Anfechtung Kündigung / Erstreckung Mietvertrag / Forderung aus Mietvertrag

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 8. Februar 2024

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichter Frey

Oberrichterin Kofmel

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

1. A.___

2. B.___

beide vertreten durch Advokat Luca

Vecchi,

Berufungskläger

gegen

1. C.___

2. D.___

beide vertreten durch Advokat Axel

Delvoigt,

Berufungsbeklagte

betreffend Anfechtung

Kündigung / Erstreckung Mietvertrag / Forderung aus Mietvertrag

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1.1 C.___ und D.___ als Vermieter (nachfolgend

Vermieter) sowie A.___ und B.___ als Mieter (nachfolgend Mieter) schlossen am

8. Januar 2017 einen Mietvertrag für ein 4-Zimmer-Einfamilienhaus mit Garage, [...]

in [...], auf eine unbestimmte Mietdauer mit Mietbeginn 1. April 2017 ab.

1.2 Mit E-Mail vom 10. Oktober 2021

teilten die Vermieter den Mietern mit, dass sämtliche Verbauungen [im Garten] (bis

auf das Tomaten- und Gartenhaus) zu entfernen seien und nicht wieder ersetzt

werden dürften.

1.3 Mit E-Mail vom 24. Januar 2022 an

die Mieter erklärten die Vermieter, sie (die Mieter) hätten ihr Grundstück ohne

ihre Bewilligung «verbaut und verschandelt». Sie stellten den Mietern in

Aussicht, in den nächsten Tagen einen Brief mit Bedingungen zur Fortführung des

Mietverhältnisses zu erhalten. Die Kündigung wurde vorbehalten.

1.4 Am 1. Februar 2022 schlossen die

Parteien eine Vereinbarung, in welcher u.a. festgehalten wurde, dass ohne

schriftliche Genehmigung der Vermieter keine Veränderungen im und ums Haus

vorgenommen werden dürfen.

1.5 Mit E-Mail vom 7. März 2022 an die

Mieter hielten die Vermieter fest, es sei wieder und ohne ihre Erlaubnis eine

Verbauung (Sichtschutz an der Frontseite des Gartens) vorgenommen worden.

1.6 Mit Einschreiben vom 8. März 2022 an

die Mieter erklärten die Vermieter, sie würden darauf bestehen, dass sämtliche

Punkte der Vereinbarung vom 1. Februar 2022 strikte eingehalten werden. Die

neue Verbauung (Sichtschutz) sei somit innert fünf Tagen zu entfernen.

1.7 Die Mieter gelangten am 10. März

2022 an die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Dorneck-Thierstein und

beantragten, die Vereinbarung vom 1. Februar 2022 sei für nichtig zu

erklären.

1.8 Mit Einschreiben vom 25. März 2022

setzten die Vermieter den Mietern nochmals Frist bis 30. März 2022 zur

Entfernung des Sichtschutzes.

1.9 Am 8. April 2022 kündigten die

Vermieter den Mietvertrag ausserordentlich per 31. Mai 2022. Zur Begründung

wurde ausgeführt: «Ausserordentliche Kündigung […] nachdem unter anderem trotz

Abmahnungen 7.2.2022, 8.3.2022 und 25.3.2022 ein neuer Zaun (Sichtschutz)

erstellt und bis heute nicht entfernt worden war.»

1.10 Die Mieter gelangten am 9. Mai 2022

erneut an die Schlichtungsbehörde und verlangten, die Kündigung vom 8. April

2022 sei für ungültig zu erklären, eventualiter sei das Mietverhältnis zu

erstrecken.

1.11 Am 16. Mai 2022 fanden die Schlichtungsverhandlungen

vor der Schlichtungsbehörde statt. Die Schlichtungsbehörde stellte am 30. Mai

2022 in beiden Verfahren die Klagebewilligungen aus.

2.1 Am 30. Juni 2022 reichten die Mieter

(nachfolgend Kläger) beim Richteramt Dorneck-Thierstein zwei Klagen ein.

2.1.1 In der Klage betreffend Miete

(Kündigung) stellten sie die folgenden Rechtsbegehren:

1. Es sei die Kündigung des Mietvertrags

vom 8. Januar 2017 per 31. Mai 2022 betreffend das Mietobjekt

4-Zimmer-Einfamilienhaus mit Garage, [...], für ungültig zu erklären und

aufzuheben.

2. Eventualiter sei das unter Ziff. 1 hiervor

genannte Mietverhältnis erstmalig um zwei Jahre zu erstrecken.

3. Es sei den Klägern die unentgeltliche

Rechtspflege und Verbeiständung durch die Unterzeichnete zu gewähren.

4. Unter o/e Kostenfolge zzgl. MWST

zulasten der Beklagten.

2.1.2 Mit Klage betreffend Miete/andere

Gründe (Nichtigkeit der Vereinbarung vom 1. Februar 2022) stellten sie folgende

Rechtsbegehren:

1. Es sei festzustellen, dass die

Vereinbarung vom 1. Februar 2022 nichtig sei.

2. Eventualiter sei festzustellen, dass die

Vereinbarung vom 1. Februar 2022 ungültig und rechtsunwirksam sei.

3. Es sei den Klägern die unentgeltliche

Rechtspflege und Verbeiständung durch die Unterzeichnete zu gewähren.

4. Unter o/e Kostenfolge zzgl. MWST

zulasten der Beklagten.

