittenem) Erreichen der notwendigen Quoren, gültig sind. Damit ist auch

sogleich gesagt, dass die Beschlüsse der Versammlung vom 3. April 2019, welche

sich auf die Beschlüsse vom 3. Juli 2018 stützen, nicht nichtig sind.

4.1

Dass die Beschlüsse in Bezug auf die

Traktanden 3., 4., 5., 8. und 11. rechtzeitig angefochten worden sind, ist

unbestritten und wurde auch von der Vorinstanz zu Recht festgestellt.

4.2

Gemäss Art. 75 i.V.m. Art. 712m Abs. 2 ZGB können

nur solche Beschlüsse beim Gericht angefochten werden, die das Gesetz oder die

Statuten verletzen. Das zuständige Gericht kann somit nicht über

die Angemessenheit oder die Zweckmässigkeit von Beschlüssen urteilen und es

darf die freie Meinungsbildung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht

beanstanden, solange sich diese im Rahmen der Rechtsordnung und der Statuten

bewegt (vgl. BGE 131 III 459 E. 5.1; Amédéo Wermelinger, Das Stockwerkeigentum,

Zürich Basel Genf 2014, N 202 zu Art. 712m).

4.3

In der Berufung wird die Auffassung vertreten, bei den Kosten

der beschlossenen Einstellhallensanierung handle es sich entgegen dem

angefochtenen Entscheid um solche gemeinschaftlicher Art im Sinne von Ziff. 6.1

des hier massgebenden Stockwerkeigentümerreglements (vgl. Urkunde Nr. 6 der

Kläger) und Art. 712h Abs. 2 ZGB, um Kosten also, die von sämtlichen

Stockwerkeigentümern nach Massgabe der Wertquoten zu tragen seien. Es wird ein

Verstoss gegen die Statuten gerügt.

4.4

Art. 712h Abs. 1 ZGB statuiert unter

der Marginalie «Gemeinschaftliche Kosten und Lasten» den Grundsatz der

quotenproportionalen Kosten- und Lastenverteilung unter den einzelnen

Stockwerkeigentümern. Diese haben ihre Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten

zu leisten. Diese Anordnung ist dispositiver Natur (Urteil des BGer 5A_89/2021

vom 29. August 2022 E. 5.5; BGE 117 II 251 E. 5b).

4.5

Ziffer 6. des Reglements der

Stockwerkeigentümergemeinschaft bestimmt die Kostenverteilung und hält unter

Ziffer 6.1 fest, was gemeinschaftliche Kosten sind. Ziffer 6.2 hält Folgendes

fest: «Die gemeinschaftlichen Kosten, welche im gleichmässigen Inrwewaae [wohl:

Interesse] aller Stockwerkeigentümer auflaufen, werden nach Wertquoten

verteilt.» Die Berufungsbeklagte hat somit in ihrem Reglement keine von der

gesetzlichen Regelung abweichende Regelung betreffend der gemeinschaftlichen

Kosten getroffen. Die Verteilung gemeinschaftlicher Kosten erfolgt vorliegend somit

grundsätzlich nach Massgabe der Wertquoten. Dies aber nur dann, wenn sie im

gleichmässigen Interesse aller Stockwerkeigentümer auflaufen.

4.6

Durch die von den Klägern angefochtenen Beschlüsse wurden unter anderem

Sanierungsmassnahmen bezüglich der Einstellhalle angeordnet, wobei nicht ersichtlich

