Forderung aus Mietverhältnis (vereinfachtes Verfahren gemäss Art. 243 ff. ZPO)

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 24. Oktober 2023

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichter Frey

Oberrichterin Kofmel

Gerichtsschreiberin Hasler

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Daniel U. Helfenfinger,

Berufungsklägerin

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwältin Riccarda Kummer,

Berufungsbeklagte

betreffend Forderung

aus Mietverhältnis (vereinfachtes Verfahren gemäss Art. 243 ff. ZPO)

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. A.___ (im Folgenden: Klägerin oder Berufungsklägerin)

erhob am 7. Juli 2021 gegen B.___ (im Folgenden: Beklagte oder

Berufungsbeklagte) beim Richteramt Dorneck-Thierstein eine Klage betreffend Forderung

aus Mietverhältnis im vereinfachten Verfahren und stellte die folgenden,

anlässlich der Verhandlung angepassten Rechtsbegehren:

1. Es seien sämtliche Platten und Fugen im

Bereich der Badewanne und der Badewannenarmaturen vollständig zu ersetzen und

fachmännisch neu zu verlegen. Dabei sollen die Platten bündig zueinander

liegen.

2. Es seien die Abdichtungen rund um die

Badewanne fachmännisch zu ersetzen, so dass keine Spalten zwischen Badewanne

und Ummauerung entstehen.

3. Es seien die durch die Arbeiten

beschädigten Boden- und Wandplatten fachmännisch zu ersetzen.

4. Es sei die Badewanne fachmännisch zu

reinigen, eventualiter fachmännisch zu ersetzen.

5. Es sei der Schimmel im Badezimmer

fachmännisch zu beseitigen.

6. Es seien alle in den Rechtsbegehren aufgeführten

Arbeiten durch Fachkräfte ausführen zu lassen, wobei die angerufene Instanz

diese bestimmt resp. von der Mieterin nach Rücksprache mit und Genehmigung der

Klägerin zu bestimmen sind.

7. Es sei der monatliche Nettomietzins mit

Wirkung ab 01. April 2021 bis zur vollständigen Behebung der Mängel um 30%

herabzusetzen.

8. Es sei der Mieterin die integrale

unentgeltliche Prozessführung und die unentgeltliche Rechtspflege unter

Beiordnung des Unterzeichnenden als Rechtsvertreter zu bewilligen.

9. Unter solidarischer Kosten- und

Entschädigungsfolge zu Lasten der Vermieter.

Als Verfahrensantrag beantragte sie

u.a., es sei vom Gericht ein Gutachten einzuholen, um die Qualität der

ausgeführten Arbeiten gemäss Vergleich vom 8. Februar 2021 feststellen zu

lassen.

2. Am 5. September 2022 erfolgte die

Stellungnahme der Berufungsbeklagten. Sie beantragte die vollumfängliche

Abweisung der Klage, soweit darauf einzutreten sei, und die Herausgabe der

hinterlegten Mietzinsen an die Beklagte, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zu Lasten der Klägerin.

3. Am 5. Oktober 2022 erliess die

Amtsgerichtspräsidentin die Beweisverfügung und lud die Parteien sowie den

Zeugen C.___ zur Verhandlung im vereinfachten Verfahren, evtl.

Hauptverhandlung, vor. Am 1. Februar 2023 fand die Verhandlung im vereinfachten

Verfahren statt. Anlässlich dieser Verhandlung wurde der Zeuge C.___ befragt

und die Parteien hielten ihren ersten Parteivortrag. Im Anschluss erliess die

Amtsgerichtspräsidentin eine ergänzende Beweisverfügung, wobei ein Augenschein

bewilligt wurde. Zum Schluss fand noch die Parteibefragung statt.

4. Am 14. März 2023 fand unter der

Leitung der Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein ein Augenschein an

der [...] im Badezimmer der Mietwohnung der Berufungsklägerin statt. Nach dem

Augenschein wurde die Verhandlung im Gerichtssaal fortgesetzt und von den

Vertretern der Parteien die Schlussplädoyers gehalten.

