Bevorschussung Kosten Nachbesserung / Schadenersatz

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 19. Oktober 2023

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichter Frey

Oberrichterin Kofmel

Gerichtsschreiberin Hasler

In Sachen

A.___,

Berufungskläger

gegen

1. B.___,

2. C.___,

3. D.___,

4. E.___,

5. F.___,

alle vertreten durch Advokat Fabrizio

Gabrielli und/oder Advokat Livio Marelli,

Berufungsbeklagte

betreffend Bevorschussung

Kosten Nachbesserung / Schadenersatz

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. A.___ und G.___

(nachfolgend: Beklagte; Verkäufer) einerseits sowie B.___ und C.___, D.___ und E.___

sowie F.___ (nachfolgend: Kläger; Käufer) andererseits unterzeichneten am 5.

September 2016 bzw. am 13. Juni 2017 jeweils einen Kaufvertrag über eine zu

erstellende Stockwerkeigentums-Liegenschaft mit jeweiligem Sonderrecht an

entsprechenden Stockwerkeigentumseinheiten an der [...] in [...].

2. Aus diesem

Rechtsverhältnis klagten die Kläger vor erster Instanz wegen diversen

Baumängeln auf Bevorschussung der Kosten der Nachbesserung bzw. Schadenersatz. Namentlich

stellten sie folgende Rechtsbegehren (Klage vom 4. November 2019, Protokoll der

Hauptverhandlung vom 10. Juni 2022):

1. Die Beklagten seien zu verurteilen, den

Klägern den Betrag von CHF 99'080.75 zzgl. Zins in der Höhe von 5% seit

23.03.2018 zu bezahlen als Bevorschussung der Kosten für die Behebung der

nachfolgend aufgeführten, von den Beklagten verursachten Baumängel an der

Liegenschaft [...], [...] (gemeinschaftliche Teile):

a) Nicht fachgerechte Arbeiten am Dach

(fehlende Abdeckungen am Dachrand, undichte Anschlüsse an den

Dachdurchdringungen, keine passenden Einläufe bei der Dachentwässerung,

fehlende Dachbekiesung);

b) Mangelhafte und lärmende provisorische

Dachentwässerung;

c) Verfärbte, dreckige und beschädigte

Aussenwände;

d) Fehlende Fugen beim Kellerabgang;

e) Fehlende Trittschwelle beim

Kellereingang;

f) Bodenablauf beim Liftvorplatz im UG

liegt über dem Niveau des Bodens;

g) Mangelhafte Spenglerarbeiten rund um das

Dach sowie im Treppenhaus (mangelhaft verarbeitete Dachränder, rostige

Geländer, Farbschäden am Geländer, rostige Schrauben und unvollendete Leisten);

h) Beschädigte Parkplätze;

i) Ungenügende bzw. nicht funktionierende

Aussenbeleuchtung;

j) Nicht fertig gestellte Schwellen zu den

Liftzugängen;

k) Fehlende Blechabdeckung bei sämtlichen

Liftzugängen;

l) Mangelhafte Kupferleitungen für

Heizungen auf dem Dach;

m) Fehlender Umschalungsschutz der

Kupferleitungen auf dem Dach;

n) Defekte und ungeschützte Leitungsdämmung

bei den Leitungen auf dem Dach.

2. Die Kläger seien zu verpflichten, nach

Durchführung der Mängelbehebung, spätestens aber innert drei Jahren ab Erhalt

des Kostenvorschusses gemäss vorstehendem Rechtsbegehren Ziffer 1 über die Kosten

und den von den Beklagten erhaltenen Kostenvorschuss abzurechnen unter

Nachschusspflicht der Beklagten, respektive Rückzahlung eines allfälligen

Überschusses an die Beklagten.

3. Eventualiter zu den vorstehenden

Rechtsbegehren Ziffer 1 und 2 seien die Beklagten zur Beseitigung der unter

vorstehendem Rechtsbegehren Ziffer 1 genannten Mängel zu verurteilen.

4. Die Beklagten seien ferner zu

verurteilen, den Klägern CHF 7'316.00 zzgl. Zins in der Höhe von 5% ab Einreichung

des Schlichtungsgesuchs zu bezahlen. Mehrforderungen vorbehalten.

