ZKBES.2017.69

definitive Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts und Forderung

25. Oktober 2017Deutsch28 min

Source so.ch

Sachverhalt

1.1 Zum besseren Verständnis des

vorliegenden Falles wird nachfolgend zunächst dessen Ausgangslage dargestellt.

Diese Darstellung basiert auf den Akten, insbesondere den eingereichten

Grundbuchauszügen und den verschiedenen Nutzungsreglementen (Klagebeilagen 1,

5, 19 und 20). Sie stützt sich auch auf die klärenden Erörterungen in den

Beweissätzen 6 und 7 der Beschwerde und erfolgt unabhängig von den Ausführungen

der Parteien im erstinstanzlichen Verfahren und den Erwägungen im angefochtenen

Urteil. Die darauffolgende Wiedergabe des erstinstanzlichen Verfahrens kann

deshalb von dieser einführenden Sachverhaltsdarstellung abweichen. Diese

erfolgt wie erwähnt zum besseren Verständnis des Falles. Das Verständnis der

örtlichen Gegebenheiten und der Beziehung zwischen den einzelnen im Grundbuch

geführten Liegenschaften ist dafür von grosser Bedeutung.

1.2 Auf dem Baufeld X1 der Überbauung Steinenacker

(Pseudonym) in [...] stehen drei Mehrfamilienhäuser und eine Einstellhalle. Im

Grundbuch umfasst das Baufeld X1 die Grundstücke GB [...] Nrn. 1 – 5

(nachfolgend wird auf die Ortsbezeichnung [...] verzichtet, da sich sämtliche

betroffenen Grundstücke in dieser Gemeinde befinden). Auf den Grundstücken GB

Nr. 2 – 4 stehen die drei Mehrfamilienhäuser Steinenstrasse 1, 2 und 3. Auf dem

Grundstück GB Nr. 5 steht die unterirdische Einstellhalle X1 mit direktem

Zugang zu den drei Mehrfamilienhäusern. Das Grundstück GB Nr. 1 ist die

Umgebungsfläche, die allgemeine Fläche X1 der drei Mehrfamilienhäuser auf den

Nummern GB 2 – 4 und steht im unselbständigen Miteigentum dieser drei

Grundstücke. Die Grundstücke mit den Mehrfamilienhäusern sind ihrerseits zu

Stockwerkeigentum aufgeteilt. Die Stockwerkeigentumseinheit GB Nr. 68 des

Mehrfamilienhauses Steinenstrasse auf GB Nr. 4 steht im Eigentum von AL.___.

Die Einstellhalle X1 auf GB Nr. 5 ist in die selbständigen

Miteigentumsgrundstücke GB Nr. 8 – 46 aufgeteilt. Das Miteigentumsgrundstück

Nr. 17 gehört ebenfalls AL.___. Diese hat die ihr von der Verwaltung des

Baufeldes X1 in Rechnung gestellten Betriebskosten nicht vollumfänglich bezahlt.

2. Am 28. September 2016 reichte

Rechtsanwalt Dr. Stefan Mattmann für 1. die Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse

und 2. für die Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allgemeine

Fläche X1 [...] als Klägerinnen gegen AL.___ (im Folgenden die Beklagte) beim

Richteramt Thal-Gäu eine Klage betreffend ausstehende Betriebskosten/definitive

Eintragung eines Pfandrechts ein. Darin stellte er die folgenden

Rechtsbegehren:

1. Die

Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin Ziff. 1 CHF 6‘420.40 nebst Zins zu

5% auf CHF 4‘239.60 seit 20. November 2015, Zins zu 5% auf 827.20 seit 10.

Dezember 2015 und Zins zu 5% auf CHF 1‘353.60 seit 1. Januar 2016 zu bezahlen.

2. Die

Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin Ziff. 2 CHF 409.80 nebst Zins zu 5%

auf CHF 270.60 seit 20. November 2015, Zins zu 5% auf CHF 52.80 seit 10.

Dezember 2015 und Zins zu 5% auf CHF 86.40 seit 1. Januar 2016 zu bezahlen.

3. Es

sei das Grundbuchamt Thal-Gäu richterlich anzuweisen, zugunsten der Klägerin Ziff.

1 auf der Stockwerkeinheit der Beklagten Nr. 68, GB […], ein Pfandrecht über

die Pfandsumme von CHF 6‘420.40 nebst Zins zu 5% auf CHF 4‘239.60 seit 20.

November 2015, Zins zu 5% auf CHF 827.20 seit 10. Dezember 2015 und Zins zu 5%

auf CHF 1‘353.60 seit 1. Januar 2016 definitiv einzutragen.

4. Es

sei das Grundbuchamt Thal-Gäu richterlich anzuweisen, zugunsten der Klägerin Ziff.

2 auf dem Miteigentumsgrundstück der Beklagten Nr. 17, GB [...] (Einstellplatz

Nr. [...]) ein Pfandrecht über die Pfandsumme von CHF 409.80 nebst Zins zu 5%

auf CHF 270.60 seit 20. November 2015, Zins zu 5% auf CHF 52.80 seit 10.

Dezember 2015 und Zins zu 5% auf CHF 86.40 seit 1. Januar 2016 definitiv

einzutragen.

5. Alles

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Verfahren bezüglich der

vorläufigen Eintragung des Pfandrechts und für das Hauptverfahren zulasten der

Beklagten.

3. Die Beklagte beantragte in ihrer

Klageantwort vom 16. November 2016, die Klage sei abzuweisen, soweit darauf

eingetreten werde, u.K.u.E.F.

