Forderung aus Mietvertrag (vereinfachtes Verfahren gemäss Art. 243 ff. ZPO)

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 30. Oktober 2023

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___,

vertreten durch Rechtsanwältin Stephanie

Brodbeck,

Berufungsklägerin

gegen

B.___,

vertreten durch Advokat Lukas Polivka

Berufungsbeklagter

betreffend Forderung

aus Mietvertrag (vereinfachtes Verfahren gemäss Art. 243 ff. ZPO)

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die Parteien schlossen per 1. Februar

2010 einen Mietvertrag für eine 5 ½-Zimmerwohnung an der [...]strasse [...] in [...]

ab.

2. A.___ (im Folgenden die Klägerin oder

die Mieterin) erhob am 1. Februar 2021 beim Richteramt Dorneck-Thierstein gegen

B.___ (im Folgenden der Beklagte oder der Vermieter) sowohl Klage betreffend

Mietvertragsänderung wie auch Klage auf Herabsetzung des Mietzinses. Sie

verlangte u.a., es sei festzustellen, dass die vom Beklagten mit amtlichem

Formular angezeigte Mietvertragsänderung vom 17. Juni 2020 nichtig sei und dass

der monatliche Nettomietzins der Wohnung per 1. Oktober 2020 um CHF 389.60 auf

CHF 1'810.40 herabzusetzen sei, u.K.u.E.F.

3. Der Beklagte schloss in seiner

Klageantwort vom 2. Juli 2021 auf vollumfängliche Abweisung der Klage,

u.K.u.E.F.

4. Am 2. November 2022

fällte die Amtsgerichtspräsidentin folgendes Urteil:

1. Auf die Klage betreffend

«Mietvertragsänderung vom 17.06.2020» wird nicht eingetreten.

2. Die Klage betreffend Mietzinssenkung

wird abgewiesen.

3. Die Klägerin hat dem Beklagten eine

Parteientschädigung von CHF 9'274.90 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.

4. Die Gerichtskosten von CHF 5'400.00 hat

die Klägerin zu bezahlen. Sie werden mit dem von der Klägerin geleisteten

Gerichtskostenvorschusses verrechnet.

5. Gegen das begründete Urteil erhob die

Klägerin (im Folgenden auch die Berufungsklägerin) am 27. Februar 2023 frist-

und formgerecht Berufung an das Obergericht und verlangte die Aufhebung der

Ziffern 2, 3 und 4. Dementsprechend wiederholte sie das bei der Vorinstanz

gestellte Rechtsbegehren, dass der monatliche Nettomietzins der 5 ½

Zimmerwohnung an der [...]strasse [...] in [...] vom 1. Oktober 2020 bis 31.

Januar 2023 um CHF 389.60 auf CHF 1'810.40 herabzusetzen sei, u.K.u.E.F. In

Bezug auf die Mietvertragsänderung blieb das vor-instanzliche Urteil unangefochten

und bildet im Weiteren keinen Bestandteil des vorliegenden Berufungsverfahrens.

6. Der Beklagte (im Folgenden auch der

Berufungsbeklagte) beantragte in seiner Berufungsantwort vom 11. Mai 2023, die

Berufung sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei,

u.K.u.E.F. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz

zurückzuweisen.

7. Auf die Ausführungen der Parteien und

der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im

Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

II.

1.

Die Amtsgerichtspräsidentin hat die

Abweisung des Begehrens um Herabsetzung des Mietzinses damit begründet, dass

das eingeholte gerichtliche Gutachten die Anfangsvermutung der

Missbräuchlichkeit des Mietzinses umgestossen habe. Die Mieterschaft trage die

Beweislast für die behauptete Missbräuchlichkeit des Mietzinses. Gemäss Art.

269a lit. a OR seien Mietzinse nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der

orts- oder quartierüblichen Mietzinse lägen. Bei der Anfechtung des Mietzinses

obliege der Nachweis der fünf Vergleichsobjekte der Mieterschaft. Die

Vermieterschaft, welche nicht die Beweislast habe, müsse bei der Beweiserhebung

loyal mitwirken und die Elemente liefern, die sie alleine halte. Bei der

Vermutung der Missbräuchlichkeit handle es sich um eine tatsächliche Vermutung.

