Rechtsöffnung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 18. Dezember 2020

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichterin Hunkeler

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___ GmbH,

Beschwerdeführerin

gegen

B.___,

Beschwerdegegner

betreffend Rechtsöffnung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1.1 Die A.___ GmbH (im Folgenden die

Gesuchstellerin) reichte am 16. September 2020 beim Richteramt Bucheggberg-Wasseramt

ein Begehren um Rechtsöffnung in der Betreibung Nr. […] ein (Verfahren

BWZPR.2020.740). Gemäss Zahlungsbefehl vom 5. August 2020 war eine Forderung

von CHF 5’000.00 zuzüglich Zins zu 5 % seit 1. Juli 2020 gegen B.___ (im

Folgenden der Gesuchsgegner) in Betreibung gesetzt. Als Forderungsurkunde und

Grund der Forderung wurden der Mietzins August 2020 für Geschäftsräume gemäss

Mietvertrag vom 26. Februar 2015 sowie die Zusatz-Vereinbarung vom 16. März

2020 genannt.

1.2 Bereits am 18. August 2020 hatte die

Gesuchstellerin in der Betreibung Nr. [...] beim Richteramt Bucheggberg

Wasseramt ein Rechtsöffnungsbegehren für den Mietzins des Monats Juli 2020

gestellt (Verfahren BWZPR.2020.654).

2. Der Gesuchsgegner hielt in seiner

Stellungnahme vom 30. September 2020 fest, es handle sich um die gleiche

Angelegenheit wie im Verfahren BWZPR.2020.654. Nun gehe es um den Mietzins für

den Monat August. Infolgedessen verwies er auf seine Stellungnahme in jenem

Verfahren. Dort schloss er auf Abweisung des Rechtsöffnungsbegehrens. Der

Amtsgerichtspräsident zog deshalb die Akten dieses vorangehenden

Parallelverfahrens bei.

3. Am 12. November 2020 wies der

Amtsgerichtspräsident das Rechtöffnungsbegehren im vorliegenden Verfahren

(BWZPR.2020.740) ab und auferlegte der Gesuchstellerin die Gerichtskosten von

CHF 300.00.

4. Gegen dieses Urteil erhob die Gesuchstellerin

(von nun an auch: Beschwerdeführerin) am 13. November 2020 Beschwerde an das

Obergericht und verlangte sinngemäss dessen Aufhebung und die Erteilung der

Rechtsöffnung.

5. Sämtliche entscheidwesentlichen

Parteivorbringen und Urkunden befinden sich in den Akten des Parallelverfahrens

BWZPR.2020.654. Mit Verfügung vom 19. November 2020 wurden daher für das vorliegende

Beschwerdeverfahren zusätzlich die Akten dieses Parallelverfahrens eingeholt.

6. Der Gesuchsgegner (von nun an auch:

Beschwerdegegner) beantragte in seiner Beschwerdeantwort vom 30. November 2020

(Postaufgabe) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei,

u.K.u.E.F.

7. Die Beschwerdeführerin reichte am 2.

Dezember 2020 eine unaufgeforderte Stellungnahme ein.

Für die Parteistandpunkte und die

Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit

erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

Der Vorderrichter hielt fest, es sei

unbestritten, dass der von den Parteien unterzeichnete Mietvertrag für

Geschäftsräume vom 26. Februar 2015, der Nachtragsvertrag vom 14. August 2015

und die Zusatzvereinbarung vom 16. März 2020 formell Rechtsöffnungstitel

darstellten. Umstritten sei, ob der Gesuchsgegner nach lit. j der

Zusatzvereinbarung noch an seine Pflichten gebunden sei und somit die Forderung

für den Mietzins des Monats August 2020 überhaupt noch bestehe. Weiter erwog

er, die provisorische Rechtsöffnung werde erteilt, sofern der Betriebene nicht

sofort Einwendungen glaubhaft mache, welche die Schuldanerkennung entkräften

würden (Art. 82 SchKG). Der Mieter könne einwenden, der Vermieter sei

seiner Schadensminderungspflicht nicht nachgekommen, indem er einen gemäss

Art. 264 Abs. 1 OR zumutbaren Ersatzmieter abgelehnt habe. Diese Bestimmung

sei zugunsten des Mieters einseitig zwingend.

1.2

Weiter hielt der Amtsgerichtspräsident

fest, in Litera j der Zusatz-Vereinbarung hätten die Parteien vereinbart, sie

seien bestrebt, so rasch als möglich die momentan leerstehenden Räumlichkeiten

neu zu vermieten. Ab Datum Mietbeginn eines allfällig neuen Mietverhältnisses

werde die Mieterin aus dem laufenden Vertrag entlassen. Gestützt auf die von

den Parteien ins Recht gelegten Unterlagen habe der Gesuchsgegner der

Gesuchstellerin eine Ersatzmieterin gestellt, welche per 1. Juli 2020 den

laufenden Mietvertrag des Gesuchsgegners übernommen hätte. Die allfällige

Ersatzmieterin sei in Vertragsverhandlungen mit der Gesuchstellerin gestanden.

