Anfechtung Kündigung / Erstreckung Mietvertrag

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 3. Juli 2024

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___,

vertreten durch Rechtsanwalt Rajeevan Linganathan,

Berufungskläger

gegen

B.___ AG,vertreten durch Rechtsanwalt Olivier

Glättli,

Berufungsbeklagte

betreffend Anfechtung

Kündigung / Erstreckung Mietvertrag

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1.1 Am 18. Oktober 2017 unterzeichnete

die C.___ AG (als Vermieterin) mit D.___ und E.___ (als Mieter) einen

Mietvertrag für gewerbliche Räume ([…]- und […]) im Erdgeschoss an der [...]strasse [...]

in [...] (nachfolgend: Mietobjekt), mit Mietbeginn 16. November 2017. Eine

Kündigung des Mietverhältnisses wurde als sechsmonatlich im Voraus auf Ende

März/Ende September, frühestens jedoch auf den 31. März 2023 vorgesehen. Der

monatliche Nettomietzins wurde auf CHF 1'300.00 festgesetzt.

1.2 Im Jahr 2019 wurde mit der Sanierung

der Liegenschaft an der [...]strasse [...] in [...] begonnen.

1.3 Mit «Vertragsüberschreibung (Zession)»

vom 2. August 2021 vereinbarte die neue Vermieterin des Mietobjekts, die B.___

AG (nachfolgend: Beklagte) mit D.___ und A.___ (nachfolgend: Kläger), dass der

Mietvertrag vom 18. Oktober 2017 mit Wirkung per 31. August 2021 auf A.___

überschrieben wird.

1.4 Am 16. September 2022 kündigte

die Beklagte dem Kläger den Mietvertrag vom 18. Oktober 2017 per

31. März 2023. Als Grund nannte sie «Kündigung infolge umfassender

Sanierungsarbeiten».

2. Nach einem gescheiterten

Schlichtungsverfahren machte der Kläger am 22. Februar 2023 vor Richteramt

Solothurn-Lebern eine Klage anhängig. Er verlangte in der Hauptsache, es sei

festzustellen, dass die Kündigung unwirksam sei, eventualiter sei die Kündigung

aufzuheben, subeventualiter sei das Mietverhältnis zu erstrecken, u.K.u.E.F.

Die Beklagte schloss in ihrer Klageantwort vom 2. Juni 2023 auf Klageabweisung,

u.K.u.E.F. Am 22. November 2023 fand die Hauptverhandlung mit Partei- und

Zeugenbefragung statt. Beide Parteien bestätigten die bereits gestellten

Rechtsbegehren. Gleichentags wies die Amtsgerichtspräsidentin von

Solothurn-Lebern die Klage ab und auferlegte dem Kläger sämtliche

Prozesskosten.

3.1 Gegen den begründeten Entscheid

erhob der Kläger (nachfolgend: Berufungskläger) am 18. April 2024 frist- und formgerecht

Berufung an das Obergericht des Kantons Solothurn mit den folgenden

Rechtsbegehren:

1.

Das Urteil vom 22.

November 2023 sei vollumfänglich aufzuheben und es sei festzustellen, dass die

mit Formular vom 16. September 2022 ausgesprochene Kündigung des Mietobjekts

Ladenlokal im EG, […]- und […] an der [...]strasse [...] in [...] unwirksam

ist.

2.

Eventualiter sei das

Urteil vom 22. November 2023 vollumfänglich aufzuheben und es sei

festzustellen, dass die mit Formular vom 16. September 2022 ausgesprochene

Kündigung des Mietobjekts Ladenlokal im EG, […]- und […] an der [...]strasse [...]

in [...] rechtsmissbräuchlich ist und es sei die Kündigung aufzuheben.

3.

Sub-Eventualiter sei

das Urteil vom 22. November 2023 vollumfänglich aufzuheben und es sei das

Mietverhältnis um 6 Jahre zu erstrecken.

4.

Die

Berufungsbeklagte sei zu verurteilen, dem Berufungskläger für das Schlichtungs-

und Klageverfahren eine Parteientschädigung gemäss eingereichte[r] Honorarnote

zu bezahlen.

5.

Die

erstinstanzlichen Gerichtskosten seien der Berufungsbeklagten aufzuerlegen.

6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zu Lasten der Berufungsbeklagten.