Tatsächliche Vermutungen bewirkten keine Umkehr der Beweislast zu Gunsten des

Vermutungsträgers, sondern beträfen lediglich die Beweiswürdigung. Der

Vermutungsträger könne den ihm obliegenden (Haupt-)Beweis unter Berufung auf

die tatsächliche Vermutung erbringen. Folglich trage im vorliegenden Fall die

Klägerin die Beweislast betreffend die behauptete Missbräuchlichkeit des

Mietzinses. Falls die Vermutung der Missbräuchlichkeit greife, könne der

Beklagte an der Vermutung Zweifel streuen. Gelinge ihm das, so habe die

Klägerin wiederum den vollen Beweis der Missbräuchlichkeit zu erbringen. Die

Reduktion des Referenzzinssatzes führe zur Anwendbarkeit der Vermutung

zugunsten der Klägerin, dass die aktuellen Mietzinse missbräuchlich seien. Mit

dem vom Gericht in Auftrag gegebenen Gutachten der [...] habe der Beklagte als

Vermieter genügend Zweifel an der Richtigkeit der Indizien (Senkung des

Referenzzinssatzes) der Missbräuchlichkeit des Mietzinses streuen können. Im

Gutachten würden fünf Vergleichsobjekte in den umliegenden Gemeinden [...] und [...]

herangezogen. Die Vergleichsobjekte hätten zwischen 4.5 und 5.5 Zimmer ([...]strasse:

5.5), eine vergleichbare Lage und Distanz zur Schule, zu Einkaufsmöglichkeiten,

zur Naherholung und zu öffentlichen Verkehrsmitteln sowie eine vergleichbare

Ausstattung. Die Bauperiode liege zwischen 1978 und 2003 ([...]strasse: 1998).

Die Vergleichsobjekte eigneten sich somit für die Entkräftung der Vermutung der

Missbräuchlichkeit, zumal in diesem Stadium nicht der eigentliche Nachweis der

Orts- und Quartierüblichkeit erfolgen müsse. Aus dem Gutachten werde

ersichtlich, dass der Mietzins von CHF 2'260.00 (bestritten) resp. CHF 2'460.00

der Liegenschaft an der [...]strasse weit unter der Missbrauchsgrenze von CHF 2'721.00

liege. Es könne vorliegend deshalb nicht von einem missbräuchlichen Mietzins

gesprochen werden.

2.1

Die Berufungsklägerin bringt

zusammenfassend vor, dass die Vorinstanz von einer unrichtigen Beweismass- und

Beweislastverteilung ausgegangen sei. Die Urteile A4_559/2015 vom 22. August

2016, E. 2.1 und 4A_250/2012 vom 28. August 2012, E. 2.3, auf welche die

Vorderrichterin ihre Auffassung stütze, seien auf den vorliegenden Fall nicht

anwendbar. Im Fall A4_559/2015 habe die Mieterschaft ein Herabsetzungsbegehren

gestellt und sich zur Begründung auf die Nettorendite berufen. Dort liege der Beweis

für einen unzulässigen Ertrag beim Mieter. Die nicht beweisbelastete Partei

müsse bei der Beschaffung der Unterlagen nach Treu und Glauben mitwirken und

jene Belege einreichen, auf die nur sie Zugriff habe. Im Fall 4A_250/2012 habe

das Bundesgericht beurteilen müssen ob ein von der Mieterschaft angefochtener

Anfangsmietzins missbräuchlich sei. Das Bundesgericht habe ausgeführt, bei der

Anfechtung des Anfangsmietzinses müsse die Mieterschaft die Tatsachen beweisen,

die es erlaubten, die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses festzustellen.

Der Vermieter müsse jedoch bei der Beweisführung loyal mitwirken. Die

Vorinstanz verkenne, dass die Berufungsklägerin das Herabsetzungsbegehren unter

Berufung auf Art. 270a OR infolge des gesunkenen Referenzzinssatzes gestellt

habe. Die Beweislastverteilung sei mit Blick auf die unterschiedlichen

Berufungsgründe nicht identisch. Sie trage den Nachweis des von ihr geltend

gemachten Senkungsgrundes. Mit dem gesunkenen Referenzzinssatz habe sie den

Beweis der Missbräuchlichkeit des Mietzinses erbracht. Der Beweis der Orts- und

Quartierüblichkeit des Mietzinses liege beim Berufungsbeklagten, da er diesen

Einwand als rechtshindernde Tatsache gegen das Senkungsbegehren der

Berufungsklägerin erhebe. Es genüge somit nicht, dass er lediglich Zweifel an

der von ihr bewiesenen Missbräuchlichkeit erwecke.

