ZKBES.2019.7

Feststellung Nichtigkeit Kündigung vom 25. Juni 2018

13. März 2019Deutsch20 min

Source so.ch

Sachverhalt

1. Am 28. Februar 2014 kaufte A.___ von

den vormaligen Eigentümern das Mobilheim/Chalet Nr. […] für einen Preis von CHF

47'000.00 (Beilage 4 zur Klage vom 16. November 2018 an die Schlichtungsbehörde

für Miete und Pacht, im Folgenden werden jeweils die Beilagen zu dieser Klage

zitiert). Das Kaufobjekt steht auf der Parzelle [...] des Campings [...] in [...].

Laut Vertrag beinhaltet der Kauf des Mobilheims gleichzeitig den Abschluss

eines neuen Mietvertrages mit dem Eigentümer des Campingplatzes. A.___ schloss

denn auch mit Mietbeginn am 1. Januar 2014 einen «Mietvertrag Mobilheimplatz ‘[...]’

[...]» und mietete die Parzelle Nr. [...] mit einer Fläche von 143 m2

zu einem Jahresmietzins von CHF 2’431.00 (Beilage 3). Mit Schreiben vom 21.

Juni 2018 beklagte sich A.___ zusammen mit anderen Mietern über den in Rechnung

gestellten Strompreis (Beilagen 5 und 6). Am 25. Juni 2018 liess B.___ durch

seinen Rechtsvertreter den Mietvertrag betreffend Mobilhomeplatz per 31.

Dezember 2018 künden (Beilage 7).

2. A.___ focht die Kündigung bei der

Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht an. Darauf trat die Schlichtungsbehörde

für Miete und Pacht Thal-Gäu mit Beschluss vom 6. Juli 2018 nicht ein. Die

Schlichtungsbehörde hielt dafür, es handle sich nicht um eine Miete von Wohn-

und Geschäftsräumen. Am 16. November 2018 reichte A.___ (im Folgenden der

Kläger) eine Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung des

Mietverhältnisses vom 25. Juni 2018 gegen B.___ (im Folgenden die Beklagte) bei

der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Thal-Gäu ein. Wiederum trat diese einen

Tag nach dem Eingang mit Beschluss vom 20. November 2018 nicht auf die Klage

ein. Zur Begründung führte sie erneut an, es handle sich bei der vorliegenden

Art der Miete nicht um einen Wohn- oder Geschäftsraum (das bewohnte Mobilheim

sei im Besitz des Klägers), sondern um die Miete eines Grundstücks, auf dem

sich das Mobilheim befinde.

3. Gegen diesen Beschluss erhob der

Kläger am 7. Januar 2019 frist- und formgerecht Beschwerde an das Obergericht

und verlangte, dieser sei aufzuheben und die Vorinstanz habe auf das Verfahren

um Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung vom 25. Juni 2018 einzutreten,

u.K.u.E.F.

4. Der Beklagte schloss in seiner

Beschwerdeantwort vom 8. Februar 2019 auf Abweisung der Beschwerde, u.K.u.E.F.

5. Auf die Ausführungen der Parteien und

der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im

Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

II.

1.1

Die Beschwerde ist ein

unvollkommenes ausserordentliches Rechtsmittel, mit welchem unrichtige

Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts

geltend gemacht werden kann (Art. 320 der Schweizerischen Zivilprozessordnung;

ZPO, SR 272). Sie ist begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). In der

Beschwerdebegründung ist u.a. darzulegen, auf welchen Beschwerdegrund sich der

Beschwerdeführer beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid

leidet. Es besteht eine Rügepflicht (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in:

Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,

Zürich Basel Genf 2016, Art. 321 N 15). Zudem sind im Beschwerdeverfahren nach

Art. 326 Abs. 1 ZPO neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel

ausgeschlossen. Dies entspricht dem Charakter des Rechtsmittels. Denn es geht

nicht um eine Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern im

Wesentlichen um eine Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids (Dieter

Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O., Art. 326 N 3).

