ZKBES.2017.124

Ausweisung und Vollstreckung

11. September 2017Deutsch7 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. Die C.___ GmbH (im Folgenden die

Gesuchstellerin) reichte am 5. Juli 2017 beim Richteramt Olten-Gösgen ein

Ausweisungsgesuch gegen A.___ und B.___ (im Folgenden die Gesuchsgegner) ein

und verlangte die Räumung der von diesen gemieteten 3 ½-Zimmerwohnung,

u.K.u.E.F.

Erwägungen

2.

Die Gesuchsgegner reichten keine

Stellungnahme ein.

3.

Mit Urteil vom 25. August 2017 hiess

die Amtsgerichtspräsidentin das Ausweisungsbegehren gut, wies die Gesuchsgegner

aus dem Mietobjekt aus und verpflichtete sie dazu, die Gerichtskosten von CHF

650.00

(ohne allfällige Vollstreckungskosten) und der Gesuchstellerin eine

Parteientschädigung in der Höhe von CHF 300.00 zu bezahlen.

4.

Die Gesuchsgegner reichten dagegen am

5.

September 2017 (Postaufgabe) beim Obergericht eine Einsprache ein. Darin

bringen sie vor, die Gesuchstellerin habe ihnen gesagt, sie könnten bleiben,

wenn sie die offenen Mieten bezahlen würden. Darauf hätten sie am 28. Juli

2017.

CHF 4'200.00 eingezahlt. Sie seien schockiert gewesen, als sie am 31.

August 2017 den eingeschriebenen Brief abgeholt hätten. So schnell könnten sie

die Wohnung nicht leerräumen. Die Gesuchstellerin habe gesagt, sie sollten die

Wohnung leeren und keine Aufräum- und Putzarbeiten machen, da sie dies mit dem

hinterlegten Depot machen möchte. Damit seien sie (die Gesuchsgegner) nicht

einverstanden. Sie hätten die Wohnung geleert und für die Entsorgung ca. CHF

200.00

ausgegeben. Sie möchten die Wohnung selber in Stand setzen. Daraufhin

stellen die Gesuchsgegner die Anträge, es sei ihnen noch etwas Zeit zu geben,

die Wohnung in Ordnung zu bringen, die Gesuchstellerin solle die Gerichtskosten

selber tragen und mit der Parteientschädigung seien sie auch nicht

einverstanden, da die Gesuchstellerin sie hereingelegt habe.

5.

Die Gesuchsgegner erklären zwar, dass

sie gegen das Urteil Einsprache erheben wollen. Sie stellen jedoch keinen

ausdrücklichen Antrag auf Aufhebung der Ausweisung. Auch der Antrag, noch

länger in der Wohnung bleiben zu können, um diese in Ordnung zu bringen, zielt

nicht darauf hin, die Ausweisung aufzuheben und noch länger in der Wohnung zu

wohnen. Nicht einverstanden sind die Gesuchsgegner einzig mit der ihnen

gesetzten Auszugsfrist sowie mit den Kostenfolgen der Ausweisung. Es ist

deshalb davon auszugehen, dass sich die Einsprache, die als Beschwerde zu

behandeln ist, gegen diese Punkte richtet, die Ausweisung selbst aber nicht

mehr angefochten wird.

6.

Mit der Beschwerde können unrichtige

Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts

geltend gemacht werden (Art. 320 Zivilprozessordnung, ZPO, SR 272). Im

Beschwerdeverfahren gilt das Rügeprinzip, d.h. die Beschwerde führende Partei

hat im Einzelnen darzulegen, an welchen Mängeln (unrichtige Rechtsanwendung,

offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts) der angefochtene

Entscheid ihrer Ansicht nach leidet. Es besteht eine Rügepflicht. Die angerufenen

Beweismittel sind zu benennen. Blosse Verweise auf die Vorakten sind

unzureichend (vgl. Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Thomas Sutter-Somm

et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016,

Art. 321 ZPO N 15). Zudem sind im Beschwerdeverfahren nach Art. 326 Abs. 1 ZPO

neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel ausgeschlossen. Dies entspricht

dem Charakter des Rechtsmittels. Denn es geht nicht um eine Fortführung des

erstinstanzlichen Prozesses, sondern im Wesentlichen um eine Rechtskontrolle

des erstinstanzlichen Entscheids (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O.,

Art. 326 N 3).

7.

