Forderung aus Maklervertrag

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 15. Januar 2025

Es wirken mit:

Präsidentin Kofmel

Oberrichter Hagmann

Oberrichterin Hunkeler

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___ gmbh, vertreten durch Rechtsanwalt Remo

Gilomen,

Berufungsklägerin

gegen

B.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Gregor

Marcolli,

Berufungsbeklagte

betreffend Forderung

aus Mäklervertrag

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1.1 Die B.___ AG und die A.___

gmbh schlossen am 19. März 2020 einen (mündlichen) Mäklervertrag ab. Verkauft

werden sollte eine Liegenschaft der A.___ gmbh in [...] (nachfolgend

Liegenschaft). Für die B.___ AG handelte der einzelzeichnungsberechtigte Präsident

des Verwaltungsrates C.___ sowie der damals für sie tätige D.___. Für die A.___

gmbh handelte der einzelzeichnungsberechtigte Gesellschafter und Vorsitzender

der Geschäftsführung E.___. Der Vertrag wurde am 15. September 2020

gekündigt bzw. widerrufen.

1.2 Am 16. September 2020 zeigte F.___,

einzelzeichnungsberechtigte Gesellschafterin der G.___ gmbh, Interesse an der

Liegenschaft.

1.3 Am 15. Februar 2021 unterzeichneten

die A.___ gmbh und die G.___ gmbh einen Kaufvertag über die Liegenschaft samt

Inventar zu einem Preis von CHF 2'800'000.00 (CHF 2'700'000.00 für die

Liegenschaft; CHF 100'000.00 für das Inventar).

1.4 Mit Datum vom 27. April 2021 stellte

die B.___ AG der A.___ gmbh eine Rechnung über den Betrag von CHF 90'468.00 (3

% von CHF 2'800'000.00 zuzüglich MwSt.).

2.1 Nach einem gescheiterten

Schlichtungsverfahren reichte die B.___ AG (nachfolgend Klägerin) gegen die A.___

gmbh (nachfolgend Beklagte) am 9. Dezember 2021 Klage beim Richteramt

Solothurn-Lebern ein. Sie beantragte, die Beklagte sei zu verpflichten, ihr

einen Betrag von CHF 90'468.00 nebst Zins zu 5 % seit 1. Juni 2021 zu bezahlen.

2.2 Die Beklagte schloss mit

Klageantwort vom 22. März 2022 auf Klageabweisung.

3. Nach einem zweiten Schriftenwechsel

fand am 4. Juni 2024 die Hauptverhandlung vor dem Amtsgericht mit

Partei- und Zeugenbefragung statt.

4. Gleichentags fällte das Amtsgericht

folgendes Urteil:

1. Die Beklagte wird verpflichtet, der

Klägerin einen Betrag von CHF 90'468.00 nebst Zins zu 5% seit 1. Juni 2021 zu

bezahlen.

2. Die Beklagte hat der Klägerin eine

Parteientschädigung von CHF 15'071.20 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.

3. Die Gerichtskosten von CHF 8'400.00

(inkl. Schlichtungsverfahren) werden der Beklagten auferlegt und mit den von

der Klägerin geleisteten Kostenvorschüssen verrechnet. Die Beklagte hat der

Klägerin diesen Betrag zu ersetzen.

5.1 Gegen den begründeten Entscheid

erhob die Beklagte (nachfolgend auch Berufungsklägerin) am 1. Oktober 2024

fristgerecht Berufung an das Obergericht des Kantons Solothurn und verlangte,

der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Klage vollumfänglich

abzuweisen, u.K.u.E.F.

5.2 Mit Berufungsantwort vom 6. November

2024 schloss die Klägerin (nachfolgend auch Berufungsbeklagte) auf

vollumfängliche Abweisung der Berufung, u.K.u.E.F.

6. Für die Parteistandpunkte und die

Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit

erforderlich, wird im Folgenden darauf Bezug genommen.

Erwägungen

II.

1.1

Strittig und zu klären ist, ob die

Berufungsbeklagte einen Anspruch auf einen Mäklerlohn in der Höhe von CHF

90'468.00 nebst Zins zu 5 % seit 1. Juni 2021 hat.

1.2

Der Mäklerlohn ist verdient, sobald

der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers

zustande gekommen ist (Art. 413 Abs. 1 Schweizerisches Obligationenrecht, OR,

SR 220). Die Mäklerin ist beweispflichtig für die Voraussetzungen ihres

Vergütungsanspruchs (Urteil des Bundesgerichts 4A_569/2019 vom 15. April 2020

E. 3 mit Hinweisen).

2.

Die Vorinstanz erwog, nach

Kündigung des ursprünglichen Mäklervertrages sei zwischen den Parteien am

15.

September 2020 ein neuer Vertrag mit einem Mäklerlohn von

3.