1.2

Die Schlichtungsbehörde für Miete

Dispositiv

und Pacht hat nach Einreichung der Klage sogleich entschieden. Die Vorakten

bestehen somit lediglich aus der Klage und den dazu eingereichten Beweismitteln

und dem Nichteintretensbeschluss. Gestützt auf diese Grundlagen ist im Beschwerdeverfahren

zu entscheiden. Insbesondere die vom Beklagten im Beschwerdeverfahren neu

eingereichten Beweismittel und neu vorgetragenen Tatsachenbehauptungen können

demnach nicht berücksichtigt werden.

2.1 Der Kläger trägt in seiner

Beschwerde zunächst vor, die Schlichtungsbehörde habe nur bei offensichtlicher

Unzuständigkeit nicht auf das Verfahren einzutreten.

2.2 Es ist unbestritten, dass die

Schlichtungsbehörde im Rahmen ihrer Entscheidkompetenz ihre Zuständigkeit wie

auch die übrigen Prozessvoraussetzungen prüft und bei Unzuständigkeit auf das

Gesuch nicht eintritt. Soweit die Schlichtungsbehörde lediglich zum Schlichten

angerufen wird, sind die Folgen einer Unzuständigkeit in der Lehre umstritten

und auch die Rechtsprechung zeigt ein uneinheitliches Bild. Es wird vertreten,

die Schlichtungsbehörde solle nur bei offensichtlicher sachlicher und örtlicher

Unzuständigkeit oder ausschliesslich bei sachlicher Unzuständigkeit nicht

eintreten oder aber es solle der Schlichtungsbehörde grundsätzlich verwehrt

sein, bei sachlicher oder örtlicher Unzuständigkeit nicht auf ein

Schlichtungsgesuch einzutreten (die verschiedenen Meinungen eingehend

dargestellt und diskutiert bei Jörg Honegger in: Thomas Sutter-Somm et al.

[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art.

202 N 18). Das Bundesgericht hat die Frage bisher noch nicht entschieden.

2.3 Die nachfolgend wiedergegebenen

Überlegungen von Jörg Honegger (a.a.O., N 19) sprechen dafür, dass die

Schlichtungsbehörde ihre Zuständigkeit prüfen soll. Entsprechende – spezielle –

Bestimmungen zu den Prozessvoraussetzungen und deren Prüfung fehlen nicht nur

für das Schlichtungsverfahren, sondern auch bei allen übrigen in der

Zivilprozessordnung geregelten Verfahrensarten, da diese für alle Verfahren in

den Art. 59 ff. ZPO geregelt sind. Grundsätzlich hat somit auch die

Schlichtungsbehörde die Prozessvoraussetzungen und ihre eigene Zuständigkeit zu

prüfen. Ein Nichteintretensentscheid kann etwa auch erlassen werden, wenn der Vorschuss

nicht geleistet wurde. Müsste die Schlichtungsbehörde die diesbezügliche Prüfung

und den Entscheid über ihre Zuständigkeit stets dem Gericht überlassen, stünde

dies auch im Widerspruch zu den zentralen Zielen des Schlichtungsverfahrens, nämlich

die rasche Streiterledigung und Entlastung der Gerichte. Zudem gilt es zu

beachten, dass die Klagebewilligung, die durch eine offenkundig sachlich bzw.

funktionell unzuständige Schlichtungsbehörde ausgestellt wird, ungültig ist (BGE

139 III 273 E. 2.2 f.). Eine staatliche Behörde zur Vornahme nichtiger

Rechtsakte zwingen zu wollen, ist eine auch unter rechtsstaatlichen

Gesichtspunkten bedenkliche Auffassung.

