Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 5. April 2024

Es wirken mit:

Vizepräsidentin

Kofmel

Oberrichter Frey

Oberrichter Thomann

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

1. A.___,

2. B.___,

beide vertreten durch C.___

Berufungskläger

gegen

D.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dieter

Trümpy,

Berufungsbeklagte

betreffend Ausweisung

und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die D.___ AG als Vermieterin

einerseits sowie A.___ und B.___ als Mieter andererseits unterzeichneten am 6.

Juni 2016 einen Mietvertrag über eine Räumlichkeit von 330 m2 im 3.

OG (ex [...] AG) in der Liegenschaft der D.___ AG an der [...]strasse [...] in [...].

Als Mietzins wurden CHF 2'700.00 pro Monat (ohne MwSt. und ohne Kaution)

vereinbart. Vertragsbeginn war der 1. August 2016 und der Vertrag wurde fest

auf fünf Jahre, d.h. bis 31. Juli 2021, abgeschlossen.

2. Am 17. Dezember 2019 schlossen

dieselben Parteien einen neuen Mietvertrag über dieselbe Räumlichkeit ab. Neu

wurde ein Mietzins von CHF 3'000.00 monatlich (ohne MwSt. und ohne Kaution)

vereinbart. Vertragsbeginn war der 1. Januar 2020 und der Vertrag wurde

wiederum fest auf fünf Jahre, d.h. bis 31. Dezember 2024, abgeschlossen.

3. Die Mietvertragsparteien, wie auch

der Untermieter E.___, schlossen am 18. November 2021 eine

Abzahlungsvereinbarung ab. Gemäss dieser bestand per 18. November 2021 ein

Mietzinsausstand zu Gunsten der Vermieterin von CHF 88'575.10. Die Mieter

verpflichteten sich, diesen Ausstand ab Dezember 2021 mit zusätzlichen

monatlichen Raten von CHF 2'000.00 zum bestehenden monatlichen Mietzins von CHF

3'000.00 einzubezahlen.

4. Mit Schreiben vom 24. Oktober 2023

setzte die Vermieterin den Mietern eine Zahlungsfrist von 30 Tagen für die

Bezahlung der Mietzinsausstände in Höhe von CHF 28'075.10 an und drohte bei

unbenütztem Ablauf der Frist die Kündigung des Mietverhältnisses an.

5. Am 5. Dezember 2023 kündigte die

Vermieterin das Mietverhältnis per 31. Januar 2024 zufolge Zahlungsverzugs.

6. Am 6. Dezember 2023 liess die D.___

AG (nachfolgend: Gesuchstellerin) beim Richteramt Olten-Gösgen ein Gesuch um

Rechtsschutz in klaren Fällen (Exmission) und Vollstreckung gegen A.___ und B.___

(nachfolgend: Gesuchsgegner) mit folgenden Rechtsbegehren stellen:

1. Die Gesuchsgegner seien unter Androhung

von Strafe gemäss Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall richterlich anzuweisen,

die Räumlichkeiten im 3. OG (ca. 330 m2) in der Liegenschaft [...]strasse

[...], [...], per 31. Januar 2024 zu räumen und zu verlassen, und sie seien auf

diesen Zeitpunkt hin richterlich auszuweisen.

2. Im Widerhandlungsfall sei das

Ausweisungsurteil gemäss Ziff. 1 hievor zu vollstrecken und das Oberamt

Olten-Gösgen anzuweisen, umgehend die zwangsweise Ausweisung zu veranlassen,

nötigenfalls unter Anwendung von Polizeigewalt und unter zwangsweiser

Verschaffung von Zugang in die Liegenschaft.

Unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (zuzüglich gesetzliche MWST).

7. Die Gesuchsgegner beantragten mit

Stellungnahme vom 20. Dezember 2023 (Eingang), dass auf das Gesuch der

Gesuchstellerin nicht einzutreten und es eventualiter abzuweisen sei. Unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchstellerin.

8. Mit Entscheid vom 23. Januar 2024

hiess der Amtsgerichtspräsident von Olten-Gösgen das Ausweisungsbegehren gut

und wies die Gesuchsgegner, unter Androhung der Strafe nach Art. 292 des

Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB, SR 311.0) an, das Mietobjekt (ca.