2.2 Mit Klageantworten vom 12. September

2022 schlossen die Vermieter (nachfolgend Beklagte) auf kostenfällige Abweisung

der Klagen.

2.3 Mit Verfügung vom 7. Oktober 2022

wurden die beiden Verfahren vereinigt.

2.4 Anlässlich der am 14. Februar 2023

bzw. am 16. Mai 2023 durchgeführten Verhandlungen bestätigten die Parteien die bereits

gestellten Rechtsbegehren.

3. Mit Urteil vom 23. Mai 2023 wies die

Amtsgerichtspräsidentin die Klage(n) ab.

4.1 Gegen den begründeten Entscheid

erhoben die Kläger (nachfolgend auch Berufungskläger) am 9. Oktober 2023 frist-

und formgerecht Berufung an das Obergericht des Kantons Solothurn mit den

folgenden Rechtsbegehren:

1. Es sei das Urteil des Richteramtes

Dorneck-Thierstein vom 23. Mai 2023 vollständig aufzuheben.

2. Es sei die Kündigung des Mietvertrags

vom 8. Januar 2017 per 31. Mai 2022 betreffend das Mietobjekt

4-Zimmer-Einfamilienhaus mit Garage, [...], für ungültig zu erklären und

aufzuheben.

3. Es sei festzustellen, dass die

Vereinbarung zwischen den Parteien vom 1. Februar 2022 nichtig sei.

4. Eventualiter sei festzustellen, dass die

Vereinbarung vom 1. Februar 2022 ungültig und rechtsunwirksam sei.

5. Es sei den Klägern die unentgeltliche

Rechtspflege und Verbeiständung durch den Unterzeichneten zu gewähren.

6. Unter o/e Kostenfolge zzgl. MWST

zulasten der Beklagten.

4.2 Mit Berufungsantwort vom 13.

November 2023 schlossen die Beklagten (nachfolgend auch Berufungsbeklagte) auf

Abweisung der Berufung, unter o/e-Kostenfolge (zuzüglich Auslagen und MwSt.).

4.3 Mit Replik vom 24. November 2023

hielten die Berufungskläger an den bereits gestellten Rechtsbegehren fest.

5. Für die Parteistandpunkte und die

Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit

erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

Die Berufungskläger rügen eine

Gehörsverletzung indem die Vorinstanz keinen der von ihnen angerufenen Zeugen

zugelassen habe.

1.2

Das Recht, angehört zu werden, ist

formeller Natur. Dessen Verletzung führt ungeachtet der materiellen

Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung des Rechtsmittels und zur

Aufhebung des angefochtenen Entscheides (vgl. BGE 137 I 195 E. 2.2; 135 I 187 E. 2.2). Die Rüge der Gehörsverletzung ist

deshalb vorweg zu behandeln.

1.3

Der Anspruch auf rechtliches Gehör

(Art. 29 Abs. 2 Schweizerische Bundesverfassung, BV, SR 101) gewährt den

Parteien insbesondere das Recht, mit rechtzeitig und formrichtig angebotenen

erheblichen Beweismitteln gehört zu werden. Keine Verletzung von Art. 29 Abs. 2

BV liegt vor, wenn ein Gericht darauf verzichtet, beantragte Beweise

abzunehmen, weil es aufgrund bereits abgenommener Beweise seine Überzeugung

gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen

kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert

würde (BGE 136 I 229 E. 5.3; 134 I 140 E. 5.3; 131 I 153 E. 3).

1.4

Die Vorderrichterin hat am 14.

Februar 2023 die Beweisverfügung erlassen. Eine Befragung der von den Klägern

angerufenen Zeugen hat sie nicht vorgesehen. Die Zeugen sollten beweisen, dass

ihnen (den Mietern) von den Vermietern (wiederholt) ein lebenslängliches

Wohnrecht zugesichert worden sei. Da die Frage einer Zusicherung eines

(lebenslänglichen) Wohnrechts für die Beurteilung der vorliegenden Streitsache

nicht von Relevanz war, durfte die Vorderrichterin auf die Einvernahme der

Zeugen verzichten. Aus dem gleichen Grund findet auch vor Obergericht keine

Befragung der (erneut) angerufenen Zeugen statt. Eine Gehörsverletzung ist

nicht gegeben.

2.

Die

Vorderrichterin prüfte zuerst, ob die Vereinbarung vom 1. Februar 2022 nichtig

oder unverbindlich sei. Ferner prüfte sie, ob die Vereinbarung eine einseitige

Vertragsveränderung darstellte und/oder ob eine Drohung vorliege. Im Ergebnis

verneinte sie alles. Zusammengefasst führte sie Folgendes aus: Zum einen

enthalte die Vereinbarung Bestimmungen, die gesetzlich vorgesehen und auch im

Mietvertrag enthalten seien (keine Veränderungen ohne schriftliche

Genehmigung). Zum anderen beinhalte die Vereinbarung Konkretisierungen. Damit

werde das Recht der Mieter nicht unzulässig eingeschränkt. Die Vereinbarung

sehe zwar gewisse Nutzungseinschränkungen vor, das Gebrauchsrecht der Mieter

werde damit aber nicht unzulässig beschnitten. So statuiere die Vereinbarung

primär Gebrauchsregeln bezüglich des Gartens, welcher im Mietvertrag lediglich als