5. Mit Urteil vom 15. März 2023 wies die

Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein die Klage vollumfänglich ab und

wies die Mietschlichtungsstelle Dorneck-Thierstein an, der (Berufungs-)Beklagten

die hinterlegten Mietzinse vollumfänglich herauszugeben. Der

(Berufungs-)Klägerin gewährte sie ab Prozessbeginn die unentgeltliche

Rechtspflege und verpflichtete sie, der (Berufungs-)Beklagten eine

Parteientschädigung von CHF 10'897.15 zu bezahlen. Die Gerichtskosten von

CHF 3'500.00 auferlegte sie der (Berufungs-)Klägerin, unter

Berücksichtigung der unentgeltlichen Rechtspflege.

6. Frist- und formgerecht erhob die

Berufungsklägerin am 28. Juni 2023 bei der Zivilkammer des Obergerichts

des Kantons Solothurn Berufung gegen das Urteil der Amtsgerichtspräsidentin von

Dorneck-Thierstein vom 15. März 2023 und verlangte dessen Aufhebung. Zudem

wiederholte sie die bereits bei der Vorinstanz gestellten Rechtsbegehren (mit

Ausnahme von Rechtsbegehren Nr. 6) mit folgenden Änderungen: Das

Rechtsbegehren Nr. 4 lautet neu wie folgt: Es sei die Badewanne

fachmännisch zu ersetzen. Sie beantragte zudem die Gewährung der

unentgeltlichen Rechtspflege, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

7. Am 2. August 2023 reichte die

Berufungsbeklagte die Berufungsantwort ein und beantragte die vollumfängliche

Abweisung der Berufung sowie des Gesuchs um unentgeltliche Rechtspflege der

Berufungsklägerin, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der

Berufungsklägerin.

8. Die Streitsache ist spruchreif. In

Anwendung von Art. 316 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann über die

Berufung ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden

werden. Für die Erwägungen der Vorinstanz und die Parteistandpunkte wird

grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend

darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Die Grundlage der Streitigkeit

zwischen den Parteien bildet ein vor der Schlichtungsbehörde abgeschlossener

Vergleich vom 8. Februar 2021. Mit diesem Vergleich verpflichtete sich die

Berufungsbeklagte, bis Ende März 2021 die darin aufgeführten Mängel im

Badezimmer der Berufungsklägerin (u.a. Schimmel beseitigen, Lavabo ersetzen,

Badewanne emailieren, Fugen erneuern, Lüftung auf Funktionstüchtigkeit

überprüfen und allenfalls reparieren oder ersetzen) fachmännisch beseitigen zu

lassen. Die Berufungsklägerin ist der Ansicht, dass die Mängel nicht

fachmännisch beseitigt worden seien, weshalb sie die Mietzinse seit März 2021

bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht in Thierstein hinterlegt hat.

2.1

Mit Klage vom 7. Juli 2021

machte die Berufungsklägerin geltend, der Vergleich vom 8. Februar 2021

sei nicht eingehalten worden, da die Mängel nicht fachmännisch beseitigt worden

seien. Entsprechend beantrage sie, es sei ein Gutachten einzuholen, um die

Qualität der ausgeführten Arbeiten gemäss Vergleich vom 8. Februar 2021 feststellen

zu lassen.

2.2

Nun rügt die Berufungsklägerin eine

Verletzung des rechtlichen Gehörs, da sich die Vorinstanz im angefochtenen

Urteil nicht zu diesem Antrag geäussert habe. Die Vorinstanz habe den Antrag

weder gutgeheissen noch abgewiesen.

