Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 26. März 2024

Es wirken mit:

Vizepräsidentin

Kofmel

Oberrichter Frey

Oberrichter Thomann

Gerichtsschreiberin Hasler

In Sachen

A.___ AG, vertreten durch B.___ AG,

Beschwerdeführerin

gegen

C.___,

Beschwerdegegnerin

betreffend Ausweisung

und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. Die A.___ AG, vertreten durch die B.___

AG, (im Folgenden: Beschwerdeführerin) stellte am 13. September 2023 (Eingang

am 27. September 2023) beim Richteramt Solothurn-Lebern gegen C.___ (im

Folgenden: Beschwerdegegnerin) ein Ausweisungsbegehren.

2. Mit Verfügung vom 15. Januar 2024

trat die Amtsgerichtspräsidentin von Solothurn-Lebern auf das

Ausweisungsbegehren der Beschwerdeführerin vom 13. September 2023 nicht ein und

auferlegte ihr die Prozesskosten.

3. Gegen die begründete Verfügung erhob

die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 21. März 2023 fristgerecht Beschwerde an

die Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Solothurn.

4. Da sich die Beschwerde im Sinne von

Art. 322 Abs. 1 Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) als

offensichtlich unbegründet erweist, kann – wie nachfolgend aufgezeigt wird –

auf die Einholung einer Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin verzichtet

werden.

Erwägungen

II.

1.

Die Vorinstanz trat auf das

Ausweisungsbegehren nicht ein, da die Beschwerdeführerin trotz entsprechender

Aufforderung der Amtsgerichtspräsidentin die Vertretungsbefugnis nicht

ausgewiesen habe und die Beschwerdeführerin trotz Gelegenheit nicht belegt

habe, dass die Kündigung der Mietwohnung auf einem vom Kanton Solothurn

genehmigten Kündigungsformular erfolgt sei.

2.

Die Beschwerdeführerin rügt in ihrer

Beschwerde, sie habe den Kostenvorschuss innert Frist bezahlt. Bis im Januar

2024.

habe die Vorinstanz nicht reagiert. Bei der Genehmigung des eigenen

Kündigungsformulars sei vom Oberamt lediglich verlangt worden, dass folgendes

vermerkt werde: «Dieses Formular wurde mit Verfügung Nr. K010 vom 15. Mai 2023

genehmigt». Dies habe sie gemacht und könne nicht nachvollziehen, weshalb nun

die Verfügung nochmals verlangt werde. Weiter erläutert die Beschwerdeführerin

das Vertretungsverhältnis und gibt an, weitere Unterlagen, sofern nötig,

nachreichen zu können. Ferner sei den zuständigen Behörden bekannt, dass sich

die Beschwerdegegnerin der Verantwortung zur Begleichung der Mietzinse entzogen

und sich abgesetzt habe. Durch die Verzögerung des Ausweisungsentscheides

könnten sie die Wohnung nicht ausschreiben, obwohl bekannt sei, dass die

Beschwerdegegnerin im Ausland weile. Dadurch entstünden dem Eigentümer grosse

finanzielle Verluste.

3.

Die Beschwerdeführerin verkennt, dass

es sich vorliegend um ein Beschwerdeverfahren handelt, bei dem neue

Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel ausgeschlossen sind (Art. 326 Abs.

1.

ZPO). Damit sind die Ausführungen der Beschwerdeführerin in Bezug auf das

Vertretungsverhältnis und die nach Erlass der Verfügung der Vorinstanz vom 15.

Januar 2024 eingereichten Urkunden unbeachtlich.

4.

Die Vorinstanz hat die

Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen zu prüfen (Art. 60 ZPO), wozu auch

der Beweis der Vertretungsbefugnis gehört (Art. 59 Abs. 2 lit. c ZPO). Die

Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Unterschriften auf den Urkunden wie

insbesondere dem Mietvertrag und dem Ausweisungsgesuch seien unleserlich,

weshalb nicht klar sei, wer diese Dokumente unterzeichnet habe und ob diese

Personen zur Vertretung befugt gewesen seien. Allgemein sei aus den

eingereichten Urkunden und mit Blick ins Handelsregister unklar, wer hier wen

vertrete und zur Vertretung befugt sei. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz ist

nicht zu beanstanden. Die Vorinstanz forderte die Beschwerdeführerin auf, das

Vertretungsverhältnis darzulegen, was die Beschwerdeführerin aber nicht tat

bzw. erst – wenn überhaupt – mit Beschwerde vom 21. März 2024, was

offensichtlich zu spät ist. Die Vertretungsbefugnis bleibt auch im

Beschwerdeverfahren, trotz Ausführungen und eingereichten Urkunden der

Beschwerdeführerin, weiterhin unklar. Somit ist auf die Beschwerde gar nicht

erst einzutreten.

5.1

Was die Beweislast für die

Verwendung des Formulars und dessen Zustellung anbelangt, trägt jene nach Art.

8.

Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 220) der Vermieter. Die Kündigung

ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266l – 266n Obligationenrecht

(OR, SR 220) nicht entspricht (Art. 266o OR), sprich, wenn die

Kündigung nicht mit einem vom Kanton genehmigten Kündigungsformular erfolgt ist.

Die Gerichte haben die Nichtigkeit von Amtes wegen zu überprüfen (Roger Weber

in: Corinne Widmer Lüchinger / David Oser [Hrsg.], Basler Kommentar,

Obligationenrecht I, Basel 2020, Art. 266o N 2). Ob der Beweis erbracht

ist, hängt von den gesamten Umständen ab und unterliegt der freien Würdigung

des Gerichts (Martin A. Kessler in: Corinne Widmer Lüchinger / David Oser

[Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Basel 2020, Art. 266 OR N 7).

5.2

Die Vorinstanz gab der

Beschwerdeführerin die Gelegenheit, zu belegen, dass die eingereichte Kündigung

auf einem vom Kanton Solothurn genehmigten Kündigungsformular erfolgt ist. Die Vorinstanz

sah den Beweis alleine mit dem Satz «Dieses Formular wurde mit Verfügung Nr.

K010 vom 15. Mai 2023 genehmigt» als nicht erbracht an. Dies ist nicht zu

beanstanden. Für die Beschwerdeführerin wäre es ein Leichtes gewesen, die

Verfügung des Oberamtes des Kantons Solothurn vom 15. Mai 2023, mit

welcher es das Kündigungsformular genehmigt hat, innert Frist einzureichen.

6.

Die Beschwerdeführerin äusserte sich

trotz Aufforderung und Fristansetzung auf den 26. Oktober 2023 nicht fristgerecht.

Die Untätigkeit ist ihr selbst anzulasten. Dass die Vorinstanz auf das Gesuch um

Ausweisung nicht eintrat, ist nicht zu beanstanden.

Dispositiv

7. Die Beschwerde erweist sich demnach

als offensichtlich unbegründet; sie ist abzuweisen, soweit überhaupt darauf

einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des obergerichtlichen

Verfahrens, welche auf CHF 500.00 festgelegt werden, der Beschwerdeführerin

aufzuerlegen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit

darauf einzutreten ist.

2. Die A.___ AG hat die Kosten des

obergerichtlichen Verfahrens von CHF 500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter

CHF 15'000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des

Obergerichts

Die

Vizepräsidentin Die

Gerichtsschreiberin

Kofmel Hasler