4. Am 27. März 2017 reichte Rechtsanwalt

Dr. Stefan Mattmann eine Protokollerklärung ein, und zwar für die

Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse und die

«Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 (Grundstück Nr. 5, GB [...], KB

1) und allg. Fläche X1 bestehend aus: (…) ». Rechtsanwalt Dr. Stefan Mattmann

führte dazu aus, vorliegend seien die Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle

X1 und allgemeine Fläche X1 als Gesuchstellerinnen 2 aufgeführt. Richtigerweise

hätten die jeweiligen Miteigentümer aufgeführt werden müssen. Dies werde mit

dieser Protokollerklärung berichtigt. In der Aufzählung natürlicher Personen, die

im wörtlichen Zitat oben weggelassen wurde, werden die Miteigentümer der

Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allg. Fläche X1 aufgeführt. Die

Plädoyernotizen mit der Überschrift «Mündliche Duplik», die Rechtsanwalt Dr.

Stefan Mattmann an der Verhandlung vom 10. April 2017 eingereicht hat, enthält

dieselbe Parteibezeichnung.

5. Im Anschluss an die Verhandlung vom

10. April 2017 fällte der Amtsgerichtspräsident folgendes Urteil:

1. Die

Klage wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2. Das

Grundbuchamt Thal-Gäu wird richterlich angewiesen, das auf [...] Nr. 68

(Stammgrundstück GB [...] Nr. 4) zu Gunsten der Stockwerkeigentümergemeinschaft

Steinenstrasse, [...], und der Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und

allg. Fläche X1, vorläufig eingetragene gesetzliche Pfandrecht im Betrag von

CHF 6‘420.40 nebst Zins zu 5% auf CHF 4‘239.60 seit 20. November 2015, Zins zu

5% auf 827.20 seit 10. Dezember 2015 und Zins zu 5% auf CHF 1‘353.60 seit 1.

Januar 2016 zu löschen.

3. Das

Grundbuchamt Thal-Gäu wird angewiesen, das auf dem Grundstück GB [...] Nr. 17

(Stammgrundstück [...] Nr. 5) zu Gunsten der Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse,

[...], und der Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allg. Fläche X1,

vorläufig eingetragene gesetzliche Pfandrecht im Betrag von CHF 409.80 nebst

Zins zu 5% auf CHF 270.60 seit 20. November 2015, Zins zu 5% auf CHF 52.80 seit

10. Dezember 2015 und Zins zu 5% auf CHF 86.40 seit 1. Januar 2016 zu löschen.

4. Die

Klägerinnen haben der Beklagten, vertreten durch Rechtsanwalt Arthur Haefliger,

Olten, eine Parteientschädigung von CHF 2‘810.20 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu

bezahlen.

5. Die

Kosten des Verfahrens von CHF 1‘200.00 sowie die Kosten des Summarverfahrens

TGZPR.2016.88 von CHF 800.00, total CHF 2‘000.00, haben die Klägerinnen zu

bezahlen. Sie werden mit den von den Klägern geleisteten

Gerichtskostenvorschüssen verrechnet.

6. Gegen dieses Urteil erhoben 1. die

Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse und 2. die

Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 am 23. Mai 2017 Beschwerde an das

Obergericht. Wiederum wird die Miteigentümergemeinschaft mit dem Vermerk

versehen, «bestehend aus:», worauf eine Aufzählung der Miteigentümer folgt. Beantragt

wird eine Aufhebung des angefochtenen Urteils, eventualiter eine Rückweisung

der Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz. Im Übrigen werden die bereits

gestellten Anträge wiederholt, wobei nun den Klägern Ziff. 2 die geforderten

Beträge zu bezahlen seien und das Pfandrecht zu Gunsten der Kläger Ziff. 2

eingetragen werden soll.

7. Mit Verfügung vom 24. Mai 2015

erteilte der Präsident der Zivilkammer der Beschwerde die aufschiebende

Wirkung.

8. Die Beklagte beantragte in ihrer

Beschwerdeantwort vom 3. Juli 2017, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit

darauf eingetreten werde, u.K.u.E.F.

9. Auf die Ausführungen der Parteien und

der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im

Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerde wurde namens 1. der

Stockwerkeigentümergemeinschaft und 2. der Miteigentümergemeinschaft

Einstellhalle X1 eingereicht, unter Aufzählung der einzelnen Miteigentümer nach

dem Vermerk «bestehend aus». In den auf die Beschwerdeeinreichung folgenden

Verfügungen wurden die Personendaten der Vorinstanz durch Datentransfer übernommen

und dementsprechend als zweite Partei jeweils fälschlicherweise die

Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allg. Fläche X1 genannt. Dies

wird im Rubrum des vorliegenden Urteils nun berichtigt, wobei entgegen der

Beschwerdeschrift jede natürliche Person einzeln als Partei aufgeführt wird,

und zwar auch dann, wenn mehrere Personen gemeinsam an einem Miteigentumsanteil

berechtigt sind.

2.

Der Amtsgerichtspräsident befasste

sich in seinem Urteil zuerst mit der Partei- und Prozessfähigkeit der Klägerinnen.

Diejenige der Stockwerkeigentümergemeinschaft bejahte er.

Darauf führte er zur Miteigentümergemeinschaft

Einstellhalle X1 aus, das Grundstück GB Nr. 5 (Autoeinstellhalle, Baufeld X1)

bestehe aus 39 selbständigen Miteigentumsanteilen. Die eingereichte Eigentümerliste

der Verwaltung führe aus, dass an gewissen Anteilen mehrere Personen Eigentum

und umgekehrt einzelne Personen mehrere Miteigentumsanteile hätten.