% des Verkaufspreises zustande gekommen. Die Parteien hätten bezüglich

des Verkaufs der Liegenschaft im Oktober und November 2020 wiederholt

miteinander kommuniziert, Besichtigungstermine koordiniert sowie sich

hinsichtlich der Verkaufsbedingungen und den potenziellen Interessenten

ausgetauscht. In seiner Sprachnachricht vom 15. September 2020 habe E.___

erwähnt, dass die normalen Bedingungen von 3 % gelten würden, wenn die

Klägerin noch einen Käufer finden sollte. Er habe auf die Mitteilungen von C.___,

wonach bei einem Verkauf ein Mäklerlohn von 3 % zulasten der

Verkäuferschaft geschuldet sei, geantwortet, dass er mit dieser Provision leben

könne. Zudem habe E.___ anlässlich der gerichtlichen Hauptverhandlung bestätigt,

dass eine Provision von 3 % geschuldet gewesen wäre, wenn die Klägerin die

Liegenschaft für CHF 2'800'000.00 zuzüglich CHF 100'000.00 für das

Inventar verkauft hätte. Die Beklagte, welche später in eigener Regie mit F.___

weiterverhandelt und ihr die Liegenschaft zum Preis von CHF 2'800'000.00 verkauft

habe, habe selbst veranlasst, dass der angebliche Mindestverkaufspreis in Höhe

von CHF 2'900'000.00 nicht habe erreicht werden können. Der Erstkontakt mit

der späteren Käuferin sei über die Klägerin erfolgt. F.___ sei durch das

Inserat der Klägerin auf die Liegenschaft aufmerksam geworden. Sie habe sich am

16.

September 2020 auf das Inserat gemeldet. Das Verkaufsdossier sei der

Käuferin zugeschickt und von dieser auch heruntergeladen worden. C.___ sei bei

den Verkaufsverhandlungen zumindest bis Ende November 2024 [recte: 2020] federführend

gewesen. F.___ habe die Finanzierungsbestätigung an C.___ gesendet, habe mit

diesem die Besichtigung vereinbart und habe ihr Motivationsschreiben an die

Klägerin adressiert. Weiter habe sie eine Absichtserklärung unterschrieben und

eine Anzahlung in der Höhe von CHF 20'000.00 auf das Klientengelderkonto

der Klägerin geleistet. Ein Kausalzusammenhang zwischen den obgenannten

Verkaufsaktivitäten der Klägerin und dem Abschluss des Kaufvertrags vom

15.

Februar 2021 sei gegeben. Die Beklagte behaupte einen Schaden,

könne diesen aber nicht belegen. So sei weder dargetan, dass F.___ ohne das

Verhalten der Klägerin den Preis von CHF 2'900'000.00 akzeptiert hätte,

noch, warum der Verkauf nicht an eine Person erfolgt sei, die bereit gewesen

wäre, CHF 2'900'000.00 zu bezahlen. Auch die von der Beklagten behauptete Sorgfaltspflichtverletzung

sei nicht dargetan. F.___ habe einzig bemängelt, dass sie bei der ersten

Besichtigung nicht alles habe anschauen können, dass der Preis geändert habe

und dass sie bis heute nicht im Besitz aller Pläne sei. Die Klägerin habe die

gerügten Mängel aber nicht zu verantworten. Eine Doppelmäkelei liege nicht vor.

C.___ habe glaubhaft dargetan, dass seine Nennung im [...]-Auszug (Interessenten)

auf technische Gründe zurückzuführen sei und er kein persönliches Interesse an

einem Kauf der Liegenschaft gehabt habe. Die Beklagte selbst habe die Weisung

erteilt, dass die Liegenschaft anfänglich zu einem Preis von CHF 2'600'000.00 bzw.

CHF 2'500'000.00 zu verkaufen sei. Damit habe C.___ die Liegenschaft weder

entgegen den Vorgaben der Beklagten noch in eigennütziger Weise zu einem zu

niedrigen Preis inseriert, um diese selbst erwerben zu können. Hätte C.___

effektiv Interesse an einem Kauf der Liegenschaft gehabt, hätte er zuschlagen

können, als die Beklagte noch einen Verkaufspreis von CHF 2'500'000.00 angeboten

habe. Dies habe er aber nicht getan. E.___ selbst habe ausgeführt, dass C.___

nie ein eigenes Kaufinteresse bekundet habe. C.___ und E.___ hätten im

Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft auch immer wieder das Inventar

thematisiert. F.___ habe ebenfalls zu Protokoll gegeben, dass die Klägerin nach

Unterzeichnung der Absichtserklärung noch eine Forderung von weiteren

CHF 100'000.00 für das Inventar gestellt habe. Gegenstand der

Verkaufsverhandlungen sei nicht nur die Liegenschaft als solche, sondern auch

das Inventar gewesen. Folglich bemesse sich der Mäklerlohn nach dem Gesamtpreis

der Liegenschaft einschliesslich des Inventars und sei auf dem Betrag von

CHF 2'800'000.00 geschuldet.

3.1

Mit der Berufung

kann eine unrichtige Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des

Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 Schweizerische

Zivilprozessordnung, ZPO, SR 272). Die Berufungsklägerin ruft beide

Berufungsgründe an.

