Forderung aus Mietverhältnis (vereinfachtes Verfahren gemäss Art. 243 ff. ZPO)

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 15. Februar 2023

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichter Frey

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___, vertreten durch Advokatin Sarah Brutschin,

Beschwerdeführerin

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwalt Lorenz Altenbach,

Beschwerdegegner

betreffend Forderung

aus Mietverhältnis (vereinfachtes Verfahren gemäss Art. 243 ff. ZPO)

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die Parteien schlossen

am 16. Februar 2016 einen Gastro-Mietvertrag über das [...] Pub in [...]. Wegen

der Coronapandemie erfolgte zwischen dem 17. März 2020 bis 10. Mai 2020 eine

behördliche Zwangsschliessung und es wurde der Mieterin behördlich untersagt,

die gemieteten Räume für Gäste offenzuhalten. Der Mietvertrag enthält die

folgenden für die vorliegende Streitsache bedeutsamen Bestimmungen:

5.2.5 Gebrauchspflicht /

Offenhaltung

Die MieterIn hat den vermieteten

Gastgewerbebetrieb während der Vertragsdauer im Rahmen der gesetzlich erlaubten

Öffnungszeiten im orts- und betriebskonzeptüblichen Zeitumfang offen zu halten,

insofern es die Werterhaltung der Liegenschaft oder der Mietsache erfordert.

5.3.2.6 Entschädigung der

MieterIn

Wird die Mietsache oder der Betrieb der

MieterIn durch Mängel oder Unterhaltsarbeiten beeinträchtigt, so kann die

MieterIn von der VermieterIn für die Dauer und den Umfang der Beeinträchtigung

eine angemessene Mietzinsherabsetzung und gegebenenfalls Schadenersatz geltend

machen (Art. 259a ff. OR).

2. Am 12. Februar 2021 klagte A.___ (im

Folgenden die Klägerin) beim Richteramt Dorneck-Thierstein gegen B.___ (im

Folgenden der Beklagte) auf eine vollständige Herabsetzung des Mietzinses für

die Dauer der behördlichen Zwangsschliessung. Sie verlangte, der Beklagte sei

zur Zahlung von CHF 1’354.85 zuzüglich Zins zu 5% seit 17. März 2020 zu verpflichten,

Mehrforderungen ausdrücklich vorbehalten, u.K.u.E.F.

3. Der Beklagte schloss auf

vollumfängliche Abweisung der Klage, u.K.u.E.F.

4. Am 13. Juni 2022 wies die

Amtsgerichtsstatthalterin die Klage ab und verpflichtete die Klägerin zur

Bezahlung der Gerichtskosten von CHF 3’000.00 sowie einer Parteientschädigung

von CHF 4’529.70 an den Beklagten.

5. Gegen das begründete Urteil erhob die

Klägerin (im Folgenden auch die Beschwerdeführerin) am 3. Oktober 2022 frist-

und formgerecht Beschwerde an das Obergericht und verlangte dessen Aufhebung.

Im Übrigen wiederholte sie ihren Antrag in der Hauptsache, u.K.u.E.F.

6. Der Beklagte (im Folgenden auch der Beschwerdegegner)

beantragte in seiner Beschwerdeantwort vom 24. November 2022, die Beschwerde

sei abzuweisen, u.K.u.E.F.

7. Für die Parteistandpunkte und die

Erwägungen der Vorderrichterin wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen.

Soweit erforderlich ist nachstehend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.1

Die Vorderrichterin

begründete ihren Entscheid zusammengefasst wie folgt:

Zusammenfassend haben die Parteien

vorliegend weder eine spezifische Risikotragungsklausel vereinbart noch findet

sich im Mietvertrag eine explizite Zusicherung, wonach die Miete nicht

geschuldet wäre, wenn von staatlicher Seite im Falle einer Epidemie bzw.

Pandemie Nutzungsbeschränkungen, insbesondere Betriebsschliessungen, angeordnet

würden. Weiter besteht auch kein Mangel am Mietobjekt, womit kein Anspruch auf

Herabsetzung nach Art. 259d OR besteht. Entsprechend ist auch die Anwendbarkeit

der Regelungen betreffend die nachträgliche Unmöglichkeit der Erfüllung von

Verträgen nach Art. 119 OR nicht weiter zu prüfen. Ergänzend wurde aufgezeigt,

dass der Gesetzgeber klar der Meinung war, die Mieten seien (unter Umständen

mit Hilfe staatlicher Gelder) zu bezahlen. Auch der Grundsatz von Treu und

Glauben vermag nichts daran zu ändern. Aus diesem Grund ist die Klage

abzuweisen.