Zur Miteigentümergemeinschaft allgemeine

Fläche X1 erwog er, das Grundstück GB Nr. 1 (Gemeinsame Anlagen) bestehe aus

drei unselbständigen Miteigentumsanteilen, welche mit den Grundstücken GB Nrn. 2,

3.

und 4 subjektiv-dinglich verknüpft seien. Daraus folge, dass jeder

Stockwerkeigentümer resp. Eigentümer eines der oben genannten Grundstücke

Miteigentum an der allgemeinen Fläche habe. Eigentümer der gemeinsamen Anlagen

und somit Miteigentümer der allgemeinen Fläche seien die einzelnen Stockwerkeigentümer.

Wer Eigentümer der Stockwerkeinheiten und somit Miteigentümer der allgemeinen

Fläche sei, sei aus den eingereichten Unterlagen nicht ersichtlich. Die

Miteigentümer der Einstellhalle X1 und die Miteigentümer der allgemeinen Fläche

X1 müssten nicht zwangsläufig dieselben sein. Die Klägerinnen hätten zu wenig

substantiiert, ob die einzelnen Miteigentümer aus den beiden Gemeinschaften

identisch seien. Sie hätten lediglich eine von der Verwaltung erstellte Liste mit

den Eigentümern der Einstellhallenplätze ohne die dazugehörenden

Grundbuchauszüge eingereicht. Es sei nicht ersichtlich, ob die Mitglieder der

beiden Miteigentümergemeinschaften allgemeine Fläche X1 und Einstellhalle X1

identisch seien, ob also jeder Eigentümer einer Stockwerkeinheit auch einen

Einstellhallenplatz besässe oder ob es Eigentümer gebe, die nur einen Einstellhallenplatz

oder nur eine Stockwerkeinheit besitzen. Es lasse sich mit anderen Worten nicht

rechtsgenügend feststellen, wer Miteigentümer der allgemeinen Fläche und wer

Miteigentümer der Einstellhalle sei. Eine Parteiberichtigung könne daher nicht

vorgenommen werden und auf die Klage der Miteigentümergemeinschaften allgemeine

Fläche X1 und Einstellhalle könne zufolge fehlender Parteifähigkeit nicht

eingetreten werden.

Der Amtsgerichtspräsident führte weiter

aus, selbst wenn man eine Parteiberichtigung als zulässig erachten würde,

müsste die Klage abgewiesen werden. Denn es liege eine einfache aktive

Streitgenossenschaft mehrerer Klägerinnen vor, nämlich die Stockwerkeigentümergemeinschaft

sowie die Miteigentümergemeinschaften allgemeine Fläche X1 und Einstellhalle X1.

Es müsse für jeden Streitgenossen ein eigenes Rechtsbegehren angegeben werden

und die Forderungen seien individuell zu substantiieren. Während bei den Klagebegehren

die beiden Miteigentümergemeinschaften zusammengefasst worden seien, sei es bei

den Betriebskostenabrechnungen genau gegenteilig. Dort seien die Forderungen

für die Miteigentümer der allgemeinen Fläche X1 mit jener der

Stockwerkeigentümergemeinschaft vermischt und lediglich jene der

Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle separat ausgewiesen worden.

Dementsprechend sei in der Forderung der Stockwerkeigentümergemeinschaft

unweigerlich der auf die allgemeine Fläche entfallene Kostenanteil enthalten.

Welcher Gemeinschaft bzw. den dahinterstehenden Mitgliedern welcher Betrag

geschuldet sei, werde nicht ersichtlich. Die Klägerinnen hätten für die

Geltendmachung ihrer Forderungen eine dreiteilige Aufteilung vornehmen müssen

(nämlich in Stockwerkeigentümergemeinschaft, Miteigentümergemeinschaft

Einstellhalle X1, Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1). Aus den

eingereichten Grundbuchauszügen sei ersichtlich, dass die Beklagte

Stockwerkeigentum (GB Nr. 68) am Stammgrundstück GB Nr. 4, Miteigentum (GB Nr. 17)

an der Einstellhalle X1 auf dem Stammgrundstück GB Nr. 5 sowie Miteigentum an

der allgemeinen Fläche X1 auf dem Grundstück GB Nr. 1 habe. Durch die

Zweiteilung und die laufenden Verrechnungen mit den Gutschriften und Guthaben

werde die Zuordnung der Beträge an die drei Gemeinschaften aber verunmöglicht.

Die richtige prozentuale Aufteilung und die Berechnung der geforderten Summe

pro Kläger sei nicht Aufgabe des Gerichts, weshalb die geltend gemachte

Forderung und die Eintragung der Pfandrechte mangels rechtsgenüglicher

Substantiierung abzuweisen seien.

3.

Die Beschwerdeführer, also die

Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse und die Miteigentümer der

Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1, wenden dagegen im Wesentlichen ein,

die Vorinstanz habe das Recht des unselbständigen Miteigentums nach Art. 655a

Abs. 1 ZGB und Art. 95 GBV fehlerhaft angewandt. Die allgemeine Fläche X1, das

Grundstück GB Nr. 1, stehe gemäss Grundbuchauszug als unselbständiges

Miteigentum im Eigentum der drei Stockwerkeigentümergemeinschaften GB Nrn. 2, 3

und 4. Die Stockwerkeigentümergemeinschaften GB Nrn. 2, 3 und 4 würden ihre

Versammlung gleichzeitig abhalten. Bei den Betriebskosten der allgemeinen

Fläche handle es sich gemäss Ziffer 4.1 der Nutzungs- und Verwaltungsordnung

«Gemeinsame Anlagen» um anteilsmässigen Aufwand der jeweiligen

Stockwerkeigentümergemeinschaften als Miteigentümer der allgemeinen Fläche.