2.4 Diese Argumente sprechen für das

Obergericht jedenfalls für eine Prüfung der offensichtlichen Unzuständigkeit durch

die Schlichtungsbehörden. Hinzu kommt, dass jedenfalls eine offensichtliche Unzuständigkeit

die Vergleichsbereitschaft der Gegenpartei erheblich herabsetzt und demzufolge

auch ein blosser Versuch einer Schlichtung wahrscheinlich erfolg- und damit

nutzlos bleiben würde. Auch der Partei selbst wäre mit der anschliessenden

Erteilung der Klagebewilligung kaum gedient, wenn das angerufene Gericht im

Nachhinein sodann wegen der offenkundigen Unzuständigkeit der

Schlichtungsbehörde auf die Klage nicht eintreten würde. Schliesslich vertreten

im vorliegenden Fall auch beide Parteien die Meinung, die Schlichtungsbehörde

habe nur bei offensichtlicher Unzuständigkeit auf ein Verfahren nicht

einzutreten. Es ist daher zu prüfen, ob die Schlichtungsbehörde für Miete und

Pacht für die eingereichte Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung

offensichtlich unzuständig war.

3. Der Kläger wendet in seiner

Beschwerde gegen die Auffassung der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht im

Wesentlichen ein, das gekaufte Chalet sei mit dem Boden fest verbunden, weshalb

es sich nicht um eine Fahrnisbaute handle. Das Chalet sei nicht mobil und eine

Räumung des Grundstücks sei aufgrund der Verbundenheit mit dem Boden nicht

möglich. Es müsste abgerissen und würde dadurch zerstört werden. Er werde das

Chalet auch nicht verkaufen können. Es würden sich kaum Käufer finden lassen,

welche bei einer jährlichen Kündigungsmöglichkeit einen Kaufpreis von CHF 50’000.00

für das Wohnobjekt akzeptieren würden. Sollte er das Chalet tatsächlich

verkaufen können – was er allerdings nicht wolle – werde der Kaufvertrag gezwungenermassen

davon abhängig, ob mit dem Beklagten überhaupt ein Mietvertrag für die Parzelle

geschlossen werden könne. Das Chalet sei sein ständiger Wohnsitz und er habe

eine Niederlassungsbewilligung der Gemeinde […]. Durch das Akzessionsprinzip sei der Beklagte auch ohne

sein Wissen Eigentümer der Baute geworden. Der Beklagte habe ihm somit nicht

nur die Parzelle, sondern auch das darauf stehende Chalet, welches durch das

Akzessionsprinzip in seinem Eigentum stehe, zum Gebrauch als Wohnraum

überlassen. Deshalb sei Wohnraum vermietet und die Art. 266 ff. OR seien einzuhalten.

4. Der Beklagte hält in seiner

Beschwerdeantwort dagegen, die Bezeichnung des Mobilehomes in der Beschwerde

als Chalet sei suggestiv, irreführend und schlicht falsch. Das Mobilehome mache

nur äusserlich den Anschein, es sei mit dem Boden fest verbunden Ein

Kanalisationsanschluss wie oftmals auch ein Elektrizitätsanschluss sei

charakteristisch für ein Mobilehome. Dies ändere nichts daran, dass es sich

dabei immer noch um ein Mobilehome handle. Es sei mit einem gewissen Aufwand

möglich, das auf dem Mietobjekt stehende Mobilehome bestimmungsgemäss

abzutransportieren. Dessen sei sich auch der Kläger bewusst, habe er doch in

seinem Schreiben vom 30. Juni 2018 (Beilage 8) festgehalten, sie (er und die

anderen Mieter) sollten wenigstens eine Chance erhalten, die Objekte verkaufen

oder verschieben zu können. Soweit der Kläger sogar in der Beschwerde davon

spreche, er werde das Mobilehome nicht verkaufen können, anerkenne er, dass er

dessen Eigentümer sei, und widerspreche damit sich selbst. Weder der Wohnsitz

noch die Niederlassungsbewilligung noch die Beweggründe für den Kauf führten

dazu, dass das Mobilehome als Immobilie zu qualifizieren sei. Sämtliche

Beteiligten seien über Jahre hinweg von einer Fahrnisbaute ausgegangen. Dafür

würden der Kauf des Mobilheims, der Mietvertrag und die Korrespondenz zwischen

den Parteien sprechen. Der Kläger könne nicht ernsthaft davon ausgehen, ein ganzes

