Entscheid der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen vom 6. Mai 2022

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 8. September 2022

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichter Müller

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiberin Hasler

In Sachen

A.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Daniel U.

Walder,

Beschwerdeführerin

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwältin Claudia Trösch,

Beschwerdegegner

betreffend Entscheid

der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen vom 6. Mai 2022

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Zwischen der A.___ AG und B.___

bestand ein Mietverhältnis über ein Geschäftshaus mit Garten/Wohnung in [...].

Am 12. Juni 2019 einigten sich die Parteien vor der Schlichtungsbehörde für

Miete und Pacht Olten-Gösgen auf eine Auflösung des Mietverhältnisses per 31.

Januar 2022. Der Vergleich lautet wie folgt:

«1. Die Parteien

vereinbaren die einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses über das

Mietobjekt «Geschäftshaus mit Garten / Wohnung, [...]» per 31. Januar

2022.

2. Damit ist die

vorliegende Streitsache erledigt.»

Am 2. Februar 2022 stellte B.___ beim

Richteramt Olten-Gösgen ein Exmissionsgesuch nach Art. 257 ZPO gegen die A.___

AG. Am 10. März 2022 reichte die A.___ AG bei der Schlichtungsbehörde für

Miete und Pacht Olten-Gösgen ein Revisionsgesuch ein und beantragte, der

Vergleich vom 12. Juni 2019 sei infolge Grundlagenirrtums bzw. absichtlicher

Täuschung aufzuheben. Die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen

wies das Revisionsgesuch mit Entscheid vom 6. Mai 2022 ab.

2. Gegen den begründeten Entscheid der

Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen vom 6. Mai 2022 erhob

die A.___ AG (im Folgenden: Beschwerdeführerin) am 8. Juni 2022 Beschwerde

an das Obergericht des Kantons Solothurn und verlangte die Aufhebung des

Entscheids vom 6. Mai 2022, des Vergleichs vom 12. Juni 2019 und der Erledigungsverfügung

der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen vom 12. Juni 2019

([...]). Das Verfahren [...] sei weiterzuführen und der Beschwerdeführerin die

Klagebewilligung zu erteilen. Eventualiter sei der Entscheid der

Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen vom 6. Mai 2022

vollumfänglich aufzuheben und die Sache im Sinne der Erwägungen an die

Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Auf den

prozessualen Antrag, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen,

wurde mit Verfügung vom 10. Juni 2022 nicht eingetreten mit der

Begründung, die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen habe das

von der Beschwerdeführerin gestellte Revisionsgesuch abgewiesen, soweit sie

darauf eingetreten sei. Es liege keine Anordnung vor, deren Vollstreckbarkeit

aufgeschoben werden könnte.

3. B.___ (im Folgenden:

Beschwerdegegner) schloss in seiner Beschwerdeantwort vom 4. August 2022 auf

Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

4. In der Beschwerde stellte die

Beschwerdeführerin den Antrag, es sei ein zweiter Schriftenwechsel anzuordnen.

Nach Eingang der Beschwerdeantwort bot die Präsidentin der Zivilkammer den

Parteien mit Verfügung vom 8. August 2022 die Gelegenheit, eine Honorarnote für

das obergerichtliche Verfahren einzureichen. Daraufhin reichte die

Beschwerdeführerin am 18. August 2022 eine Stellungnahme zur

Beschwerdeantwort ein, welche zur Kenntnisnahme an den Beschwerdegegner

zugestellt wurde.

5. Mit Schreiben vom 22. August

2022 reichte der Beschwerdegegner das Urteil des Bundesgerichts betreffend

Ausweisung zu den Akten. Mit Schreiben vom 23. August 2022 duplizierte er

auf das Schreiben der Beschwerdeführerin vom 18. August 2022.

6. Auf die Ausführungen der Parteien und

der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im

Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

II.

1.

Bei der Vorinstanz begründete die

Beschwerdeführerin ihr Revisionsgesuch mit einem Grundlagenirrtum. Der

Vergleich sei nur abgeschlossen worden, da der Beschwerdeführer anlässlich der

Schlichtungsverhandlung explizit in Aussicht gestellt habe, mit der

Beschwerdeführerin ernsthafte Verkaufsverhandlungen zu führen. Mit Schreiben

vom 3. Februar 2022 habe die Vertreterin des Beschwerdegegners der

Beschwerdeführerin mitgeteilt, dass diese betreffend den Verkauf der

Liegenschaft keine Gespräche führen wolle. Da erst mit diesem Schreiben für die

Beschwerdeführerin sichtbar gewesen sei, dass der Beschwerdegegner gar nie

gewillt gewesen sei, ernsthafte Verkaufsgespräche zu führen, beginne die

90-tägige Frist für die Einreichung des Revisionsgesuches mit diesem Schreiben

und sei somit eingehalten. Materiell mache die Beschwerdeführerin den

Willensmangel des Grundlagenirrtums sowie der absichtlichen Täuschung geltend.

