Anfechtung Kündigung / Erstreckung Mietvertrag

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 19. November 2025

Es wirken mit:

Präsidentin Kofmel

Oberrichter Hagmann

a.o. Ersatzrichterin Hunkeler

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

A.___,

vertreten durch Advokat Joël Burgunder,

Berufungskläger

gegen

1. B.___,

2. C.___,

beide vertreten durch

Advokatin Sarah Brutschin,

Berufungsbeklagte

betreffend Anfechtung

Kündigung / Erstreckung Mietverhältnis

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. A.___ (nachfolgend Vermieter)

vermietet B.___ und C.___ (nachfolgend Mieter) eine 4 ½-Zimmerwohnung und einen

Autoabstellplatz [...] in […]. Als Mietbeginn wurde der 1. September 2019

vereinbart.

2.1 Am 17. November 2022 kündigte der

Vermieter das Mietverhältnis.

2.2 Die Mieter fochten die Kündigung an.

2.3 Mit Urteil vom 3. Juli 2023 stellte

die Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein die Missbräuchlichkeit der

Kündigung fest. Das Urteil erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

3.1 Am 14. August 2024 kündigte der

Vermieter das Mietverhältnis (erneut). Zur Begründung führte er «dringender

Eigenbedarf für nahe Verwandte», konkret für seine Tochter (nachfolgend

Tochter), an.

3.2 Die Mieter fochten auch diese

Kündigung an.

3.3 Mit im Dispositiv eröffneten Urteil

vom 4. April 2025 stellte die Amtsgerichtsstatthalterin von Dorneck-Thierstein die

Missbräuchlichkeit dieser Kündigung fest.

4.1 Gegen den begründeten Entscheid

erhob der Vermieter (nachfolgend auch Berufungskläger) am 26. Juni 2025 frist-

und formgerecht Berufung an das Obergericht des Kantons Solothurn. Er stellte

die folgenden Rechtsbegehren:

1. Es sei das Urteil vom 4. April 2025

vollumfänglich aufzuheben, die Berufung gutzuheissen und die Klage

vollumfänglich abzuweisen.

2. Eventualiter sei […] das Urteil vom 4.

April 2025 vollumfänglich aufzuheben und zur richtigen Feststellung des

Sachverhalts und Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Unter o/e-Kostenfolge (zzgl. MwSt.) für

das vorinstanzliche und das vorliegende (Berufungs-)Verfahren zulasten der

Berufungsbeklagten.

4.2 Mit Berufungsantwort vom 4.

September 2025 schlossen die Mieter (nachfolgend auch Berufungsbeklagte) auf

vollumfängliche Abweisung der Berufung, u.K.u.E.F.

4.3 Die Kostennoten der Parteivertreter gingen

beim Gericht am 22. bzw. 23. September 2025 ein.

4.4 Mit Eingabe vom 24. September 2025

nahmen die Berufungsbeklagten Stellung zur Honorarnote des Gegenanwalts.

5. Die Streitsache ist spruchreif.

Gestützt auf Art. 316 Abs. 1 Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272)

kann darüber ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden

werden. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorderrichterin wird

grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, wird im Folgenden

darauf Bezug genommen.

Erwägungen

II.

1.

Die Vorderrichterin sah den

dringenden Eigenbedarf für die Tochter des Vermieters (wegen beruflicher Pläne

und/oder wegen Unterstützungsbedarfs auf dem […] Betrieb ihrer Mutter) als

nicht gegeben.

Betreffend die beruflichen Pläne der

Tochter erwog die Vorderrichterin, die Tochter hätte ein Praktikum in der […] absolvieren

wollen. Sie habe bereits im April 2024 – also bereits vor Aussprache der

Kündigung vom 14. August 2024 – eine Praktikumsstelle für Oktober oder

November 2025 gesucht. Die Kündigungsfrist wäre somit knapp ein Jahr vor

dem Antritt der Praktikumsstelle abgelaufen, was keinen unmittelbaren,

konkreten und aktuellen Eigenbedarf darstelle. Im Übrigen hätte das Praktikum

lediglich vier Wochen gedauert. Die beruflichen Pläne der Tochter vermöchten keinen

dringenden Eigenbedarf zu begründen.