3.2 Mit Berufungsantwort vom 5. Juni

2024 schloss die Beklagte (nachfolgend: Berufungsbeklagte) auf vollumfängliche

Abweisung der Berufung, u.K.u.E.F.

4. Für die Parteistandpunkte und die

Erwägungen der Vorderrichterin wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen.

Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

Strittig und zu klären ist, ob der

Kündigung vom 16. September 2022 eine Sperrfrist entgegensteht und sie

deshalb anfechtbar ist.

1.2

Die Vorderrichterin verneinte, dass

der Kündigung eine Sperrfrist entgegensteht und erwog dazu Folgendes: Zwischen

den Parteien sei nie streitig gewesen, dass die Beklagte die umbaubedingte

eingeschränkte Nutzung des Klägers zu entschädigen habe. Die Korrespondenz

(Schreiben zwischen dem Rechtsvertreter des Klägers und der Vertreterin der

Beklagten im Zeitraum vom 12. November 2019 bis 29. März 2022 [Klagebeilagen Nrn.

7.

bis 9]) habe sich auf die Höhe der Entschädigung bezogen. Es liege in der

Natur der Sache, dass man sich über die Entschädigungshöhe unterhalte, falls –

wie hier – unterschiedliche Sanierungszyklen von unterschiedlicher Intensität

und Ausmass vorliegen würden. Die ins Recht gelegte Kommunikation erfülle die

Qualität der «aussergerichtlichen Einigung» nicht.

1.3

Der Berufungskläger bringt vor, er

sei für einen Zeitraum von insgesamt 73 Wochen entschädigt worden, in welchem

er durch die Sanierungsarbeiten am Gebäude beeinträchtigt worden sei. Dafür sei

schlussendlich ein Betrag von CHF 9'490.00 ausbezahlt worden. Im ersten

Angebot der Vermieterin sei von einer Entschädigungsdauer von zwei Wochen (in

der Höhe von CHF 2'500.00) die Rede gewesen. Erst mit Schreiben vom

29.

März 2021 [recte: 2022] sei die Entschädigung für die gesamte

Umbaudauer anerkannt worden. Ursprünglich sei lediglich eine Kompensation von

10.

% des Monatsnettomietzinses angeboten worden. Er selbst sei ursprünglich von

einer Entschädigung von 50 % in der Höhe von ca. knapp CHF 16'000.00 ausgegangen.

Die Streitigkeit habe nicht ausschliesslich die Höhe der Entschädigung als

Grundlage gehabt, sondern etwa auch die Dauer der Arbeiten. Beide Parteien

hätten also erheblich von ihrem Standpunkt abweichen müssen, um schliesslich zu

der genannten Einigung zu gelangen.

1.4

Eine Kündigung durch den Vermieter

ist anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit

dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens

ausgesprochen wird, in dem der Vermieter mit dem Mieter einen Vergleich

geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat (Art. 271a Abs. 1 lit. e

Ziff. 4 Schweizerisches Obligationenrecht, OR, SR 210). Art. 271a

Abs. 2 OR legt fest, dass diese Bestimmung auch anwendbar ist, wenn der

Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter

ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus

dem Mietverhältnis geeinigt hat. Mit Abs. 2 wollte der Gesetzgeber verhindern,

dass Mieter zu unnötigen Schlichtungsverfahren gezwungen werden (siehe zum

Ganzen: Roger Weber in: Corinne Widmer Lüchinger et al. [Hrsg.], Basler

Kommentar Obligationenrecht I, Basel 2020, Art.

271/271a mit weiteren Hinweisen).

1.5

Nach der Rechtsprechung gilt als Einigung im Sinne von Art. 271a Abs.

2.

OR nur eine einvernehmliche Streitbeilegung, mittels der eine unter

den Parteien kontroverse Rechtsfrage abschliessend geklärt wird. Fälle, in

denen es zu einer Auseinandersetzung gar nicht erst kommt, weil die eine oder

andere Partei dem Begehren des Vertragspartners sogleich entspricht z.B. wenn

der Vermieter seine Forderung auf erstmalige Bestreitung durch den Mieter hin

fallen lässt oder umgekehrt einer Forderung seines Mieters umgehend nachkommt,

werden daher nicht von Art. 271a Abs. 2 OR erfasst (vgl.

BGE 130 III 563 E. 2 mit Hinweisen).