zum Mietobjekt gehörend aufgeführt werde. Die Gartengestaltung könne zwar als

Teil der Persönlichkeitsentfaltung und damit als zentrale Funktion des Wohnens

gesehen werden. Da die Gartengestaltung aber lediglich bezüglich gewisser

Punkte eingegrenzt werde, sei die Einschränkung zulässig. Die Vereinbarung

stelle auch keine einseitige Vertragsänderung zu Lasten der Mieter dar. Zum

einen enthalte die Vereinbarung Klauseln, die bereits im Mietvertrag geregelt

seien, mithin gar keine Änderung darstellten. Zum anderen enthalte die

Vereinbarung keine einseitigen Verpflichtungen zu Lasten der Mieter. So sehe

die Vereinbarung vor, dass die Kosten für den Rückbau und Ersatz von den

Vermietern übernommen werde. Die weiteren, den Mietern auferlegten

Verpflichtungen bezüglich Abdeckungen, Entrümpelung, Unterlassen von

Verbauungen etc. stellten im Verhältnis zu den Verpflichtungen der Vermieter

keine übermässigen Pflichten dar. Bei der Kündigung handle es sich um ein

Recht, das den Vermietern grundsätzlich jederzeit zustehe, weshalb die Drohung

mit einer solchen an und für sich nicht widerrechtlich sei.

Im Anschluss prüfte die Vorderrichterin,

ob die Voraussetzungen für

eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f OR erfüllt sind, ob es sich

allenfalls um eine unzulässige Verfahrenskündigung handelt und ob das

Mietverhältnis zu erstrecken ist. Sie führte dazu zusammengefasst und im

Wesentlichen Folgendes aus. Bereits im Mietvertrag sei festgehalten worden,

dass Änderungen am Mietobjekt nur mit vorgängiger schriftlicher Zustimmung des

Vermieters vorgenommen werden dürften. Seit Mietantritt im Jahr 2017 hätten die

Mieter diverse Veränderungen vorgenommen, ohne die schriftliche Zustimmung der

Vermieter einzuholen. So seien ein Tomatenhäuschen, ein Gartenhäuschen, ein «[…]»

und ein Sichtschutz erstellt worden. Mit E-Mail vom 7. März 2022 sei den

Mietern von den Vermietern mitgeteilt worden, dass eine Verbauung ohne ihre

Erlaubnis vorgenommen worden sei (Sichtschutz), welche sofort wieder zu entfernen

sei. Gleichzeitig sei den Mietern die Kündigung angedroht worden. Diese

Abmahnung sei auch noch per eingeschriebenem Brief vom 8. März 2022 und

vom 25. März 2022 erfolgt. Den Mietern sei eine letzte Frist bis zum 30.

März 2022 zur Entfernung des von ihnen erstellten Sichtschutzes gesetzt worden.

Durch die Vornahme von Veränderungen ohne schriftliche Zustimmung der Vermieter

sei eine Sorgfaltspflichtverletzung ohne weiteres gegeben. Diese sei zudem

innert nützlicher Frist schriftlich abgemahnt worden. Nach Ablauf der zur

Entfernung des Sichtschutzes angesetzten Frist hätten die Vermieter am

8.

April 2022 die ausserordentliche Kündigung per 31. Mai 2022

ausgesprochen. Nebst dem Sichtschutz seien ferner drei kleinere Bauten

(Gewächshaus südöstlich, Unterstand westlich und Gerätehäuschen nordöstlich des

Wohnhauses) erstellt worden, ohne vorgängig die schriftliche Zustimmung der

Vermieter einzuholen. Da die Schwere der Sorgfaltspflichtverletzung auch

insbesondere in der ständigen Wiederholung von kleinen Pflichtverletzungen

bestehen könne, sei angesichts dieser diversen Sorgfaltspflichtverletzungen die

Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Vermieter nicht mehr zumutbar. Die

Dispositiv

Voraussetzungen für eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR würden demnach vorliegen

und die Kündigung sei gültig. Entsprechend gelange Art. 271a Abs. 1 lit. d

OR nicht zur Anwendung. Die Kündigung während des laufenden Verfahrens sei

daher zulässig gewesen. Aus demselben Grund komme eine Erstreckung nicht in

Betracht.

3.1 Die Berufungskläger führen in ihrer

Berufung zusammengefasst und im Wesentlichen Folgendes aus: Der Garten und das

Einfamilienhaus seien untrennbar miteinander verbunden. Sie seien neben der

Pflege des Einfamilienhauses auch verpflichtet, sich um den Garten zu kümmern

und diesen fachgerecht zu pflegen. Spätestens durch die jahrelange,

unwidersprochene freie Nutzung sei der Garten integraler Teil des Mietvertrages

geworden. Die Berufungsbeklagten hätten den Änderungen im Garten mündlich oder

konkludent zugestimmt. Das Gewächshaus südöstlich, der Unterstand westlich

sowie das Gerätehäuschen nordöstlich des Wohnhauses seien im Jahr 2017 erstellt

worden. Aus der Telegramm-Konversation der Parteien werde klar, dass die

Vereinbarung vom 1. Februar 2022 nicht das Resultat einer Verhandlung sei.

Vielmehr hätten die Berufungsbeklagten sie vor die Wahl gestellt, entweder die

Vereinbarung zu unterschreiben oder mit der Kündigung rechnen zu müssen. Am 7.

