Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 20. August 2024

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichter Frey

Oberrichterin Kofmel

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

1. A.___

2. B.___

beide vertreten durch

Rechtsanwalt Daniel U. Helfenfinger,

Berufungskläger

gegen

1. C.___

2. D.___

beide vertreten durch

Advokat Axel Delvoigt,

Berufungsbeklagte

betreffend Ausweisung

und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. C.___ und D.___ als Vermieter

einerseits sowie B.___ und A.___ als Mieter andererseits unterzeichneten am 8.

Januar 2017 einen Mietvertrag über das 4-Zimmer-Einfamilienhaus mit Garage, [...].

2. Am 8. April 2022 kündigten C.___ und D.___

das Mietverhältnis per 31. Mai 2022.

3. Mit Entscheid der

Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein vom 23. Mai 2023 wurde die Klage

von A.___ und B.___ gegen die Kündigung abgewiesen. Die gegen dieses Urteil

erhobene Berufung wurde vom Obergericht am 8. Februar 2024 abgewiesen. Die in

der Folge erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wies dieses mit Urteil vom 26.

April 2024 ab, soweit es darauf eintrat.

4. Am 6. Mai 2024 liessen C.___ und D.___

(nachfolgend: Gesuchsteller) beim Richteramt Dorneck-Thierstein ein Gesuch im

Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 der Schweizerischen

Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) betreffend Ausweisung gegen A.___ und B.___

(nachfolgend: Gesuchsgegner) mit folgenden Rechtsbegehren stellen:

1. Es seien die

Gesuchsbeklagten gerichtlich anzuweisen, das bei den Gesuchstellern gemietete

Einfamilienhaus, [...], umgehend zu räumen.

2. Für den Fall, dass die

Gesuchsbeklagten die obgenannten Räumlichkeiten bis zum gerichtlich

festgesetzten Termin nicht geräumt haben, seien die Gesuchsteller zu

ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen.

3. Unter o/e-Kostenfolge

(zuzüglich Auslagen und 8.1 % MWST).

5. Die Gesuchsgegner beantragten mit

Stellungnahme vom 4. Juni 2024 die vollumfängliche Abweisung des Gesuchs,

soweit überhaupt darauf einzutreten sei. Eventualiter seien die Gesuchsgegner

anzuweisen, das Mietobjekt per 31. März 2025 zu räumen. Ferner beantragten

sie die unentgeltliche Rechtspflege und die Verbeiständung durch Rechtsanwalt

Daniel Urs Helfenfinger. Unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolgen

zu Lasten der Gesuchsteller.

6. Mit Entscheid vom 27. Juni 2024 hiess

die Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein das Ausweisungsbegehren gut

und wies die Gesuchsgegner an, das Einfamilienhaus, [...], bis spätestens

Mittwoch, 31. Juli 2024, 12:00 Uhr, zu verlassen und den Gesuchstellern in

ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zu übergeben. Die Gesuchsgegner wurden

ferner verpflichtet, die Gerichtskosten von CHF 1'000.00 (inkl. allfällige

Vollstreckungskosten) zu tragen und den Gesuchstellern eine Parteientschädigung

von CHF 551.30 zu bezahlen. Die Gerichtskosten trägt der Staat Solothurn

zufolge unentgeltlicher Rechtspflege, unter Vorbehalt des

Rückforderungsanspruches des Staates.

7. Dagegen erhoben die Gesuchsgegner am

18. Juli 2024 Berufung beim Obergericht des Kantons Solothurn und beantragten

die vollumfängliche Aufhebung des angefochtenen Urteils. Eventualiter seien sie

anzuweisen, das Mietobjekt per 31. März 2025 zu räumen. Zudem beantragten sie

die unentgeltliche Rechtspflege und die Verbeiständung durch Rechtsanwalt

Daniel Urs Helfenfinger. Unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolgen

zulasten der Gesuchsteller.

8. Die Gesuchsteller beantragten in

ihrer Berufungsantwort vom 30. Juli 2024 Nichteintreten auf die Berufung,

eventualiter die Abweisung der Berufung und Bestätigung des Urteils des

Richteramts Dorneck Thierstein vom 23. Juni 2023 (recte: 27. Juni 2024). Unter

o/e-Kostenfolge (zuzüglich Auslagen und MWST).

9. Für die Parteistandpunkte und die

Erwägungen der Vorderrichterin wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen.

Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen. Die Abnahme weiterer

Beweismittel ist nicht angezeigt.

Erwägungen

II.