1.6

Die Berufungsbeklagte bezahlte dem

Berufungskläger eine Entschädigung in der Höhe von CHF 9'490.00 (18.25 [Monate

= 73 Wochen] x 1'300.00 x 40 %). Die Vorderrichterin hat in ihrem Entscheid die

Korrespondenz zwischen den Parteien bzw. deren Vertretern chronologisch

aufgearbeitet und richtig wiedergegeben. Es kann darauf verwiesen werden. Daraus

geht hervor, dass die Frage der Entschädigungspflicht durch die Vermieterschaft

zu keinem Zeitpunkt kontrovers war. Die Berufungsbeklagte bestritt nie, dass sie

dem Berufungskläger die umbaubedingte eingeschränkte Nutzung zu entschädigen hat.

Zwar waren sich die Parteien nicht von aller Anfang an einig über die Höhe der

Entschädigung (über die Dauer, über den massgebenden Mietzins, über den zu

entschädigenden Prozentsatz), was zum vorerwähnten Korrespondenzaustausch führte.

Dieser ändert aber nichts daran, dass das Verhalten der Parteien keine

Sperrfrist auszulösen vermochte. Von einer Auseinandersetzung oder

Meinungsverschiedenheit im Sinne der Rechtsprechung kann keine Rede sein, haben

die Parteien doch ohne Weiteres auf die jeweiligen Gegenangebote eingestimmt. In

welchem Ausmass die Parteien von ihrem ursprünglichen Standpunkt abgewichen

sind, spielt dabei keine Rolle. Wie von der Berufungsbeklagten zu Recht

ausgeführt, darf alleine der Umstand, dass nicht von Beginn weg eine Einigung

über die Höhe der Entschädigung vorlag, nicht zur Folge haben, dass deshalb von

einer durch Vergleich beigelegten Streitigkeit auszugehen ist. Wäre dies so,

wäre die Vermieterschaft faktisch gezwungen, jegliche mieterseitig gestellten

Entschädigungsforderungen unbesehen zu akzeptieren, um eine Kündigungssperre zu

vermeiden. Eine Sperrfrist ist vorliegend nicht gegeben. Bei diesem Ergebnis

kann offenbleiben, ob es sich vorliegend überhaupt um eine Forderung aus dem

Mietverhältnis gehandelt hat (Entschädigung für die Dauer bis April 2021,

Vertragsüberschreibung am 2. August 2021).

1.7

Aufgrund des Gesagten verneinte die

Vorderrichterin das Vorliegen einer Sperrfrist zu Recht. Die Berufung erweist

sich diesbezüglich als unbegründet.

2.1

Weiter ist strittig, ob die Kündigung

gegen Treu und Glauben verstösst bzw. ob sie rechtsmissbräuchlich ist.

2.2

Die Vorderrichterin verneinte auch

die Missbräuchlichkeit der Kündigung. Sie hielt dazu zusammengefasst und im

Wesentlichen Folgendes fest: Der Zeuge habe sich dafür ausgesprochen, dass der

Kläger das Mietobjekt während den geplanten Sanierungsarbeiten, welche

voraussichtlich drei Monate dauerten, nicht benutzen könne. Konkret müssten die

Schadstoffarbeiten unter Schutzatmosphäre durchgeführt werden. In Bezug auf die

Unterlagsböden müsse die ganze Fläche frei sein, damit man die Bodenheizung

angehen könne. Die Fenster seien auszuwechseln. Auch Sicherheitsüberlegungen

sprächen gegen eine parallel zu den Arbeiten verlaufende Nutzung des

Mietobjekts. Schliesslich bestehe weder die Möglichkeit, die Arbeiten mithilfe

anderer Materialien schneller zu Ende zu führen noch nur an einem Teil der

Fläche zu arbeiten. Letzteres weil das Mietobjekt aus einem offenen Raum

bestehe. Die Vorderrichterin schlussfolgerte, die Aussagen des Zeugen seien

nachvollziehbar, stimmten mit der Aktenlage überein (insb. mit der Baubewilligung,

den Plänen und den eingereichten Bildern) und es würden keine Anhaltspunkte

vorliegen, um von seinen fachmännischen Einschätzungen abzuweichen. Der Umbau

am Mietobjekt habe mit den geplanten Sanierungsarbeiten ein solches Ausmass

erreicht, dass er sich nur in Abwesenheit des Klägers durchführen lasse.