1.2

Die Beschwerdeführerin nimmt in

ihrer Beschwerdebegründung entsprechend Art. 321 Abs. 1 ZPO Bezug auf die Erwägungen

im angefochtenen Urteil. Soweit erforderlich werden daher bei der Wiedergabe

der Ausführungen der Beschwerdeführerin auch die Erwägungen des angefochtenen

Entscheides noch detaillierter dargestellt.

2.

Vorab bringt die Beschwerdeführerin unter

dem Titel «Sachverhalt» vor, der Beschwerdegegner habe die von ihr im

erstinstanzlichen Verfahren substantiiert behauptete Offenhaltungspflicht

gemäss Ziffer 5.2.5 des Mietvertrages weder generell noch substantiiert

bestritten. Weiter habe sie ausgeführt, es bestehe nach Ziffer 5.3.2.6 ein

Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses, wenn das Objekt oder der Betrieb

beeinträchtigt sei. Das gehe über das Mietrechtliche hinaus. Diesbezüglich ist

dem Beschwerdegegner zuzustimmen, wenn er entgegenhält, diese Vorbringen hätten

mit der Feststellung des Sachverhaltes wenig bis gar nichts zu tun. Es handle

sich um Ausführungen zum Rechtlichen. Zudem hat die Beschwerdeführerin selbst unmittelbar

zuvor erklärt, sie mache eine unrichtige Rechtsanwendung nach Art. 320 lit. a

ZPO geltend. Die Rüge geht daher fehl.

3.1

Die Beschwerdeführerin trägt zu den

mietvertraglichen Pflichten vor, die Parteien hätten in Ziffer 5.2.5 des

Mietvertrages eine vertragliche Gebrauchspflicht/Offenhaltung vereinbart,

woraus sich umgekehrt die Zusicherung der Gebrauchsmöglichkeit des Mietobjekts

durch den Beschwerdegegner ergebe. Verpflichtung und Möglichkeit, die

Geschäftsräumlichkeiten zu Geschäftszwecken zu gebrauchen, gingen Hand in Hand.

Die Vorinstanz habe hierzu erwogen, dass die Offenhaltungspflicht nur im Rahmen

der gesetzlich erlaubten Öffnungszeiten bestehe, weshalb aufgrund der

verordneten Zwangsschliessung gemäss der Covidverordnung keine Pflicht zur

Offenhaltung bestanden habe. Dabei werde von der Vorinstanz in Verletzung von

Art. 258 OR und Art. 259a OR verkannt, dass sich der vorausgesetzte Gebrauch im

Sinne dieser Bestimmungen nach dem Inhalt des konkreten Vertrages und nicht

nach allgemeinen Grundsätzen bestimme. Vorliegend hätten die Parteien

vereinbart, dass der vorausgesetzte Gebrauch die Öffnung des Betriebs «im orts-

und betriebskonzeptüblichen Zeitumfang» umfasse. Die behördliche Schliessung

könne weder als orts- noch betriebskonzeptüblich qualifiziert werden. Auch wenn

für sie während der Dauer der behördlich angeordneten Schliessung keine

Offenhaltungspflicht bestanden habe, ändere dies an Inhalt und Umfang des

vorausgesetzten Gebrauchs im Sinne von Art. 258 OR und Art. 259a OR, welcher in

casu als Gegenstück zur Offenhaltungspflicht auch die Möglichkeit zur Öffnung

beinhaltet, nichts.

3.2

Zum Vorliegen eines Mangels an der

Mietsache führt die Beschwerdeführerin aus, die Möglichkeit des Betriebes sei

Vertragsbestandteil gewesen. Gemäss Ziffer 5.3.2.6 des Mietvertrages habe sie

Anspruch auf eine angemessene Mietzinsherabsetzung, wenn die Mietsache oder der

Betrieb durch Mängel oder Unterhaltsarbeiten beeinträchtigt werde. Es sei ihr

die Möglichkeit der Führung eines Gastronomiebetriebes in den Mieträumlichkeiten

zugesichert worden. Diese Darstellung sei vom Beschwerdegegner unbestritten

geblieben. Er habe diesbezüglich einzig geltend gemacht, die Zwangsschliessung

falle in den Bereich des Betriebsrisikos des Mieters und Unternehmers. In

Verletzung von Art. 256 Abs. 1 OR habe die Vorinstanz diesbezüglich in Erwägung

gezogen, der Vermieter habe dem Mieter versprochen, ihm gegen Entgelt

Räumlichkeiten zu überlassen, in denen er seinem Geschäft nachgehen könne.

Dieses Geschäft sei, sofern nicht anders vereinbart, nicht Bestandteil des

Mietvertrags, sondern bestehe unabhängig davon und gehöre zur Rechtssphäre des Mieters.