März 2022 seien sie von den Berufungsbeklagten abgemahnt worden, weil sie ohne

Erlaubnis eine Verbauung vorgenommen hätten. Noch am selben Abend hätten sie

antwortend darauf klargestellt, dass lediglich alte, morsche Bretter eines

Windschutzes, welche sich bereits seit dem Jahr 2017 an diesem Ort befänden,

ersetzt worden seien. Mit der Art und Weise, wie die Vereinbarung durch die

Vermieter ausgelegt werde, seien sie nicht einverstanden. Der Berufungsbeklagte

habe mehrfach bestätigt, dass der Kündigungsgrund einzig und allein die

Erneuerung von Brettern an besagter, bereits bestehender Bretterwand gewesen

sei. Es liege somit keine Wiederholung von kleinen Sorgfaltspflichtverletzungen

vor. Die fristlose Kündigung durch die Vermieter sei also erfolgt, weil sie (die

Mieter) die Bretter eines maroden hölzernen Windschutzes ersetzt hätten, und

sie der Aufforderung nicht nachgekommen seien, dies sofort wieder rückgängig zu

machen. Die ausserordentliche Kündigung sei nichtig und damit unwirksam.

Vorliegend handle es sich um eine unzulässige Verfahrenskündigung, welche lediglich

als Reaktion auf das anhängig gemachte Schlichtungsverfahren ausgesprochen

worden sei. Die angefochtene Vereinbarung habe ihnen zahlreiche Pflichten

auferlegt und habe ihr Recht zur freien Nutzung des Gartens in unzulässiger

Weise eingeschränkt. Zur Nutzung und Pflege eines Gartens würden zwingend auch

verschiedene Gerätschaften benötigt. Es liege somit in der Zweckbestimmung

eines jeden Gartens, dass entsprechende Bauten im Garten erstellt würden. Die

unwidersprochene freie Nutzung und Gestaltung des Gartens sei während des

Mietverhältnisses Bestandteil des Mietvertrages geworden. Die Vereinbarung habe

vorgesehen, dass die durch sie (die Mieter) erstellten Zäune und Verbauungen

entfernt würden und durch die Vermieter ein Ersatz gestellt werde. Diese

Bestimmung habe sie sehr eingeschränkt, nachdem sie über Jahre selbst über das

Aussehen von Zaun und allfälligen Verbauungen hätten entscheiden können. Auch

die weiteren Bestimmungen greiften in ihr bisheriges Gestaltungsrecht ein.

Demnach dürften sie nicht einmal mehr Gegenstände unter der Eingangstreppe

lagern, wie es ihnen beliebe und ihr Gemüse könnten sie aufgrund des Verbots

der Plastikabdeckungen nicht mehr wie zuvor anpflanzen. Die Bestimmungen der

Vereinbarung würden einer kleinlich genauen Nutzungsordnung des Gartens

gleichkommen. Es handle sich nicht um sachliche oder verhältnismässige

Einschränkungen. Die angefochtene Vereinbarung enthalte somit einseitige,

unerlaubte Anpassungen, welche gegen zwingendes Mietrecht verstossen würden.

Die Vereinbarung sei deshalb nichtig. Ohnehin hätte es für die einseitige

Vertragsänderung die Verwendung eines amtlichen Formulars bedurft.

3.2 Die Berufungsbeklagten entgegnen in

ihrer Berufungsantwort zusammengefasst und im Wesentlichen, was folgt: Nach den

Vertragsbestimmungen seien die Mieter verpflichtet worden, den Garten auf

eigene Kosten fachgerecht zu pflegen, wobei sämtliche Umgestaltungen des

Gartens nur mit vorgängiger schriftlicher Zustimmung des Vermieters hätten durchgeführt

werden dürfen. Die Anpflanzung von Gemüse sei gestattet worden. Weder zum Tomatengewächshaus

noch zum Gartenhaus oder zum […] sei im Voraus zugestimmt worden. Gemäss der

Vereinbarung hätten die Berufungskläger den alten Bretterzaun nicht durch einen

neuen ersetzen dürfen. Aus dem Mailverkehr vom 10. und 12. Oktober 2021 und der

Vereinbarung vom 1. Februar 2022 sei deutlich geworden, dass die Bretterwand

entfernt werden soll und durch einen Zaun ersetzt werde, den sie als Vermieter

bestimmten. Auslöser der Kündigung sei die Neuerstellung der Bretterwand

gewesen. Dies, nachdem die Berufungskläger zuvor in der Vereinbarung vom 1.

Februar 2022 zugesichert hätten, ohne ihre ausdrückliche schriftliche

Zustimmung keine Veränderungen mehr vorzunehmen. Der Vereinbarung seien wiederholte

Missachtungen der Mieterpflichten vorangegangen. Diese hätten zur Mitteilung

vom 10. Oktober 2021 geführt, wonach sämtliche Verbauungen bis auf wenige

zu entfernen seien und nicht wieder ersetzt werden dürften und dass die

Berufungsbeklagten als Eigentümer bestimmen würden, was mit der Liegenschaft

geschehe. Hätten sich die Berufungskläger an die Vereinbarung vom 1. Februar

2022 gehalten, wäre ihnen nicht gekündigt worden. Aber als sie sich wiederum

geweigert hätten, ihren Pflichten nachzukommen, und auch auf mehrere Mahnungen

hin die neu erstellte Bretterwand nicht weggeräumt hätten, sei es zur Kündigung

gekommen. Sie hätten keine andere Möglichkeit gesehen, sich der Berufungskläger

zu entwehren, welche sich als Eigentümer gebärden, sich über ihre

Mieterpflichten foutieren und keine Abmachungen mehr eingehalten hätten. Die

Vereinbarung vom 1. Februar 2022 enthalte keine unzulässigen Nutzungseinschränkungen.