330 m2) im 3. OG an der [...]strasse [...] in [...], bis spätestens

Freitag, 9. Februar 2024, 12:00 Uhr, zu verlassen, und der Gesuchstellerin in

ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zu übergeben. Die Gesuchsgegner wurden

ferner verpflichtet, die Gerichtskosten von CHF 1'000.00 (inkl. allfällige

Vollstreckungskosten) zu tragen und der Gesuchstellerin eine

Parteientschädigung von CHF 2'805.35 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.

9. Dagegen liessen die Gesuchsgegner

(nachfolgend auch: Berufungskläger) am 1. März 2024 Berufung beim

Obergericht des Kantons Solothurn einreichen. Sie stellten folgende Begehren:

1. Die Berufung sei gutzuheissen und es sei

das angefochtene Urteil vollumfänglich aufzuheben.

2. Das Gesuch vom 6. Dezember 2023 sei

abzuweisen.

3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Berufungsbeklagten.

10. Die Gesuchstellerin (nachfolgend

auch: Berufungsbeklagte) beantragte in ihrer Berufungsantwort vom 6. März 2024

die vollumfängliche Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Berufungskläger (zuzüglich

Barauslagen und gesetzliche Mehrwertsteuer).

11. Gestützt auf Art. 316 Abs. 1 der

Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann über die Berufung

ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Die

Anträge auf Zeugen- und Parteibefragung werden abgewiesen. Für die

Parteistandpunkte und die Erwägungen des Vorderrichters wird grundsätzlich auf

die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Das Gericht gewährt nach Art. 257

Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt

unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit.

b). Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz

gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der

gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die

anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen

(BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 25 f.). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich

die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre

und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem

eindeutigen Ergebnis führt. Soweit die Gültigkeit der Kündigung des

Mietvertrags im Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu beurteilen ist, beziehen

sich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf. Sind sie nicht

erfüllt, ist kein Rechtsschutz in klaren Fällen zu gewähren; auf das Gesuch ist

diesfalls nach Art. 257 Abs. 3 ZPO nicht einzutreten (vgl. Urteil des

Bundesgerichts 4A_609/2020 E. 4, mit Verweis auf BGE 141 III 262 E. 3.2 S.

265).

2.

Der Vorderrichter erwog zusammenfassend

und im Wesentlichen, die Berufungsbeklagte habe die Berufungskläger mit

Schreiben vom 24. Oktober 2023 für ausstehende Mietzinse in Höhe von CHF

28'075.10 gemahnt und ihnen eine Zahlungsfrist von 30 Tagen gesetzt. Gleichzeitig

sei den Berufungsklägern die vorzeitige Kündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 des

Obligationenrechts (OR, SR 220) angedroht worden. Dieses Schreiben sei per

Einschreiben an die Adresse des Mietobjekts sowie an die Korrespondenzadresse

des Berufungsklägers 2 gesendet worden. Die beiden an die Adresse des

Mietobjekts gesendeten Einschreiben seien nicht abgeholt und zurückgesendet

worden. Das an die Korrespondenzadresse des Berufungsklägers 2 gesendete

Einschreiben sei am 30. Oktober 2023 am Schalter abgeholt worden. Die Kündigungsandrohung

bezeichne klar, welche Mietzinsausstände zum Zeitpunkt der Kündigungsandrohung

bestanden hätten und die Berufungskläger würden auch nicht bestreiten, dass

noch Mietzinsausstände bestanden hätten. Da der Berufungskläger 1 noch im

Mietvertrag gestanden habe und der Berufungsbeklagten keine neue

Korrespondenzadresse mitgeteilt worden sei, sei die Kündigungsandrohung dem

Berufungskläger 1 am 2. November 2023 gültig zugestellt worden und die

30-tägige Zahlungsfrist habe am Montag, 4. Dezember 2023 geendet. Dass die

Berufungskläger bei der Mietzinserhöhung unter Druck gesetzt worden seien,

erscheine nicht glaubwürdig. Selbst wenn die von den Berufungsklägern geltend

gemachte Reduktion der Rückzahlungen auf mindestens CHF 1'000.00 vereinbart

worden wäre, hätten sie dennoch in den Monaten Januar 2023 bis April 2023 keine

Rückzahlungsraten geleistet und damit die Rückzahlungsvereinbarung vom 18.

