Rechtsöffnung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 11. Dezember 2023

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwältin Zafira Wernli,

Beschwerdeführerin

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwalt Benvenuto Savoldelli,

Beschwerdegegner

betreffend Rechtsöffnung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. A.___ (Vermieterin) und B.___

(Mieter) schlossen am 18. August 2021 einen Mietvertrag über eine

4.5-Zimmerwohnung an der [...]strasse [...], in [...] ab. Nachdem A.___ B.___

aufgrund ausstehender Mietzinsen mit Schreiben vom 27. Februar 2023 gemahnt

hatte, leitete sie die Betreibung ein. B.___ wurde am 19. April 2023 der

Zahlungsbefehl zugestellt. Er erhob Rechtsvorschlag.

2. A.___ (nachfolgend: Gesuchstellerin)

ersuchte das Richteramt Bucheggberg-Wasseramt mit Eingabe vom 1. Mai 2023 um

Rechtsöffnung betreffend die Forderung für die ausstehenden Mieten in Höhe von

CHF 8'210.00 zuzüglich CHF 73.30 für den Zahlungsbefehl sowie um

Beseitigung des Rechtsvorschlages in der Betreibung Nr. [...] des

Betreibungsamtes Region Solothurn gegen B.___ (nachfolgend: Gesuchsgegner).

3. Der Gesuchsgegner beantragte mit

Stellungnahme vom 11. Juli 2023 die Abweisung des Rechtsöffnungsgesuchs, soweit

darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

4. Am 25. Oktober 2023 fällte der

Amtsgerichtspräsident folgendes begründetes Urteil:

1. Das Rechtsöffnungsbegehren in der

Betreibung Nr. [...] des Betreibungsamtes Region Solothurn vom 12. April 2023

ist abgewiesen.

2. Die Gesuchstellerin hat dem

Gesuchsgegner eine Parteientschädigung von CHF 1'859.70 (CHF 1'493.35

Honorar, CHF 233.40 Auslagen und CHF 132.95 MwSt.) zu bezahlen.

3. Die Gerichtskosten von CHF 400.00 werden

der Gesuchstellerin auferlegt und mit dem von dieser geleisteten

Kostenvorschuss verrechnet.

5. Frist- und formgerecht erhob die

Gesuchstellerin (nachfolgend auch: Beschwerdeführerin) am 6. November 2023

Beschwerde gegen dieses Urteil und verlangte dessen Aufhebung sowie die

Rechtsöffnung in der Betreibung Nr. [...] des Betreibungsamtes Region Solothurn

vom 12. April 2023 und die Beseitigung des Rechtsvorschlages, unter Kosten und

Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners.

6. Der Gesuchsgegner (nachfolgend auch:

Beschwerdegegner) beantragte in seiner Beschwerdeantwort vom 23. November 2023

die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei,

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

7. In Anwendung von Art. 327 Abs. 2

Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann über die Beschwerde aufgrund der Akten

entschieden werden. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen des

Vorderrichters wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich,

ist nachfolgend darauf einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Anlass zur Beschwerde gab die

Abweisung der von der Beschwerdeführerin in der Betreibung Nr. [...] des

Betreibungsamtes Region Solothurn verlangten provisorischen Rechtsöffnung durch

die Vorinstanz.

2.

Die Vorinstanz prüfte, ob der von der

Beschwerdeführerin ins Recht gelegte Mietvertrag vom 18. August 2021 mit einem

monatlichen Mietzins von CHF 1'350.00 zuzüglich Nebenkosten von CHF 200.00,

d.h. total CHF 1'550.00 einen gültigen Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82

des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG, SR 281.1)