Dagegen wendet sie ein, Art. 256 Abs. 1 OR unterscheide nicht zwischen der

Rechtssphäre des Mieters und jener des Vermieters, sondern verpflichte den

Vermieter zur Überlassung des Mietobjektes zum vorausgesetzten Gebrauch. Es sei

vom Beschwerdegegner im vorinstanzlichen Verfahren unbestritten geblieben, dass

er eine angemessene Mietzinsreduktion zugesichert habe, wenn ihr Betrieb durch

Mängel oder Unterhaltsarbeiten beeinträchtigt werde. Indem die Vorinstanz eine

darüberhinausgehende Abrede verlangt habe, verletze sie Art. 150 Abs. 1 ZPO.

3.3

Weiter stelle die Vorinstanz die unterschiedlichen

Lehrmeinungen zur Frage dar, ob die behördlich angeordnete Schliessung einen

Mangel am Mietobjekt darstelle oder nicht. Sie ziehe in Erwägung, dass

gesetzgeberische Massnahmen, welche den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigten,

grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters fallen würden. Grundsätzlich

würden nur rechtliche Umstände, welche die körperliche Beschaffenheit, den

Zustand oder die Lage der Mietsache betreffen würden oder auf diese Einfluss

hätten, zu der vom Vermieter geschuldeten Leistung gehören. Mit dieser

Rechtsauffassung verletze die Vorinstanz Art. 258 OR und Art. 259a Abs. 1 OR

und setzte sich in Widerspruch zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum

Mangelbegriff und den Mängelrechten des Mieters. Lehre und Rechtsprechung

setzten nach Massgabe von Art. 259a Abs. 1 OR eine Störung im Gebrauch einhellig

dem physischen Mangel am Mietobjekt gleich, mit den entsprechenden Rechtsfolgen

nach den Mängelrechten. Die behördlich angeordnete Schliessung habe keinen

physischen Mangel am Mietobjekt bewirkt, habe jedoch die Nutzung des

Mietobjekts zum vertraglich vereinbarten Gebrauch verunmöglicht. Das

Bundesgericht habe entschieden, dass ein Mangel am Mietobjekt vorliege, wenn

Störungen durch die Nachbarschaft oder durch andere Bewohner des Gebäudes den

Mieter daran hinderten, die gemieteten Räumlichkeiten normal zu nutzen. Auch in

Fällen, in denen ein Mangel rechtlicher Natur vorliege, bleibe das Mietobjekt

physisch intakt. Der Mangel rechtlicher Natur könne den Gebrauch des

Mietobjekts verhindern oder einschränken und es stünden der Mieterschaft auch

in diesem Fall die Mängelrechte zu. Durch die behördlich angeordnete

Schliessung sei das Mietobjekt zum vertraglich vereinbarten Gebrauch nicht mehr

tauglich gewesen. Der Beschwerdegegner seinerseits habe seine in Art. 253 OR

statuierten Pflicht zur Überlassung zum Gebrauch nicht mehr nachkommen können.

Die Vorinstanz ziehe diesbezüglich in Erwägung, dass der Vermieter für

öffentlich-rechtliche Einschränkungen oder Verbote, die sich aus betriebsbezogenen

Umständen ergäben, nicht einzustehen habe. Die Schliessung der

Restaurationsbetriebe sei nicht aufgrund der konkreten Beschaffenheit, dem

Zustand oder der Lage der Mietsache erfolgt, sondern habe direkt am

Geschäftsbetrieb der Beschwerdeführerin angeknüpft. Diesen Überlegungen sei

entgegenzuhalten, dass der Vermieter nach Art. 253 OR zur Überlassung eines

Mietobjektes zum Gebrauch verpflichtet sei. Es sei anerkannt, dass Bestimmungen

des öffentlichen Rechts, welche den Gebrauch der Mietsache einschränkten oder

untersagten, einen unkörperlichen Mangel am Mietobjekt im Sinne von Art. 258

Abs. 1 OR und Art. 259a Abs. 1 OR darstellten. Aus welchen Gründen im Bereich

der Geschäftsraummiete anders als bei der Wohnraummiete die Möglichkeit des

ungestörten Gebrauchs in die Rechtssphäre der Mieterin verlegt werden könnte,

sei nicht ersichtlich, sachlich nicht zu rechtfertigen und ohne gesetzliche

Grundlage. Des Weiteren betreffe die Frage, ob eine Türe zu

Gastronomieräumlichkeiten offengehalten werden dürfe, bei korrekter Betrachtung

auch direkt die Beschaffenheit des Mietobjekts. Dabei könne es rechtlich keine

Rolle spielen, ob der Zugang aufgrund einer behördlichen Anordnung zur

Pandemiebekämpfung und nicht aufgrund von behördlich angebrachten Schlössern

oder Bretterverschlägen ausgeschlossen sei.

