Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 12. Oktober 2020

Es wirken mit:

Oberrichter Müller, Vorsitz

Oberrichter Flückiger

Oberrichter von Felten

Rechtspraktikantin Bur

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwältin Sabine Brosi,

Beschwerdeführerin

gegen

B.___,

Beschwerdegegner

betreffend Ausweisung

und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Mit Gesuch datiert vom 26. Juni

2020 ersuchte die A.___ (im Folgenden die Gesuchstellerin) beim Richteramt

Olten-Gösgen um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte die Ausweisung von

B.___ (im Folgenden der Gesuchsgegner) aus der von diesem gemieteten [...]-Zimmerwohung,

[...], [...] in [...]. Die Gesuchstellerin beantragte, der Gesuchsgegner sei zu

verpflichten die soeben genannte Mietwohnung am 30. Juni 2020, eventuell

innert kurzer richterlich zu bestimmender Frist, vollständig zu räumen und

einwandfrei gereinigt mit allen Schlüsseln zurückzugeben. Dem Gesuchsgegner sei

bei Widerhandlung gegen diesen richterlichen Befehl Strafe nach Art. 292

Strafgesetzbuch (StGB, SR 311) anzudrohen. Weiter sei die Gesuchstellerin

für den Fall, dass der Gesuchsgegner das Mietobjekt nicht innert angesetzter Frist

gereinigt und geräumt verlasse, zu berechtigen, auf Kosten des Gesuchsgegners

polizeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, u.K.u.E.F.

2. Mit Verfügung vom

29. Juni 2020 setzte der a.o. Amtsgerichtsstatthalter von Olten-Gösgen dem

Gesuchsgegner eine Frist zur Stellungnahme. Die per Post versandten Gerichtsurkunden

kamen jeweils zurück mit dem Vermerk «Empfänger konnte unter angegebener

Adresse nicht ermittelt werden» respektive «Klingel und Briefkasten n.

angeschr., unzustellbar». Anschliessend stellte der a.o.

Amtsgerichtsstatthalter mit Verfügung vom 9. Juli 2020 fest, dass dem

Gesuchsgegner die Verfügung vom 29. Juni 2020 weder mit der normalen Post

noch mit der Abendzustellung zugestellt werden konnte. Daraufhin wurde dem

Gesuchsgegner im Amtsblatt Nr. 32-33 vom 7. August 2020 nochmals

Frist zur Einreichung einer Stellungnahme angesetzt. Der Gesuchsgegner liess

sich nicht vernehmen.

3. Am 25. August 2020 fällte der

a.o. Amtsgerichtsstatthalter folgendes Urteil:

1. Das Gesuch um Ausweisung und Vollstreckung

wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten von CHF 1'000.00

werden der Gesuchstellerin auferlegt.

4. Gegen den begründeten Entscheid erhob

die Gesuchstellerin (im Folgenden die Beschwerdeführerin) am 2. September

2020 fristgerecht Beschwerde bei der Zivilkammer des Obergerichts des Kantons

Solothurn und stellte folgende Rechtsbegehren:

1. Es sei das Urteil des Richteramts

Olten-Gösgen vom 25. August 2020 aufzuheben.

2. Es sei der Beschwerdegegner zu

verpflichten, die [...]-Zimmerwohnung, [...], in [...], [...], unverzüglich,

evtl. innert kurzer richterlich zu bestimmender Frist, vollständig geräumt und

einwandfrei gereinigt mit allen Schlüsseln zurückzugeben.

3. Es sei dem Beschwerdegegner bei

Widerhandlung gegen den richterlichen Befehl gemäss Ziffer 2 hiervor

Strafe nach Art. 292 StGB anzudrohen (Art. 343 Abs. 1

lit. a ZPO).

4. Verlässt der Beschwerdegegner das

vorgenannte Mietobjekt nicht innert richterlich gesetzter Frist in geräumtem

und gereinigtem Zustand, sei die Beschwerdeführerin zu berechtigen, nebst der

Bestrafung nach Ziffer 3 hiervor, auf Kosten des Beschwerdegegners

polizeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen (Art. 343 Abs. 1 lit. d

ZPO).