2.3

Weiter macht die Berufungsklägerin

eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend, da die Vorinstanz auf ein

Schreiben der [...] vom 30. Juni 2022 (Urkunde Nr. 4 der Beklagten) abgestellt

habe (worin im Wesentlichen ausgeführt werde, die Lüftung sei bei regelmässiger

Reinigung des Filters durch die Mieterin zu 100 % funktionsfähig), obwohl

die Berufungsklägerin dessen Tauglichkeit als Beweismittel in Frage gestellt

habe, insbesondere da das Schreiben nicht unterschrieben sei und offensichtlich

kein Vertreter der [...] bereit sei, hinter diesen Aussagen zu stehen oder

diese als korrekt zu bestätigen. Somit habe die Vorinstanz auch diesbezüglich

das rechtliche Gehör verletzt.

2.4

Das Recht, angehört zu werden, ist

formeller Natur. Dessen Verletzung führt ungeachtet der materiellen

Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung der Berufung und zur Aufhebung

des angefochtenen Entscheides (BGE 149 I 91, E. 3.2 S. 100; 135 I 279

E. 2.6.1 S. 285). Diese Rügen sind deshalb vorweg zu behandeln.

2.5

Der Beweisführungsanspruch (auch

Recht auf Beweis genannt) ist in Art. 152 Abs. 1 ZPO festgehalten, wird auch

aus Art. 8 ZGB abgeleitet und ist zudem vom Anspruch auf rechtliches Gehör nach

Art. 29 Abs. 2 BV umfasst. Danach hat die beweispflichtige Partei einen

bundesrechtlichen Anspruch darauf, für rechtserhebliche bestrittene Vorbringen

zum Beweis zugelassen zu werden, wenn ihr Beweisantrag nach Form und Inhalt den

Vorschriften des anwendbaren Prozessrechts entspricht. Dieser Anspruch

schliesst eine vorweggenommene (antizipierte) Würdigung von Beweisen nicht aus (vgl.

zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichts 5A_86/2023 vom 22. August 2023,

E. 6.2.3).

2.6

Der Berufungsklägerin ist

beizupflichten, dass die Vorinstanz den Beweisantrag auf Einholung eines Gutachtens

weder explizit abgewiesen noch gutgeheissen hat. Allerdings geht aus den

Protokollen und Beweisverfügungen hervor, dass die Amtsgerichtspräsidentin den

Antrag auf Einholung eines Gutachtens implizit abgewiesen hat. Sie hat mit

ergänzter Beweisverfügung vom 1. Februar 2023 einen Augenschein vor Ort

angeordnet. Aus dem eingehend begründeten Urteil geht klar hervor, weshalb die Vorinstanz

aufgrund des durchgeführten Augenscheins davon ausging, dass die von der

Berufungsklägerin behaupteten Mängel entweder keine Mängel im rechtlichen Sinne

darstellten oder so geringfügig seien, dass die Mieterin selbst sie auf eigene

Kosten zu beheben habe. Die Vorinstanz erachtete damit die Einholung eines

Gutachtens als nicht notwendig, da sie sich mittels Augenscheins ein

hinreichendes Bild der Arbeiten im Bad machen konnte. Ein Gutachten hätte am

Resultat des Entscheids nichts geändert. Im Sinne einer zulässigen

antizipierten Beweiswürdigung sah die Vorinstanz somit von der Einholung eines

Gutachtens ab, was nicht zu beanstanden ist. Indem die Vorinstanz keine

Ausführungen zur antizipierten Beweiswürdigung machte, hat sie ihre

Begründungspflicht nicht verletzt. Die Begründung eines Entscheides muss so

abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten

kann. Dies ist nur dann möglich, wenn sowohl er wie auch die

Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen

können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden,

von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid

stützt (BGE 148 III 30 E. 3.1 S. 35; 112 Ia 107 E. 2b, m.w.H.).

