Beschluss der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Dorneck-Thierstein vom 7. Dezember 2023

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 17. April 2024

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

1. A.___

2. B.___

beide vertreten durch Advokatin Sarah

Brutschin,

Berufungskläger

gegen

C.___ AG, vertreten durch Advokat Alexander

Heinzelmann,

Berufungsbeklagte

betreffend Beschluss

der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Dorneck-Thierstein vom 7. Dezember

2023

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Am 4. September 2023 reichten A.___

und B.___ (nachfolgend: Gesuchsteller) gegen die C.___ AG (nachfolgend:

Gesuchsgegnerin) bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht

Dorneck-Thierstein ein Schlichtungsgesuch ein und beantragten die Feststellung,

dass die mit Formular vom 17. August 2023 per 1. Dezember 2023 angezeigte

Mietzinserhöhung missbräuchlich sei. Eventualiter sei der monatliche

Nettomietzins auf das erlaubte Mass herabzusetzen. Unter o/e Kostenfolge.

2. Am 20. November 2023 lud die

Präsidentin a.i. der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Dorneck-Thierstein

die Parteien zu einer Schlichtungsverhandlung vor. Anlässlich dieser wurde eine

Einigung mit Widerrufsvorbehalt geschlossen. Der Vergleichsvorschlag wurde am 4.

Dezember 2023 von der Gesuchsgegnerin widerrufen.

3. Mit Beschluss vom 7. Dezember 2023

trat die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Dorneck-Thierstein auf die

Klage vom 4. September 2023 nicht ein. Es wurden weder Kosten erhoben noch

Parteientschädigungen ausgerichtet. Die Vorinstanz begründete den

Nichteintretensentscheid mit der fehlenden bzw. nicht folgerichtigen Eruierbarkeit

der Legitimation der Vermieterschaft bezüglich der Meldung der Mietvertragsänderung

vom 17. August 2023.

4. Gegen den begründeten Beschluss

reichten die Gesuchsteller (nachfolgend auch: Berufungskläger) am 23. Januar

2024 frist- und formgerecht Berufung beim Obergericht des Kantons Solothurn ein

und stellten folgende Rechtsbegehren:

1. Es sei der Nichteintretensbeschluss der

Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Dorneck-Thierstein vom 7. Dezember 2023

([...]) aufzuheben und es sei die Sache zur Durchführung des

Schlichtungsverfahrens an die Schlichtungsbehörde (Berufungsbeklagte 1)

zurückzuweisen.

2. Unter o/e Kostenfolge zulasten der

Berufungsbeklagten.

5. Mit Berufungsantwort vom 15. März

2024 schloss die Gesuchsgegnerin (nachfolgend auch: Berufungsbeklagte) auf

Gutheissung der Berufung, unter o/e Kostenfolge zu Lasten der Berufungskläger

und/oder der Berufungsbeklagten 1 (Schlichtungsbehörde).

6. Auf die Ausführungen der Parteien und

der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im

Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

II.

1.

Ein Nichteintretensentscheid der

Schlichtungsbehörde ist ein erstinstanzlicher Endentscheid, so dass je nach

Streitwert Berufung oder Beschwerde zu erheben ist (Simon Zingg in: Heinz

Hausheer/Hans Peter Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, ZPO, Band I: Art. 1-149

ZPO, Bern 2012, Art. 60 ZPO N 32). Ein Nichteintretensentscheid der

Schlichtungsbehörde in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit mit einem

Streitwert von mindestens CHF 10'000.00 ist gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a und

Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) mit Berufung

anfechtbar (Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt,

BEZ.2021.79 E. 1.1.1). Mit Beschwerde anfechtbar sind unter anderem nicht

berufungsfähige erstinstanzliche Endentscheide (Art. 319 lit. a ZPO). Gemäss

Art. 92 Abs. 1 ZPO gilt der Kapitalwert als Wert wiederkehrender Nutzungen oder

Leistungen. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der

zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung und bei Leibrenten

der Barwert (Art. 92 Abs. 2 ZPO). Sind bloss Mietzinserhöhungen strittig, gilt

diese Mietzinsdifferenz als Streitgegenstand. Auch in diesen Fällen ist der

Streitwert als zwanzigfacher Betrag der Differenz pro Jahr zu berechnen (vgl.