Trotzdem sei es bisher zu keinem Abschluss eines neuen Mietverhältnisses

zwischen der Gesuchstellerin und der allfälligen Ersatzmieterin gekommen.

Unklar bleibe, ob die gestellte Ersatzmieterin, die C.___, tatsächlich

zahlungsfähig sei. Dies sei vorliegend nicht näher zu prüfen, zumal lediglich

die Behauptung, die Gesuchstellerin habe eine zumutbare Ersatzmieterin

abgelehnt, für die Abweisung des Rechtsöffnungsgesuchs ausreiche. Diese

Behauptung der Gesuchsgegnerin sei zumindest nicht als völlig haltlos zu

werten, da die Gesuchstellerin und die allfällige Ersatzmieterin in

Vertragsverhandlungen stünden. Mit einer offensichtlich zahlungsunfähigen

Ersatzmieterin würden wahrscheinlich keine Vertragsverhandlungen geführt

werden.

2.

Die Beschwerdeführerin bringt dagegen

vor, der vorgeschlagene Nachfolgemieter sei nicht solvent, da im

Betreibungsauszug verschiedene Betreibungen eingetragen seien. Der Nachmieter

habe nie den Beweis erbringen können, zahlungsfähig zu sein. Die monatliche

Miete betrage immerhin CHF 5’000.00. Zudem sei am 3. November 2020 der Konkurs

über ihn eröffnet worden. Somit sei sie mit ihrer Einschätzung wohl nicht so

falsch gelegen.

3.

Der Beschwerdegegner trägt in seiner

Beschwerdeantwort vom 30. November 2020 im Wesentlichen vor, in der Beschwerde

seien weder ein Antrag enthalten noch neue Begründungen, Erläuterungen oder

Beweise, die im vorinstanzlichen Verfahren nicht schon berücksichtigt worden

seien. Erneut versuche Herr D.___ (Vertreter der Gesuchstellerin) mit der

Beschwerde die Solvenz der Nachmieterin in Frage zu stellen, um einem

Mietvertrag mit dieser auszuweichen. Allein der Umstand, dass Herr D.___ der

Nachmieterin Zusagen für Umbau-und Malerarbeiten gemacht habe und auch die

Zusicherung, dass ein Mietvertrag abgeschlossen werde, zeige deutlich, dass

Herr D.___ die Nachmieterin als solvente Nachmieterin bereits akzeptiert habe.

Ansonsten hätte er dies bestimmt nicht gewährt und auch keine weiteren

Vertragsverhandlungen mehr geführt. Nachdem Herr D.___ die Nachmieterin bereits

einquartiert habe, habe er trotzdem keinen Mietvertrag mit dieser eingehen

wollen, mit der Begründung, die Nachmieterin wäre jetzt doch nicht solvent.

Eine sorgfältige Prüfung der Zahlungsfähigkeit habe er jedoch nicht gemacht.

Stattdessen habe er von der Nachmieterin eine Vorauszahlung von CHF 60'000.00

verlangt, um erst dann an die Abklärungen und den Vertragsentwurf zu machen.

Dieses Angebot habe er erst gemacht, nachdem er die Nachmieterin bereits

einquartiert gehabt habe.

4.

Die Beschwerde ist ein unvollkommenes

ausserordentliches Rechtsmittel, mit welchem unrichtige Rechtsanwendung und

offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden

kann (Art. 320 ZPO). Sie ist begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). In

der Beschwerdebegründung ist u.a. darzulegen, auf welchen Beschwerdegrund sich

der Beschwerdeführer beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid

leidet. Es besteht eine Rügepflicht (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in:

Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,

Zürich Basel Genf 2016, Art. 321 N 15). Zudem sind im Beschwerdeverfahren nach

Art. 326 Abs. 1 ZPO neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel

ausgeschlossen. Dies entspricht dem Charakter des Rechtsmittels. Denn es geht

nicht um eine Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern im

Wesentlichen um eine Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids (Dieter

Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O., Art. 326 N 3).

