Ausweisung und direkte Vollstreckung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 18. Mai 2021

Es wirken mit:

Vizepräsidentin

Hunkeler

Oberrichter Müller

Oberrichter Flückiger

Rechtspraktikantin Hirsig

In Sachen

A.___ GmbH, vertreten durch Rechtsanwalt Oliver Wächter,

Aarburgerstrasse 6, Postfach 1360, 4601 Olten 1 Fächer,

Beschwerdeführerin

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwältin Bernadette Gasche, Gasche

Advokatur, Laufenstrasse 2, Postfach 23, 4226 Breitenbach

Beschwerdegegner

betreffend Ausweisung

und direkte Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Mit Gesuch datiert vom 6. Januar 2021

ersuchte die A.___ GmbH (im Folgenden: Gesuchstellerin) beim Richteramt

Thal-Gäu um Ausweisung von B.___ (im Folgenden: Gesuchsgegner) aus der 6-Zimmer-Wohnung

im Obergeschoss an der [...], [...] sowie um Anordnung von

Vollstreckungsmassnahmen. Ferner sei der Ungehorsam gegen die beantragte

Ausweisung und Vollstreckung mit der Strafandrohung der Ungehorsamsstrafe nach

Art. 292 Strafgesetzbuch (StGB, SR 311) zu verbinden; alles unter Kosten-

und Entschädigungsfolgen.

2. Am 25. Januar 2021 liess sich der

Gesuchsgegner zur Sache vernehmen. Er beantragte, auf das Gesuch vom 6. Januar

2021 um Ausweisung und Vollstreckung sei nicht einzutreten. Eventualiter sei

das Gesuch vom 6. Januar 2021 abzuweisen; alles unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen. Mit Schreiben vom 1. Februar 2021 ersuchte er um Gewährung

der unentgeltlichen Rechtspflege.

3. Mit Urteil vom 15. März 2021 trat der

Amtsgerichtspräsident auf das Gesuch um Ausweisung und direkte Vollstreckung

nicht ein. Zudem verpflichtete er die Gesuchstellerin, dem Gesuchsgegner eine Parteientschädigung

von CHF 1'965.65 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen und die Verfahrenskosten

von CHF 1'000.00 zu tragen.

4. Dagegen erhebt die

Gesuchstellerin (im Folgenden: Beschwerdeführerin) am 17. März 2021 frist- und

formgerecht Beschwerde beim Obergericht. Sie stellt folgende Begehren:

1. Das Urteil vom 15. März 2021 sei

aufzuheben und auf das Gesuch um Ausweisung und direkte Vollstreckung sei

einzutreten.

2. Es sei der Beschwerdegegner zu

verpflichten, das Mietobjekt, die 6-Zimmer-Wohnung im Obergeschoss an der [...],

[...], umgehend zu räumen und zu verlassen und das Objekt der

Beschwerdeführerin zurückzugeben. Er sei umgehend richterlich auszuweisen.

3. Es sei die Anordnung gemäss Ziff. 2

durch das angerufene Gericht zu vollstrecken und die Vollstreckungsmassnahmen

seien festzusetzen.

4. Es sei der Ungehorsam gegen die Anträge

in den Ziffern 2 und 3 mit der Strafandrohung der Ungehorsamsstrafe nach Art.

292 StGB zu verbinden.

5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu

Lasten des Beschwerdegegners.

5. Am 29. März 2021 reicht der Gesuchsgegner

(im Folgenden: Beschwerdegegner) eine Beschwerdeantwort ein. Er beantragt die

Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

6. Für die Parteistandpunkte und die

Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit

erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Anlass zur Beschwerde gibt der

vorinstanzliche Nichteintretensentscheid. Der Amtsgerichtspräsident erwog

zusammenfassend, das Gericht trete auf eine Klage oder ein Gesuch nur ein,

sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt seien. Insbesondere dürfe die Sache nicht

anderweitig rechtshängig sein (vgl. Art. 59 Abs. 1 lit. a und b Schweizerische

Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Mit Klage vom 26. Oktober 2020 (Verfahren