Diesen Anforderungen genügt das Urteil der Vorinstanz und die Klägerin war denn

auch in der Lage, es sachgerecht anzufechten. Im Übrigen ist festzuhalten, dass

ein Gutachten auch nicht sachdienlich gewesen wäre, da unter den Parteien

umstritten ist, welche Qualität sie im Vergleich vom 8. Februar 2021

vereinbart hatten. Wenn sich die Parteien nicht einig sind, welcher Zustand

geschuldet ist, kann auch ein Gutachter nicht beurteilen, ob der Zustand dem

Vereinbarten entspricht.

2.7

Was das Schreiben der [...] GmbH vom

30.

Juni 2022 anbelangt, ist nicht ersichtlich, inwiefern die Berufungsklägerin

ein Rechtsschutzinteresse daran hat, eine Gehörsverletzung feststellen zu

lassen. Das Schreiben betrifft die Lüftung, die vorliegend nicht mehr

Streitgegenstand ist. Sollte es um die Ausscheidung von Kosten bei einer

allfälligen Anerkennung des Mangels durch die Berufungsbeklagte gehen, würde

sich eine Ausscheidung von Kosten ohnehin nicht rechtfertigen. Auf diesen Punkt

ist nicht weiter einzugehen.

3.1

Die Berufungsklägerin rügt ferner, die

Berufungsbeklagte habe im Vergleich vom 8. Februar 2021 zugesichert, dass

die von ihr anerkannten Mängel im Badezimmer fachmännisch beseitigt würden, was

nicht passiert sei. Damit liege eine schriftliche Zusicherung der

Berufungsbeklagten über den Zustand der Mietsache vor, nämlich die der

fachmännischen Mängelbeseitigung. Die Nichterfüllung dieser zugesicherten

Eigenschaft stelle damit mindestens einen mittleren Mangel dar. Entgegen der

Meinung der Vorinstanz sei vorliegend nicht entscheidend, ob man bei einem

tieferen Mietzins ästhetische und weitere Mängel akzeptieren müsse. Gestützt

auf den Vergleich sei im konkreten Einzelfall einzig und allein relevant, ob

die Arbeiten fachmännisch ausgeführt worden seien oder nicht. Die Vorinstanz

hätte nicht prüfen müssen, ob ein leichter, mittlerer oder schwerer Mangel

vorliege.

3.2

Die Feststellung eines Mangels setzt

voraus, dass die Mietsache im Istzustand mit der Mietsache im vertraglich

geschuldeten Zustand (Sollzustand) verglichen wird. Der geschuldete Zustand

entspricht dem, was der Vermieter zu gegebener Zeit – bei Mietbeginn oder

während der Mietdauer – schuldet. Dieser Zustand umfasst alle für die

Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch massgeblichen wie auch die besonders

zugesicherten, allenfalls darüber hinausgehenden Eigenschaften. Ob und mit

welchem Inhalt solche Eigenschaften für die Bestimmung des vertragsgemässen

Zustandes zu berücksichtigen sind, ist durch die Feststellung des

übereinstimmenden Parteiwillens und durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln.

Wegen der oft nur rudimentären vertraglichen Festlegungen der Eigenschaften,

die der Mietsache insgesamt zukommen sollen, kommt dem Zustand der Mietsache,

wie er vom Mieter vor Vertragsabschluss (insbesondere im Rahmen einer

Besichtigung des Mietobjektes) zur Kenntnis genommen wurde, für die Bestimmung

des vertragsgemässen Zustandes eine entscheidende Bedeutung zu. Denn so, wie

der Mieter die Mietsache bei Vertragsabschluss kennt, akzeptiert er sie mit den

ihr zukommenden Eigenschaften; denn er erklärt sich bereit, sie als

Vertragsgegenstand anzunehmen und hiefür den vereinbarten Mietzins zu bezahlen.