Gleiches gelte für den

Unterstützungsbedarf durch die Tochter auf dem […] Betrieb ihrer Mutter aufgrund

der Verschlechterung von deren Gesundheitszustand. Die Diagnose […] sei seit August

2022.

bekannt. Es gebe keine Nachweise für eine Verschlechterung ihres

Gesundheitszustandes im Sommer 2024, die belegen könnten, dass die Kündigung in

einem direkten Zusammenhang mit dem Gesundheitszustand der Ehefrau/Mutter stehen

könnte. Der Vermieter habe lediglich allgemein ausgeführt, dass sich der

Zustand seiner Ehefrau verschlechtert habe. Es sei auch nicht dargelegt, dass

die Verschlechterung des Gesundheitszustandes und dadurch die Notwendigkeit der

Unterstützung auf dem […] Betrieb durch die Tochter im August 2024 bereits

konkret absehbar gewesen sei.

2.1

Der Berufungskläger sieht sein Recht

auf Beweis und rechtliches Gehör als verletzt. Er bringt vor, die

Vorderrichterin begründe nicht, wieso sie seine Tochter bezüglich ihrer Pläne,

ihres Studiums sowie der Unterstützung ihrer Mutter nicht befragt habe. Es sei

einzig begründet worden, weshalb bezüglich der beruflichen Pläne der Tochter in

antizipierter Beweiswürdigung auf die Befragung verzichtet worden sei. Ferner

sei nicht ersichtlich, wieso die Vorderrichterin seine Ehefrau bezüglich

bisheriger Unterstützungspflichten und der Pläne betreffend die Unterstützung

durch die Tochter nicht befragt habe.

2.2.1

Das Recht, angehört zu werden, ist

formeller Natur. Dessen Verletzung führt ungeachtet der materiellen

Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung des Rechtsmittels und zur

Aufhebung des angefochtenen Entscheides (vgl. BGE 144 IV 302 E. 3.1; 142 II 218 E. 2.8.1; je mit

Hinweisen). Die

Rüge der Gehörsverletzung ist deshalb vorweg zu behandeln.

2.2.2

Gemäss Art. 29 Abs. 2 der

Schweizerischen Bundesverfassung (BV, SR 101) haben die Parteien Anspruch auf

rechtliches Gehör. Wesentlicher Bestandteil des Anspruchs auf rechtliches Gehör

ist die Begründungspflicht. Die Begründung soll verhindern, dass sich die

Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und dem Betroffenen ermöglichen,

die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dies ist nur möglich,

wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des

Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die

Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und

auf welche sich ihr Entscheid stützt. Dies bedeutet indessen nicht, dass sie

sich ausdrücklich mit jeder tatbestandlichen Behauptung und jedem rechtlichen

Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den

Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 129 I 232 E. 3.2; 126 I

97.

E. 2b mit Hinweisen).

2.2.3

Die Vorderrichterin wies die

Anträge auf Befragung der Tochter und der Ehefrau des Vermieters ab. Sie erwog,

die beruflichen Pläne der Tochter vermöchten keinen dringenden Eigenbedarf zu

begründen. Der Beweisantrag des Vermieters, seine Tochter sei zu befragen,

hätte keinen anderen Nachweis erbringen können, da sich in den Verfahrensakten

Urkunden befinden würden, welche diese Schlussfolgerung klar und eindeutig

stützten. Auch ein Unterstützungsbedarf vermöge keinen dringenden Eigenbedarf

zu begründen. Daraus folge, dass auch eine Befragung der Ehefrau des Vermieters

keine weiteren diesbezüglichen Erkenntnisse hätte bringen können.

2.2.4

Die vorinstanzliche Begründung

genügt den verfassungsrechtlichen Begründungsanforderungen. Die wesentlichen

Überlegungen der Vorderrichterin lassen sich daraus entnehmen. Der

Berufungskläger war denn auch in der Lage, den Entscheid in allen Teilen umfassend

und sachgerecht anzufechten. Dies zeigen seine Rügen bzw. Ausführungen vor

Obergericht. Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs durch eine

ungenügende Begründung des angefochtenen Entscheids ist somit unbegründet. Ohnehin

würde eine allfällige Gehörsverletzung mit vorliegendem Urteil geheilt. Die

Berufungsinstanz prüft sowohl den Sachverhalt als auch die Rechtslage frei

(Art. 310 ZPO).

2.3.1

Auch eine Verletzung des Rechts

auf Beweis ist nicht auszumachen.