Der Garten habe zum vorausgesetzten Gebrauch genutzt werden dürfen, aber – ohne

Zustimmung der Vermieter – auch nicht mehr. Die Errichtung von Garten- oder

Gewächshäusern sei nicht zweckbestimmt. Der Umstand, dass die Vermieter über

das Aussehen neu errichteter Zäune und Verbauungen bestimmten, könnte nur dann

zu einer unzulässigen Einschränkung der Mieter führen, wenn umgekehrt ihnen ein

solches Bestimmungsrecht vertraglich eingeräumt worden wäre. Dies sei aber

nicht der Fall gewesen. Im Gegenteil seien gemäss Vertragsbestimmungen die

Umgestaltungen und andere Änderungen am Mietobjekt von der Zustimmung der

Vermieter abhängig und seien nie im Belieben der Mieter gestanden. Die

geschlossene Vereinbarung habe somit nicht in das Gartengestaltungsrecht

eingegriffen, da ein solches Recht in diesem Ausmass gar nicht bestanden habe.

Auch ohne diese Vereinbarung könne der Vermieter Vorschriften machen, wenn

grosse Teile des Gartens mit Plastikabdeckungen versehen seien oder mehrere

Kompostsilos und Regentonnen auf dem Gelände aufgestellt werden und damit das

Erscheinungsbild deutlich veränderten. Auch die Vorschrift, kein Gerümpel beim

Hauseingang zu lagern, sei kein Umstand, der den Kernbereich des Wohnens einschränke,

ebenso wenig, wenn der Vermieter (auf seine Kosten) Kompostsilos durch andere

ersetzen und Regentonnen mit Koniferen verdecken möchte. Die Behauptung, dass

das Verbot von Plastikabdeckungen dazu führe, dass nicht mehr Gemüse wie bisher

angebaut werden könne, sei unzutreffend.

4.1 Der Mietvertrag nennt als

Mietobjekt: «4-Zimmer-EFH mit Garage, [...]». Den Vertragsbestimmungen ist zu

entnehmen, dass der Mieter verpflichtet ist, den «zum Mietobjekt gehörenden

Garten auf seine Kosten fachgerecht zu pflegen. Umgestaltungen des Gartens

(z.B. Setzen oder Entfernen von Bäumen, Vornahme von Erdbewegungen etc.) dürfen

nur mit vorgängiger schriftlicher Zustimmung des Vermieters durchgeführt

werden».

4.2 Die Vereinbarung vom 1. Februar 2022

hat folgenden Wortlaut:

«Es wurden zwischen Vermieter C.___ und

Mieter B.___ am 27.1.2022 folgende Vereinbarungen getroffen:

1) Die durch den Mieter erstellten Zäune

und Verbauungen sind inzwischen verwittert und unansehnlich und müssen

sämtliche entfernt werden.

2) Die Kosten für den Rückbau übernimmt

der Vermieter ohne Mieterhöhung oder finanzielle Beteiligung.

3) Ebenso wird durch den Vermieter in

dessen Ermessen und Kostenaufwand Ersatz erstellt.

Der Sinn dieser Massnahmen ist eine

Verschönerung der Liegenschaft. Die Bedingungen an die Mieter sind wie folgt

detailliert aufgeführt:

1) Der bereits erstellte Aussenhag muss

frei bleiben. Es werden keine Bepflanzungen, Abdeckungen oder das Verstellen

durch Kübel, Tonnen etc. erlaubt. Sämtliche Beschädigungen sind zu vermeiden.

2) An der Front (Strassenseite) wird

ebenfalls ein Zaun (mit Türe) erstellt werden. Dahinter ein Garten-/Gerätehaus

und zur Terrasse werden Steinkörbe (Gabione) errichtet. Wie unter Punkt 1

angegeben wird auch hier keinerlei Verbauung geduldet.

3) Die Vermieter legen auf Ordnung und

schöne Gestaltung von Garten und Umgebung grössten Wert. Hierzu folgendes: Plastikabdeckungen

werden nicht mehr verwendet, die Kompostsilos werden ersetzt, unter der

Eingangstreppe wird entrümpelt, die Regentonnen (Seite [...]) werden verdeckt

durch Koniferen (werden von den Vermietern organisiert und gepflanzt). Als

wichtigste Bedingung wird hiermit bestätigt: Es dürfen keine Veränderungen im

und ums Haus ohne schriftliche Genehmigung der Vermieter vorgenommen werden.»

5.1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig

gebrauchen (Art. 257f Abs. 1 Schweizerisches Obligationenrecht [OR, SR 220]).

5.2 Der Mieter kann Erneuerungen und

Änderungen an der Sache nur vornehmen, wenn der Vermieter schriftlich

zugestimmt hat (Art. 260a Abs. 1 OR).

