Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 4. August 2023

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiberin Trutmann

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Jean-Claude Cattin,

Beschwerdeführer

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwalt Beat Gerber,

Beschwerdegegner

betreffend Ausweisung

und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Mit Gesuch um Rechtsschutz in klaren

Fällen vom 21. März 2023 gelangte B.___ (im Folgenden Gesuchsteller genannt)

gegen A.___ (im Folgenden Gesuchsgegner genannt) an das Richteramt Thal-Gäu mit

dem Begehren, der Gesuchsgegner sei richterlich anzuweisen, das Mietobjekt, die

Loftwohnung «[...]», im 2. Stock an der [...], in [...], innert richterlich

anzusetzender Frist, vollständig geräumt und gereinigt zu verlassen. Für den

Unterlassungsfall sei die zwangsweise Räumung des Mietobjekts durch das Oberamt

Thal-Gäu, allenfalls unter Beizug der Kantonspolizei, gerichtlich anzuordnen;

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

2. Nach erfolgtem Schriftenwechsel erliess

die Amtsgerichtsstatthalterin von Thal-Gäu am 15. Mai 2023 das Urteil und wies

den Gesuchsgegner unter Androhung der Strafe nach Art. 292 des Schweizerischen

Strafgesetzbuches (StGB, SR 311.0) an, die Loftwohnung «[...]» im 2. Stock

an der [...] in [...] bis spätestens Montag, 12. Juni 2023, 12:00 Uhr, zu

räumen und zu verlassen. Der Gesuchsgegner wurde ferner verpflichtet, die

Gerichtskosten von CHF 750.00 (ohne allfällige Vollstreckungskosten) zu tragen

und dem Gesuchsteller eine Parteientschädigung von CHF 1'783.40 zu bezahlen.

3. Dagegen lässt der Gesuchsgegner (im

Folgenden Beschwerdeführer genannt) am 30. Mai 2023 Beschwerde an das Obergericht

des Kantons Solothurn erheben und folgende Begehren stellen:

1. Das

Urteil des Richteramts Thal-Gäu vom 15. Mai 2023 sei vollumfänglich aufzuheben.

2. Unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen (letzteres zzgl. 7.7% MWST) zulasten des

Beschwerdegegners.

In prozessualer Hinsicht

sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

4. Mit Verfügung vom 2. Juni 2023

erteilte der Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.

5. Der Gesuchsteller (im Folgenden

Beschwerdegegner genannt) beantragt in seiner Beschwerdeantwort vom 9. Juni

2023, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten. Eventualiter sei die Beschwerde

abzuweisen und die Zivilkammer des Obergerichts habe eine kurze Frist zur

Räumung der Wohnung im 2. Stock an der [...] in [...] anzusetzen; alles unter

Kosten- und Entschädigungsfolgen.

6. Am 23. Juni 2023 reichte der

Beschwerdeführer eine Replik zu den Akten.

7. Auf die Ausführungen der Parteien und

der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im

Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

Erwägungen

II.

1.1

Umstritten ist zunächst, ob das

Beschwerdeverfahren innert Frist angehoben wurde. Der Beschwerdegegner macht

diesbezüglich geltend, die Beschwerdeschrift sei erst am 30. Mai 2023 der

Schweizerischen Post übergeben worden. Das angefochtene Urteil sei dem

Rechtsvertreter des Beschwerdeführers am 19. Mai 2023 zugestellt worden. Die

10-tägige Frist gemäss Art. 321 Abs. 2 Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO,

Dispositiv

SR 272) habe demnach am 20. Mai 2023 zu laufen begonnen und am 29. Mai 2023

geendet. Die Beschwerde sei verspätet eingereicht worden.

1.2 Gemäss Art. 142 Abs. 1 ZPO beginnen

Fristen, die durch eine Mitteilung oder den Eintritt eines Ereignisses

ausgelöst werden, am folgenden Tag zu laufen. Fällt der letzte Tag einer Frist

auf einen Samstag, einen Sonntag oder einen am Gerichtsort vom Bundesrecht oder

vom kantonalen Recht anerkannten Feiertag, so endet sie am nächsten Werktag

(Abs. 3). Laut § 22 Abs. 2 Einführungsgesetz zur Schweizerischen

Zivilprozessordnung (EG ZPO, BGS 221.2) gilt unter anderem der Pfingstmontag

als ein vom kantonalen Recht anerkannten Feiertag. Pfingstmontag war am

29. Mai 2023. Die Beschwerde wurde somit innert Frist eingereicht.

2.1 Anlass zur Beschwerde gibt die

richterliche Ausweisung des Beschwerdeführers aus der Loftwohnung «[...]» im 2.

