Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht

Zivilkammer

Beschluss vom 10. Januar 2024

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___,

Beschwerdeführer

gegen

B.___,

vertreten durch Rechtsanwalt Tobias

Morandi,

Beschwerdegegnerin

betreffend Ausweisung

und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

1. Mit Urteil vom 6.

Oktober 2023 wies die Amtsgerichtspräsidentin von Solothurn-Lebern A.___ an,

die [...]wohnung [...] bis spätestens Freitag, 20. Oktober 2023, 12:00 Uhr, zu

verlassen, und der B.___ (im Folgenden die Gesuchstellerin) in

ordnungsgemässem, geräumten und gereinigten Zustand zu übergeben. Es wurde die

zwangsweise Räumung durch das Oberamt Region Solothurn angedroht, sollte die

Räumung nicht fristgerecht erfolgen.

Erwägungen

2.

A.___ (im Folgenden der

Beschwerdeführer) hat am 27. Dezember 2023 gegen das begründete Urteil

fristgerecht Beschwerde an das Obergericht des Kantons Solothurn erhoben. Er

stellt die folgenden Rechtsbegehren:

1.

Das

Urteil SLZPR.2023.699-ASLGER vom 6. Oktober 2023 des Richteramt

Solothurn-Lebern, Zivilabteilung, Solothurn vom 6. Oktober 2023 sei aufzuheben.

2.

Die

Beilagen-Nr. OG-1 bis OG-5 seien neu in die Akten aufzunehmen.

3.

Es

sei eine erneute Schlichtungsverhandlung vor der Schlichtungsbehörde Kanton

Solothurn für Miete und Pacht, Kammer Solothurn-Lebern, Solothurn anzusetzen.

Dies, nachdem die Beklagte (Vermieterschaft) der am 18. Oktober 2023

festgesetzten Schlichtungsbehandlung ferngeblieben ist.

4.

Dem

Beschwerdeführer sei unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren.

5.

Eventualiter

sei der Beschwerde eine aufschiebende Wirkung zu erteilen bis über die bei der

Staatsanwaltschaft Solothurn eingereichten Strafanzeigen gegen [...] und [...]

Verfügungen vorliegen zu den Strafanträgen Sachbeschädigungen wegen durch

mangelndem Unterhalt verursachten Wasserschaden an der Mietsache zu Lasten der

Mieterparteien, Sachbeschädigungen, Diebstahl, Hausfriedensbruch und Nötigungen

im Zusammenhang mit dem Bau, Installation und Betrieb einer Solaranlage auf der

Mietsache, Sachbeschädigung, Veruntreuung von anvertrauten Vermögenswerten und

Urkundenfälschung.

6.

Alles

unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWSt) zu Lasten der

Gesuchstellerin

3.

Die Amtsgerichtspräsidentin ist von

einem monatlichen Mietzins von CHF 3’500.00 ausgegangen. Es ist denn auch

offensichtlich, dass der Streitwert von CHF 10’000.00 überschritten ist (Art.

308.

Abs. 2 ZPO), weshalb eine Berufung zu ergreifen gewesen wäre. Dementsprechend

hat sie auf das Rechtsmittel der Berufung hingewiesen. Trotzdem hat der

Beschwerdeführer eine Beschwerde eingereicht. Diese ist unzulässig, weshalb

darauf nicht eingetreten werden kann. Selbst wenn die Beschwerde in eine

Berufung umgewandelt würde, wäre auch diese offensichtlich unzulässig und

unbegründet. Die Berufung könnte deshalb sogleich ohne Stellungnahme der

Gegenpartei abgewiesen werden, soweit darauf einzutreten ist (Art. 312 Abs. 1

ZPO).

4.