5.3 Die ohne (schriftliche) Zustimmung

des Vermieters erfolgte, unbewilligte Änderung bzw. Erneuerung der Mietsache

verstösst gegen die vertragliche Verpflichtung des Mieters, die Sache bloss

(sorgfältig) zu gebrauchen, und stellt deshalb eine Vertragsverletzung des

Mieters dar (Peter Higi/Christoph Wildeisen in: Jörg Schmid [Hrsg.], Zürcher

Kommentar, Obligationenrecht, Vorbemerkungen zum 8. Titel (Art. 253 – 273c

OR), Art. 253 – 265 OR, Die Miete, 5. neu bearbeitete Auflage, Zürich 2019,

Art. 260a N 29; vgl. auch Peter Higi/Anton Bühlmann in: Jörg Schmid [Hrsg.],

Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Vorbemerkungen zum 8. Titel (Art. 253 –

273c OR), Art. 253 – 265 OR, Die Miete, 5. neu bearbeitet Auflage, Zürich 2019,

Art. 257f N 43).

5.4 Verletzt der Mieter trotz

schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder

Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter […] die Fortsetzung des

Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Vermieter […] bei Wohn-

und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines

Monats kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR). Die ausserordentliche

Vermieterkündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR setzt eine nach der schriftlichen

Mahnung erfolgende erneute oder andauernde Pflichtverletzung des Mieters

voraus, die eine gewisse objektive Schwere aufweist, so dass dem Vermieter die

Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten ist (Urteil des

Bundesgerichts 4A_647/2017 vom 7. März 2018 E. 3; vgl. allgemein BGE 130 III 28 E. 4.1; 126 III 223 E. 4a).

6.1 Der Garten gehört vorliegend zum

Mietobjekt. Betreffend des Gartens wurde im Mietvertrag bzw. in den

Vertragsbestimmungen geregelt, dass Umgestaltungen desselben […] nur mit

schriftlicher Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden dürfen. Gleiches

ist dem Wortlaut von Art. 260a Abs. 1 OR zu entnehmen. Es ist unbestritten,

dass sich die Mieter im Garten handwerklich und gärtnerisch auslebten. Ob der

Garten durch das Wirken der Mieter verschönert worden ist oder nicht, ist eine

subjektive Einschätzung und für den vorliegenden Entscheid nicht von Bedeutung.

Fest steht, dass die Mieter den Garten umgestalteten. Unter anderem errichten sie

im Garten diverse Bauten. Im Oktober 2021 wurden sie von den Vermietern darüber

informiert, dass sämtliche Verbauungen (bis auf das Tomaten- und Gartenhaus) zu

entfernen seien und nicht wieder ersetzt werden dürften. Am 1. Februar

2022 schlossen die Parteien dann die streitbetroffene Vereinbarung, in welcher

u.a. festgehalten wurde, dass ohne schriftliche Genehmigung der Vermieter keine

Veränderungen im und ums Haus vorgenommen werden dürfen. Nur gerade nach etwas

mehr als einem Monat, am 7. März 2022, hielten die Vermieter zu Handen der

Mieter fest, es sei wieder und ohne ihre Erlaubnis eine Verbauung (Sichtschutz)

vorgenommen worden. Tags darauf, am 8. März 2022, erklärten die Vermieter den Mietern

per Einschreiben, sie würden darauf bestehen, dass sämtliche Punkte der

Vereinbarung vom 1. Februar 2022 strikte eingehalten werden. Sie setzten den

Mietern eine Frist von fünf Tagen, um die Verbauung (Sichtschutz) zu entfernen.

Zufolge nutzlosen Verstreichens der Frist setzten die Vermieter den Mietern mit

Einschreiben vom 25. März 2022 nochmals Frist (bis 30. März 2022) um den

Sichtschutz zu entfernen. Weil auch diese Frist unbenutzt verstrich, kündigten

die Vermieter den Mietvertrag am 8. April 2022 ausserordentlich per Ende Mai

2022. Daraus erhellt, dass den Mietern spätestens im Oktober 2021 klar sein

musste, dass die Vermieter keine (weiteren unbewilligten) Verbauungen im Garten

mehr duldeten. In der Vereinbarung wurde als wichtigste Bedingung festgehalten,

dass keine Veränderungen im und ums Haus ohne schriftliche Genehmigung der

Vermieter vorgenommen werden dürfen. Die Mieter haben aber nach Abschluss der

Vereinbarung unbestritten einen neuen (Bretter-)Zaun an der Strassenseite

erstellt. Dabei spielt es keine Rolle, ob der zuvor bestehende Zaun ersetzt

oder ob ein neuer Zaun gebaut worden ist. Denn in der Vereinbarung war

diesbezüglich explizit vorgesehen, dass ebendort ein Zaun (mit Türe) erstellt

wird und zwar durch die Vermieter. Durch die Errichtung des Zauns haben die

Mieter der Vereinbarung zuwidergehandelt. Indem die Mieter ohne Zustimmung des

Vermieters die Bretterwand erneuert haben, haben sie eine Vertragsverletzung

begangen. Die Vertragsverletzung wiegt schwer, da es sich um einen bewussten

Verstoss gegen Gesetz und Vertrag handelt. Mieterseitig liegt ein eigentliches

«venire contra factum proprium» - eine Zuwiderhandlung gegen das eigene frühere

Verhalten - vor. Den Mietern war bewusst, dass weitere Verbauungen ihrerseits

ohne (schriftliche) Zustimmung der Vermieter absolut nicht (mehr) geduldet

werden. Es ist reine Wortklauberei zu behaupten, beim Zaun handle es sich nicht

um eine neue Errichtung, sondern um den Ersatz von morschen Brettern eines

Windschutzes, welche sich bereits seit dem Jahr 2017 dort befänden. Fakt ist,

dass die Mieter ohne (schriftliche) Zustimmung der Vermieter eine Änderung bzw.