Bekannte Eigenschaften der Mietsache können in der Regel nicht Gegenstand von

Mängeln bilden, denn dieser Zustand der Mietsache entspricht dem

vertragsgemässen. Der Mieter kann vernünftigerweise und nach Treu und Glauben

nichts anderes erwarten als den Vertragsgegenstand, für den er sich entschieden

hat. So ist die Altbauwohnung nicht deswegen mangelhaft, weil ihr der Komfort

einer modernen Wohnung fehlt; ebenso ist es kein Mangel der in der Nähe der

Autobahn gelegenen Wohnung, dass sie den Immissionen des Strassenverkehrs

ausgesetzt ist; das Ladenlokal leidet nicht deswegen an einem Mangel, weil die

Passantenlage schlecht ist (Tschudi Matthias, in: Schweizerischer Verband der

Immobilienwirtschaft - SVIT [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht, Kommentar,

4.

Aufl., Zürich - Basel - Genf 2018, Vorbemerkungen zu Art. 258–259i OR N

27.

f.).

Eine Zusicherung ist die ernsthaft

gemeinte, vertraglich bindende Erklärung des Vermieters, dass das Mietobjekt

eine bestimmte Eigenschaft aufweist (z.B. «absolut ruhige Lage», «Wohnung total

renoviert, mit neuer Küche», «kein Konkurrenzgeschäft in der Liegenschaft»). Im

Gegensatz zu den vorausgesetzten beruhen die zugesicherten Eigenschaften nicht

auf der Gebrauchsvereinbarung, sondern auf einer davon zu unterscheidenden,

eigenen («speziellen») vertraglichen Abrede. Gleichwohl sind sowohl

zugesicherte als auch vorausgesetzte Eigenschaften stets vereinbarte

Eigenschaften und bilden zusammen den geschuldeten Zustand der Mietsache. Das

Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft stellt ebenso einen Mangel dar wie das

Fehlen einer vorausgesetzten Eigenschaft, denn im einen wie im anderen Fall

fehlt der Mietsache eine Eigenschaft, die sie nach dem Vertrage eigentlich

haben müsste. Dies gilt auch dann, wenn die Gebrauchstauglichkeit durch den

Mangel nicht betroffen ist; wenn der Mietsache also eine zugesicherte

Eigenschaft fehlt, die mit der Gebrauchstauglichkeit nichts oder nur am Rande

etwas zu tun hat. Obschon vom Gesetz vernachlässigt, gelangen die Mängelrechte

gemäss Art. 258/259a ff. OR auch in diesen Fällen zur Anwendung, wobei

diesfalls nicht aufgrund des Schweregrades der Gebrauchsschmälerung, sondern –

in allgemeiner Art – anhand der Interessenbeeinträchtigung, die der Mieter

durch den Mangel erleidet, darüber zu entscheiden ist, ob ein schwerer,

mittlerer oder leichter Mangel vorliegt und welche Mängelrechte dem Mieter in

Abhängigkeit davon zu Gebote stehen. So wird z.B. die Aufnahme eines

Konkurrenzbetriebs in der Mietliegenschaft trotz gegenteiliger verbindlicher

Zusicherung einen schweren Mangel begründen, ebenso wie die fehlende

zugesicherte Rollstuhlgängigkeit der Wohnung. Ein mittlerer Mangel liegt z.B.

vor, wenn die vertraglich zugesicherte Hauswartung zeitweilig ausfällt. Ein

leichter Mangel kann in einer untergeordneten Abweichung vom zugesicherten

Zustand liegen, z.B. in einem falschen Farbton eines Anstrichs (Tschudi

Matthias, a.a.O., Vorbemerkungen zu Art. 258–259i OR N 35 ff.).