3.2

Die Berufungsinstanz verfügt über

unbeschränkte Kognition bezüglich Tat- und Rechtsfragen, einschliesslich der

Frage richtiger Ermessensausübung. In der schriftlichen Berufungsbegründung

(Art. 311 ZPO) ist hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche

Entscheid in den angefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist

beziehungsweise an einem der genannten Mängel leidet. Das setzt voraus, dass

die Berufungskläger die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnen, die sie

anfechten, sich argumentativ mit diesen auseinandersetzen und mittels genügend

präziser Verweisungen auf die Akten aufzeigen, wo die massgebenden

Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und Einreden erhoben wurden

beziehungsweise aus welchen Aktenstellen sich der geltend gemachte

Berufungsgrund ergeben soll. Die pauschale Verweisung auf frühere Vorbringen

oder deren blosse Wiederholung genügen nicht. Was nicht oder nicht in einer den

gesetzlichen Begründungsanforderungen entsprechenden Weise beanstandet wird,

braucht von der Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu werden; diese hat sich –

abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der

Beanstandungen zu beschränken, die in der schriftlichen Begründung formgerecht

gegen den erstinstanzlichen Entscheid erhoben werden (vgl. BGE 142 III 413 mit

weiteren Hinweisen).

3.3

Auch wenn die Berufungsschrift diesen

Anforderungen nur bedingt genügt und sie sich im Wesentlichen in

appellatorischer Kritik und in Wiederholung des bereits vor Vorinstanz

Vorgetragenen erschöpft, ist im Nachfolgenden auf die entsprechenden Vorbringen

einzugehen.

4.1

Die Berufungsklägerin rügt, die

Vorinstanz bejahe einen Provisionsanspruch der Berufungsbeklagten zu Unrecht,

indem sie die Sprachnachricht vom 15. September 2020 als Aufforderung zu

weiterer Zusammenarbeit qualifiziere. Aus der Nachricht gehe klar hervor, dass

das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien derart gestört gewesen sei, dass

aus ihrer Sicht an eine weitere Zusammenarbeit nicht zu denken gewesen sei. Ferner,

dass potenzielle Käufer, die im Zeitpunkt der Vertragsauflösung bereit gewesen wären,

die vereinbarten CHF 2'800'000.00 zu bezahlen, ihr noch mitgeteilt werden

könnten. Zum massgeblichen Zeitpunkt habe die Berufungsbeklagte keinen

kaufwilligen Käufer gehabt, weshalb der Vertrag beendet gewesen sei. Deshalb sei

keine Provision aus Mäklertätigkeit geschuldet. Die Berufungsbeklagte habe der

nachmaligen Käuferin die Dokumentation erst am 17. September 2020 zugesandt. Aus

dem nachvertraglichen Verhalten der Parteien lasse sich keine übereinstimmende

Übereinkunft zur weiteren Zusammenarbeit ableiten. Schweigen sei nicht als

Zustimmung zu werten. In der Nachricht vom 24. November 2020 habe E.___ der

Berufungsbeklagten einen allfälligen Provisionsanspruch von 3 % unter der

ausdrücklichen Bedingung eingeräumt, dass die Liegenschaft zu einem Gesamtpreis

von CHF 2'900'000.00 (CHF 2'800'000.00 Kaufpreis plus CHF 100'000.00

Inventar) verkauft werde.

4.2

Durch den Mäklervertrag erhält der

Mäkler den Auftrag, gegen eine Vergütung, Gelegenheit zum Abschluss eines

Vertrages nachzuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln (Art.

412.

Abs. 1 OR). Für das Zustandekommen und die Auslegung einer Vereinbarung ist

zunächst massgebend, was die Parteien tatsächlich übereinstimmend gewollt

haben. Erst wenn der übereinstimmende wirkliche Wille der Parteien unbewiesen

bleibt, sind die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so

auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten

Umständen verstanden werden durften und mussten. Dabei ist vom Wortlaut der

Erklärungen auszugehen, welche jedoch nicht isoliert, sondern aus ihrem

konkreten Sinngefüge heraus zu beurteilen sind. Ein objektivierter und damit

rechtlicher Konsens bedeutet nicht zwingend, dass die sich äussernde Partei

tatsächlich den inneren Willen hatte, sich zu binden; es reicht, wenn die

andere Partei aufgrund des objektiv verstandenen Sinns der Erklärung oder des

Verhaltens nach Treu und Glauben annehmen konnte, die sich äussernde Partei

habe einen Rechtsbindungswillen (Urteil des Bundesgerichts 4A_569/2019 vom 15. April

2020.

E. 3 mit Hinweisen).

4.3

Die Vorinstanz hat mittels Auslegung

ermittelt, wie die Sprachnachricht vom 15. September 2020 (Klagebeilage

Nr. 10), welche E.___ an D.___ schickte, verstanden werden durfte. Da die

Berufungsklägerin die vorinstanzliche Auslegung als inkorrekt rügt, ist auf den

Inhalt der Nachricht im Nachfolgenden einzugehen. Nachdem die Berufungsklägerin

vor Vorinstanz nicht bestritt, dass der Wortlaut der Nachricht korrekt

transkribiert worden ist, ist ihr erstmals anlässlich des Berufungsverfahrens gestellter

Editionsantrag (Berufung, S. 8) so oder anders abzuweisen. Die Sprachnachricht

lautet wie folgt:

«Ja, salü D.___. Du – kleine Frage.

