Forderung aus Mietvertrag

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 9. Dezember 2020

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichterin Hunkeler

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiberin Trutmann

In Sachen

A.___,

Beschwerdeführer

gegen

1. B.___,

2. C.___,

beide

vertreten durch Rechtsanwältin Claudia Hazeraj

Beschwerdegegner

betreffend Forderung

aus Mietvertrag

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Am 20. Juni 2014 unterzeichneten A.___

(im Folgenden der Vermieter und Kläger) und die Ehegatten B.___ und C.___ (im

Folgenden die Mieter und Beklagten) einen unbefristeten Mietvertrag mit Wirkung

ab dem 1. Juli 2014 für eine 3½-Zimmerwohnung an der [...] in [...] zu einem

monatlichen Mietzins von netto CHF 1'220.00.

2. Nach Durchlaufen eines Schlichtungsverfahrens

vor der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht erhob der Vermieter am 11.

November 2019 gegen die Mieter Klage beim Richteramt Solothurn-Lebern

betreffend Forderung aus Mietvertrag (ausstehende Mietzinsen und Schadenersatz

für eine ausserordentliche Abnützung der Mietwohnung). Seine beiden

Hauptbegehren bezifferte der Kläger mit CHF 5'850.00 nebst Verzugszins zu

5% seit dem 15. Januar 2019 beziehungsweise mit CHF 962.85 nebst Verzugszins zu

5% seit dem 13. Dezember 2018.

3. Mit Klageantwort vom 8. November 2019

verlangten die Beklagten die kosten- und entschädigungspflichtige Abweisung der

Klage. Ferner beantragten sie die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege;

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers.

4. Mit Urteil vom 4. Juni 2020 wies die

Amtsgerichtspräsidentin die Klage ab (vgl. Dispositivziff. 1 des angefochtenen

Entscheids). Das Gesuch der Beklagten um Gewährung der unentgeltlichen

Rechtspflege wurde ebenfalls abgewiesen und der Kläger verpflichtet, den

Beklagten eine Parteientschädigung von CHF 5'585.10 (inkl. Auslagen und MWST)

zu bezahlen sowie die Gerichtskosten von CHF 1'000.00 zu tragen (vgl.

Dispositivziff. 2 bis 4 des angefochtenen Entscheids).

5. Dagegen erhob der Kläger (im

Folgenden der Beschwerdeführer) am 11. September 2020 frist- und formgerecht

Beschwerde an das Obergericht des Kantons Solothurn und stellte folgende

Rechtsbegehren:

1. Die Ziffern 1., 3. und 4. des Urteils

der Amtsgerichtspräsidentin von Solothurn-Lebern vom 4. Juni 2020 seien

aufzuheben.

2. Die Mieter / Beschwerdegegner seien

zu verurteilen, dem Vermieter / Beschwerdeführer CHF 5'850.00 zuzüglich 5%

Verzugszins seit dem 15. Januar 2019 zu bezahlen.

3. Die Mieter / Beschwerdegegner seien

zu verurteilen, dem Vermieter / Beschwerdeführer die im Abnahmeprotokoll

anerkannten Mieterschäden von CHF 962.85 zuzüglich Zins zu 5% seit 13. Dezember

2019 (recte: 2018) zu bezahlen.

4. Unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen zulasten der Mieter / Beschwerdegegner für beide Instanzen

// Zeitaufwand 21.5 Stunden, Auslagen, Porti, Fotokopien CHF 92.50 nach

richterlichem Ermessen.

6. Mit Beschwerdeantwort vom 3. November

2020 schlossen die Beklagten (im Folgenden die Beschwerdegegner) auf die

kosten- und entschädigungspflichtige Abweisung der Beschwerde. Zudem sei den

Beschwerdegegnern für das Beschwerdeverfahren die unentgeltliche Rechtspflege

zu bewilligen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des

Beschwerdeführers.

7. Am 19. November 2020 replizierte der

Beschwerdeführer.

8. Für die Parteistandpunkte und die

Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit

erforderlich, ist nachgehend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

Zum fraglichen Mietverhältnis erwog

die Amtsgerichtspräsidentin, der Kläger mache geltend, entgegen der

schriftlichen Abmachung hätten die Beklagten die Mietwohnung am 31. Oktober

2018.

verlassen, ohne vorher auf einen ortsüblichen Termin gekündigt zu haben.