Mobilehome für einen Monatsmietzins von CHF 204.25 (inklusive Parkplatz!)

gemietet zu haben. Es widerspreche Treu und Glauben, jahrelang eine

rechtsgeschäftliche Beziehung auf der Grundlage zu pflegen, wonach der Kläger

Eigentümer des Mobilehomes sei, um dann im Konfliktfall aus wirtschaftlichen

Überlegungen zu behaupten, der Beklagte sei plötzlich Eigentümer des

Mobilehomes. Für eine Qualifikation des Mobilehomes als Fahrnisbaute würde

weder das subjektive noch das objektive Element sprechen.

5.1 Art. 200 Abs. 1 ZPO sieht für

Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen eine

paritätische Schlichtungsbehörde vor. Das Mietschlichtungsverfahren nach dieser

Bestimmung beschränkt sich auf die Miete und Pacht von Wohn- oder

Geschäftsraumen und ist enger als diejenige im altrechtlichen Art. 274a des

Obligationenrechts (OR, SR 220, hier in der damaligen Fassung; Urs Egli in:

Alexander Brunner et al. [Hrsg.], Schweizerischen Zivilprozessordnung,

DIKE-Kommentar, Zürich/St. Gallen 2016, Art. 200 N 3). Der Begriff der Wohn-

oder Geschäftsräume bestimmt sich nach Art. 253a OR. Nicht unter diesen Begriff

fällt die landwirtschaftliche Pacht. Auch unbebaute Grundstücke fallen nicht

darunter, solange sie nicht zusammen mit einem Wohn- oder Geschäftsraum

gemietet werden (Urs Egli, a.a.O., N 4 mit Hinweis auf Cipriano Alvarez/James

T. Peter in: Heinz Hausherr et al. [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische

Zivilprozessordnung, Bern 2012, Art. 200 N 9). Diese Einschränkung wird von

verschiedenen Autoren kritisiert und es wird gefordert, den Begriff ausdehnend

auszulegen und die Miete und Pacht sämtlicher unbeweglicher Sachen

einzubeziehen. Allenfalls könne eine Ausdehnung über die kantonale

Anschlussgesetzgebung erfolgen, wie dies im Kanton Baselland geschehen ist.

Dort sieht das EG ZPO vor, dass die Schlichtungsbehörde für Mietangelegenheiten

«bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von unbeweglichen Sachen» zuständig ist

(Cipriano Alvarez/James T. Peter, a.a.O. mit den Hinweisen auf die Kritiker).

5.2 Zwar enthält die Botschaft zur

Schweizerischen Zivilprozessordnung keinen Hinweis auf eine bewusste Änderung

des Anwendungsbereichs von Art. 200 Abs. 1 ZPO (Cipriano Alvarez/James T.

Peter, a.a.O). Der neue Wortlaut ist indessen klar und bietet keinen Raum für

eine ausdehnende Auslegung (so auch Dominik Infanger in: Karl Spühler et al.

[Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2017, Art.

200 N 2c). Nach § 34sexies des Solothurnischen Gesetzes über die

Gerichtsorganisation (BSG 125.12, GO) umfasst die sachliche Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde

für Miet- und Pachtverhältnisse Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn-

oder Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht. Der Kanton Solothurn

hat demnach die Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht über

den Wortlaut von Art. 200 Abs. 1 ZPO hinaus auf landwirtschaftliche

Pachtverhältnisse ausgedehnt. Auf eine weitere Ausdehnung des

Zuständigkeitsbereichs der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht wurde in der

Folge jedoch verzichtet. Die Solothurnischen Schlichtungsbehörde für Miete und

Pacht sind demnach nur für Streitigkeiten aus der Miete und Pacht von Wohn-

oder Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht zuständig, jedoch

nicht für Streitigkeiten aus der Miete sämtlicher übrigen Immobilien.