1.1

Im obergerichtlichen Verfahren

beantragen die Gesuchsteller mit ihrem Hauptantrag, auf die Berufung sei nicht

einzutreten, weil die Streitwertgrenze von CHF 10'000.00 gemäss Art. 308 Abs. 2

ZPO nicht erreicht sei. Es stellt sich somit zunächst die Frage, ob auf die von

den Gesuchsgegnern ergriffene Berufung überhaupt eingetreten werden kann.

1.2

Gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO ist in

vermögensrechtlichen Angelegenheiten die Berufung nur zulässig, wenn der

Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF

10'000.00 beträgt. Beim Ausweisungsverfahren handelt es sich um eine vermögensrechtliche

Streitigkeit (Eva Bachofner: Die Mieterausweisung, Zürich 2019, N 386). Geht es

nur um die Frage der Ausweisung, besteht das wirtschaftliche Interesse der

Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens

selber entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen

Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren von

einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1 S.

347).

1.3

Vorliegend ist die ausserordentliche

Kündigung vom 8. April 2022 nicht (mehr) strittig, zumal deren Gültigkeit

letztendlich mit Bundesgerichtsurteil vom 26. April 2024 bestätigt wurde. Damit

geht es nur noch um die Frage der Ausweisung. Für die Streitwertberechnung ist

gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung von einem Streitwert von sechs

Monatsmietzinsen auszugehen. Dass die Gesuchsgegner mit ihrer Stellungnahme vom

4.

Juni 2024 eventualiter die Anweisung, das Mietobjekt per 31. März 2025

zu räumen, beantragten, vermag daran nichts zu ändern. Bei einem monatlichen

Mietzins von CHF 1'500.00 gemäss Mietvertrag beträgt der Streitwert nach der

bundesgerichtlichen Praxis CHF 9'000.00 (sechs Monatsmietzinse). Damit ist die

Beschwerde das zulässige Rechtsmittel.

1.4

Es stellt sich nunmehr die Frage der

Konversion des eingereichten Rechtsmittels in ein zulässiges Rechtsmittel. Nach

Peter Reetz (in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur

Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Vorbemerkungen zu den Art.

308.

– 318 N. 50 f.) und Karl Spühler (in: Basler Kommentar,

Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2017, Vorbemerkungen zu den Art. 308

– 334 N. 17a) ist eine derartige Konversion eines Rechtsmittels grundsätzlich

unzulässig, jedenfalls bei der expliziten Wahl eines nicht zulässigen

Rechtsmittels durch eine – wie im vorliegenden Fall – anwaltlich vertretene

Partei. Sie wäre nur dann ausnahmsweise möglich, «wenn ausgeschlossen ist, dass

dadurch die Rechte der Gegenpartei beeinträchtigt worden sind oder werden». Bei

gegebener Beeinträchtigung der Rechte der Gegenpartei könnte konsequenterweise

auf das ergriffene Rechtsmittel nicht eingetreten werden, da das ergriffene

Rechtsmittel unzulässig ist (Reetz, a.a.O., Vorbemerkungen zu den Art. 308 -

318.

N. 50). Gemäss konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung schadet die

falsche Bezeichnung eines Rechtsmittels nicht, sofern bezüglich des statthaften

Rechtsmittels sämtliche Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind (BGE 134 III 379; 133 II 396).

1.5

Ob vorliegend – wo eine anwaltlich

vertretene Partei ein falsches Rechtsmittel ergreift – eine Konversion der

Berufung in eine Beschwerde zulässig ist oder nicht, kann aus zweierlei Gründen

offenbleiben. Erstens tritt die aufschiebende Wirkung auch dann ein, wenn die

Berufung unzulässigerweise eingelegt wird, weil die Streitwertgrenze nicht

erreicht wird (Peter Reetz / Sarah Hilber in: Thomas Sutter-Somm et al.

[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art.

315.

N. 9). Dies hat zur Folge, dass ohnehin ein neuer Ausweisungstermin

festgelegt werden muss. Zweitens wäre die Beschwerde selbst nach einer

erfolgten Konversion abzuweisen.

