Beschluss der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen vom 27. Oktober 2025

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 30. Januar 2026

Es wirken mit:

Oberrichter

Schibli, Vorsitz

Oberrichterin Obrecht Steiner

Oberrichter Rauber

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Dieter Trümpy,

Beschwerdeführerin

gegen

B.___, vertreten durch C.___ AG,

Beschwerdegegnerin

betreffend Beschluss

der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen vom 27. Oktober 2025

zieht die Zivilkammer des

Obergerichts in Erwägung:

Sachverhalt

I.

1. A.___ reichte am 24. Oktober 2025 ein

Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen

ein und focht die Kündigung ihres Einstellhallenplatzes durch die B.___,

vertreten durch die C.___ AG, an.

2. Mit Beschluss vom 27. Oktober 2025

trat die Schlichtungsbehörde auf die Klage (recte: das Schlichtungsgesuch)

nicht ein.

3. Gegen den Nichteintretensbeschluss

erhob A.___ (nachfolgend: Beschwerdeführerin), vertreten durch Rechtsanwalt

Dieter Trümpy, Beschwerde und stellte folgende Rechtsbegehren:

1. Es sei festzustellen, dass der von der

Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin mit dieser Bezeichnung eröffnete

Beschluss der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen vom 27.

Oktober 2025 nichtig und unwirksam ist, und somit keinerlei Rechtswirksamkeit

entfalten kann.

2. Die Schlichtungsbehörde für Miete und

Pacht Olten-Gösgen sei zur Anhandnahme des Schlichtungsgesuchs der

Beschwerdeführerin vom 24. Oktober 2025 in Sachen Anfechtung der Kündigung der

Beschwerdegegnerin vom 2. Oktober 2025 anzuweisen, wie auch zur Durchführung

einer formell korrekt einberufenen und konstituierten Schlichtungsverhandlung,

anlässlich welcher vorfrageweise über das Eintreten auf dieses

Schlichtungsgesuch der Beschwerdeführerin vom 24. Oktober 2025 zu befinden ist.

Unter Kosten- und

Entschädigungsfolgen (zuzüglich Barauslagen und gesetzliche MwSt.).

4. Am 24. November 2025 (Posteingang)

liess sich die Schlichtungsbehörde zur Beschwerde vernehmen und reichte die

Akten ein.

5. Mit Eingabe vom 1. Dezember 2025 nahm

die Beschwerdeführerin zur Vernehmlassung der Schlichtungsbehörde Stellung.

6. Die B.___ (nachfolgend:

Beschwerdegegnerin), vertreten durch die C.___ AG, liess sich am 5. Dezember

2025 in der Angelegenheit vernehmen.

7. Die Beschwerdeführerin liess sich am

23. Dezember 2025 und 21. Januar 2026 erneut in der Angelegenheit vernehmen.

8. In Anwendung von Art. 327 Abs. 2 der

Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann über die Beschwerde ohne

Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Für die

Parteistandpunkte und die Erwägungen der Schlichtungsbehörde wird grundsätzlich

auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf

einzugehen.

Erwägungen

II.

1.

Die Beschwerdeführerin rügt, dass der

Vizepräsident der Schlichtungsbehörde in Eigenregie entschieden habe, formell

gar kein Verfahren zu eröffnen, auf das Schlichtungsgesuch nicht einzutreten

und unverzüglich einen Nichteintretensbeschluss zu fällen. Wenn man den Text

des Nichteintretensbeschlusses lese, müsse vom Wortlaut her davon ausgegangen

werden, dass eine Schlichtungsverhandlung vor der Schlichtungsbehörde

abgehalten und über das Schlichtungsgesuch befunden worden sei. Fakt sei

jedoch, dass nie eine derartige Schlichtungsverhandlung stattgefunden habe und

zumindest die beiden in diesem Beschluss namentlich genannten weiteren

Mitglieder D.___ und E.___ nie an einer solchen Verhandlung teilgenommen und

nie einen solchen Beschluss gefällt hätten. Aus diesem Grund sei die

Nichtigkeit des Nichteintretensbeschlusses festzustellen.

2.

Dem Vizepräsidenten der

Schlichtungsbehörde zufolge sei der Beschluss leider irrtümlicherweise am 27.

Oktober 2025 versendet worden, bevor die Mitglieder der Schlichtungsbehörde

darüber befunden hätten und ein Beschluss gefällt worden sei. Die

Schlichtungsbehörde sei bereit, den Beschluss (Nichteintreten) aufzuheben und

auf das Schlichtungsgesuch der Beschwerdeführerin einzutreten, damit die

gesamte Schlichtungsbehörde über das Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin

befinden könne.