November 2021 verletzt. Auch in diesem Fall hätte die Berufungsbeklagte das

Recht gehabt, das Mietverhältnis zu kündigen. Die Berufungsbeklagte habe mit

der Abmahnung und der Kündigungsandrohung vom 24. Oktober 2023 und der

Kündigung vom 5. Dezember 2023 die gesetzlichen Formen und Fristen eingehalten

und das Mietverhältnis gültig per 31. Januar 2024 beendet. Die Berufungskläger

hätten somit seit dem 1. Februar 2024 keinen Rechtsgrund mehr im Mietobjekt zu

verbleiben.

3.

Die Berufungskläger bringen dagegen

vor, dass dreieinhalb Jahre nach Abschluss des ersten Mietvertrages den

Berufungsklägern am 17. Dezember 2019 ein inhaltlich gleicher, identisch

formulierter Mitvertrag, neu mit einem Mietzins von monatlich CHF 3'000.00 zur

Unterschrift vorgelegt und damit auf widerrechtliche Art ein Mietzinsaufschlag

von mehr als 11 % erzwungen worden sei. Da die Berufungskläger seit dem 1.

Januar 2020 jeden Monat CHF 300.00 zu viel bezahlt hätten, ergebe dies für die

48.

Monate von anfangs 2020 bis Oktober 2023 noch einmal CHF 13'800.00, die

sich die Berufungsbeklagte an ihre Ausstände anrechnen lassen müsste. Im

Oktober 2022 habe der Untermieter E.___ mit der Berufungsbeklagten eine

Vereinbarung getroffen, dass in Zukunft monatlich nur noch CHF 1'000.00

zusätzlich zum Mietzins als Abzahlung an die Ausstände bezahlt werden müssten.

Dass in den Monaten Januar bis April 2023 jeweils nur die Mietzinse von CHF

3'000.00 pro Monat eingegangen seien und keine weitere Abzahlung für die

Ausstände, stimme nicht. Die vereinbarten CHF 1'000.00 Abzahlung an die

Ausstände seien nach der Vereinbarung vom Oktober 2022 konsequent eingehalten

worden. Die Berufungsbeklagte habe öfters auch Bargeld als Bezahlung

angenommen. Die Zustellung der Kündigungsandrohung widerspreche Treu und

Glauben. Die Berufungskläger hätten ihre vereinbarten Pflichten eingehalten. Die

hohen Mietzinsausstände seien in kurzer Zeit massiv heruntergefahren worden und

eine vollständige Abzahlung der Ausstände sei absehbar. Im Übrigen sei klar,

dass die Kündigungsandrohung nicht an beide Mieter zugestellt worden sei. Der

Berufungskläger 1 wohne in der Türkei und habe keine Möglichkeit gehabt, auf

die Kündigungsandrohung zu reagieren oder sich gegen die Unrechtmässigkeit der

angedrohten Kündigung zu wehren. Ferner bringen die Berufungskläger vor, dass

die Abzahlungsvereinbarung vom 18. November 2021 ungültig sei, in welcher ohne

Fristansetzung eine fristlose Kündigungsmöglichkeit vereinbart worden sei. Im

Jahr 2022 sei eine langsamere Abzahlung der noch offenen Ausstände vereinbart

worden, was rechtlich gesehen einer Stundung entspreche. Aufgrund dieser

Stundung seien die zum Zeitpunkt der Kündigungsandrohung noch offenen

Mietzinsforderungen nicht mehr fällig, weshalb die Voraussetzungen einer

Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht gegeben gewesen seien und die Kündigung

vom 5. Dezember 2023 folglich unwirksam sei.

4.