2.1

Die Vorderrichterin erwog

zusammenfassend und im Wesentlichen, die Gesuchsgegner würden aufgrund der

gültigen Kündigung seit dem 1. Juni 2022 keinen Rechtstitel mehr zum Verbleib

im Mietobjekt besitzen. Sie hätten die Mietsache zurückzugeben (Art. 267 OR)

bzw. das Mietobjekt zu räumen und zu verlassen. Die Vorbringen der

Gesuchsgegner würden nichts daran ändern, dass die anspruchsbegründenden

Dispositiv

Tatsachen sofort beweisbar, der Sachverhalt demnach liquid und die Rechtslage

klar sei. Das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 Abs. 1

ZPO betreffend Ausweisung und Vollstreckung sei gutzuheissen und die

Gesuchsgegner zu verpflichten, das Mietobjekt zu verlassen und den

Gesuchstellern in ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zu übergeben. Dass sie

die Liegenschaft verlassen müssen, sei den Gesuchsgegnern bereits seit

Eröffnung des Bundesgerichtsurteils vom 26. April 2024 bekannt. Damit

rechtfertige es sich, die Gesuchsgegner per 31. Juli 2024 auszuweisen.

2.2 In ihrer Rechtsmitteleingabe bringen

die Gesuchsgegner dagegen vor, dass sie mit Eingabe vom 4. Juni 2024 beantragt

hätten, sie seien anzuweisen, das Mietobjekt per 31. März 2025 zu räumen. Der

Fortbestand des Mietverhältnisses sei umstritten. Sie hätten mit Stellungnahme

vom 4. Juni 2024 insbesondere geltend gemacht, dass sie aufgrund der

Besonderheiten des vorliegenden Einzelfalles das Mietobjekt nicht «umgehend»

räumen könnten und die Gesuchsteller, nachdem sie die Kündigungen ausgesprochen

hätten, die monatlichen Mieten dennoch jahrelang entgegengenommen hätten, womit

ein neues ungekündigtes Mietverhältnis begründet worden sei. Die Vorinstanz

habe sich mit diesen Argumenten nicht auseinandergesetzt, womit sie ihren

Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt habe. Ferner handle es sich nicht um

ein Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen, da weder ein liquider

Sachverhalt vorliege noch die Rechtslage klar sei. Richterliches Ermessen habe

eine wesentliche Rolle gespielt, insbesondere bezogen auf den Zeitpunkt der

Ausweisung. Die umgehende Räumung sei nicht verhältnismässig und widerspreche

der Pflicht des Mieters, die Sache in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus

dem vereinbarungsgemässen Gebrauch ergibt. Ferner machten die Gesuchsgegner geltend,

die von der Vorinstanz gewährte Frist von einem Monat für den Rückbau werde dem

Einzelfall nicht gerecht, sei nicht verhältnismässig und verletze den Anspruch

auf schonende Rechtsausübung.

3.1 Die Gesuchsgegner rügen eine

Verletzung des rechtlichen Gehörs. Aufgrund des formellen Charakters des

Gehörsanspruchs ist die Rüge vorab zu prüfen (statt vieler: BGE 137 I 195 E.

2.2 S. 197).

3.2 Der Anspruch der Parteien auf

rechtliches Gehör ergibt sich aus Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der

Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV, SR 101) bzw. Art. 53 Abs. 1 ZPO.

Wesentlicher Bestandteil des Anspruchs ist die Begründungspflicht. Die

Begründung soll verhindern, dass sich die Behörde, bzw. die gerichtliche

Instanz von unsachlichen Motiven leiten lässt, und den Betroffenen ermöglichen,

die Verfügung oder den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dies

ist nur möglich, wenn sowohl sie wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die

Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinn müssen

wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich das

vorinstanzliche Gericht hat leiten lassen und auf welche sich sein Entscheid

bzw. Verfügung stützt. Dies bedeutet indessen nicht, dass es sich ausdrücklich

mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand

auseinandersetzen muss. Vielmehr kann es sich auf die für den Entscheid

wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 133 I 270 E. 3.1 S. 277; BGE 129 I 232 E. 3.2 S. 236; BGE 126 I 97 E. 2b S. 102; vgl. auch Daniel Staehelin, in:

Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Basel/Zürich/Genf 2016, Art. 239 ZPO N 16).

3.3 Die Amtsgerichtspräsidentin führte

aus, dass die Gesuchsgegner aufgrund der gültigen Kündigung vom 8. April 2022

per 31. Mai 2022 seit dem 1. Juni 2022 keinen Rechtstitel mehr zum Verbleib im

Mietobjekt besitzen würden. Der Sachverhalt sei liquid und die Rechtslage klar.

