Mietzinsreduktion

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 27. Mai 2022

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichter Frey

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

1.

A.___

2. B.___

beide vertreten durch Rechtsanwalt

Tobias Jakob,

Beschwerdeführer

gegen

C.___, vertreten durch D.___ AG, hier vertreten durch

Rechtsanwalt Benno Mattarel,

Beschwerdegegnerin

betreffend Mietzinsreduktion

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. A.___ und B.___ (im

Folgenden die Kläger oder die Mieter) erhoben am 31. Mai 2021 beim Richteramt

Solothurn-Lebern gegen die C.___ (im Folgenden die Beklagte oder die Vermieterin)

Klage auf Herabsetzung des Mietzinses, weil die von ihnen gemieteten Wohnung

nicht über den vertraglich vereinbarten Minergie-Standard verfügte. Ihre

Rechtsbegehren lauteten wie folgt:

1. Es

sei der monatliche Mietzins für den Zeitraum vom 1. März 2018 bis 30. November

2020 um 10 % zu reduzieren und die Beklagte sei folglich zu verpflichten, den

Beschwerdeführern CHF 4'667.50 zu bezahlen.

2. Unter

Kosten- und Entschädigungsfolge.

2. Die Beklagte schloss in ihrer

Klageantwort vom 6. Juli 2021 auf Klageabweisung, u.K.u.E.F.

3. Mit Urteil vom 16. Dezember 2021 reduzierte

die Amtsgerichtsstatthalterin den monatlichen Mietzins für den Zeitraum vom 1.

Juli 2020 bis 30. November 2020 um 10 % und verurteilte die Beklagte, den

Klägern CHF 691.50 zu bezahlen. Darüberhinausgehend wies sie die Klage ab.

Weiter verpflichtete sie die Kläger, der Beklagten eine reduzierte

Parteientschädigung von CHF 2'554.55 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.

Die Gerichtskosten mit einer Entscheidgebühr von CHF 800.00 auferlegte die

Amtsgerichtsstatthalterin den Klägern zu CHF 680.00 und der Beklagten zu CHF

120.00.

4. Gegen das begründete Urteil erhoben

die Kläger (im Folgenden auch die Beschwerdeführer) am 8. März 2022 frist- und

formgerecht Beschwerde an das Obergericht und verlangten dessen vollumfängliche

Aufhebung, soweit die Klage abgewiesen worden sei. Weiter bestätigten sie das

bei der Vorinstanz gestellte Rechtsbegehren, u.K.u.E.F.

5. Die Beklagte beantragte in ihrer

Beschwerdeantwort vom 30. März 2022, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit

darauf einzutreten sei, u.K.u.E.F.

6. Auf die Ausführungen der Parteien und

der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im

Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

II.

1.

Die Streitsache beruht auf dem

nachfolgenden und insofern unbestrittenen Sachverhalt: Die Kläger bewarben sich

am 16. Januar 2018 von [...] aus um die Mietwohnung in [...]. Darauf erhielten

sie den Mietvertrag und Fotos der Wohnung zugestellt. Eine Wohnungsbesichtigung

fand nicht statt. Der Mietvertrag datiert vom 17. Januar 2018. In dessen Ziffer

7.

wird festgehalten, dass die Mietliegenschaft den Anforderungen des

greenproperty-Labels entspricht. Mietbeginn war der 1. März 2018 (Klagebeilage

2). Am 5. Dezember 2018 meldeten die Mieter der Vermieterin, dass sie trotz

regelmässigem Stosslüften regelmässig Kondenswasser am Boden wegwischen müssten

und sie Schimmel festgestellt hätten (Klagebeilage 6). Daraufhin wurde durch

Messungen festgestellt, dass die gemessene Luftfeuchtigkeit deutlich zu hoch ist.

Im Schlichtungsverfahren schlossen die Parteien am 1. Juli 2020 einen

Vergleich. Danach verpflichtete sich die Vermieterin, die Schimmelstellen im

Mietobjekt fachmännisch behandeln zu lassen. Zudem gewährte sie den Mietern für

sämtliche im Schlichtungsverfahren gerügten Mängel für den Zeitraum von

Dezember 2018 bis 30. November 2019 eine monatliche Mietzinsreduktion von 10 %

des Mietzinses. Die Parteien erklärten sich in Bezug auf dieses

Schlichtungsverfahren als auseinandergesetzt (Klageantwortbeilage 4).

2.

Umstritten ist der Beginn des

Herabsetzungsanspruchs. Die Amtsgerichtsstatthalterin hat diesen auf den 1.

Juli 2020 festgesetzt. Demgegenüber sind die Beschwerdeführer der Auffassung,

die Mietzinsherabsetzung könne ab Mietbeginn am 1. März 2018 gefordert werden. Sie

beanstanden in rechtlicher Hinsicht, es sei spitzfindig und unsachgemäss, eine

Mängelrüge des Mieters vorauszusetzen. Der Wortlaut von Art. 259d OR beinhalte

Kenntnis des Vermieters und nicht eine Mängelrüge.

3.

Die Vorderrichterin führte zum Beginn

des Herabsetzungsanspruchs aus, die Minderung greife erst ein, wenn der

Vermieter vom Mangel erfahren habe. Die Kenntnis des Vermieters könne sowohl

auf entsprechende Anzeige des Mieters als auch auf eigener Wahrnehmung beruhen.