Einerseits mache die

Stockwerkeigentümergemeinschaft Forderungen aus ausstehenden Betriebskosten einschliesslich

des Aufwands für die anteilsmässig in ihrem Eigentum stehende allgemeine Fläche

X1 (Klagebegehren Ziff. 1) geltend. Andererseits würden die jeweiligen

Miteigentümer der Einstellhalle Forderungen für ausstehende Betriebskosten

gegen die Beklagte geltend machen (Klagebegehren Ziff. 2).

In der Klage sei im Rubrum unter

Klägerin Ziff. 2 nicht nur die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1‚

sondern auch die Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 bezeichnet

worden. Dass letztere auch aufgeführt worden sei, sei ein redaktionelles Versehen.

Aus den Klagebegehren Ziffern 1 und 2 sei aber ersichtlich, dass nur zwei

Gemeinschaften, nämlich die Stockwerkeigentümergemeinschaft als Klägerin Ziff.

1.

und die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle als Klägerin Ziff. 2

Forderungen gegen die Beklagte geltend machen würden. Würde auch die

Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche Forderungen geltend machen, hätte

es in der Klage eines weiteren Antrages bedurft. Auch aus den Akten sei klar

ersichtlich, dass die Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche keine

Forderungen geltend mache. Aus der Klagebegründung, den Akten und der

Parteibefragung von AM.___ vom 10. April 2017 habe sich ergeben, dass die

Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 nicht Partei sei. Die

Stockwerkeigentümergemeinschaft sei als Einheit partei- und prozessfähig. Die

Stockwerkeigentümer seien nicht Streitgenossen.

Die Erwägung der Vorinstanz, die

Miteigentümer der Einstellhalle seien nicht parteifähig, da nicht

rechtsgenüglich feststellbar sei, wer Miteigentümer der Einstellhalle sei,

basiere auf aktenwidrigen Feststellungen. Aufgrund des Grundbuchauszugs und der

Eigentümerliste seien die Miteigentümer ausdrücklich bezeichnet worden. Daraus

seien die Eigentümer der Einstellhalle ohne weiteres erkennbar. Die

Parteiberichtigung sei mit Eingabe vom 27. März 2017 eingereicht worden und sei

zulässig gewesen.

Die allgemeine Fläche X1, Grundstück GB

Nr. 1, die im unselbständigen Miteigentum der drei Liegenschaften, darunter

auch des Stockwerkeigentumsgrundstücks Nr. 4 stehe, könne somit ohne weiteres

von den Miteigentümern der Einstellhalle abgegrenzt werden. Die Gefahr einer

Verwechslung sei ausgeschlossen. Die einzelnen Miteigentümer der Einstellhalle X1

seien ebenfalls partei- und prozessfähig.

Die Kläger hätten in der Klageschrift in

Klagebegehren Ziff. 1 Anträge für die Stockwerkeigentümergemeinschaft gestellt

und in Klagebegehren Ziff. 2 für die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1.

Sie hätten die jeweiligen Forderungen individuell substantiiert. Sie hätten die

Forderungen auf die Grundstücke der Beklagten GB Nrn. 68 und 17 aufgeteilt. Die

Beklagte schulde Betriebskosten für zwei voneinander unabhängige Grundstücke,

nämlich für ihre Wohnung und für ihren Parkplatz. Berechtigt an den Forderungen

seien einerseits die Stockwerkeigentümergemeinschaft (Klägerin Ziff. 1) und

andererseits die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 (Kläger Ziff. 2),

welche (rechtlich) unabhängig voneinander seien.

Die Verwaltung stelle gemeinsame

Akontorechnungen für das von der Stockwerkeigentümerschaft und der

Miteigentümerschaft beschlossene Budget (Klagebeilage 3). Darin seien die

budgetierten Betriebskosten der Liegenschaft, der allgemeinen Fläche und der

Einstellhalle enthalten. Da es sich bei den geforderten Beträgen um

Akontorechnungen gehandelt habe, sei eine prozentuale Aufteilung auf die im

Eigentum der Beklagten stehenden Grundstücke nötig gewesen. Dazu seien die

gesamten Betriebskosten der letzten Periode als 100 % festgesetzt worden. Diese

100.

% umfassten zu 94 % (CHF 4579.45) die Kosten für die Stockwerkeinheit der

Beklagten und zu 6 % (CHF 305.30) die Kosten für den Parkplatz der Beklagten. Die

Vorinstanz habe aus der Tatsache, dass Betriebskosten für drei Grundstücke

anfielen, geschlossen, dass auch drei Gemeinschaften Forderungen hätten. Die Betriebskosten

der allgemeinen Fläche sei auf deren Miteigentümer, die Grundstücke GB Nrn. 2, 3,

und 4 aufzuteilen. Da an den Hauptgrundstücken des Anmerkungsgrundstücks der

allgemeinen Fläche wiederum gemeinschaftliches (Stockwerk-)Eigentum bestehe,

entfielen die Kosten schlussendlich anteilsmässig auf die einzelnen Stockwerkeigentümer.

Woraus die Vorinstanz neben 100 % aller Betriebskosten aufgeteilt auf die im

Eigentum der Beklagten stehenden Grundstücke noch eine Forderung der Miteigentümergemeinschaft

allgemeine Fläche erblicke, sei nicht nachvollziehbar.