In Bezug auf die Mietzinserhöhung vom

Dezember 2019 üben die Berufungskläger lediglich appellatorische Kritik und

setzen sich nicht mit der schlüssigen Begründung der Vorinstanz, dass wenn die

Berufungskläger bei der Mietzinserhöhung unter Druck gesetzt worden wären, sie

den höheren Mietzins nicht über fast vier Jahre hinweg ohne Einwände bezahlt

hätten und früher dagegen vorgegangen wären, auseinander. Auch bezüglich der

angeblichen Vereinbarung vom Oktober 2022 zwischen der Berufungsbeklagten und

dem Untermieter E.___ wiederholen die Berufungskläger, was sie bereits vor der

Vorinstanz vorgebracht hatten. Der Begründung der Vorinstanz, dass selbst wenn

die von den Berufungsklägern geltend gemachte Reduktion der Rückzahlungen auf

mindestens CHF 1'000.00 vereinbart worden wäre, dennoch in den Monaten Januar

2023.

bis April 2023 keine Rückzahlungsraten geleistet worden seien und damit

die Rückzahlungsvereinbarung vom 18. November 2021 verletzt worden sei,

entgegnen die Berufungskläger, dass dies nicht stimmen würde. Die

Berufungsbeklagte hätte öfters auch Bargeld angenommen. Belege für diese

angebliche Bezahlung der Ausstände mit Bargeld wurden keine eingereicht. Ausserdem

ist dem Kontoauszug der [...]bank vom 19. Dezember 2023 zu entnehmen, dass

Mietzinse wie auch Ausstände jeweils per Banküberweisung und nicht bar bezahlt

wurden (Urkunde 1 der Gesuchsgegner). Ohnehin handelt es sich bei der

Behauptung, die Ausstände seien in den Monaten Januar 2023 bis April 2023 bar

bezahlt worden, um eine neue Tatsache. Im Berufungsverfahren werden neue

Tatsachen und Beweismittel nach Art. 317 Abs. 1 ZPO nur unter

eingeschränkten Voraussetzungen zugelassen. Vorliegend ist weder dargetan noch

ersichtlich, wieso die Berufungskläger ihren Standpunkt nicht schon vor der

ersten Instanz dargelegt hatten (Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO). Gemäss

Abzahlungsvereinbarung vom 18. November 2021 verpflichteten sich die

Berufungskläger, die Ausstände mit zusätzlichen monatlichen Raten von CHF

2'000.00 zum bestehenden monatlichen Mietzins von CHF 3'000.00 einzubezahlen,

bis die CHF 88'575.10 abbezahlt sind. Ferner enthält die Abzahlungsvereinbarung

folgende Klausel: «Wird einmal eine Zahlung nicht oder zu spät geleistet

(Mietzins oder Abzahlung), so erfolgt ohne Voranmeldung eine fristlose

Kündigung (30 Tage). Zusätzlich wird beim zuständigen Richteramt ohne vorherige

Ankündigung das Betreibungsbegehren auf den gesamt ausstehenden Betrag

eingereicht.» Ob diese Klausel, wie von den Berufungsklägern geltend gemacht,

aufgrund eines Verstosses gegen zwingendes Recht ungültig ist, kann offen

gelassen werden. Denn betrifft ein Mangel bloss einzelne Teile eines Vertrages,

so sind nur diese nichtig, sobald nicht anzunehmen ist, dass er ohne den

nichtigen Teil überhaupt nicht geschlossen worden wäre (Art. 20 Abs. 2

OR). Es ist davon auszugehen, dass die Abzahlungsvereinbarung auch ohne diese

Klausel abgeschlossen worden wäre, weshalb diese gültig ist. Gemäss Art. 257d

Abs. 1 OR kann der Vermieter, wenn der Mieter nach Übernahme der Sache mit der

Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand ist, dem Mieter

schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem

Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Bezahlt der Mieter innert

der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen

mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art.