3.4

Zum Willen des Gesetzgebers ziehe

die Vorinstanz in Erwägung, dass das Mietrecht nicht ohne weiteres für

Pandemiesituationen rückwirkend uminterpretiert werden könne. Dies sei nicht

notwendig. Vielmehr müsste die bisherige bundesgerichtliche Rechtsprechung zu

den Mängelrechten geändert werden, wollte man die Einschränkung im Gebrauch

aufgrund der behördlich angeordneten Schliessungen nicht als Mangel am

Mietobjekt qualifizieren. Die Auffassung der Vorinstanz, wonach weder Bund noch

Kantone die Auffassung vertreten hätten, dass Vermieter einen Teil an die

Mietzinslast während den Schliessungen beizutragen hätten, sei für die

Beurteilung ihrer Begehren zwar nicht relevant, aber in der vorgetragenen

Absolutheit auch nicht richtig.

3.5

Unter dem Titel «Treu und Glauben.trägt

die Beschwerdeführer weiter vor, gemäss vertraglich umschriebenen Mietzweck in

Ziffer 2 des Mietvertrages sei ihr die Möglichkeit der Führung eines

Gastronomiebetriebs in den Mieträumlichkeiten zugesichert worden. Sie habe

erwarten dürfen, dass sie Gäste empfangen und bedienen dürfe. Zudem sei ihr in

Ziffer 5.3.2.6 des Mietvertrages zugesichert worden, dass sie eine angemessene

Mietzinsherabsetzung geltend machen könne, wenn ihr Betrieb durch Mängel oder

Unterhaltsarbeiten beeinträchtigt werde. Die Vorinstanz habe diesbezüglich in

Erwägung gezogen, sie habe nicht davon ausgehen dürfen, der Beschwerdegegner

habe mit der Vereinbarung des Mietzwecks eine unbedingte Einstandspflicht auch

für den Fall einer Pandemie übernehmen wollen. Damit verschiebe die Vorinstanz

in Verletzung von Art. 253 OR, Art. 258 Abs. 1 OR

Art. 259a Abs. 1 OR die durch

die behördliche Schliessung bewirkte Gebrauchsuntauglichkeit wiederum in ihren

Risikobereich, obwohl dies vom Gesetz nicht vorgesehen sei. Die Mieterschaft

hafte nur für Mängel, welche sie selbst zu verantworten habe (Art. 259a Abs. 1

OR) oder welche sie gemäss Art. 259 OR auf eigene Kosten beheben müsse. Das

Fehlen einer vorausgesetzten Eigenschaft sei ein Mangel, der zur Herabsetzung

des Mietzinses im Sinne von Art. 259d OR berechtige. So müsse ein als

Laboratorium vermieteter Raum als Laboratorium dienen können. Bei einer

Ferienwohnung müssten die Zugänge erstellt und die Umgebungsarbeiten beendet

sein. Verkaufslokalitäten müssten für die Öffentlichkeit zugänglich sein. Auch

bei der Miete von Gastronomieräumlichkeiten sei die Zugänglichkeit des

Mietobjektes für die Öffentlichkeit unabdingbar und damit vorausgesetzt. Ob die

Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit durch Umstände, welche im Mietobjekt

selbst oder seiner Umgebung lägen oder durch öffentlich-rechtliche Bestimmungen

aufgrund einer Pandemie beschränkt sei, könne dabei keine Rolle spielen.

4.

Der Beschwerdegegner hält dem

entgegen, bereits die Schlussfolgerung, dass aus einer vertraglichen Gebrauchs-

und Offenhaltungspflicht sich im Umkehrschluss die vorbehaltlose Zusicherung

der Gebrauchsmöglichkeit des Mietobjekts ergebe, sei in dieser Absolutheit

falsch. Die Offenhaltungspflicht könne selbstverständlich nur im Rahmen der

gesetzlich erlaubten Öffnungszeiten bestehen, auf welche er im vorliegenden

Fall keinen Einfluss gehabt habe. Alleine schon aus dem Wortlaut der Ziffer

5.3.2.6

des Mietvertrages sei zu schliessen, dass dadurch nur Vorgänge

abgedeckt seien, die der Vermieter zu beeinflussen vermöge. Auch das

Obergericht des Kantons Zürich sei in seinem Leitentscheid vom 12. Januar 2022

zu diesem Schluss gekommen. Der Verweis auf die bundesgerichtliche

Rechtsprechung im Zusammenhang mit Störungen durch die Nachbarschaft, die den

Mieter daran hinderten, die gemieteten Räumlichkeiten normal zu nutzen, gehe

fehl. Es handle sich diesbezüglich eben nicht um den von der Beschwerdeführerin

behaupteten Mangel rechtlicher Natur, sondern auch in diesem Fall um einen

tatsächlichen mietobjektsbezogenen Mangel. Auch seitens des Bundesgerichts

seien die einschlägigen Mängelbestimmungen des Mietrechts so interpretiert worden,

