ZKBES.2017.154

Ausweisung und Vollstreckung

30. Oktober 2017Deutsch7 min

Source so.ch

Sachverhalt

1.1 Die B.___ AG (nachfolgend:

Gesuchstellerin) als Vermieterin einerseits und die A.___ AG (nachfolgend:

Gesuchsgegnerin) als Mieterin andererseits unterzeichneten am 10. Februar

2017/20. April 2017 einen Mietvertrag über eine 1-Zimmerwohnung im 5. Stock

links an der [Strasse] in [Ort] (nachfolgend: Mietobjekt). Mietbeginn war der

1. Februar 2017. Der monatliche im Voraus zu bezahlende Bruttomietzins für das

Mietobjekt beträgt CHF 500.00.

1.2 Die Gesuchstellerin mahnte die

Gesuchsgegnerin am 2. Mai 2017 mit eingeschriebenem Brief für offene Mietzinse (Februar,

März, April, Mai 2017) ab. Gleichzeitig setzte sie ihr unter Hinweis auf Art.

257d des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220) eine Zahlungsfrist von

30 Tagen und drohte ihr für das Ausbleiben der Zahlung innert dieser Frist die

(ausserordentliche) Kündigung an.

1.3 Am 23. Juni 2017 kündigte die

Gesuchstellerin das Mietverhältnis mit eingeschrieben verschickten amtlichem

Formular per 31. Juli 2017. Die Kündigung blieb unangefochten.

2.1 Die Gesuchstellerin reichte am 3.

August 2017 beim Richteramt Solothurn-Lebern ein Gesuch im Verfahren um

Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 der Schweizerischen

Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) ein und verlangte, die Gesuchsgegnerin sei

aus dem Mietobjekt auszuweisen. Gleichzeitig wurde um umgehende Vollstreckung

im Widerhandlungsfall ersucht.

2.2 Die Gesuchsgegnerin, welcher

Gelegenheit zur Stellungnahme geboten wurde, hat sich nicht vernehmen lassen.

2.3 Mit im Dispositiv eröffneten Urteil

vom 23. August 2017 hiess der Amtsgerichtspräsident das Ausweisungsbegehren gut

und wies die Gesuchsgegnerin unter Androhung der Strafe nach Art. 292 des

Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB, SR 311.0) und der umgehenden

Vollstreckung im Widerhandlungsfall per Freitag, 8. September 2017, aus dem

Mietobjekt aus und verpflichtete sie dazu, die Gerichtskosten von CHF 600.00

(ohne allfällige Vollstreckungskosten) zu tragen und der Gesuchstellerin eine

Parteientschädigung in der Höhe von CHF 200.00 zu bezahlen.

2.4 Gegen den begründeten Entscheid

erhob die Gesuchsgegnerin (von nun an: Beschwerdeführerin), neu vertreten durch

Rechtsanwalt Patrick Walker, am 26. Oktober 2017 fristgerecht Beschwerde

an das Obergericht des Kantons Solothurn mit den folgenden Rechtsbegehren:

1. Das Urteil des Richteramtes

Solothurn-Lebern vom 23. August 2017 […] sei aufzuheben.

Erwägungen

2.

Das Gesuch der Beschwerdegegnerin vom 3.

August 2017 um Ausweisung und Vollstreckung sei abzuweisen, soweit darauf

einzutreten sei.

3.

Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen

zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

2.5

Da die Beschwerde offensichtlich

unbegründet ist, kann auf die Einholung einer Beschwerdeantwort verzichtet

werden (vgl. Art. 322 ZPO).

3.1

Gemäss Art. 257 ZPO gewährt das

Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt

unbestritten oder sofort beweisbar ist und die Rechtslage klar ist.

3.2

Der Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen kann dem Mieter, der mit der Zahlung fälliger

Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand ist, schriftlich eine Zahlungsfrist von

mindestens 30 Tagen setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der

Frist das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Er kann innert

gleicher Frist auf das Ende eines Monats kündigen, wenn der Mieter innert der

gesetzten Frist nicht bezahlt (Art. 257d Abs. 2 OR).

4.1

Die Beschwerdeführerin rügt

zusammengefasst und im Wesentlichen, das Begehren um Ausweisung gründe ausschliesslich

in den eigentumsrechtlichen Bestimmungen des Zivilgesetzbuches und nicht in den

mietrechtlichen Bestimmungen des Obligationenrechts. Das Ausweisungsbegehren

müsse somit nicht vom Vermieter, sondern zwingend vom Eigentümer gestellt

werden. Der Nachweis, dass die Beschwerdegegnerin tatsächlich auch Eigentümerin

des Mietobjekts sei, sei vor Vorinstanz nicht erbracht worden. Die

Beschwerdegegnerin, welche nicht Eigentümerin der Liegenschaft sei, habe das

Gesuch um Ausweisung nachweislich in eigenem Namen gestellt und nicht im Namen

der Eigentümerin. Auf das Gesuch hätte somit nicht eingetreten werden dürfen,

bzw. es wäre abzuweisen gewesen.