Somit schuldeten sie ihm CHF 5'850.00. Die Beklagten würden die Forderung

hingegen bestreiten und sich auf den Standpunkt stellen, sie hätten im

gegenseitigen Einvernehmen mit dem Kläger den Mietvertrag vor Ablauf der

ordentlichen Kündigungsfrist per 31. Oktober 2018 aufgelöst. Vorliegend hätten

die Parteien im Mietvertrag die Kündigung auf einen ortsüblichen Termin per Ende

März oder Ende September jeden Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen

Kündigungsfrist vereinbart. Indes könne ein befristetes oder unbefristetes

Mietverhältnis jederzeit durch die Parteien einvernehmlich aufgelöst werden.

Die Parteien könnten die Auflösung des Mietverhältnisses auf einen beliebigen

Zeitpunkt vereinbaren. Sie seien dabei weder an gesetzliche noch an

vertragliche Kündigungsfristen oder -termine gebunden. Der Aufhebungsvertrag

habe zur Folge, dass die Mieter die Mietsache auf den vereinbarten Termin

zurückgeben müssten und – ohne anderslautende Vereinbarung – ab diesem Termin

von der Bezahlung des Mietzinses befreit seien. Im Übrigen sei der Aufhebungsvertrag

an keine besondere Form gebunden und könne damit auch mündlich vereinbart

werden.

1.2

Weiter führte die Vorderrichterin aus,

anlässlich der Hauptverhandlung habe der Kläger angegeben, der Mieter habe ihn

am 20. Juni 2020 angerufen und erklärt, seine Frau und er hätten eine

Eigentumswohnung gekauft und wollten deshalb die Wohnung per 31. Oktober 2018

verlassen. Damit stehe fest, dass die Kündigung durch den Beklagten am 20. Juni

2018.

nur mündlich erfolgt sei und deshalb die gesetzlichen Formvorschriften

nicht eingehalten worden seien. Sodann sei die Kündigung auch nicht – wie im

Mietvertrag vorgesehen – per 30. September 2018 oder 31. März 2019

ausgesprochen worden, wobei aber die Kündigungsfrist mit der Mitteilung im Juni

2018.

per 30. September 2018 eingehalten worden wäre. Aus dem Schreiben des

Klägers vom 22. September 2018 mit dem Titel «Mietvertrag / Bestätigung der

Kündigung» gehe aber zweifellos hervor, dass der Mieter im Juni 2018 dem Kläger

die Kündigung vorgeschlagen hatte und der Kläger als Vermieter diesen

ausserordentlichen Kündigungstermin akzeptiert habe. Die ersten beiden Sätze

des hier massgeblichen Schreibens mit folgendem Inhalt: «Die von Ihnen im Monat

Juni 2018 auf 31.10.2018 mündlich ausgesprochene Kündigung wird hiermit

bestätigt. Der offizielle Rückgabetermin wird Ihnen später mitgeteilt» habe von

den Beklagten vernünftigerweise nur als Zustimmung zu einer Beendigung des

Mietverhältnisses auf diesen Zeitpunkt verstanden werden können. Im Übrigen

habe der Kläger in ebendiesem Schreiben ausdrücklich darauf hingewiesen, dass

die Beklagten sämtliche Abonnemente für Wasser, Strom, Telefon/TV etc.

rechtzeitig kündigen sollten und den geplanten Wohnsitzwechsel innert 8 Tagen

bei der Einwohnergemeinde melden müssten. Die am 20. Juni 2018 erfolgte

Dispositiv

mündliche Offerte der Mieter zur ausserterminlichen Vertragsauflösung sei demnach

vom Vermieter mit Schreiben vom 22. September 2018 bestätigt und akzeptiert

worden, womit der Auflösungsvertrag spätestens an diesem Tag zustande gekommen

ist. Damit sei erstellt, dass die Parteien das Mietverhältnis mittels

Aufhebungsvertrag einvernehmlich und ausserterminlich auf den 31. Oktober 2018

aufgelöst hätten. Die vom Kläger geforderten Mietzinse seien somit nicht

gerechtfertigt und das erste Hauptbegehren sei vollumfänglich abzuweisen.

