Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 16. Juli 2021

Es wirken mit:

Oberrichter Müller, Vorsitz

Oberrichter von Felten

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Markus

Spielmann,

Beschwerdeführerin

gegen

B.___ Genossenschaft, vertreten durch Rechtsanwalt Simon

Fluri,

Beschwerdegegnerin

betreffend Ausweisung

und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Der vorliegende Streitfall beruht auf

dem nachfolgenden, insofern unbestrittenen Sachverhalt: Zwischen der B.___ Genossenschaft

(im Folgenden die Vermieterin) und der A.___ AG (im Folgenden die Mieterin)

bestanden zwei Mietverträge über insgesamt 22 Einstellhallenplätze in der

Einstellhalle [...]. Diese wurden von der Vermieterin am 24. September

2018 gekündigt. Die Parteien sind uneinig darüber, ob es sich um eine reine

Parkplatzmiete oder um eine Miete von Geschäftsräumen handelt. Am 20. April

2020 focht die Mieterin die Kündigung beim Richteramt Olten-Gösgen an

(Verfahren OGZPR.2020. 498).

2. Die Vermieterin (im Folgenden auch

die Gesuchstellerin) reichte am 30. Juni 2020 beim Richteramt Olten-Gösgen ein

Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO ein. Sie verlangte,

die Mieterin (im Folgenden auch die Gesuchsgegnerin) sei zu verpflichten, die

Parkplätze zurückzugeben und die von ihr angebrachten Beschriftungen zu

entfernen. Weiter beantragte sie, sie sei zu ermächtigen, die Dauerkarten für

die Parkplätze zu sperren und die Entfernung der Beschriftungen der Parkplätze

ohne weiteres selbst zu vollstrecken oder durch die zuständige Behörde

vollstrecken zu lassen, u.K.u.E.F.

3. Die Gesuchsgegnerin beantragte in

ihrer Stellungnahme vom 28. August 2020, auf das Gesuch sei nicht einzutreten,

eventualiter sei das Gesuch abzuweisen, u.K.u.E.F.

4. Am 11. Dezember 2020 fällte die a.o.

Amtsgerichtsstatthalterin das folgende Urteil:

1. Die Gesuchsgegnerin hat der

Gesuchstellerin die Dauerkarten für die 22 Parkplätze gemäss beigelegtem

Flächenplan des 3. Untergeschosses der Einstellhalle [...] (gelb und grün

markiert) bis zum 8. Januar 2021, mittags 12.00 Uhr, zurückzugeben, unter

Androhung der Straffolge nach Art. 292 StGB im Unterlassungsfall. Art. 292 StGB

lautet wie folgt: "Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem

zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn

erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, wird mit Busse bestraft."

2. Die Gesuchsgegnerin hat die an diesen 22

Parkplätzen gemäss beigelegtem Flächenplan des 3. Untergeschosses der

Einstellhalle [...] (gelb und grün markiert) angebrachten Beschriftungen bis

zum 8. Januar 2021 zu entfernen, unter Androhung der Straffolge nach Art. 292

StGB im Unterlassungsfall. Art. 292 StGB lautet wie folgt: "Wer der von

einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die

Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet,

wird mit Busse bestraft."

3. Die Gesuchstellerin wird im

Unterlassungsfall der anbegehrten Handlungen gemäss Ziffer 1 und 2 hievor nach

Fristablauf ermächtigt, die Dauerkarten für die Parkplätze zu sperren und die

Entfernung der Beschriftung der Parkplätze ohne weiteres selbst zu vollstrecken

oder durch die zuständige Behörde vollstrecken zu lassen.

4. Die Gesuchstellerin hat bis spätestens

13. Januar 2020 [recte: 2021] dem Oberamt Olten-Gösgen mitzuteilen, ob das

Mietobjekt geräumt und verlassen wurde.

5. Die Gesuchsgegnerin hat der

Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von CHF 1'000.00 zu bezahlen.

6. Die Gerichtskosten von CHF 650.00 (ohne

allfällige Vollstreckungskosten) hat die Gesuchsgegnerin zu bezahlen. Sie

werden mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss verrechnet,

sind dieser aber von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen.

7. Die Gesuchsgegnerin hat die Kosten einer

allfälligen Vollstreckung zu bezahlen. Ein entsprechender Kostenentscheid wird

nach Abschluss des Verfahrens erlassen.