2.2

Gestützt auf das Gerichtsgutachten

und die Ausführungen des Gutachters anlässlich der Hauptverhandlung gelinge dem

Berufungsbeklagten der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit nicht. Die

Vorinstanz führe in pauschaler Weise aus, dass im Gerichtsgutachten fünf

Vergleichsobjekte in den umliegenden Gemeinden [...] und [...] herangezogen

worden seien. Sie habe sich nicht mit den Vergleichsobjekten und mit den

Kriterien gemäss Art. 11 Abs. 1 VMWG auseinandergesetzt. Dies führe zu einer

Verletzung des rechtlichen Gehörs. So habe sich die Vorinstanz insbesondere

nicht zur der von der Berufungsklägerin geltend gemachten Tatsache geäussert,

dass es sich bei den im Gutachten genannten Vergleichsobjekten nicht um

tatsächlich vermietete Objekte handle, sondern um Inserate. Nach

bundesgerichtlicher Rechtsprechung sei der Vergleich mit Vermietungsinseraten

nicht zulässig, weshalb die im Gutachten genannten Objekte für den Nachweis der

Orts- und Quartierüblichkeit bereits vorab ausscheiden würden. In Bezug auf das

Kriterium «Lage» müssten die Vergleichsobjekte in der Regel in der gleichen

Ortschaft, dass heisse, der gleichen politischen Gemeinde liegen. Zudem erlaube

das Gutachten keine Rückschlüsse über die Lage der Wohnungen in Bezug auf

Immissionen, Aussicht und Besonnung. Auch in Bezug auf das Kriterium «Grösse»

und das Kriterium «Bauperiode» seien die verglichenen Wohnungen mit dem

vorliegend streitbetroffenen Mietobjekt nicht vergleichbar. Weiter enthalte das

Gutachten nur rudimentäre Aussagen über den «Zustand» und die «Ausstattung», welche

keinen Vergleich der genannten Objekte mit der von der Berufungsklägerin

gemieteten Wohnung erlaubten. Schliesslich enthalte das Gutachten keine Angaben

über die Kostenstände der darin erwähnten Objekte.

3.

Der Berufungsbeklagte hält dem

entgegen, er habe im vorinstanzlichen Verfahren in Bezug auf die Frage des

orts- und quartierüblichen Mietzinses die Einholung eines gerichtlichen

Gutachtens beantragt, in welchem fünf Vergleichsobjekte zur Erörterung der im

Raum stehenden Problematik herangezogen worden seien. Das angebliche

Erfordernis der fünf Vergleichsobjekte, auf welche sich die Klägerin

fälschlicherweise berufe, sei ein «Steinzeitmodell» aus dem letzten Jahrtausend,

als noch keine Markttransparenz bestanden habe. Art. 11 Abs. 1 VMWG stelle Verordnungsrecht

dar, wohl ohne gesetzliche Grundlage. Die Anzahl von fünf Vergleichsobjekten

ergebe sich weder aus dem Gesetz noch aus der Verordnung, sondern aus der

Rechtsprechung. Es müsse möglich sein, den orts- und quartierüblichen Mietzins

im Sinne der prozessrechtlichen Beweismittelfreiheit mit allen zulässigen

Beweismitteln zu erwahren. Dazu gehöre auch der Beweis mittels Gutachten. Aus

diesem sei hervorgegangen, dass der orts- und quartierübliche Mietzins für das

von der Berufungsklägerin gemietete Mietobjekt weit über dem von ihr zu

bezahlenden Nettomietzins liege. Darauf aufbauend sei folglich nicht nur die

Vermutung der Missbräuchlichkeit des in Frage stehenden Mietzinses umgestossen,

sondern vielmehr sogar der Nachweis dafür erbracht worden, dass der aktuelle

Nettomietzins als orts- und quartierüblich gelte. Somit stelle sich die von der

Berufungsklägerin in den Mittelpunkt ihrer Argumentation gestellte Frage der

Beweislastverteilung gar nicht. Wenn der monatliche Nettomietzins von

CHF 2'200.00 orts- und quartierüblich sei, bestehe schon von vornherein

keine Grundlage für die von der Berufungsklägerin geforderten Mietzinssenkung.