Mit Verfügung der

Amtsgerichtspräsidentin vom 21. Juli 2023 wurde dem Beschwerdeführer

Gelegenheit geboten, innert 10 Tagen ab Empfang der Verfügung zum

Ausweisungsgesuch Stellung zu nehmen. Dabei wurde darauf hingewiesen, dass das

Gericht ohne Stellungnahme einen Entscheid allein gestützt auf die von der

Gesuchstellerin behaupteten Tatsachen fällen kann. Am 16. August 2023 wies die

Amtsgerichtspräsidentin die vom Beschwerdeführer am 8. August 2023 eingereichte

Klageantwort als verspätet aus den Akten. Der Beschwerdeführer bestreitet

nicht, dass er seine Klageantwort vom 8. August 2023 nicht innert der gesetzten

Frist eingereicht hat. Er versucht nicht einmal seine Säumnis zu erklären oder

zu entschuldigen. Hingegen beanstandet er, dass die Amtsgerichtspräsidentin der

Gesuchstellerin eine Frist für die Bezahlung des Kostenvorschusses auf den 11.

August 2023 gewährt hat. Diese Frist hat einen anderen Gegenstand und betrifft

einen festen Termin, währendem die Frist für die Stellungnahme vom Empfang der

Verfügung abhängt. Eine Unfairness oder eine Ungleichbehandlung lässt sich daraus,

dass die der Gegenpartei gewährte Frist später auslief, nicht ableiten.

Dasselbe gilt für die später dem Vertreter der Gesuchstellerin telefonisch

gewährte Gelegenheit, die Kostennote zu den Akten zu reichen. Dies ist ein nachfolgender

Verfahrensschritt, welcher nach § 158 Abs. 1 des Gebührentarifs (BGS 615.11)

vor dem Entscheid vorgeschrieben ist. Es ist somit in keiner Weise zu

beanstanden, dass die verspätete Klageantwort am 16. August 2023 aus den Akten

gewiesen wurde. Der Beschwerdeführer hat im Ergebnis bei der Vorinstanz keine Stellungnahme

eingereicht. Im Berufungsverfahren werden neue Tatsachen und Beweismittel nach

Art. 317 Abs. 1 ZPO nur unter eingeschränkten Voraussetzungen zugelassen.

Vorliegend ist weder dargetan noch ersichtlich, wieso der Beschwerdeführer

seinen Standpunkt nicht schon vor der ersten Instanz dargelegt hat (Art. 317

Abs. 1 lit. b ZPO). Die Folgen wären gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO auch im

Beschwerdeverfahren dieselben. Seine neuen tatsächlichen Vorbringen und die

erst im Rechtsmittelverfahren vorgelegten Urkunden können somit nicht mehr

berücksichtigt und in die Akten aufgenommen werden.

5.

Die Vorderrichterin hat als sofort

bewiesen betrachtet, dass:

- der

Beschwerdeführer mit der Mietvereinbarung vom 17. März 2004 die [...]Wohnung [...]

gemietet hat;

- die

Gesuchstellerin die Eigentümerin des vorgenannten Mietobjektes und da-mit

gemäss Art. 261 Abs. 1 OR die aktuelle Vermieterin des Mietobjekts ist;

- der

Beschwerdeführer am 17. April 2023 mit der Zahlung fälliger Mietzinse und

Nebenkosten von insgesamt total CHF 18’438.75 im Rückstand war und hierfür -

unter Androhung der Kündigung – gemahnt worden ist;

- der

Beschwerdeführer die Mahnung und Kündigungsandrohung vom 17. April 2023 am 21.

April 2023 in Empfang genommen hat;

- innert

der 30-tägigen Zahlungsfrist keine Zahlung geleistet worden und der Mietzinsausstand

(inkl. Nebenkostenausstand) unbeglichen geblieben ist;

- die

Gesuchstellerin am 23. Mai 2023 mit dem vom Kanton Solothurn genehmigten Kündigungsformular

unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist und des gesetzlichen

Kündigungstermins gestützt auf Art. 257d OR das Mietobjekt formgültig auf den

30.

