Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 24. Januar 2023

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichter Müller

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiberin Hasler

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Fabian Meier,

Berufungskläger

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwalt Daniel von Arx,

Berufungsbeklagte

betreffend Ausweisung

und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Mit Gesuch um Rechtsschutz in klaren

Fällen vom 29. August 2022 gelangte B.___ (im Folgenden: Gesuchstellerin) gegen

A.___ (im Folgenden: Gesuchsgegner) ans Richteramt Thal-Gäu mit dem Hauptbegehren,

der Gesuchsgegner sei zu verpflichten, das Mietobjekt [...] in [...] der Gesuchstellerin

bis spätestens 10. September 2022, eventuell bis zu einem richterlich zu

bestimmenden Termin, geräumt von den in seinem Eigentum stehenden Sachen mit

allen Schlüsseln an die Gesuchstellerin zu übergeben.

2. Nach erfolgtem Rechtsschriftenwechsel

erliess der Amtsgerichtspräsident am 16. November 2022 das Urteil und

verpflichtete den Gesuchsgegner, die Liegenschaft zu verlassen und der

Gesuchstellerin in ordnungsgemässem, geräumten Zustand zu übergeben.

3. Mit Berufung vom 28. November

2022 gelangte der Gesuchsgegner (im Folgenden: Berufungskläger) an die

Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Solothurn und stellte das

Rechtsbegehren, das Urteil des Amtsgerichtspräsidenten vom 16. November

2022 sei aufzuheben. Eventualiter sei dem Berufungskläger eine Frist für die

Räumung der Liegenschaft bis am 31. Januar 2023 anzusetzen.

4. Auf die Ausführungen der Parteien und

der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im

Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

II.

1.

Die Vorinstanz begründete ihr Urteil

vom 16. November 2022 im Wesentlichen und zusammengefasst damit, unbestritten

sei, dass die Gesuchstellerin den Mietvertrag mit dem Gesuchsgegner am

26.

November 2021 frist- und formgerecht auf den 31. März 2022

gekündigt habe und diese Kündigung unangefochten geblieben sei. Klar sei somit,

dass der Gesuchsgegner gestützt auf den Mietvertrag kein Aufenthaltsrecht mehr

in der Liegenschaft habe. Weiter prüfte die Vorinstanz aufgrund der durch den

Gesuchsgegner vorgebrachten Argumentation, ob ihm ein Aufenthaltsrecht gestützt

auf das allfällige Bestehen einer einfachen Gesellschaft zustünde. Auch das verneinte

die Vorinstanz, prüfte aber nicht, ob eine einfache Gesellschaft überhaupt

besteht. Der für die Frage der Ausweisung massgebende Sachverhalt sei liquide,

die Voraussetzungen für eine Ausweisung seien gegeben und der Gesuchsgegner

habe die Liegenschaft zu räumen und zu verlassen.

2.

Der Berufungskläger führte in seiner Berufung

im Wesentlichen und zusammengefasst aus, es handle sich vorliegend nicht um ein

Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen, da weder ein liquider

Sachverhalt vorliege noch sei die Rechtslage klar. Klares Recht liege

insbesondere deshalb nicht vor, zumal das richterliche Ermessen eine

wesentliche Rolle gespielt habe. Weder gestützt auf das Mietverhältnis noch

gestützt auf das Vorliegen einer einfachen Gesellschaft sei der Sachverhalt

unbestritten respektive sofort beweisbar. Die Vorinstanz hätte auf das Gesuch

um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht eintreten dürfen.

3.1

Den Berufungskläger trifft eine

Begründungslast. Es ist in der Berufungsschrift substantiiert vorzutragen, aus

welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig sei und warum und wie er

geändert werden müsse. Die Berufungsschrift hat sich vornehmlich mit den

Erwägungen der Vorinstanz auseinander zu setzen und soll nicht einfach die

Ausführungen vor der ersten Instanz wiederholen (BSK ZPO-Spühler, Art. 311

N 15).

3.2

Der Rechtsschutz in klaren Fällen

gemäss Art. 257 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) sieht

als Voraussetzungen vor, dass der Sachverhalt liquid, d. h. die

anspruchsbegründenden Tatsachen müssen unbestritten oder sofort beweisbar sein,

und – kumulativ – die Rechtslage klar sein muss.

3.3

Entgegen der Ansicht des

Berufungsklägers fehlt es der Sachverhaltsdarstellung nicht bereits deshalb an

Liquidität, weil er diese vollumfänglich bestreitet und im Übrigen auch nicht

bereits deshalb, weil er einen simulierten Mietvertrag behauptet. Aufgrund der

Aktenlage gelangte die Vorinstanz zurecht zur Überzeugung, dass eine eingehende

Abklärung der Einwände der beklagten Partei an der Ausgewiesenheit des

Anspruchs der klagenden Partei nichts ändern könne und damit ein klarer Fall

vorliege. Offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen reichen nicht

aus, um einen an sich bewiesenen Sachverhalt als illiquid erscheinen zu lassen.