5. Es sei festzustellen, dass die Beklagten

die Schäden, die den Klägern aufgrund der im Rechtsbegehren Ziffer 1 genannten

Mängel künftig entstehen werden, den Klägern ersetzen muss [recte: müssen],

d.h. insbesondere die Kosten für die Beseitigung der Folgeschäden an anderen

als der gemäss Rechtsbegehren Ziffer 1 genannten Gebäudeteilen.

6. Die Beklagten haben die Prozesskosten

(Gerichtskosten und Parteientschädigung zzgl. MWST) zu tragen.

3. Die Beklagten schlossen auf

Klageabweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (vgl. Klageantwort vom

10. Januar 2020, Protokoll der Hauptverhandlung vom 10. Juni 2022).

4. Am 10. Juni 2022 fällte das

Amtsgericht von Dorneck-Thierstein das im Dispositiv eröffnete Urteil. Am 17.

Oktober 2022 erging das begründete und rektifizierte Urteil. Darin wurden die

Beklagten verpflichtet, den Klägern CHF 50'295.65 zuzüglich Zins zu 5% auf

einem Betrag von CHF 42'979.65 seit 23.03.2018 und zuzüglich Zins zu 5%

auf einem Betrag von CHF 7'316.00 seit 03.07.2018 zu bezahlen.

5. Am 18. November 2022 reichten die

Beklagten (nachfolgend: Berufungskläger) bei der Zivilkammer des Obergerichts

des Kantons Solothurn Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts von

Dorneck-Thierstein vom 10. Juni 2022 bzw. 17. Oktober 2022 ein, mit

den nachstehenden Rechtsbegehren:

1. Es seien die damaligen Beklagten sowie

aktuellen Berufungskläger 1 –- 2 nicht zu verpflichten, den ehemaligen Klägern

sowie aktuellen Berufungsbeklagten 1 – 3 CHF 50'295.65 zuzüglich Zins zu 5

% auf einen Betrag von CHF 42'979.65 seit 23.03.2018 und zuzüglich Zins zu

5% auf einen Betrag von CHF 7'316.00 seit 03.07.2018 zu bezahlen.

2. Alles unter o/e-Kostenfolge zu Lasten

der Berufungsbeklagten 1 bis 3.

6. Mit Gesuch vom 2. Dezember 2022

beantragten die Kläger (nachfolgend auch: Berufungsbeklagte), die

Berufungskläger seien zur Leistung einer Parteikostensicherheit zu

verpflichten.

7. Mit Verfügung vom 13. Februar 2023

hiess die Präsidentin der Zivilkammer das Gesuch der Berufungsbeklagten

betreffend Sicherstellung der Parteikosten teilweise gut und verpflichtete die

Berufungskläger, eine Sicherheit für die Parteikosten der Berufungsbeklagten in

der Höhe von CHF 15'000.00 zu leisten.

8. Mit Berufungsantwort vom 28. April

2023 schlossen die Berufungsbeklagten auf vollumfängliche Abweisung der

Berufung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

9. Auf die Mitteilung des Konkursamtes […]

vom 5. Juni 2023, wonach über G.___ der Konkurs eröffnet worden sei, wurde das

Verfahren in Bezug auf G.___ im Sinne von Art. 207 Bundesgesetz über

Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG, SR 281.1) eingestellt.

10. Die Streitsache ist in Bezug auf A.___

spruchreif. Gestützt auf Art. 316 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann

darüber ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden

werden. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz wird

grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend

darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

1.1

Der Berufungskläger rügt eine

Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil die Vorinstanz nicht alle seine (in der

Duplik erhobenen) Vorbringen behandelt habe.

1.2

Das Recht, angehört zu werden, ist

formeller Natur. Dessen Verletzung führt ungeachtet der materiellen

Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung des Rechtsmittels und zur

Aufhebung des angefochtenen Entscheides (vgl. BGE 137 I 195 E. 2.2; 135 I 187 E. 2.2). Die Rüge der Gehörsverletzung ist

deshalb vorweg zu behandeln.