Juni 2023 gekündigt hat;

- der

Gesuchsgegner die Wohnung auf den Kündigungstermin hin nicht verlassen hat.

Gestützt auf diesen Sachverhalt hat die

Amtsgerichtspräsidentin die auf Art. 257d OR gestützte Kündigung als gültig

erachtet. Weiter hat sie auf BGE 141 III 262 hingewiesen, wonach über ein

Ausweisungsbegehren im summarischen Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen

gemäss Art. 257 ZPO auch dann entschieden werden darf, wenn die vorangehende

ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstand (Art. 257d OR) vom Mieter

gerichtlich angefochten wurde und das resultierende mietrechtliche Verfahren

noch nicht rechtskräftig erledigt ist. Darauf ist sie auf das

Schlichtungsgesuch des Beschwerdeführers vom 21. Juni 2023, das die

Gesuchstellerin eingereicht hat, eingegangen.

6.1

In grundsätzlicher Hinsicht ist

festzuhalten, dass das Berufungsverfahren keine Fortsetzung des

erstinstanzlichen Verfahrens darstellt, sondern nach der gesetzlichen Konzeption

als eigenständiges Verfahren ausgestaltet ist. Es gilt das Rügeprinzip (vgl.

BGE 138 III 374 E. 4.3.1, vgl. auch Pra 2013 Nr. 4). Die Partei, die ein

Rechtsmittel einlegt, muss die Fehlerhaftigkeit des angefochtenen Entscheids

darlegen. Mit der Berufung kann eine unrichtige Rechtsanwendung und eine

unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).

Die Berufungsinstanz verfügt über unbeschränkte Kognition bezüglich Tat- und

Rechtsfragen, einschliesslich der Frage richtiger Ermessensausübung.

6.2

In der schriftlichen

Berufungsbegründung ist hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern der

erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten als fehlerhaft zu

betrachten ist, beziehungsweise an einem der genannten Mängel leidet (Art. 311

ZPO). Das setzt voraus, dass der Berufungskläger die vorinstanzlichen

Erwägungen bezeichnet, die er anficht, sich argumentativ mit diesen

auseinandersetzt und mittels genügend präziser Verweisungen auf die Akten

aufzeigt, wo die massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und

Einreden erhoben wurden, beziehungsweise aus welchen Aktenstellen sich der

geltend gemachte Berufungsgrund ergeben soll. Dabei kann er sich nicht auf

allgemeine Kritik am vorinstanzlichen Urteil beschränken. Er muss die von ihm

kritisierten Passagen des Entscheids wie auch die Dossierunterlagen, auf die er

seine Kritik stützt, genau bezeichnen. Die pauschale Verweisung auf frühere

Vorbringen oder deren blosse Wiederholung genügen nicht. Es genügt auch nicht, dass

in der Berufung allgemein angebliche Fehler des vorinstanzlichen Entscheids

aufgelistet und diese pauschal gerügt werden. Vielmehr muss für die

Rechtsmittelinstanz verständlich und nachvollziehbar dargelegt werden, welche

vorinstanzlichen Fehler mit welchem Rügegrund angefochten werden (BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Was nicht oder nicht in einer den gesetzlichen

Begründungsanforderungen entsprechenden Weise beanstandet wird, braucht von der

Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu werden; diese hat sich – abgesehen von

offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der Beanstandungen

zu beschränken, die in der schriftlichen Begründung formgerecht gegen den

erstinstanzlichen Entscheid erhoben werden (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2, mit

weiteren Hinweisen).

7.1

Der Beschwerdeführer beanstandet

vorab, dass die Amtsgerichtspräsidentin die Unterlagen der Schlichtungsbehörde

nicht beigezogen hat. Es verstosse gegen Treu und Glauben, wenn man sämtlichen

Aussagen einer Partei folge, obwohl die von ihr eingereichten Urkunden selber

das Gegenteil beweisen würden, währendem man die Aussagen der anderen Partei

als Schutzbehauptungen darstelle.