Daher sei das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen gutzuheissen. Dass sie

die Liegenschaft verlassen müssen, sei den Gesuchsgegnern bereits seit

Eröffnung des Urteils des Bundesgerichts vom 26. April 2024 bekannt, womit sich

eine Ausweisung per 31. Juli 2024 rechtfertige. Damit begründete die

Vorinstanz, weshalb sich eine Ausweisung per 31. Juli 2024 rechtfertige,

behandelte implizit den Eventualantrag der Gesuchsgegner und legte dar, weshalb

die Voraussetzungen für ein Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen

erfüllt sind. Aus dem Urteil der Vorinstanz geht hervor, dass zehn Tage nach

dem Bundesgerichtsurteil die Gesuchsteller um Ausweisung und Vollstreckung

ersuchten, womit den Gesuchsgegnern spätestens damit klar sein musste, dass die

Gesuchsteller das Mietverhältnis nicht weiterführen wollten bzw. kein neues

Mietverhältnis eingehen wollten. Die Gesuchsteller haben demnach keineswegs

darauf verzichtet, die Kündigung durchzusetzen, womit ein konkludenter

Vertragsschluss (Art. 1 Abs. 2 OR), der ohnehin nur mit Zurückhaltung

anzunehmen ist, ausser Betracht fällt (vgl. Urteil des Bundesgerichts

4A_701/2015 E. 2.2.2). Auch ist zu bedenken, dass sich das Gericht nicht

mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand

auseinanderzusetzen hat. Der Gehörsanspruch der Gesuchsgegner wurde durch das

vorinstanzliche Urteil nicht verletzt.

4.1 Das Gericht gewährt nach Art. 257

Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt

unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit.

b). Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz

gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der

gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die

anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen

(BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 25 f.). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die

Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und

Rechtsprechung ohne Weiteres eindeutig ergibt. Dagegen ist die Rechtslage nicht

klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- und Billigkeitsentscheid

des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert

(BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 26; BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126 mit Hinweisen).

4.2 Wie von der Vorinstanz zutreffend

ausgeführt, kündigten die Gesuchsteller den Mietvertrag vom 8. Januar 2017

rechtswirksam per 31. Mai 2022. Die gegen die Kündigung erhobene Klage wurde

durch die Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein abgewiesen. Die

erhobenen Rechtsmittel blieben erfolglos. Die Kündigung per 31. Mai 2022 ist

damit rechtskräftig gültig. Obschon die Gewährung einer Schonfrist im Ermessen

des Gerichts liegt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_207/2014 E. 3.1), hat

dieses Ermessen keine Auswirkungen auf die Frage, ob die Rechtslage und der

Sachverhalt betreffend die Ausweisung klar sind. So ist auch richterliches

Ermessen in Bezug auf den Zeitpunkt der Ausweisung jedem Ausweisungs- und

Vollstreckungsverfahren inhärent, was ebenfalls keinen Einfluss auf die klare

Rechtslage und den liquiden Sachverhalt hat. Demzufolge hat die Vorinstanz die

Voraussetzungen eines Verfahrens betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen zu

Recht bejaht.

5.1 Vor der Anordnung der zwangsweisen

Räumung kann das Gericht den Mietern vorerst eine Frist zur freiwilligen

Erfüllung gewähren. Dabei ist der Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Art. 5

Abs. 2 BV) zu beachten. Die Anordnung der Ausweisung ohne Gewährung einer

zusätzlichen Frist ist dann nicht zulässig, wenn humanitäre Gründe einen

Aufschub verlangen oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Mieter

innert angemessener Frist freiwillig das Mietobjekt verlassen wird. Aber auch

in einem solchen Fall kann die zusätzliche Frist nur kurz sein und darf nicht

auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen (vgl. Urteil des

Bundesgerichts 4A_39/2018 E. 6). Gemäss Art. 267 Abs. 1 OR muss der Mieter die

Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch

ergibt.

5.2 Die Gesuchsgegner hätten am 31. Mai

2022 ausziehen müssen, profitierten somit als Folge der Verfahren von einer

Verlängerung von über zwei Jahren. Sie können somit von der Anordnung zum

Verlassen der Liegenschaft nicht überrascht gewesen sein. Sie hatten über zwei

Jahre Zeit resp., sofern sie ernsthaft davon ausgingen, die Anfechtung der

Kündigung würde gutgeheissen, ist seit dem 26. April 2024 (Urteil des

Bundesgerichts) endgültig klar, dass sie die Liegenschaft verlassen müssen, was

wiederum rund vier Monate her ist. Die Vorderrichterin hat ihnen eine

Auszugsfrist von mehr als einem Monat gesetzt. Dies ist nicht nur angemessen,

sondern unter den gegebenen Umständen grosszügig.