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

5. Mit Verfügung vom 7. September

2020, welche im Amtsblatt Nr. 38 vom 18. September 2020 publiziert

wurde, wurde dem Beschwerdegegner Frist zur Einreichung einer Beschwerdeantwort

gesetzt. Diese liess er unbenutzt verstreichen.

6. Für die Parteistandpunkte und die

Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit

erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Der Vorderrichter erwog im

Wesentlichen, die Beschwerdeführerin könne im Lichte der sog. eingeschränkten,

relativen Empfangstheorie den Nachweis einer rechtsgenüglichen Zustellung der

Zahlungsfristansetzung gemäss Art. 257d Abs. 1 Obligationenrecht (OR,

SR 220) nicht erbringen. Der Beschwerdegegner habe die Zahlungsfristansetzung

vom 31. März 2020 – als empfangsbedürftige Willenserklärung – nicht tatsächlich

in Empfang genommen; insbesondere scheide eine Zustellfiktion mittels

Abholungseinladung im Machtbereich des Beschwerdegegners aus. Auf dem

ungeöffneten und retournierten Couvert des eingeschriebenen Schreibens vom

31.

März 2020 sowie demjenigen der Kündigung vom 15. Mai 2020 sei jeweils

vermerkt worden, dass der Empfänger unter der angegebenen Adresse nicht

ermittelt werden könne. Es hätte der Beschwerdeführerin offen gestanden, die

Zustellung ihres Schreibens vom 31. März 2020 mittels Zeugen und/oder

Foto- beziehungsweise Videodokuments zu belegen. Das Gesuch sei entsprechend

abzuweisen, zumal die Mahnung mit Kündigungsandrohung vom 31. März 2020

nicht als zugestellt gelte. Damit würden sich auch die Ausführungen zur

Gültigkeit der Zustellung der Kündigung vom 15. Mai 2020 erübrigen.

2.1

Die Beschwerdeführerin

bringt in ihrer Beschwerdeschrift zusammengefasst und im Wesentlichen vor, dem

Beschwerdegegner sei mit eingeschriebenem Brief vom 31. März 2020 durch

die Beschwerdeführerin eine Frist von 30 Tagen gemäss Art. 257d

Abs. 1 OR zur Begleichung der ausstehenden Mietzinse der Monate Mai 2019

bis und mit Februar 2020 von total CHF 9'000.00 unter Androhung der

Kündigung bei Nichtbezahlung gesetzt worden. Die fragliche Mietzinsschuld sei

durch den Beschwerdegegner nicht beglichen worden, weshalb das Mietverhältnis

gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR mittels amtlichem Formular am

15.

Mai 2020 eingeschrieben per 30. Juni 2020 gekündigt worden sei.

2.2

Zur Begründung führt die

Beschwerdeführerin aus, die eingeschränkte Empfangstheorie setze zwangsläufig

voraus, dass der Mieter «erreichbar» sei beziehungsweise, dass eine Mitteilung

überhaupt in seinen Machtbereich gelange und ihm zugestellt werden könne. Im

Umkehrschluss bedeute dies: Sei es gar nicht möglich, dass eine Mitteilung

respektive die Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung den Mieter

erreiche und ihm zugestellt werden könne, und zwar auf keinem Weg, weder

persönlich noch durch den Postboten (oder die Poststelle via Abholungseinladung

und entsprechender Zustellfiktion), könne die eingeschränkte Empfangstheorie

nicht greifen. Genau diese Problematik liege im vorliegenden Fall vor. Der

Beschwerdegegner sei mehrmals aufgefordert worden, seinen

Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Er habe sodann gegenüber der Vermieterin

mehrfach mündlich (persönlich) zugesichert, die offenen Mietzinse zu bezahlen;

es sei bei leeren Versprechungen geblieben. Hierauf sei der Beschwerdegegner

bereits seit geraumer Zeit vor der Zahlungsfristansetzung vom 31. März

2020.