1.3 In seiner Beschwerdeschrift bringt

der Beschwerdeführer dagegen im Wesentlichen vor, beim vorliegenden

Rechtsstreit handle es sich um eine Forderung aus ungekündigtem Mietvertrag. Mit

Schreiben vom 22. September 2018 habe er lediglich das Telefonat vom 20. Juni

2018 zusammengefasst, eine Zustimmung zur Kündigung habe er nicht abgegeben. Die

vom Mieter telefonisch mitgeteilte Kündigung verletze die gesetzliche

Formvorschrift und zudem habe die die schriftliche Zustimmung des anderen

Ehegatten gefehlt. Gemäss den zwingenden Bestimmungen des Mietrechts sei die

Kündigung des Beklagten deshalb nichtig. Daraus folge, dass das Mietverhältnis

ungekündigt geblieben sei. Entgegen der Auffassung der Vorderrichterin sei auch

kein Aufhebungsvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen. Als er das

besagte Schreiben am 22. September 2018 verfasst habe, habe er sich in einem

Rechtsirrtum befunden. Nach einem Blick ins Gesetz habe er aber erkannt, dass

die Beschwerdegegner schriftlich hätten kündigen müssen. Fehlender Konsens

schliesse den Abschluss eines Aufhebungsvertrages aus. Im Übrigen hätten es die

Beklagten unterlassen, per 1. November 2018 einen zumutbaren Nachmieter zu

suchen beziehungsweise habe sich der vorgeschlagene Nachmieter beim Vermieter

nie gemeldet. Folglich schuldeten ihm die Beschwerdegegner ausstehende Mietzinse

in der Höhe von CHF 5'850.00 zuzüglich Verzugszins zu 5% seit 15. Januar 2019.

1.4 Die Beschwerdegegner machen zusammenfassend

geltend, das Mietverhältnis sei im gegenseitigen Einvernehmen der Parteien vor

Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist aufgelöst worden. Die Auflösung des

Vertrages sei durch die Beschwerdegegner initiiert worden, nachdem diese eine

Eigentumswohnung gekauft hätten und umziehen wollten. Der Beschwerdeführer habe

sich mit ihrem Vorhaben, die Mietwohnung per Ende Oktober 2018 zu verlassen,

zunächst einverstanden gezeigt. Als entsprechendes Beweismittel sei vor der

Vorinstanz das vom 22. September 2018 datierte Schreiben des Beschwerdeführers

angeboten worden. In diesem werde die mündlich ausgesprochene Kündigung der

Beschwerdegegner vom Beschwerdeführer ausdrücklich bestätigt. Die

Sachverhaltsdarstellung des Beschwerdeführers ergebe damit keinen Sinn. Das

Verhalten des Beschwerdeführers verstosse gegen den allgemeinen Grundsatz von

Treu & Glauben. Damit versuche er das Unwissen der Beschwerdegegner

auszunutzen, um aus dem Mietverhältnis noch möglichst lange Profit zu schlagen.

Dieses Verhalten sei rechtsmissbräuchlich und dürfe nicht geschützt werden.

2.1 Setzt sich jemand zu seinem früheren

Verhalten in Widerspruch (venire contra factum proprium), ist darin ein

Verstoss gegen Treu und Glauben zu erblicken, wenn das frühere Verhalten ein

schutzwürdiges Vertrauen begründet hat, welches durch die neuen Handlungen

enttäuscht würde. Vom Rechtsmissbrauchsverbot gemäss Art. 2 Abs. 2 des

Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) geschützt ist der Vertrauende,

der aufgrund des geschaffenen Vertrauens Dispositionen getroffen hat, die sich

nun als nachteilig erweisen (vgl. BGE 125 III 257 E. 2a).

2.2 Diese Voraussetzungen sind

vorliegend erfüllt: Den Vorakten zufolge ist unbestritten, dass der Mieter am

20. Juni 2020 den Beschwerdeführer anrief und diesem mitteilte, dass die

Ehegatten die Wohnung per Ende Oktober 2018 kündigen wollten, um in ihre neu

erworbene Eigentumswohnung zu ziehen. Ebenfalls unbestritten ist, dass der

Beschwerdeführer mit einem an beide Ehegatten adressierten Schreiben vom 22.