3.

Nichtigkeit der Verfügung oder des

Entscheides tritt nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung ein, wenn

der dem Entscheid anhaftende Mangel besonders schwer ist, er offensichtlich

oder zumindest leicht erkennbar ist und wenn die Rechtssicherheit durch die

Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Als Nichtigkeitsgründe

fallen vorab funktionelle und sachliche Unzuständigkeit der entscheidenden

Behörde sowie krasse Verfahrensfehler in Betracht. Inhaltliche Mängel einer

Verfügung oder eines Entscheides führen nur ausnahmsweise zur Nichtigkeit

(Urteil des Bundesgerichts 5A_630/2015 E. 2.2.2, mit weiteren Hinweisen).

4.

Der Mangel, welcher dem Beschluss der

Schlichtungsbehörde vom 27. Oktober 2025 anhaftet, dass tatsächlich gar kein

Beschluss gefällt wurde und er somit formell nicht korrekt zustande kam, ist

schwer, offensichtlich und die Rechtssicherheit wird durch die Feststellung der

Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet. Der Beschluss der Schlichtungsbehörde

vom 27. Oktober 2025 ist demzufolge nichtig. Damit ist auf die Beschwerde nicht

einzutreten. Das Schlichtungsgesuch der Beschwerdeführerin ist damit wieder

hängig bei der Schlichtungsbehörde.

5.

Die Beschwerde ist als gegenstandslos

von der Geschäftskontrolle abzuschreiben. Gemäss Art. 107 Abs. 2 ZPO können die

Gerichtskosten aus Billigkeitsgründen dem Kanton auferlegt werden. Die

Gerichtskosten werden auf CHF 500.00 festgesetzt und aufgrund der Nichtigkeit

des Beschlusses der Schlichtungsbehörde dem Kanton auferlegt. Der von der

Beschwerdeführerin geleistete Kostenvorschuss von CHF 500.00 wird ihr

zurückerstattet.

6.

Eine Partei, die im

Beschwerdeverfahren die Feststellung der Nichtigkeit der angefochtenen

Verfügung erlangt, ist grundsätzlich als obsiegend zu betrachten, auch wenn das

Dispositiv des Beschwerdeentscheids ihr Obsiegen nicht abbildet (Urteil des

Bundesgerichts 2C_159/2025 E. 5.2.4). Demzufolge hat die Beschwerdegegnerin der

Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu

bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Rechtsanwalt Dieter Trümpy hat die Höhe einer

allfällig zuzusprechenden Parteientschädigung ins Ermessen des Gerichts

gestellt. Wie die Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 23. Dezember

2025.

selbst ausführte, ist Streitgegenstand des Beschwerdeverfahrens einzig und

allein der Nichteintretensbeschluss der Schlichtungsbehörde. Folglich sind

sämtliche weiteren Ausführungen, u.a. ob im vorliegenden Fall mietrechtliche

Schutzbestimmungen zur Anwendung gelangen, nicht zu entschädigen. Es erscheint

eine pauschale Entschädigung von CHF 800.00 (inkl. Auslagen und MwSt.)

angemessen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist der Beschwerdegegnerin keine

Entschädigung zuzusprechen.

Dispositiv

Demnach wird erkannt:

1. Es wird die Nichtigkeit des Beschlusses

der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen vom 27. Oktober 2025

festgestellt.

2. Auf die Beschwerde ist mangels

Anfechtungsobjekts nicht einzutreten und das Beschwerdeverfahren als

gegenstandslos von der Geschäftskontrolle abzuschreiben.

3. Die B.___ hat A.___ für das

Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von CHF 800.00 (inkl. Auslagen und

MwSt.) zu bezahlen.

4. Die Kosten für das Beschwerdeverfahren

von CHF 500.00 werden dem Kanton auferlegt. Der von A.___ geleistete

Kostenvorschuss von CHF 500.00 wird zurückerstattet.

Rechtsmittel: Auch wenn es sich um eine

mietrechtliche Angelegenheit handeln sollte, liegt der Streitwert unter

CHF 15'000.00.

Sofern

sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen

Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim

Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000

Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen

Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die

Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des

Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren

Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von

grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen

seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht

werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die

Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift

hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die

Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115

bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in

Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide

Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer

des Obergerichts

Der

Vorsitzende Die

Gerichtsschreiberin

Schibli Zimmermann