257d Abs. 2 OR). Vorliegend waren die Berufungskläger mit der Bezahlung der

Mietzinsausstände gemäss vorgenannter Abzahlungsvereinbarung im Rückstand. Aus

diesem Grund setzte die Berufungsbeklagte den Berufungsklägern mit Schreiben

vom 24. Oktober 2023 eine 30-tägige Zahlungsfrist zur Bezahlung der Ausstände

in Höhe von CHF 28'075.10 an und drohte für den Fall der Nichtbezahlung die

Kündigung an. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Zustellung der

Kündigungsandrohung Treu und Glauben hätte widersprechen sollen. Entgegen den

Ausführungen der Berufungskläger hielten diese ihre vereinbarten Pflichten,

d.h. insbesondere die Abzahlungsvereinbarung, gerade nicht ein. Selbst wenn,

wie von den Berufungsklägern geltend gemacht, im Jahr 2022 eine langsamere

Abzahlung vereinbart worden wäre, so erfolgten in den Monaten Januar 2023 bis

April 2023 gar keine Abzahlungen ausstehender Mietzinsen mehr, womit auch in

Bezug auf die geltend gemachte langsamere Abzahlung der Mietzinse ein Rückstand

bestand. Die Zahlungsverzugskündigung setzt voraus, dass die Forderung des

Vermieters fällig ist, wobei sich die Fälligkeit des Mietzinses in erster Linie

nach der vertraglichen Absprache richtet (vgl. Irène Spirig: Mietrecht für die

Praxis, Zürich 2016, S. 708). In diesem Sinne bestand vorliegend eine

Fälligkeit der Mietzinsausstände und diesbezüglich waren die Voraussetzungen

für eine Zahlungsverzugskündigung gegeben.

5.

Bei der Kündigung handelt es sich um

eine empfangsbedürftige Willenserklärung, die ihre Wirkung erst mit dem

Eintreffen im Zugriffsbereich des Empfängers entfaltet. Ob eine Kündigung im

Zugriffsbereich des Adressaten eingetroffen ist, bestimmt sich nach den

Grundsätzen der (uneingeschränkten) Empfangstheorie. Das Risiko dafür, dass die

in seinem Zugriffsbereich eingetroffene Kündigung ihn auch tatsächlich

erreicht, trägt ausschliesslich der Empfänger, der entsprechende Vorkehren zu

treffen hat. Bei Wohnsitzwechseln liegt es an der den Wohnsitz wechselnden

Partei, dafür zu sorgen, dass sie die Mitteilungen des anderen Vertragspartners

erreichen. Unterlässt sie eine Umzugsanzeige, so gilt die bisherige Adresse für

den Vertragspartner so lange als massgebende Zustelladresse, wie der

Vertragspartner nicht Kenntnis von der aktuellen Adresse erhält (Peter Higi/Anton

Bühlmann: Die Miete – Art. 266-268b OR, Zürcher Kommentar, Zürich 2020,

Vorbemerkungen zu Art. 266-266o OR N 37 f.). Da es sich auch bei der Zahlungsfristansetzung

mit Kündigungsandrohung um eine empfangsbedürftige Willenserklärung handelt,

trägt auch dort der Empfänger das Risiko, dass ihn eine in seinem

Zugriffsbereich eingetroffene Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung

erreicht. Vorliegend wurde mit Schreiben vom 24. Oktober 2023 den

Berufungsklägern eine 30-tägige Zahlungsfrist zur Bezahlung der ausstehenden

Mietzinse gesetzt und gleichzeitig die Kündigung angedroht. Dieses Schreiben

wurde per Einschreiben an beide Berufungskläger an die Anschrift des

Mietobjektes und dem Berufungskläger 2 zusätzlich an die bekannte

Korrespondenzadresse geschickt. Unbestritten ist, dass die Einschreiben an die

Anschrift des Mietobjektes nicht abgeholt wurden und das Einschreiben an die

Korrespondenzadresse des Berufungsklägers 2 am 30. Oktober 2023 in Empfang

genommen wurde. Fraglich ist, ob auch die an den Berufungskläger 1 gerichtete Zahlungsfrist

mit Kündigungsandrohung gültig zugestellt wurde. Der Berufungskläger 1 bringt

diesbezüglich vor, dass er in der Türkei wohne und keine Möglichkeit gehabt

habe, auf die Kündigungsandrohung zu reagieren oder sich gegen die

Kündigungsandrohung zu wehren. Die Vorinstanz stellte richterweise fest, dass

die Berufungskläger nicht behaupten, der Berufungsbeklagten die neue Korrespondenzadresse

des Berufungsklägers 1 mitgeteilt zu haben. Wie vorstehend ausgeführt, wäre es

jedoch am Berufungskläger 1 gewesen, der Berufungsbeklagten eine Umzugsanzeige

zu machen und die neue Korrespondenzadresse zu melden. Da dies nicht erfolgt ist,

wurde das Schreiben vom 24. Oktober 2023 dem Berufungsbeklagten 1 zu Recht an

die Adresse des Mietobjektes zugestellt. Es wäre am Berufungskläger 1 gewesen, der

Berufungsbeklagten eine neue Korrespondenzadresse mitzuteilen, zumal der

Empfänger das Risiko trägt, dass in seinem Zugriffsbereich eingetroffene

empfangsbedürftige Willenserklärungen, ihn auch tatsächlich erreichen. Mit

Zustellung der Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung an die Anschrift

des Mietobjekts gelangte diese in den Zugriffsbereich des Berufungsklägers 1.