2.3.2

Der Anspruch, für rechtserhebliche

bestrittene Vorbringen zum Beweis zugelassen zu werden, schliesst eine

vorweggenommene (antizipierte) Würdigung von Beweisen nicht aus. Von einer

solchen kann allerdings nur dort die Rede sein, wo der Richter zum Schluss

kommt, ein form- und fristgerecht beantragter und an sich tauglicher Beweis

vermöge seine aufgrund der bereits abgenommenen Beweise gewonnene Überzeugung

von der Wahrheit oder Unwahrheit einer behaupteten und bestrittenen Tatsache

nicht zu erschüttern. Keine vorweggenommene Beweiswürdigung, sondern

eine Verletzung des Rechts auf Beweis liegt demgegenüber vor, wenn der Richter

objektiv taugliche und formgültig beantragte Beweise zu rechtserheblichen

Tatsachen nicht abnimmt, obwohl er die Sachvorbringen dazu weder als erstellt

noch als widerlegt erachtet (vgl. zum Ganzen BGE 143 III 297 E. 9.3.2).

2.3.3

Die Vorderrichterin würdigte die Stellungnahme

des Vermieters vom 24. Oktober 2024 im Schlichtungsverfahren, die Parteivorträge,

die Parteibefragungen und die Plädoyers und prüfte das Vorliegen des geltend

gemachten Kündigungsgrundes. Der Vermieter selbst führte aus, die Pläne seiner

Tochter seien genau so fortbestehend, wie geschildert. Die von der

Vorderrichterin getätigte antizipierte Beweiswürdigung ist deshalb nicht zu

beanstanden. Gleiches gilt auch für den Umstand, dass die Vorderrichterin weder

die Tochter noch deren Mutter zum Unterstützungsbedarf befragte. Dass dieses

Motiv für die Kündigung nicht alleine ausschlaggebend war, wird selbst vom

Berufungskläger nicht geltend gemacht.

3.1

Der Berufungskläger bringt vor, entgegen

den Ausführungen der Vorderrichterin habe er nie behauptet, es habe einen

direkten Zusammenhang zwischen Kündigung des Mietvertrags und der

Verschlechterung des Gesundheitszustands seiner Ehefrau gegeben. Er habe

vielmehr festgehalten, dass die Ehefrau auf ihrem […] Betrieb bereits seit der

Diagnose im Sommer 2022 auf Unterstützung durch die Familie und Freunde

angewiesen sei. Deshalb sei auch die Tochter an den Wochenenden nach […]

zurückgekehrt und habe ihre Mutter nach Kräften unterstützt. Die Kündigung des

Mietvertrags sei in direktem Zusammenhang mit dem Abschluss des (bis November

2024.

ortsgebundenen) Studiums seiner Tochter gestanden. Seine Tochter habe seit

Beginn ihres Studiums den Plan gehabt, nach dessen Abschluss wieder nach […]

zurückzukehren, weshalb sie ihren Wohnsitz nie nach […] verlegt, sondern nur

als Wochenaufenthalterin dort gelebt habe. Ein gewichtiger Grund, weshalb seine

Tochter nach […] zurückkehren wolle, sei der gesundheitsbedingte

Unterstützungsbedarf seiner Ehefrau auf dem […] Betrieb, welcher bereits seit

Sommer 2022 bestehe. Im Juli 2024 habe seine Tochter das erste

Masterstudienjahr abgeschlossen und habe gewusst, dass sie nur noch bis

November 2024 studienbedingt in […] wohnen müsse und dann wie beabsichtigt,

nach […] zurückkehren könne und wolle, insbesondere, um ihrer Mutter auch unter

der Woche behilflich zu sein. Der dringende Eigenbedarf habe sich folglich im

Sommer 2024 aktualisiert, als seine Tochter gewusst habe, dass sie nur noch bis

November 2024 studienbedingt in […] wohnen müsse.

3.2

Die Berufungsbeklagten bestreiten

das Vorliegen eines dringenden Eigenbedarfs. Im Zeitpunkt der Kündigung sei

bekannt gewesen, dass die Tochter […] Rotationen am […] absolvieren müsse. Eine

Praktikumsstelle in der Region sei deshalb erst ab Herbst 2025 gesucht worden.

4.1

Die vorliegend zu beurteilende

Kündigung wurde während der Sperrfrist ausgesprochen (Art. 271a Abs. 1 lit. e

Schweizerisches Obligationenrecht [OR, SR 220]).

4.2

Gemäss Art. 271a Abs. 3 lit. a OR

steht die Sperrfrist der Kündigung des Vermieters dann nicht

entgegen, wenn diese wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters selbst oder

naher Verwandter oder Verschwägerter erfolgt.

4.3

Dringlichkeit des Eigenbedarfs hat

eine zeitliche und eine sachliche Bedeutung. Gemäss Bundesgericht liegt sie

vor, wenn der Eigenbedarf unmittelbar, konkret und aktuell ist und

ein weiteres Zuwarten für den Vermieter als unzumutbar erscheint. Der

Eigenbedarf ist zwar ein klassisches Kündigungsmotiv des Vermieters.