nicht mehr erreichbar gewesen. Es sei der Beschwerdeführerin nicht mehr

möglich gewesen, ihn telefonisch zu erreichen oder persönlich beim Mietobjekt

anzutreffen. Der Beschwerdeführerin sei nie eine neue Anschrift beziehungsweise

Zustelladresse angegeben worden. Im Übrigen habe auch die Verfügung der

Vorinstanz dem Beschwerdegegner nicht zugestellt werden können, weshalb eine

Publikation im Amtsblatt erfolgt sei. Der Beschwerdegegner habe sodann keine

Stellung zum Gesuch um Mieterausweisung vom 26. Juni 2020 genommen. Das

Verhalten des Beschwerdegegners ziele offenkundig und mutwillig darauf ab, dass

ihn keine privaten oder behördlichen Sendungen mehr erreichen könnten. Er

verhindere damit offensichtlich, dass Mitteilungen jeglicher Art überhaupt in

seinen Machtbereich gelangen und ihm zugestellt werden könnten.

2.3

Die Beschwerdeführerin

bringt weiter vor, dass bei uneingeschränkter Anwendung der relativen

Empfangstheorie – wovon die Vorinstanz ausgegangen sei –, es der

Beschwerdeführerin gar nicht möglich sei, aufgrund der Mietzinsausstände dem

Beschwerdegegner eine Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung nach

Art. 257d Abs. 1 OR rechtsgenüglich zuzustellen. Eine persönliche

Zustellung an den Beschwerdegegner entfalle vorliegend ebenfalls. Die

Konsequenz wäre, dass konkret durch die Beschwerdeführerin keine ausserordentliche

Kündigung gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR ausgesprochen werden könne.

Sinn und Zweck der eingeschränkten Empfangstheorie sei letztlich der Schutz der

Interessen des Mieters; er solle effektiv Kenntnis von den entsprechenden

Mitteilungen erlangen können. Voraussetzung für die Anwendung dieses

Interessensschutzes sei jedoch, dass Mitteilungen überhaupt in den Machtbereich

des Mieters gelangen und ihm tatsächlich zugestellt werden könnten. Fehle es an

dieser Voraussetzung, namentlich da der Mieter mutwillig verhindere, dass ihm

Mitteilungen zugestellt werden könnten, vereitele und verwirke er selber den

Schutz seiner Interessen (und eine Berufung auf eben diesen Schutz durch den

Mieter wäre in Anbetracht seines Verhaltens letztlich rechtsmissbräuchlich).

2.4

Ferner bringt die

Beschwerdeführerin vor, dass zwischen den Parteien mit Abschluss des

Mietvertrags vom 23. März 2018 ein Dauerschuldverhältnis mit gegenseitigen

Rechten und Pflichten begründet worden sei. Bei der Ausübung seiner Rechte und

in Erfüllung seiner Pflichten habe jedermann nach Treu und Glauben zu handeln.