darstellt. Dazu erwog sie im Wesentlichen, dass der Beschwerdegegner einen

zweiten, nahezu identischen Mietvertrag eingereicht habe, mit dem Unterschied,

dass der Mietzins auf CHF 1'050.00 beziffert werde, unter gleichbleibenden

Nebenkosten von CHF 200.00. Nach Ansicht der Vorinstanz würden bereits die vom

Beschwerdegegner eingereichten Sprachnachrichten der Beschwerdeführerin für

eine Undurchsichtigkeit bezüglich der tatsächlich vom Beschwerdegegner

geschuldeten Mietzinse sprechen. Auch die Zusammensetzung des Forderungsbetrags

sei nicht klar bestimmbar. Ferner seien die vom Beschwerdegegner vorgebrachten

Renovationsarbeiten und die aus diesem Grund nicht geschuldeten Mietzinse, die

teilweise Verrechnung der Renovationsarbeiten mit Mietzinsen, wie auch die

Modalitäten der Bezahlung der Miete des Monats Juli 2022 zumindest glaubhaft gemacht

und damit die Schuldanerkennung entkräftet worden.

3.

Vor der

Rechtsmittelinstanz wendet die Beschwerdeführerin zusammengefasst und im

Wesentlichen dagegen ein, dass die Vorinstanz tatsachenwidrig den Mietvertrag

des Beschwerdegegners als Rechtsöffnungstitel angesehen habe. Insbesondere sei

unter Berücksichtigung des eingereichten Kontoauszugs unverständlich, wie die

Vorinstanz zum Schluss gelangen könne, ein Mietzins von CHF 1'250.00 sei

vereinbart gewesen, wo sich doch deutlich zeige, dass der Beschwerdegegner

Monate lang CHF 1'550.00 bezahlt und anschliessend plötzlich auf CHF 1'250.00

reduziert habe. Ausserdem sei die Vorinstanz zu Unrecht davon ausgegangen, dass

glaubhaft gemacht worden sei, dass aufgrund andauernder Renovationsarbeiten die

Mieten für Oktober und November 2021 nicht hätten bezahlt werden müssen. Ebenso

habe die Vorinstanz den Sachverhalt willkürlich festgestellt, indem sie davon

ausgegangen sei, dass aufgrund der Vereinbarung betreffend die CHF 500.00 für

das Bad nicht auszuschliessen sei, dass weitere vom Beschwerdeführer getätigte

Aufwendungen betreffend die Wohnung mit Mietzinsen in Verrechnung gebracht

worden seien.

4.1

Gemäss Art. 82 Abs. 1

SchKG kann der Gläubiger die provisorische Rechtsöffnung verlangen, wenn die

Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festgestellten oder durch

Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung beruht. Der Richter spricht

dieselbe aus, sofern der Betriebene nicht Einwendungen, welche die

Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft macht (Art. 82 Abs. 2 SchKG). Der

vom Mieter unterschriebene Mietvertrag berechtigt zur Rechtsöffnung für die

darin festgelegten fälligen Mietzinse und bezifferten Nebenkosten (Daniel

Staehelin in: Daniel Staehelin et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz

über Schuldbetreibung und Konkurs, Basel 2021, Art. 82 SchKG N 114). Es obliegt

dem Schuldner, glaubhaft zu machen, dass die der Schuldanerkennung zu Grunde

liegende Forderung nicht besteht, oder dass sie erloschen ist oder nicht

geltend gemacht werden kann (Daniel Staehelin a.a.O., Art. 82 SchKG N 83).

Glaubhaft machen bedeutet weniger als beweisen, aber mehr als behaupten (Urteil

des Bundesgerichts 5A_845/2009 E. 6.1). Das Gericht muss überwiegend geneigt

sein, an der Wahrheit der vom Betriebenen geltend gemachten Umstände zu

glauben, ohne die Möglichkeit ausschliessen zu müssen, dass es sich anders zugetragen

hat (BGE 142 III 720 E. 4.1 S. 723; Urteil des Bundesgerichts 5A_845/2009

E. 6.1). Es muss somit nur die Wahrscheinlichkeit bewiesen werden (BGE 104 Ia

408.

