Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 21. Dezember 2020

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichterin Hunkeler

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___ AG,

vertreten durch B.___ AG,

Beschwerdeführerin

gegen

1. C.___,

2. D.___,

beide vertreten durch Rechtsanwalt

Daniel Bleuer,

Beschwerdegegner

betreffend Ausweisung

und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

1. Die A.___ AG (im Folgenden die

Gesuchstellerin) stellte am 5. Oktober 2020 beim Richteramt Olten-Gösgen ein

Gesuch betreffend Mieterausweisung gegen C.___ und D.___ (im Folgenden die

Gesuchsgegner) aus dem von ihnen gemieteten Lokal in […], u.K.u.E.F.

Erwägungen

2.

In ihrer Stellungnahme vom 30.

Oktober 2020 beantragten die Gesuchsgegner, das Ausweisungsgesuch sei

abzuweisen, sofern überhaupt darauf einzutreten sei, u.K.u.E.F.

3.

Der Amtsgerichtspräsident von Olten-Gösgen

trat am 25. November 2020 auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht

ein und verpflichtete die Gesuchstellerin zur Bezahlung der Gerichtskosten von

CHF 650.00 sowie einer Parteientschädigung von CHF 1’330.00 an die

Gesuchsgegner.

4.

Dagegen erhob die Gesuchstellerin am

14.

Dezember 2020 (Postaufgabe) Einsprache beim Obergericht und verlangte die

Ausweisung der Gesuchsgegnerin aus den Mieträumlichkeiten, u.K.u.E.F.

5.

Die Gesuchstellerin hat in ihrer

Kündigungsandrohung vom 13. März 2020 u.a. ausstehende Hauswartgebühren

abgemahnt (Gesuchsbeilage 2). Die Gesuchsgegner haben in ihrer Stellungnahme

bei der Vorinstanz bestritten, Hauswartgebühren zu schulden (BS 30). Sie haben

die Auffassung vertreten, sie hätten die für die Hauswartung anfallenden Kosten

jeweils mit dem monatlichen Mietzins bezahlt (BS 36). Im vorgelegten

Mietvertrag (Gesuchsbeilage 1) sind bei den Nebenkosten keine Hauswartgebühren

aufgeführt. Der Mieter muss Nebenkosten aber nur bezahlen, wenn dies mit dem

Vermieter besonders vereinbart ist (Art. 257 Abs. 2 OR). Die Gesuchstellerin

kann somit den sofortigen Beweis, dass Hauswartgebühren geschuldet sind, nicht

erbringen. Dass weitere Schulden, insbesondere Mietzinsausstände bestehen, kann

die Gesuchstellerin ebenfalls nicht beweisen. Ohnehin können mit der Kündigungsandrohung

nach Art. 257d OR bloss rückständige Mietzinsen oder Nebenkosten abgemahnt

werden, nicht aber beliebige andere Forderungen. Da keine ausstehenden

Nebenkosten bewiesen sind, sind die materiellen Voraussetzungen einer

ausserordentlichen Kündigung gemäss Art. 257d OR nicht erfüllt. In diesem Fall

ist die Kündigung nicht nur anfechtbar, sondern völlig unwirksam. Für die

Berücksichtigung der Unwirksamkeit einer Kündigung bedarf es ebenso wenig wie

bei der Nichtigkeit einer Anfechtung binnen der Frist von Art. 273 OR (Urteil

des Bundesgerichts 4A_245/2017 vom 21. September 2017; mit weiteren Hinweisen).

Dispositiv

Der Vorderrichter ist demnach zu Recht nicht auf das Ausweisungsbegehren

eingetreten, weil der von der Gesuchstellerin geschilderte Sachverhalt

bestritten und dieser nicht sofort bewiesen werden konnte. Zudem war die

ausgesprochene Kündigung unwirksam, was auch noch im Ausweisungsverfahren

geltend gemacht werden konnte.

6. Die Beschwerde erweist sich demnach

im Sinne von Art. 322 ZPO als offensichtlich unbegründet und kann deshalb

sogleich ohne Stellungnahme der Gegenpartei abgewiesen werden. Nach dem Ausgang

des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin dessen Kosten mit einer Entscheidgebühr

von CHF 400.00 zu bezahlen. Aus demselben Grund kann auch keine

Parteientschädigung zugesprochen werden.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die A.___ AG hat die Kosten des

Beschwerdeverfahrens von CHF 400.00 zu bezahlen.

3. Es wird keine Parteientschädigung

zugesprochen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 15'000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des

Obergerichts

Der

Präsident Der

Gerichtsschreiber

Frey Schaller