1.3

Der Anspruch auf rechtliches Gehör

umfasst unter anderem den Anspruch, dass das Gericht die Parteivorbringen

sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Das

bedeutet indessen nicht, dass sich dieses mit jeder tatbestandlichen Behauptung

und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann es sich auf

die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Partei soll wissen,

warum das Gericht entgegen ihrem Antrag entschieden hat, damit sie den

Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann (grundlegend BGE 112 Ia 107

E. 2b, ferner BGE 129 I 232 E. 3.2; BGE 126 I 97 E. 2b).

1.4

Im Umstand, dass die Vorinstanz in

ihrem Urteil nicht auf jede Rüge des hierortigen Berufungsklägers eingegangen

ist, liegt keine Gehörsverletzung. Dies deshalb, weil die Rügen den Entscheid

nicht zu beeinflussen vermochten.

2.

Vorneweg und in grundsätzlicher

Hinsicht ist festzuhalten, dass das Berufungsverfahren keine Fortsetzung

des erstinstanzlichen Verfahrens darstellt, sondern nach der gesetzlichen

Konzeption als eigenständiges Verfahren ausgestaltet ist. Mit der Berufung kann

eine unrichtige Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des

Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz

verfügt über uneingeschränkte Kognition bezüglich Tat- und Rechtsfragen,

einschliesslich der Frage richtiger Ermessensausübung. In der schriftlichen

Berufungsbegründung (Art. 311 ZPO) ist hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern

der erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten als fehlerhaft zu

betrachten ist, beziehungsweise an einem der genannten Mängel leidet. Das setzt

voraus, dass der Berufungskläger die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet,

die er anficht, sich argumentativ mit diesen auseinandersetzt und mittels

genügend präziser Verweisungen auf die Akten aufzeigt, wo die massgebenden

Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und Einreden erhoben wurden, beziehungsweise

aus welchen Aktenstellen sich der geltend gemachte Berufungsgrund ergeben soll.

Die pauschale Verweisung auf frühere Vorbringen oder deren blosse Wiederholung

genügen nicht. Was nicht oder nicht in einer den gesetzlichen

Begründungsanforderungen entsprechenden Weise beanstandet wird, braucht von der

Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu werden; diese hat sich – abgesehen von

offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der Beanstandungen

zu beschränken, die in der schriftlichen Begründung formgerecht gegen den

erstinstanzlichen Entscheid erhoben werden (vgl. BGE 142 III 413, mit weiteren

Hinweisen). Ob die Berufungsschrift, welche sich in zahlreichen Verweisen auf

die erstinstanzlich getätigten Eingaben und Ausführungen und vorwiegend in

appellatorischer Kritik am angefochtenen Urteil erschöpft, diesen

Erfordernissen genügt, kann dahingestellt bleiben, denn so oder anders wäre die

Berufung abzuweisen, was folgt:

3.

Die Vorinstanz hiess die Klage

teilweise gut und verpflichtete die Beklagten den Klägern CHF 50'295.65

zuzüglich Zins zu 5% auf einem Betrag von CHF 42'979.65 seit 23. März 2018

und zuzüglich Zins zu 5% auf einem Betrag von CHF 7'316.00 seit 3. Juli 2018

zu bezahlen. In sachverhaltsmässiger Hinsicht stellte sie unter anderem fest,

die Beklagten hätten mit den Klägern jeweils Verträge über eine zu erstellende

Stockwerkeigentums-Liegenschaft mit jeweiligem Sonderrecht an entsprechenden

Wohnungen bzw. Stockwerkeigentumseinheiten abgeschlossen. Die Vorinstanz prüfte

des Weiteren die Rechtzeitigkeit der Mängelrügen und erwog dazu, in Art. 4.12

der Kaufverträge werde die Garantiefrist gemäss SIA festgehalten, welche zwei Jahre

für normale und fünf Jahre für versteckte Mängel vorsehe. Sämtliche von den

Klägern vorgebrachten Mängelrügen seien rechtzeitig erfolgt. In der Folge

prüfte sie die Forderungsbegehren der Kläger und gelangte – wie bereits erwähnt

– zu einer teilweisen Gutheissung der Klage.

4.