4.1

Mietzinse sind missbräuchlich, wenn

damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR,

erster Nebensatz). Mietzinse sind nach Art. 269a OR in der Regel nicht

missbräuchlich, wenn sie insbesondere im Rahmen der orts- oder quartierüblichen

Mietzinse liegen (lit. a) oder durch Kostensteigerungen begründet sind (lit.

b). Nach Art. 270a Abs. 1 OR kann der Mieter den Mietzins als missbräuchlich

anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungstermin

verlangen, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen einer

wesentlichen Änderung der Berechnungsgrundlagen, vor allem wegen einer

Kostensenkung, einen nach den Artikeln 269 und 269a übersetzten Ertrag aus der

Mietsache erzielt.

4.2

Mehr als andere Bestimmungen sind

diejenigen über das mietrechtliche pretium iustum das Resultat eines

politischen Kompromisses, welcher zu einer auf fundamentalen Widersprüchen

beruhenden Gesetzgebung geführt hat. Sie stellt (nebeneinander!) auf die

Ertragslage, die Vergleichsmiete und auf die Veränderung der Kostenfaktoren

seit der letzten Mietzinsfestsetzung ab (Roger Weber in: Heinrich Honsell et

al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Basel 2020, Art. 269 N 4).

Art. 269 ist ein Bekenntnis zum Prinzip der Kostenmiete und f.rt zusammen mit

der Anpassung an die Vergleichsmiete (Art. 269a lit. a) und der Erzielung einer

kostendeckenden Bruttorendite (Art. 269a lit. c) zu einer absoluten,

d. h. zu einer von der früheren Mietzinsgestaltung unabhängigen

Berechnung des zulässigen Mietzinses (a.a.O., N 5). Relative Anpassungsgründe

sind demgegenüber die Kostenveränderungen nach lit. b und der

Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital nach lit. e. Dahinter

steckt die Überlegung, dass ein zuvor angemessener Mietzins nicht

missbräuchlich werden kann, solange er sich im Rahmen der allgemeinen

Veränderungen seit der letzten Mietzinsfestsetzung hält, während zwangsläufig

ein Missbrauchsverdacht aufkommt, wenn ein allgemein gesunkenes Kostenniveau

nicht auf den Mietzins durchschlägt (a.a.O., 269a N 6).

5.1

Im vorliegenden Fall stützt die

Berufungsklägerin ihre Herabsetzungsbegehren auf den gesunkenen

Referenzzinssatz, also eine Kostenveränderung nach Art. 269a lit. b OR.

Demgegenüber beruft sich der Berufungsbeklagte auf die Vergleichsmiete der

Orts- und Quartierüblichkeit nach lit. a dieser Bestimmung. Die Berufung auf

die Vergleichsmiete zur Abwehr eines Senkungsbegehrens gestützt auf relative

Anpassungsgründe ist nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung voraussetzungslos

zulässig (a.a.O., N 4b mit Hinweis auf BGE 122 III 257 E. 4; dasselbe ergibt

sich im Übrigen auch aus dem von der Vorinstanz zitierten Urteil 4A_559/2015 =

Pra 106 [2017] Nr. 93 E. 1.2). Die Beweislast für die Höhe der Vergleichsmiete

trägt nach Art. 8 ZGB diejenige Partei, die daraus Rechte ableitet, mithin

diejenige, welche das Kriterium für sich beansprucht (a.a.O., N 5; mit Hinweis

auf BGE 127 III 411 = Pra 2002 Nr. 25, der die Beweislast gleich verteilt). Der

Vermieter hat die Orts- und Quartierüblichkeit substantiiert, unter Beachtung

des von der Rechtsprechung verlangten Nachweises nicht missbräuchlicher

Mietzinse für vergleichbare Objekte darzutun (BGE 122 III 257 E. 4). Schliesslich

lag dem Fall BGE 141 III 569 (= Pra 2016 Nr. 99) dieselbe Konstellation

zugrunde wie dem vorliegenden. Dort hat das Bundesgericht Folgendes

festgehalten: «Wenn der Mieter aufgrund einer Senkung des Hypothekarzinses eine

Herabsetzung des Mietzinses verlangt und der Vermieter sich auf die orts- oder

quartierüblichen Mietzinse beruft, trägt der Vermieter die Beweislast für die

üblichen Mietzinse». Damit hat das Bundesgericht die Beweislastverteilung für

die vorliegende Konstellation entschieden. Die Beweislast für die Orts- und

Quartierüblichkeit trägt der Vermieter.