5.1

Die Beschwerdeführerin hat gegen das

Urteil, mit welchem ihr Rechtsöffnungsbegehren abgewiesen wurde, Beschwerde

erhoben. Die Beschwerde nimmt auf die Begründung des angefochtenen Entscheids

Bezug und beanstandet, dass die vorgeschlagene Nachmieterin nicht zahlungsfähig

sei. Aus der Begründung geht klar hervor, dass sie nicht damit einverstanden

ist, dass ihr Rechtsöffnungsbegehren aus diesem Grund abgewiesen worden ist und

sie dieses gutgeheissen haben will. Es wäre überspitzt formalistisch, diesen

klar erkennbaren Willen der Beschwerdeführerin nicht als Antrag anzuerkennen,

nur weil er nicht explizit ausformuliert wurde. Damit liegt ein sinngemässer

Antrag vor. Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.

5.2

Die von der Beschwerdeführerin

erstmals im Beschwerdeverfahren eingereichten Belege sind nach dem oben

Ausgeführten nicht beachtlich. Die Beschwerde ist somit nach den

Entscheidgrundlagen, die bereits bei der Vorinstanz eingereicht worden waren,

zu beurteilen.

6.1

Mit ihren Vorbringen bestreitet die

Beschwerdeführerin, dass ihr der Beschwerdegegner einen zumutbaren und

insbesondere solventen Nachmieter vorgeschlagen hat. In BGE 134 III 267 hat das

Bundesgericht erklärt, dass ein Mietvertrag im Falle der Rückgabe des

Mietobjekts ohne Nennung eines zumutbaren Nachmieters seine Eigenschaft als

provisorischen Rechtsöffnungstitel nicht verliert. Dabei verweist es auf Peter Stücheli,

der ausführe, der Mieter könne die vorzeitige Entlassung aus seiner

Leistungspflicht im Rechtseröffnungsverfahren einredeweise nur geltend machen,

wenn er glaubhaft mache, dass er das Mietobjekt zurückgegeben sowie einen

zumutbaren Nachmieter gestellt habe (Peter Stücheli, Die Rechtsöffnung, Zürich

2000, S. 368; vgl. dazu auch Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich

RT200004-O/U vom 7. Februar 2020, S. 5). Entgegen der Erwägungen der Vorinstanz

genügt es nicht, bloss zu behaupten, die Vermieterin habe einen zumutbaren

Nachmieter abgelehnt. Auch diese Einwendung muss glaubhaft gemacht werden. Die Zahlungsfähigkeit

der vorgeschlagenen Nachmieterin ist deshalb sehr wohl zu prüfen.

6.2

Im Folgenden werden jeweils die im

Verfahren BWZPR.2020.654 eingereichten Belege zitiert, diejenigen des

Beschwerdegegners mit Nummer, die nicht nummerierten der Beschwerdeführerin

ohne Nummer. In seiner Stellungnahme in jenem Parallelverfahren behauptete der

Beschwerdegegner, er habe Herrn D.___ per E-Mail einen geeigneten Nachmieter

gemeldet und habe ihm die Kontaktdaten weitergeleitet (Beilage 2). Im erwähnten

Mail wird dieser Nachmieter als solvent bezeichnet. Es sei ihm vom Nachmieter

mitgeteilt worden, aufgrund der Zustimmung von Herrn D.___ werde mit Maler- und

Umbauarbeiten begonnen, mit der Zusicherung, es werde ein Vertragsverhältnis

zwischen Herrn D.___ und dem Nachmieter abgeschlossen. Weiter erklärte der

Beschwerdegegner in seinem Einschreiben an die Beschwerdeführerin vom 29. Juni

2020, seine Ersatzmieterin in Person von E.___ sei zumutbar und zahlungsfähig,

weshalb er von seinen vertraglichen Pflichten befreit sei (Beilage 4). Schliesslich

legte er zwei undatierte, mit «Bestätigung Solidarpartner» überschriebene

Schreiben des Geschäftsinhabers der C.___, E.___, und deren Geschäftsführer, F.___,

vor, worin diese bestätigen, Herrn D.___ schon zu Beginn der

Vertragsverhandlungen mehrere solvente Solidarpartner vorgeschlagen zu haben

(Beilagen 7 und 8). Demgegenüber hat die Beschwerdeführerin einen

unterzeichneten, ab 1. Juli 2020 gültigen Untermietvertrag zwischen dem

Beschwerdegegner und der C.___ eingereicht (Beilage). Dazu trug sie vor, sie

habe den vorgeschlagenen Nachmieter nicht akzeptieren können, da er wegen

mehrerer Betreibungen im Betreibungsregister nicht solvent sei. Sie habe dem

vorgeschlagenen Nachmieter vorgeschlagen, einen solventen Solidarmieter zu

stellen. Diesen habe er bis zum heutigen Zeitpunkt nicht vorweisen können.

