definitive Eintragung Bauhandwerkerpfandrecht

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 22. Januar 2024

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiberin Hasler

In Sachen

1. A.___

2. B.___

beide vertreten durch Advokat Georg

Gremmelspacher,

Berufungskläger

gegen

C.___

GmbH, vertreten durch Rechtsanwalt Martin Frana

Berufungsbeklagte

betreffend definitive

Eintragung Bauhandwerkerpfandrecht

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die C.___ GmbH (im Folgenden: Klägerin)

reichte am 15. Dezember 2022 beim Richteramt Dorneck-Thierstein eine Klage

betreffend definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts gegen A.___ und

B.___ (im Folgenden: Beklagte) ein. Sie stellte insbesondere das

Rechtsbegehren, es sei das von der Amtschreiberei Thierstein (Grundbuchamt

Thierstein) vorläufig auf der Liegenschaft Grundbuch GB [...] Nr. [...],

im Miteigentum der Beklagten stehend, für die Pfandsumme von CHF 19'635.59

nebst Zins zu 5 % seit dem 11. Mai 2022 auf CHF 15'078.00

zugunsten der Klägerin eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht definitiv

einzutragen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

2. Mit Eingabe vom 5. Mai 2023 erfolgte

die Klageantwort, wobei die Beklagten auf vollumfängliche Abweisung der Klage

schlossen und beantragten, das provisorisch eingetragene

Bauhandwerkerpfandrecht sei unverzüglich löschen zu lassen, unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen.

3. Am 18. August 2023 fand die

Hauptverhandlung mit Parteibefragungen statt. Mit Urteil vom 23. August 2023 hiess

die Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein die Klage vollumfänglich

gut, wies das zuständige Grundbuchamt an, die definitive Eintragung des

Bauhandwerkerpfandrechts für CHF 19'635.59 nebst Zins zu 5 % seit

11.05.2022 auf CHF 15'078.00 im Grundbuch des GB [...] Nr. [...] vorzunehmen

und verpflichtete die Beklagten in solidarischer Haftbarkeit, der Klägerin eine

Parteientschädigung zu bezahlen und die Gerichtskosten zu übernehmen.

4. Frist- und formgerecht erhoben die

Beklagten (im Folgenden: Berufungskläger) am 20. Oktober 2023 Berufung

gegen den Entscheid der Amtsgerichtspräsidentin vom 23. August 2023 und

stellten insbesondere die Rechtsbegehren, das eingetragene

Bauhandwerkerpfandrecht sei unverzüglich zu löschen, eventualiter sei der

Entscheid der Vorinstanz aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne

der Erwägungen zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

5. Frist- und formgerecht erfolgte am

7. Dezember 2023 die Berufungsantwort der Klägerin (im Folgenden:

Berufungsbeklagte), welche auf vollumfängliche Abweisung der Berufung schloss,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

6. Die Streitsache ist spruchreif. In

Anwendung von Art. 316 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann über die

Berufung ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden.

Für die Erwägungen der Vorinstanz und die Parteistandpunkte wird grundsätzlich

auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf

einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Vorliegend ist unbestritten, dass

zwischen den Parteien ein Werkvertrag zwecks Teilsanierung und Umbau des

Einfamilienhauses GB [...] Nr. [...] zustande gekommen ist und die

Berufungsbeklagte entsprechende Arbeiten ausgeführt hat. Unbestritten ist

weiter die Höhe des vereinbarten Werklohnes von CHF 55'790.59 und dass die

Berufungskläger bereits zwei Akontozahlungen von insgesamt CHF 36'155.00 geleistet

haben.

2.

Die Vorinstanz erwog im Wesentlichen,

es sei unbestritten, dass die Arbeiten noch nicht fertiggestellt und auch noch

nicht abgenommen worden seien. Die Fertigstellung des Werkes sowie die

Fälligkeit der Forderung seien aber nicht Voraussetzung für die Eintragung

eines Bauhandwerkerpfandrechtes. Inwiefern das Werk vorliegend mängelbehaftet

sei, könne offenbleiben.