5. Gegen das begründete Urteil reichte

die Gesuchsgegnerin (im Folgenden auch die Beschwerdeführerin) am 31. Mai 2021 beim

Obergericht Beschwerde ein und verlangte die Aufhebung des angefochtenen

Urteils und wiederholte ihre bereits bei der Vorinstanz gestellten Anträge,

u.K.u.E.F. Das Gesuch um aufschiebende Wirkung wurde mit Verfügung des

Präsidenten der Zivilkammer vom 1. Juni 2021 gutgeheissen, da zwischen dem

Kündigungstermin vom 30. November 2018 bis zur Einreichung des

Ausweisungsgesuchs am 30. Juni 2020 doch eine gewisse Zeit verstrichen ist und

der Mietzins offenbar immer bezahlt wurde.

6. Die Gesuchstellerin (im Folgenden

auch die Beschwerdegegnerin) liess sich nicht vernehmen.

7. Für die Vorbringen der

Beschwerdeführerin und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die

Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerdeführerin hält selbst

fest, dass es auch im vorliegenden Verfahren der zentrale Streitpunkt ist, ob

es sich bei der Miete der Einstellhallenplätze um eine Geschäftsraummiete oder

um eine reine Parkplatzmiete handelt. Zudem vertritt die Beschwerdeführerin den

Standpunkt, es liege diesbezüglich keine liquide Rechtslage vor.

2.

Die Vorderrichterin erwog zum

Gegenstand des Mietvertrages, es sei aus rechtlicher Sicht eindeutig, dass es

sich bei reinen Einstellhallenplätzen nicht um Wohn- und Geschäftsräume handle.

In diesem Sinne habe sich auch das Bundesgericht dahingehend geäussert, dass

ein Abstellplatz in einer Tiefgarage oder eine zum Abstellen von Autos separat

vermietete Garage nach der Rechtsprechung nicht als Geschäftsraum betrachtet

werde (BGE 125 III 231, E. 2; BGE 118 II 40 E. 4b). Insofern könne die

Gesuchsgegnerin mit Berufung auf den bundesgerichtlichen Geschäftsraumbegriff

nichts zu ihren Gunsten ableiten. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass

die Fläche, wie von der Gesuchsgegnerin vorgebracht, räumlich abgetrennt sei,

zumal sich die entsprechende Fläche ausdrücklich auch in einem Raum

(Einstellhalle/Garage) befinden könne. Zudem dienten die Parkplätze auch nicht

der Ausübung eines Gewerbes, bzw. würden nicht für geschäftliche Zwecke

genutzt, wie es im von der Gesuchsgegnerin genannten Beispiel der

Autowaschanlage der Fall gewesen sei (BGE 124 III 108, E. 2c). Alleine die

Tatsache, dass das […]personal dort seine Fahrzeuge parkiere, um danach die

Arbeit anzutreten, vermöge am Verwendungszweck des Parkplatzes

(Abstellmöglichkeit für das Fahrzeug) und folglich an der rechtlichen

Qualifikation, nichts zu ändern.

3.

Die Beschwerde ist nach Art. 321 Abs.

1.

ZPO schriftlich und begründet einzureichen. Das kantonale Beschwerdeverfahren

dient wie das Berufungsverfahren der Überprüfung und Korrektur des

erstinstanzlichen Entscheids im Lichte konkret dagegen vorgebrachter

Beanstandungen. Die konkreten Beanstandungen müssen in der Beschwerde

vorgebracht werden, wobei für die Beschwerde mindestens dieselben Begründungsanforderungen

Dispositiv

gelten wie für die Berufung. Begründen bedeutet demnach aufzeigen, inwiefern

der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Der Anforderung genügt

der Beschwerdeführer nicht, wenn er lediglich auf die vor erster Instanz

vorgetragenen Vorbringen verweist, sich mit Hinweisen auf frühere

Prozesshandlungen zufrieden gibt oder den an gefochtenen Entscheid in allgemeiner

Weise kritisiert. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um

von der Rechtsmittelinstanz mühelos verstanden werden zu können. Dies setzt

voraus, dass der Beschwerdeführer im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen

bezeichnet, die er anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik

beruht (5D_146/2017 vom 17. November 2017 mit weiteren Hinweisen).