September 2018 mitteilte: «die von Ihnen im Monat Juni 2018 auf 31.10.2018

mündlich ausgesprochene Kündigung der 3½-Zimmerwohnung an der

Franziskanerstrasse 20, 4512 Bellach, wird hiermit bestätigt. Der offizielle

Rückgabetermin wird Ihnen später mitgeteilt. Die Wohnungsabgabe kann erfolgen,

sobald die Wohnung geräumt und ordentlich geputzt ist. Sie sollten sämtliche

Abonnemente kündigen […]». Nach dem objektiv verstandenen Sinn dieser Erklärung

gab der Beschwerdeführer damit den Ehegatten sein Einverständnis zur

ausserterminlichen Auflösung des Mietvertrags per Ende Oktober 2018 kund und

befreite die Mieter damit von der Bezahlung der Mietzinse ab November 2018. Im

Übrigen sind aus den Vorakten keinerlei Anhaltspunkte ersichtlich, die Zweifel

an diesem dannzumal geäusserten Rechtsbindungswillen aufkommen lassen würden.

Wäre der Beschwerdeführer, wie behauptet, mit der verlangten Auflösung des

Mietverhältnisses per Ende Oktober 2018 nicht einverstanden gewesen, hätte er

auf das Telefonat vom 20. Juni 2018 nicht schriftlich zu reagieren brauchen.

Dass der (rechtskundige) Beschwerdeführer nach einem Blick in die

mietrechtlichen Bestimmungen des Obligationenrechts seine Rechtsauffassung änderte

und mit dem ursprünglich Erklärten nicht mehr einverstanden war, ist für die

vorliegende Beurteilung unbeachtlich. Mit der nachträglichen gerichtlichen Geltendmachung

der Mietzinse nach dem Auszug der Beschwerdegegner Ende Oktober 2018 widerspricht

der Beschwerdeführer jedenfalls dem in seinem Schreiben vom 20. September 2018

an beide Ehegatten zugesicherten Verhalten, was sich als Verstoss gegen Treu

und Glauben und damit als rechtsmissbräuchlich erweist. Der institutionelle

Missbrauch eines Klagerechts hat den Verlust des Rechtsschutzinteresses zur

Folge (vgl. BGE 86 II 165 und 107 II 179). Auf die Beschwerde kann in diesem

Punkt somit nicht eingetreten werden.

2.3 Im Übrigen geht aus den

Rechtsschriften beider Parteien und aus den Parteibefragungen durchwegs hervor,

dass beide Mieter mit der ausserterminlichen Auflösung des

Vertragsverhältnisses einverstanden waren. Entgegen der Auffassung des

Beschwerdeführers hat die Zustimmung des anderen Ehegatten zur Beendigung des

Mietvertrags nicht schriftlich zu erfolgen. Nach dem gesetzgeberischen Willen

reicht hierfür eine ausdrückliche Erklärung aus (vgl. Ivo Schwander in:

Heinrich Honsell et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch I, Basel

2019, Art. 169 B 19). Damit liegt die begründete Annahme nahe, dass die

(nichterwerbstätige) Ehefrau während den unbestrittenen Besuchen des

Beschwerdeführers im September 2018 in der Mietwohnung und bei den Gesprächen

über die Beendigung des Mietverhältnisses anwesend war und ihren

Vertragsauflösungswillen vor dem Beschwerdeführer geäussert hatte. Dass die

Ehefrau der Vertragsauflösung mündlich zustimmte, wurde vom Beschwerdeführer im

vorinstanzlichen Verfahren sodann auch gar nicht in Abrede gestellt. Die

Auffassung der Vorinstanz, wonach ein rechtsgültiger Aufhebungsvertrag betreffend

das Mitverhältnis zustande gekommen ist, ist damit nicht zu beanstanden. Selbst

wenn auf die Beschwerde in diesem Punkt eingetreten worden wäre, würde sie sich

nach dem Gesagten somit als unbegründet erweisen.

3.1 Weiter verlangt der Beschwerdeführer

eine Entschädigung in der Höhe von CHF 962.85 zuzüglich Zins zu 5% seit

dem 13. Dezember 2019 von den Beschwerdegegnern für die im Abnahmeprotokoll

anerkannten Mieterschäden. Er macht sinngemäss geltend, die Vorderrichterin

habe sein Begehren unter vorgeschobenen Behauptungen und wegen angeblichen

Beweismängeln abgewiesen. Im Abnahmeprotokoll werde von den Beklagten

anerkannt, dass während des Mietverhältnisses 64 Dübellöcher mit einem

Durchmesser von 8 mm in die Wände der Wohnung gebohrt worden seien (gemäss

klägerischer Urkunde Nr. 5). Um ein Bild aufzuhängen würde ein Dübelloch mit

einem Durchmesser von 2-3 mm ausreichen. Aufgrund der Vielzahl und Grösse der

Dübellöcher hätten die Arbeiten von einem Fachmann erledigt werden müssen. Der

Mieter sei aber kein Fachmann und ein Flickwerk könne vom Vermieter einer

professionell vermieteten Wohnung nicht akzeptiert werden.