dass sie eben tatsächliche und vom Vermieter zu beeinflussende Mängel an der

Mietsache beträfen. Der Gesetzgeber hätte entsprechende gesetzliche

Bestimmungen erlassen, wenn es seinem Willen entsprochen hätte, dass die

Vermieter durch behördliche Zwangsschliessungen ergebende Betriebsausfälle der

Mieter zu tragen hätten. Dass es nicht dazu gekommen sei, bedeute im

Umkehrschluss, dass dies eben nicht dem Willen des Gesetzgebers entsprochen

habe. Es bestünde ebenso wenig eine gesetzliche Grundlage dafür, dass die

behördlichen Schliessungen und deren Konsequenzen einseitig in den

Risikobereich der Vermieterschaft verschoben werden sollen. So wie vorliegend

behauptet werde, die Mieterschaft hafte nur für Mängel, welche sie selbst zu

verantworten habe, könne auch die Vermieterschaft nur für Mängel haften, die

sie selbst zu verantworten habe und selbst zu beheben vermöge. Exemplarisch für

die wenig überzeugende Argumentation der Beschwerdeführerin sei der Hinweis auf

den als Laboratorium vermieteten Raum. Betreibe die Mieterschaft in diesem

Laboratorium gentechnische Forschungen, welche aus Sicherheitsbedenken

behördlich verboten würden, so erscheine es geradezu als absurd, wenn der

Mieterin dennoch ein Anspruch auf Mietzinsreduktion entstehen sollte. Das Leben

halte Situationen bereit, in denen zwar das Mietobjekt alle vertraglich

zugesicherten Voraussetzungen erfülle, aber durch behördliche Anordnung die

spezifische in diesen Räumen ausgeübte betriebliche Tätigkeit gänzlich oder

zeitweise untersagt würde. Das gehöre zum Betriebsrisiko der Mieterschaft,

welches durch die für solche Fälle vorgesehene ausserordentliche Kündigung

abgefedert werden könne. Die Aussergewöhnlichkeit einer Betriebsschliessung

wegen der Covidmassnahmen, die unbestrittenermassen von keiner Vertragspartei

beeinflusst werden könne, verlange nach einer expliziten spezifischen

Risikoklausel, wenn eine Vertragspartei zur Übernahme eines solchen Risikos

verpflichten werden solle.

5.

Nach Auffassung der

Beschwerdeführerin ergibt sich aus der in Ziffer 5.2.5 des Mietvertrages

vereinbarten «Gebrauchspflicht/Offenhaltung» eine Zusicherung der

Gebrauchsmöglichkeit des Mietobjekts durch die Mieterin. Die Vertreterin der

Beschwerdeführerin gehört zu dem Teil der Lehre, die aus einer vereinbarten

Gebrauchspflicht der Mieterin eine Verpflichtung des Vermieters ableitet, der

Mieterin die vereinbarte Nutzung zu garantieren (Urteil des Obergerichts des

Kantons Zürich PD210016-O/U vom 12. Januar 2022 mit den entsprechenden

Hinweisen). Dabei übergeht sie indessen die Erwägung der Vorderrichterin,

wonach die Offenhaltungspflicht im Rahmen der gesetzlich erlaubten

Öffnungszeiten bestehe bzw. auf diese beschränkt sei. Daran ändert auch der

Hinweis auf den orts- und betriebskonzeptüblichen Zeitumfang nichts. Die

behördlich angeordnete Schliessung betraf sämtliche Gastronomiebetriebe am Ort und

in der ganzen Schweiz. Darüber hinaus liegt die vereinbarte Gebrauchspflicht

vorab im Interesse des Vermieters, wenn er die Liegenschaft auch bei einem

Wechsel der Mieterschaft weiterhin als Gastronomiebetrieb vermieten will. Dies

bedingt einen ununterbrochenen Betrieb der Gastwirtschaft. Wieso sich aus

dieser Betriebspflicht umgekehrt eine Zusicherung des Vermieters ergeben soll,

dass das Pub auch offengehalten und betrieben werden kann, wenn dies

schweizweit allen Restaurationsbetrieben untersagt ist, ist weder dargetan noch

ersichtlich. Auch in dem von der Vertreterin der Beschwerdeführerin

mitverfassten Aufsatz «Die Mieten in Zeiten des Coronavirus» wird lediglich die

Frage aufgeworfen, wie könne man das eine fordern, ohne das andere zu

garantieren (Lachat/Brutschin, Die Mieten in Zeiten des Coronavirus, mp 2/20,

S. 107). Die Gebrauchspflicht steht indessen gar nicht in einem gegenseitigen Austauschverhältnis

zu einer Pflicht zur Ermöglichung des Gebrauchs. Erstere ist vielmehr als

Gegenleistung für die Überlassung des Mietlokals zu sehen und bezweckt, den

Kundschaftswert zu erhalten (Lachat/Brutschin, a.a.O.). Vorliegend bestehen im

Übrigen auch keine Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter das unternehmerische