6.3

Der Beschwerdegegner hat jeweils

selbst behauptet und erklärt, er habe einen zumutbaren und solventen Nachmieter

vorgeschlagen. Er legt jedoch keinen objektiven Anhaltspunkt bzw. Beleg für seine

Behauptung vor. Seine Sachdarstellung beruht vorab auf seinen eigenen

Erklärungen. Gerade das Einschreiben vom 29. Juni 2020 des Beschwerdegegners

betreffend Nachmieter/Befreiung von den mietvertraglichen Pflichten zeigt auf,

dass es zu Differenzen bezüglich der Zahlungsfähigkeit der Nachmieterin in der

Person von E.___ gekommen ist. Auch der Abschluss des Untermietvertrages

zwischen dem Beschwerdegegner und E.___ und der C.___ lässt sich eigentlich nur

damit erklären, dass die Nachmieterin von der Beschwerdeführerin nicht als

zahlungsfähig akzeptiert worden ist. Derselbe Schluss ergibt sich aus den

geführten Vertragsverhandlungen und den Diskussionen über die Stellung von

Solidarpartnern. Wäre es nur um die Übernahme des Mietvertrages zu den gleichen

Bedingungen gegangen, wären Vertragsverhandlungen nicht notwendig gewesen. Ausserdem

hätte es keine Solidarpartner gebraucht, wäre die vorgeschlagene Nachmieterin

zahlungsfähig gewesen. Soweit die Nachmieterin bereits im Juni 2020 Umbau- und

Malerarbeiten im Mietobjekt ausgeführt hat, geschah dies nach den Bestätigungen

von E.___ und F.___ im Zusammenhang mit der Zusicherung, dass ein Mietvertrag

zwischen der Beschwerdeführerin und ihnen geschlossen werde (Beilage 7 und 8

des Beschwerdegegners). Auch hieraus ergibt sich, dass die Parteien über den

Abschluss eines neuen Mietvertrages verhandelten und es nicht um die blosse Übernahme

des bestehenden ging. Auch wenn mit einer offensichtlich zahlungsunfähigen

Nachmieterin keine Vertragsverhandlungen geführt worden wären, bedeutet dies

noch lange nicht, dass die vorgeschlagene Nachmieterin im Sinne von Art. 264

Abs. 1 ZGB zahlungsfähig war. Zudem hat sich die Beschwerdeführerin in lit. j

der Zusatzvereinbarung vom 16. März 2020 dazu verpflichtet, eine Neuvermietung

des leerstehenden Mietobjektes anzustreben. Eine Befreiung des bisherigen

Mieters war nach dieser Bestimmung jedoch erst vorgesehen, wenn ein allfälliges

neues Mietverhältnis abgeschlossen sein würde. Nicht zuletzt aber bestätigt das

Schreiben von F.___ vom 20. September 2020 an die Beschwerdeführerin, dass der

vom Beschwerdegegner gestellte Nachmieter von der Beschwerdeführerin als nicht

solvent empfunden wird. Infolgedessen erklärt F.___, «es ist nun an uns, dir

einen solventen Nachmieter zu stellen» (Beilage). Angesichts dieser

Sachumstände war der Beschwerdegegner weit davon entfernt, glaubhaft gemacht zu

haben, er habe einen solventen Nachmieter vorgeschlagen. Vielmehr deuten die vorgelegten

Belege darauf hin, dass die Zahlungsfähigkeit der angebotenen Nachmieterin

gerade nicht gegeben war. Es gelingt dem Beschwerdegegner somit nicht, die als

Rechtsöffnungstitel vorgelegten mietvertraglichen Vereinbarungen mit seinen

Einwendungen zu entkräften.

7.

Bei dieser Sachlage ist die

Beschwerde gutzuheissen und das angefochtene Urteil aufzuheben. Der Beschwerdeführerin

ist die Rechtsöffnung als provisorische zu erteilen. Dem Ausgang des Verfahrens

entsprechend sind die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 300.00 sowie

diejenigen des Verfahrens vor Obergericht von CHF 450.00 dem Beschwerdegegner

aufzuerlegen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und das

Urteil des Amtsgerichtspräsidenten von Bucheggberg-Wasseramt vom 12. November

2020 wird aufgehoben.

2. In der Betreibung Nr. […] des

Betreibungsamtes Region Solothurn wird für CHF 5’000.00 zuzüglich Zins zu 5 %

seit dem 1. August 2020 und die Zahlungsbefehlskosten von CHF 73.30 die

provisorische Rechtsöffnung erteilt.

3. B.___ hat die Kosten des

erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 300.00 und diejenigen des

Beschwerdeverfahrens von CHF 450.00 zu bezahlen. Sie werden mit den geleisteten

Kostenvorschüssen verrechnet. B.___ hat der A.___ GmbH die von dieser

bevorschussten Gerichtskosten von total CHF 750.00 zu ersetzen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 30'000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des

Obergerichts

Der

Präsident Der

Gerichtsschreiber

Frey Schaller