Hierfür spreche die Schadstoffuntersuchung und -sanierung unter

Schutzatmosphäre, der komplette Ein- bzw. Ausbau des Unterlagsbodens und das

Auswechseln der Fenster. Es sei bei diesen Arbeiten ausgeschlossen, parallel

einen […]betrieb zu führen. Der Kläger könne aus der Vertragsüberschreibung

bzw. Zession vom 2. August 2021 nichts zu seinen Gunsten ableiten. Die

Beklagte habe die Baubewilligung für den Umbau ihrer Liegenschaft erhalten. Die

Baubewilligung umfasse ebenfalls die Sanierung des Mietobjekts. Die weiteren

Beilagen äusserten sich detailliert dazu, was noch am Mietobjekt selbst

vorgenommen werden müsse. Es existiere ein Plan in den Unterlagen und aufgrund

der Aussagen des Zeugen sei klar, was konkret noch anstehe bzw. bisher aufgrund

des Verbleibens des Klägers im Mietobjekt noch nicht in Angriff habe genommen

werden können. Die Sanierung des Mietobjekts sei realistisch und objektiv nicht

unmöglich. Die Kündigung sei nicht vorgeschoben. Es gelte der Grundsatz der

Kündigungsfreiheit.

2.3

Der Berufungskläger bringt

vor, auf die Aussagen des Zeugen könne nicht ohne weiteres abgestellt werden.

Er stehe in enger Verbindung zur Berufungsbeklagten und sei in Bezug auf das

konkrete Mietobjekt als Architekt direkt involviert. Der Zeuge habe ein sehr

hohes Interesse am Ausgang dieses Verfahrens. Seine Aussagen, insbesondere in

Bezug auf die Möglichkeit von Umbauarbeiten während eines laufenden

Mietverhältnisses, seien äusserst zurückhaltend zu werten. Bereits anlässlich

der Umbauarbeiten zwischen 2019 und 2021 sei das […]geschäft weitergeführt

worden, obschon auch bereits damals stark einschränkende Arbeiten an der

Fassade, an den Fenstern sowie insbesondere an der Innendecke des Mietobjekts

vorgenommen worden seien. Die Innendecke sei abgerissen und neu verbaut worden.

Auch die bevorstehenden Arbeiten an den Fenstern oder die

Schadstoffuntersuchungen könnten während dem Mietverhältnis erfolgen.

Einerseits könne mit Massnahmen wie separaten Zugängen für die Kunden und

Arbeiter sowie Staubschutzwänden und anderweitigen Abtrennungen für die

notwendige Sicherheit der Kunden und Arbeiter gesorgt werden. Der offene Raum

des […] könne zum Zwecke der Umbauarbeiten künstlich in zwei separate Räume

unterteilt werden. Andererseits wäre es auch zumutbar, dass er sein Geschäft in

Absprache mehrere Wochen (bspw. während den Sommerferien) schliesse. Die

Vertragsüberschreibung sei ohne weiteres bewilligt worden. Nach Treu und Glauben

habe er annehmen können, dass die kompletten Sanierungsarbeiten vollumfänglich

ohne Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses durchgeführt werden könnten.

2.4.1

Die ordentliche Kündigung eines

Mietvertrages setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und

Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes

Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und

Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen

gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und

Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne

objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und

damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in

einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (zum Ganzen: Urteil des

Bundesgerichts 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1.1 mit weiteren Hinweisen).

2.4.2

Nach bundesgerichtlicher

Rechtsprechung verstösst eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder

Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich

einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Werden die

geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder

verzögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleibt, besteht kein

schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen (grundlegend

BGE 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung, wenn das

Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich

weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar

ist, so dass die Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit

nicht erhalten wird (BGE 140 III 496 E. 4.1).