Viktor Rüegg/Michael Rüegg in: Karl Spühler/Luca Tenchio/Dominik Infanger

[Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2017, Art.

92.

ZPO N 4).

2.

Gemäss Mitteilung von

Vertragsänderungen vom 17. August 2023 beträgt die monatliche Mietzinsdifferenz

zwischen dem bisherigen und dem Mietzins ab 1. Dezember 2023 CHF 94.50. Somit beträgt

der für die Streitwertberechnung massgebliche Kapitalwert CHF 22'680.00. Der Streitwert

Dispositiv

liegt demnach über der Streitwertgrenze gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO, womit die

Berufung das korrekte Rechtsmittel ist.

3. Mit der Berufung kann eine unrichtige

Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend

gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt über unbeschränkte

Kognition bezüglich Tat- und Rechtsfragen, einschliesslich der Frage richtiger

Ermessensausübung. In der schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 311 ZPO) ist

hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in den

angefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist beziehungsweise an einem

der genannten Mängel leidet. Das setzt voraus, dass die Berufungskläger die

vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnen, die sie anfechten, sich argumentativ

mit diesen auseinandersetzen und mittels genügend präziser Verweisungen auf die

Akten aufzeigen, wo die massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen

und Einreden erhoben wurden beziehungsweise aus welchen Aktenstellen sich der

geltend gemachte Berufungsgrund ergeben soll. Die pauschale Verweisung auf

frühere Vorbringen oder deren blosse Wiederholung genügen nicht. Was nicht oder

nicht in einer den gesetzlichen Begründungsanforderungen entsprechenden Weise

beanstandet wird, braucht von der Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu

werden; diese hat sich – abgesehen von offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich

auf die Beurteilung der Beanstandungen zu beschränken, die in der schriftlichen

Begründung formgerecht gegen den erstinstanzlichen Entscheid erhoben werden

(vgl. BGE 142 III 413, mit weiteren Hinweisen).

4. Die Vorinstanz begründete ihren

Nichteintretensbeschluss vom 7. Dezember 2023 damit, dass sich aufgrund der

bisherigen Erhebungen im Schlichtungsverfahren gezeigt habe, dass die

Legitimation der Vermieterschaft bezüglich der Meldung der Vertragsänderung vom

17. August 2023 fehle bzw. nicht folgerichtig eruierbar sei. Der Mietvertrag

sei von der «[...] AG» ausgestellt worden, die Mietvertragsänderung vom 17.

August 2023 sei von der «C.___ AG» mitgeteilt worden und Grundeigentümerin von

besagter Liegenschaft sei Frau D.___. Ausserdem sei an der

Schlichtungsverhandlung vom 20. November 2023 der Schlichtungsbehörde weder ein

Verwaltungsvertrag noch eine entsprechende Vollmacht vorgelegt worden, welcher

die Vertretbarkeit in der Mietvertragsänderung vom 17. August 2023

rechtfertigen könnte.

5. Die Berufungskläger wenden dagegen

ein, dass der angefochtene Nichteintretensbeschluss vom 7. Dezember 2023 weder

aufgrund offensichtlich fehlender sachlicher oder offensichtlich fehlender

örtlicher Zuständigkeit der angerufenen Schlichtungsbehörde noch aufgrund einer

anderen, fehlenden Prozessvoraussetzung im Sinne von Art. 59 Abs. 2 ZPO

getroffen worden sei. Die Schlichtungsbehörde habe lediglich Zweifel daran

gehabt, ob die Berufungsbeklagte zur Anzeige einer einseitigen

Mietvertragsänderung legitimiert sei. Die Frage der Legitimation zur Mitteilung

einer Mietzinserhöhung sei eine Frage des materiellen Rechts, deren

Beantwortung im Falle einer fehlenden Einigung im Schlichtungsverfahren der

gerichtlichen Beurteilung vorbehalten sei. Demgemäss hätte das Schlichtungsverfahren

ordentlich durchgeführt und mittels Feststellung einer Einigung (Art. 208 ZPO),

mittels Ausstellung einer Klagebewilligung (Art. 209 ZPO) oder mittels

Urteilsvorschlag (Art. 210 ZPO) abgeschlossen werden müssen. Indem die

Schlichtungsbehörde darauf verzichtet und stattdessen einen

Nichteintretensentscheid getroffen habe, verletze sie die Bestimmungen von Art.