Die Vorinstanz habe in der unrichtigen

Annahme, die Kläger hätten eine Dreiteilung der Forderung vornehmen müssen, die

Forderung als ungenügend substantiiert erachtet. Die Forderung von CHF 409.80

gemäss den Klageanträgen Ziffer 2 und 4 entfalle auf die

Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1. So heisse es in den Klageanträgen

Ziffer 2 und 4 «die Klägerin» und nicht etwa «die Kläger». Mit der

Protokollerklärung der Kläger vom 27. März 2017 sei eine Eigentümerliste des

Grundstücks GB Nr. 5, also der Einstellhalle, eingereicht worden. Es handle sich

um ein Versehen, dass bei der Klägerin Ziff. 2 auch die

Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 aufgeführt worden sei. Aus der

Klagebegründung ergebe sich eindeutig, dass die Forderung der Klägerin nach

Ziffer 2 lediglich die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle betreffe, bzw.

die Forderungen für die Kosten der allgemeinen Fläche X1 bei der

Stockwerkeigentümergemeinschaft anfalle. Die

Vorinstanz führe selbst aus, dass bei den Betriebskostenabrechnungen (Klagebeilagen

6.

und 17) die «Forderungen für die Miteigentümer der allgemeinen Fläche X1 mit

jener der Stockwerkeigentümergemeinschaft vermischt und lediglich jene der Miteigentümergemeinschaft

Einstellhalle X1 separat ausgewiesen wurde». Bei den «Forderungen für die

Miteigentümergemeinschaft der allgemeinen Fläche X1» handle es sich richtigerweise

um Betriebskosten der Stockwerkeigentümergemeinschaft, was sich daraus ergäbe,

dass die Abrechnungen (Klagebeilagen 6 und 17) die Stockwerkeinheit und den

Miteigentumsanteil Einstellhalle X1 der Beklagten enthielten. Darin seien die

Beiträge, welche die Beklagte anteilsmässig an die Kosten der allgemeinen

Fläche zu leisten habe, als Abrechnungsposition an die Betriebskosten der

Stockwerkeigentümergemeinschaft aufgeführt.

4.

Die Beklagte führt in ihrer

Beschwerdeantwort dagegen aus, als Beschwerdeführer würden nur noch die

Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse und die

Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 auftreten. Die im erstinstanzlichen

Verfahren noch auftretende Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1

erscheine in der Beschwerde nicht mehr. Dagegen werde ausgeführt, die

allgemeine Fläche X1 stehe im unselbständigen Miteigentum der drei

Liegenschaften. Diese Behauptungen seien neu und nicht nachgewiesen. Zudem

handle es sich erneut um einen unzulässigen Parteiwechsel. Im vorliegenden Fall

seien zwei Miteigentümergemeinschaften als Kläger aufgetreten, welche

anschliessend durch 24 Einzelpersonen ersetzt worden seien. Dabei handle es

sich offensichtlich nicht um die Berichtigung eines redaktionellen Versehens,

sondern um eine Änderung der Parteien, nachdem die Beklagte die Partei- und

Prozessfähigkeit der Kläger bestritten hatte. In der Beschwerde würden nun die

Parteien erneut geändert, indem die Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche

X1 nicht mehr erscheine. Auch dies sei ein unzulässiger Parteiwechsel und eine

unzulässige neue Behauptung im Beschwerdeverfahren. Abgesehen davon liege weder

eine Vollmacht der einzelnen Miteigentümer noch ein Verwaltungsauftrag,

unterzeichnet von allen Miteigentümern vor. An allen Versammlungen seien zudem

nicht alle Miteigentümer anwesend gewesen, sodass auch bestritten werde, dass

die einzelnen Miteigentümer durch die Verwaltung vertreten wären und eine

Bevollmächtigung des Gegenanwalts durch die Miteigentümer vorliege. Zudem sei

schon in der Klageantwort geltend gemacht worden, dass eine Aufteilung der

einzelnen Forderungen auf die Stockwerkeigentümergemeinschaft und die beiden

Miteigentümergemeinschaften nicht möglich sei und dass die einzelnen Kläger

ihre Forderungen einzeln geltend machen müssten, was auch die Vorinstanz

festgestellt habe.

5.1

Wie zu Recht eingewendet wird und

auch schon von der Vorinstanz festgehalten wurde, sind vorliegend mehrere

Kläger aufgetreten. Diese mehreren Kläger machen zudem je verschiedene

Ansprüche geltend. Sie machen je nebst Forderungen zusätzlich Pfandansprüche

geltend. Von jeder klagenden Partei werden damit nebeneinander mehrere

Ansprüche erhoben. Dementsprechend werden die Voraussetzungen für die

verschiedenen geltend gemachten Ansprüche separat zu prüfen sein.

5.2

Entgegen der Rechtsmittelbelehrung

wurde Beschwerde und nicht Berufung eingereicht. Geltend gemacht werden Forderungen

im Gesamtbetrag von CHF 6'830.20 sowie Grundpfandrechte für diese Forderungen. Nach

Art. 93 Abs. 1 Schweizerische Zivilprozessordnung, ZPO, SR 272) werden bei

einfacher Streitgenossenschaft und Klagenhäufung die geltend gemachten

Ansprüche zusammengerechnet, sofern sie sich nicht gegenseitig ausschliessen.

Für die Anwendung dieser Bestimmung bei Forderungs- und gleichzeitiger Pfandklage

wird zu Recht auf Matthias Stein-Wigger (in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.],

Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 93 N 10)

verwiesen. Die dort dargestellten Überlegungen überzeugen. Ohnehin sind im

vorliegenden Fall für die Beurteilung des Rechtsmittels als Berufung oder als

Beschwerde im Ergebnis keine Unterschiede auszumachen. Diese ist daher wie

eingereicht als Beschwerde zu behandeln, zumal sich auch die Gegenpartei nicht dagegen

ausspricht. Die Beschwerde wurde 1. für die Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse

und 2. für die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 bestehend aus ihren

Miteigentümern eingereicht. Daraus ergibt sich, dass mehrere Beschwerden von

mehreren Parteien eingereicht wurden. Im Zusammenhang mit dem

Rechtsmittelverfahren werden die Rechtsmittelkläger, also einerseits die

Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse sowie die Miteigentümer der

Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 nachfolgend als Beschwerdeführer bezeichnet.

