Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 3. Juli 2024

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

A.___,

Berufungskläger

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwältin Sophie Balz,

Berufungsbeklagte

betreffend Ausweisung

und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. B.___ als Vermieterin einerseits

sowie A.___ als Mieter andererseits unterzeichneten am 23. Juni 2014 einen

Mietvertrag über die 4.5 Zimmerwohnung im 1. Stock an der [...]strasse [...] in

[...]. Als Verwendungszweck wurde die Verwendung zu Wohnzwecken für den Mieter

und dessen Familie, bestehend aus (damals) drei Personen vereinbart.

2. Am 4. Dezember 2023 kündigte B.___

das Mietverhältnis per 31. März 2024.

3. Am 25. März 2024 liess B.___

(nachfolgend: Gesuchstellerin) beim Richteramt Olten-Gösgen ein Gesuch um

Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 der Schweizerischen

Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) betreffend Ausweisung aus Mietobjekt:

4.5-Zimmerwohnung 1. Stock samt Abstellraum, Waschküche, Estrich/Keller und

Gartenanteil, [...]strasse [...], [...], gegen A.___ (nachfolgend:

Gesuchsgegner) mit folgenden Rechtsbegehren stellen:

1. Der Gesuchsgegner sei zu verpflichten,

die 4.5-Zimmerwohnung im 1. Stock samt Abstellraum, Waschküche, Estrich/Keller

und Gartenanteil, [...]strasse [...], [...], per 1. April 2024, danach

unverzüglich, ordnungsgemäss zu räumen und zu verlassen, unter Retournierung

sämtlicher Schlüssel an die Gesuchstellerin.

2. Das Oberamt Olten-Gögen sei anzuweisen,

die Ausweisung aus der 4.5-Zimmerwohnung im 1. Stock samt Abstellraum,

Waschküche, Estrich/Keller und Gartenanteil, [...]strasse [...], [...], zu

vollstrecken.

3. Für den Fall, dass der Gesuchsgegner das

Mietobjekt gemäss Ziff. 1 nicht termingerecht räumt, verlässt und die Schlüssel

retourniert, sei

a) gemäss Art. 343 ZPO eine Strafe

und Busse anzuordnen und

b) der

Gesuchstellerin das Recht einzuräumen, die Räumung des Mietobjektes unter

Beizug polizeilicher Hilfe auf Kosten des Gesuchsgegners vornehmen zu lassen.

4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zuzüglich MWST zulasten des Gesuchsgegners.

4. Der Gesuchsgegner beantragte mit

Stellungnahme vom 4. April 2024 sinngemäss und im Wesentlichen, soweit für das

Verfahren relevant, Nichteintreten auf das Gesuch, eventualiter dessen

Abweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchstellerin.

Ausserdem beantragte er eine Erstreckung des Mietverhältnisses und die

Erklärung der Nichtigkeit der Kündigung.

5. Mit Entscheid vom 29. April 2024

hiess der Amtsgerichtspräsident von Olten-Gösgen das Ausweisungsbegehren gut

und wies den Gesuchsgegner, unter Androhung der Strafe nach Art. 292 des

Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB, SR 311.0) an, die 4.5-Zimmerwohnung im

1. Stock an der [...]strasse [...] in [...] bis spätestens Freitag, 24. Mai

2024, 12:00 Uhr, zu verlassen und der Gesuchstellerin in ordnungsgemässem,

geräumtem Zustand zu übergeben. Der Gesuchsgegner wurde ferner verpflichtet,

die Gerichtskosten von CHF 1'000.00 (inkl. allfällige Vollstreckungskosten) zu

tragen und der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von CHF 1'200.00

zu bezahlen.

6. Dagegen erhob der Gesuchsgegner

(nachfolgend auch: Berufungskläger) am 6. Juni 2024 Berufung beim

Obergericht des Kantons Solothurn und beantragte sinngemäss und im Wesentlichen

die Aufhebung des Urteils des Amtsgerichtspräsidenten von Olten-Gösgen sowie

die Erklärung der Kündigung als nichtig. Ausserdem wurde die Aufnahme der

Stellungnahme des Postboten, C.___, in die Akten beantragt. Alles unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchstellerin (nachfolgend auch:

Berufungsbeklagte).