6. Aufgrund des Gesagten, wäre eine

Beschwerde als unbegründet abzuweisen gewesen. Da der eingereichten Berufung

bis zum vorliegenden Entscheid aufschiebende Wirkung zugekommen ist, ist die

Frist zum Verlassen der Liegenschaft neu festzusetzen. Die Gesuchsgegner haben

das Mietobjekt bis spätestens 6. September 2024, 12:00 Uhr, zu verlassen und

den Gesuchstellern in ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zurückzugeben. Auch

die Frist für die Mitteilung an das Oberamt Dorneck-Thierstein, ob die

Gesuchsgegner das Mietobjekt geräumt und verlassen haben, ist neu auf 10.

September 2024, 16:00 Uhr, festzusetzen. Die weiteren Bestimmungen nach den

Ziffern 4 und 5 des vorinstanzlichen Urteils zur Vollstreckung der Ausweisung

gelten weiter.

7.1 Die Gesuchsgegner verlangten auch

für das Rechtsmittelverfahren die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege.

Eine Person hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über

die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos

erscheint (Art. 117 ZPO). Für die Beurteilung der fehlenden Aussichtslosigkeit

als zweite Voraussetzung der Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege ist

eine gewisse Prozessprognose notwendig, wobei auf den Zeitpunkt der

Gesuchseinreichung abzustellen ist. Als aussichtslos sind dabei nach der

bundesgerichtlichen Rechtsprechung Prozessbegehren anzusehen, bei denen die

Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren und die

deshalb kaum als ernsthaft bezeichnet werden können (vgl. z.B. BGE 142 III 138

E. 5.1 S. 139; BGE 139 III 475 E. 2.2 S. 476; BGE 138 III 217 E. 2.2.4 S. 218).

Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei

vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde; denn eine Partei

soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen würde,

nicht deshalb anstrengen können, weil er sie nichts kostet. Ob im Einzelfall

genügende Erfolgsaussichten gegeben sind, beurteilt sich nach den Verhältnissen

und der Prozesslage bei Einreichung des Gesuchs (vgl. Viktor Rüegg/Michael

Rüegg, in: Karl Spühler et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische

Zivilprozessordnung, Basel 2017, Art. 117 N 18).

7.2 Entgegen den Ausführungen der

Gesuchsgegner wurde im Rahmen der vorstehenden Erwägungen aufgezeigt, dass die

Vorinstanz weder den Sachverhalt unrichtig festgestellt hatte, noch

Rechtsverletzungen auszumachen sind. Spätestens seit dem Urteil des Bundesgerichts

vom 26. April 2024 war ihnen die Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung

bewusst und sie wussten spätestens seit diesem Zeitpunkt, dass sie das

Mietobjekt endgültig verlassen müssen. Der Sachverhalt war damit liquid und die

Rechtslage klar. Das Verfahren bei der Rechtsmittelinstanz wäre selbst bei

Ergreifung des richtigen Rechtsmittels von Anfang an aussichtslos gewesen,

womit das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege im obergerichtlichen Verfahren

abzuweisen ist.

8. Nach dem Ausgang des Verfahrens sind

die Prozesskosten der unterliegenden Partei aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1

ZPO). Die Gerichtskosten werden für das Verfahren vor Obergericht auf CHF

1'500.00 festgesetzt.

9. Mit Honorarnote vom 6. August 2024

machte der Rechtsvertreter der Gesuchsteller eine Entschädigung von insgesamt

CHF 2'512.35 geltend. Die Honorarnote erscheint angemessen und gibt zu keinen

Beanstandungen Anlass.

Demnach wird erkannt:

1. Das Rechtsmittel wird abgewiesen, soweit

darauf einzutreten ist.

2. B.___ und A.___ haben das

Einfamilienhaus [...] bis spätestens 6. September 2024, 12:00 Uhr, zu verlassen

und C.___ und D.___ in ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zurückzugeben.

3. C.___ und D.___ haben dem Oberamt

Dorneck-Thierstein bis spätestens Dienstag, 10. September 2024, 16:00 Uhr,

mitzuteilen, ob das Mietobjekt geräumt und verlassen wurde.

4. Der Antrag von B.___ und A.___ um

Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Rechtsmittelverfahren wird

abgewiesen.

5. B.___ und A.___ haben die Kosten des

Rechtsmittelverfahrens von CHF 1'500.00 unter solidarischer Haftbarkeit zu

bezahlen.

6. B.___ und A.___ haben C.___ und D.___

für das Rechtsmittelverfahren unter solidarischer Haftbarkeit eine

Parteientschädigung von CHF 2'512.35 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 15'000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Die

Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Hunkeler Schaller