4.1

Der Berufungskläger rügt, wie sich

aus den einschlägigen Kaufverträgen unter Art. 1.1 entnehmen lasse, stellten er

und seine Ehefrau lediglich die Verkaufspartei im Sinne einer einfachen

Gesellschaft nach Art. 530 ff. OR und damit als Privatpersonen dar. Keinesfalls

hätten sie sich als Verkaufspartei in den jeweiligen Kaufverträgen

verpflichtet, eine Stockwerkeigentumsliegenschaft mit jeweiligem Sonderrecht an

entsprechenden Wohnungen resp. Stockwerkeigentumseinheiten zu erstellen.

Ausschliesslich die von ihnen beauftragten Unternehmen gemäss Art. 4.12 – bis

Dezember 2016 die H.___ AG, danach die I.___ AG – seien Verträge mit den

Unternehmern eingegangen. Sie selbst seien nie solche Verträge eingegangen.

Ihnen gegenüber könnten entsprechend keine Garantiefristen geltend gemacht

werden. Wenn überhaupt, hätte die Vorinstanz die H.___ AG oder die I.___ AG,

die Unternehmungen, welche von ihnen und damit von der Verkaufspartei

beauftragt worden seien, zur Bezahlung verpflichten müssen.

Des Weiteren rügt der Berufungskläger, die

Bestimmung von Art. 4.12 der Kaufverträge sei nicht anwendbar, da sich die

Garantiefrist gemäss SIA nachweislich nicht auf die Gesamtparzelle beziehe,

sondern ausschliesslich auf die einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten. Die

zweijährigen Garantiefristen der SIA-Norm 118 seien gerade nicht anwendbar, da

sich die von den Berufungsbeklagten vorliegend gerügten Mängel allesamt nicht

auf ihre Stockwerkeigentumseinheiten beziehen würden, sondern auf die gesamte

Liegenschaft und somit auf die gemeinschaftlichen Teile. Somit seien die kurzen

Rügefristen des Obligationenrechts respektive der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung, welche eine Rüge innerhalb von sieben Tagen ab Entdeckung des

Mangels vorsehen, zu beachten. Diese Rügefristen seien nicht eingehalten

worden. Es werde diesbezüglich vollumfänglich auf die Duplik vom 14. Mai

2021.

verwiesen.

4.2

Die Berufungsbeklagten entgegnen, soweit

der Berufungskläger geltend mache, dass die gerügten Mängel allesamt

gemeinschaftliche Teile betreffen und somit gar nicht von den einzelnen

Stockwerkeigentümern geltend gemacht werden könnten, sei zu bemerken, dass der

Käufer mit Erwerb einer Stockwerkeigentumseinheit immer auch (Mit-)Eigentümer der

Stammparzelle werde. Der Kaufvertrag mache keinen Unterschied zwischen den

gemeinschaftlichen und den Sonderrechts-Teilen. Der Vertrag halte in Ziffer

4.12

klar fest, dass die Verkäufer mit allen involvierten Unternehmern

entsprechende Verträge eingegangen seien. Der Zweck dieser Bestimmung könne nur

sein, dass den Berufungsbeklagten dieselben Rechte ebenfalls zustünden.

Rechtsfolge davon sei, dass die Berufungsbeklagten jederzeit innerhalb der

erwähnten zweijährigen Frist die Mängel haben rügen können. Entsprechend gelte

vorliegend auch Ziffer 4.12 des Kaufvertrags und die darin normierte

Garantiefrist für alle Parteien. Das Stammgrundstück sei ebenfalls Teil des

Kaufvertrags und entsprechend von den Vertragsbestimmungen mitumfasst. Ohnehin

sei ein jeweiliger Stockwerkeigentümer immer auch berechtigt, selbst Mängel an

den allgemeinen Teilen geltend zu machen. Selbst wenn die Garantiefrist nach

SIA nicht anwendbar sein sollte, seien die geltend gemachten Mängel allesamt

rechtzeitig gerügt worden. Für jeden einzelnen der gerügten und eingeklagten

Mängel sei die jeweilige Mängelrüge inkl. Bestätigung über die Zustellung

beigebracht worden. Dass die Verkaufspartei zur Errichtung der Liegenschaft spezialisierte

Unternehmen beigezogen habe, sei üblich. Dies entbinde sie jedoch nicht von der

Verantwortung gegenüber den Käufern.