ist, was für Arbeiten im Einzelnen ausgeführt worden sind. Soweit diese

ausschliesslich im Interesse der betreffenden Stockwerkeigentümer liegen, sind

sie auch von diesen allein zu bezahlen. Diesbezüglich wurde von der Vorinstanz

völlig zu Recht ausgeführt, die Sanierung der Einstellhalle diene

ausschliesslich dem Interesse derjenigen Stockwerkeigentümer, welche auch einen

Einstellhallenplatz besitzen würden. Die Sanierung der Einstellhalle kommt nur

den Eigentümern der Einstellhallenplätze zu Gute. Und dies nicht im

gleichmässigen Umfang, sondern im Verhältnis ihrer Anzahl Parkplätze. Die

Bestimmung, wonach die Kosten für die Einstellhallensanierung nicht nach

Wertquoten zu verteilen sind, sondern nach Anzahl Parkplätze, widerspricht den

reglementarischen Bestimmungen somit nicht. Der entsprechende Beschluss

Dispositiv

verstösst demnach nicht gegen die Statuten – eine Gesetzesverletzung wird zu

Recht nicht geltend gemacht – und ist damit nicht zu beanstanden. Der Beschluss

betreffend Neuverteilung der Sanierungskosten ist somit rechtens. Entsprechend

sind auch alle damit im Zusammenhang stehenden Beschlüsse rechtens.

4.7 In Bezug auf das Traktandum Nr. 5

ist ergänzend Folgendes anzumerken: Infolge der Sanierung der Einstellhalle,

mussten Gartensitzplätze sowie eine Gartentür und Teile des Zauns entfernt und

wieder neu erstellt werden. Mit der Berufungsschrift werden dabei nur noch die

Verteilung der Kosten für die Erweiterung der Gartensitzplätze gerügt. Die

Berufungskläger machen geltend, dass diese Kosten nicht über die

Gemeinschaftskosten abzurechnen gewesen wären, sie mithin entgegen der reglementarischen

Bestimmung verlegt worden seien.

Es ist unbestritten und anhand der sich

bei den Akten befindenden Fotos belegt, dass ein Gartensitzplatz vergrössert

worden ist (Urkunde Nr. 20 der Kläger, Urkunde Nr. 4 der Beklagten). Dass der

zweite Gartensitzplatz auch vergrössert worden ist, wird bestritten und kann

auch anhand der sich bei den Akten befindenden Fotos nicht belegt werden.

Bereits die Vorinstanz hat in Bezug auf den vergrösserten Sitzplatz auf die

Aussagen der Verwalterin anlässlich der Hauptverhandlung vor Vorinstanz hingewiesen.

Diese gab zu Protokoll, dass es zwar korrekt sei, dass die Erweiterung des

Sitzplatzes der Ehegatten D.___ von den gemeinschaftlichen Kosten getragen

worden sei, diese hätten jedoch vor der Sanierung eine Sichtschutzwand gehabt,

welche wegen der Sanierung auch habe weggerissen werden müssen. Man habe dann

gesagt, dass die Ehegatten D.___ die Erweiterung zahlen würden und die

Stockwerkeigentümergemeinschaft die Wand. Da es sich jedoch fast ausgeglichen

habe, habe man gesagt, dass man es so lassen könne. Dem Protokoll der

Eigentümerversammlung vom 3. April 2019 ist zu entnehmen, dass die

Jahresrechnung 2017 nicht früher habe genehmigt werden können, weil die

Revisorin am 3. Juli 2018 krankheitshalber nicht habe anwesend sein können. Der

Versuch, die Rechnung über einen Zirkulationsbeschluss genehmigen zu lassen,

sei gescheitert. Deshalb müsse die Verabschiedung der Rechnung 2017 nochmals

traktandiert werden. Die Rechnung 2017 wurde bei einer Enthaltung und zwei

Gegenstimmen mit sieben Stimmen gutgeheissen. Die Gutheissung der Rechnung

2017, insbesondere die Genehmigung der Verteilung der Kosten der Erweiterung

eines Gartensitzplatzes ist aufgrund der getroffenen, pragmatischen Lösung,

welche zu keinen Mehrkosten für die übrigen Stockwerkeigentümer führte

(Übernahme Kosten Wand anstelle Kosten Erweiterung), nicht zu beanstanden. Entsprechend

verletzt der Beschluss weder Gesetz noch Statuten und ist folglich rechtens.