7.2

Das Verfahren um Rechtsschutz in

klaren Fällen untersteht der Verhandlungsmaxime. Dies gilt auch für die

Mieterausweisung. Eine Abklärung von Amtes wegen steht deshalb im Widerspruch

zu dieser Maxime. Das Gericht muss daher auch nicht von Amtes wegen die Akten

des Schlichtungsverfahrens beiziehen (Eva Bachofner: Die Mieterausweisung,

Zürich/St. Gallen 2020, Rdz 451). Die Vorderrichterin hat die Akten der

Schlichtungsbehörde somit zu Recht nicht von Amtes wegen beigezogen. Das

Gericht kann grundsätzlich aufgrund der Akten und damit anhand der Äusserungen

des Gesuchstellers und den von ihm eingereichten Urkunden entscheiden (a.a.O.,

Rdz 452). Vorliegend hat sich der Beschwerdeführer bei der Vorinstanz nicht

rechtzeitig geäussert und seine verspätete Stellungnahme wurde aus den Akten

Dispositiv

gewiesen. Er hat demnach den Sachverhalt nicht bestritten. Die Voraussetzungen

des Art. 257 Abs. 1 ZPO beziehen sich auch auf die Vorfrage der Gültigkeit der

Kündigung des Mietvertrages. Sind diese Voraussetzungen im Ausweisungsverfahren

erfüllt, kann der Rechtsschutz in klaren Fällen nach BGE 141 III 262 E. 3 trotz

des hängigen Schlichtungsgesuchs gewährt werden.

7.3 Die Gesuchstellerin hat bei der

Vorinstanz das Schlichtungsgesuch des Beschwerdeführers als Beilage eingereicht

und in ihrem Gesuch zu dessen Argumenten summarisch Stellung genommen (BS 21

ff.). Ihre Ausführungen waren unmissverständlich, klar und schlüssig. Sie sind

im Ausweisungsverfahren unbestritten geblieben. Dennoch ist die

Amtsgerichtspräsidentin auf die in der eingereichten Beilage enthaltenen

Ausführungen und Bestreitungen des Beschwerdeführers eingegangen. Im Ergebnis

hat sie damit die vom Beschwerdeführer versäumte und aus den Akten gewiesenen

Bestreitungen doch wieder zugelassen. Inwiefern dies mit der Verhandlungsmaxime

vereinbar ist, kann dahingestellt werden. Denn wie nachfolgend aufgezeigt, hat die

Amtsgerichtspräsidentin die Einwendungen des Beschwerdeführers zu Recht als

offensichtlich haltlos und unbegründet qualifiziert.

8.1 Der Beschwerdeführer hat in seinem

Schlichtungsgesuch vorgebracht, der Mietvertrag vom 17. März 2004 sei schon

lange nicht mehr gültig und die Mietkonditionen seien nicht angepasst worden. Dementsprechend

forderte er, der Vermieter müsse den entsprechenden Mietvertrag vorlegen. Die

Amtsgerichtspräsidentin hat dazu zutreffend ausgeführt, der vorgelegte

Mietvertrag habe für Änderungen die schriftliche Form vorbehalten. Die fehlende

Anpassung des Vertrages bewirke noch keine Ungültigkeit desselben. In all den

Jahren habe der Mietvertrag aus dem Jahr 2004 die rechtliche Grundlage für den

Verbleib des Beschwerdeführers im Mietobjekt gebildet. Hinzu kommt

insbesondere, dass der Beschwerdeführer weder den Bestand eines Mietvertrages

noch seinen Zahlungsverzug bestritten hat. Auch die Richtigkeit des Vorgehens

der Vermieterin nach Art. 257d OR hat er nicht in Frage gestellt. Zudem ist

nicht nachvollziehbar, wieso er die Vorlage eines anderen Mietvertrages

fordert. Schliesslich sind auch seine in der Beschwerde gemachten Ausführungen

nicht zu hören. Vorab sind seine Tatsachenbehauptungen und die von ihm

eingereichten Urkunden neu und damit unzulässig. Andererseits geht der

Beschwerdeführer in keiner Weise auf die oben wiedergegebene Begründung der

Amtsgerichtspräsidentin ein und zeigt nicht auf, wieso diese falsch sein soll.