Grundsätzlich hätten während der Dauer eines Mietverhältnisses sowohl Vermieter

wie auch Mieter mit schriftlichen Erklärungen der anderen Seite zu rechnen,

d.h. eine entsprechende postalische Erreichbarkeit müsse gewährleistet sein,

sofern die Parteien ihren Pflichten vertragsgemäss nachkommen wollen. Der

Beschwerdegegner sei bereits letztes Jahr betrieben worden und habe

selbstverständlich gewusst, dass er mit der Nichtbezahlung der Mietzinse seine

Pflichten verletzt habe. Die durch die Beschwerdeführerin erfolgte Betreibung

sei belegt. Dagegen sei kein Rechtsvorschlag erhoben worden. Dem

Beschwerdegegner sei in Anbetracht dieser Tatsachen sehr wohl bewusst gewesen,

dass die Konsequenz der Nichtbezahlung der Mietzinse die Kündigung des

Mietverhältnisses durch die Beschwerdeführerin sein würde. Er habe mit

entsprechenden Mitteilungen rechnen müssen. Der Beschwerdegegner habe in der

Folge mutwillig eine Erreichbarkeit auf allen Ebenen vereitelt, sodass ihm

nicht einmal mehr die Post habe zugestellt werden können. Die Vorgehensweise

des Beschwerdegegners sei in der Absicht erfolgt, sich den Konsequenzen seines

rechtswidrigen Handels zu entziehen. Ein solches Verhalten müsse als böswillig

sowie treuwidrig eingestuft werden und verdiene keinen rechtlichen Schutz. Aus

vorstehenden Gründen müsse das Schreiben vom 31. März 2020 entgegen der

Annahme der Vorinstanz als zugestellt erachtet werden.

2.5

Weiter hält die

Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift fest, dass der Sachverhalt vom

Beschwerdegegner unbestritten sei. Dieser habe denn auch im Anschluss an die

durch die Vorinstanz erfolgte Publikation im Amtsblatt vom 7. August 2020

zum Ausweisungsgesuch keine Stellungnahme eingereicht. Die Beschwerdeführerin

habe mit dem Gesuch um Mieterausweisung und Vollstreckung vom 26. Juni

2020.

alle nötigen Beweise eingereicht. Mittels Betreibungsregisterauszug vom

2.

April 2020 sei namentlich belegt, dass bereits 2019 gegen den

Beschwerdegegner zufolge Nichtbezahlung der Mietzinse eine Betreibung

eingeleitet worden sei beziehungsweise Mietzinsausstände bestehen würden. Die

Beschwerdeführerin habe weiter bezüglich der Zahlungsaufforderung mit

Kündigungsandrohung vom 31. März 2020 als auch hinsichtlich des

Kündigungsschreibens vom 15. Mai 2020 die verlangten Formen und Fristen

eingehalten und die entsprechenden Dokumente mit dem Gesuch vom 26. Juni

2020.

eingereicht. Die Rechtslage sei somit klar.

2.6

Letztlich verlangt die

Beschwerdeführerin, es sei der Beschwerdegegner zu verpflichten, die Kosten des

obergerichtlichen Verfahrens zu tragen sowie der Beschwerdeführerin eine

Parteientschädigung in der Höhe der beiliegenden Honorarnote der

unterzeichneten Anwältin zu entrichten. Ferner seien die Kosten des

vorinstanzlichen Verfahrens in der Höhe von CHF 1'500.00 – zusammengesetzt

aus den von der Beschwerdeführerin geleisteten Kostenvorschüssen von

CHF 1'000.00 und CHF 500.00 (Amtspublikation) – dem Beschwerdegegner

aufzuerlegen beziehungsweise habe dieser der Beschwerdeführerin die geleisteten

Gerichtskostenvorschüsse zurückzuerstatten und ihr eine Parteientschädigung von

CHF 945.00 zu bezahlen.

3.

Die Beschwerde ist ein

unvollkommenes ausserordentliches Rechtsmittel mit welchem unrichtige

Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts

geltend gemacht werden kann (Art. 320 Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO,

SR 272]). In der Beschwerdebegründung ist darzulegen, auf welchen

Beschwerdegrund sich die Beschwerdeführerin beruft und an welchen Mängeln der

angefochtene Entscheid leidet. Es besteht eine Rügepflicht (Dieter Freiburghaus

/ Susanne Afheldt in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen

Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 321 ZPO N 15).

4.

Nach Art. 257d OR

kann der Vermieter dem Mieter von Wohnräumen, der sich mit fälligen Mietzinsen

oder Nebenkosten im Zahlungsrückstand befindet, unter Ansetzung einer Frist von

mindestens 30 Tagen schriftlich die Kündigung des Mietverhältnisses androhen.