6.1 Vorliegend geht es nur um die Frage,

ob eine Streitigkeit aus der Miete eines Wohnraumes vorliegt. Die Miete eines

Geschäftsraumes steht nicht zur Debatte. Für die Abgrenzung des Wohnraumes

kommt es nicht in erster Linie auf die äusserliche Gestalt des Mietobjektes,

sondern auf den vereinbarten Gebrauchszweck und den damit verbundenen

Schutzgedanken an. Dem Wohnen dient ein Mietobjekt, wenn es in erster Linie zum

dauernden Aufenthalt von Personen vorgesehen ist. Die entgeltliche

Gebrauchsüberlassung eines Zeltes, eines Wohncontainers oder einer Schlafstelle

in einem Mehrbettenzimmer einer Hütte oder eines Heimes darf nicht von

vornherein vom Begriff des Wohnraumes ausgeschlossen werden. Ein blosser

Standplatz mit Versorgungsanschlüssen, auf dem der Mieter eine eigene Fahrnisbaute

aufstellen kann, stellt jedoch noch keine Wohnraumiete dar. Nicht entscheidend

ist, ob der Mieter seinen Lebensmittelpunkt im Sinne von Art. 23 des

Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210) im Mietobjekt hat (Roger Weber in Heinrich

Honsell et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Basel 2017, Art.

253a/253b N 4).

6.2 Am 12. März 2018 entschied das

Kantonsgericht Schwyz über eine Beschwerde gegen eine Ausweisung (ZK2 2017 88).

Mit dieser war dem Eigentümer eines Wohnwagens befohlen worden, die auf dem

Campingplatz gemietete Parzelle zu räumen und zu verlassen. Auch hier hatte der

Beschwerdeführer eingewendet, der Wohnwagen sowie der dazugehörige Anbau seien

fest mit dem Boden verbunden, weshalb es sich um Wohnraum handle und

entsprechend die Formvorschriften für die Kündigung des Mietverhältnisses nach

Art. 266l Abs. 2 OR zur Anwendung kämen. Das Kantonsgericht verwarf die

Einwände des Beschwerdeführers, es liege kein klarer Fall im Sinne von Art. 257

Abs. 1 ZPO vor und der Vorderrichter habe sich mit der Feststellung begnügt,

mittels der beigebrachten Urkunden sei erstellt, dass der Beschwerdeführer

keinen Wohnraum gemietet habe. Es hielt dazu fest, der Beschwerdeführer mache

nicht geltend, dass ihm der Wohnwagen mitsamt «Anbau» vom Beschwerdegegner

überlassen worden sei, und solches ergebe sich ebenso wenig aus dem

Mietvertrag. Der Vorderrichter sei somit zutreffend davon ausgegangen,

Mietobjekt sei die unüberbaute Bodenfläche auf dem Campingplatz gewesen. Weiter

führte es aus, der vermietete Bereich des Standplatzes stelle keinen Wohnraum,

sondern eine offene Fläche dar und demzufolge seien die Art. 266l, 266o und 271

ff. OR nicht anwendbar. Bestehe das Mietobjekt nicht aus einem Raum, sondern

einer Grundstücksfläche, fänden die mietrechtlichen Sonderschutzbestimmungen

für Wohn- und Geschäftsräume keine Anwendung. Auch ein allfälliger Wille der

Parteien, das Areal zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, würde nicht für

dessen Qualifikation als Wohnraum genügen. Insoweit sei die Rechtslage klar und

eine analoge Anwendung der Formvorschriften von Art. 266l und 266o OR komme von

vornherein nicht in Frage. Das Bundesgericht wies die dagegen erhobene

subsidiäre Verfassungsbeschwerde ab, soweit es darauf eintrat, allerdings ohne

eine vertiefte Prüfung vornehmen zu müssen (4D_19/2018 vom 23. August 2018).