Jetzt übertreibt ihr es aber. Jetzt hattet ihr das Inserat immer «auf Anfrage»

und jetzt, wo ich euch gesagt habe, dass ich einen Käufer habe für 2.8, tut ihr

den Preis rein, 2.6. Also, ihr seid schon Lustige, ehrlich. Ich könnte meinen,

ihr probiert einfach, irgendwie zu verhindern, dass ich das verkaufen kann oder

irgendwas. Sorry, das nervt mich jetzt langsam. Also weisst du, wenn ihr nicht

mal das Gefühl habt, wenn ich euch sage, dass ich jemanden habe, und ihr jetzt

den Preis reintun müsst, finde ich das einen Witz. Ich habe es einfach überall

noch aufgeschaltet, was einer für mich gemacht hat, mit 2.8, und eures ist so

drin. Mein Ding ist, ab morgen nehmt ihr das raus und fertig. Ihr könnt mir

eure Stunden aufschreiben, die ihr gehabt habt. Sobald ich das verkauft habe,

entschädige ich euch diese Stunden. Aber ich mag nicht mehr weitermachen. Auch C.___,

so gross, wie er seine Rechnung vorgelegt hat, und wie er das macht und tut und

alles, und die zwei Käufer, die er gebracht hat, der eine Prinz [...], der

andere, da muss ich auch die Wohnungsbesichtigung abmachen, obwohl wir

abgemacht haben, dass ich zuerst einen Finanzierungsnachweis einer Bank sehe,

bevor er meine Wohnung sieht. Aber nein, wir haben es wieder gedreht, ich habe

wieder alles abgemacht, ich habe wieder alles absagen können. Ich glaube, der

hat gar nicht Interesse oder irgendetwas. Ich weiss nicht – ich bin der Kunde

und ich zahle ja das Zeug alles. Und warum ihr das einfach immer so macht, wie

es euch passt, oder wie ihr das Gefühl habt – ich glaube, ich bin schon lange

in diesem Business und habe ein gutes Gespür. Es hat einfach keinen Wert. Ich

will das beenden, fertig. Ihr sagt mir, was ihr für Stunden hattet, was C.___

für Stunden hatte, was du für Stunden hattest, und nachher entschädige ich euch

das so, sobald ich das Haus verkauft habe. Aber nehmt das Zeugs, sei so gut,

raus. Ich will morgen Abend das Inserat nicht mehr sehen von euch im [...] oder

irgendwo aufgeschaltet oder irgendetwas. Ihr könnt mir auch sagen, wenn ihr

Käufer habt, für 2.8, so rausgeben, bei normalen Bedingungen, 3 % und

alles, wenn ihr irgendjemanden habt, aber hört auf mit diesem blöden,

idiotischen Zeug, und jetzt noch den Preis anschreiben gehen, jetzt, wo ich

euch gesagt habe, also das nervt mich jetzt. Und ich will nicht mehr mit euch

zusammenarbeiten. Fertig. Wir beenden das. Ich hoffe, du verstehst das und wir

können vielleicht irgendwie anders mal wieder etwas zusammen machen, aber das

nehmt ihr jetzt raus und fertig. Und dann schauen wir dann, wenn ich wiederkomme.

Okay – danke für das Verständnis, Gruss an C.___ und merci. Saluti!».

4.4

Die Vorinstanz berücksichtigte auch

das weitere Verhalten der Parteien nach dem 15. September 2020. Sie wies darauf

hin, dass: (-) C.___ an E.___ am 15. Oktober 2020 eine E-Mail mit

Terminvorschlägen für die Besichtigung der Liegenschaft schickte und darin auf

die Vermittlungsprovision von 3 % des Verkaufspreises hinwies (Klagebeilage Nr.

12); (-) C.___ in der WhatsApp-Nachricht an E.___ vom 24. November 2020 eine Provision

in der Höhe von 3 % zu Lasten der Verkäuferschaft aufführte (Klagebeilage Nr.

18); (-) E.___ mit antwortender Sprachnachricht, ebenfalls vom 24. November

2020, erklärte: «Ja, ich kann … mit deiner Provision oder so kann ich schon

leben. Aber dann muss ich die CHF 100'000.00 vom Inventar auch haben,

damit ich dich zahlen kann» (Klagebeilage Nr. 20); (-) E.___in einer weiteren

Sprachnachricht ausführte: «Wie mit Dir besprochen, wir haben einfach gesagt,

wir gehen weg von diesen CHF 100'000.00, die du mal offeriert hast und

sagen einfach 3 % ist die Provision, welche die Verkäuferschaft zahlt

(Klagebeilage Nr. 20)».