5.2

Der Vollständigkeit halber wird

nachfolgend auf die von der Amtsgerichtspräsidentin zitierte bundesgerichtliche

Rechtsprechung eingegangen. Im Urteil 4A_559/2015 vom 22. August 2016 hat die

Mieterin eine Ertragsberechnung verlangt und dass ihr die zu dieser Berechnung

notwendigen Belege übergeben werden. Der Vermieter wehrte sich beim

Bundesgericht erfolgreich dagegen, dass ihm eine Ertragsberechnung auferlegt

wurde und ihn die Vorinstanz wegen seiner fehlenden Mitwirkung sanktioniert

habe. In diesem Zusammenhang hielt das Bundesgericht fest, dass der Mieter die

Beweislast für den zulässigen Ertrag der Liegenschaft trägt. Hier ging es um

einen absoluten Anpassungsgrund, den der Mieter angerufen hatte. Auch im Urteil

4A_250/2012 vom 28. August 2012 haben die Mieter einen absoluten

Anpassungsgrund geltend gemacht. Sie haben den Anfangsmietzins angefochten und

sich dafür auf die Orts- und Quartierüblichkeit berufen. Sie hatten ernsthafte

Beweise vorgelegt, die darauf hindeuteten, dass die Miete missbräuchlich ist.

Die Vermieterin hingegen hatte es versäumt, Vergleichszahlen zur Ermittlung der

ortsüblichen Mieten oder Belege für eine Renditeberechnung vorzulegen. Es ist

der Vermieterin deshalb nicht gelungen, das Beweisergebnis in Zweifel zu ziehen,

welches die Vorbringen der Mieter nahelegten. Auch im Entscheid BGE 147 III 431

ging es um eine Anfechtung des Anfangsmietzinses. Der Mieter stützte seine

Anfechtung auf die tatsächliche Vermutung der Missbräuchlichkeit bei einer

massiven Erhöhung des Anfangsmietzinses von deutlich über 10 %. Damit war der

Beweis der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses, den der Mieter trägt, aber

noch nicht abschliessend erbracht. Vielmehr ist es der Vermieterin gelungen,

beim Gericht begründete Zweifel an der Richtigkeit der tatsächlichen Vermutung

der Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses zu erwecken. Nur in diesem Fall

obliegt es dem Mieter, mit Hilfe von fünf Vergleichsobjekten bzw. einer amtlichen

Statistik die Missbräuchlichkeit des Anfangsmietzinses nachzuweisen, da ihm der

Beweis der Missbräuchlichkeit nicht gelungen ist. Im vorliegend zu

beurteilenden Fall hingegen stützt sich das Herabsetzungsbegehren auf Art. 269a

lit. b OR. Diese Bestimmung enthält eine gesetzliche Vermutung, wonach eine

Senkung des Referenzzinssatzes einen Anspruch auf eine Herabsetzung des

Mietzinses gibt. Eine gesetzliche Vermutung unterscheidet sich von einer

tatsächlichen Vermutung, die auch natürliche oder richterliche Vermutung

genannt wird. Eine solche Vermutung wirkt sich nur in der Beweiswürdigung aus.

Sie verändert die Beweislastverteilung nicht (Max Guldener, Grundriss des

Zivilprozessrechts, Bern 1984, Seite 143 f.).

6.

Der Berufungsbeklagte beruft sich auf

die Orts- und Quartierüblichkeit des umstrittenen Mietzinses. Das Kriterium der

Orts- und Quartierüblichkeit stellt auf einen Mietzinsvergleich mit ähnlichen

Objekten ab und heisst deswegen auch Vergleichsmiete (Roger Weber, a.a.O., Art.