TGZPR.2020.628) habe der Gesuchsgegner in seinem Hauptbegehren beantragt, es

sei die am 25. August 2020 ausgesprochene Kündigung für die von ihm bewohnte

Wohnung im Obergeschoss an der [...] in [...] (Restaurant [...]) als

rechtsmissbräuchlich aufzuheben. Mit Klage selben Datums (Verfahren

TGZPR.2020.629) habe der Gesuchsgegner zudem hauptsächlich verlangt, es sei

festzustellen, dass die Kündigung vom 18. Juni 2020 für die Räumlichkeiten des

Restaurants [...] an der [...] in [...] nichtig sei. In diesen Verfahren stünden

sich dieselben Parteien gegenüber, wie im vorliegenden Verfahren. Hinzukommend sei

erstellt, dass in sämtlichen Verfahren dieselbe mietrechtliche Streitigkeit zur

Debatte stehe. Konkret gehe es um die Kündigung der vom Gesuchsgegner bewohnten

Räumlichkeiten an der [...] in [...]. Mit dem vorliegenden Gesuch der

Gesuchstellerin sei dem Gericht somit ein Anspruch gestützt auf den gleichen

Streitgegenstand zur Beurteilung unterbreitet worden. Dieser Streitgegenstand

könne nicht erneut anhängig gemacht werden. Es komme die Sperr- bzw.

Ausschlusswirkung der Rechtshängigkeit zum Tragen, so dass es an einer

Prozessvoraussetzung mangle (Art. 59 Abs. 2 lit. d ZPO) und auf das Gesuch

nicht eingetreten werden könne.

2.

Dagegen bringt die Beschwerdeführerin

zunächst vor, die Vorinstanz wende das Recht unrichtig an, wenn sie argumentiere,

dem Gericht sei im Ausweisungsverfahren ein Anspruch basierend auf demselben

Sachverhalt und aus demselben Rechtsgrund zwischen denselben Parteien zur

Beurteilung unterbreitet worden. Gemäss Urteil des Bundesgerichts 141 III 262 sei

ein Begehren um Ausweisung eines Mieters im Verfahren um Rechtsschutz in klaren

Fällen auch dann zulässig, wenn der Mieter die vorangegangene Kündigung

gerichtlich angefochten habe und dieses Verfahren noch hängig sei. Insofern

stelle es eine unrichtige Rechtsanwendung dar, wenn das Gericht mit dieser

Begründung nicht auf das Gesuch eintreten wolle. Der angefochtene Entscheid sei

folglich aufzuheben und es sei auf das Ausweisungsgesuch einzutreten.

3.1

In BGE 141 III 262 E. 3.2 führt das

Bundesgericht aus, in seiner bisherigen mietrechtlichen Rechtsprechung sei es

wiederholt zumindest implizit davon ausgegangen, dass über ein

Ausweisungsbegehren im summarischen Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen

gemäss Art. 257 ZPO auch dann entschieden werden dürfe, wenn die vorangehende

ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstand (Art. 257d Bundesgesetz

betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Fünfter Teil:

Obligationenrecht [OR, SR 220]) vom Mieter gerichtlich angefochten wurde und

das resultierende mietrechtliche Verfahren noch nicht rechtskräftig erledigt

sei (vgl. Urteile des Bundesgerichts 4A_252/2014 vom 28. Mai 2014 E. 3 und 4;

4A_265/2013 vom 8. Juli 2013 E. 6).

3.2

Gemäss Dieter Hofmann (in: Karl

Spühler et al. [Hrsg.], Basler Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung,

Basel 2017, Art. 257 N 18a und Thomas Sutter-Somm und Cordula Lötscher in:

Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen

Zivilprozessordnung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 257 N 38) stehe im Miet- und

Pachtrecht von Immobilien der Rechtsschutz in klaren Fällen zur Ausweisung nach

einer ausserordentlicher Kündigung zur Verfügung (vgl. Art. 272a OR),

d. h. namentlich bei Zahlungsverzug (Art. 257d OR). Voraussetzung sei, dass

die Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen sei, beziehungsweise

liquid kein Anspruch auf Erstreckung bestehe. Diesfalls könne es dem Vermieter

nicht verwehrt werden, das Ausweisungsgericht anzurufen, nachdem der Mieter

bereits ein Verfahren bei der Schlichtungsbehörde anhängig gemacht habe. Die

Rechtshängigkeit des Kündigungsschutzbegehrens stehe der Ausweisung wegen den

unterschiedlichen Streitgegenständen im Sinne von Art. 64 Abs. 1 lit. a ZPO

nicht entgegen.