Risiko der Mieterin hatte übernehmen und/oder einen bestimmten Umsatz hätte

garantieren wollen. Zwar könnte ein Vermieter durchaus solche Verpflichtungen

eingehen und derartige Garantien abgeben. Im Wortlaut des von den Parteien

abgeschossenen Vertrages findet sich indessen keine Stütze dafür, dass der

Vermieter eine derart weitreichende Haftung hat übernehmen wollen. Dagegen

spricht auch der bereits erwähnte Zweck der Gebrauchspflicht (dazu auch ZK-Higi/Anton

Bühlmann, 5. Auflage 2019, Art. 257f N 21-22, 24). Die vorliegend vereinbarte

Gebrauchspflicht beinhaltet somit keine Zusicherung einer unbedingten tatsächlichen

Gebrauchsmöglichkeit.

6.1

Die Beschwerdeführerin erkennt unter

verschiedenen Gesichtspunkten einen Mangel an der Mietsache. So betrachtet sie

die Möglichkeit der Führung des Gastronomiebetriebes in den Mieträumlichkeiten

als Vertragsbestandteil und vertritt die Auffassung, die behördlich angeordnete

Betriebsschliessung führe zu einem Mangel am Mietobjekt. Sie bestreitet

insbesondere, dass die Führung des Gastronomiebetriebes in die Rechtssphäre des

Mieters bzw. die Schliessung in seinen Risikobereich falle. Diesbezüglich

beruft sich der Beschwerdegegner auf das bereits zitierte Urteil des

Obergerichts des Kantons Zürich (PD210016-O/U vom 12. Januar 2022). Dieses hat

den folgenden Schluss gezogen: «Kann eine Mieterin eines Geschäftsraumes wegen

behördlicher Anordnungen keine Kunden mehr empfangen, liegt das nicht am

Mietlokal bzw. dessen Zustand, sondern an der von der Mieterin ausgeübten

Geschäftstätigkeit, die zurzeit nicht erlaubt ist. Es fehlt deshalb in solchen

Fällen an einer Grundlage für die Herabsetzung des Mietzinses wegen

Mangelhaftigkeit der Sache». Seither sind weitere Urteile zu dieser Frage

ergangen. So hat sich das Tribunal des baux et loyers de Genève (JTBL/565/2001

vom 28. Juni 2021) ebenfalls auf den überwiegenden Teil der Lehre abgestützt,

die zwischen mietobjekts- und betriebsbezogenen Einschränkungen unterscheidet.

Danach zielen die Betriebsschliessungen nicht auf das Mietobjekt selbst ab,

sondern auf die Tätigkeiten, die als geeignet erschienen, die Verbreitung des

Coronavirus zu fördern (zitierte im Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft

400.

22 2 vom 5. April 2022, publiziert in CAN 2022 Nr. 47). Das Kantonsgerichts

Basel-Landschaft kam zum gleichen Ergebnis wie die beiden vorerwähnten

Gerichte. Dabei ging es auch auf die abweichende Auffassung von David Lachat

und Sarah Brutschin ein und widerlegte diese mit überzeugenden Argumenten. So

wird diesen beiden Autoren entgegengehalten, sie setzten sich nicht mit der

Unterscheidung von mietobjekts- und betriebsbezogenen Einschränkungen

auseinander, wie dies in der (übrigen) Lehre gemacht werde. Darüber hinaus sei

ihre Auffassung nicht richtig, dass öffentlich-rechtliche Normen, welche die

Nutzung des Mietobjekts einschränken, generell einen mietrechtlichen Mangel

begründeten. Vielmehr sei es bis zur staatlich angeordneten Schliessung

bestimmter Betriebe zur Bekämpfung des Coronavirus im März 2020 unbestritten

gewesen, dass die Nutzung eines Mietobjekts nur im Rahmen der geltenden

öffentlich-rechtlichen Normen ausgeübt werden dürfe und dass

öffentlich-rechtliche Normen, die sich auf die Umsätze eines Betriebs auswirken

können, keinen mietrechtlichen Mangel darstellten. Als Beispiele aufgeführt

werden das öffentlich-rechtliche Rauchverbot, öffentlich-rechtliche Änderungen

der Ladenöffnungszeiten oder die Herabsetzung der Promillegrenze im

Strassenverkehr. All diese Massnahmen seien geeignet, den Umsatz eines

Restaurationsbetriebes zu schmälern. Sie begründeten aber unbestrittenermassen

keinen mietrechtlichen Mangel. Die gegen diesen Entscheid des Kantonsgerichts

Basel-Landschaft beim Bundesgericht eingereichte Beschwerde in Zivilsachen

wurde wieder zurückgezogen (Verfügung 4A_419/2022 vom 1. Dezember 2022). Soweit

die Vorinstanz einen Mangel mit den «betriebsbezogenen Umständen», der

«Rechtssphäre des Mieters» und seinem Risikobereich verneint, stellt sie

richtigerweise auf die oben dargestellten betriebsbezogenen Einschränkungen ab.

