Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 9. November 2023

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

A.___ AG, vertreten durch Advokat Dieter Roth,

Berufungsklägerin

gegen

B.___ GmbH, vertreten durch Rechtsanwalt Simon

Bloch,

Berufungsbeklagte

betreffend Ausweisung

und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die B.___ GmbH als Vermieterin

einerseits sowie die A.___ AG andererseits unterzeichneten am 1. resp. 3.

Dezember 2021 Mietverträge über folgende Mietobjekte an der [...] in [...]

- Lagerraum ca. 122 m2

(Lagerraum Süd, 1. Stock), Bruttomietzins monatlich CHF 950.00

-

Produktions / Lagerraum im

Parterre (ca. 375 m2), Bruttomietzins monatlich CHF 2'575.00

-

Parkplätze Nr. 10, 11, 12,

13, 17, 18, Bruttomietzins monatlich CHF 150.00

-

1. Raum ca. 300 m2

+ 2. Raum ca. 135 m2 (1. Stock, Raum West + Raum Nord), Bruttomietzins

monatlich CHF 3'150.00

- Büroräume (ca. 200 m2),

Bruttomietzins monatlich CHF 2'765.00

2. Am 23. Mai 2023

kündigte die B.___ GmbH die Mietverhältnisse betreffend «Lagerraum ca. 122 m2

(Lagerraum Süd, 1. Stock)», «Produktions / Lagerraum im Parterre (ca. 375 m2)»,

«Parkplätze Nr. 10, 11, 12, 13, 17, 18» sowie «1. Raum ca. 300 m2

+ 2. Raum ca. 135 m2 (1. Stock, Raum West + Raum Nord)» per 30. Juni

2023 zufolge Zahlungsverzugs.

3. Am 19. Juli 2023 liess

die B.___ GmbH (nachfolgend: Gesuchstellerin) beim Richteramt

Dorneck-Thierstein ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257

der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) betreffend Ausweisung und

Vollstreckung gegen die A.___ AG (nachfolgend: Gesuchsgegnerin) mit folgenden

Rechtsbegehren stellen:

1.

Es sei die

Gesuchsgegnerin zu verpflichten, die folgenden Mietobjekte unverzüglich zu

räumen und zu verlassen, unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel an die

Gesuchstellerin.

a. Mietvertrag vom 01. / 03.12.2021:

Lagerraum ca. 122 m2 (Lagerraum Süd, 1. Stock)

b. Mietvertrag vom 01. / 03.12.2021:

Produktions- / Lagerraum im Parterre (ca. 375 m2)

c. Mietvertrag vom 01. / 03.12.2021:

Parkplätze Nr. 10, 11, 12, 13, 17, 18

d. Mietvertrag vom 01. / 03.12.2021: 1.

Raum ca. 300 m2 + 2. Raum ca. 135 m2 (1. Stock, Raum West

+ Raum Nord)

2.

Im

Unterlassungsfalle sei das Oberamt Dorneck-Thierstein richterlich anzuweisen,

umgehend die zwangsweise Ausweisung zu veranlassen, nötigenfalls unter

Anwendung von Polizeigewalt und unter zwangsweiser Verschaffung von Zugang in

die Liegenschaft.

3.

Es sei der

Gesuchsgegnerin bzw. deren Organe die Ungehorsamstrafe nach Art. 292 StGB

anzudrohen für den Fall, dass die Mietobjekte innert der gesetzten Frist nicht

ordnungsgemäss geräumt und verlassen werden. Diese lautet: «Wer der von einer

zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die

Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet,

wird mit Busse bestraft.»

4.

Unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zzgl. 7.7 % MwSt zu Lasten der Gesuchsgegnerin.

4. Die Gesuchsgegnerin

beantragte mit Stellungnahme vom 18. August 2023 die vollumfängliche Abweisung

des Ausweisungs- und Vollstreckungsbegehrens der Gesuchstellerin vom 19. Juli

2023, soweit darauf einzutreten sei. Unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der

Gesuchstellerin.