4. Die Vorderrichterin ist in ihren

Erwägungen auf jede einzelne Einwendung der Beschwerdeführerin eingegangen und

hat jeweils aufgezeigt, wieso sie diese verworfen hat. Die Beschwerdeführerin

lässt es dabei bewenden, ihren Standpunkt im Rechtsmittelverfahren zu

wiederholen. Sie legt nicht dar, wieso die Vorderrichterin ihren Einwendungen

hätte folgen und anders hätte entscheiden sollen. Insbesondere genügt es nicht,

einfach zu behaupten, dem in Frage stehenden Mietobjekt, den Parkplätzen, komme

Geschäftsraumcharakter zu. Auch das Vorbringen, jedenfalls sei die

Qualifikation des Mietverhältnisses nicht derart klar, dass sich daraus eine

klare Rechtslage ableiten liesse, ist eine blosse Behauptung und keine

Begründung. Erneut bringt die Beschwerdeführerin vor, sie habe eine ganze Reihe

von Einstellplätzen und damit einen kompletten Hallenteil gemietet, und zieht

daraus den Schluss, auch einer Autowaschanlage sei Raumeigenschaft zugestanden

worden. Dabei geht sie in keiner Weise auf die von der Vorinstanz zitierte

bundesgerichtliche Rechtsprechung ein, wonach ein Abstellplatz in einer

Tiefgarage nicht als Geschäftsraum betrachtet werden kann. Auch die Überlegung

im angefochtenen Urteil, wonach die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen

nach Art. 253a Abs. 1 OR i.V.m. mit Art. 266e OR für gesondert vermietete Einstellplätze

nicht gelten würde, übergeht die Beschwerdeführerin. Schliesslich reicht es

ebenfalls nicht aus, der Feststellung der Vorderrichterin, der Verwendungszweck

der Parkplätze bestehe lediglich in der Abstellmöglichkeit für ein Fahrzeug zu

widersprechen, um zu behaupten, in der Benutzung durch das […]personal liege

eine Nutzung zu Geschäftszwecken vor. Schliesslich lässt die Beschwerdeführerin

auch offen, worin die Missbräuchlichkeit der ausgesprochenen Kündigung liegen

sollte. Die Beschwerde genügt damit den Anforderungen an die Begründung einer

Beschwerde nicht.

5. Das angefochtene Urteil ist auch

materiell richtig. Die Beschwerdeführerin beruft sich auf den SVIT-Kommentar

(Das Schweizerische Mietrecht, Zürich 2008, Art. 253a N 3). Dort wird zwar

ausgeführt, dass einer Autowaschanlage Raumeigenschaft zugestanden worden ist. Im

zweiten Absatz derselben Note wird aber auch gesagt, dass bei einem

Abstellplatz in einer Tiefgarage keine Raumqualität vorliegt, wofür auf BGE 110 II 51 hingewiesen wird. Wenn die Raumeigenschaft fehlt, erübrigt sich die

Frage, ob eine geschäftliche Nutzung vorliegt. Ohnehin wird in BGE 110 II 51

explizit ausgeführt, ein «einzeln vermieteter Abstellplatz in einer Tiefgarage

kann im Ernst nicht als Geschäftsraum im Sinne von Art. 267a OR betrachtet

werden». Es ist weder ersichtlich noch dargetan, wieso für mehrere gesondert

vermietete Einstellplätze etwas anderes gelten sollte. Die Rechtslage ist klar.

Die Beschwerde wäre damit auch abzuweisen, wenn darauf hätte eingetreten werden

können.

6. Auf die Beschwerde ist demnach nicht

einzutreten. Bei diesem Ausgang hat die Beschwerdeführerin die Kosten des

obergerichtlichen Verfahrens Mit einer Entscheidgebühr von CHF 1’000.00 zu

bezahlen. Eine Parteientschädigung kann bei diesem Ausgang nicht zugesprochen

werden.

Demnach wird erkannt:

1. Auf die Beschwerde wird nicht

eingetreten.

2. Die A.___ AG hat die Kosten des

obergerichtlichen Verfahrens von CHF 1’000.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem

geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

3. Es wird keine Parteientschädigung

zugesprochen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt über

CHF 15'000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren,

deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer des

Obergerichts

Der

Vorsitzende Der

Gerichtsschreiber

Müller Schaller