Wird auch innert dieser Frist nicht bezahlt, kann der Vermieter mit einer

weiteren Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen. Für das

Ansetzen der Zahlungsfrist bei Zahlungsrückständen gemäss Art. 257d

Abs. 1 OR gilt die eingeschränkte (relative) Empfangstheorie, wonach ein

Einschreiben erst dann als zugestellt gilt, wenn es der Adressat tatsächlich in

Empfang nimmt und nicht bereits dann, wenn es in den Machtbereich des

Empfängers gelangt. Kann ein eingeschriebener Brief dem Empfänger nicht sofort

übergeben werden, so ist auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem er ihn aufgrund

eines hinterlegten Abholscheins tatsächlich bei der Poststelle abholt. Wird die

Mitteilung auch innerhalb der siebentägigen Abholfrist nicht abgeholt, so wird

fingiert, sie sei am letzten Tag dieser Frist in Empfang genommen worden

(BGE 119 II 147 E. 2).

5.

Ist der Empfänger

abwesend und sorgt er nicht dafür, dass ihn Sendungen während dieser Zeit

erreichen können, so kann er von Sendungen erst verspätet oder – bei

eingeschriebenen Sendungen, die nach Ablauf der Abholungsfrist an den Absender

retourniert wurden – gar nicht Kenntnis nehmen. Keine Kenntnis nehmen kann der

Empfänger auch von eingeschriebenen Sendungen, die an den Absender retourniert

werden, da der Empfänger an der angegebenen Adresse nicht ermittelt werden

konnte. Im Allgemeinen trägt der Empfänger dieses Risiko, weil der Absender

damit rechnen darf, der Empfänger werde sich so organisieren, dass Zustellungen

an ihn erfolgen können. Wird eine eingeschrieben versandte Sendung wegen der

Abwesenheit des Empfängers als unzustellbar an den Absender zurückgeschickt, so

gilt die Zustellung als erfolgt, ohne dass der Absender einen zweiten

Zustellungsversuch unternehmen müsste (Urteil des Obergerichts des Kantons

Zürich vom 26. Februar 2016, LF160008-O/U, E. 4.3). Ansonsten könnte

der Absender im Abwesenheitsfall des Empfängers an diesen keine gültige

Zustellung mehr vornehmen beziehungsweise ihm zustehende Rechte, die mit der

Abgabe von Erklärungen verbunden sind – wie eine Zahlungsaufforderung mit

Kündigungsandrohung – ausüben (vgl. Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich

vom 3. Februar 2016, NG150022-O/U, E. 4.4). Der Empfänger kann durch

Bezeichnung eines Zustellempfängers dafür sorgen, dass ihn Sendungen während

einer Abwesenheit erreichen. Dies setzt indes eine unmissverständliche

Mitteilung an den Absender voraus, künftig oder während einer bestimmten Zeit Sendungen

an einen Dritten zu richten (Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom

26.

Februar 2016, LF160008-O/U, E. 4.3).

6.

Das Gericht gewährt

gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren,

wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die

Rechtslage klar ist (lit. b). Unbestritten ist der Sachverhalt, wenn die

beklagte Partei die anspruchsbegründenden Behauptungen der klagenden Partei

nicht bestreitet beziehungsweise sich gar nicht dazu äussert, mithin säumig ist

(Dieter Hofmann in: Karl Spühler et al. [Hrsg.], Basler Kommentar,

Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2017, Art. 257 ZPO N 10).

Für die anspruchsbegründenden Tatsachen gilt grundsätzlich das Regelbeweismass

des strikten Beweises (BGer 5A_768/2012 vom 17. Mai 2013, E. 4.2.1),

wobei dieser in der Regel durch Urkunden zu erbringen ist

(vgl. Art. 254 Abs. 1 ZPO). Dabei obliegt es dem Kläger für die

anspruchsbegründenden Tatsachen vollen Beweis zu erbringen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der

Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung ohne

weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis

führt (BGE 138 III 123 E. 2.1.2).

7.