5. Mit Entscheid vom 13.

September 2023 hiess die Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein das

Ausweisungsbegehren gut und wies die Gesuchsgegnerin, unter Androhung der

Strafe nach Art. 292 des Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB, SR 311.0) an,

die Mietobjekte «Lagerraum ca. 122 m2 (Lagerraum Süd, 1. Stock)»,

«Produktions- / Lagerraum im Parterre (ca. 375 m2)», «Parkplätze Nr.

10, 11, 12, 13, 17, 18» und «1. Raum ca. 300 m2 + 2. Raum ca. 135 m2

(1. Stock, Raum West + Raum Nord)» an der [...], in [...], bis spätestens

Freitag, 27. Oktober 2023, 12:00 Uhr, zu räumen und zu verlassen, und der

Gesuchstellerin in ordnungsgemässem, geräumtem Zustand unter Rückgabe sämtlicher

Schlüssel zu übergeben. Die Gesuchsgegnerin wurde ferner verpflichtet, die

Gerichtskosten von CHF 1'000.00 (inkl. allfällige Vollstreckungskosten) zu

tragen und der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von CHF 1’731.80 zu

bezahlen.

6. Dagegen liess die

Gesuchsgegnerin (nachfolgend auch: Berufungsklägerin) am 28. September

2023 Berufung beim Obergericht des Kantons Solothurn einreichen. Sie stellt

folgende Begehren:

1. Es seien die Dispositiv-Ziffern 2-8 des

Urteils des Richteramts Dorneck-Thierstein vom 13. September 2023 aufzuheben.

2. Unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der

Berufungsbeklagten.

7. Die Gesuchstellerin

(nachfolgend auch: Berufungsbeklagte) beantragt in ihrer Berufungsantwort vom

16. Oktober 2023 die vollumfängliche Abweisung der Berufung, soweit darauf

einzutreten ist. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. 7.7 % MwSt.

8. Gestützt auf Art. 316

ZPO kann über die Berufung ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der

Akten entschieden werden. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der

Vorderrichterin wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit

erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

Das Gericht gewährt nach Art. 257

Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt

unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit.

b). Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz

gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der

gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die

anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen

(BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 25 f.). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich

die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre

und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem

eindeutigen Ergebnis führt. Soweit die Gültigkeit der Kündigung des

Mietvertrags im Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu beurteilen ist, beziehen

sich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf. Sind sie nicht

erfüllt, ist kein Rechtsschutz in klaren Fällen zu gewähren; auf das Gesuch ist

diesfalls nach Art. 257 Abs. 3 ZPO nicht einzutreten (vgl. Urteil des

Bundesgerichts 4A_609/2020 E. 4, mit Verweis auf BGE 141 III 262 E. 3.2 S.

265).

1.2

Die Vorderrichterin erwog

zusammenfassend und im Wesentlichen, die Parteien hätten am 1. resp. 3. Dezember

2021.

die in Erwägung I. 2 aufgeführten Mietverträge betreffend die im Eigentum

der Berufungsbeklagten stehenden Mietobjekte unterzeichnet. Die Berufungsbeklagte

habe mit den Kündigungsandrohungen vom 12. April 2023 Mietzinsausstände

von insgesamt CHF 23'995.55 eingefordert und dazu jeweils eine Frist von 30

Tagen gesetzt sowie im Falle der Nichtbezahlung die Kündigungen im Sinne von

Art. 257d Obligationenrecht (OR, SR 220) angedroht. Die Berufungsklägerin habe

keine Mietzinszahlungen geleistet, weshalb die Berufungsbeklagte am 23. Mai

2023.

mittels den offiziellen vom Kanton Solothurn genehmigten

Kündigungsformularen die Mietverträge per 30. Juni 2023 gekündigt habe. Die

Kündigungen betreffend «1. Raum + 2. Raum (1. Stock, Raum West + Raum Nord)»

und «Parkplätze Nr. 10, 11, 12, 13, 17 und 18» seien angefochten worden.

Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 21. August 2023 sei der

Berufungsklägerin die Klagebewilligung erteilt worden. Über ein

Ausweisungsbegehren im summarischen Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen

gemäss Art. 257 ZPO dürfe das Ausweisungsgericht auch dann entscheiden, wenn

die vorangehende ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstands von der

Mieterin angefochten worden und das resultierende mietrechtliche Verfahren noch

nicht rechtskräftig erledigt sei (vgl. BGE 141 III 262 E. 3.2 S. 263). Zudem

habe die Berufungsklägerin die weiteren Kündigungen vom 23. Mai 2023 betreffend

«Lagerraum ca. 122 m2 (Lagerraum Süd, 1. Stock)» sowie «Produktions-

/ Lagerraum im Parterre (ca. 375 m2)» wegen Zahlungsverzugs der

Berufungsklägerin nicht angefochten. Sämtliche Kündigungen seien gültig und die

Berufungsklägerin habe folglich seit dem 30. Juni 2023 keinen Rechtsgrund mehr,

Dispositiv

sich in den genannten Räumlichkeiten an der [...] in [...] aufzuhalten. Demnach

sei sowohl der Sachverhalt als auch die Rechtslage genügend liquid, um dem

Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO zu

entsprechen.

1.3 Die Berufungsklägerin bringt dagegen

vor, dass die Gültigkeit der Kündigungen weiterhin bestritten werde, weshalb

diese auch als missbräuchlich angefochten worden seien. Insbesondere seien

vorliegend Stromnebenkosten strittig, wobei die Kündigung betreffend «1. Raum

ca. 300 qm + 2. Raum ca. 135 qm (1. Stock, Raum West + Raum Nord» ausschliesslich

damit begründet worden sei, dass die Stromnebenkosten nicht bezahlt würden. Bereits

vor der Vorinstanz sei geltend gemacht worden, dass die Berufungsbeklagte die

Stromnebenkosten einseitig und vertragswidrig erhöht habe, weshalb weiterhin

die Höhe der Stromnebenkosten bestritten werde. Da der Berufungsbeklagten kein

Gegenbeweis gelungen sei, sei der Sachverhalt nicht liquid, weshalb die Voraussetzungen

des Rechtsschutzes in klaren Fällen nicht erfüllt seien. Auch das Bundesgericht

gehe davon aus, dass die Sachlage bei strittigen Nebenkosten oft komplexer sei

und nicht von einer klaren Sachlage ausgegangen werden könne (vgl. Sutter-Somm

/ Hasenböhler / Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,

3. Aufl., Art. 257 N 38). Ausserdem seien die Kündigungen nicht unterzeichnet

worden, obschon es sich dabei um eine Gültigkeitsvoraussetzung handle und

gemäss Art. 266o i.V.m. Art. 14 Abs. 1 OR zur Nichtigkeit der Kündigungen

führe. Die Berufungsklägerin sei für die Fortführung ihres Geschäfts darauf

angewiesen, in der gemieteten Liegenschaft mindestens noch ein Jahr lang verbleiben

zu können. Zudem habe sie an die Berufungsbeklagte in den letzten Wochen grosse

Beträge an Miete und Nebenkosten beglichen, darunter auch etliche der in der

Höhe strittigen Stromkostenrechnungen. Diese Zahlungen würden aufzeigen, dass

die Berufungsklägerin willens und in der Lage sei, das Mietverhältnis

weiterzuführen und für die Mietkosten aufzukommen.

1.4 Vorliegend ist unbestritten, dass

die Berufungsklägerin gegenüber der Berufungsbeklagten finanzielle Ausstände

hatte, diese abgemahnt wurden und ihr deswegen gekündigt wurde (vgl. Stellungnahme

zur Klage vom 18. August 2023). Nach Art. 257d OR kann der Vermieter, wenn

der Mieter nach Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder

Nebenkosten im Rückstand ist, schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm

androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt

werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.

Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei

Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende

eines Monats kündigen. Den Mietverträgen betreffend «Lagerraum, ca. 122 m2

(Lagerraum Süd, 1. Stock)», «1. Raum ca. 300 m2 + 2. Raum ca. 135 m2

(1. Stock, Raum West + Raum Nord)» und «Produktions / Lagerraum im Parterre

(ca. 375 m2)» zufolge, wird der Strom nach Aufwand monatlich in

Rechnung gestellt. Mit Schreiben vom 12. April 2023 wurde die Berufungsklägerin

für ausstehende Stromnebenkosten und Mietzinse gemahnt und zugleich eine

Zahlungsfrist gesetzt und die Kündigung angedroht. Die Stromnebenkosten wurden,

wie in den Mietverträgen vorgesehen, nach Aufwand in Rechnung gestellt, aber in

der Folge durch die Berufungsklägerin nicht bezahlt. Gegen die Stromnebenkosten

opponierte die Berufungsklägerin zunächst nicht und wollte diese bezahlen, was

aus dem Whatsapp-Verkehr der Parteien, welcher nach dem 12. April 2023

stattgefunden hat, hervorgeht (vgl. Urkunde Nr. 35 zur Klage). Auch in der

Berufung bringt die Berufungsklägerin keine stichhaltigen Argumente vor,

weshalb die Stromnebenkosten «einseitig und vertragswidrig» hätten erhöht

worden sein sollen und weshalb die Höhe der Stromnebenkosten bestritten werde.

Die Berufungsbeklagte zeigte dagegen die offenen Stromrechnungen mittels

Urkunden Nrn. 16 ff. zur Klage ausführlich auf. Daran vermag auch die

nachstehend zitierte, von der Berufungsklägerin vorgebrachte Rechtsprechung,

nichts zu ändern: «Auch das Bundesgericht geht im Übrigen davon aus, dass die

Sachlage bei strittigen Nebenkosten oft komplexer ist und nicht von einer

klaren Sachlage ausgegangen werden kann (vgl. Sutter-Somm / Hasenböhler / Leuenberger,

Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Art. 257 N 38)».

Denn der genaue Wortlaut der angerufenen Lehre und Rechtsprechung lautet wie

folgt: «Befindet sich der Mieter mit der Zahlung von Nebenkosten im Verzug, so

berechtigt dies gem. Art. 257d Abs. 1 OR zwar ebenfalls zu einer

ausserordentlichen Kündigung. Allerdings präsentiert sich in solchen Fällen die

Sachlage oft komplexer, weshalb sich ein Vorgehen im Verfahren nach Art. 257

ZPO als risikoreich erweist (vgl. etwa BGer. 4A_127/2014 E. 5 und 6) (Thomas

Sutter-Somm / Cordula Lötscher in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar

zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), Zürich / Basel / Genf 2016, Art.

257 N 38)». Entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin ist im Fall strittiger

Nebenkosten nicht per se von einer nicht klaren Sachlage auszugehen. Die

Rechtsprechung des Bundesgerichts lässt es durchaus zu, dass sich die Sachlage

auch bei strittigen Nebenkosten als klar erweisen und zu einer

ausserordentlichen Kündigung nach Art. 257d Abs. 1 OR berechtigen kann, wie

dies vorliegend der Fall war. Die Sachlage erweist sich aufgrund der

ausgewiesenen Stromrechnungen als klar. Anzumerken bleibt, dass die

ausstehenden Mietzinse betreffend «Parkplätze (Nr. 10, 11, 12, 13, 17,

18)» nie bestritten wurden.

1.5 In seiner mietrechtlichen

Rechtsprechung ist das Bundesgericht wiederholt davon ausgegangen, dass über

ein Ausweisungsbegehren im summarischen Verfahren um Rechtsschutz in klaren

Fällen gemäss Art. 257 ZPO auch dann entschieden werden darf, wenn die

vorangehende ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstand (Art. 257d OR)

vom Mieter gerichtlich angefochten wurde und das resultierende mietrechtliche

Verfahren noch nicht rechtskräftig erledigt ist (vgl. BGE 141 III 262 E. 3.2 S.