Stock an der [...] in [...]. Die Amtsgerichtsstatthalterin erwog im angefochtenen

Entscheid, es sei unbestritten, dass der Gesuchsteller das Mietverhältnis

mittels amtlich genehmigtem Formular am 9. November 2022 per Ende März 2023

gekündigt habe. Ebenfalls unbestritten sei, dass die 30-tägige Frist zur Anfechtung

der Kündigung gemäss Art. 273 Abs. 1 Obligationenrecht (OR, SR 220) am 12.

Dezember 2022 geendet habe und das Schlichtungsbegehren des Gesuchsgegners erst

am 16. Dezember 2022 und damit zu spät eingereicht worden sei. Der

Gesuchsgegner stelle sich indessen auf den Standpunkt, die Kündigung sei

nichtig. Dieser Auffassung könne nicht gefolgt werden. Sowohl im Mietvertrag

als auch im Kündigungsformular sei B.___ als Vermieter vermerkt. Im

Kündigungsformular stehe darüber hinaus, dass B.___ durch Rechtsanwalt Beat

Gerber vertreten werde. Für den Gesuchsgegner habe somit kein Zweifel daran

bestehen können, dass die Kündigung von einem ermächtigten Vertreter des

Vermieters ausgesprochen worden sei, zumal Rechtsanwalt Gerber den

Gesuchsteller bereits in einem vorgängigen Gerichtsverfahren gegen den

Gesuchsgegner vertreten habe. Im Übrigen sei auch die Auffassung des

Gesuchsgegners, die Kündigung habe Formvorschriften verletzt, unbegründet.

Vorliegend habe der Gesuchsteller ohne vorgängiges Ansetzen einer Zahlungsfrist

und ohne vorgängige Kündigungsandrohung das Mietverhältnis am 9. November

2022 per Ende März 2023 gekündigt. Entgegen den Ausführungen des Gesuchsgegners

habe nicht davon ausgegangen werden dürfen, dass der Gesuchsteller ohne

vorgängige Androhung eine Zahlungsverzugskündigung habe aussprechen wollen. Auch

wenn es sich bei der 30-tägigen Frist von Art. 257d Abs. 2 OR um eine

Mindestfrist handle, sei eine derart massive Verlängerung der Frist nicht

plausibel. Wenn der Gesuchsteller in der Kündigung als Begründung «mehrere

Ausstände Monatsmietzinse» angebe, lasse sich allein daraus nicht ableiten, er

habe eine ausserordentliche Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR

aussprechen wollen. Die Kündigung sei somit rechtmässig erfolgt. Der

Gesuchsgegner habe seit Ende März 2023 keinen Titel mehr zum Verbleib in der

fraglichen Mietwohnung.

2.2 Der Beschwerdeführer lässt dagegen

zusammenfassend vorbringen, entgegen der Auffassung der Vorinstanz handle es

sich beim Kündigungsschreiben vom 9. November 2022 um eine ausserordentliche

Kündigung. Eine solche müsse zwingend begründet sein. Das Kündigungsschreiben

vom 9. November 2022 enthalte keine Begründung. Auf dem Formular werde

lediglich angegeben «mehrere Ausstände Monatsmietzinse». Diese Bezeichnung

könne aber in keiner Art und Weise als Begründung verstanden werden. Es sei dem

Beschwerdeführer nichts anderes übriggeblieben, als die Formulierung

dahingehend auszulegen, dass ihm der Vermieter wegen Zahlungsverzugs nach Art.