2.5.1

Der Berufungskläger rügt die

vorinstanzliche Würdigung des Zeugenbeweises. Bei der Würdigung von Aussagen

darf nicht einfach auf die Persönlichkeit oder die allgemeine Glaubwürdigkeit

der befragten Person abgestellt werden. Örtliche, fachliche oder persönliche

Nähe eines Zeugen zum Beweisthema können zwar durchaus von Belang sein, sind

für sich genommen aber noch kein Grund, der Aussage zu misstrauen. Erst nach

Hinzutreten weiterer, in dieselbe Richtung weisender Indizien, wie

beispielsweise das Fehlen einer hinreichenden Anzahl von Realitätskriterien,

können solche Aussagen als unzuverlässig verworfen werden. Gewichtiger als die

Glaubwürdigkeit einer Person ist somit die Aussagenanalyse respektive die

Glaubhaftigkeit der konkreten, im Prozess relevanten Aussagen. Es kommt auf den

inneren Gehalt der Aussagen an, verbunden mit der Art und Weise, wie die

Angaben erfolgen (Rolf Bender, Die häufigsten Fehler bei der Beurteilung von

Zeugenaussagen, SJZ 81 [1985] S. 53 ff.; Peter Higi, Die richterliche

Zeugenbefragung im Zivilprozess - Technik und Praxis, AJP 9/2006 S. 1105;

Christian Leu, DIKE-Komm-ZPO, Art. 157 N 41; OGer ZH LA190011 vom 3. April 2020,

E. 4.1.).

2.5.2

Die Rügen des Berufungsklägers in

Bezug auf die vorinstanzliche Beweiswürdigung betreffen überwiegend die Nähe

der Zeugen zum streitbetroffenen Miet- bzw. Sanierungsobjekt. Der Umstand, dass

der Zeuge als Architekt bei den Sanierungsarbeiten mitwirkt, lässt seine

Aussagen aber nicht per se als unglaubwürdig oder unglaubhaft erscheinen. Dass

die Vorderrichterin primär die Aussagen des Zeugen würdigte und nicht wegen

etwaiger Vorbefassung mit der Sache die Glaubhaftigkeit der Zeugenaussagen

verneinte, stellt entgegen der Ansicht des Berufungsklägers keine Verletzung

von Treu und Glauben dar, sondern entspricht der gängigen Praxis. Was der

Berufungskläger sodann zu den Aussagen des Zeugen vorbringt, lässt die

vorinstanzliche Beweiswürdigung nicht als unrichtig erscheinen. Die

Vorderrichterin legte überzeugend dar, warum sie die Aussagen des Zeugen als

glaubhaft erachtete, nämlich weil sie sich auch durch objektive Beweise

untermauern liessen.

2.5.3

Da aufgrund der nachvollziehbaren

und durch Urkunden gestützten Zeugenaussagen die Umbau- oder Sanierungsarbeiten

(der genaue Umfang der Sanierungsarbeiten ergibt sich aus den beklagtischen

Urkunden Nrn. 6 bis 9) die Weiterbenutzung des Mietobjekts in erheblichen Massen

einschränken, verstösst die - ordentliche, frist- und formgerecht

ausgesprochene - Kündigung gestützt auf die vorzitierte Rechtsprechung also

nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Bemerkenswert ist in diesem

Zusammenhang, dass es der Berufungskläger war, welcher bereits mit Schreiben

vom 9. September 2021 (klägerische Urkunde Nr. 8) zu verstehen gab, dass der

Gebrauch der Mietsache für ihn während der damals stattfindenden Arbeiten

«absolut unzumutbar» gewesen sei. Damals war sein Ladenlokal von den

Sanierungsarbeiten (teils) nur indirekt betroffen. Vorliegend sollen nun

insbesondere die Bodenheizung ausgewechselt und die Fenster ersetzt werden. Der

Umbau soll rund drei Monate dauern. Damit ist ohne Weiters davon auszugehen,

dass daneben der Betrieb eines […]geschäfts unmöglich ist.

2.6

Nicht ersichtlich ist, weshalb die

Vertragsüberschreibung der Kündigung entgegenstehen sollte. Der Berufungskläger

wusste schon vor der Überschreibung von den Sanierungsabreiten. Die Berufungsbeklagte

teilte dem Berufungskläger mit Schreiben vom 6. Dezember 2019 mit, dass die

Liegenschaft total saniert werde und der Vormieter des Berufungsklägers (noch)

der einzige Mieter in der Liegenschaft sei. Allen übrigen Wohn- und

Gewerbemietern sei gekündigt worden. Da sich nun eine unvorhergesehene

Steigzonensanierung ergeben habe, welche das Ladenlokal flächendeckend

beeinträchtige und daher eine unzumutbare Situation für den (Vor-)Mieter

darstellen werde, sei sie mit dem (Vor-)Mieter in Kontakt getreten und habe ihm

eine frühzeitige Vertragsauflösung angeboten (klägerische Urkunde Nr. 8).