Erneuerung der Mietsache vorgenommen haben, sie so gegen die ihnen obliegende

Sorgfaltspflicht verstiessen und somit eine Vertragsverletzung begingen. Die

Mieter haben ihre Sorgfaltspflicht trotz schriftlicher Mahnung weiter verletzt,

indem sie den vertragsgemässen Zustand nicht wiederherstellten. Der Vermieter

darf vom Mieter ein vertragstreues Verhalten erwarten. Obwohl die Vermieter den

Mietern mehrfach Gelegenheit boten, sich vertragskonform zu verhalten, haben

sich diese dagegen entschieden. Ein solches ignorantes und renitentes Verhalten

ist von den Vermietern nicht zu dulden und es führt dazu, dass ihnen die

Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist. Sie waren somit

dazu berechtigt, das Mietverhältnis ausserordentlich zu kündigen. Bei einer

Kündigung wegen schwerer Verletzung der Pflichten des Mieters zu Sorgfalt und

Rücksichtnahme ist die Erstreckung ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. b OR).

Das bei Aussprache der Kündigung hängige Schlichtungsverfahren stand der

Kündigung nicht entgegen (Art. 271a Abs. 3 lit. c OR). Die Kündigung ist

demnach gültig.

6.2 Wie bereits vorerwähnt, ergibt sich

bereits aus dem Gesetz, dass Erneuerungen und Änderungen an der Mietsache nur

vorgenommen werden dürfen, wenn der Vermieter zustimmt. Der identische Wortlaut

fand sich bereits in den Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag vom Januar 2017

und findet sich dann auch in der Vereinbarung vom 1. Februar 2022 (als

Hauptpunkt) wieder. Bei der Vereinbarung kann also mitnichten von einer

einseitigen Vertragsveränderung zu Lasten der Mieter gesprochen werden. Ganz im

Gegenteil: Unbewilligte Änderungen bzw. Erneuerungen hätten die Mieter auf

eigene Kosten zu beseitigen (vgl. Higi/Wildeisen, a.a.O., Art. 260a N 34). In

der Vereinbarung wird aber geregelt, dass der Vermieter die Kosten für den

Rückbau übernimmt (ohne Mieterhöhung oder finanzielle Beteiligung). Durch die

Vereinbarung wurden die Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Mietsache weder

einseitig benachteiligt noch wurden ihnen dadurch weitere Pflichten auferlegt. Der

Garten hätte weiterhin zum vorausgesetzten Gebrauch benutzt werden können. Dass

dieser nicht in der (unbewilligten) Errichtung von Bauten besteht, bedarf

keiner weiteren Erwähnung. Wie seitens Vermieterschaft völlig zu Recht

vorgebracht, sind Umgestaltungen und andere Änderungen am Mietobjekt von ihrer

Zustimmung abhängig. Sie sind nie im Belieben der Mieterschaft gestanden. Die

fragliche Vereinbarung konnte somit gar nicht in das Gestaltungsrecht der

Mieter eingreifen. Die zweckbestimmte Nutzung des Gartens wäre ihnen auch mit

den in der Vereinbarung getroffenen Bestimmungen möglich gewesen. Völlig

unzutreffend ist, dass den Mietern durch die Vereinbarung zahlreiche Pflichten

auferlegt worden sind und ihr Recht zur freien Nutzung des Gartens in

unzulässiger Weise eingeschränkt worden ist. Wie bereits von der

Vorderrichterin völlig zu Recht festgehalten, wurden die Pflichten der Mieter

mit der Vereinbarung teils lediglich konkretisiert und die Gartengestaltung nur

bezüglich gewisser Punkte eingeschränkt, was zulässig ist. Insbesondere der

Gemüseanbau und die […]bepflanzung wäre ihnen weiterhin möglich gewesen. Dass

die Vermieter die Mieter vor die Wahl stellten, sich vertragskonform zu

verhalten oder die Kündigung zu erhalten, ist nicht zu beanstanden. Ein solches

Vorgehen ist gesetzeskonform (vgl. Art. 257f Abs. 3 OR). Die Mieter haben

mit ihrer Unterschrift ihr Einverständnis zur Vereinbarung vom 1. Februar 2022

gegeben. Aus der von den Berufungsklägern angerufenen Telegramm-Konversation ergibt

sich nichts anderes. Ob sie die Vereinbarung (vor Unterzeichnung) ihrem

damaligen Rechtsvertreter vorlegten oder nicht, ist nicht entscheidend. Die

Vereinbarung vom 1. Februar 2022 ist nach dem Gesagten weder nichtig noch

ungültig.

7. Die Berufung ist aus all diesen

Gründen abzuweisen. Die Gerichts- und Parteikosten (inkl. Auslagen und MwSt.)

des Berufungsverfahrens sind dem Ausgang entsprechend den Berufungsklägern zu

auferlegen. Wie bei der Vorinstanz ist den Berufungsklägern auch für das

obergerichtliche Verfahren die vollumfängliche unentgeltliche Rechtspflege zu

bewilligen.

8.1 Während der vom Vertreter der

Berufungsbeklagten geltend gemachte Aufwand (17.35 Stunden; total CHF 5'294.10)

angemessen erscheint, muss derjenige des Vertreters der Berufungskläger (39

Stunden und 25 Minuten; 39.42 Stunden; total CHF 9'844.10) als übersetzt

bezeichnet werden.