4.5

Dies alles lässt nur einen Schluss

zu: Am 15. September 2020 ist ein neuer Mäklervertrag mit einem

Mäklerlohn von 3 % des Verkaufspreises zustande gekommen. Entgegen der

Auffassung der Berufungsklägerin ist weder die vorinstanzliche Auslegung der

Sprachnachricht noch die vorinstanzliche Würdigung des Verhaltens der Parteien

nach dem 15. September 2020 zu beanstanden. Die Nachricht kann nicht anders

verstanden werden, als dass sich E.___ und damit die Berufungsklägerin für den

Fall binden wollte, dass die Berufungsbeklagte doch noch einen Käufer findet,

der bereit gewesen wäre, CHF 2'800'000.00 zu bezahlen. Zu Recht benutzt die

Vorinstanz diesbezüglich die Bezeichnung «Offenlassen einer Hintertüre». In

Übereinstimmung damit führte E.___ anlässlich seiner Befragung aus, er (gemeint

C.___) habe ihn in [...] angerufen und ihm mitgeteilt, dass F.___ das Objekt

möchte und auch gefragt, ob es gut sei mit 2.8 Mio. und diesen CHF 100'000.00.

Er (E.___) habe ja gesagt, und ihm (C.___) mitgeteilt, wenn sie (F.___) die CHF 100'000.00

bezahle, sei er auch bereit die Kommission von 3 % zu vergüten (Befragung E.___,

N. 124 ff.). Der Ansicht der Berufungsklägerin, aus der Sprachnachricht lasse

sich nur ableiten, dass sie nur dann bereit gewesen wäre, der

Berufungsbeklagten eine Provision zu bezahlen, wenn Letztere am 15. September

2020.

bereits einen Käufer gehabt hätte, findet in den Akten keine Stütze. Nicht

gefolgt werden kann der Berufungsklägerin ferner, wenn sie vorbringt, die

Angabe einer Provision von 3 % habe sich nicht auf die vorliegende

Vertragsbeziehung bezogen. E.___ akzeptierte die 3 % Provision ausdrücklich

(vgl. Klagebeilagen Nrn. 10, 12, 18, 19 und 20). Die Behauptung der

Berufungsklägerin, E.___ habe die Provision von 3 % nicht zur Kenntnis genommen

ist schlicht tatsachenwidrig. Schliesslich verwickelt sich die

Berufungsklägerin in einen Widerspruch, wenn sie einerseits geltend macht, nach

dem 15. September 2020 habe zwischen den Parteien keine vertragliche Beziehung

mehr bestanden, andererseits aber ausführt, E.___ habe der Berufungsbeklagten

einen allfälligen Provisionsanspruch von 3 % unter der Bedingung eingeräumt,

dass die Liegenschaft zu einem Gesamtpreis von CHF 2'900'000.00 (CHF

2'800'000.00 Immobile; CHF 100'000.00 Inventar) verkauft werde.

5.1

Die Berufungsklägerin rügt, die

Vorinstanz habe zu Unrecht den Kausalzusammenhang zwischen den behaupteten

Verkaufsbemühungen der Berufungsbeklagten und dem Abschluss des Kaufvertrages

bejaht. Ohnehin sei irrelevant, ob ein (angeblicher) Kausalzusammenhang bestehe

oder nicht, da im massgeblichen Zeitpunkt gar kein Vertrag (mehr) bestanden

habe. Die Authentizität der Absichtserklärung sei zweifelhaft. So soll die Erklärung

bereits am 17. November 2020 unterzeichnet worden sein. Die spätere Käuferin

habe aber die Liegenschaft offenbar erstmals am 20. November 2020 (teilweise)

besichtigt. Auch die An- und Rückzahlung der CHF 20'000.00 sei fraglich. F.___

habe sich anlässlich ihrer Einvernahme vor Gericht an keine Rückzahlung

erinnern können.

5.2

Der Mäklerlohn ist nur geschuldet,

wenn das Zustandekommen des Vertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten

auf die Tätigkeit des Mäklers zurückzuführen ist (Art. 413 Abs. 1 OR). Es muss,

mit anderen Worten, ein Kausalzusammenhang zwischen der Mäklertätigkeit und dem

Vertragsschluss bestehen. Der Vertragsschluss muss indes nicht unmittelbare

Folge der Mäklertätigkeit sein. Es genügt, wenn zwischen den Bemühungen des

Mäklers und dem Entschluss des Dritten zur Eingehung des Kaufvertrags ein

psychologischer Zusammenhang besteht (BGE 72 II 84 E. 2; 84 II 548 E. 5; Urteile

des Bundesgerichts 4A_334/2018 vom 20. März 2019 E. 4.1.2; 4A_307/2018 vom

10.

Oktober 2018 E. 4.1; 4A_562/2017 vom 7. Mai 2018 E. 3.1).