269a N 1). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts hat ein konkreter

Vergleich stattzufinden, der mindestens fünf vergleichbare Objekte in derselben

Ortschaft oder im gleichen Stadtquartier erfassen soll (a.a.O., N 2; mit

zahlreichen Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). Der Vermieter

kann gegen ein Begehren auf Herabsetzung des Mietzinses einwenden, dass dieser

den in der Ortschaft oder im Quartier üblichen Mietzinsen entspricht und dass

er demzufolge nicht missbräuchlich ist. Wenn der Vermieter sich auf die

üblichen Mietzinse beruft, bestimmt Art. 11 VMWG die für die Berechnung

massgeblichen Mietzinse. Es handelt sich um Mietzinse, die nach Lage, Grösse,

Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind (Abs.

1). Die amtlichen Statistiken sind zu berücksichtigen (Abs. 4). Der Richter

muss aufgrund der Kriterien von Art. 11 VMWG konkrete Vergleiche ziehen. Die

üblichen Mietzinse können nicht aufgrund eines «Gesamteindrucks» bestimmt

werden (BGE 141 III 569 E. 2.2 = Pra 2016 Nr. 99, zitiert bei Roger Weber,

a.a.O.). Die in Art. 11 Abs. 1 VMWG genannten fünf Vergleichskriterien, die

bezüglich der Vergleichbarkeit der Wohnung oder des Geschäftsraums im konkreten

Fall gegeben sein müssen, werden äusserst streng gehandhabt. Eine vergleichbare

Lage im Ort bzw. Quartier, d. h. in einer historischen und

administrativen Einheit innerhalb einer Stadt hängt von der Verkehrslage und

der übrigen Infrastruktur (Schulen, Einkaufs- und Naherholungsmöglichkeiten;

Passantenlage usw.), den Immissionen, aber auch etwa der Aussicht und Besonnung

ab (Roger Weber, a.a.O., N 2a, wiederum mit zahlreichen Hinweisen). Die

Beweislast ist sehr häufig prozessentscheidend. Denn der Nachweis des

entsprechenden Mietzinsniveaus ist infolge der strengen Vergleichskriterien oft

schlicht nicht oder dann nur mit grossem Aufwand zu erbringen (Roger Weber,

a.a.O., N 5). Dabei gilt, dass private Statistiken und Inserate über

Mietangebote keine tauglichen Beweismittel sind (BGE 141 III 569 E. 3.2.1 = Pra

2016.

Nr. 99 und in mp 2016, Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht, S. 66

ff.).

7.

Bereits nach dem Kriterium der «Lage»

erweisen sich die vom Gutachter aufgeführten Vergleichsobjekte als untauglich.

Die Vergleichsobjekte befinden sich in [...] und [...], das streitgegenständliche

Mietobjekt hingegen in [...]. Das Mietobjekt, dessen Mietzins als orts- und

quartierüblich bewiesen werden soll, liegt in einer anderen Gemeinde als die

vom Gutachter aufgeführten Vergleichsobjekte. Damit ist die Lage nicht

vergleichbar. Zudem handelt es sich bei den im Gutachten genannten Objekten

nach den Angaben des Gutachters um Inserate. Der Gutachter räumte ein, dass es

keinen Nachweis gibt, dass die Wohnungen vermietet sind (Protokoll der

Befragung vom 26. Oktober 2022, Ziff. 32 ff.). Weiter führte er aus, dass die

Mietverträge der Vergleichsobjekte nicht herangezogen worden sind (a.a.O.,

Ziff. 58 ff. und 97 f.). Es ist somit nicht erstellt, dass die

Vergleichsobjekte tatsächlich zum genannten Mietzins vermietet sind. Blosse

Inserate genügen den strengen Kriterien an den nach Art. 11 Abs. 1 VMWG

geforderten konkreten Vergleich nicht. Auch über die Kostenstände der

verglichenen Wohnung kann der Gutachter keine genauen Aussagen machen (a.a.O.,

Ziff. 94 ff.). Damit ist ein Vergleich mit diesen Wohnungen ausgeschlossen. Der

nach Art. 11 VMWG geforderte konkrete Vergleich kann auch nicht durch einen

Gesamteindruck, den die Vorderrichterin aus dem Gutachten und den Aussagen des

Gutachters gewonnen hat, ersetzt werden. Da kein Vergleich möglich ist und bereits

das Kriterium der Lage klar nicht erfüllt ist, muss auf die weiteren Rügen zu

den anderen Kriterien nicht mehr eingegangen werden. Entgegen den Ausführungen

des Berufungsbeklagten fehlt es somit an einem Nachweis, dass der Mietzins,

dessen Herabsetzung die Berufungsklägerin verlangt, orts- und quartierüblich

ist.