3.3

Geht die Vermieterin während eines

hängigen mietrechtlichen Verfahrens nach Art. 257 ZPO vor, ist die Frage der

Gültigkeit der Kündigung durch das Ausweisungsgericht mit der auf klares Recht

und liquide tatsächliche Verhältnisse beschränkten Kognition als Vorfrage zu

entscheiden (vgl. Hofmann, a.a.O., Art. Art. 257 N 18a). Unabhängig von einem

bereits hängigen mietrechtlichen Verfahren kann das Ausweisungsgericht den

Mieter somit bereits ausweisen, wenn es die Gültigkeit der Kündigung des

Vermieters mit der erwähnten Kognition bejahen kann (vgl. auch BGE 141 III 262

E. 3).

3.4

Im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a

ZPO gilt der Sachverhalt als liquid, wenn die anspruchsbegründenden Tatsachen

unbestritten oder sofort beweisbar sind. Gemäss bundesgerichtlicher

Rechtsprechung liegt zudem eine klare Rechtslage vor, wenn sich die Rechtsfolge

bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und

Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem

eindeutigen Ergebnis führt (Hofmann, a.a.O., Art. 257 N 11 mit Verweis auf das Urteil

des Bundesgerichts 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.1).

3.5.1

Vorliegend ist unbestritten, dass zwischen

den beiden Parteien keine schriftlichen Vereinbarungen getroffen wurden.

Unbestritten ist ebenfalls, dass die gesuchstellende Beschwerdeführerin das faktische

Vertragsverhältnis mit dem Beschwerdegegner betreffend die Wohnung im

Obergeschoss an der [...] in [...] mehrfach (mündlich) kündigte und die letzte

Kündigung ausserordentlich am 30. Oktober 2020 unter Einhaltung der 30-tägigen

Kündigungsfrist per 31. Dezember 2020 auf dem dafür vorgesehenen amtlichen

Formular erfolgte. Als Kündigungsgrund wurde Zahlungsverzug nach einer

Zahlungsaufforderung vom 24. September 2020 mit Kündigungsandrohung angegeben. Gründe,

weshalb die ausserordentliche Kündigung ungültig sein soll, sind weder

ersichtlich noch werden solche rechtsgenüglich dargetan. In seinen

Rechtsschriften bestätigte der Beschwerdeführer vielmehr, dass er für die

Benützung der Wohnung bis heute nichts bezahlte. Die ausserordentliche

Kündigung per 31. Dezember 2020 der Wohnung im Obergeschoss an der [...] in [...]

ist damit als rechtsgültig zu betrachten. Eine Erstreckung des

Mietverhältnisses, wie vom Beschwerdegegner in den parallel laufenden Verfahren

offenbar verlangt, fällt bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs von

vornherein ausser Betracht (vgl. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR und Art. 257d OR). Dass

der Beschwerdegegner bei seiner Rechtsbeiständin offenbar gewisse Beträge als

«Mietzinsen» hinterlegt hat, vermag an diesem Umstand nichts zu ändern, zumal

eine rechtsgültige Hinterlegung nur bei der vom Kanton bestimmten Stelle,

beziehungsweise vorliegend beim zuständigen Oberamt, erfolgen kann (vgl. Art.

259g OR und auch § 88 Abs. 1 der Sozialverordnung [SV, BGS 831.2]).

3.5.2

Über das vorliegende

Ausweisungsbegehren im (summarischen) Verfahren um Rechtsschutz in klaren

Dispositiv

Fällen gemäss Art. 257 ZPO darf demnach – entgegen der Auffassung der Vorinstanz

– entschieden werden.