6.

Die Rügen der Berufungskläger gehen

nach dem Gesagten ins Leere. Die Berufung erweist sich folglich als unbegründet

und ist abzuweisen.

7.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist

die Frist zur Ausweisung neu festzulegen. Die Berufungskläger haben das

Mietobjekt bis spätestens am Mittwoch, 24. April 2024, mittags 12:00 Uhr, zu

räumen und zu verlassen. Sie werden auf diesen Zeitpunkt richterlich

ausgewiesen.

8.

Dem Ausgang des Berufungsverfahrens

entsprechend sind die Prozesskosten den unterliegenden Berufungsklägern

aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden für das

Berufungsverfahren auf CHF 1'500.00 festgesetzt. Sie werden mit dem von den

Berufungsklägern geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

9.

Gemäss Art. 95 Abs. 3 ZPO gilt als

Parteientschädigung der Ersatz notwendiger Auslagen (lit. a), die Kosten einer

berufsmässigen Vertretung (lit. b) und in begründeten Fällen eine angemessene

Umtriebsentschädigung, wenn eine Partei nicht berufsmässig vertreten ist. Nach

§ 160 Abs. 1 des Gebührentarifs des Kantons Solothurn (GT, BGS 615.11) setzt

der Richter die Kosten der berufsmässigen Vertretung und die Entschädigung der

unentgeltlichen Rechtsbeistände nach dem Aufwand fest, welcher für eine

sorgfältige und pflichtgemässe Vertretung erforderlich ist. Er gibt den

Parteien vor dem Entscheid Gelegenheit zur Einreichung einer Honorarnote. Wird

keine detaillierte Honorarnote eingereicht, schätzt er den Aufwand nach

pflichtgemässem Ermessen. Nach § 160 Abs. 2 GT ist § 3 GT analog anwendbar.

Gemäss § 3 GT ist der Zeit- und Arbeitsaufwand, die Bedeutung des Geschäfts

sowie das Interesse an der Verrichtung des Geschäfts sowie die wirtschaftliche

Leistungsfähigkeit des Pflichtigen zu berücksichtigen. Der Vertreter der

Berufungsbeklagten verzichtete auf die Einreichung einer Honorarnote, weshalb

der Aufwand nach pflichtgemässem Ermessen zu schätzen ist. Für das Erarbeiten

der Berufungsantwort vom 6. März 2024 sowie die dazu nötigen Kontakte mit der

Berufungsbeklagten wird ein Aufwand von fünf Stunden zu einem Stundenansatz von

CHF 250.00, ausmachend CHF 1'250.00, als angemessen erachtet. Hinzu kommen

Auslagen von ermessensweise CHF 30.00. Es ergibt sich somit eine Entschädigung

von CHF 1'383.70 (= 1'250.00 + CHF 30.00 + 103.70 [MwSt. von 8.1 %]). Die

Berufungskläger haben der Berufungsbeklagten somit eine Parteientschädigung von

CHF 1'383.70 zu bezahlen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Auszugsfrist gemäss Ziffer 1 des

Urteils des Amtsgerichtspräsidenten von Olten-Gösgen vom 23. Januar 2024 wird

neu auf Mittwoch, 24. April 2024, 12:00 Uhr, festgesetzt. A.___ und B.___ haben

das Mietobjekt (ca. 330 m2) im 3. OG an der [...]strasse [...]

in [...], bis spätestens Mittwoch, 24. April 2024, 12:00 Uhr, zu

verlassen, und der D.___ AG in ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zu

übergeben.

3. A.___ und B.___ haben die Kosten des

Berufungsverfahrens von CHF 1'500.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem von

ihnen geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

4. A.___ und B.___ haben der D.___ AG eine

Parteientschädigung für das Berufungsverfahren von insgesamt CHF 1'383.70 zu

bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt über

CHF 15'000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Die

Vizepräsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Kofmel Zimmermann