3.2 Gemäss Art. 321 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2

der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) ist die Beschwerde

schriftlich und begründet innert der gesetzlichen Rechtsmittelfrist einzureichen.

Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich

unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO).

Im Beschwerdeverfahren gilt das Rügeprinzip, d.h. die Beschwerde führende

Partei hat im Einzelnen darzulegen, an welchen Mängeln (unrichtige

Rechtsanwendung, offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts) der

angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach leidet (vgl. Dieter

Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar

zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 321 N 15).

3.3 Auf die entscheidenden Erwägungen

der Amtsgerichtspräsidentin (vgl. E. IV., A., 8. [S. 15] und IV., B., 6. [S. 16

f.] des angefochtenen Entscheids) geht der Beschwerdeführer nicht ein.

Stattdessen begnügt er sich mit einem pauschalen Verweis auf die – seiner

Auffassung nach – unzutreffenden Folgerungen zur Beweiswürdigung der

Vorderrichterin. Die Beschwerdeschrift genügt damit den Anforderungen an die

Begründung einer Beschwerde nicht. Inwiefern die Vorderrichterin das Recht

falsch angewendet oder den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt haben

soll, ist der Beschwerdeschrift damit nicht zu entnehmen. Die Beschwerde

erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen.

4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens

von CHF 1'500.00 gehen dem Ausgang entsprechend zu Lasten des Klägers und

Beschwerdeführers. Antragsgemäss ist er zudem zu verpflichten, den

Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung zu bezahlen. Deren Gesuch um

Gewährung der integralen unentgeltlichen Rechtspflege ist gutzuheissen. Die

Beschwerdegegner beantragen eine Parteientschädigung in der Höhe von

CHF 1'652.12 (inkl. Auslagen und MWST). In der eingereichten Honorarnote

macht die Rechtsvertreterin einen Aufwand von 6 Stunden à CHF 250.00 geltend,

wovon 5 Stunden für die Sichtung der Beschwerde und die Ausarbeitung der

Beschwerdeantwort veranschlagt werden. Aus den Vorakten ist ersichtlich, dass

der Inhalt der Beschwerdeantwort grössten Teils von der Klageantwort übernommen

wurde. Inwiefern die kaum merklichen Änderungen in der Beschwerdeschrift 5

Stunden beansprucht hätten, begründet die Rechtsvertreterin der

Beschwerdegegner nicht. Für das Sichten der kurzen Beschwerdeschrift und das

Ausfertigen der Beschwerdeantwort kann damit allerhöchstens 1.5 Stunden Aufwand

zugestanden werden. Daraus ergibt sich eine Parteientschädigung in der Höhe von

CHF 709.75 inkl. Auslagen und MWST (Aufwand: CHF 625.00; Auslagen:

CHF 34.00; MWST: CHF 50.75).

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf eingetreten werden kann.

2. A.___ hat die Kosten des

Beschwerdeverfahrens von CHF 1'500.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem

geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

3. A.___ hat B.___ und C.___, vertreten

durch die unentgeltliche Rechtsbeiständin, Rechtsanwältin Claudia Hazeraj, eine

Parteientschädigung von CHF 709.75 zu bezahlen. Für einen Betrag von

CHF 521.25 besteht während zweier Jahre eine Ausfallhaftung des Staates.

Vorbehalten bleibt der Rückforderungsanspruch des Staates während 10 Jahren sowie

der Nachzahlungsanspruch der unentgeltlichen Rechtsbeiständin im Umfang von

CHF 188.50 (Differenz zum vollen Honorar), sobald B.___ und C.___ zur

Nachzahlung in der Lage sind (Art. 123 ZPO).

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF

30'000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Der

Präsident Die

Gerichtsschreiberin

Frey Trutmann