Gerade weil er aber in der Rechtsmythologie von Laien stark verankert und

schwer auf seine Ernsthaftigkeit überprüfbar ist, wird er häufig bei Querelen

als Instrument eingesetzt. Mit «dringend» oder «dringlich» ist laut Duden aber

keineswegs nur gemeint, etwas «unmittelbar, konkret und aktuell» zu benötigen,

sondern «unbedingt und rasch» (siehe zum Ganzen: Roger Weber in: Corinne

Widmer Lüchinger et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht, Art. 1 –

529.

OR, Basel 2020, Art. 271/271a N 28 mit weiteren Hinweisen).

5.1

In der (freiwilligen) Stellungnahme

des Vermieters vom 24. Oktober 2024 zum Schlichtungsgesuch (Beilage der Mieter Nr.

7) führte dieser Folgendes aus: «Frau F.___ studiert […] an der Universität […].

Im Juli 2024 hat sie das 1. Studienjahr Master abgeschlossen. Das Masterstudium

der […] an der Universität […] ist aufgeteilt in einen theoretischen Teil,

welcher 2 Semester dauert, und einen praktischen Teil, welcher 3 Semester

dauert. Ausserdem muss während dieser Zeit eine Masterarbeit geschrieben

werden. Frau F.___ hat am 22. August 2024 mit der Masterarbeit begonnen und

muss diese am 31. März 2025 einreichen. Nach anfänglichen […]arbeiten,

welche bis Ende November 2024 abgeschlossen sein werden, kann sie die

Masterarbeit ortsungebunden fertigstellen. Einen Teil der praktischen

Ausbildung wird Frau F.___ in der […] […] absolvieren. Das Praktikum entspricht

einem 100 %-Pensum und ist unbezahlt. […]. […] F.___ hat ihren Wohnsitz während

des Studiums nicht nach […] verlegt, sondern als Wochenaufenthalterin dort

gelebt, d.h. sie ist jedes freie Wochenende an ihren Wohnsitz in der Gemeinde […]

zurückgekehrt. An den Wochenenden bewohnt Frau F.___ ein Zimmer in der 4.5

Zimmerwohnung […]. Mieter dieser Wohnung sind der Bruder von Frau F.___ und

dessen Lebensgefährtin (der Bruder und dessen Lebensgefährtin seien im August

2024.

Eltern geworden und benötigen deshalb das Zimmer selbst). […] Aufgrund des

Praktikums in der […] sowie ihrer persönlichen und familiären Umstände möchte

Frau F.___ definitiv nach […] zurückkehren und in das Mietobjekt einziehen. Von

der Wohnung in […] zur […] benötigt Frau F.___ 5 Stunden pro Tag […]. Frau F.___

ist während ihres Studiums an den freien Wochenenden nach […] zurückgekehrt […]

um ihre kranke Mutter zu unterstützen. Damit Frau F.___ ihre Mutter weiterhin

unterstützen kann, hat sie sich im Hinblick auf die praktische Ausbildung

bemüht, eine Arbeitsstelle in der Nähe des Betriebs ihrer Mutter zu finden. So

ist es Frau F.___ möglich, ihre Mutter auch unter der Woche zu unterstützen.

Das erfordert allerdings eine Wohnung, welche nicht nur in der Nähe des

Arbeitsorts, sondern auch in der Nähe des […] Betriebs der Mutter liegt. Das

Mietobjekt ist lediglich 900 Meter vom Betrieb entfernt […]. Mit Verweis auf

die vorstehenden Ausführungen ist somit erstellt, dass Frau F.___ auch aus

familiären Gründen dringend darauf angewiesen ist, das Mietobjekt zu beziehen».

5.2

Anlässlich der Verhandlung vor

Vorinstanz bestätigte der Vermieter diese Ausführungen und ergänzte, was folgt:

«Es ist so […], dass die Tochter […] bis November an der Uni […] ortsgebunden

an der Masterarbeit gewesen ist. Danach wollte sie zurück nach […] ziehen,

insbesondere um ihre Mutter zu unterstützen, weil sie krank ist […]. Sie wäre

dringend auf die Unterstützung ihrer Tochter angewiesen […]. Die Tochter war

schon vorher immer Wochenaufenthalterin. Sie kam jedes Wochenende zurück, um

ihre Mutter […] zu unterstützen. Als sie nicht mehr ortsgebunden in […]

studiert hat, wollte sie zurück, um ihrer Mutter auch unter der Woche unter die

Arme greifen zu können».