3.3

Die Berufungsklägerin behauptet, mit

dem Vergleich sei beabsichtigt worden, ihr einen besonderen Zustand des Bades

zuzusichern. Dies wird von der Berufungsbeklagten bestritten. Die Parteien sind

sich nicht einig, welchen Zustand die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin

mit dem Vergleich zugesichert hat. Für die Bestimmung des vereinbarten Zustands

ist der übereinstimmende Parteiwille festzustellen und der Vertrag auszulegen. Sinn

und Zweck der vereinbarten Mängelbehebung war in erster Linie die Beseitigung

des Schimmels, was von der Berufungsklägerin nicht bestritten wird. Von ihr

wird auch kein anderer Zweck zum Abschluss des Vergleichs genannt. Dass die

Berufungsbeklagte mit diesem Vergleich der Berufungsklägerin einen anderweitigen

besonderen Zustand, der gar noch über das mietvertraglich Geschuldete

hinausginge, hätte zusichern wollen, ist nicht nachgewiesen. Ein solcher

Parteiwille ergibt sich aus den Akten nicht. Einig in Bezug auf die

«fachmännische» Ausführung der Arbeiten sind sich die Parteien insofern, als

dass damit die Ausführung durch Fachpersonen gemeint war. Für die Bestimmung

des geschuldeten Zustandes ist sodann auch, entgegen der Meinung der

Berufungsklägerin, relevant, ob es sich um eine Luxuswohnung oder eine günstige

Mietwohnung handelt. Gemäss Mietvertag vom 5./6. Februar 2008 zog die

Berufungsklägerin am 1. April 2008 in die 3.5-Zimmer-Wohnung an der [...]

in [...] ein. Im Vertragsformular findet sich der Hinweis, dass es sich um

einen Mietvertrag über eine mit Bundeshilfe zur Verfügung gestellte Wohnung

handelt. Der monatliche Bruttomietzins beträgt CHF 1'381.00. Damit handelt

es sich um eine günstige Wohnung, die zumindest bei Mietbeginn subventioniert

wurde. Selbstverständlich kann bei einer solchen Wohnung nicht die gleiche

Qualität verlangt werden wie bei einer Luxuswohnung. Für die Ermittlung des

übereinstimmenden Parteiwillens beim Abschluss des Vergleichs spielen diese

Gesamtumstände eine nicht unerhebliche Rolle. Mit der «fachmännischen»

Erneuerung von gewissen Teilen des Bads kann wohl keine Aufwertung des

mietvertraglich vereinbarten Zustands gemeint gewesen sein. Die

Berufungsklägerin legt während des ganzen Verfahrens nicht dar, wie die Wohnung

bei Mietbeginn bzw. vor der Mängelbehebung ausgesehen hat. Sogar wenn erwiesen

wäre, dass ihr Bad damals einwandfrei und makellos gewesen oder ein besonderer

Zustand zugesichert worden wäre, müsste vorliegend – ein Mangel angenommen und entgegen

der Ansicht der Berufungsklägerin – ohnehin geprüft werden, um welche Art von

Mangel (leicht, mittel, schwer), wenn überhaupt, es sich bei den ausgeführten

Arbeiten handelt. Mit den Feststellungen der Vorinstanz, dass es sich teilweise

um reine Schönheitsfehler handle und die einwandfreie Benutzung des Badezimmers

in keinster Weise beeinträchtigt werde, setzt sich die Berufungsklägerin nicht

auseinander und wiederholt in appellatorischer Weise lediglich das, was sie

bereits vor der Vorinstanz vorgebracht hat. Auf die Feststellungen der

Vorinstanz ist damit abzustellen. Nur der Vollständigkeit halber ist zu

erwähnen, dass beispielsweise nicht im Geringsten belegt ist, ob es sich bei

der Verlegung der Platten und Fugen im Bereich der Badewanne und der

Badewannenarmaturen um eine von der Berufungsklägerin behauptete

«Verschlimmbesserung» handelt. Ohnehin wurden die von der Berufungsklägerin

behaupteten Mängel nicht substantiiert dargelegt. Das Vorbringen, wonach die «Hicks»

im Boden von den Fachpersonen, die die Badewanne rausgetragen hätten, stammen,

stellt eine reine Behauptung dar. Der Mangel – Schimmel – wurde vollständig

beseitigt, was auch die Berufungsklägerin nicht bestreitet. Ihre Behauptung,

der Schimmel werde wieder kommen, ist rein hypothetisch und nicht zu hören. Gemäss

Videoaufzeichnung erscheint das Bad sauber und gepflegt. Erst bei näherem

Hinschauen sieht man beispielsweise die Risse in den Platten oder in den Fugen,

von denen die Berufungsklägerin behauptet, sie stammten von den Fachpersonen,

die die Mängelbeseitigung vorgenommen hätten. Leichte Mängel oder

Schönheitsfehler, wie sie die Vorinstanz festgestellt hat, sind ohnehin hinzunehmen.