Ferner führte der Berufungskläger in seiner Eingabe vom 12. November 2019 an

die Berufungsbeklagte selbst aus, er sei bereits seit dem 1. Januar 2019

«Untermieter» von Herrn D.___ gewesen (klägerische Urkunde Nr. 8). Mit der Vertragsüberzeichnung

wurden die tatsächlichen Gegebenheiten (alleinige Miete durch den

Berufungskläger) auch rechtlich angepasst. Entgegen der Auffassung des

Berufungsklägers liegen keine Umstände vor, gestützt auf welche er von einem

längerfristigen Mietverhältnis hätte ausgehen dürfen. Ganz im Gegenteil: Anlässlich

der Vertragsunterzeichnung hat er unterschriftlich bestätigt, dass er vom

Inhalt des Mietvertrags Kenntnis hat. Im Mietvertrag ist festgehalten, dass der

erste Kündigungstermin der 31. März 2023 ist. Nachdem der Berufungskläger

bereits bei Vertragsunterzeichnung Kenntnis der Umbauarbeiten hatte und ebenso,

dass allen anderen Mietern gekündigt worden ist, kann er sich nicht auf das

Bestehen eines langfristigen Mietverhältnisses berufen.

Dispositiv

2.7 Die Vorderrichterin ging demnach zu

Recht davon aus, dass die Kündigung nicht gegen Treu und Glauben verstösst.

3.1 Schliesslich ist zu prüfen, ob das

Mietverhältnis zu erstrecken ist.

3.2 Die Vorderrichterin verneinte die Voraussetzungen

für eine Erstreckung. Dazu führte sie Folgendes aus: Der Kläger mache zwar

geltend, dass er im Zentrum von […] seine Stammkunden habe, ohne dies aber zu

belegen. Er belege auch nicht, dass der erfolgreiche Betrieb seines Geschäfts

unmittelbar mit seinem Standort zusammenhänge bzw. seine Kundschaft

ortsgebunden sei. Vielmehr sei davon auszugehen, dass auch andernorts […]dienstleistungen

durch den Kläger angeboten und entsprechende Kunden mitgenommen oder akquiriert

werden könnten. Zudem sei auch nicht ersichtlich, inwiefern der Kläger bei

einem Standortwechsel unzumutbare Massnahmen in Kauf nehmen müsste. Die

Kündigungsfrist genüge als Vorlaufszeit. Der Kläger belege auch keine Suchbemühungen

für ein Alternativlokal. Die Vermieterin habe ein Interesse an einer

umfassenden bzw. vollständigen Sanierung der Liegenschaft, welche das Interesse

des Mieters am Verbleib in der Liegenschaft überwiege. Aus der Baubewilligung

ergebe sich, dass sich die Bauherrschaft dazu verpflichtet habe, die

Bestimmungen der kantonalen Energiegesetzgebung einzuhalten. In Übereinstimmung

mit den Aussagen des Zeugen sei klar, dass die Infrastruktur im Mietobjekt

veraltet sei. Sie sei nur provisorisch installiert, damit dem Kläger ein

Mindestmass an Nutzung der Räumlichkeit ermöglicht werde. Die Beklagte habe ein

Interesse daran, dass dieses Provisorium beseitigt werde. Dies umso mehr, als

das Mietobjekt die letzte Einheit der Liegenschaft bilde, die noch nicht

umfassend saniert worden sei.

3.3 Der Berufungskläger bringt vor,

seine Interessen würden in der Art und Weise der Vertragsübertragung mit dem

Standort sowie den finanziellen Folgen für ihn und seine Familie liegen. Die Umstände

des Vertrages, welche auf ein längerfristiges Mietverhältnis deuteten, sprächen

zugunsten einer Erstreckung. Die Standortgebundenheit seines Unternehmens sei nachgewiesen.

Dass der […]betrieb an seinem Ort im Zentrum […] Stammkunden habe, sei

offenkundig. Es liege daher eine standort- bzw. ortsgebundene Kundschaft vor.