6.2

Die von der Beschwerdeführerin für

einen Mangel am Mietobjekt gemachten Beispiele, ein als Laboratorium

vermieteter Raum müsse als Laboratorium dienen können, bei einer Ferienwohnung

müssen die Zugänge erstellt und die Umgebungsarbeiten beendet sein,

Verkaufslokalitäten müssen für die Öffentlichkeit zugänglich sein, sind anders

gelagert. Hier geht es um die grundsätzliche Eignung zum vorausgesetzten

Gebrauch, der von beiden Parteien schon beim Vertragsschluss stillschweigend

oder ausdrücklich als Vertragsgrundlage angesehen wurde. Ausserdem beziehen sie

sich auf die Lage und Beschaffenheit des Mietobjekts, was in Lehre und

Rechtsprechung als massgebendes Kriterium bezeichnet wird. Dasselbe gilt für

die von der Beschwerdeführerin geltend gemachten Beispiele von Störungen durch

die Nachbarschaft oder durch andere Bewohner des Gebäudes oder durch Baulärm mp

2010.

S. 150, mp 2005 S. 246; mp 2000 S. 45). Diesen Beispielen ist zudem eigen,

dass sie allesamt zu Wohnzwecken bestimmte Räumlichkeiten betreffen und somit

keine Geschäftstätigkeit der Mieter beeinträchtigt wird. Die Miete von

Wohnräumlichkeiten unterscheidet sich von derjenigen von Geschäftsräumen und

wird teilweise auch vom Gesetzgeber unterschiedlich geregelt (Art. 266c und

266d, Art. 268 OR) Soweit sich die Beschwerdeführerin auf 5.3.2.6 des

Mietvertrages beruft, wonach sie eine angemessene Mietzinsherabsetzung geltend

machen kann, wenn die Mietsache oder der Betrieb durch Mängel oder

Unterhaltsarbeiten beeinträchtigt wird, lässt sich aus dieser

Vertragsbestimmung kein anderer Mangelbegriff ableiten, der über die bereits

gesetzlich vorgesehenen Mängelrechte hinausgeht.

7.

Die Vorinstanz stützt ihren Entscheid

auch auf den Willen des Gesetzgebers. Die Beschwerdeführerin selbst bezeichnet

diese Auffassung für die Beurteilung ihrer Begehren für nicht relevant.

Insofern wäre nicht weiter darauf einzugehen. Dennoch ergibt sich gerade aus

den Diskussionen um die Hilfsmassnahmen der öffentlichen Hand ein gewichtiges

Argument gegen einen Herabsetzungsanspruch der Mieter. Gerade der Umstand, dass

zahlreiche Kantone die Übernahme eines Teils der Mietkosten an die Bedingung

geknüpft haben, dass auch die Vermieter auf einen Teil der Mietzinseinnahmen

verzichten, zeigt auf, dass die Mieten nach der geltenden Rechtslage gemäss allgemeiner

Auffassung geschuldet blieben. Danach stand es dem Vermieter frei, ein Gesuch

des Mieters um Mietzinsherabsetzung oder Mietzinserlass zu akzeptieren und

dieses abzulehnen (Lachat/Brutschin, a.a.O., S. 133).

8.

Die Beschwerdeführerin stützt ihre

Begehren weiter auf Treu und Glauben. Im Ergebnis wiederholt sie aber unter dem

Titel dieser Rechtsgrundlage ihre bereits vorgetragenen Argumente. Sie beruft

sich wiederum darauf, dass ihr die Möglichkeit der Führung eines

Gastronomiebetriebes in den Mieträumlichkeiten zugesichert worden sei und ihr

nach dem Mietvertrag ein Mietzinsherabsetzungsanspruch zustehe, wenn der

Betrieb durch Mängel oder Unterhaltsarbeiten beeinträchtigt wird. Wiederum

stellt sie sich auf den Standpunkt, die behördlich angeordnete Schliessung habe

eine Störung im Gebrauch zufolge, welche einem Mangel am Mietobjekt

gleichgesetzt sei und die Anwendung der Mängelrechte zufolge habe. Dazu wurde

oben bereits festgehalten, dass der Vermieter keine Haftung dafür übernommen

hat, dass das Pub offengehalten und betrieben werden kann und er das

unternehmerische Risiko der Mieterin hat mittragen wollen. Ebenfalls schon

erörtert wurde, dass die wegen der Coronapandemie angeordneten

Betriebsschliessungen keinen Mangel an dem von der Beschwerdeführerin

gemieteten Pub zur Folge haben.