4.1 In seiner Eventualbegründung vertrat

die Vorinstanz sodann die Auffassung, dass der zu beurteilende Sachverhalt

weder unbestritten noch sofort beweisbar sei, mithin die Voraussetzungen für

die Gewährung von Rechtsschutz in klaren Fällen nicht vorliegen würden.

4.2 Dagegen bringt die

Beschwerdeführerin im Wesentlichen vor, aus der Begründung des angefochtenen

Entscheids sei nicht ersichtlich, inwiefern der Sachverhalt nicht sofort

beweisbar wäre. Sie habe in ihrem Gesuch vom 6. Januar 2021 sämtliche Fakten

und die Rechtslage geschildert. Sie habe zudem eingehend begründet, weshalb das

Recht des Beschwerdegegners in der Wohnung zu verbleiben, nach sämtlichen

möglichen Rechtstiteln klar beendet sei. Vorliegend gebe es zwar keine

schriftlichen Verträge, ihre Eigentümerstellung an der Liegenschaft sowie die

Kündigung des Miet- und Arbeitsverhältnisses seien indessen unbestritten. Ferner

habe der Beschwerdegegner bis anhin nichts bezahlt. Dabei behaupte er einerseits,

es habe nie ein Mietverhältnis bestanden, andererseits sei er der Auffassung,

dass ein Mietzins von monatlich CHF 1'400.00 «unangemessen» sei. Unter Ziffer 16

seiner Gesuchsantwort führe der Beschwerdegegner lediglich aus, dass er einen

Mietzins von monatlich CHF 400.00 als angemessen betrachte. Auf welchen

Rechtsgrund er sich berufe, sei unklar. In seiner Gesuchsantwort behaupte er zudem

nur, «es wird bestritten, dass der Gesuchsgegner kein Recht mehr haben soll, in

der Wohnung zu verbleiben.» In ihrem zweiten Hauptbegehren verlange die

Beschwerdeführerin deshalb, es sei der Beschwerdegegner zu verpflichten, das

Mietobjekt, die 6-Zimmerwohnung im Obergeschoss an der [...], [...], umgehend

zu räumen und zu verlassen und das Objekt der Beschwerdeführerin zurückzugeben.

Er sei umgehend richterlich auszuweisen.

4.3 In seiner Beschwerdeantwort macht

der Beschwerdegegner zusammenfassend geltend, die Beschwerdeführerin könne

keinen Mietvertrag und keine Einigung über einen vereinbarten Mietzins

vorweisen. Ferner könne sie nicht entkräften, dass bis zum 30. Mai 2020 kein

Mietzins verlangt worden sei und er nie einen solchen bezahlen musste. Da der

Beschwerdegegner nie habe Miete bezahlen müssen und auch kein Mietvertrag

vorliege, sei er berechtigterweise der Ansicht, dass über eine allfällige Miete

und die angemessene Höhe im Rahmen der hängigen mietrechtlichen Klage

diskutiert werde. Zudem mache er eine Verrechnung eines allfällig geschuldeten

Zinses für die Wohnung mit Forderungen seinerseits gegen die Beschwerdeführerin

– namentlich Lohnausstände für die Dauer seiner Anstellung – geltend.

Vorliegend lägen die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen nicht

vor, weshalb die Vorinstanz zu Recht nicht auf das Gesuch eingetreten sei (vgl.

S. 3 f. der Beschwerdeantwort).

4.4 Die Ausführungen des

Beschwerdegegners gehen fehl. Die Eigentümerstellung der Gesuchstellerin an der

Liegenschaft an der [...] in [...] blieb im vorinstanzlichen Verfahren

unbestritten. Ebenfalls unbestritten ist die letzte Kündigung des

Mietverhältnisses per Ende Dezember 2020 (vgl. Gesuchsbeilage 2). Diese ist, wie

unter Ziffer II. / E. 3.5.1 hiervor festgestellt, rechtsgültig erfolgt.