8.

Der Berufungsbeklagte dringt mit

seiner Anrufung der Orts- und Quartierüblichkeit nicht durch. Für diesen Fall hält

er auch im Berufungsverfahren daran fest, dass das von der Berufungsklägerin

gestellte Mietzinsherabsetzungsbegehren vom 16. Juni 2020 ungenügend und

mangelhaft gewesen sei. Die Berufungsklägerin hat ihr Gesuch um

Mietzinsreduktion mit der Senkung des Referenzzinssatzes auf 1.25 % begründet.

Der Berufungsbeklagte rügt, in diesem Gesuch würde kein konkreter neuer

Nettomietzinsbetrag genannt. Er verweist diesbezüglich auf Peter Higi / Anton

Bühlmann in: Jörg Schmid [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Zürich

2022, Art. 270a N 84). Der zitierten Kommentarstelle lässt sich eine solche

Anforderung indessen nicht entnehmen. Die dort gemachte Aussage, gebunden sei

der Mieter mit der Klageanhebung vor der Schlichtungsbehörde an den in der

Begründung seiner Klage aufgeführten Sachverhalt insofern, als dort die Gründe

verbindlich bezeichnet werden können, betrifft eine andere Thematik. An anderer

Stelle verlangen die zitierten Autoren, dass das Gesuch den Umfang der als

zutreffend erachteten Herabsetzung in einer für einen vernünftigen und

korrekten Leser klar erkennbaren Art offenzulegen hat (a.a.O., N 70). Auch hier

ist von einer genauen Bezifferung keine Rede. Weiter ist das vom Mieter beim

Vermieter gestellte Herabsetzungsbegehren entgegen dem Vorbringen des

Berufungsbeklagten auch noch keine Gestaltungsklage. Vielmehr hat das

entsprechende Gesuch blossen «Offertcharakter» (a.a.O., N 68). Selbst in seiner

Herabsetzungsklage an die Schlichtungsbehörde hat der Mieter mit seinem Antrag

lediglich etwa das mögliche Ausmass des Mietzinses zu bestimmen, der nach

seiner Auffassung nicht missbräuchlich ist. Ausserdem ist er vor der

Schlichtungsbehörde und in einem gerichtlichen Verfahren nicht einmal an diesen

Inhalt seiner Klage zwingend gebunden (a.a.O., N 83). Der Zweck des

Vorverfahrens liegt darin, den Parteien zu einem «Meinungsaustausch» vor dem

Dispositiv

eigentlichen Verfahren anzuhalten. Demnach müssen sich beide Parteien im

Vorverfahren noch nicht endgültig festlegen und sind an ihre Erklärungen im

Vorverfahren im nachfolgenden Schlichtungs- und Gerichtsverfahren insoweit

nicht vollständig gebunden (a.a.O., N 66). Schliesslich werden auch in Art.

270a Abs. 1 und 2 OR keine konkreten Anforderungen an das Herabsetzungsgesuch

des Mieters gestellt. Angesichts des Zweckes des Vorverfahrens und dessen

Formlosigkeit und hat die Vorderrichterin das von der Berufungsklägerin

gestellte Herabsetzungsgesuch vom 16. Juni 2020 richtigerweise als genügend

erachtet. Dieses lässt erkennen, in welchem Umfang die Berufungsklägerin den

Mietzins reduziert haben wollte. Der Berufungsbeklagte hätte problemlos dazu

Stellung nehmen können.