4.8 In Bezug auf das Traktandum Nr. 11 ist

ergänzend Folgendes anzumerken: Dem Protokoll der Versammlung vom 3. Juli 2018

kann entnommen werden, dass die Versammlung einstimmig entschied, dass die

Nebenkosten «künftig korrekt», nach dem gleichen Prinzip wie die

Sanierungskosten der Einstellhalle, berechnet werden. «Der Einfachheit Halber

(Abgrenzungsproblematik) werden wir die Aufteilung der Nebenkosten aber erst ab

01.01.2019 umsetzen» (Urkunde Nr. 5 der Kläger). Darauf hat die Vorinstanz

bereits und zu Recht hingewiesen und dazu festgehalten, der Beschluss

betreffend die Verteilung der Nebenkosten sei bereits am 3. Juli 2018 gefasst

worden. Es handle sich demnach nicht um einen rückwirkenden Beschluss. Mit dem

Beschluss vom 3. April 2019 habe man lediglich am alten Beschluss

festhalten wollen. Dem ist lediglich hinzuzufügen, dass im Protokoll der

Versammlung vom 3. April 2019 explizit davon die Rede ist, «dass der

Beschluss der Versammlung vom 3. Juli 2018 (Traktandum 9) nun umgesetzt werden

soll» (Urkunde Nr. 4 der Kläger). Es kann zudem auf die Ausführungen unter E.

II/4.6 hievor verwiesen werden. Entsprechend verletzt der Beschluss weder

Gesetz noch Statuten und ist folglich ebenfalls rechtens.

4.9 Es ist demnach festzuhalten, dass

die Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft vom 3. April 2019

bezüglich der Traktanden Nrn. 3., 4., 5., 8. und 11. weder nichtig noch

anfechtbar sind und dass, auch zufolge (unbestrittenem) Erreichen der

notwendigen Quoren, über die vorgenannten Traktanden rechtsgültige Beschlüsse

der Stockwerkeigentümerversammlung getroffen worden sind.

5. Die Berufungskläger stellen in ihrer

Berufung den Antrag, die Widerklage sei abzuweisen und begründen diesen

ausschliesslich mit der Ungültigkeit des Beschlusses vom 3. Juli 2018 sowie der

sich darauf abstützenden Beschlüsse vom 3. April 2019. Ob die

Berufungskläger mit diesem Vorbringen der Begründungslast (vgl. Art. 311

Schweizerische Zivilprozessordnung, ZPO, SR 272) genügen, kann dahingestellt

bleiben. Infolge des Ergebnisses unter E. II/4.9 hievor, ist der entsprechende

Antrag ohne Weiteres abzuweisen.

6.1 Aufgrund der Erwägungen hat die

Vorinstanz die Klage zu Recht abgewiesen und die Widerklage zu Recht

gutgeheissen. Die Berufung erweist sich deshalb als unbegründet. Sie ist

abzuweisen.

6.2 Nach dem gegebenen Verfahrensausgang

werden die Berufungskläger unter solidarischer Haftbarkeit kosten- und

entschädigungspflichtig. Sie haben die Gerichtskosten des obergerichtlichen

Verfahrens in der Höhe von CHF 6'000.00 zu bezahlen, welche mit den von ihnen

geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet werden. Sodann haben

sie an die Berufungsbeklagte für das Verfahren vor Obergericht eine

Parteientschädigung zu bezahlen, die antragsgemäss auf CHF 3'347.85 (inkl.

Auslagen und MwSt.) festgesetzt wird.

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. A.___ und B.___ haben die Kosten des

Berufungsverfahrens in der Höhe von CHF 6'000.00 unter solidarischer

Haftbarkeit zu bezahlen.

3. A.___ und B.___ haben an die

Stockwerkeigentümergemeinschaft C.___ für das Verfahren vor Obergericht unter

solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 3'347.85

zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr

als CHF 30'000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Die

Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Hunkeler Trutmann

Das Bundesgericht hat die

dagegen erhobene Beschwerde mit Urteil vom 27. März 2024 abgewiesen (BGer

5A_695/2023).