Vorab ist festzuhalten,

dass der Sachverhalt aufgrund fehlender Stellungnahme seitens des

Beschwerdegegners beziehungsweise seiner Säumigkeit unbestritten ist. Mithin

ist unbestritten, dass ein Mietvertrag zwischen den Parteien besteht, der

Beschwerdegegner betreffend das zur Diskussion stehende Mietobjekt in

Zahlungsrückstand geraten ist, daraufhin die Beschwerdeführerin dem

Beschwerdegegner mittels eingeschriebenem Brief versuchte die

Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung vom 31. März 2020 sowie –

aufgrund Nichtbezahlung seitens des Mieters – die Kündigung vom 15. Mai

2020.

zukommen zu lassen. Die Mitteilungen wurden jedoch mit dem Vermerk

«Empfänger konnte unter angegebener Adresse nicht ermittelt werden» an die

Absenderin retourniert. Ferner ist auch unbestritten, dass der Beschwerdegegner

der Beschwerdeführerin keine neue Zustelladresse angegeben hat.

8.

Der Vorderrichter ging

davon aus, der Beschwerdeführerin sei der Nachweis eines rechtsgenüglichen Zugangs

der Zahlungsfristansetzung gemäss Art. 257d Abs. 1 OR mittels der

eingereichten Urkunden nicht gelungen, sie vermöge mithin die

anspruchsbegründenden Tatsachen nicht zu beweisen. Dabei verkennt der

Vorderrichter, dass die Zustellfiktion in Bezug auf die Zahlungsfristansetzung

mit Kündigungsandrohung greift, wenn die eingeschriebene Sendung als

unzustellbar an die Absenderin zurückgeschickt wird, weil der Empfänger an der

angegebenen Adresse nicht ermittelt werden konnte, und dieser der Absenderin

keine Bezeichnung einer neuen Zustelladresse mitgeteilt hat. Wie soeben erwähnt

ist vorliegend unbestritten, dass der Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin

keine neue Zustelladresse mitgeteilt hat. Wie der Vorderrichter zutreffend

festgehalten hat, ist auf der eingeschriebenen Sendung der Zahlungsaufforderung

mit Kündigungsandrohung vom 31. März 2020 vermerkt worden, dass der

Empfänger unter der angegebenen Adresse nicht ermittelt werden könne. Aus dieser

von der Beschwerdeführerin ins Recht gelegten Urkunde geht somit eindeutig

hervor, dass diese eingeschriebene Sendung als unzustellbar an die Beschwerdeführerin

zurückgeschickt wurde. Aufgrund der Unzustellbarkeit dieser Sendung und der

fehlenden Mitteilung einer neuen Zustelladresse seitens des Beschwerdegegners,

trägt dieser das Risiko, dass er von eingeschriebenen Sendungen, die wegen

fehlender Ermittlung des Empfängers an der angegebenen Adresse an die Absenderin

retourniert werden, keine Kenntnis nehmen kann. Der Beschwerdegegner könnte

selbst dann der Zustellfiktion nicht entgehen, wenn er der Beschwerdeführerin

seine Abwesenheit mitgeteilt hätte, jedoch – wie vorliegend

unbestrittenermassen der Fall – keine Vorkehrungen zum Empfang getroffen hat,

da gerade im Rahmen von Dauerschuldverhältnissen immer wieder mit Zustellungen

gerechnet werden muss (vgl. Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom

26.

Februar 2016, LF160008-O/U, E. 4.3; Urteil des Obergerichts des

Kantons Zürich vom 3. Februar 2016, NG150022-O/U, E. 4.4). Dass der

Beschwerdegegner mit weiteren Mitteilungen der Beschwerdeführerin rechnen

musste, zeigt im Übrigen auch der Umstand, dass diese bereits im Juli 2019 eine

Betreibung gegen den Beschwerdegegner eingeleitet hat (Gesuchsbeilage 7). Aufgrund

der bewiesenen Unzustellbarkeit der Zahlungsaufforderung mit

Kündigungsandrohung vom 31. März 2020 sowie dem unbestrittenen Umstand der

fehlenden Mitteilung einer neuen Zustelladresse seitens des Beschwerdegegners, greift

die Zustellfiktion. Folglich gilt die Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung

vom 31. März 2020 als dem Beschwerdegegner zugegangen.