6.3 Im Urteil des Bundesgerichts

4A_109/2015 vom 23. September 2015, auf den im Entscheid des Kantonsgerichts

Schwyz verwiesen wird, wird festgehalten, wegen der Nichtigkeitsfolge könne aus

Gründen der Rechtssicherheit die Formvorschrift des Art. 266l Abs. 2 OR nur zur

Anwendung kommen, wenn es klar um Wohn- oder Geschäftsräumen gehe (E. 4.2, original

in Französisch). Bereits in einem früheren – Solothurner – Fall hatte das

Bundesgericht entschieden, dass die mietrechtlichen Sonderschutzbestimmungen

für Wohn- und Geschäftsräume keine Anwendung finden, wenn das Mietobjekt nicht

aus einem Raum, sondern einer Grundstücksfläche besteht (4C.345/2005 vom 9.

Januar 2006, E. 1.3).

6.4 Für die Abgrenzung des

Anwendungsbereichs der Schutzvorschriften des Mietrechts hat das Bundesgericht

in BGE 124 III 108 zudem den Begriff des Raumes näher umschrieben. Danach sind

Räume auf Dauer angelegte, horizontal und vertikal abgeschlossene Bereiche bzw.

mehr oder weniger abgeschlossene Gebäude. Unüberbaute Flächen seien von der

Definition als Räume ausgeschlossen (E. 2b).

7. Im vorliegenden Fall hat der Kläger mit

dem Beklagten einen Mietvertrag betreffend Mobilheimplatz abgeschlossen. Das

Mietobjekt ist im Vertrag mit Parzelle Nr. [...] mit einer Fläche von 143m2

umschrieben. Es fehlt jeglicher Hinweis auf ein mitvermietetes Mobilheim. Dieses

wurde dem Kläger nicht vom Beklagten zum Gebrauch überlassen. Vielmehr hat der

Kläger das Mobilheim/Chalet von Dritten gekauft. Der Wortlaut des Mietvertrages

ist klar. Mietobjekt ist ein Mobilheimplatz, d.h. ein unüberbautes Grundstück

zum Aufstellen eines Mobilheims. Es besteht auch kein Grund zur Annahme, dass

die abgegebenen Willenserklärungen nicht dem tatsächlichen Willen der Parteien

entsprochen haben. Die Behauptung des Klägers, der Beklagte habe ihm nicht nur

die Parzelle, sondern auch das darauf stehende Chalet zum Gebrauch als Wohnraum

überlassen, trifft somit klar nicht zu. Die vermietete Fläche ist nach den

obenstehenden Ausführungen kein Wohnraum. Daran ändert auch ein allfälliger

Wille der Parteien, die Parzelle zu Wohnzwecken zu vermieten, sowie die

Wohnsitznahme des Klägers im Sinne von Art. 23 Abs. 1 ZGB nichts. Es handelt

sich um eine Streitigkeit aus der Miete einer unbeweglichen Sache, womit auch

die mietrechtlichen Schutzbestimmungen für Wohn- oder Geschäftsräume keine (direkte)

Anwendung finden. Im Kanton Solothurn sind die Schlichtungsbehörde für Miete

und Pacht nur für Streitigkeiten aus der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen

sowie aus landwirtschaftlicher Pacht zuständig. Für Streitigkeiten aus der

Miete weiterer Immobilien sind sie jedoch nicht zuständig.