Die Kläger hätten der Beklagten erst am 3. Juli 2020 zu verstehen geben, dass

sie das Fehlen des Minergie-Standards als störend empfinden würden, nachdem die

Beklagte anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 1. Juli 2020 zugegeben habe,

dass die Liegenschaft keinen Minergie-Standard habe. Eine frühere Meldung sei

nicht in den Akten und nicht belegt. Die Mail vom 5. Dezember 2018, in der es

um Mängel betreffend Schimmelbildung gegangen sei, könne für den Beginn des

Herabsetzungsanspruches nicht herangezogen werden. Die Schimmelbildung sei

bereits mit dem Vergleich vom 1. Juli 2020 abgegolten worden.

4.

Die Beschwerdeführer verlangen eine

Mietzinsherabsetzung bereits ab dem Zeitpunkt des Mietantritts am 1. März 2018.

Sie argumentieren, die Vermieterin habe den Mietvertrag gemäss den eigenen

Ausführungen aufgrund eines Erklärungsirrtums mit dem angeblichen Minergie-Standard

ausgehändigt. Der Erklärungsirrtum habe jedoch keinen Einfluss auf die

Willensbildung und sei genehmigt worden, weshalb die Vermieterin den Mangel

bereits von Beginn weg habe kennen müssen. Die Beschwerdeführer fahren fort,

die Vermieterin müsse sich anrechnen lassen, dass sie vom genannten Mangel

zumindest hätte Kenntnis haben können bzw. bei ordnungsgemässer Sorgfalt hätte

Kenntnis haben müssen. Damit räumen sie selbst ein, dass eine Kenntnis der

Vermieterin nicht erstellt ist. Ihre Folgerung, der nicht vorhandene Minergie-Standard

sei der Vermieterin bereits bei der Zustellung des Mietvertrages bekannt

gewesen, ist unzutreffend. Wer sich in seiner Erklärung irrt, hat eben gerade

keine Kenntnis vom wahren Sachverhalt.

5.

Die Beschwerdeführer bringen weiter

vor, sie hätten mit dem Mail vom 5. Dezember 2018 nebst dem Schimmel sowie dem

Kondenswasser entgegen der Ansicht der Vorinstanz zugleich den fehlenden Minergie-Standard

mitgerügt. Dies müsse umso mehr gelten, als es einem Mieter nicht zugemutet

werden könne, nebst dem Mangel zugleich dessen Ursache zu nennen. Die

Beschwerdeführer übersehen, dass nach dieser Logik auch der fehlende Minergie-Standard

mit dem Vergleich vom 1. Juli 2020 miterfasst ist. Mit diesem Vergleich wurde

für sämtliche im Schlichtungsverfahren gerügten Mängel für den Zeitraum vom

Dezember 2018 bis 30. November 2019 eine Mietzinsreduktion gewährt. Ohnehin ist

eine Schimmelbildung in einer nach Minergie-Standard gebauten Liegenschaft kaum

möglich. Zudem haben die Beschwerdeführer an der Schlichtungsverhandlung unmittelbar

vor dem Abschluss des Vergleichs vom Fehlen des Minergie-Standards erfahren.

Sie haben den Vergleich mit diesem Wissen abgeschlossen. Die neu gewonnene

Erkenntnis des fehlenden Minergie-Standards hat die Beschwerdeführer denn auch

veranlasst, mit Einschreiben vom 3. Juli 2020 diesen Mangel zu rügen

(Klagebeilage 8). Ab diesem Zeitpunkt ist eine Kenntnis der Vermieterin

erstellt. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Vermieterin

möglicherweise schon früher bemerkt hat, dass sie einen falschen Vertrag

verschickt hat. Massgebend ist aber, dass die Beschwerdeführer erst mit dem

Mail vom 3. Juli 2020 zu erkennen gegeben haben, dass sie der fehlende Minergie-Standard

stört. Denn selbst wenn der Vermieter von einem Mangel weiss, muss der Mieter entweder

eine Herabsetzung verlangen oder deutlich machen, dass er den Mangel als

belästigend empfindet, etwa indem er dessen Beseitigung fordert. Ohne das eine

oder das andere schliesst der Schutz des berechtigten Vertrauens des Vermieters

im entsprechenden Umfang eine nachträgliche Herabsetzung aus (142 III 557 E.

8.3.4). Dementsprechend hat die Vorderrichterin den Beginn des

Herabsetzungsanspruchs zu Recht an das Einschreiben vom 3. Juli 2020 geknüpft.

Dispositiv

6. Die Beschwerde ist demnach

abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat die Klägerin die Kosten des

obergerichtlichen Verfahrens von CHF 1'250.00 zu bezahlen. Sie hat der

Beklagten zudem eine Parteientschädigung zu bezahlen. Diese wird antragsgemäss

auf CHF 1'063.30 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgelegt.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ und B.___ haben die Kosten des

obergerichtlichen Verfahrens von CHF 1'250.00 zu bezahlen. Diese werden

mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

3. A.___ und B.___ haben C.___ für das

Verfahren vor Obergericht eine Parteientschädigung von CHF 1'063.30 zu

bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 15’000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine

Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid

innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde

eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde

kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die

Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der

Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich.

Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre

Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen

Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des

Obergerichts

Die

Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Hunkeler Schaller