5.3

Auf die Frage, aus welchen Gründen

er dingenden Eigenbedarf geltend mache, erklärte der Vermieter anlässlich

seiner Befragung vor Vorinstanz, die Gründe seien die weitere Ausbildung der […]

Grundausbildung, welche die Tochter mache, und gleichzeitig auch die Unterstützung

seiner Ehefrau (Befragung N. 20 ff.).

5.4

Der Berufungskläger führt für die

Dispositiv

Kündigung demnach berufliche Gründe (Ortsungebundenheit/Praktikum in der

Umgebung) sowie familiäre Gründe (Unterstützung der Mutter auf deren […]

Betrieb) an.

5.5 Die Tochter des Berufungsklägers

studierte im Herbstsemester 2024 an der Universität […] ([…]-Fakultät) […] im

Masterstudium (Beilage Nr. 2 des Vermieters). Die Masterarbeit führte sie

im Zeitraum vom 22. August 2024 bis 31. März 2025 durch (Beilage Nr. 3 des Vermieters).

Gemäss E-Mail-Verkehr zwischen F.___ und der […] AG vom 17. April 2024 wurde

für sie für die Zeit vom 3. November 2025 bis 28. November 2025 ein (externer)

Praktikumsplatz reserviert (Beilage Nr. 18 des Vermieters). F.___ erklärte in

ihrer E-Mail vom 17. April 2024, dass sie im Sommer mit der Masterarbeit und

den […] Rotationen beginne (Beilage Nr. 18 des Vermieters).

5.6 Im 5. Studienjahr (Semester 9-10)

absolvieren die Studierenden der […]-Fakultät […] Rotationen am […], die ihnen

praktische Erfahrungen in verschiedenen […] Disziplinen bieten. Diese

Rotationen bereiten die angehenden […] auf ihren beruflichen Alltag vor (vgl.

https://www.[...].ch/de/studium/studiengang/Masterstudiengang/jk5.html, zuletzt

besucht am 10.11.2025).

5.7 Die beruflichen Pläne der Tochter

vermögen keinen dringenden Eigenbedarf zu begründen. Die «Ortsungebundenheit»

ab November 2024 ist nicht dargetan. Die von der Tochter (ab Sommer 2024)

unbestritten durchzuführenden Rotationen finden am […] statt (vgl. https://www.[...].ch/de/studium/studiengang/Masterstudiengang/jk5.html,

zuletzt besucht am 10.11.2025). Die […] betreibt ihre […] in […] und […].

Entsprechend suchte die Tochter (erst) für November 2025 einen Praktikumsplatz

im […]. Ein im November 2025 beabsichtigtes Praktikum rechtfertigt eine im

August 2024 (während der Sperrfrist) ausgesprochene Kündigung nicht. Die

Kündigungsfrist wäre ein Jahr vor Beginn des Praktikums abgelaufen, was keinen

unmittelbaren, konkreten und aktuellen Bedarf der Tochter des Berufungsklägers darstellt.

Auch hätte die Dauer des Praktikums (vier Wochen) keinen dringenden Eigenbedarf

zu begründen vermocht. Darauf hat bereits die Vorderrichterin völlig zu Recht

hingewiesen. Ein dringender Unterstützungsbedarf der Ehefrau/Mutter, welcher

durch die Tochter zu erbringen ist, ist ebensowenig dargetan. Der

Berufungskläger erklärt, der Unterstützungsbedarf bestehe (bereits) seit Sommer

2022, macht dazu aber keine weiteren Ausführungen. Ein blosser Wunsch der

Tochter, ihre Mutter zu unterstützen ist kein ausreichendes Kündigungsmotiv.

6. Aufgrund des Gesagten ist kein

dringender Eigenbedarf des Vermieters im massgeblichen Zeitpunkt dargetan. Der

ausgesprochenen Kündigung steht die Sperrfrist entgegen. Die Berufung erweist

sich als unbegründet, sie ist abzuweisen.

7.1 Beim vorliegenden Verfahrensausgang

sind die Prozesskosten dem Berufungskläger aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).

7.2 Die Gerichtskosten werden auf CHF

2'500.00 festgesetzt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe

verrechnet.

7.3 Die Parteientschädigung der

Berufungsbeklagten wird antragsgemäss auf CHF 2'756.65 festgelegt.

Demnach wird erkannt:

1. Die Berufung wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF

2'500.00 werden A.___ auferlegt. Sie werden mit dem von ihm geleisteten

Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

3. A.___ hat B.___ und C.___ für das

Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'756.65 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr

als CHF 15'000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Die

Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Kofmel Zimmermann