9.

Betreffend die

Gültigkeit der Kündigung vom 15. Mai 2020 macht die Beschwerdeführerin zu

Recht geltend, dass in Bezug auf den Zugang ebendieser Mitteilung die absolute

Empfangstheorie gelte. Bei einem eingeschriebenen Brief gilt, wenn ihn der

Postbote dem Adressaten oder einem zur Entgegennahme der Sendung ermächtigten

Dritten nicht tatsächlich aushändigen konnte und er im Briefkasten oder im

Postfach des Adressaten eine Abholungseinladung hinterlässt, dass die Sendung

zugegangen ist, sobald der Empfänger gemäss Abholungseinladung bei der

Poststelle davon Kenntnis nehmen kann; dabei handelt es sich um den selben Tag,

an dem die Abholungseinladung im Briefkasten hinterlegt wurde, wenn vom

Adressaten erwartet werden kann, dass er die Sendung sofort abholt, andernfalls

in der Regel um den darauf folgenden Tag (BGE 137 III 208 E. 3.1.2). Auf

die tatsächliche Kenntnisnahme des Adressaten kommt es folglich nicht an. Wird

die eingeschrieben versandte Kündigung als unzustellbar zurückgeschickt, muss

die Zustellung nicht wiederholt werden (Anita Thanei in: David Lachat et al.

[Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, Zürich 2016, Ziffer 25.9.1; Urteil

des Obergerichts des Kantons Zürich vom 2. Oktober 2014, PF140033-O/U,

E. 4.1).

10.

Es ist unbestritten,

dass die Beschwerdeführerin dem Beschwerdegegner die Kündigung vom 15. Mai

2020.

mittels eingeschriebenem Brief hat zukommen lassen und dieser an die

Absenderin mit dem Vermerk «Empfänger konnte unter angegebener Adresse nicht

ermittelt werden» zurückgesandt wurde. Die eingeschrieben versandte Kündigung

wurde entsprechend als unzustellbar an die Beschwerdeführerin zurückgeschickt. Dies

belegen im Übrigen auch die von der Beschwerdeführerin ins Recht gelegten

Urkunden. Es ist Sache des Beschwerdegegners die Organisation des ungehinderten

Zuganges von Erklärungen der Beschwerdeführerin als seine Vertragspartei

sicherzustellen, wobei diesbezüglich auf die Ausführungen betreffend die

Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung verwiesen werden kann. Aufgrund

der obigen Ausführungen war die Beschwerdeführerin nicht verpflichtet, einen

erneuten Zustellungsversuch zu unternehmen, vielmehr gilt die Kündigung vom

15.

Mai 2020 als dem Beschwerdeführer rechtsgenüglich zugegangen. Im

Übrigen wurden auch die Fristen und Formvorschriften betreffend die Kündigung

eingehalten.

11.

Zusammengefasst ist

der Beschwerdeführerin der Nachweis des rechtsgenüglichen Zugangs der

Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung vom 31. März 2020 beim

Beschwerdegegner sowie der Kündigung vom 15. Mai 2020 gelungen. Im

Ergebnis präsentiert sich somit ein unbestrittener Sachverhalt als auch eine

klare Rechtslage, weshalb die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren

Fällen entgegen der Annahme der Vorinstanz erfüllt sind und das Gesuch um

Rechtsschutz in klaren Fällen vom 26. Juni 2020 gutzuheissen ist.

12.

Die Beschwerde ist

Dispositiv

demnach gutzuheissen und das angefochtene Urteil des Richteramts Olten-Gösgen

vom 25. August 2020 ist aufzuheben. Der Beschwerdegegner ist auf den 30. Oktober

2020 auszuweisen. Er hat die Liegenschaft auf diesen Zeitpunkt zu räumen und zu

verlassen.