6.

Die Beschwerde ist ein unvollkommenes

ausserordentliches Rechtsmittel, mit welchem unrichtige Rechtsanwendung und

offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden

kann (Art. 320 ZPO). Sie ist begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). In

der Beschwerdebegründung ist u.a. darzulegen, auf welchen Beschwerdegrund sich

der Beschwerdeführer beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid

leidet. Es besteht eine Rügepflicht (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in:

Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,

Zürich Basel Genf 2016, Art. 321 N 15). Zudem sind im Beschwerdeverfahren nach

Art. 326 Abs. 1 ZPO neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel

ausgeschlossen. Dies entspricht dem Charakter des Rechtsmittels. Denn es geht

nicht um eine Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern im

Wesentlichen um eine Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids (Dieter

Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O., Art. 326 N 3).

7.1

In der ursprünglichen Klage traten

1.

die Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse und 2. die

Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allgemeine Fläche X1 [...] als

Klägerinnen auf. Nach der Berichtigung der Parteibezeichnung waren es dann die

Stockwerkeigentümergemeinschaft und die Miteigentümergemeinschaften

Einstellhalle X1 und allg. Fläche X1, wobei diese beiden – denn eine

Unterscheidung zwischen den beiden Miteigentümergemeinschaften wird nicht

gemacht – aus einzelnen Miteigentümern, wie sie nach dem Vermerk «bestehend

aus:» aufgezählt werden, bestehen.

7.2

Nach Art. 221 Abs. 1 lit. a ZPO

enthält die Klageschrift die Bezeichnung der Parteien und ihrer allfälligen

Vertreter. Die genaue Bezeichnung der Prozessparteien, namentlich auch der

klagenden Partei, ist eine zentrale Voraussetzung für die Prüfung ihrer Partei-

und Prozessfähigkeit wie auch ihrer Legitimation. Parteien und Vertreter sind

daher so zu bezeichnen, dass über ihre Identität kein Zweifel besteht. Bei

natürlichen Personen erfordert dies regelmässig die Angabe von Name, Vorname

und Adresse. Klarheit über die Identität der Partei kann sich etwa auch aus dem

Streitgegenstand ergeben; diesfalls, d.h., wenn weder für das Gericht noch für

die Parteien die Gefahr einer Verwechslung besteht, ist eine Berichtigung

unklarer Parteibezeichnungen zulässig. Kann eine ungenaue Bezeichnung hingegen

nicht korrigiert werden, weil die Identität einer Partei unklar ist, ist auf

die Klage nicht einzutreten. Die Berichtigung einer Parteibezeichnung ist vom

Parteiwechsel zu unterscheiden und darf nicht zu einem solchen führen. Ein

Parteiwechsel ist - unter Vorbehalt besonderer gesetzlicher Bestimmungen oder

der Veräusserung des Streitobjekts – nach Art. 83 Abs. 1 und 4 ZPO nur mit dem

Einverständnis der Gegenpartei zulässig (4A_242/2016 vom 5. Oktober 2016, E.

3.4

mit weiteren Hinweisen).

Die Parteibezeichnung ist zu

berichtigen, wenn die Identität einer Partei trotz der ungenauen Angaben

feststeht und die Partei die gleiche bleibt. Eine Berichtigung der

Parteibezeichnung ist selbst dann zulässig, wenn sich die irrtümliche

Bezeichnung auf eine dritte, existierende Person bezieht, aber aufgrund der

Umstände klar ist, dass nicht diese, sondern eine andere Partei eingeklagt

werden soll. Klagt eine nicht existierende Partei, oder wird eine solche

eingeklagt, fehlt eine Prozessvoraussetzung und auf die Klage ist nicht einzutreten

(Christoph Leuenberger in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur

Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 221 N 19). Bei den

Beispielen aus der Praxis wird sodann nebst der Bedingung, dass keine Zweifel

über die Identität der Partei bestehen darf, immer verlangt, dass die

betreffenden Personen in der Klageschrift genannt werden, so bei der Einzelfirma

und der Person des Inhabers, bei den «Erben des H.S.» und den einzelnen Erben, beim

Verstorbenen und den Erben, bei den Gesellschaftern einer einfachen

Gesellschaft und der effektiv bestehenden Kollektivgesellschaft (a.a.O., N 22).

7.3.1

Im vorliegenden Fall sind als

Klägerinnen Ziffer 2 die Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und

allgemeine Fläche X1 [...] aufgetreten. Miteigentümergemeinschaften sind keine

prozess- und parteifähige Rechtssubjekte. Sie sind keine existierende Parteien.