Die Berufungsklägerin geht – ohne auch nur auszuführen, weshalb – davon aus,

dass es sich bei der angeblichen Nichteinhaltung des Vergleichs um einen

mittelschweren Mangel handelt. Inwiefern es sich um einen mittelschweren Mangel

handeln sollte, erschliesst sich dem Gericht nicht.

4.

Ferner rügt die Berufungsklägerin,

die Berufungsbeklagte habe es unterlassen, innert Frist eine Stellungnahme bzw.

ein Fristerstreckungsgesuch einzureichen, womit sie die gerügten und

eingeklagten Mängel anerkannt habe. Aufgrund der Präklusivwirkung sei die Berufungsbeklagte

mit der Prozesshandlung, die sie bis zum Ablauf der Frist hätte vornehmen

sollen, ausgeschlossen. Die Vorinstanz führte dazu aus, die Beklagte hätte das

Recht auf eine kurze Nachfrist gehabt, falls sie eine Frist zur Stellungnahme

verpasst hätte. Dazu erwidert die Berufungsklägerin lediglich, es sei nicht

erwiesen, ob die Verwaltung innert einer kurzen Nachfrist mit einer Eingabe

reagiert hätte. Dies ist vorliegend nicht relevant. Im Übrigen hätten der

Berufungsbeklagten ohnehin die Säumnisfolgen in der Nachfristansetzung

angedroht werden müssen, wozu es aufgrund der Eingaben der Berufungsbeklagten

gar nie hat kommen müssen, da gar keine Frist verpasst wurde. Von einer Säumnis

und einer daraus resultierenden Anerkennung der gerügten und eingeklagten

Mängel durch die Berufungsbeklagte kann keine Rede sein.

5.

Im Weiteren erhebt die

Berufungsklägerin den Vorwurf, es sei nicht erstellt, dass das nicht

unterzeichnete Schreiben der ehemaligen Liegenschaftsverwalterin vom 23.

September 2021 tatsächlich von dieser stamme, da das Layout und Design des

Schreibens frappant von ihren bisherigen Schreiben abwichen. Die Vorinstanz

habe die entsprechenden Anträge zur Verifikation der Schreiben der ehemaligen

Verwalterin der Liegenschaft der Berufungsbeklagten nicht behandelt. Das

Schreiben ist unterschrieben und mit Stempel versehen und sieht genau so aus,

wie das Schreiben vom 30. August 2021. Die Vorinstanz hatte keinen Anlass

abzuklären, ob dieses Schreiben tatsächlich von der ehemaligen

Liegenschaftsverwalterin stammte. Auch ist mit Blick auf E. 4 nicht

ersichtlich, was die Berufungsklägerin daraus zu ihren Gunsten ableiten will.

Ihre Kritik ist rein appellatorisch.

6.