8.2 Richtschnur für die Festsetzung der

Entschädigung des unentgeltlichen Rechtsbeistandes ist der Handlungsspielraum,

den er zur wirksamen Ausübung des Mandates benötigt (vgl. BGE 141 I 124 E. 3.1

mit Hinweisen). Abzustellen ist auf den Aufwand, welchen ein Verfahren

bestimmter Art durchschnittlich zu verursachen pflegt und welche zusätzlichen

Bemühungen durch allfällige Besonderheiten des Falles erforderlich wurden (Beat

Frey, Die Entschädigung des Anwalts im solothurnischen Zivilprozess, in

Solothurner Festgabe zum Schweizerischen Juristentag 1998, S. 635). Bei den

Mandaten unentgeltlicher Rechtsbeistände wird sodann immer wieder auf das Gebot

der Sparsamkeit und der Pflicht zu kostenschonender Praxis hingewiesen; es ist

ein strengerer Massstab als bei der Bemessung von Parteientschädigungen

anzusetzen (Frey, a.a.O., S. 635).

8.3 Die vom Vertreter der

Berufungskläger in der Zeit vom 24. Mai 2023 bis und mit 7. September 2023

verrechneten Aufwendungen betreffen das erstinstanzliche Verfahren und wären

dort geltend zu machen gewesen (3 Stunden und 5 Minuten). Gleiches gilt für die

Position «Eingang und Durchsicht Entscheid» vom 19. September 2023 (10 Minuten).

Es erfolgt eine Kürzung von 3.25 Stunden. Für die Berufung wird ein Zeitaufwand

von 21.67 Stunden geltend gemacht, für Aktenstudium und Recherchen ein

Zeitaufwand von 2.92 Stunden, total also 24.59 Stunden. Dabei wurden rund ¼

(6.75 Stunden) der Arbeit für den juristischen Mitarbeiter in Rechnung

gestellt. Für die Ausarbeitung der Berufung inkl. dazugehörender Recherche und

Aktenstudium erscheint ein Stundenaufwand von 14 Stunden (analog dem Aufwand

für die Ausarbeitung der Berufungsantwort) als angemessen. Der Aufwand im

Zusammenhang mit der Berufung ist um 10.59 Stunden zu kürzen. Zu kürzen ist der

Aufwand zudem um die Positionen, welche reine Kanzleiarbeit darstellen

(Weiterleitung von Dokumenten an die Klientschaft, das Einfordern von Akten,

die Kenntnisnahme von Verfügungen und das Stellen von Fristerstreckungsgesuchen

etc.). Diese sind im Stundenansatz eines Anwalts bereits inbegriffen und nicht

separat zu vergüten. Der unter den Daten 9. Oktober 2023 (Eingang und

Durchsicht Verfügung), 10. Oktober 2023 (Eingang und Durchsicht Verfügung) und

vom 16. Oktober 2023 (Eingang und Durchsicht Verfügung) sowie vom 16. November

2023 (Mail an Klient) angegebene Aufwand von total 0.83 Stunden kann daher

nicht berücksichtigt werden. Gesamthaft ist der Aufwand somit um 14.67 Stunden

zu kürzen. Es resultiert ein zu entschädigender Aufwand von 24.75 Stunden

(wovon 3.5 Stunden [¼ von 14 Stunden] auf den juristischen Mitarbeiter

entfallen. So resultiert ein Betrag von CHF 4'370.00 (21.25 Stunden à CHF

190.00; 3.5 Stunden à CHF 95.00). Zuzüglich Auslagen von CHF 110.20 und

Mehrwertsteuer von 7.7 % ergibt sich ein zu entschädigender Betrag von CHF

4'825.20. Die Differenz zum vollen Honorar beträgt CHF 2'229.35 (21.25 Stunden

à CHF 280.00; 3.5 Stunden à CHF 140.00; zuzüglich Auslagen von CHF 110.20 und

Mehrwertsteuer von 7.7 %).

8.4 Die Kosten des Berufungsverfahrens

sind auf CHF 3'500.00 festzusetzen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von

CHF 3'500.00 werden A.___ und B.___ unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

Zufolge unentgeltlicher Rechtspflege trägt sie der Staat Solothurn; vorbehalten

bleibt der Rückforderungsanspruch des Staates während 10 Jahren, sobald A.___

und/oder B.___ zur Nachzahlung in der Lage ist/sind (Art. 123 ZPO).

3. A.___ und B.___ haben C.___ und D.___

für das Berufungsverfahren unter solidarischer Haftbarkeit eine

Parteientschädigung von CHF 5'294.10 zu bezahlen.

4. Die Entschädigung des unentgeltlichen

Rechtsbeistands der Kläger, Advokat Luca Vecchi, wird auf CHF 4'825.20

festgesetzt und ist zufolge unentgeltlicher Rechtspflege vom Staat zu bezahlen.

Vorbehalten bleibt der Rückforderungsanspruch des Staates während 10 Jahren

sowie der Nachzahlungsanspruch des unentgeltlichen Rechtsbeistands im Umfang

von CHF 2'229.35 (Differenz zu vollem Honorar), sobald A.___ und/oder B.___ zur

Nachzahlung in der Lage ist/sind (Art. 123 ZPO).

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr

als CHF 15'000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Die

Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Hunkeler Zimmermann

Das Bundesgericht hat die

dagegen erhobene Beschwerde mit Urteil vom 26. April 2024 abgewiesen (BGer

4A_178/2024).