8. Der Kläger vertritt die Auffassung,

das Mobilheim/Chalet sei fest mit dem Boden verbunden und deshalb keine

Fahrnisbaute, weshalb es nach dem Akzessionsprinzip ins Eigentum des Beklagten

übergegangen sei. Daraus leitete er ab, es sei ihm (eben doch) Wohnraum

vermietet und die Art. 266 ff. OR seien einzuhalten. Nach dieser Auffassung

läge tatsächlich eine Streitigkeit aus der Miete eines Wohnraumes vor und die

Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht wäre zuständig. Ob das Mobilheim/Chalet

eine Fahrnisbaute ist oder nicht und wer deren Eigentümer ist, ist jedoch

vorliegend gar nicht massgebend. Die Parteien haben nach ihren

übereinstimmenden Willenserklärungen einen Mietvertrag über eine unüberbaute

Fläche geschlossen. Durch welchen Mechanismus dieser Vertragsschluss und dieser

Vertragsinhalt – möglicherweise sogar ohne das Wissen beider Parteien – eine

Veränderung erfahren sollte, ist weder dargelegt noch irgendwie erkennbar. Eine

allfällige Akzession hätte andere rechtliche Folgen als eine Abänderung des

abgeschlossenen Mietvertrags. Selbst wenn der Mietvertrag deswegen

gegenstandslos oder unmöglich oder sonst aus einem Grund aufgehoben oder wirkungslos

wäre, läge eben kein Mietverhältnis mehr vor, schon gar nicht eines über einen

Wohnraum. Zwar ging das Kantonsgericht Schwyz in seinem Entscheid davon aus,

dass es sich beim Wohnwagen mitsamt Umbau um eine Fahrnisbaute handle (zitiertes

Urteil des Kantonsgerichts Schwyz E. 9.b.aa am Schluss). Infolgedessen liess es

offen, welche rechtlichen Folgerungen es im anderen Fall gezogen hätte. Der

Erstrichter in jenem Fall hielt jedoch noch klar dafür, dass es am Vorliegen

einer Miete eines unüberbauten Landstücks nichts ändern würde, wenn der

Wohnwagen fest mit dem Boden verbunden sein sollte (zitiertes Urteil des

Kantonsgerichts Schwyz E. 7 am Schluss). Das letztinstanzlich mit dem Fall

befasste Bundesgericht hielt in seinem Entscheid wiederum fest, die Vorinstanz

habe ausdrücklich nicht darauf abgestellt, ob der Wohnwagen mit dem Boden fest

verbunden gewesen sei (E. 3.2 am Schluss). Daraus erhellt, dass auch das

Bundesgericht diesem Umstand keine Bedeutung zumisst. In den zitierten Urteilen

wird damit die Frage, ob eine Fahrnisbaute vorliegt oder nicht, zwar erörtert.

Es fehlt aber jeglicher Hinweis darauf, dass sich ein Mietvertrag über ein

unüberbautes Grundstück in einen solchen über einen Wohnraum umwandeln würde,

wenn der Mieter auf der gemieteten Parzelle eine fest mit dem Boden verbundene

Baute errichtet. Ohnehin verhält sich der Kläger widersprüchlich, wenn er nach

dem Kauf das Mobilheims und dem Abschluss des Mietvertrages über den Standplatz

nach dessen Kündigung in seinem Antwortschreiben vom 30. Juni 2018 von den

Schwierigkeiten und Kosten einer Verschiebung oder eines Verkaufs spricht

(Beilage 8) und weiter sogar noch in der Beschwerde erklärt, er wolle das

Chalet nicht verkaufen, – und gleichzeitig infolge des Akzessionsprinzips das

Eigentum des Beklagten daran ins Felde führt. Soweit schliesslich eine analoge

Anwendung der Formvorschriften der Art. 266l und 266o OR in Erwägung gezogen

wird, weil die Baute kostspielig ist und ihre Entfernung einen

unverhältnismässigen Aufwand verursachen würde oder weil der Vermieter mit

seinem Verhalten ein Vertrauen auf ein langandauerndes Mietverhältnis begründet

hat (zitiertes Urteil des Kantonsgerichts Schwyz sowie Urteil des Obergerichts

Luzern vom 25. Februar 2011 in mp flash 7/2011), bleibt die Anwendung eine

analoge, die nicht auf dem Vorliegen eines Mietvertrages über einen Wohnraum

basiert.