Spätestens seit diesem Zeitpunkt vertrat die Beschwerdeführerin die Auffassung,

dass das faktische Vertragsverhältnis mit dem Beschwerdegegner per Ende

Dezember 2020 endet. Der Beschwerdegegner behauptet zwar, er habe ein Recht in der

Wohnung zu verbleiben. Woraus sich sein Anspruch ergeben soll, zeigt er

indessen nicht auf. Der Beschwerdeführerin ist damit der liquide Nachweis

gelungen, wonach der Beschwerdegegner seit Dezember 2020 kein Rechtsanspruch

mehr hat, in der Wohnung im Obergeschoss an der [...] in [...] zu verbleiben.

4.5 Ob das faktische Vertragsverhältnis

zwischen den Parteien tatsächlich entgeltlich und damit mietvertraglicher Natur

oder wie der Beschwerdegegner in seinen Schriftsätzen andeutet, unentgeltlich

gewesen sein soll und damit eher einer Gebrauchsleihe entsprach, kann im

vorliegendem Verfahren offenbleiben. Die Beendigung des Vertragsverhältnisses

ist sowohl aus mietrechtlicher Sicht, wie auch aus Sicht der Gebrauchsleihe

beendet. Eine Erstreckung ist ausgeschlossen.

5. Im Ergebnis präsentiert sich damit

sowohl ein unbestrittener Sachverhalt als auch eine klare Rechtslage, weshalb

die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen erfüllt sind und die

Beschwerde gutzuheissen ist.

6. Der angefochtene Entscheid des

Amtsgerichtspräsidenten von Thal-Gäu vom 15. März 2021 ist somit aufzuheben

und der Beschwerdegegner ist auf den 31. Mai 2021 auszuweisen. Er hat die

Liegenschaft auf diesen Zeitpunkt zu räumen und zu verlassen.

7.1 Die obsiegende Beschwerdeführerin

beantragt in ihrer Beschwerdeschrift die Anordnung von Vollstreckungsmassnahmen

(vgl. Anträge gemäss Ziff. 3 und 4 der Beschwerdeschrift). Lautet der Entscheid

auf eine Verpflichtung zu einem Tun, Unterlassen oder Dulden, so kann das

Vollstreckungsgericht eine Strafdrohung nach Art. 292 des Schweizerischen

Strafgesetzbuches (StGB; SR 311.0), eine Ordnungsbusse bis zu

CHF 5'000.00, eine Ordnungsbusse bis zu CHF 1'000.00 für jeden Tag

der Nichterfüllung, eine Zwangsmassnahme wie Wegnahme einer beweglichen Sache

oder Räumung eines Grundstückes oder eine Ersatzvornahme anordnen. Die

unterlegene Partei und Dritte haben die erforderlichen Auskünfte zu erteilen

und die notwendigen Durchsuchungen zu dulden. Die mit der Vollstreckung

beauftragte Person kann die Hilfe der zuständigen Behörde in Anspruch nehmen

(Art. 343 ZPO).

7.2 Für den Fall, dass der

Beschwerdegegner seiner Verpflichtung – der fristgerechten Räumung der

fraglichen Wohnung – nicht nachkommt, wird gegen ihn in Anwendung von

Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO eine Strafdrohung nach Art. 292 StGB

angeordnet.

8.1 Nach dem Gesagten bleibt über die

Kosten zu befinden. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat der

Beschwerdegegner dessen Kosten von CHF 750.00 zu bezahlen (vgl. Art. 106 Abs. 1

ZPO). Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Der

unterliegende Beschwerdegegner hat der Beschwerdeführerin die bevorschussten

Kosten von CHF 750.00 ersetzen. Der Beschwerdegegner beantragte im

Beschwerdeverfahren die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege nicht (vgl. Art.

119 Abs. 5 ZPO). Er hat die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens von CHF

750.00 somit selber zu tragen. Zudem hat er auch die Gerichtskosten des

erstinstanzlichen Verfahrens in der Höhe von CHF 1'000.00 zu bezahlen. Zufolge

der ihm vor der Vorinstanz gewährten unentgeltlichen Rechtspflege werden die

Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens durch den Staat Solothurn

getragen. Vorbehalten bleibt die Rückforderung innert 10 Jahren, sobald der

Beschwerdegegner zur Nachzahlung in der Lage ist (Art. 123 ZPO). Die von der

Gesuchstellerin bevorschussten Gerichtskosten von CHF 1'000.00 werden ihr von

der Gerichtskasse zurückerstattet.