5.

5.1

Neue Tatsachen und Beweismittel

werden gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug

vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor

erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Praxisgemäss ist zwischen

echten und unechten neuen Vorbringen (sogenannte

Noven) zu unterscheiden. Echte Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die

(erst) nach dem Ende der Hauptverhandlung des erstinstanzlichen Verfahrens

entstanden sind. Sie sind im Berufungsverfahren grundsätzlich immer zulässig,

wenn sie ohne Verzug nach ihrer Entdeckung vorgebracht werden. Unechte Noven

sind Tatsachen und Beweismittel, die bereits bei Ende der erstinstanzlichen

Hauptverhandlung entstanden waren. Ihre Zulassung wird im Berufungsverfahren

weitergehend insofern eingeschränkt, als sie ausgeschlossen sind, wenn sie bei

Beachtung zumutbarer Sorgfalt bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten

vorgebracht werden können. Im Falle unechter Noven hat die Berufungsklägerin

namentlich die Gründe detailliert darzulegen, weshalb sie die Tatsache oder das

Beweismittel nicht schon vor erster Instanz hat vorbringen können (Urteil des

Bundesgerichts 5A_819/2015, E. 4.1).

5.2

Der Berufungskläger reicht mit

seiner Berufung insgesamt 22 Beilagen zu den Akten. Als Beilage Nr. 2 und 3

werden das angefochtene Urteil sowie ein Sendeverlauf zu den Akten gereicht.

Diese sind zu den Akten zu nehmen. Nicht zu den Akten zu nehmen sind hingegen

sämtliche übrigen Urkunden, welche allesamt zwischen dem 16. Juli 2015 und dem

1.

Februar 2021 datieren. Die erstinstanzliche Hauptverhandlung wurde am 10.

Juni 2022 durchgeführt. Bei den Urkunden Nrn. 1 sowie 4 bis 22 handelt es sich

Dispositiv

demnach um unechte Noven. Warum sie nicht bereits im erstinstanzlichen

Verfahren hätten vorgebracht werden können, wird mit keinem Wort erwähnt.

Folglich sind sie im vorliegenden Berufungsverfahren unbeachtlich.

5.3 Unbeachtlich sind des Weiteren auch

die vom Berufungskläger erstmals anlässlich des Berufungsverfahrens

vorgetragenen Tatsachen (vgl. dazu E. II/6.3 nachstehend).

6.

6.1

Die Berufung richtet sich gegen zwei

Punkte des vorinstanzlichen Urteils: Zum einen wird gerügt, der Berufungskläger

und seine Ehefrau seien gar nicht die einzuklagende Partei, da sie keine

Verpflichtung zur Erstellung von Stockwerkeigentumseinheiten getroffen habe.

Zum andern wird geltend gemacht, die Mängelrügen seien nicht rechtzeitig

erhoben worden (vgl. zum Ganzen E. II/6.2 ff. nachfolgend).

6.2 In den Akten finden sich drei

Kaufverträge (Klagebeilagen Nrn. 5, 6 und 7). Verkaufspartei ist bei allen drei

Verträgen A.___ und G.___. B.___ und C.___, D.___ und E.___ sowie F.___ sind

die jeweiligen Kaufsparteien. Kaufsobjekte waren noch zu erstellende

Stockwerkeinheiten.

Den Verträgen ist – soweit nachfolgend

relevant – Folgendes zu entnehmen:

Gemäss Ziffer 4.1 verpflichtete sich die

Verkaufspartei, die Stockwerkeigentumseinheiten bis Frühling 2017 bzw. bis 31.

Dezember 2017 schlüsselfertig zu erstellen.

Ziffer 4.12 betrifft die «Mängelrechte,

Garantien und Gewährleistung» und hat folgenden Wortlaut:

[…]

Alle Verträge mit den Unternehmern (z.B.