3.1

Dagegen bringen die Berufungskläger

u.a. einige Sachverhaltsrügen vor. Abgesehen davon, dass diese von der

Gegenpartei bestritten werden und fraglich ist, ob sie tatsächlich zutreffen,

spielen sie für die rechtliche Würdigung keine Rolle (vgl. Ziff. 4 nachfolgend),

weshalb sie nicht weiter geprüft werden. Zutreffend ist jedoch, dass die

Vorinstanz im begründeten Urteil in einem Satz das Wort «Pfandsumme» mit

demjenigen der «Werklohnforderung» verwechselt hat. Da die Verwechslung

offensichtlich ist und auch die Richtigstellung am Ergebnis nichts ändert, ist

hierauf nicht weiter einzugehen.

3.2

Die einzige für die rechtliche

Würdigung relevante Sachverhaltsrüge ist die im Berufungsverfahren aufgestellte

Behauptung der Berufungskläger, sie hätten sich vor der Vorinstanz auf den

Standpunkt gestellt, dass es den Berufungsbeklagten nicht gelinge, eine über

die bereits geleisteten Akontozahlungen hinausgehende offene Werklohnforderung

zu belegen, weshalb sich die Pfandsumme als Voraussetzung für die definitive

Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts nicht erstellen liesse und die

Berufungsbeklagte keinen Anspruch auf die definitive Eintragung des beantragten

Bauhandwerkerpfandrechts habe. Diese Behauptung – die Behauptung, die

Berufungskläger hätten sich vor der Vorinstanz auf den soeben ausgeführten

Standpunkt gestellt – ist aktenkundig schlicht falsch. Im Gegenteil verweisen

sie in ihrer Klageantwort selbst auf die Auftragsbestätigung vom 1. Februar

2022, worin «die vereinbarten Werkleistungen» zusammengefasst worden seien.

Darin wurde ein Werklohn von CHF 55'790.59 vereinbart. Damit haben sie im

Verfahren vor der Vorinstanz eine «über die bereits geleisteten Akontozahlungen

hinausgehende offene Werklohnforderung» selbst bestätigt. Diese neue Behauptung

ist im vorliegenden Verfahren unzulässig und deshalb unbeachtlich.

4.1

Gemäss Art. 839 Abs. 1

Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 210) kann das Baupfandrecht

bereits «von dem Zeitpunkte an, da sie [die Handwerker und Unternehmer] sich

zur Arbeitsleistung verpflichtet haben, in das Grundbuch eingetragen werden».

Der Unternehmer darf das Baupfandrecht sofort, nachdem er den Bauwerkvertrag

abgeschlossen hat, im Grundbuch eintragen lassen, ungeachtet dessen, ob er

bereits mit den Arbeiten begonnen hat oder nicht. Nach der gesetzlichen

Konzeption darf der Unternehmer das Baupfandrecht ab Vertragsschluss und bis

spätestens zum Ablauf der Viermonatsfrist (Art. 839 Abs. 2 ZGB) in der Höhe der

gesamten vertraglichen Vergütungssumme verlangen. Pfandberechtigt sind also

einerseits Vergütungsanteile für Bauarbeiten, die zum Zeitpunkt der

Grundbucheintragung geleistet worden sind, d.h. einmal geschuldet waren, es

aber infolge Erfüllung nicht mehr sind. Pfandberechtigt sind andererseits aber

auch Vergütungsanteile für Bauarbeiten, die zum Zeitpunkt der

Grundbucheintragung noch nicht geleistet, d.h. noch geschuldet sind (sog.

«zukünftigen Bauarbeiten»). Eintragungsfähig ist das Baupfandrecht also in der

vollen Höhe der – ggf. auch nur prospektiven – endgültigen Vergütungsforderung (Schumacher

Rainer/Rey Pascal, Das Bauhandwerkerpfandrecht, System und Anwendung, 4. Aufl.,

Zürich - Basel - Genf 2021, S. 125).