8.2 Der Kostenentscheid präjudiziert die

Entschädigungsfrage. Der Vertreter der Beschwerdeführerin reichte am 1. April

2021 eine Kostennote zu den Akten. Der geltend gemachte Aufwand von

CHF 2'037.25 (inkl. Auslagen und MWST) für das Verfahren vor Obergericht erscheint

angemessen und gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Zudem macht die

Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren

in der Höhe von CHF 2'164.00 (inkl. Auslagen und MWST) geltend (vgl.

Honorarnote vom 21. Februar 2021). Die eingereichte Honorarnote erscheint ebenfalls

angemessen. Die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das

erstinstanzliche Verfahren befreit den Beschwerdegegner nicht von der Bezahlung

einer Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerin (vgl. Art. 118 Abs. 3 ZPO).

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und das

Urteil des Amtsgerichtspräsidenten Thal-Gäu vom 15. März 2021 aufgehoben. Das

Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 6. Januar 2021 wird gutgeheissen.

2. B.___ hat das Mietobjekt, die

6-Zimmer-Wohnung im Obergeschoss an der [...], [...], umgehend, das heisst bis

spätestens 31. Mai 2021 zu räumen und zu verlassen und das Mietobjekt der A.___

GmbH zurückzugeben.

3. Die A.___ GmbH hat bis spätestens 1.

Juni 2021, 16:00 Uhr,

dem Oberamt Thal-Gäu mitzuteilen, ob das Mietobjekt

geräumt und verlassen wurde.

4. Für den Fall, dass das Mietobjekt nicht

urteilsgemäss geräumt und verlassen worden ist, wird das Oberamt Thal-Gäu

angewiesen, umgehend die zwangsweise Ausweisung zu veranlassen, nötigenfalls

unter Anwendung von Polizeigewalt und unter zwangsweiser Verschaffung von Zugang

in die Liegenschaften.

5. Die A.___ GmbH hat bei der zwangsweisen

Räumung mitzuwirken, indem sie auf Anweisung des Oberamtes den Zutritt zum

Mietobjekt und die für die Räumung notwendigen Hilfspersonen organisiert

(namentlich Schlüsselservice, Zügelunternehmen, Person für die Wohnungsabnahme,

allfällige Lagerung der Gegenstände) sowie die Kosten hierfür vorschiesst.

6. Dem Gesuchsgegner wird für den Fall, dass er das Mietobjekt

innert der gesetzten Frist nicht ordnungsgemäss räumt und verlässt, hiermit die

Strafe nach Art. 292 StGB ausdrücklich angedroht. Dieser lautet: „Wer der

von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf

die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge

leistet, wird mit Busse bestraft.“

7. B.___ hat die Gerichtskosten des

vorinstanzlichen Verfahrens von CHF 1'000.00 zu bezahlen. Zufolge der ihm

vor der Vorinstanz gewährten unentgeltlichen Rechtspflege werden die

Gerichtskosten durch den Staat Solothurn getragen. Vorbehalten bleibt die

Rückforderung innert 10 Jahren, sobald B.___ zur Nachzahlung in der Lage sind

(Art. 123 ZPO). Die von der A.___ GmbH bevorschussten vorinstanzlichen Gerichtskosten

von CHF 1'000.00 werden ihr von der Gerichtskasse zurückerstattet.

8. Die Gerichtskosten des Verfahrens vor

Obergericht von CHF 750.00 hat B.___ zu bezahlen. Sie werden mit dem von der A.___

GmbH geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. B.___ hat der A.___ GmbH den

Betrag von CHF 750.00 zu ersetzen.

9. B.___ hat der A.___ GmbH für das

Verfahren vor Obergericht eine Parteientschädigung von CHF 2'037.25 zu bezahlen.

10. B.___ hat der A.___ GmbH für das

erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'164.00 zu

bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 30'000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Die

Vizepräsidentin Die Rechtspraktikantin

Hunkeler Hirsig