Baumeister, Spengler, Elektriker etc.) enthalten die übliche SIA-Garantiefrist

von zwei Jahren. Es wird in diesem Zusammenhang darauf hingewiesen, dass die

Garantiefrist für verdeckte Mängel fünf Jahre beträgt. Die Garantiefrist

beginnt nicht einheitlich. Sie kann je nach Arbeitsgattung bereits vor der

Eigentumsübertragung (z.B. Baumeister) oder nach Eigentumsübertragung (z.B.

Umgebungsarbeiten) zu laufen beginnen.

Der Kaufspartei bzw. der

Stockwerkeigentümergemeinschaft wird schriftlich mitgeteilt, wann die

Garantiefristen zu laufen beginnen.

Die von der Verkaufspartei beauftragte

Unternehmung führt bei Bezugsbereitschaft und vor Ablauf der zweijährigen

Garantiefrist mit der Käuferschaft bzw. der Stockwerkeigentümergemeinschaft

eine Garantieabnahme durch und veranlasst und überwacht die Ausführung und Behebung

der dabei festgestellten Mängel.

Die Vertragsparteien sind von der

Urkundsperson auf die Art. 192 – 196 OR über die Rechtsgewährleistung sowie die

Art. 197 ff. und Art. 219 OR über die Sachgewährleistung (Mängelhaftung)

aufmerksam gemacht worden.

6.3 Der klare Wortlaut von Ziffer 4.1

der Kaufverträge steht der Argumentation des Berufungsklägers, er und seine

Ehefrau habe niemals die vertragliche Pflicht zur Erstellung der Objekte

getroffen, da sie gemäss den jeweiligen Kaufverträgen eine Unternehmung

(originär die H.___ AG) beauftragt hätten, entgegen. Die Verkaufspartei und

damit der Berufungskläger und seine Ehefrau verpflichteten sich zur Erstellung

von Stockwerkeigentumseinheiten. Nur der Vollständigkeit halber und weil der

Berufungskläger die H.___ AG als Verantwortliche bezeichnet haben will, bleibt zu

bemerken, dass bereits im Entscheid über die beantragte Sicherstellung der

Parteikosten vom 13. Februar 2023 darauf hingewiesen worden ist, dass der

Berufungskläger wirtschaftlich hinter den Gesellschaften (I.___ AG und H.___ AG)

stecke. Ein allfälliger Durchgriff hätte damit wieder zum Berufungskläger

geführt. Ob sich der Berufungskläger diesbezüglich rechtsmissbräuchlich

verhält, ist vorliegend nicht weiter zu prüfen. Schliesslich bleibt darauf

hinzuweisen, dass das (sinngemässe) Argument des Berufungsklägers, wonach er

und seine Ehefrau nicht passivlegitimiert seien, aufgrund der Novenschranke im

vorliegenden Berufungsverfahren ohnehin nicht mehr zu hören gewesen wäre. Es

bleibt zu bemerken, dass der Berufungskläger noch in der Klageantwort vom 10.

Januar 2020 ausdrücklich erklärte, die Ausführungen der Klägerschaft zum

Vertragsschluss (N 11) seien unbestritten. Wortwörtlich wurde von den Klägern

Folgendes ausgeführt: «Die Beklagten schlossen mit den Klägern jeweils Verträge

über eine zu erstellende Stockwerkeigentums-Liegenschaft mit jeweiligem

Sonderrecht an entsprechenden Wohnungen bzw. Stockwerkeigentumseinheiten ab»

[…] (vgl. Klage vom 4. November 2019 N 11).

6.4 Klar ist ebenfalls die Ziffer 4.12

der Kaufverträge wonach eine (mindestens) zweijährige Garantiefrist vereinbart

worden ist. In diesem Zusammenhang weisen die Berufungsbeklagten völlig zu

Recht darauf hin, dass sie die Mängel innerhalb dieser Frist rügen konnten.

Andernfalls hätte weder der Verweis auf die SIA-Norm, noch die Bestimmungen

betreffend Mitteilung des Beginns der Garantiefrist oder die Garantieabnahme

mit den Käufern, Eingang in den Kaufvertrag gefunden.