8.2 Dasselbe gilt für die Einwendungen

des Beschwerdeführers bezüglich des Wasserschadens, der Parkplatzsituation, der

PV-Anlage, der Vorwürfe wegen Sachbeschädigung, Diebstahls und

Hausfriedensbruchs sowie der Schwäche der Inhouse-Verkabelung. Zu diesen

behaupteten Mängeln und Forderungen des Beschwerdeführers hat die

Amtsgerichtspräsidentin zu Recht festgehalten, dass er von der Möglichkeit der

Mietzinshinterlegung gemäss Art. 259g OR offensichtlich keinen Gebrauch gemacht

hat. Da diese Einwendungen nichts am Zahlungsverzug ändern, sind sie für die

Ausweisung unbeachtlich. Unklar bleibt auch der Zusammenhang des Hinweises auf

Aktienzertifikate mit den Voraussetzungen einer Ausweisung. Ohnehin sind

sämtliche Einwände des Beschwerdeführers neu. Das Berufungsverfahren ist keine

Fortsetzung des erstinstanzlichen Verfahrens, in dem nachgeholt werden kann,

was vor der ersten Instanz versäumt wurde. Vielmehr dient dieses der

Überprüfung des angefochtenen Entscheids nach dem Rügeprinzip. Entgegen der

Feststellung der Amtsgerichtspräsidentin, der Beschwerdeführer habe nicht

dargetan, aus welchem Grund die Kündigung missbräuchlich sein solle, bloss zu

behaupten, er habe dies sehr wohl getan, genügt den Anforderungen an die

Begründung eines Rechtsmittels ebenfalls nicht.

9. Nicht einzutreten ist auf den Antrag,

es sei eine neue Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde anzusetzen. Die

Rechtsmittelinstanz ist für die Ansetzung einer Verhandlung vor der

Schlichtungsbehörde nicht zuständig. Ohnehin kann ein solcher Antrag im Ausweisungsverfahren

nicht gestellt werden. Im Übrigen wurde ihm ja die Klagebewilligung erteilt und

er hätte die von ihm behaupteten Ansprüche weiterverfolgen können.

10. Wie bereits eingangs erwähnt, wäre

auch die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Mit dem Entscheid

in der Sache erübrigt sich ein Entscheid über die Gewährung der aufschiebenden

Wirkung. Ein offensichtlich unzulässiges und offensichtlich unbegründetes

Rechtsmittel ist auch zum vornherein aussichtslos, was die Gewährung der unentgeltlichen

Rechtspflege ausschliesst (BGE 129 II 129 E. 2.3.1.). Der Beschwerdeführer hat daher

die Kosten des Verfahrens mit einer Entscheidgebühr von CHF 750.00 zu

bezahlen. Bei diesem Ausgang kann dem Beschwerdeführer auch keine

Parteientschädigung zugesprochen werden.

Demnach wird beschlossen:

1. Auf die Beschwerde wird nicht

eingetreten.

2. A.___ hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens

von CHF 750.00 zu bezahlen.

3. Es wird keine Parteientschädigung

zugesprochen.

Rechtsmittel: Der Streitwert übersteigt

CHF 15’000.00.

Gegen

diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils

beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer des

Obergerichts

Die

Präsidentin Der

Gerichtsschreiber

Hunkeler Schaller

Das Bundesgericht ist mit

Urteil vom 21. Februar 2024 auf die dagegen erhobene Beschwerde nicht eingetreten

(BGer 4A_113/2024).