E. 4 S. 412; Urteil des Bundesgerichts 5A_845/2009 E. 6.1). Beim

Glaubhaftmachen muss die Wahrscheinlichkeit in dem Sinn überwiegen, als mehr

für die Verwirklichung der behaupteten, die Rechtsöffnung hindernden Tatsachen

sprechen muss, als dagegen (BGE 132 III 140 E. 4.1.2 S. 144; Urteile des

Bundesgerichts 5A_142/2017 E. 4.1; 5A_203/2017 E. 6.2; 5A_881/2011 E. 3.3). Die

Tilgung kann auch durch Verrechnung erfolgen, wobei Bestand, Höhe und

Fälligkeit der Gegenforderung nur glaubhaft gemacht werden müssen (Daniel

Staehelin a.a.O., Art. 82 SchKG N 93). Die Rechtsöffnung ist auch dann zu

verweigern, wenn die glaubhaft gemachte Gegenforderung bestritten wird (Urteil

des Bundesgerichts 5A_142/2017 E. 4.3).

4.2

Zunächst ist festzuhalten, dass

entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin, die Vorinstanz den Mietvertrag des

Beschwerdegegners nicht als Rechtsöffnungstitel qualifizierte, sondern unter

anderem den vom Beschwerdegegner eingereichten Mietvertrag als Einwendung,

welche die Schuldanerkennung, d.h. den durch die Beschwerdeführerin

eingereichten Mietvertrag, entkräftet, heranzog. Im Rahmen des Verfahrens vor

dem Amtsgerichtspräsidenten wurden durch die Beschwerdeführerin wie auch durch

den Beschwerdegegner je ein Mietvertrag, mit unterschiedlichem Mietzins,

eingereicht. Der Beschwerdegegner reichte vor der Vorinstanz zudem

transkribierte und übersetze Sprachnachrichten der Beschwerdeführerin vom 7.

Juli 2022 und vom 26. Januar 2023 ein. Bzgl. dieser Sprachnachrichten liess die

Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde vom 6. November 2023 zwar

ausführen, dass deren Inhalt reine Parteibehauptungen darstellen würde. Sie

macht aber nicht geltend, dass der Inhalt der Sprachnachrichten nicht der

Wahrheit entspreche. Im Gegenteil, auch sie zitiert aus diesen Sprachnachrichten.

Aus der transkribierten und übersetzten Sprachnachricht der Beschwerdeführerin

vom 26. Januar 2023 geht hervor, dass CHF 1'250.00 als Miete für die

Wohnung vereinbart wurde. Die Aussage, dass die Wohnung normalerweise wirklich

für CHF 1'550.00 vermietet würde, deutet ebenfalls darauf hin, dass die Wohnung

zu besagtem Zeitpunkt nicht effektiv für CHF 1'550.00 vermietet wurde.

Auch die Bitte, bis zum Schluss CHF 1'250.00 zu bezahlen, kann so

verstanden werden, dass dies der vereinbarte Mietzins ist. Der Vorinstanz ist

Dispositiv

demnach insofern zuzustimmen, als dass bereits diese Umstände für eine

Undurchsichtigkeit bezüglich der tatsächlich vom Beschwerdegegner geschuldeten

Mietzinse sprechen.

4.3 Ferner rügt die Beschwerdeführerin

die Feststellung der Vorinstanz, dass die Einwendung des Beschwerdegegners, die

nicht bezahlte Miete des Monats Juli 2022 in den darauffolgenden Monaten August

2022, September 2022 und Oktober 2022 à jeweils CHF 300.00 beglichen zu haben,

glaubhaft erscheint. Der Beschwerdeführerin ist insofern zuzustimmen, als dass

aus dem durch die Beschwerdeführerin vor der Vorinstanz eingereichten

Kontoauszug keine Raten von CHF 300.00 ersichtlich sind. Im August 2022

überwies der Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin CHF 1'000.00, am 3.