7. Die Berufungsbeklagte beantragte in

ihrer Berufungsantwort vom 17. Juni 2024 die Abweisung der Berufung und die

vollumfängliche Bestätigung des vorinstanzlichen Urteils. Unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zuzüglich MwSt. zu Lasten des Berufungsklägers. Ausserdem

stellte sie den prozessualen Antrag auf Feststellung, dass es sich beim

Rechtsmittel um das Rechtsmittel der Beschwerde handle.

8. Am 24. Juni 2024 reichte der

Berufungskläger eine Stellungnahme zur Berufungsantwort ein.

9. Gestützt auf Art. 316 ZPO kann über

die Berufung ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden

werden. Der implizite Antrag auf Zeugenbefragung resp. schriftliche Auskunft

des Postboten wird abgewiesen. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen des

Vorderrichters wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich,

ist nachstehend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

Das Gericht gewährt nach Art. 257

Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt

unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit.

b). Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz

gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der

gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die

anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen

(BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 25 f.). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich

die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre

und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem

eindeutigen Ergebnis führt. Soweit die Gültigkeit der Kündigung des

Mietvertrags im Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu beurteilen ist, beziehen

sich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf. Sind sie nicht

erfüllt, ist kein Rechtsschutz in klaren Fällen zu gewähren; auf das Gesuch ist

diesfalls nach Art. 257 Abs. 3 ZPO nicht einzutreten (vgl. Urteil des

Bundesgerichts 4A_609/2020 E. 4, mit Verweis auf BGE 141 III 262 E. 3.2 S.

265).

1.2

Der Vorderrichter erwog

zusammenfassend und im Wesentlichen, dass die Entgegennahme der

eingeschriebenen Kündigung vom Berufungskläger ungerechtfertigterweise

verweigert worden sei. Dementsprechend gelte die Kündigung des

Mietverhältnisses am 5. Dezember 2023 als zugestellt. Der Berufungskläger sei

aufgrund der ehelichen Vertretung auch zur Entgegennahme der Post an die

Ehefrau berechtigt. Die Behauptung des Berufungsklägers, der Postbote habe die

eingeschriebene Kündigung, welche an die Ehefrau adressiert gewesen sei, nicht

vorgelegt, erscheine unglaubhaft, zumal auf dem Brief ebenfalls «Annahme

verweigert» notiert worden sei. Somit gelte auch die an die Ehefrau adressierte

Kündigung am 5. Dezember 2023 als zugestellt. Ferner seien sowohl die im

Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist als auch der darin vereinbarte

Kündigungstermin eingehalten worden. Die Anfechtung der Kündigung mit

Stellungnahme vom 4. April 2024 sei offensichtlich zu spät erfolgt. Die

Kündigung sei auf dem amtlichen Formular erfolgt und beiden Ehegatten separat

zugestellt worden, womit keine Nichtigkeit der Kündigung vorliege. Auch das

Erstreckungsbegehren des Berufungsklägers sei offensichtlich zu spät erfolgt. Zusammengefasst

seien sowohl der Sachverhalt als auch die Rechtslage liquide. Das

Mietverhältnis sei gültig per 31. März 2024 beendet worden und der Berufungskläger

habe somit ab dem 1. April 2024 keinen Rechtsgrund, im Mietobjekt zu

verbleiben.

1.3

Der Berufungskläger bringt dagegen erneut

vor, dass der Postbote am 5. Dezember 2023 kein Einschreiben an D.___ vorgezeigt

habe und folglich dessen Entgegennahme auch nicht verweigert worden sei. Bei

der Klärung des Sachverhalts und den Ermittlungen habe sich unmissverständlich

ergeben, dass es sich dabei um einen Fehler der Post handle und weder ein

Einschreiben an D.___ vorgelegt worden noch ein solches verweigert worden sei.

2.1

Die Vorinstanz eröffnete ihren

Entscheid vom 29. April 2024 mit dem Rechtsmittel der Berufung. In der Folge

erhob der Berufungskläger am 6. Juni 2024 Berufung. Die Berufungsbeklagte

bringt in ihrer Berufungsantwort nun vor, dass nicht das Rechtsmittel der

Berufung, sondern der Beschwerde gegeben sei. Der Berufungskläger habe vor der

Vorinstanz geltend gemacht, die Kündigung sei formell fehlerhaft. Bei einer

formell fehlerhaften Kündigung könne eine formgültige Kündigung nachgeholt

werden, wobei die dreijährige Sperrfrist nicht ausgelöst werde. Der Streitwert

entspreche damit dem Mietzins, der für die voraussichtliche Dauer des

Verfahrens geschuldet sei. Als mutmassliche Verfahrensdauer sei eine Frist von

sechs Monaten nach ständiger Praxis des Bundesgerichts angemessen.