257d OR gekündigt habe. Hierfür habe der Beschwerdegegner aber die notwendigen

Formvorschriften missachtet. Das Kündigungsschreiben vom 9. November 2022

sei demnach ungültig und entfalte keine Rechtswirkung. Eine solche Kündigung

müsse demnach auch nicht angefochten werden. Im Übrigen sei anzufügen, dass die

Vorinstanz angesichts der vom Beschwerdegegner eingereichten Unterlagen gar

kein Urteil gestützt auf Art. 257 ZPO hätte fällen dürfen.

3.1 Die Beschwerde ist ein

unvollkommenes ausserordentliches Rechtsmittel, mit welchem unrichtige

Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts

geltend gemacht werden kann (Art. 320 ZPO). Sie ist begründet einzureichen

(Art. 321 Abs. 1 ZPO). In der Beschwerdebegründung ist u.a. darzulegen, auf

welchen Beschwerdegrund sich der Beschwerdeführer beruft und an welchen Mängeln

der angefochtene Entscheid leidet. Es besteht eine Rügepflicht (Dieter

Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur

Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich Basel Genf 2016, Art. 321 N 15).

3.2 Der Beschwerdeführer wiederholt in

seiner Beschwerdeschrift über weite Strecken das bereits vor der Vorinstanz Vorgetragene

(vgl. S. 4 bis S. 11 der Beschwerdeschrift) und beschränkt sich im Wesentlichen

darauf, seine Sicht der Dinge zu schildern. Soweit er erneut die Unterzeichnung

der Kündigung durch Rechtsanwalt Gerber moniert, ohne sich mit der

entsprechenden Begründung der Vorinstanz auseinander zu setzen, kommt er seiner

Rügepflicht nicht nach. Das Gericht gewährt sodann Rechtsschutz nach Art. 257

Abs. 1 ZPO, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar

(lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Diese Voraussetzungen

liegen nach Auffassung der Vorinstanz vor. Im angefochtenen Entscheid wurde die

Kündigung vom 9. November 2022 nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt. Der anwaltlich

vertretene Gesuchsteller habe ohne vorgängiges Ansetzen einer Zahlungsfrist und

ohne vorgängige Kündigungsandrohung das Mietverhältnis auf dem amtlichen

Formular am 9. November 2022 per Ende März 2023 gekündigt. Der Gesuchsgegner

habe das Mietschlichtungsverfahren in der Folge nicht innert Frist angehoben. Eine

ordentliche Kündigung ist grundsätzlich erst auf Verlangen zu begründen (vgl. Art.

271 Abs. 2 OR). Wie die Vorinstanz zutreffend feststellte, lässt sich aus dem –

wenn auch unvorteilhaft formulierten – Hinweis auf dem Kündigungsformular

«mehrere Ausstände Monatsmietzinse» noch nicht schliessen, die Kündigung sei

eine Ausserordentliche. Es liegen somit keine Nichtigkeitsgründe vor. Was der

Beschwerdeführer in seiner Beschwerdeschrift dagegen vorbringt, vermag nicht zu

überzeugen. Seine Kritik am angefochtenen Entscheid ist rein appellatorischer

Natur. Inwiefern die Vorinstanz das Recht unrichtig angewendet oder den

Sachverhalt offensichtlich falsch festgestellt haben soll, ist damit nicht

dargetan. Die Beschwerde erweist sich demnach als unbegründet, sie ist

abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

4. Bei diesem Ausgang hat der

Beschwerdeführer die Kosten des Beschwerdeverfahrens mit einer Entscheidgebühr

von CHF 1'000.00 zu bezahlen. Ausgehend von der eingereichten Kostennote von

Rechtsanwalt Beat Gerber vom 16. Juni 2023 ist die vom unterliegenden

Beschwerdeführer zu bezahlende Parteientschädigung auf CHF 1'818.20 festzusetzen

(inkl. Auslagen und MwSt.).

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ hat die Loftwohnung «[...]» im 2.

Stock an der [...] in [...] bis am 20. August 2023,12:00 Uhr, zu räumen und zu

verlassen. A.___ wird auf diesen Zeitpunkt richterlich ausgewiesen.

3. A.___ hat die Kosten des

Beschwerdeverfahrens von CHF 1'000.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem

von ihm geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

4. A.___ hat B.___ eine Parteientschädigung

von CHF 1'818.20 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 15'000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Die

Präsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Hunkeler Trutmann