59 und Art. 208 bis 211 ZPO.

6. Grundsätzlich prüft das Gericht von

Amtes wegen, ob die Prozessvoraussetzungen (Art. 59 ZPO) erfüllt sind (Art. 60

ZPO). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist für die Beurteilung der

sachlichen Zuständigkeit der paritätischen Schlichtungsbehörde im Sinne von

Art. 200 Abs. 1 ZPO im reinen Schlichtungsverfahren grundsätzlich von den

tatsächlichen Behauptungen der klagenden Partei auszugehen. Ergibt sich, dass

die paritätische Schlichtungsbehörde sachlich offensichtlich nicht zuständig

ist, darf sie das Verfahren durch Nichteintretensentscheid beenden (BGE 146 III 47 E. 4.3 S. 55). Zudem darf sie auf örtliche Unzuständigkeit und damit

Nichteintreten erkennen, selbst wenn die beklagte Partei keine Einrede der

Unzuständigkeit erhebt, wenn kumulativ die örtliche Unzuständigkeit

offensichtlich und eine Einlassung gemäss Art. 18 ZPO ausgeschlossen ist, weil

ein zwingender oder teilzwingender Gerichtsstand anwendbar ist (BGE 146 III 265

E. 4.3 S. 273 f. = Pra 2020 Nr. 109).

7. Vorliegend fällte die Vorinstanz

ihren Nichteintretensbeschluss weder aufgrund offensichtlich sachlicher

Unzuständigkeit noch aufgrund offensichtlich örtlicher Unzuständigkeit. Daher

war nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein Nichteintretensbeschluss

ausgeschlossen. Selbst wenn der Schlichtungsbehörde die Prüfung weiterer

Prozessvoraussetzungen nach Art. 59 ZPO obliegen würde, so wäre die Frage der

Legitimation zur Mitteilung einer Mietzinserhöhung immer noch eine Frage des

materiellen Rechts. Demzufolge war die Vorinstanz nicht befugt, auf das

Verfahren gestützt auf die Prüfung einer materiell-rechtlichen Frage nicht

einzutreten.

8. Die Berufung erweist sich damit als

begründet, sie ist gutzuheissen. Der angefochtene Nichteintretensbeschluss der

Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Dorneck-Thierstein vom 7. Dezember 2023

ist aufzuheben und die Sache zur Fortsetzung des Schlichtungsverfahrens an die

Schlichtungsbehörde zurückzuweisen.

9. Damit bleibt über die Kosten zu

befinden. Die Gerichtskosten von CHF 1'000.00, welche die Schlichtungsbehörde

verursacht hat, sind in vollem Umfang dem Kanton Solothurn zur Bezahlung aufzuerlegen

(vgl. Art. 107 Abs. 2 ZPO). Den Berufungsklägern werden die von ihnen

bevorschussten CHF 1'000.00 zurückerstattet.

10. Von Bundesrechts wegen kann ein

Gericht den Kanton nur mit Gerichtskosten, nicht aber mit Parteikosten

belasten, es sei denn, der betreffende Kanton habe im Rahmen von Art. 116 ZPO

seine Billigkeitshaftung auf die gesamten Prozesskosten ausgedehnt (vgl. Adrian

Urwyler/Myriam Grütter in: Alexander Brunner et al. [Hrsg.], ZPO,

Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, Zürich/St. Gallen 2016, Art. 107

ZPO N 13; Urteil des Bundesgerichts 5A_356/2014 E. 4.1 f.). Eine solche

Ausdehnung kennt der Kanton Solothurn nicht. Entsprechend haben die Parteien

ihre Parteikosten selber zu tragen (Art. 107 Abs. 1 lit. f ZPO).

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird gutgeheissen und der

Nichteintretensbeschluss der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht

Dorneck-Thierstein vom 7. Dezember 2023 wird aufgehoben.

2. Die Sache geht zur Fortsetzung des

Schlichtungsverfahrens zurück an die Schlichtungsbehörde.

3. Die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens

von CHF 1'000.00 trägt der Kanton Solothurn. A.___ und B.___ werden die von

ihnen für das vorliegende Verfahren bevorschussten CHF 1'000.00

zurückerstattet.

4. Die Parteikosten des Verfahrens vor Obergericht

werden wettgeschlagen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt über

CHF 15'000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Die

Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Hunkeler Zimmermann