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Entscheid

ZKBES.2017.101

Ausweisung und Vollstreckung

24. Juli 2017Deutsch5 min

Source so.ch

Sachverhalt

1.1 Die C.___ AG (im Folgenden die

Gesuchstellerin) stellte am 1. Juni 2017 beim Richteramt Olten-Gösgen ein

Gesuch um Ausweisung der Mieter A.___ und B.___ (im Folgenden die

Gesuchsgegner).

1.2. Die Gesuchsgegner schlossen in

ihrer Stellungnahme vom 16. Juni 2017 sinngemäss auf Abweisung des

Ausweisungsbegehrens.

2. Mit Urteil vom 28. Juni 2017 wies der

Amtsgerichtspräsident die Gesuchsgegner an, das Mietobjekt bis spätestens 12. Juli

2017 zu räumen und zu verlassen und wies sie auf diesen Zeitpunkt aus.

3. Dagegen erhoben die Gesuchsgegner am

17. Juli 2017 fristgerecht Beschwerde an das Obergericht und verlangten unter

der Überschrift Anfechtung der Kündigung sinngemäss die Aufhebung der

Ausweisung und die Erstreckung des Mietverhältnisses.

4. Da sich die Beschwerde sofort als

offensichtlich unzulässig und unbegründet erweist (Art. 322 Schweizerische

Zivilprozessordnung, ZPO, SR 272), kann auf die Einholung einer

Beschwerdeantwort der Gegenpartei verzichtet werden.

5. Mit der Beschwerde können unrichtige

Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts

geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Im Beschwerdeverfahren gilt das

Rügeprinzip, d.h. die Beschwerde führende Partei hat im Einzelnen darzulegen,

an welchen Mängeln (unrichtige Rechtsanwendung, offensichtlich unrichtige

Feststellung des Sachverhalts) der angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach

leidet. Es besteht eine Rügepflicht. Die angerufenen Beweismittel sind zu

benennen. Blosse Verweise auf die Vorakten sind unzureichend (vgl. Dieter

Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar

zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 321 ZPO N 15). Zudem

sind im Beschwerdeverfahren nach Art. 326 Abs. 1 ZPO neue Tatsachenbehauptungen

und neue Beweismittel ausgeschlossen. Dies entspricht dem Charakter des

Rechtsmittels. Denn es geht nicht um eine Fortführung des erstinstanzlichen

Prozesses, sondern im Wesentlichen um eine Rechtskontrolle des

erstinstanzlichen Entscheids (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O., Art.

326 N 3).

Erwägungen

6.

Der Amtsgerichtspräsident beurteilte

die ausgesprochene Kündigung für gültig. Er erachtete das Schreiben vom 14.

März 2017 mit der Mahnung des Zahlungsausstandes nach Art. 257d des

Obligationenrechts (OR, SR 220) nach der eingeschränkten Empfangstheorie mit

dem Ablauf der siebentägigen Abholfrist als zugestellt. Gestützt auf den

Kontoauszug der Gesuchstellerin seien die Gesuchsgegner entgegen ihrer

Vorbringen mit der Zahlung des Mietzinses im Rückstand gewesen. Auch das

Kündigungsschreiben vom 24. April 2017 gelte nach der uneingeschränkten

Empfangstheorie für zugestellt. Damit sei in sachverhaltsmässiger und

rechtlicher Hinsicht klar, dass die Gesuchsgegner ab dem 1. Juni 2017 keinen

Rechtstitel zum Verbleib im Mietobjekt mehr besitzen würden.

7.

Die Gesuchsgegner erklären wie beim

Vorderrichter, sie hätten wegen ihrer Ortsabwesenheit keine schriftliche

Mahnung erhalten. Die Liegenschaftsverwaltung müsse die schriftliche Mahnung,

wenn diese nicht abgeholt werde, mit A-Post schicken. Soweit die Gesuchsgegner

damit nicht einfach wiederholen, was sie schon bei der Vorinstanz behauptet

haben, ist ihnen entgegenzuhalten, dass nicht die Vermieterin, sondern sie

selbst sich hätten bemühen müssen. So hat das Bundesgericht erst gerade für den

Fall einer Mietkündigung festgehalten, dass die Mieterin die Abholungseinladung

nicht hätte ignorieren dürfen, sondern sich bei der Post hätte erkundigen

müssen, von wem der eingeschriebene Brief stammte (Urteil 4A_293/2016 vom 13. Dezember

2016).

8.

Erneut bestreiten die Gesuchsgegner, dass

ein Mietzinsrückstand bestand. Nun wird nicht mehr wie bei der Vorinstanz

zugesichert, die Quittungen zu suchen und noch zuzustellen, sondern auf die

offenbar vom Vormieter geleistete Mietzinskaution und eine von ihm geleistete

Vorauszinszahlung an eine frühere Liegenschaftsverwaltung verwiesen. Diese

Tatsachendarstellung ist neu und damit ein unzulässiges Novum. Dementsprechend

kann sie auch keinen Bezug auf das angefochtene Urteil nehmen. Bei seiner

Folgerung, es bestehe ein Mietzinsausstand, stützte sich der Vorderrichter auf

andere Tatsachen und Beweismittel. Darauf gehen die Gesuchsgegner überhaupt

nicht ein.

9.

Weiter ersuchen die Gesuchsgegner um

eine Erstreckung des Mietverhältnisses, wiederum erstmals im

Beschwerdeverfahren. Nach Art. 272a Abs. 1 lit. a OR ist eine Erstreckung ausgeschlossen

bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstands des Mieters nach Art. 257d OR. Weitere

Erwägungen dazu erübrigen sich. Auch wenn die Gesuchsgegner erst auf den 30.

September 2017 eine neue Wohnung haben, kann das Obergericht keinen Aufschub

der Ausweisung gewähren. Dies kann einzig und allein die Vermieterin.

10.

Nach dem Ausgang des vorliegenden

Verfahrens werden die Gesuchsgegner kostenpflichtig. Sie haben die

Gerichtskosten mit einer Entscheidgebühr von CHF 250.00 unter

solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf einzutreten ist.

2. A.___ und B.___ haben die Kosten des

Beschwerdeverfahrens von CHF 250.00 unter solidarischer Haftbarkeit zu

bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 15‘000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des

Obergerichts

Der

Präsident Der

Gerichtsschreiber

Frey Schaller