Nach den erwähnten Beispielen sind Berichtigungen der Parteibezeichnung

zulässig, wenn die betreffenden Personen in der Klageschrift genannt werden. Dies

war vorliegend nicht der Fall. Vielmehr erfolgte die nachbessernde

Protokollerklärung, mit welcher die einzelnen Miteigentümer genannt wurden,

erst nachdem die Beklagte in der Klageantwort auf die fehlende Partei- und

Prozessfähigkeit einer Miteigentümergemeinschaft hingewiesen und bereits Nichteintreten

auf die Klage beantragt hatte. Im Ergebnis wurde damit die Klägerschaft

ausgewechselt. Ohnehin unklar geblieben ist das Verhältnis zwischen den beiden

Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allgemeine Fläche X1. Sind

diese gemeinsam als eine einzige klagende Partei aufgetreten oder eben doch

nebeneinander als zwei verschiedene Parteien? Für ersteres spricht, dass sie bei

der Nummerierung der Klägerinnen gemeinsam als zweite Klagepartei aufgeführt

wurden und in den Anträgen von einer Klägerin Ziffer 2 gesprochen wird. Zudem

bezieht sich die berichtigende Ergänzung zu den Parteien «bestehend aus:» mit

der Aufzählung der Miteigentümer auf beide Miteigentümergemeinschaften. Für die

zweite Variante spricht, dass die Vorinstanz eine Notwendigkeit einer

Dreiteilung der Forderungen erkannt hat, was drei verschiedene Rechtsträger

voraussetzt. Bewirkt wurde diese Folgerung eben gerade dadurch, dass die Parteibezeichnung

auch nach der Berichtigung noch immer nicht eindeutig war. Auch in der

Beschwerde wird vom Ansatz ausgegangen, dass die beiden

Miteigentümergemeinschaften separate Parteien waren, von denen nun die eine,

die Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1, ihre Ansprüche im

Beschwerdeverfahren nicht mehr weiterverfolgt. Aus alldem ergibt sich, dass über

die Identität der Klagepartei Ziffer 2 auch nach der Berichtigung alles andere

als Klarheit bestand. Die Vorinstanz hat die Berichtigung zu Recht abgelehnt und

ist insofern zu Recht auf die Klage nicht eingetreten. Demgegenüber ist

eigentlich genau so klar und unbestritten, dass die

Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse prozess- und parteifähig ist und

auf ihre Klagen einzutreten war.

7.3.2

An diesem Ergebnis vermögen die

Vorbringen der Beschwerdeführer nichts zu ändern. Es trifft zwar zu, dass der

Vorderrichter aufgrund der Klagebegründung, den Akten und der Parteibefragung hätte

erkennen können, dass die Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 nicht

Partei ist. Es ist allerdings nicht Aufgabe des Richters, aus den Prozessakten

die in der Sache legitimierte Partei zu ermitteln. Vielmehr ist es die Klage,

welche die Prozesssubjekte bezeichnet. Es ist der Kläger, der sich selbst als

Partei konstituiert (Daniel Willisegger in: Karl Spühler et al. [Hrsg.], Basler

Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2013, Art. 221 N 5). Dass

die allgemeine Fläche X1 auch in der Berichtigung noch als Klägerin aufgeführt

worden ist, verursacht eine Unklarheit über die Klägerschaft, zumal die beiden

Miteigentümergemeinschaften nicht dieselben Mitglieder haben. Das redaktionelle

Versehen, auf welches die Beschwerdeführer hinweisen, hat diese Unklarheit mitverursacht.

Die Unklarheit wird indessen nicht aufgehoben, wenn später auf ihre Ursache

hingewiesen wird. Offen ist schliesslich auch, woraus die Beschwerdeführer ableiten,

mit der in den Rechtsbegehren 2 und 4 genannten «Klägerin Ziff. 2» sei die

Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 und nicht die

Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 gemeint gewesen. Wären die

Miteigentümer einer der beiden oder beider Gemeinschaften gemeint gewesen,

hätte es ohnehin, «zugunsten der Kläger» heissen müssen. Sofern die beiden

Miteigentümergemeinschaft zusammen eine einzige klagende Partei gewesen wären,

wäre der Umstand, dass im Beschwerdeverfahren als zweite Klagepartei nur noch

eine Miteigentümergemeinschaft auftritt, einem erneuten Parteiwechsel

gleichzusetzen. Auch ein solcher erneuter Wechsel ginge über eine

Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids hinaus und käme einer

Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses mit neuen Vorbringen gleich. Insofern

würde sich auch die Frage stellen, ob auf die Beschwerde überhaupt einzutreten ist,

da diese von einer anderen Partei als der im erstinstanzlichen Verfahren

beteiligten ergriffen worden wäre.

7.3.3

In Bezug auf die geltend gemachten

Pfandansprüche ist schliesslich festzuhalten, dass weder im Gesetz noch in der

Verwaltungs- und Nutzungsordnung der Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1

ein Anspruch der Miteigentümergemeinschaft auf ein Pfandrecht für Kosten

vorgesehen ist. Folglich gibt es für die Eintragung auch keine Fristen, welche

mit der superprovisorischen Verfügung des Amtsgerichtspräsidenten von Thal-Gäu

vom 23. Februar 2016 hätte gewahrt werden müssen. Damals ist die vorläufige

Vormerkung übrigens ebenfalls zugunsten der Miteigentümergemeinschaften

Einstellhalle X1 und allgemeine Fläche X1 und nicht zugunsten der einzelnen

Miteigentümer der Einstellhalle X1 erfolgt. Die Klage der Miteigentümer auf

definitive Eintragung des definitiven Pfandrechts wäre somit abzuweisen

gewesen, auch wenn darauf eingetreten worden wäre.

8.