4.2

Die Fälligkeit der

Vergütungsforderung ist keine Voraussetzung für die Entstehung des

Pfandeintragungsanspruchs und auch nicht für dessen Durchsetzung, d.h. für die

vorläufige oder definitive Eintragung eines Baupfandrechts im Grundbuch. Das

ergibt sich für die Grundpfandverschreibung schon aus Art. 824 Abs. 1 ZGB,

wonach eine «zukünftige oder bloss mögliche Forderung» pfandrechtlich gesichert

werden kann. Für das Bauhandwerkerpfandrecht tritt hinzu, dass Art. 839 Abs. 1

ZGB die Pfandeintragung im Grundbuch bereits ab Vertragsschluss zulässt,

während das gesetzliche Werkvertragsrecht in Art. 372 Abs. 1 OR vorsieht, dass

die Vergütung erst mit der Ablieferung des geschuldeten Werks fällig wird. Wenn

selbst noch nicht geleistete (immerhin geschuldete) Bauarbeiten

pfandeintragungsberechtigt sind, ist dies erst recht für Bauarbeiten der Fall,

die bereits geleistet worden sind, mag auch deren Vergütung noch nicht fällig

sein (z.B. bei noch ausstehender Rechnungsstellung). Demzufolge sind auch Vergütungsforderungen

pfandberechtigt, deren Fälligkeit rechtsgeschäftlich aufgeschoben worden ist.

In der Vertragspraxis wird regelmässig das Recht des Bauherrn vereinbart, nach

Vollendung und Ablieferung des Bauwerks einen Teil der Vergütung einzubehalten,

um die Erfüllung allfälliger Mängelansprüche abzusichern. Solche Abreden sind

im Einzelfall auszulegen. In der Regel schieben sie die Fälligkeit für einen

Teil der Vergütung hinaus. Der einbehaltene Betrag und der Zins, sofern eine

Verzinsung vereinbart ist, sind pfandberechtigt, insoweit der Besteller diese

Beträge nicht anderweitig sicherstellt (Schumacher Rainer/Rey Pascal, a.a.O.,

S. 132 f.).

4.3

Damit sind die von den

Berufungsklägern gemachten Ausführungen, soweit sie überhaupt zu

berücksichtigen sind, widerlegt. Für die definitive Eintragung eines

Bauhandwerkerpfandrechts kommt es folglich – wie die Vorinstanz zutreffend

ausführte – nicht darauf an, ob das Werk vollendet ist, abgeliefert wurde und /

oder der Werklohn fällig ist. Die von den Berufungsklägern gemachten

Ausführungen zielen somit ins Leere. Auch die angebliche Mangelhaftigkeit des

Werks – welche im Übrigen entgegen der Behauptung der Berufungskläger von der Vorinstanz

weder als nachgewiesen erstellt noch von der Gegenpartei zugestanden wurde –

steht der definitiven Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts nicht entgegen.

5.

Die Berufung erweist sich somit als

unbegründet. Sie ist abzuweisen.

6.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens

haben die Berufungskläger die Kosten des Berufungsverfahrens, welche auf

CHF 1'900.00 festgelegt werden, zu bezahlen. Die Kosten des

Berufungsverfahrens werden mit dem von den Berufungsklägern in Höhe von

CHF 1'900.00 geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Zudem haben die

Berufungskläger der Berufungsbeklagten in solidarischer Haftbarkeit eine

Parteientschädigung (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen. Die vom

Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten eingereichten Kostennote beläuft sich

auf CHF 2'495.95 (inkl. Auslagen und MwSt.) und erscheint angemessen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. A.___ und B.___ haben die Gerichtskosten

von CHF 1'900.00 in solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.

3. A.___ und B.___ haben der C.___ GmbH

eine Parteientschädigung von CHF 2'495.95 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 30'000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Die

Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Hunkeler Hasler