2.

Die Vorinstanz begründete ihren

Entscheid vom 6. Mai 2022 damit, dass mit – unter Mitwirkung der

Schlichtungsbehörde und von Anwälten beider Parteien – geschlossenem Vergleich

vom 12. Juni 2019 das Mietverhältnis bis zum 31. Januar 2022

erstreckt worden sei und weiterführende Feststellungen oder Bedingungen dem

Vergleich nicht zu entnehmen seien. Dass Verkaufsverhandlungen hätten geführt

werden müssen, lasse sich auch nicht aus den Umständen ableiten. Der Vergleich

sei bedingungslos geschlossen worden. Es sei weder ein Irrtum, noch eine

Täuschung und seien damit auch keine Revisionsgründe ersichtlich, welche die

Gutheissung des Gesuchs rechtfertigen würden. Das Revisionsgesuch werde

abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden könne.

3.

Die Beschwerdeführerin begründet ihre

Beschwerde dahingehend, der Vergleich vom 12. Juni 2019 sei unverbindlich,

da die Beschwerdeführerin beim Eingehen des Vergleichs einem rechtserheblichen

Grundlagenirrtum unterlegen sei oder gar einer absichtlichen Täuschung durch

den Beschwerdegegner. Die Beschwerdeführerin habe den Vergleich nur deshalb

abgeschlossen, weil der Beschwerdegegner in Aussicht gestellt habe, mit ihr

ernsthafte Verkaufsverhandlungen in Bezug auf die Liegenschaft «Geschäftshaus

mit Garten / Wohnung, [...]» zu führen. Diese erwarteten Verkaufsgespräche

hätten in der Folge nicht wie erwartet stattgefunden.

4.1

Gemäss Art. 326 Abs. 1 der

Schweizerischen Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272, sind im Beschwerdeverfahren

neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen sowie neue Beweismittel

ausgeschlossen. Dies wird mit dem Charakter der Beschwerde begründet, die sich

als ausserordentliches Rechtsmittel auf die Rechtskontrolle beschränkt und

nicht das erstinstanzliche Verfahren fortsetzen soll. Das Novenverbot ist

umfassend und gilt sowohl für echte wie auch für unechte Noven (Dieter

Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O., Art. 326 N 3 f.).

4.2

Die Beilage 7 der Beschwerde

(Berufung gegen den Entscheid betreffend Ausweisung und Vollstreckung an das

Obergericht des Kantons Solothurn vom 2. Juni 2022), Beilage 2 der

Beschwerdeantwort (Urteil des Obergerichts vom 4. Juli 2022) und der vom

Beschwerdegegner eingereichte Bundesgerichtsentscheid vom 16. August 2022,

4A_322/2022, entstanden nach dem Entscheid der Schlichtungsbehörde Miete und

Pacht Olten-Gösgen vom 6. Mai 2022 und stellen echte Noven (= neue

Tatsachen und Beweismittel, die erst nach Abschluss des erstinstanzlichen

Schriftenwechsels entstanden oder gefunden worden sind) dar, die im

vorliegenden Beschwerdeverfahren unzulässig sind und nicht berücksichtigt

werden können.

5.1

Mit der Beschwerde können unrichtige

Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts

geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Im Beschwerdeverfahren gilt das

Rügeprinzip, d.h. die Beschwerde führende Partei hat im Einzelnen darzulegen,

an welchen Mängeln (unrichtige Rechtsanwendung, offensichtlich unrichtige

Feststellung des Sachverhalts) der angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach

leidet. Es besteht eine Rügepflicht (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in:

Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zu Schweizerischen

Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 321 ZPO N 15).