9.

Die Beschwerdeführerin beantragt

weiter, die erstinstanzliche Gerichtsgebühr sei von CHF 3’000.00 auf CHF

1’000.00 herabzusetzen. Die Bemessung der Entscheidgebühr innerhalb des durch

den Gebührentarif vorgegebenen Rahmens ist ein Ermessensentscheid. Nach § 3 des

Gebührentarifs sind die Gebühren innerhalb des Gebührenrahmens nach dem Zeit-

und Arbeitsaufwand, nach der Bedeutung des Geschäftes, nach dem Interesse an

der Verrichtung sowie nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Gebührenpflichtigen

zu bemessen. Die fehlerhafte Ausübung von Ermessen stellt erst dann eine

Rechtsverletzung dar, wenn das Ermessen missbraucht, über- oder unterschritten

wird. Ermessensmissbrauch ist dann gegeben, wenn das Gericht zwar im Rahmen des

ihm eingeräumten Ermessens bleibt, sich aber von unsachlichen, dem Zweck der

massgebenden Vorschriften fremden Erwägungen leiten lässt, oder allgemeine

Rechtsprinzipien, wie das Verbot von Willkür und von rechtsungleicher

Behandlung, das Gebot von Treu und Glauben sowie den Grundsatz der

Verhältnismässigkeit verletzt (vgl. Urteile des Bundesgerichts 8C_205/2017 vom

4.

August 2017 E. 4.1; 5A_737/2016 vom 27. März 2017 E. 2.3; vgl. auch Dheden

C. Zotsang, Prozesskosten nach der Schweizerischen Zivilprozessordnung,

Zürich/Basel/Genf 2015, S. 253).

10.

Für den Streitwert im vorliegenden

Verfahren von CHF 1’354.85 ist in § 145 Abs. 1 lit. a des Gebührentarifs eine

Bandbreite von 200 – 4’000 Franken vorgesehen. Die Beschwerdeführerin hält

fest, die vorliegende Streitwert mache rund 4,5% der Streitwertgrenze von CHF

30’000.00 aus, währendem die auferlegte Gerichtsgebühr 75% der maximalen

Gerichtsgebühr entspreche, was mit Blick auf den Streitwert nicht

gerechtfertigt erscheine. Zudem habe der Beschwerdeführer auf eine ausführliche

Klageantwort verzichtet und der Sachverhalt sei unter den Parteien unbestritten

geblieben. Die Bedeutung der Streitsache messe sich auch am Streitwert und

nicht nur am Umstand, dass die Vorinstanz eine noch nicht höchstrichterlich

beurteilte Rechtsfrage zu entscheiden gehabt habe. Nicht erwähnt wird von der

Beschwerdeführerin hingegen, dass in dieser Streitsache zwei Verhandlungen

stattgefunden haben. Weiter haben beide Anwälte eine intensive rechtliche

Begründung ihrer Standpunkte vorgenommen. Die von ihnen eingereichten

Kostennoten von CHF 3’061.80 und von CHF 5’208.15 bzw. die auf CHF 4'529.70

herabgesetzte Parteientschädigung zeigen den betriebenen Aufwand, welcher

letztlich von der Vorinstanz verarbeitet werden musste. Die Beschwerdeführerin

vermag mit ihren Vorbringen somit keine Rechtsverletzung bei der Bemessung der

Entscheidgebühr aufzuzeigen. Zudem geht sie auf den Ermessensspielraum, der dem

erstinstanzlichen Richter in dieser Frage zusteht, nicht ein. Vielmehr

beschränkt sie sich darauf, ihre Einschätzung und Gewichtung an die Stelle

derjenigen der Vorderrichterin zu setzen. Dies zeigt sich schon in ihrer

Wortwahl, wonach die Gerichtsgebühr nicht gerechtfertigt erscheine. Die Entscheidgebühr

von CHF 3’000.00 erweist sich denn auch nicht als willkürlich.

Dispositiv

11. Die Beschwerde ist demnach

abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat die Beschwerdeführerin die Kosten des

obergerichtlichen Verfahrens mit einer Entscheidgebühr von CHF 2’000.00 zu

bezahlen. Sie hat dem Beschwerdegegner zudem eine Parteientschädigung zu

bezahlen. Diese wird antragsgemäss auf CHF 1'896.80 (inkl. Auslagen und MwSt.)

festgelegt.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ hat die Kosten des

obergerichtlichen Verfahrens von CHF 2'000.00 zu bezahlen. Diese werden

mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

3. A.___ hat B.___ für das Verfahren vor

Obergericht eine Parteientschädigung von CHF 1'896.80 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 15’000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des

Obergerichts

Die

Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Hunkeler Schaller