5.3

Dass zwischen den Parteien auch nach

dem 15. September 2020 eine vertragliche Vereinbarung bestand, wurde soeben bejaht

(vgl. E. II/4.5 hiervor). Damit stösst das Hauptargument der Berufungsklägerin

gegen das Bestehen eines Kausalzusammenhangs ins Leere. Auf die Ausführungen

der Vorinstanz zum Kausalzusammenhang geht die Berufungsklägerin nicht (weiter)

ein. Damit hat es mit den vorinstanzlich getroffenen tatsächlichen

Dispositiv

Feststellungen sein Bewenden: Die Berufungsbeklagte hat demnach die erste

Kontaktaufnahme mit der späteren Käuferin bewerkstelligt (was im Übrigen von

der Berufungsklägerin nicht mehr bestritten wird). Sie hat ein Inserat

geschaltet, ein Verkaufsdossier erstellt, dieses u.a. auch an die nachmalige

Käuferin verschickt und mit ihr eine Besichtigung der Liegenschaft organisiert.

F.___ hat an die Berufungsbeklagte ein Motivationsschreiben, eine

Absichtserklärung und eine Finanzierungsbestätigung geschickt. Da es in der Folge

unbestrittenermassen zu einem Kaufvertrag über die Liegenschaft zwischen der

Beklagten und der Kaufinteressentin gekommen ist, hat die Vorinstanz zu Recht

bejaht, dass das Zustandekommen des Vertrages auf die Tätigkeit der Mäklerin

zurückzuführen ist. Der Vollständigkeit halber drängen sich folgende Hinweise

auf. Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin ist die Rückzahlung der Anzahlung

der CHF 20'000.00 nicht als Schutzbehauptung zu qualifizieren. F.___ hat den

Rückerhalt der CHF 20'000.00 bestätigt. Die Ausführung der Berufungsklägerin, F.___

habe sich anlässlich ihrer Einvernahme vor Gericht an keine Rückzahlung

erinnern können, ist nur teilweise richtig. Auf die Frage, ob sie noch wisse,

wie es dazu gekommen sei, dass sie das Geld zurückerhalten habe, gab sie

folgende Antwort: «Nein, aber ich habe es sicher zurückbekommen, sonst hätte

ich ja darauf regiert. Ich gehe zur Sicherheit noch einmal schauen, aber nein,

das habe ich sicher zurückerhalten […]» (Befragung F.___, N. 420 ff.). Damit

bestätigte sie zum einen die Bezahlung und zum andern den Rückerhalt der CHF

20'000.00. Schliesslich kann die Berufungsklägerin aus der reinen Bestreitung,

dass die Berufungsbeklagte einen erheblichen Aufwand betrieben habe, nichts zu

ihren Gunsten ableiten. Wie sich aus den «vielen Beanstandungen» der

Berufungsklägerin ergeben soll, dass sich die Leistungen der Berufungsbeklagten

auf ein absolutes Minimum beschränkt hätten, ist nicht ersichtlich. Unzutreffend

ist die Ausführung der Berufungsklägerin, die Berufungsbeklagte habe lediglich

ein Inserat verfasst und darüber hinausgehend keine weiteren Bemühungen

unternommen. Schliesslich ist nicht ausschlaggebend, wann F.___ die Absichtserklärung

unterschrieben hat. Jedenfalls ist selbst bei einer falschen Datierung nicht

bewiesen, dass die Absichtserklärung nachträglich erstellt worden ist, um eine

angebliche Bindung zwischen der Berufungsbeklagten und F.___ vorzutäuschen, wie

von der Berufungsklägerin vorgetragen.

6.1.1 Die Berufungsklägerin rügt, die

Vorinstanz verkenne, dass die Berufungsbeklagte ihre Sorgfaltspflichten ihr

gegenüber in mehrfacher Hinsicht und in regelmässigen Abständen grob verletzt

habe. Aufgrund dieser Pflichtverletzungen wäre ein allfälliger

Provisionsanspruch so oder anders vollumfänglich weggefallen. Die Parteien seien

sich einig gewesen, dass der Verkaufspreis CHF 2'800'000.00 zuzüglich CHF

100'000.00 für das Inventar betrage. Die Liegenschaft habe aufgrund zahlreicher

Falschinformationen der Berufungsbeklagten nicht zum vorgenannten Preis

verkauft werden können. Am 15. August [recte: September] 2020 sei die

Liegenschaft mit einem Verkaufspreis von CHF 2'600'000.00 inseriert

gewesen. Die Berufungsbeklagte habe die unrichtigen Angaben trotz Ermahnung nicht

berichtigt. Die Berufungsbeklagte habe F.___ ursprünglich nicht offengelegt,

dass das Inventar zusätzlich CHF 100'000.00 betrage. Selbst in der

Absichtserklärung fehle jeglicher Hinweis auf die zusätzlich zu leistenden Kosten

für das Inventar. Die Berufungsbeklagte habe der Käuferin zu Unrecht mitgeteilt,

die Liegenschaft sei bereits verkauft. F.___ habe anlässlich ihrer Befragung

vor Gericht angegeben, von der Zusammenarbeit mit der Berufungsbeklagten

enttäuscht zu sein. Die zahlreichen Sorgfaltspflichtverletzungen führten

letztlich dazu, dass sie das Objekt nicht zum angegebenen Preis von CHF

2'900'000.00 habe verkaufen können. Es sei ihr ein Schaden von mindestens CHF

100'000.00 entstanden.