Schliesslich führt die Berufungsklägerin

über mehrere Seiten aus, inwiefern sie davon ausgeht, dass die

Berufungsbeklagte die Mängel anerkannt habe. Eine Anerkennung der Mängel durch

die aktuelle Liegenschaftsverwaltung kann dem Schreiben vom 22. November 2021

nicht entnommen werden. Die Liegenschaftsverwaltung, handelnd durch Herrn C.___,

schrieb, sie sei gewillt, die Angelegenheit rasch möglichst aussergerichtlich

zu regeln. […] Die Besichtigung finde am 23. November 2021 statt. Folglich

könne ein Überblick über die vorhandenen Mängel verschafft werden, und die

entsprechenden Handwerker könnten anschliessend aufgeboten werden. Sie ersuche

um eine Fristerstreckung für die Mängelbehebung. Bei der für die

Liegenschaftsverwaltung handelnde Person handelt es sich um einen juristischen

Laien. Aus dem Schreiben geht klar hervor, dass diese Person zum Zeitpunkt

dieses Schreibens noch keinen Zugang zum Mietobjekt hatte und dementsprechend

gar nicht wusste, ob tatsächlich Mängel bestehen. Wie bereits die Vorinstanz

ausführte, spielen nachfolgende während der Sistierung des Verfahrens

aussergerichtlich geführte Vergleichsgespräche für das vorliegende Verfahren

keine Rolle und können nicht als Anerkennung der Mängel gewertet werden. Die

Berufungsbeklagte führte glaubhaft aus, dass sie die Berufungsklägerin einfach

habe zufriedenstellen wollen, diese aber nie zufrieden gewesen sei (Protokoll

der Parteibefragung der Berufungsbeklagten vom 1. Februar 2023,

Rz. 63 ff.). Es ging folglich nicht darum, die Mängel anzuerkennen,

sondern dem Prozess ein Ende zu setzen. Vergleichsverhandlungen würden ja

geradezu verunmöglicht werden, wenn damit gerechnet werden müsste, es handle

sich beim Vorschlag, wie die Sache beendet werden könnte, um eine Anerkennung

der Klage.

7.

Zusammenfassend ist festzuhalten,

dass die Berufung vollumfänglich abzuweisen ist.

8.

Die Berufungsklägerin verlangte mit

Berufung vom 28. Juni 2022 die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege.

Eine Person hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über

die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos

erscheint (Art. 117 ZPO). Für die Beurteilung der fehlenden Aussichtslosigkeit

als zweite Voraussetzung der Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege ist eine

gewisse Prozessprognose notwendig, wobei auf den Zeitpunkt der

Gesuchseinreichung abzustellen ist. Als aussichtslos sind dabei nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung Prozessbegehren anzusehen, bei denen die

Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren und die

deshalb kaum als ernsthaft bezeichnet werden können (vgl. z.B. BGE 142 III 138,

E. 5.1; 139 III 475, E. 2.2; 138 III 217, E. 2.2.4). Massgebend ist, ob eine

Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung

zu einem Prozess entschliessen würde; denn eine Partei soll einen Prozess, den

sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen würde, nicht deshalb anstrengen

können, weil er sie nichts kostet. Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten

gegeben sind, beurteilt sich nach den Verhältnissen und der Prozesslage bei

Einreichung des Gesuchs (vgl. Viktor Rüegg / Michael Rüegg, in: Karl Spühler

et. al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel

2017, Art. 117 N 18). Das Verfahren bei der Rechtsmittelinstanz war von Anfang

an aussichtslos, womit auch das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege der

Berufungsklägerin im obergerichtlichen Verfahren abzuweisen ist.

9.1

Die Kosten des obergerichtlichen

Verfahrens werden auf CHF 1’500.00 festgesetzt und werden bei diesem Ausgang

des Verfahrens der Berufungsklägerin auferlegt.

9.2

Die Berufungsklägerin hat der

Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung zu bezahlen. Die Rechtsvertreterin

der Berufungsbeklagten hat eine detaillierte Honorarnote eingereicht. Diese

erscheint angemessen. Demzufolge hat die Berufungsklägerin der

Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 2'272.90

(inkl. Auslangen und MwSt.) zu bezahlen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Der Antrag von A.___ um Gewährung der

unentgeltlichen Rechtspflege für das Berufungsverfahren wird abgewiesen.

3. A.___ hat die Kosten des

Berufungsverfahrens von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

4. A.___ hat B.___ für das

Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'272.90 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 15'000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher

Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim

Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse:

1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von

verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu

enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119

Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen

und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der

gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Die

Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Hunkeler Hasler