4.2

Durch den Mietvertrag verpflichtet

sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen und der

Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Die

Hauptverpflichtung des Vermieters - die Gebrauchsüberlassung - beinhaltet neben

der vertraglichen auch eine dingliche Komponente, nämlich jene, dem Mieter den

Besitz am Mietgegenstand zu verschaffen. Voraussetzung der Erfüllung der

mietvertraglichen Hauptverpflichtung ist somit, dass der Vermieter im Zeitpunkt

des Mietantritts durch den Mieter im Besitz des Mietgegenstands und damit fähig

ist, dem Mieter diesen Gegenstand zum Gebrauch zu überlassen. Nicht notwendig

ist dagegen eine Eigentümerstellung des Vermieters (vgl. Peter Higi,

Zürcher Kommentar, Zürich 1994, Vorbemerkungen zu Art. 253-274g N 12;

SVIT-Kommentar Mietrecht, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2008, Vorbemerkungen zu

Art. 253-274g N 9; David Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, Zürich 2016,

2/1.2.1).

4.3

Die Übergabe der Mietsache durch den

Vermieter an den Mieter gestützt auf den Mietvertrag begründet einen

obligatorischen Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache im Fall

gültiger Beendigung des Mietvertrages. Dieser Anspruch stellt inhaltlich die

Umkehr der Übergabepflicht des Vermieters gemäss Art. 253 OR dar. Ist der

Vermieter zugleich Eigentümer der Mietsache, konkurriert sein vertraglicher

Rückgabeanspruch mit dem dinglichen Eigentumsanspruch aus Art. 641 des

Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210), wobei der Vermieter frei

wählen kann, ob er sich auf sein Eigentumsrecht oder den mietvertraglichen

Rückgabeanspruch abstützen will (Higi, a.a.O., Art. 267 N 14 f.). Sind

Vermieter und Eigentümer der Mietsache nicht identisch, konkurriert der

dingliche Anspruch des Eigentümers mit dem vertraglichen Rückgabeanspruch des

Vermieters. Darauf kann sich der Mieter indessen dem Vermieter gegenüber

grundsätzlich nicht berufen. Aufgrund seiner vertraglichen Verpflichtung hat er

dem Vermieter die Mietsache zurückzugeben (Higi, a.a.O., Art. 267 N 10).

4.4

Gestützt auf diese Ausführungen und

entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin hat die Mieterin der Vermieterin

die Mietsache vorliegend aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung

zurückzugeben.

4.5

Mit den eingereichten Urkunden hat

die Gesuchstellerin den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen

erbracht (Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung sowie unangefochten

gebliebene form- und fristgerechte Kündigung). Der Sachverhalt ist damit sofort

beweisbar. Die Rechtslage ist klar. Die Beschwerdeführerin erhebt keine

substantiierten und schlüssigen Vorbringen. Sie besitzt ab dem 1. August 2017

keinen Rechtstitel mehr zum Verbleib im Mietobjekt.

5.

Bei diesem Ausgang kann die Frage, ob

die Beschwerdeführerin, welche sich am vorinstanzlichen Verfahren nicht

beteiligt hat, aufgrund von Art. 326 Abs. 1 ZPO, welcher im Beschwerdeverfahren

neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel ausschliesst, mit ihren

Vorbringen überhaupt noch zu hören gewesen wäre, offenbleiben.

6.1

Aufgrund der Erwägungen erweist sich

die Beschwerde (sofort) als unbegründet. Sie ist abzuweisen.

6.2

Da der Beschwerde keine

aufschiebende Wirkung zukommt (Art. 325 ZPO), ist kein neuer Auszugstermin zu

setzen.

6.3

Nach dem Ausgang des vorliegenden

Verfahrens hat die Beschwerdeführerin die Gerichtskosten des obergerichtlichen

Verfahrens von CHF 600.00 (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 145 Abs. 1 Gebührentarif

[GT, BGS 615.11]) zu bezahlen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die A.___ AG hat die Kosten des

obergerichtlichen Verfahrens von CHF 600.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt

weniger als CHF 15'000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts

Der

Präsident Die

Gerichtsschreiberin

Frey Kofmel