Die Suche nach einem neuen Lokal, welches sich ebenfalls im Zentrum von […]

befinde, benötige Zeit. Er habe seine diesbezüglichen Bemühungen anlässlich der

Parteibefragung glaubhaft darlegen können. So habe er angegeben, dass er seit

dem Bestehen der Baustelle nach einem neuen Standort für den […]betrieb gesucht,

jedoch keinen gefunden habe. Der […]betrieb befinde sich nicht in einem

eigentlichen Provisorium, vielmehr seien bereits Sanierungsmassnahmen

vorgenommen und die Arbeiten abgeschlossen worden. Der Betrieb könne einwandfrei

erfolgen. Inwiefern die Berufungsbeklagte ein dringliches Interesse an einer

Sanierung bzw. am Einbau einer Bodenheizung oder von neuen Fenstern habe, sei nicht

ersichtlich. Nur weil ein sehr kleiner Teil eines Gebäudes nicht dem neuesten

Standard entspreche, müsse keine dringende Sanierung vorgenommen werden. Die

Sanierung könne ohne weiteres zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.

3.4 Ein Mietverhältnis kann erstreckt

werden, wenn die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine

Härte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu

rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). Für Wohnräume kann es um höchstens

vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden (Art. 272b

Abs. 1 OR). Die Erstreckung des Mietverhältnisses bezweckt in erster Linie, dem

Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der

ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde. Als Härte im Sinne von Art.

272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen,

in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur

Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des

Mietverhältnisses abwenden oder mindern lassen (dazu: Urteil des Bundesgerichts

4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 4.1.1 mit Hinweisen).

3.5 Der Berufungskläger hat im

erstinstanzlichen Verfahren ernsthafte Suchbemühungen weder substantiiert

behauptet noch dokumentiert. Auch anlässlich des vorliegenden Verfahrens reicht

er keinerlei Nachweise über Bemühungen zur Suche ein. Es ist nicht ersichtlich,

dass die Suche nach einem Ersatzobjekt besondere Mühe bereiten sollte. Bei

entsprechenden Suchbemühungen wäre es dem Berufungskläger durchaus möglich

gewesen, innerhalb der sechsmonatigen Kündigungsfrist ein Ersatzobjekt zu

finden. An ein Ersatzlokal für den Betrieb eines […] sind keine allzu hohen

Anforderungen zu stellen (v.a. Wasser- und Stromanschluss). Durch die Umstände

der Vertragsüberschreibung durfte der Berufungskläger nicht auf ein

längerfristiges Mietverhältnis vertrauen, was bereits vorerwähnt wurde. Ein

schützenswertes Interesse des Berufungsklägers am Verbleib im Mietobjekt ist

nicht auszumachen. Die Berufungsbeklagte hingegen verfügt über ein ausgereiftes

und aktuelles Bauprojekt. Das streitbetroffene Ladenlokal ist die letzte

Einheit, welche noch nicht umgebaut ist. Sie hat ein schützenswertes Interesse

an der Sanierung des Mietobjekts. Der Entscheid der Vorderrichterin lässt

keinen Grund zur Beanstandung erkennen. Kommt hinzu, dass der Entscheid über

eine Erstreckung ein ausgesprochener Ermessensentscheid ist.

3.6 Die Vorderrichterin verneinte aufgrund

der Erwägungen auch die Erstreckbarkeit des Mietverhältnisses zu Recht.

4. Aufgrund der Erwägungen erweist sich

die Berufung insgesamt als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang

hat der Berufungskläger die Gerichtskosten zu tragen. Diese belaufen sich auf

CHF 2'500.00 und werden mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

Ausgangsgemäss hat der Berufungskläger zudem die Berufungsbeklagte zu

entschädigen. Die Berufungsbeklagte macht für das Berufungsverfahren insgesamt 12

Stunden à CHF 350.00 sowie Auslagen von CHF 41.10 und MwSt. von 8.1 % geltend.

Die Honorarnote gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Parteientschädigung der

Berufungsbeklagten ist demnach auf CHF 4'584.65 (Honorar: CHF 4'200.00,

Auslagen: CHF 41.10, MwSt.: CHF 343.55) festzusetzen und vom

Berufungskläger zu bezahlen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. A.___ hat die Kosten des

Berufungsverfahrens in der Höhe von CHF 2'500.00 zu bezahlen.

3. A.___ hat der B.___ AG für das

Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 4'584.65 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr

als CHF 15'000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Die

Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Hunkeler Schaller

Das Bundesgericht hat mit

Urteil vom 29. Oktober 2024 die dagegen erhobene Beschwerde abgewiesen (BGer

4A_473/2024).