Es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz von einem liquiden Sachverhalt

und einer klaren Rechtslage ausgegangen ist. Aus den Urkunden ergibt sich klar,

dass die Berufungsbeklagte Eigentümerin der besagten Liegenschaft ist, die

Parteien gemeinsam einen Mietvertrag geschlossen haben und die

Berufungsbeklagte diesen per 31. März 2022 gekündigt hat, ohne dass sich

der Berufungskläger dagegen gewehrt hat. Diesen klar erstellten Sachverhalt

vermögen die Ausführungen und eingereichten Urkunden des Berufungsklägers nicht

in Zweifel zu ziehen. Entgegen der Ansicht des Berufungsklägers hat die

Vorinstanz bei ihren Ausführungen weder Vertragsklauseln interpretiert noch

Ermessen angewandt. Dazu bestand kein Anlass. Entgegen den Ausführungen des

Berufungsklägers ergibt sich aus den Urkunden nicht, dass der Berufungskläger

CHF 3'500.00 Mietzins überwies, sondern ein solcher von CHF 1'800.00

vereinbart und bezahlt wurde. Es besteht kein Anlass, sich vertieft mit den

Ausführungen des Berufungsklägers auseinanderzusetzen, da sich die Sach- und

Rechtslage klar präsentiert, zumal der Berufungskläger die Kündigung – wie

erwähnt – gar nicht angefochten hat. Die Vorinstanz verletzte entgegen der

Ansicht des Berufungsklägers das rechtliche Gehör nicht. Der Berufungskläger

hat gestützt auf das Mietverhältnis kein Aufenthaltsrecht mehr in der

Liegenschaft.

3.4

Was die Ausführungen betreffend das

Bestehen der einfachen Gesellschaft anbelangt, ist festzuhalten, dass die

Vorinstanz nicht geprüft hat, ob eine einfache Gesellschaft besteht. Sie führte

lediglich aus, dass, sogar wenn eine bestünde, der Berufungskläger kein

Aufenthaltsrecht mehr in der Liegenschaft gestützt auf die einfache

Gesellschaft hätte. Die Vorinstanz ging somit nicht von einer einfachen

Gesellschaft aus bzw. prüfte das Bestehen einer solchen erst gar nicht. Mit

ihren Ausführungen unterstrich die Vorinstanz lediglich die Klarheit des

Falles. Es reicht nicht, dass der Berufungskläger Ausführungen macht, die

seines Erachtens die Klarheit des Sachverhalts und der Rechtslage in Frage

stellen sollten. Solche haltlosen und unbegründeten Schutzbehauptungen werden

auch nicht durch seine eingereichten Urkunden untermauert. Es ist gar

rechtsmissbräuchlich, wenn sich der Berufungskläger nun auf das Vorliegen einer

einfachen Gesellschaft stützen möchte, liegt doch ein umfassender, von ihm

unterzeichneter Mietvertrag über die besagte Liegenschaft vor. Daran ändert

auch das vom Berufungskläger eingereichte Schlichtungsgesuch vom

25.

November 2022 nichts. Würde bereits das Einreichen eines

Schlichtungsgesuchs ausreichen, den Sachverhalt als illiquide und die

Rechtslage als unklar anzusehen, wäre jedem aus taktischen Gründen ein solches

Vorgehen zu raten. Ein solches Vorgehen kann selbstverständlich nicht geschützt

werden. Im Übrigen ist festzustellen, dass der Berufungskläger seine bereits

vor der ersten Instanz vorgebrachten Rügen lediglich wiederholt. Dabei verkennt

der Berufungskläger, dass das obergerichtliche Verfahren lediglich die

Überprüfung des erstinstanzlichen Verfahrens bzw. Urteils bezweckt und kein

eigenständiges Verfahren darstellt. Eine unrichtige Rechtsanwendung oder

unrichtige Feststellung des Sachverhalts ist nicht ersichtlich.

3.5

Zusammengefasst ist festzuhalten,

dass der Berufungskläger kein Aufenthaltsrecht mehr in der besagten

Liegenschaft hat. Die Voraussetzungen für die Ausweisung sind erfüllt.

3.6

Was die Frist zur Räumung und zum

Verlassen der Liegenschaft anbelangt, hat der Berufungskläger diese bis

spätestens Dienstag, 28. Februar 2023, 12:00 Uhr, zu räumen und zu verlassen.

Die Frist erscheint allemal verhältnismässig. Der Berufungskläger muss bereits

seit geraumer Zeit mit einer Ausweisung rechnen und verlangte in seinem

Eventualantrag selbst, die Liegenschaft frühestens auf den 31. Januar 2023

räumen und verlassen zu müssen. Er hat mehr als genug Zeit, die Liegenschaft

ordnungsgemäss zu übergeben.

3.7

Der Berufungskläger ist somit anzuweisen,

die Liegenschaft [...], bis spätestens Dienstag, 28. Februar 2023, 12:00

Uhr, zu räumen, zu verlassen sowie der Berufungsbeklagten in ordnungsgemässem

Zustand mit allen Schlüsseln zu übergeben.

4.1

Die Prozesskosten, bestehend aus

Gerichtskosten und Parteientschädigung, werden grundsätzlich der unterliegenden

Partei auferlegt (Art. 106 ZPO). Demzufolge hat der Berufungskläger die

Verfahrenskosten des obergerichtlichen Verfahrens zu bezahlen. Diese werden auf

CHF 1'500.00 festgesetzt und mit dem vom Berufungskläger geleisteten

Kostenvorschuss verrechnet.

4.2

Der Berufungskläger hat der

Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung in der Höhe der eingereichten

Kostennote von CHF 1'321.20 (inkl. MwSt. und Auslagen) zu bezahlen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Der Berufungskläger hat der

Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung in Höhe von CHF 1'321.20

(inkl. MwSt. und Auslagen) zu bezahlen.

3. Der Berufungskläger hat die Kosten des

obergerichtlichen Verfahrens von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 30'000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Die

Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Hunkeler Hasler