13. Dem Verfahrensausgang

entsprechend werden die Prozesskosten der unterliegenden Partei auferlegt

(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Aufgrund der Gutheissung der Beschwerde hat der

Beschwerdegegner die Kosten des Beschwerdeverfahrens in der Höhe von CHF 750.00

zu tragen. Der Beschwerdegegner hat auch die Gerichtskosten des

erstinstanzlichen Verfahrens in der Höhe von CHF 1'000.00 zu tragen. Er

hat der Beschwerdeführerin die von ihr bevorschussten Kosten zu erstatten.

Zudem macht die Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung für das

erstinstanzliche Verfahren in der Höhe von CHF 945.00 sowie für das obergerichtliche

Verfahren von CHF 898.00 geltend. Die eingereichten Honorarnoten

erscheinen als angemessen, weshalb der Beschwerdegegner verpflichtet wird, der

Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung für beide Verfahren von total

CHF 1'843.00 zu bezahlen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und das

Urteil des a.o. Amtsgerichtsstatthalters von Olten-Gösgen vom 25. August

2020 wird aufgehoben. Das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen vom

26. Juni 2020 wird gutgeheissen.

2. B.___ hat die gemietete [...]-Zimmerwohung,

[...], [...] in […], bis spätestens 30. Oktober 2020 zu räumen und gereinigt

zurückzugeben.

3. Die A.___ hat bis spätestens 6. November

2020 dem Oberamt Olten-Gösgen mitzuteilen, ob die Mietwohnung geräumt und

verlassen wurde.

4. Für den Fall, dass die Mietwohnung nicht

urteilsgemäss geräumt und verlassen worden ist, wird das Oberamt Olten-Gösgen

angewiesen, umgehend die zwangsweise Ausweisung zu veranlassen, nötigenfalls

unter Anwendung von Polizeigewalt und unter zwangsweiser Verschaffung von

Zugang in die Liegenschaft.

5. Die A.___ hat bei der zwangsweisen

Räumung mitzuwirken, indem auf Anweisung des Oberamtes Olten-Gösgen der Zutritt

zur Mietwohnung gewährt und die für die Räumung notwendigen Hilfspersonen

organisiert (namentlich Schlüsselservice, Zügelunternehmen, Person für die

Wohnungsabnahme, allfällige Lagerung der Gegenstände) sowie die Kosten hierfür

vorgeschossen werden.

6. B.___ wird für den Fall, dass die

Mietwohnung innert der gesetzten Frist nicht ordnungsgemäss geräumt und

verlassen wird, hiermit die Strafe nach Art. 292 StGB ausdrücklich

angedroht. Diese lautet: «Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem

zuständigem Beamten unter Hinweis auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn

erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, wird mit Busse bestraft.»

7. B.___ hat die Gerichtskosten des

vorinstanzlichen Verfahrens von CHF 1'000.00 zu bezahlen. Diese werden mit

den von der A.___ geleisteten Kostenvorschüssen von CHF 1'500.00

verrechnet. B.___ hat der A.___ CHF 1'000.00 zu erstatten. Die anderen

CHF 500.00 werden der A.___ von der zentralen Gerichtskasse in Solothurn zurückerstattet.

8. B.___ hat die Gerichtskosten des

obergerichtlichen Verfahrens im Umfang von CHF 750.00 zu bezahlen. Dieser

Betrag wird mit dem von der A.___ geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe

verrechnet. B.___ hat den Betrag von CHF 750.00 direkt an die A.___ zu

bezahlen.

9. B.___ hat der A.___ eine

Parteientschädigung für beide Verfahren von total CHF 1'843.00 zu

bezahlen.

10. Die Kosten einer allfälligen

Vollstreckung hat B.___ zu tragen. Ein entsprechender Kostenentscheid wird nach

Abschluss des Verfahrens durch das Richteramt Olten-Gösgen erlassen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 15'000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des

Obergerichts

Der

Vorsitzende Die Rechtspraktikantin

Müller Bur