Wie bereits festgehalten, ist die

Vorinstanz zu Recht auf die Klagen der Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse

eingetreten, und zwar sowohl hinsichtlich der Forderung wie auch des

Pfandanspruchs. Zu Recht hat sie allerdings auch verlangt, dass für jeden

Streitgenossen ein eigenes Rechtsbegehren gestellt werden muss und die

Forderungen individuell zu substantiieren sind. Zwar ist es nach den

Eigentumsverhältnissen und der Verwaltungs- und Nutzungsordnung der

Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse (Klagebeilage 5) sowie der Verwaltungs-

und Nutzungsordnung der Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 (Klagebeilage

20) richtig, dass die Kosten der allgemeinen Fläche X1 von den

Stockwerkeigentümern des Wohnhauses Steinenstrasse (GB Nr. 4) (mit-)getragen werden

– zusammen mit den Stockwerkeigentümern der beiden anderen Wohnhäuser [...] [...]

und [...] (GB Nrn. 2 und 3) - und eine gemeinsame Rechnung geführt wird, indem

die Kosten der allgemeinen Fläche X1 in der Rechnung der

Stockwerkeigentümergemeinschaft(en) belastet werden. Richtigerweise wurden

sodann für die Stockwerkeigentümergemeinschaft und für den Miteigentumsanteil

der Beklagten an der Einstellhalle X1 zwar zwei separate Rechnungen geführt und

so ein Kostentotal pro Objekt festgehalten, schlussendlich aber dann doch ein

Total der Kosten zulasten der Beklagten errechnet (Betriebskostenabrechnungen

Klagebeilagen 6 und 17). Dem entspricht, dass nur ein Eigentümerkonto geführt

wurde (Klagebeilage 18), das sämtliche Gutschriften und Belastungen des

jeweiligen Eigentümers erfasst, nicht aber bezüglich der Herkunft der Kosten

nach Stockwerkeigentümergemeinschaft und Miteigentümergemeinschaft

Einstellhalle X1 und dem Adressaten der jeweiligen Zahlung unterscheidet. Eine

genaue Aufteilung der Kosten bzw. der Forderungen der

Stockwerkeigentümergemeinschaft und der Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle

X1 bzw. eben deren einzelnen Miteigentümern wird so verunmöglicht. Die

Aufteilung nach Prozenten der Gesamtkosten zu 94% zulasten der

Stockwerkeigentumseinheit und zu 6% zulasten des Miteigentumsanteils mag zwar

praktikabel erscheinen, genügt aber den Anforderungen an die Substantiierung

der individuellen Forderung der Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie der

Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 und insbesondere eines jeden

einzelnen Miteigentümers nicht. Schliesslich haben auch nicht alle Miteigentümer

der Einstellhalle X1 gleich hohe Kosten zu tragen. Verschiedene

Miteigentumsanteile gehören mehreren Personen und einige Miteigentümer haben

mehrere Miteigentumsanteile. Scheitert aber die Ausscheidung und ziffernmässige

Bestimmung der Forderung der Stockwerkeigentümergemeinschaft, so kann auch die

Pfandsumme für den hier grundsätzlich bestehenden Anspruch auf Eintragung des

Grundpfandes nicht bestimmt werden. Dementsprechend kann auch die Forderung der

Miteigentümergemeinschaft der Einstellhalle X1 bzw. derer einzelner

Miteigentümer nicht bestimmt werden, selbst wenn auf deren Klage hätte eingetreten

werden können.

9.

Der Amtsgerichtspräsident hatte

mehrere Klagen mehrerer Kläger zu beurteilen. Dennoch ist sein Entscheid, die

Klage abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird, im Ergebnis nicht zu

beanstanden. Die Beschwerde der Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse ist

daher abzuweisen, diejenige der Miteigentümer der Eigentümergemeinschaft

Einstellhalle X1 ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem

Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens mit einer

Entscheidgebühr von CHF 1'500.00 vorerst je rund zur Hälfte auf die Stockwerkeigentümergemeinschaft

Steinenstrasse und die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 zu verteilen,

der Einfachheit für erstere zu CHF 744.00 und für letztere zu CHF 756.00. Träger

der Kosten der Einstellhalle X1 sind deren Miteigentümer. Von einer Aufteilung

nach Miteigentumsanteilen ist abzusehen, da der Aufwand für jeden Miteigentümer

derselbe war. Die im Rubrum aufgeführten 36 Miteigentümer haben somit je CHF 21.00

der Gerichtskosten zu übernehmen. Anzumerken ist, dass die Eigentümer von GB

Nr. 46 in der Klage nicht erwähnt werden, weshalb ihnen keine Kosten auferlegt

werden. Zudem haben die Beschwerdeführer der Gegenpartei für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen, die antragsgemäss auf

CHF 2‘115.35 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgesetzt wird. An diese haben die

Stockwerkeigentümergemeinschaft wiederum rund die Hälfte, also CHF 1'035.35 und

die Miteigentümer der Einstellhalle X1 zusammen total CHF 1'080.00 bzw. jeder

einzelne Miteigentümer der im Rubrum aufgeführten Miteigentümer je CHF 30.00 zu

bezahlen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde der

Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse wird abgewiesen.

2. Die Beschwerden der unter Ziffer 2 des

Rubrums aufgeführten Miteigentümer Nr. 1 – 36 der Miteigentümergemeinschaft

Einstellhalle X1 werden abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

3. An die Kosten des Beschwerdeverfahrens

von CHF 1'500.00 hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse einen

Betrag von CHF 744.00 zu bezahlen. Die unter Ziffer 2 des Rubrums aufgeführten

Miteigentümer Nr. 1 – 36 der Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 haben

je einen Betrag von CHF 21.00 zu bezahlen. Die Kosten werden mit dem für das

Beschwerdeverfahren geleisteten Vorschuss verrechnet.

4. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse

hat AL.___ für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von CHF 1'035.35

zu bezahlen.

5. Die unter Ziffer 2 des Rubrums aufgeführten

Miteigentümer Nr. 1 – 36 der Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 haben AL.___

für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je CHF 30.00 zu

bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 30’000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des

Obergerichts

Der

Präsident Der

Gerichtsschreiber

Frey Schaller