9. Die Amtsgerichtspräsidentin hat ihrem

Entscheid die Überlegung zugrunde gelegt, dass es dem Berufungsbeklagten

gelungen ist, genügend Zweifel an der Vermutung der Missbräuchlichkeit des

Mietzinses zu erwecken. Diese Folgerung beruht auf einer unzutreffenden

Beweislastverteilung. Der gesunkene Referenzzinssatz begründet die Vermutung,

dass der zuvor angemessene Mietzins missbräuchlich geworden ist, weil die entsprechende

Kostensenkung nicht an die Berufungsklägerin weitergegeben worden ist. Dem

Berufungsbeklagten ist der Beweis des Gegenteils, dass der beanstandete

Mietzins im Rahmen des Orts- und Quartierüblichen liegt und damit nicht

missbräuchlich ist, misslungen. Damit steht der Berufungsklägerin ein durch den

gesunkenen Referenzzinssatz begründeter Herabsetzungsanspruch zu. Wegen den von

ihr gezogenen Schlussfolgerungen hat sich die Vorderrichterin gar nicht mit dem

von der Berufungsklägerin geltend gemachten Herabsetzungsanspruch befassen

müssen. Weiter hat sich der Berufungsbeklagte bereits bei der Vorinstanz auf

die seit den Vertragsabschlüssen eingetretene allgemeine Kostensteigerung

berufen. Die Berufungsklägerin hat die allgemeine Kostensteigerung und

wertvermehrenden Investitionen seitens des Berufungsbeklagten bestritten. Da

sie die Missbräuchlichkeit verneint hatte, bestand für die

Amtsgerichtspräsidentin ebenfalls keine Veranlassung, sich mit diesen Fragen zu

befassen. Damit wurde ein wesentlicher Teil der Klage und der dagegen erhobenen

Einwendungen nicht beurteilt und der dazugehörige Sachverhalt nicht

festgestellt. Bei dieser Sachlage würde die Berufungsinstanz nicht neu im Sinne

von Art. 318 lit. a ZPO, sondern in erheblichem Umfang als erste Instanz

entscheiden. Schliesslich hat auch der Berufungsbeklagte eventualiter einen

Rückweisungsantrag gestellt. Die Sache ist demnach gemäss Art. 318 Abs. 1

lit. c ZPO an die Amtsgerichtspräsidentin zurückzuweisen.

10. Die Berufungsklägerin ist zwar mit

ihren Rügen gegen das angefochtene Urteil durchgedrungen. Trotzdem können die

von ihr gestellten Rechtsbegehren nicht gutgeheissen werden. Die geltend

gemachten Herabsetzungsansprüche werden von der ersten Instanz erst noch

beurteilt werden müssen. Dementsprechend sieht Art. 104 Abs. 4 ZPO für einen

Rückweisungsentscheid vor, dass die obere Instanz die Verteilung der

Prozesskosten des Rechtsmittelverfahrens der Vorinstanz überlässt. Über die

Höhe ihrer Gerichtskosten muss sich die obere Instanz aber auf alle Fälle

aussprechen (David Jenny in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur

Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 104 N 11). Der Entscheid

über deren Verteilung sowie der Entscheid über die Parteientschädigung wird der

Vorinstanz überlassen. Bei der späteren Verlegung durch die Vorinstanz werden

das endgültige Prozessergebnis und nicht das Ergebnis des Rechtsmittelverfahrens

entscheidend sein. Massgebend wird sein, welche Partei später mit ihren

ursprünglichen Begehren in der Sache obsiegt (Hans Schmid / Ingrid

Jent-Sørensen in: Paul Oberhammer et al. [Hrsg.], Schweizerische

Zivilprozessordnung, Kurzkommentar, Basel 2021, Art. 104 N 7). Die

Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren wird auf CHF 2’500.00 festgesetzt.

Diese wird mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird teilweise gutgeheissen

und die Ziffern 2, 3 und 4 des Urteils der Amtsgerichtspräsidentin von

Dorneck-Thierstein vom 2. November 2022 werden aufgehoben.

2. Die Sache wird zur Beurteilung der

geltend gemachten Herabsetzungsansprüche an die Vorinstanz zurückgewiesen.

3. Die Gerichtskosten des

Berufungsverfahrens werden auf CHF 2'500.00 festgesetzt. Diese werden mit dem

von A.___ geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Die Amtsgerichtspräsidentin

von Dorneck-Thierstein wird in ihrem Entscheid auch über die Verlegung der

Gerichts- und der Parteikosten des Berufungsverfahrens zu befinden haben.

Rechtsmittel: Der Streitwert übersteigt

CHF 15'000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Die

Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Hunkeler Schaller