5.2

Die Beschwerdeführerin wirft der

Vorinstanz vor, sie habe das Recht unrichtig angewandt, den Sachverhalt

offensichtlich unrichtig festgestellt sowie ihre Begründungspflicht und das

rechtliche Gehör verletzt, indem sie davon ausgegangen sei, die

Beschwerdeführerin hätte die Verkaufsbereitschaft im Vergleich als Bedingung

aufnehmen können und da dies nicht geschehen sei, sei der Vergleich

bedingungslos abgeschlossen worden. Die entscheidende Frage, ob sich die

Beschwerdeführerin tatsächlich über den für sie wesentlichen Sachverhalt – die

Aussicht auf ernsthafte Verkaufsverhandlungen bezüglich der Liegenschaft –

geirrt habe, sei ungeprüft geblieben. Die Vorinstanz habe dazu einzig lapidar

festgehalten: «Auch lässt sich solches nicht aus den Umständen ableiten.».

5.3

Die Beschwerdeführerin verkennt,

dass die Vorinstanz nicht nur auf den Inhalt des Vergleichs abstellte, sondern sämtliche

Umstände prüfte und gestützt darauf zum Schluss gelangte, eine solche

Verkaufsbereitschaft als Bedingung zum Abschluss des Vergleichs könne nicht

ernsthaft angenommen werden. Liegen keine Umstände bzw. keinerlei Anhaltspunkte

vor, die auf die Verkaufsbereitschaft als Bedingung zum Abschluss des

Vergleichs schliessen lassen, kann darauf auch nicht weiter eingegangen werden.

Die Beschwerdeführerin bleibt in ihren Ausführungen pauschal, wiederholt sich

und vermag auch nicht einmal annährend Umstände aufzuzeigen, gestützt auf

welche von einem Grundlagenirrtum bzw. absichtlichen Täuschung ausgegangen

werden könnte. Sämtliche «Tatsachen», mit denen die Beschwerdeführerin Verkaufsverhandlungen

als Bedingung zum Abschluss des Vergleichs aufzeigen möchte, vermögen weder

einzeln noch zusammen auf eine gegenseitige Absicht zu Verkaufsverhandlungen

geschweige denn auf einen für die Beschwerdeführerin und vom Beschwerdegegner

erkennbaren wesentlichen Vertragsbestandteil schliessen. Die Schlussfolgerung

der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Im Gegenteil unterstreicht Ziff. 2 des

Vergleichs vom 12. Juni 2019, dass die Parteien mit dem Vergleich

lediglich eine Erstreckung des Mietverhältnisses beabsichtigten und nichts

weiter. Die Sache sollte nach dieser Erstreckung erledigt sein. Dass die

Beschwerdeführerin lediglich die Ausweisung herauszögern möchte, ist

offensichtlich. Die von der Beschwerdeführerin betriebene Prozessführung kann

gar als missbräuchlich bezeichnet werden.

5.4

Die Beschwerdeführerin hatte im

Übrigen genug Gelegenheit, sich zu äussern. Sie legt immer wieder dieselben

unbegründeten Ausführungen dar, ohne sich ernsthaft mit dem Ganzen auseinanderzusetzen.

Ein zweiter Schriftenwechsel hätte am Ausgang des Verfahrens nichts geändert,

weshalb von einem solchen abgesehen wurde. Nichtsdestotrotz reichte die

Beschwerdeführerin eine Replik ein. Das rechtliche Gehör wurde gewahrt.

6.

Da kein Revisionsgrund vorliegt, muss

nicht weiter geprüft werden, ob die Revisionsfrist von 90 Tagen

eingehalten wurde.

7.1

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens

vor dem Obergericht werden auf CHF 1'500.00 festgesetzt. Bei diesem

Ausgang des Verfahrens werden die Kosten der Beschwerdeführerin auferlegt

(Art. 106 i.V.m. Art. 95 ZPO). Die Kosten des Verfahrens werden mit

dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

7.2

Die Beschwerdeführerin wird

entschädigungspflichtig (Art. 106 i.V.m. Art. 95 ZPO). Der

Beschwerdegegner reichte eine Honorarnote in Höhe von CHF 2'549.15 zu den

Akten. Die Höhe erscheint angemessen. Somit hat die Beschwerdeführerin dem

Beschwerdegegner eine Parteientschädigung in Höhe von CHF 2'549.15 (inkl.

Auslagen und MWST) zu bezahlen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf eingetreten wird.

2. Die A.___ AG hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens

von CHF 1'500.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem geleisteten

Kostenvorschuss verrechnet.

3. Die A.___ AG hat B.___ für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'549.15 (inkl.

Auslagen und MWST) zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer des

Obergerichts

Die

Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Hunkeler Hasler