Gemäss Art. 712a Abs. 1 Schweizerisches

Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210) ist Stockwerkeigentum der Miteigentumsanteil an

einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht einräumt, bestimmte

Gebäudeteile ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. Jeder

Stockwerkeigentümer hat Miteigentum am gesamten Grundstück (BGE 116 II 275 E.

3b). Entsprechend und wie von den Berufungsbeklagten geltend gemacht, machen

die Kaufverträge keinen Unterschied zwischen den Sonderrechtsteilen und den

gemeinschaftlichen Teilen. Dass das Stammgrundstück vom Kaufvertrag ebenfalls

mitumfasst wird, bedarf keiner weiteren Erwägung. Schliesslich weisen die

Berufungsbeklagten zu Recht auf den Entscheid des Bundesgerichts 145 III 8 E.

3.5 hin. Darin wird Folgendes festgehalten: […] Der Unternehmer, der vertraglich die Erstellung einer Stockwerkeinheit

übernimmt, ist dem Besteller gegenüber zur Ablieferung des mängelfreien Werkes

auch in Bezug auf Bauteile verpflichtet, die anderen Miteigentümern ebenfalls

zur Nutzung zustehen. Der Nachbesserungsanspruch ist unteilbar und jeder

einzelne Stockwerkeigentümer kann seine vertraglichen Nachbesserungsansprüche

gegenüber dem Unternehmer auch dann ungeteilt ausüben, wenn diese Ansprüche

gemeinsame Bauteile eines in Stockwerkeigentum aufgeteilten Werkes betreffen

[…]. Ein jeweiliger Stockwerkeigentümer ist somit berechtigt, selbst Mängel an

den allgemeinen Teilen geltend zu machen.

Im Kaufvertrag wurde für die

Mängelhaftung des Verkäufers bzw. Erstellers die Anwendbarkeit der Norm SIA 118

und damit eine zwei- bzw. fünfjährige Garantiefrist vereinbart. Da die

Mängelrechte gegenüber den am Bau beteiligten Planern und Unternehmern dem

Verkäufer bzw. Ersteller zustehen und diese Rechte nicht an die Käuferschaft

abgetreten worden sind, hat sich die Käuferschaft zu Recht und innert der

vertraglich vereinbarten Frist an die Verkäufer bzw. Ersteller gehalten. Nur

bei einer Abtretung hätte sich der Käufer bzw. die Gemeinschaft der

Stockwerkeigentümer selber um die Mängelbeseitigung durch die diversen

Unternehmer kümmern müssen. Eine solche liegt aber – wie bereits erwähnt –

nicht vor. Die Einhaltung der Garantiefrist nach der SIA Norm 118 wird nicht

bestritten.

7. Aufgrund der Erwägungen erweist sich

die Berufung als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat der Berufungskläger

die Gerichtskosten zu bezahlen. Diese belaufen sich auf CHF 8'500.00 und werden

mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Ausgangsgemäss hat der Berufungskläger

zudem die Berufungsbeklagten zu entschädigen. Die Entschädigung wird

antragsgemäss auf CHF 10'245.00 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgesetzt. Der

Berufungskläger hatte für das Berufungsverfahren an die Gerichtskasse eine

Sicherheit für die Parteientschädigung in der Höhe von CHF 15'000.00 bezahlt.

Der Betrag von CHF 10'245.00 ist den Berufungsbeklagten deshalb direkt zu

Lasten dieser Sicherheit auszurichten. Der verbleibende Betrag von CHF 4'755.00

ist dem Berufungskläger zurückzuerstatten.

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. A.___ hat die Kosten des

Berufungsverfahrens in der Höhe von CHF 8'500.00 zu bezahlen.

3. A.___ hat B.___, C.___, D.___, E.___ und

F.___ für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung

von CHF 10'245.00 zu bezahlen. Dieser Betrag ist von der

Gerichtskasse zu Lasten der von A.___ in der Höhe von CHF 15'000.00 geleisteten

Sicherheit für die Parteikosten direkt an B.___, C.___, D.___, E.___ und F.___

zu überweisen. Der verbleibende Betrag von CHF 4'755.00 ist A.___

zurückzuerstatten.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr

als CHF 30'000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Die

Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Hunkeler Hasler