263, mit Verweis auf Urteile des Bundesgerichts 4A_252/2014 E. 3 und 4;

4A_265/2013 E. 6; 4A_187/2012 E. 3; 4A_7/2012 E. 2; 4A_585/2011 E. 3). Die

Auffassung der Vorinstanz, wonach über die Zahlungsverzugskündigungen

vorfrageweise entschieden werden durfte, kann folglich nicht beanstandet

werden. Zu Recht stellte die Vorderrichterin zudem fest, dass die

Zahlungsverzugskündigungen gültig sind und die Berufungsklägerin seit dem 30.

Juni 2023 keinen Rechtsgrund mehr hat, sich in den genannten Räumlichkeiten an

der [...] in [...] aufzuhalten.

1.6 Neue Tatsachen und Beweismittel

werden gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug

vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor

erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Dass die Kündigungen nicht

unterzeichnet worden sein sollen, bringt die Berufungsklägerin erstmals im

Berufungsverfahren vor und begründet dieses verspätete Vorbringen nicht. Das

Vorbringen ist daher unzulässig und unbeachtlich. Anzumerken bleibt, dass aus

Urkunde 6 zur Berufungsantwort ohne Weiteres hervorgeht, dass die der

Berufungsklägerin zugestellten Kündigungen unterzeichnet waren.

1.7 Die Rügen der Berufungsklägerin

gehen nach dem Gesagten ins Leere. Die Berufung erweist sich folglich als

unbegründet und ist abzuweisen.

1.8 Bei diesem Ausgang des Verfahrens

ist die Frist zur Ausweisung neu festzulegen. Die Berufungsklägerin hat das

Mietobjekt bis spätestens am 8. Dezember 2023, mittags 12:00 Uhr, zu räumen und

zu verlassen. Sie wird auf diesen Zeitpunkt richterlich ausgewiesen.

2.1 Dem Ausgang des Berufungsverfahrens

entsprechend sind die Prozesskosten der unterliegenden Berufungsklägerin

aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden für das

Berufungsverfahren auf CHF 1'500.00 festgesetzt. Sie werden mit dem von der

Berufungsklägerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

2.2 Mit Honorarnote vom 27. Oktober 2023

macht der Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten eine Entschädigung von

insgesamt CHF 1'346.25 (Honorar: 4.84 Stunden à CHF 250.00, Auslagen: CHF

40.00, MwSt.: CHF 96.25) geltend, was keinen Anlass zu Bemerkungen gibt. Die

Entschädigung von Rechtsanwalt Simon Bloch ist demnach auf CHF 1'346.25

festzusetzen und von der Berufungsklägerin zu bezahlen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Auszugsfrist gemäss Ziffer 2 des

Urteils der Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein vom 13. September

2023 wird neu auf den 8. Dezember 2023, 12:00 Uhr, festgesetzt. Die A.___ AG

hat den Lagerraum ca. 122 m2 (Lagerraum Süd, 1. Stock), Produktions-

/ Lagerraum im Parterre (ca. 375 m2), Parkplätze Nr. 10, 11, 12, 13,

17, 18 und 1. Raum ca. 300 m2 + 2. Raum ca. 135 m2 (1.

Stock, Raum West + Raum Nord) an der [...] in [...], bis spätestens 8.

Dezember 2023, 12:00 Uhr, zu räumen und zu verlassen, und der B.___ GmbH in

ordnungsgemässem, geräumtem Zustand unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu

übergeben.

3. Die A.___ AG hat die Kosten des

Berufungsverfahrens von CHF 1'500.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem von

ihr geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

4. Die A.___ AG hat der B.___ GmbH eine

Parteientschädigung für das Berufungsverfahren von insgesamt CHF 1'346.25 zu

bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt über

CHF 15'000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Die

Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Hunkeler Zimmermann