Oktober 2022 CHF 1'340.00 und am 26. Oktober 2022 CHF 1'550.00. Die

Vorinstanz schloss ausserdem nicht aus, dass nebst Arbeiten am Bad weitere vom Beschwerdegegner

getätigte Aufwendungen betreffend die Wohnung mit Mietzinsen in Verrechnung

gebracht worden seien. Der Beschwerdegegner macht geltend, dass ein Betrag von

CHF 1'000.00 für die Reinigung der Terrasse mit der Miete für Juni 2022, ein

Betrag von CHF 210.00 aus einem Versicherungsstorno mit der Miete für Oktober

2022 und ein Betrag von CHF 500.00 für Arbeiten am Bad mit der Miete für

September 2022 verrechnet worden seien. Die Vorinstanz hat weder das Recht

unrichtig angewendet, noch den Sachverhalt offensichtlich unrichtig

festgestellt, wenn sie feststellt, dass nicht auszuschliessen sei, dass nebst

CHF 500.00 für Arbeiten am Bad weitere vom Beschwerdegegner getätigte

Aufwendungen betreffend die Wohnung mit dem Mietzins verrechnet worden seien. Addiert

man zur Überweisung im August 2022 in Höhe von CHF 1'000.00 CHF 500.00 für die

Arbeiten am Bad und zur Überweisung anfangs Oktober 2022 in Höhe von CHF 1'340.00

CHF 210.00 aus dem Versicherungsstorno und schaut man die Überweisung Ende

Oktober 2022 in Höhe von CHF 1'550.00 an, so ergibt sich, dass bis auf die

Zahlung im August 2022, wo CHF 50.00 fehlen, jeweils CHF 1'250.00 für die

jeweiligen Mieten plus CHF 300.00 für die Miete Juli 2022 überwiesen wurden.

4.4 Gegen die Feststellung der

Vorinstanz, dass die Einwendung des Beschwerdegegners, gemäss welcher aufgrund

andauernder Renovationsarbeiten die Mietzinse für die Monate Oktober 2021 und

November 2021 nicht hätten bezahlt werden müssen, glaubhaft sei, wendet die

Beschwerdeführerin ein, dass das Beweismass des Glaubhaftmachens nicht erfüllt

worden sei. Bereits vor der Vorinstanz argumentierte der Beschwerdegegner, dass

auch der Umstand, dass die Beschwerdeführerin dem Beschwerdegegner am 11.

November 2021 einen Betrag von CHF 3'024.50 überwiesen habe, dafür spreche,

dass ihm die beiden ersten Mietzinse (Oktober und November 2021) erlassen

worden seien. Dies erscheint schlüssig und es wurde zumindest glaubhaft

gemacht, dass die ersten beiden Mietzinse erlassen wurden. Letztendlich ist es

dem Beschwerdegegner gelungen, Einwendungen, welche die Schuldanerkennung, d.h.

den von der Beschwerdeführerin eingereichten Mietvertrag, entkräften, sofort

glaubhaft zu machen. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen.

5. Damit bleibt über die Kosten zu

befinden. Diese sind dem Ausgang des Verfahrens entsprechend der unterliegenden

Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 450.00 hat

demnach die Beschwerdeführerin zu tragen und werden mit dem von ihr geleisteten

Kostenvorschuss in derselben Höhe verrechnet (Art. 106 Abs. 1 der

Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]).

6. Der Rechtsvertreter des obsiegenden Beschwerdegegners

macht mit Honorarnote vom 1. Dezember 2023 eine Entschädigung von CHF 1'667.30

für das Beschwerdeverfahren geltend. Antragsgemäss wird die Parteientschädigung

für den Beschwerdegegner auf CHF 1'667.30 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgelegt.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ hat die Kosten des obergerichtlichen

Verfahrens von CHF 450.00 zu bezahlen.

3. A.___ hat B.___ für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von CHF 1'667.30 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 30'000.00

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des

Obergerichts

Die

Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Hunkeler Zimmermann