2.2

Gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO ist in

vermögensrechtlichen Angelegenheiten die Berufung nur zulässig, wenn der

Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF

10'000.00 beträgt. Beim Ausweisungsverfahren handelt es sich um eine

vermögensrechtliche Streitigkeit (Eva Bachofner: Die Mieterausweisung, Zürich

2019, N 386). Vor der Vorinstanz focht der Berufungskläger, wie von der

Berufungsbeklagten zutreffend ausgeführt, die Kündigung lediglich aus formellen

Gründen an. Das Bundesgericht anerkennt die Zulässigkeit einer Kündigung

während eines hängigen Verfahrens oder innerhalb der dreijährigen Sperrfrist,

wenn der Vermieter mit der erneuten Kündigung nicht die Absicht bekundet, sich

am Mieter zu rächen, sondern lediglich die in einem früheren Verfahren aus

formellen Gründen (insb. Formmangel) als nichtig oder unwirksam erkannte

Kündigung «wiederholt» (BGE 141 III 101 E. 2.8 S. 105; Urteile des

Bundesgerichts 4A_588/2013 E. 2.3; 4C.432/2006 E. 4.4). Die Berücksichtigung

der Sperrfrist bei der Festsetzung des Streitwerts im Rahmen des

Ausweisungsverfahrens als Rechtsschutz in klaren Fällen ist daher abzulehnen (Eva

Bachofner, a.a.O., N 406).

2.3

Bei einem monatlichen Mietzins von

CHF 1'400.00 gemäss Mietvertrag würde der Streitwert nach der

bundesgerichtlichen Praxis CHF 8'400.00 (sechs Monatsmietzinse) betragen. Damit

wäre eigentlich die Beschwerde das zulässige Rechtsmittel. Der Berufungskläger

hat jedoch gestützt auf die Rechtsmittelbelehrung der Vorinstanz eine Berufung

eingereicht. Da er dadurch keinen Nachteil erleidet und das Ergebnis sogar bei

einer allfälligen Konversion in eine Beschwerde dasselbe wäre, kann das eingereichte

Rechtsmittel ohne weitere Erörterung der Eintretensfrage als Berufung

entgegengenommen und behandelt werden.

3.1

Der Berufungskläger reichte ein

Schreiben vom 5. Juni 2024 zu den Akten, gemäss welchem er bis am 14. Mai 2024

keine Möglichkeit gehabt habe, C.___ (Postbote) zu treffen. Bei der Klärung des

Sachverhalts und den Ermittlungen habe sich unmissverständlich ergeben, dass es

sich um einen Fehler der Post handle und das Einschreiben an D.___ nicht

vorgelegt und/oder vom Berufungskläger oder dessen Ehefrau verweigert worden

sei. Ausserdem wurde eine E-Mail vom 4. Juni 2024 von C.___ an den

Berufungskläger eingereicht. Gemäss diesem sei eine Rücksprache mit seinem

Arbeitgeber betreffend die nicht vorgelegte Sendung an D.___, welche

zurückgesandt worden sei mit dem Vermerk «Annahme verweigert», zwingend. Ob die

neu eingereichten Beweismittel noch zu berücksichtigen sind, kann offenbleiben.

Wie nachfolgend ausgeführt, wurde die Kündigung am 5. Dezember 2023

gesetzeskonform zugestellt, woran auch die neu ins Recht gelegten Beweismittel

nichts zu ändern vermögen.

3.2

Gemäss Art. 266n des

Obligationenrechts (OR, SR 220) ist die Kündigung durch den Vermieter dem

Mieter und seiner Ehegattin separat zuzustellen. Nach der Rechtsprechung des

Bundesgerichts gilt bei der Zustellung der Kündigung im Mietrecht die

uneingeschränkte Empfangstheorie, wonach der Anfang des Fristenlaufs dem

Zeitpunkt entspricht, in welchem die Willensäusserung in den Machtbereich des

Empfängers gelangt ist, so dass der Adressat bei normaler Organisation seines

Geschäftsverkehrs in der Lage ist, davon Kenntnis zu nehmen. Die im

Zivilprozessrecht geltende Zustellungsfiktion (Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO) gilt

nicht für die Fristen des materiellen Rechts (Urteil des Bundesgerichts

4A_293/2016 E. 4.1).