Die Vorderrichterin führte zur

Begründung des angefochtenen Urteils aus, die Gesuchstellerin habe den

Gesuchsgegnern mit Schreiben vom 12. Januar 2017, 21. Februar 2017 und 18.

April 2017 entsprechend Art. 257d Abs. 1 OR je einzeln eine Frist zur Zahlung

der ausstehenden Mietzinse gesetzt und zugleich die Kündigung angedroht. Nach

Ablauf der Zahlungsfrist habe die Gesuchstellerin das Mietverhältnis wiederum

je einzeln mittels gesetzlichem Kündigungsformular vom 26. Mai 2017 per 30.

Juni 2017 in Anwendung von Art. 257d Abs. 2 OR gekündigt. Die Kündigung sei

unangefochten geblieben und sei somit rechtswirksam, weshalb die Gesuchsgegner

ab dem 1. Juli 2017 keinen Rechtstitel zum Verbleib im Mietobjekt mehr

besässen. Entsprechend diesem Ausgang des Verfahrens auferlegte sie die Prozesskosten

den Gesuchsgegnern.

8.1

Auf diese vollständig zutreffenden vorinstanzlichen

Erwägungen gehen die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerdeschrift mit keinem

Wort ein. Folglich lässt sich ihrer Eingabe nicht substantiiert entnehmen,

inwiefern die Vorderrichterin das Recht unrichtig angewendet oder den

Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt haben soll. Beschwerdegründe

werden keine angerufen. Insbesondere legen die Gesuchsgegner mit keinem Wort

dar, inwiefern die Vorderrichterin bei der Festsetzung der Ausweisungsfrist das

Recht falsch angewandt haben soll. Den Anforderungen an eine Beschwerde ist

damit offensichtlich nicht Genüge getan. Auf die Beschwerde kann deshalb nicht

eingetreten werden.

8.2

Zudem haben die Gesuchsgegner am

erstinstanzlichen Verfahren gar nicht teilgenommen und folglich keine

Stellungnahme eingereicht. Ihre neuen, erstmals im Beschwerdeverfahren

vorgetragenen Tatsachenbehauptungen und Beweismittel sind deshalb unzulässig. Darüber

hinaus bestreiten die Gesuchsgegner mit ihren neuen Vorbringen auch gar nicht, dass

eine gültige Kündigung vorlag. Selbst wenn ihre Darstellung zutreffen würde,

hatten sie das Verfahren veranlasst und hielten sich im Zeitpunkt der

Einreichung des Ausweisungsbegehrens unberechtigt in der Wohnung auf. Auch bei

dieser Sachlage hätten sie die Prozesskosten übernehmen müssen.

9.

Die Beschwerde erweist sich bei

dieser Sachlage sofort als offensichtlich unzulässig und unbegründet. Auf die

Einholung einer Beschwerdeantwort der Gegenpartei kann somit verzichtet werden

(Art. 322 ZPO). Die Beschwerde kann sogleich abgewiesen werden, soweit

überhaupt darauf einzutreten ist. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens mit einer

Entscheidgebühr von CHF 250.00 erliegen bei diesem Ausgang unter solidarischer Haftbarkeit

den Gesuchsgegnern.

10.

In Bezug auf die Rückgabe der

Wohnung, insbesondere deren Reinigung und die Kaution sind die Parteien noch auf

Folgendes hinzuweisen: Es ist Aufgabe des Mieters, die Mietwohnung zu reinigen,

denn er muss die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem

vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 des Obligationenrechts, OR;

SR 220). Die Kaution kann der Vermieter nur beanspruchen, wenn der Mieter

seinen Pflichten nicht nachkommt. Die Kaution hat der Vermieter nach Art. 257e

Abs. 1 OR bei einer Bank auf den Namen des Mieters hinterlegen müssen. Die Bank

darf die Kaution nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen

rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben.

Wenn der Vermieter innert Jahresfrist keine Ansprüche gegen den Mieter

rechtlich geltend macht, so kann dieser von der Bank die Kaution der Sicherheit

verlangen (Art. 257e Abs. 3 OR).

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf eingetreten wird.

2. A.___ und B.___ haben die Kosten des

Beschwerdeverfahrens von CHF 250.00 unter solidarischer Haftbarkeit zu

bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 15’000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des

Obergerichts

Der

Präsident Der

Gerichtsschreiber

Frey Schaller