6.1.2 Ferner rügt die Berufungsklägerin,

die Vorinstanz habe zu Unrecht nicht auf eine Doppelmäkelei erkannt. Die

Berufungsbeklagte habe selbst erklärt, dass auf der von ihr vorgelegten Klagebeilage

Nr. 8 verschiedene Interessenten für die Liegenschaft aufgelistet seien. In

dieser Auflistung sei auch C.___ aufgeführt. C.___ habe offenbar die

Gelegenheit abwarten wollen, um in einem günstigen Moment zuzuschlagen. Der

Interessenkonflikt sei offensichtlich. Auch die gravierenden

Pflichtverletzungen belegten die Doppelmäkelei.

6.2.1 Ist der Mäkler in einer Weise, die

dem Vertrage widerspricht, für den andern tätig gewesen, oder hat er sich in

einem Falle, wo es wider Treu und Glauben geht, auch von diesem Lohn

versprechen lassen, so kann er von seinem Auftraggeber weder Lohn noch Ersatz

für Aufwendungen beanspruchen (Art. 415 OR). Mit der Unterstellung des

Mäklervertrags unter die Vorschriften des Auftrags durch Art. 412 Abs. 2 OR

treffen den Mäkler grundsätzlich auch die in Art. 398 OR geregelten Sorgfalts-

und Treuepflichten des Beauftragten. Dem Mäkler obliegt eine auf den Gegenstand

des Mäklervertrages ausgerichtete, im Vergleich zum gewöhnlichen Beauftragten

eingeschränkte Treue- und Sorgfaltspflicht (Caterina Ammann in: Corinne Widmer

Löchinger/David Oser [Hrsg.], Basler Kommentar Obligationenrecht I, Basel 2020,

Art. 413 N 5, N 7).

6.2.2. Das Bundesgericht hat bisher

offengelassen, ob die Zulässigkeit der Doppelmäkelei auf die reine Nachweismäkelei

einzuschränken sei. In der Literatur wird die Doppeltätigkeit für den Nachweis-

und Zuführungsmäkler als grundsätzlich zulässig, jedoch für den

Vermittlungsmäkler als verboten erachtet (Caterina Ammann, a.a.O., Art. 415 N

4).

6.2.3 Verletzt der Mäkler seine Treuepflichten,

verwirkt er seinen Anspruch auf die Provision und den Ersatz seiner

Aufwendungen (Caterina Ammann, a.a.O., Art. 415 N 6; vgl. auch den Wortlaut von

Art. 415 OR).

6.3 Aus der Korrespondenz zwischen den

Parteien (so etwa Klagebeilage Nr. 10; Klageantwortbeilage Nr. 5) ergibt sich,

dass die Berufungsklägerin die Arbeit der Berufungsbeklagten beanstandete. Bemängelt

wurde insbesondere, dass: (-) im Inserat zu wenig Einheiten genannt worden

seien; (-) das Inserat unter der falschen Rubrik veröffentlicht worden sei; (-)

der Kaufpreis mit CHF 2'600'000.00 anstelle von CHF 2'800'000.00 und ohne

die zusätzlichen Kosten für das Inventar von CHF 100'000.00 angegeben

worden sei; (-) die Bruttorendite zu tief angegeben worden sei. Schliesslich

bemängelte die Berufungsklägerin, dass die Liegenschaft trotz ausdrücklichem

Hausverbot betreten worden sei.

6.4 Der Berufungsklägerin ist grundsätzlich

zuzustimmen, wenn sie ausführt, eine Käuferin sei ohne sachlichen Grund nicht

bereit, einen wesentlich höheren Preis als den erstmals kommunizierten zu

bezahlen. Unüblich ist dies allerdings nicht. Wie bereits die Vorinstanz völlig

zu Recht festhielt, war es die Berufungsklägerin, welche den Preis immer wieder

unterschiedlich definierte. Die Behauptung der Berufungsklägerin, es sei

unzutreffend, dass sie selbst einen Betrag von CHF 2'500'000.00 bzw. CHF

2'600'000.00 definiert habe, ist durch die Klagebeilage Nr. 5 und

Klageantwortbeilage Nr. 4 widerlegt. Dass die nachmalige Käuferin jemals bereit

gewesen wäre, für die Liegenschaft (inkl. Inventar) einen Preis von CHF 2'900'000.00

zu bezahlen, ist nicht belegt. Unzutreffend bzw. nicht bewiesen ist ferner,

dass der Abschluss zu einem Preis von CHF 2'900'000.00 Bedingung für die

Ausrichtung des Mäklerlohnes gewesen sein soll. Von einem Mindestpreis war nie

die Rede. Im Zweifel hat die Nennung eines Kaufpreises im Mäklervertrag nur die

Bedeutung eines Richtpreises und ist nicht dahingehend zu verstehen, dass bei

Nichterreichen der Mäkler keinen Provisionsanspruch haben soll (Caterina Ammann,

a.a.O., Art. 413 N 5, N 7). Eine fixe Provision bei Vereinbarung eines

Richtpreises macht denn auch Sinn, da es der Auftraggeber in der Hand hätte bei

einem tieferen Kaufangebot keinen Kaufvertrag abzuschliessen, womit dann auch

kein Provisionsanspruch entstehen würde. Auch die übrigen von der

Berufungsklägerin aufgeführten «Mängel» vermögen keine Pflichtverletzung zu

begründen.