3.3

Gemäss den bei den Akten liegenden

Einschreiben, in welchen sich unbestrittenermassen die Kündigungen an den

Berufungskläger und dessen Ehefrau befinden, wurden beide an die Vertreterin

der Berufungsbeklagten mit dem Vermerk «Annahme verweigert» zurückgesandt.

Dispositiv

Demnach trafen die Kündigungen am 5. Dezember 2023 im Machtbereich des

Berufungsklägers und dessen Ehefrau ein und gelten somit seit diesem Tag als

zugestellt. Die vom Berufungskläger in appellatorischer Weise vorgebrachte

Argumentation, dass der Postbote ihm zwei Einschreiben, adressiert an ihn

selbst und an dessen Firma, jedoch keines adressiert an die Ehefrau vorgezeigt

habe und daher auch die Annahme des Einschreibens an die Ehefrau nicht habe

verweigert werden können, erscheint unglaubwürdig. Einerseits wurde auf dem

eingeschriebenen Brief, welcher an die Ehefrau adressiert ist, der Vermerk

«Annahme verweigert» vom Postboten angebracht, andererseits legt der

Berufungskläger nicht schlüssig dar, weshalb zwar die Annahme des an ihn

adressierten Einschreibens hätte verweigert werden sollen, jedoch dasjenige an

die Ehefrau hätte angenommen werden sollen. Ausserdem erscheint es fraglich, ob

ein Postbote ein halbes Jahr nach einer verweigerten Annahme eines

Einschreibens noch genau darüber Auskunft geben könnte. Es erübrigt sich daher

auch die implizit beantragte Zeugenbefragung resp. schriftliche Auskunft des

Postboten. Vor der Vorinstanz brachte der Berufungskläger vor, dass die Annahme

der Einschreiben aufgrund des fehlenden Namens des Absenders zu Recht

verweigert worden sei. Zumal die eingeschriebenen Sendungen an ihn und seine

Ehefrau identisch aussehen und bei beiden auf der Rückseite lediglich «Postfach

[...], CH-[...]» vermerkt war, erscheint es wahrscheinlich, dass auch dieses

Einschreiben aus demselben Grund nicht angenommen wurde.

4. Die Rügen des Berufungsklägers gehen

nach dem Gesagten ins Leere. Die Berufung erweist sich folglich als unbegründet

und ist abzuweisen.

5. Die Frist zur Ausweisung ist neu

festzulegen. Der Berufungskläger hat das Mietobjekt bis spätestens am Mittwoch,

24. Juli 2024, mittags 12:00 Uhr, zu räumen und zu verlassen. Er wird auf

diesen Zeitpunkt richterlich ausgewiesen.

6. Dem Ausgang des Berufungsverfahrens

entsprechend sind die Prozesskosten dem unterliegenden Berufungskläger

aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden für das

Berufungsverfahren auf CHF 1'000.00 festgesetzt. Sie werden mit dem vom

Berufungskläger geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

7. Mit Honorarnote vom 17. Juni 2024

machte die Rechtsvertreterin der Berufungsbeklagten eine Entschädigung von

insgesamt CHF 848.80 (Honorar: 2.5 Stunden à CHF 310.00, Auslagen: CHF 9.80,

MwSt: CHF 63.55) geltend. Der Zeitaufwand wie auch die Auslagen scheinen

angemessen, jedoch ist der Stundenansatz aufgrund der geringen Komplexität der

rechtlichen Fragen auf CHF 280.00 zu reduzieren. Es ergibt sich somit eine

Entschädigung von CHF 767.30 (Honorar: 2.5 Stunden à CHF 280.00, Auslagen:

CHF 9.80, MwSt: CHF 57.50).

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Auszugsfrist gemäss Ziffer 1 des

Urteils des Amtsgerichtspräsidenten von Olten-Gösgen vom 29. April 2024 wird

neu auf Mittwoch, 24. Juli 2024, 12:00 Uhr, festgesetzt. A.___ hat die 4.5-Zimmerwohnung

im 1. Stock an der [...]strasse [...] in [...], bis spätestens Mittwoch, 24.

Juli 2024, 12:00 Uhr, zu verlassen, und B.___ in ordnungsgemässem,

geräumtem Zustand zu übergeben.

3. A.___ hat die Kosten des

Berufungsverfahrens von CHF 1'000.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem von ihm

geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

4. A.___ hat B.___ eine Parteientschädigung

für das Berufungsverfahren von insgesamt CHF 767.30 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 15'000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des

Obergerichts

Die

Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Hunkeler Zimmermann