9.1 Es bleibt damit zusammenfassend

dabei, dass der Kläger keinen Wohnraum gemietet hat, sondern einen Standplatz

für ein Mobilheim und damit eine Grundstücksfläche. Für Streitigkeiten aus

derartigen Mietverhältnissen ist die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht

gemäss Art. 200 Abs. 1 ZPO und § 34sexies GO offensichtlich nicht

zuständig. Bei dieser klaren Sachlage durfte sie über ihre sachliche

Zuständigkeit entscheiden. Ihr Nichteintretensentscheid ist nicht zu

beanstanden. Die Beschwerde ist abzuweisen.

9.2 Streitigkeiten aus Miete und Pacht

von Wohn- oder Geschäftsräumen sind von der Kostenlosigkeit im

Entscheidverfahren nach Art. 114 ZPO nicht mehr erfasst, im Gegensatz zum

Schlichtungsverfahren nach Art. 113 Abs. 2 Lit. c ZPO. Wie vorstehend

festgestellt, handelt es sich bei der vorliegenden Streitigkeit ohnehin nicht

um eine solche aus Miete und Pacht von Wohn- oder Geschäftsräumen. Die

Gerichtskosten mit einer Entscheidgebühr von CHF 750.00 sind daher nach dem

Ausgang des Verfahrens dem Kläger aufzuerlegen. Zudem hat der Beklagte dem

Kläger eine Parteientschädigung zu bezahlen. Die eingereichte Honorarnote mit

einem Aufwand von 5,05 Anwaltsstunden zu einem Ansatz von CHF 280.00 und von

6,5 Stunden eines Rechtspraktikanten zu einem Ansatz von CHF 130.00,

Drittleistungen von CHF 46.60 sowie Spesen von CHF 117.70, total inklusive

Mehrwertsteuer CHF 2'609.70 erscheint angesichts des minimalen Umfangs der erstinstanzlichen

Akten und derjenigen des Beschwerdeverfahrens sowie im Vergleich mit der

Honorarnote der Gegenanwältin als überrissen, zumal einzig und allein die

Rechtsfrage der Zuständigkeit zu beantworten war. Exemplarisch zeigt sich die

Unangemessenheit der Honorarnote bei den Spesen und dem entgegen dem

Gebührentarif (§ 160 Abs. 5) für die Kopien verrechneten Betrag von CHF 1.00. Sowieso

wären im Beschwerdeverfahren keine neuen Urkunden einzureichen gewesen.

Angesichts der in den Akten vorhandenen Fotos wäre auch kein Augenschein in […]

erforderlich gewesen, genauso wie die Kommunikation mit dem eigenen Klienten

sehr ausgeprägt war. Es ist einer Partei zwar freigestellt, welchen Aufwand sie

bei der Verfolgung ihrer Interessen betreiben will. Der Gegenpartei ist aber

auch bei einer selbst finanzierten Vertretung nicht zuzumuten, jeden beliebigen

Aufwand zu entschädigen. Gestützt auf diese Gründe wird die Parteientschädigung

auf pauschal CHF 1'700.00 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgesetzt.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ hat die Kosten des obergerichtlichen

Verfahrens von CHF 750.00 zu bezahlen.

3. A.___ hat B.___ für das Verfahren vor

Obergericht eine Parteientschädigung von CHF 1'700.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF

15’000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung

von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu

enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119

Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen

und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der

gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des

Obergerichts

Der

Präsident Der

Gerichtsschreiber

Frey Schaller

Das Bundesgericht hat mit

Urteil vom 5. November 2019 die dagegen erhobene Beschwerde abgewiesen (BGer

4A_191/2019).