6.5 Der Umstand alleine, dass C.___ namentlich

in einem «[...]Auszug» als Interessent aufgeführt wird, stellt noch keinen

Beweis für eine Doppelmäkelei dar. Die Berufungsbeklagte schilderte in

nachvollziehbarer Weise, wie es dazu gekommen ist, dass der Name von C.___ auf

der Liste erschien, nämlich, weil er das Dokument heruntergeladen habe. Es gibt

keinen einzigen weiteren Hinweis darauf, dass C.___ am Kauf der Liegenschaft

interessiert gewesen sein soll. Gegen einen Interessenkonflikt spricht ferner,

dass die Berufungsklägerin selbst angibt, C.___ habe nie ein eigenes Interesse

an der Liegenschaft bekundet (Befragung von E.___, N 794). Mit der Vorinstanz

ist schliesslich davon auszugehen, dass C.___, wäre er denn wirklich an der

Liegenschaft interessiert gewesen, schon damals «zugeschlagen» hätte, als für

die Liegenschaft ein Preis von CHF 2'500'000.00 verlangt worden ist. Zu Recht

verneinte die Vorinstanz in der Folge das Vorliegen einer Doppelmäkelei.

7.1 Die Berufungsklägerin rügt, die

Vorinstanz gehe zu Unrecht davon aus, dass die Liegenschaft und das Inventar

als untrennbare wirtschaftliche Einheit zu betrachten sei, weshalb die

Provision auf dem Gesamtpreis von CHF 2'800'000.00 geschuldet sei. Sie habe nach

der Vertragsauflösung vom 15. September 2020 ausdrücklich einen Kaufpreis von

CHF 2'800'000.00 sowie CHF 100'000.00 für das Inventar kommuniziert. Aus Sicht

der Berufungsbeklagten sei das Inventar lediglich ein «kleines Detail»

gewesen.

Die Berufungsbeklagte selbst sei davon ausgegangen, dass die Kosten für das

Inventar nicht Teil des Kaufpreises gewesen seien. Wenn schon, dann wäre der

Provisionsanspruch auf Grundlage von CHF 2'700'000.00 zu berechnen.

7.2 Die Berufungsbeklagte war damit

beauftragt, die Liegenschaft und das Inventar zu verkaufen. Das ergibt sich

klar aus der Korrespondenz zwischen den Parteien (Klagebeilagen Nrn. 5, 18, 19,

20 und 21). E.___ selbst führte vor Vorinstanz aus, C.___ habe ihn mehrmals

bestätigt, dass F.___ das wisse und er ihr sofort 2.8 Mio. und CHF 100'000.00

kommuniziere (Befragung von E.___, N 124 f.). Auch F.___ bestätigte, dass das

Inventar thematisiert worden ist (Befragung von F.___, N 73 ff. und 323 ff.). Entsprechend

bemisst sich der Mäklerlohn nach dem Gesamtpreis der Liegenschaft, einschliesslich

des Inventars. Der Mäklerlohn beträgt 3 % des Verkaufspreis von CHF 2'800'000.00

zuzüglich MwSt. Die Forderung ist damit begründet.

7.3 Die Berufungsklägerin rügt, mangels

Forderung sei auch kein Zins geschuldet. Nachdem soeben festgestellt wurde,

dass die Forderung begründet ist, ist auch der entsprechende Zins geschuldet.

Dieser beträgt 5 % ab dem 1. Juni 2021 (vgl. Klagebeilage Nr. 27).

8. Nach dem Gesagten ist dargetan, dass

die Berufungsbeklagte einen Anspruch auf einen Mäklerlohn in der Höhe von CHF

90'468.00 zuzüglich Zins von 5 % seit 1. Juni 2021 hat. Die Berufung

erweist sich als unbegründet. Sie ist abzuweisen, soweit

darauf überhaupt einzutreten ist.

9. Bei diesem Verfahrensausgang hat die

Berufungsklägerin die Kosten des Verfahrens vor Obergericht in der Höhe von CHF

6'500.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss

in gleicher Höhe verrechnet. Zudem hat die Berufungsklägerin der

Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung zu entrichten. Diese wird

antragsgemäss auf CHF 8'350.75 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgesetzt.

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit

darauf einzutreten ist.

2. Die A.___ gmbh hat die Kosten des

Berufungsverfahrens von CHF 6'500.00 zu bezahlen. Sie werden mit dem von ihr

geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

3. Die A.___ gmbh hat der B.___ AG für das

Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 8'350.75 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr

als CHF 30'000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Die

Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Kofmel Schaller