Forderung aus Mietvertrag

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 13. Januar 2020

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichterin Hunkeler

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___,

Beschwerdeführer

gegen

B.___, vertreten durch C.___,

Beschwerdegegnerin

betreffend Forderung

aus Mietvertrag

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Ab dem 1.

März 2015 bestand zwischen B.___ und A.___ ein Mietvertrag für eine 2

½-Zimmerwohnung sowie eine Garagenbox und einen Autoabstellplatz für einen

monatlichen Mietzins von total CHF 1'180.00. Diesen Mietvertrag kündigte A.___

am 26. Oktober 2015 per 31. Oktober 2015. Der Vertrag hätte frühestens auf den

31. März 2016 ordentlich gekündigt werden können.

Erwägungen

2.

Mit Urteil vom 6. November 2019 hiess

der Amtsgerichtspräsident von Thal-Gäu die Forderung von B.___ gegen A.___ für

die vier ausstehenden Monatsmietzinse von Dezember 2015 bis März 2016 von total

CHF 4'320.00 gut. Bezüglich der weiteren Forderung der Vermieterin wies er die

Klage ab.

3.1

Dagegen erhebt A.___ (im Folgenden

der Beschwerdeführer) am 10. Dezember 2019 fristgerecht Beschwerde an das

Obergericht und verlangt die Abweisung der Forderungen der Vermieterin und die

Aufhebung des Kostenentscheids.

3.2

Am 16. Dezember 2019 reichte der

Beschwerdeführer noch innert der Rechtsmittelfrist eine weitere Eingabe beim

Obergericht ein.

4.

Der Amtsgerichtspräsident begründete

die Gutheissung der bis zur ordentlichen Kündigungsfrist noch ausstehenden

Mietzinse damit, dass der Beschwerdeführer nicht berechtigt gewesen sei, das

Mietverhältnis zufolge Unzumutbarkeit ausserordentlich zu kündigen. Die Behauptungen

des Beschwerdeführers über die aggressiven Handlungen von C.___ würden von B.___

(im Folgenden die Beschwerdegegnerin) bestritten. Mangels Beweisen seien diese

Verfehlungen nicht erstellt. Weiter hätten sich die Parteien auf eine verhältnismässige

Herabsetzung des Mietzinses um CHF 100.00 geeinigt. Da der Beschwerdeführer den

Mietzins lediglich um CHF 100.00 reduziert habe, habe es sich auch aus seiner

Sicht nicht um gravierende Mängel gehandelt. Die geltend gemachten Mängel seien

jedenfalls nicht dergestalt, dass sie die Benützung der Mietsache erheblich

eingeschränkt oder gar unzumutbar gemacht hätten. Die vorhandenen Mängel hätten

es dem Beschwerdeführer daher auch nicht verwehrt, einen Nachmieter zu suchen,

umso mehr als der Treppenaufgang im Oktober 2015 fertiggestellt gewesen sei.

5.

Der Beschwerdeführer schildert in

seiner Beschwerde erneut die Mängel und bezeichnet diese als krass. Er

bestätigt, CHF 100.00 vom Mietzins abgezogen zu haben, ohne dass eine Antwort

der Vermieterin gekommen sei. Die Vermieterin habe beim Richteramt selbst

Beweise für die Mängel vorgelegt. Eigene Vermietanstrengungen seien wegen der

offensichtlichen Baumängel und dem arglistigen und kriminellen Verhalten von C.___

unverantwortbar gewesen.

6.

Mit der Beschwerde können unrichtige

Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts

geltend gemacht werden (Art. 320 der Schweizerischen Zivilprozessordnung; ZPO,

SR 272). Im Beschwerdeverfahren gilt das Rügeprinzip, d.h. die Beschwerde

führende Partei hat im Einzelnen darzulegen, an welchen Mängeln (unrichtige

Rechtsanwendung, offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts) der

angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach leidet. Es besteht eine Rügepflicht

(vgl. Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Thomas Sutter-Somm et al.

[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art.

321.

ZPO N 15).

7.

Auf die oben wiedergegebenen, entscheidenden

Erwägungen des Amtsgerichtspräsidenten geht der Beschwerdeführer nicht ein. So

befasst er sich in keiner Weise mit der Folgerung, dass der Vorderrichter das

behauptete aggressive Verhalten von C.___ nicht als erstellt betrachtet hat, da

es dafür keine Hinweise und Belege gebe. Für eine Anfechtung dieser

Beweiswürdigung genügt es nicht, einfach seine eigenen Behauptungen zu

wiederholen. Ebenso wenig äussert sich der Beschwerdeführer dazu, wieso die Überlegung

des Amtsgerichtspräsidenten, die Mängel könnten nicht so gravierend gewesen

sein, wenn der Beschwerdeführer den Mietzins nur um CHF 100.00 herabgesetzt

habe, falsch sein sollte. Die erneute Aufzählung von Mängeln und die

Bekräftigung, diese seien krass gewesen, vergrössern im Gegenteil den

Widerspruch zum eigenen Verhalten. Denn es ist nicht nachvollziehbar, wieso der

Beschwerdeführer den Mietzins nicht um einen viel höheren Betrag herabgesetzt

hat, wenn die Mängel derart krass gewesen wären. Auch hier wird nicht dargelegt,

wieso der Vorderrichter falsch entschieden haben soll bzw. fehlt es an einer

Begründung, wieso er anders hätte entscheiden sollen. Schliesslich gehen die

weiteren Vorbringen des Beschwerdeführers, deren Wiedergabe sich damit

erübrigt, an der Sache vorbei. Mit dem angefochtenen Entscheid haben diese

nichts zu tun. Soweit schliesslich behauptet wird, es liege weder eine

Vollmacht von B.___ noch ein Arztzeugnis vor, trifft dies nicht zu. Beides

findet sich in den Akten bei den Urkunden der Klägerin. Unerfindlich ist, wieso

die von B.___ am 23. August 2019 und die von ihr am 6. November 2019 explizit in

dieser Sache ausgestellten Vollmachten nicht gültig sein sollen. Die Beschwerde

ist daher im Sinne von Art. 322 ZPO offensichtlich unzulässig und unbegründet

und kann deshalb sogleich ohne Stellungnahme der Gegenpartei abgewiesen werden,

soweit überhaupt darauf einzutreten ist.

8.

Bei diesem Ausgang hat der

Beschwerdeführer die Kosten des Beschwerdeverfahrens mit einer Entscheidgebühr

von CHF 350.00 zu bezahlen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf eingetreten wird.

2. A.___ hat die Kosten des

Beschwerdeverfahrens von CHF 350.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 15’000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des

Obergerichts

Der

Präsident Der

Gerichtsschreiber

Frey Schaller

Das Bundesgericht ist mit

Urteil vom 9. März 2020 auf die dagegen erhobene subsidiäre Verfassungsbeschwerde

nicht eingetreten (BGer 4D_1/2020).